网易房产 东营站

新闻财经

轮播图上广告
  • 一城众望 悦鉴东方 | 海通·碧仙湖畔精奢样板间璀璨盛放!
  • 悦鉴东方 | 海通·碧仙湖畔精奢样板间,即将璀璨盛放!
  • 海通蔚蓝郡10月工程进度播报|暑气秋来,美好可待!
  • 方圆碧桂园云顶I情暖云顶 早安东营
  • 众成·熙悦华庭 |为你解锁!2019国庆黄金档大盘点!

东营新闻

  • 东营社会保障领域推行八项惠企举措 提升为企业办事效率

    日前,记者从市人力资源和社会保障局获悉,为贯彻落实国家及省市关于支持企业高质量发展的决策部署,充分发挥人力资源社会保障的职能作用,助推我市经济结构转型升级,在全市社会保障领域实施“两降两稳、两缓两扩”八项惠企措施。

    据介绍,落实社会保险“降率”政策,减轻企业负担。深入贯彻《东营市人民政府办公室关于印发东营市降低社会保险费率工作方案的通知》精神,加大政策宣传,强化督促落实,推进“降率”政策全域覆盖、无缝覆盖,确保企业特别是小微企业缴费负担有实质性下降,全面释放政策红利,全力推动降低费率政策落地生根。

    落实社会保险“降基”政策,确保企业及个人双受益。自2019年1月起,以上年度省全口径城镇单位就业人员平均工资为依据,调整2019年度社会保险缴费基数,每月最高不超过16345元,每月最低不低于3270元。采取“分类确定、超高核减”的调整办法,依申请核定部分企业特别是部分小微企业、劳动密集型企业的社会保险缴费基数,进一步减轻企业和个人缴费负担。灵活就业人员可在16345元至3270元之间选择,不定档、自由选,满足不同群体多元化需求。

    严格自行集中清缴,稳定社会保险征收。严格执行国家、省规定,维持企业职工基本养老保险、失业保险、工伤保险征收渠道不变。按照“总体上不增加企业负担”的要求,在保持现有社会保险征收政策不变的基础上,严禁对企业历史欠缴社会保险费进行集中清缴,不采取任何增加企业实际负担的做法。

    实施失业保险返还政策,稳定企业岗位。加大失业保险援企稳岗工作力度,对上年度未裁员或裁员率低于本统筹地区或山东省城镇登记失业率(以高值为基准)的参保企业,按上年度单位及其职工缴纳失业保险费的50%返还;对面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,按上年度6个月的企业及其职工缴纳社会保险费的50%返还。进一步明确返还政策申报条件,细化工作服务流程,分类落实返还社保补贴,确保企业岗位稳定。

    实施社会保险暂缓缴纳政策,助力企业接续发展。对连续3个月以上无力支付职工最低工资或无法正常生产经营3个月以上、仅为职工发放生活费的企业,积极实施社会保险缓缴政策,签订暂缓缴纳社会保险费协议,缓缴期间免收滞纳金、职工正常享受社会保险待遇。缓缴期间,职工需结清个人账户的,可以由企业单独为其足额缴纳社会保险费。企业暂无力承担的,可先由职工个人按单位标准缴纳社会保险费,享受相应社会保险待遇。

    完善社会保险延缓缴纳政策,帮助企业渡过难关。进一步完善社会保险延缴政策,对非因不可抗力造成生产经营困难的企业,可通过与社会保险经办机构签订抵押合同(或者质押合同)、延期缴费协议办理社会保险费延缴。职工在延缴期间享受相应社会保险待遇。

    扩大工伤保险覆盖范围,保障特殊行业企业经营秩序。探索完善工伤保险制度,将家政、快递业、环卫业、家庭农场等新业态从业人员纳入工伤保险保障范围。严格贯彻落实“先参保再开工”工作机制,将建筑、铁路、公路、水利、机场等行业中流动就业的农民工按建设项目纳入参保范围,不断扩大工伤保险覆盖范围,保障广大企业和一线劳动者的合法权益。

    扩大“一次办好”服务范围,提升为企办事效率。强力推进社保业务一体化建设,按照“通办为原则、不通办为例外”的要求,进一步完善全市企业社会保险“网上缴”、退休资格“网上传”、养老待遇“网上查”、工伤申报“网上走”、工伤费用“网上结”等便民措施,全面优化办事流程,压缩办理时限,让更多企业办事线上“一网通办”、线下“一窗通办”、现场“一次办好”,进一步提高服务效率,促进企业成功转型、高质量发展。

    阅读全文
  • 看过来!东营最新封路公告 请注意绕行

    G220宋王路口至滨州交界处自2019年10月5日起封闭施工,为期一个月,中小型车辆可绕行滨利路!给您造成的不便,敬请谅解!

    此外,下面这些事你也要知道!

    免收7座及以下小型客车通行费

    所有免费高速公路都实行不发卡抬杆放行。免费通行时间:10月1日0时到10月7日24时。免费通行的计费时间点,按照车辆驶出高速时间点。免收通行费时间以车辆驶离高速公路出口收费车道的时间为准。普通公路则以车辆通过收费站收费车道的时间为准。换言之,收费期间上高速公路,免费期间下高速公路,不会被收费。反过来,免费期间上高速,收费期间下高速,就要收费。

    长途客车和旅游客车凌晨2时至5时停止运行或者接驳运输

    危险品运输限制!国庆假期期间禁止载运爆炸物品。易燃易爆化学物品以及剧毒、放射性等危险物品的机动车通行高速公路,限制时间为:9月30日22:00至10月8日6:00。禁行区域为:山东省境内高速公路

    10月1、2、3日出行高峰和6、7日返程高峰,东营境内高速公路所有收费站禁止四轴及以上货车驶入高速公路。

    阅读全文
  • 油田住房公积金办理再出新政 职工可网上自助办理

    9月8日,记者在采访时了解到,日起,油田将推出“不见面”办理公积金业务新模式,即租房、离退休等4种公积金提取业务均可网上自助办理,实现了办理公积金业务“零资料、不跑腿、不见面、7×24小时”均可网上办公,公积金提取时间也由过去的一个月提速到即时到账。

    办理公积金提取可实现即时到账

    据介绍,早在2018年时油田就推出了直通办理,在全油田共设立了14个服务网点,同时打破了区域和时间限制,简化审批流程,取消提供资料复印件,实行公积金业务的通提通贷通查,职工可以随意选择任何一个服务网点办理,不受地域限制,不仅不再需要跑多个部门办理,还变“多次跑”为“跑一次”,同时实行双休日办理、双休日预约模式,解决了员工上班时间没空办、休息时间没处办的问题。

    在如今的公积金办理新模式下,进入胜利油田住房公积金主页(http://10.66.150.29/)后,登录个人网上服务大厅,申请完毕后即可完成个人住房公积金的提取,不仅不用再“往返跑”,公积金到账的时间也变成了即时到账。据了解,该办理模式推出3天已办理业务近5000笔,累计发放公积金1300多万元。

    另外,值得注意的是,目前员工购买自住房和偿还购房贷款本息等业务仍需线下办理。

    办理公积金业务提供材料与手续大为简化

    住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金,具有保障性和互助性,属于职工个人所有,由住房公积金管理中心管理运作,并依据《住房公积金管理条例》规定提取使用。

    如今,油田职工在提取公积金时,需提供的材料为:个人身份证、提取人“胜利一卡通”、互助提取提供亲属关系证明,职工确因个人原因不能亲自到场的委托他人代办的,须提供当事人业务办理委托书与双方身份证原件。

    个人办理时,职工到服务网点办结即可实现即时到账,由单位代办的,职工到单位公积金管理部门申请后,单位到服务网点办结即可。办理按月还贷提取的,职工到服务网点审核通过后每月初就可将资金由公积金账户划至借款人还款账户中。

    据介绍,住房公积金贷款的申报材料为:借款人及共同借款人身份证、户籍证明、婚姻证明、借款人及共同借款人信用报告(一个月内)。个人办理住房公积金贷款时,借款人到服务网点进行咨询、申请办理公积金贷款、开具查询函后,即可完成服务网点系统录入、复核工作,随后公积金管理室完成审批,借款人可直接到委托银行签订借款合同。当由单位代办时,借款人需先到缴存单位咨询、申请办理公积金贷款,随后借款人到服务网点开具查询函,缴存单位录入后,提交所属服务网点,服务网点完成业务复核后,公积金管理室将完成审批,借款人到受委托银行签订借款合同即可。

    另据了解,按照最新政策,油田住房公积金提取条件为:购买自住住房(包括直属亲属购房)、偿还购房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、缴纳物业费采暖费、退休、与单位终止劳动关系且至少封存六个月以上、死亡或被宣告死亡、出境定居、职工享受城镇最低生活保障。

    阅读全文
  • 大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重

    大咖汇聚·煮酒论剑

    健康中国·我们在行动

    ——大健康产业·新实体经济女性发展论坛

    暨巾帼珈人联盟启动仪式 隆重召开

    八月三十号,大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式在东营隆重召开,作为健康行业的一大盛典,消息一出立即成为各方关注的焦点。

    早在2016年,国家就提出“健康中国2030”行动,开始将“健康中国”提升至战略地位,习总书记更是提出:“没有全民健康,就没有全面小康”的重要论断。根据《“健康中国2030”规划纲要》要求,“普及健康生活、优化健康服务、完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业”,健康产业正将迎来前所未有的发展机遇期。未来15年乃至更长一段时期,养生保健的概念将逐步渗透进人们——尤其是女性的生活,大健康产业将成为投资新热门。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    论坛现场

    此次论坛由东营市投资促进局办公室主任纪清主任,东营区妇联主席刚宪珍主席,上海敬元资本董事长、上海遥珈生物科技有限公司投资合伙人周晓宇先生,上海遥佳生物科技有限公司投资合伙人陈斌先生,山东富力房地产有限公司总经理李昊宇先生,希望共享集团董事长付科华先生,原宏泰基金合伙人、德诺资本合伙人李彦先生,原阿里巴巴产品专家、杭州开麦信息科技有限公司创始CEO汪宣日先生,原网易全国市场运营总监、杭州易有料科技有限公司创始CEO代洋先生,中国新商会联盟主席、天下众筹平台创始人王雷先生,上海遥佳生物科技有限公司创始CEO付长标先生等领导和各领域精英莅临会议,鼎力支持。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    嘉宾签到入场

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    东营区妇联主席刚宪珍主席为论坛致辞

    落实全民健康战略,全方位关爱女性发展

    瑶珈品牌依托于上海遥佳生物科技有限公司,创立于2017年,创立之初即获上海敬元资本投资支持,并与上海中医药大学、山东中医药大学及国药集团达成战略合作,共同进行瑶方瑶浴、瑶医文化的相关研究开发工作,以黄贤英千年妇科瑶浴古方为核心,配合专业产后修复及女性养生项目,志在为中国女性提供全方位、原生态的养生调理体验,开创全系女性健康管理平台。

    至今瑶珈品牌已创立近两年,旗下拥有瑶珈产后养生馆及瑶珈女子养生会所两大连锁加盟项目,以生命有养、生活有爱、万物兴荣、生生不息的品牌理念,打造女性修养身心的第三别院。自成立以来,瑶珈以关爱妇女儿童健康为己任,专注专业之余长期投身公益,多次在女性公益、儿童救助项目中荣获爱心企业奖、公益贡献奖等奖项,收获了社会各界的赞誉和妇联的全力支持。希望瑶珈能够不忘初心,坚守自身的社会责任,日后为女性健康发展做出更大的贡献。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    原网易全国市场运营总监、杭州易有料科技有限公司创始CEO代洋先生发表演讲

    看懂女性市场消费那些事儿,引领女性经济新风向

    随着女性社会地位的日益提高、收入水平的逐步提升以及女性独立意识的日渐觉醒,独立女性的消费水平也随之水涨船高;同时,家庭日用品支出、母婴用品消费、女性商品消费……女性普遍作为一个家庭日常消费“把关人”的作用同样不可小觑。不管是家庭主妇还是独立女性,当代中国女性日益明显的共同点是:她们越来越懂得爱自己,并且越来越重视如何投资自己。在阿里、腾讯、京东等各大互联网领军企业争先反哺线下、抢占新实体风口的当下,这群占据85%以上线下消费绝对比例的女性消费群体值得所有创业者的关注。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    原宏泰基金合伙人、德诺资本合伙人李彦先生分享研究报告

    分析健康市场,抢占潜力蓝海

    在快节奏、高压力的社会现状下,繁重的生活、工作和不科学的生活方式成为大众健康的最大桎梏,随着时代的发展,人们也开始愈发重视自身健康,健康消费支出占据可支配收入的比重呈逐年增高趋势。不可否认,中国人民健康意识的转变和提高,是健康产业发展强有力的助推器。中国健康产业属于新兴产业,据世界卫生组织数据显示,中国人均健康支出不及美国的20%,在世界人均健康支出上的排名也较为落后,当下,我国医疗和医疗用品占据着健康市场百分之95以上的份额,产业结构严重失衡,其它细分产业仍然处在待开发状态,存在巨大的提升开发空间,可以说,大健康将是继IT行业后又一潜力巨大的行业。抢占商机,占据风口,弥补健康服务业的缺口,创造利润点成为大咖们畅谈的焦点。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    原阿里巴巴产品专家、杭州开麦信息科技有限公司创始CEO汪宣日先生解析经营之道

    大健康环境下的互联网思维与新实体经济的碰撞

    怎样顺应历史潮流,在大健康环境下新实体经济如何高歌猛进?从阿里巴巴、腾讯等电商巨头积极布局线下,争夺女性资源,革新传统电商完成线上、线下的布局中,我们不难借鉴分析出,互联网思维和新实体经济的融合与革新是未来大健康行业的发展趋势。“魔力”门店经营公式给予新实体经济发展一种全新的运营思维模式。随着AI和大数据的发展和运用,该运营方法在整合运用各大平台推广、塑造品牌、抢占消费者资源上拥有巨大优势,同时通过线下产品的品质、性价比的优化留住客户,形成线上推广,线下服务的商业模式。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    上海遥佳生物科技有限公司创始CEO付长标先生分享创业心得

    开拓女性健康市场,帮扶女性创业

    拥有丰富创业经验、当前专注女性康养行业的付长标董事长,志在通过瑶珈养生馆为中国女性打造修养身心的第三别院,塑造中国专业女性健康养生管理平台。服务女性、造福女性的初心,让他的创业道路得道多助。十年创业,不忘初心。秉持着付长标董事长一以贯之的利他精神,瑶珈品牌以振兴中医药发展、传承和发扬民族文化、保障女性健康为己任,希望打造一个温暖的品牌,让每个女人收获健康和美丽,让每个创业者收获价值和成功。为此,瑶珈积极布局线下实体门店,随着二轮融资的成功,瑶珈走上了一条发展快车道,在区域合伙人模式下,展开全面招商,迄今为止,已布局上百家门店,瑶珈品牌将被逐渐打造成女子养生知名品牌。如果说最好的结局是未完待续,那么最好的状态一定是在路上;创业,瑶珈永远在路上。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    瑶珈区域分公司签约授权仪式

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    加盟商优秀代表史丽娜女士发表感言

    合作共赢,展望未来

    论坛隆重举办区域分公司授权仪式。未来,大健康产业是个前景广阔的行业,呵护女性健康是一件伟大而又艰巨的使命。瑶珈是一家潜力无限的企业,他博大、包容万象的胸襟,利她为她的责任感,长久以来收获了加盟商满满的信任。区域分公司授权仪式上,加盟瑶珈的商家络绎不绝。瑶珈的发展壮大,离不开加盟商的支持;加盟商的蓬勃发展,也离不开总部的扶持。总部和加盟商就犹如一枚硬币的两面,看似迥然对立,但实则紧密相连、互为一体;相互促进、彼此成就。在创业的道路上,欢迎各位区域分公司创始人成为我们前行的同路人。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    中国新商会联盟主席、天下众筹平台创始人王雷先生解析共享经济商业模式

    付长标先生分享瑶珈区域分公司模式

    近两年,代表“新技术、新产业、新业态、新模式”的“四新经济”从学界走向市场,成为业内备受瞩目的话题,并随之引申出“独角兽”、“中国存托凭证(CDR)”、“共享经济”等系列热词,引发市场的广泛讨论:一个行业的发展前景与优势,很大程度上取决于它的的转型程度。在当今如此繁荣的互联网时代,共享经济无处不在,共享已成为这个时代的主流生活方式和消费模式,它不知不觉渗透到人们生活的方方面面。共享门店也由此应运而生,完美结合线上线下一体化的新零售、共享经济等理念。【共享门店】实际上就是——将店铺拥有者的店铺场地、设备等进行共享,发起人通过众投多店主或合伙人方式0投入开店,将场地设备和技术进行共享(店主可使用其进行经营,但无决策权)。简而言之,就是把你的店共享出去,让更多人通过你的店来赚钱。扶持更多人创业,共享共赢,低门槛、低风险、市场潜力大。正是先进共享模式的平台加上高大尚的优质产品,市场发展前景十分可期,才使得共享门店获得投资方、创业者的亲睐。瑶珈区域分公司模式正是受到这一模式的启发,采用股份合作、多名股东共同参与的新模式,提升服务质量、转变服务理念、落地区域分公司,加快业务拓展速度。通过区域分公司发起人发动自身资源,寻找其他合伙人成为门店股东,共同筹措资金落地瑶珈门店,享受营业净利润分红及各项专属权益。店内股东融投资人、消费者、业务员为一体,能够有效拉动店内业务,快速实现资金回流。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    巾帼珈人联盟启动仪式

    关爱女性,汇聚资源

    瑶珈经过两年的发展,现已拥有加盟商116家,珈人荟会员近10万人。而他们中的绝大多数,都是巾帼不让须眉的女性朋友。女性,在当今社会中,正扮演着越来越重要的角色。她们是妻子、是母亲,更是独立的新时代女性,是自立自强的创业者。为促进女性创业,打造促进健康交流的平台,瑶珈特组织成立巾帼珈人联盟。这不仅是一个组织,更是一个温暖的大家庭;不仅是一个联盟,更是一个精英女性社交平台。资源共享,精英汇聚,瑶珈志在为广大女性打通交流的渠道,共同为女性发展创造更美好的未来。关爱女性,关爱健康,愿所有珈人以巾帼佳人联盟为平台,共同携手,助力女性发展!

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    本次论坛圆满落幕

    民众的健康关系到社会进步、国家强盛,是国家和社会所广泛关注的民生问题,改革开放以来,中国经济发展稳中求进,社会面貌焕然一新,民众生活日益提高,但其背后的健康隐患也凸现出来,目前,我国70%的人处于亚健康状态,根据研究结果,未来10年,患病人数仍将逐步攀升,养生保健已经成为当前社会不可忽视的问题。天降大任于斯人,解决国人健康问题的妙方,寻找大健康环境下的下一个风口是不可回避、亟待解决的核心话题。

    让我们共同在大健康发展的环境背景下,积极响应国家号召,传承中医药文化,构建女性健康生态圈。爱护女性、呵护女性,帮扶女性创业再就业,承担起社会责任。积流成河,只要我们携手,顺应时代潮流,积极革新发展运营模式,未来是我们的未来。祝贺大健康产业·新实体经济发展论坛的举办圆满成功。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    精彩时刻

    阅读全文
  • 赵志远:聚焦重点突破 做好"六稳"工作 切实保障经济稳健运行

    7月26日,市委副书记、市长赵志远主持召开经济运行情况通报会,向各民主党派、工商联、无党派人士通报全市上半年经济运行情况,分析经济运行形势,介绍下半年工作措施,并征求意见建议。市委常委、统战部长聂建军,市政协副主席、市工商联主席生钦勇,市政协副主席、民革市委主委张义泉,市政协副主席、九三学社市委主委刘志坚,市直有关部门负责同志出席会议。

    市发改委代表市政府通报了上半年全市经济运行情况。各民主党派、工商联负责人和无党派人士代表先后发言,充分肯定了上半年全市经济工作取得的成绩,并围绕企业科技创新、数字经济发展、瞪羚企业培育、油地深度融合、黄河和湿地文化打造、普通高中教育均衡发展、智慧政务建设等方面,提出意见建议。

    在听取大家发言后,赵志远指出,各民主党派、工商联负责人和无党派人士代表深入基层调研,问题找得准,提出的意见建议好,将积极采纳吸收,落实到工作中去。今年以来,全市各级各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实市委六届四次全会确定的奋斗目标和战略举措,勠力同心,综合施策,精准发力,主要指标稳中有进,主导产业平稳发展,项目建设扎实推进,全市经济实现平稳运行。面对经济下行压力,通过加快企业重整、上市挂牌、设立基金等破解金融难,通过特色产业做强做优、优势产业发展壮大、未来产业快速起步破解转型难,通过加快高速公路、高铁、港口、机场等基础设施建设破解交通难,通过坚决打好三大攻坚战破解底线难,全市广大干部群众精神状态好、工作干劲足,经济社会发展呈现出结构在优化、动力在增强、环境在改善的良好趋势。

    赵志远强调,我市正处在爬坡过坎、转型升级的关键时期,经济运行面临一些困难问题,全市上下要辩证看待,进一步统一思想,坚定信心,紧紧围绕市委六届四次全会精神,按照年初全市经济工作会议的部署要求,聚焦重点突破,全力做好“六稳”工作,切实保障经济稳健运行。一是着力在项目建设上攻坚突破,落实重大项目调度推进机制,加快项目“拿地即开工”等改革,推动项目快落地、早见效。二是着力在“双招双引”上攻坚突破,深入实施三年行动计划,精准开展招引工作。三是着力在产业转型上攻坚突破,突出抓好石化产业、橡胶轮胎等传统产业转型升级,大力实施高成长型中小企业培育计划,尽快取得突破。四是着力在服务企业上攻坚突破,认真落实减税降费等政策措施,用好政府解决企业难题直通车制度,帮助企业解决实际问题。五是着力在财政增收上攻坚突破,深入挖潜,培植新的增长点。

    赵志远强调,做好今年的工作,离不开各民主党派、工商联、无党派人士的大力支持。希望大家积极履行参政议政、民主监督职责,围绕推动发展、围绕和谐稳定、围绕凝聚共识多作贡献。市政府将一如既往地支持各民主党派、工商联、无党派人士发挥作用,为大家参政议政创造良好条件。

    聂建军指出,当前全市经济处在转型发展的关键时期,希望各民主党派、工商联、无党派人士进一步提高政治站位,聚焦中心工作,积极参政议政,不断加强自身建设,为实现新时代东营发展的目标定位作出更大贡献。(记者:文/李成?图/于中平)

    阅读全文
  • 东营市入海排污口现场排查工作全面启动

    根据生态环境部部署安排,进驻我市的250余名排查组工作人员已在东营环渤海海岸线一线展开作业,对我市排污口一一进行排查,目前,排查工作进展顺利、有序推进。

    据了解,此次排查组主要对我市河口区、垦利区、广饶县、黄河三角洲农业高新技术产业示范区、东营经济技术开发区、东营港经济开发区、自然保护区等7个县区海岸一线展开排查。

    我市及相关县区积极提供服务、技术等保障,成立了六个保障组,与排查人员一起按照“三下五处二”的要求,徒步到达APP指定的各个点位。排查人员不惧高温酷暑与地势复杂,无论是杂草丛生的沟渠还是蚊虫滋生的芦苇荡,以高度认真负责的态度做到“有口皆查、应查尽查”,利用快速检测包对COD、氨氮、总磷、PH等指标进行现场监测,为下一步渤海综合整治奠定基础

    阅读全文
  • 赵志远:推进高中学校高质量发展 努力办好人民满意的教育

    7月22日,市委副书记、市长赵志远先后来到市胜利三中、市一中、市胜利一中、市二中,调研普通高中教育工作。副市长刘美华,市直有关部门负责同志参加调研。

    赵志远指出,美好生活从美好教育开始。各级各部门要深入学习贯彻习近平总书记关于教育的重要论述,坚持教育优先发展,坚持以人民为中心发展教育,推进教育公平,推动全市高中学校高质量发展。一要加强学校规划布局。遵循城市化发展规律和教育规律,围绕群众所思所盼,加强教育需求前瞻性研究,制定完善教育发展规划,进一步优化高中教育资源配置和结构布局。深化教育管理体制机制改革,促进区域高中教育均衡发展,最大程度满足学生享受优质教育资源的需求。二要提高教育教学质量。全面贯彻党的教育方针,落实立德树人根本任务,着力发展素质教育。充分发挥名校示范带动作用,支持名校扩大规模、率先发展,所有学校都要提高办学质量,办成人民群众更加满意的教育。加强学校综合管理,充分挖掘教师、学生和学校潜力,推动学校特色发展。强化各级财政保障,加大学校基础设施投入,积极改善办学条件。三要强化教师队伍建设。支持学校自主开展教师招聘工作,改善教师队伍结构。加强教育教学研究、师德师风建设、教师专业培训,依法保障和改善教师各方面待遇,调动和激发广大教师的工作积极性。

    每到一处,赵志远认真听取学校发展情况的汇报,实地查看学校教学楼、宿舍楼、体育场、食堂等基础设施,详细了解学校校园环境、师资配备、教育教学等方面情况,协调解决学校发展中遇到的困难和问题。

    阅读全文
  • 东营上半年天气总结出炉 最高气温破三项纪录

    2019年上半年(1月1日至6月30日),我市平均气温偏高,降水偏少且时空分布不均,其间5月1日至6月30日,全市大部时段晴热少雨,平均气温24.0℃,较常年偏高1.6℃,列历史同期纪录次高值,高温日数12天,列1966年以来历史同期次多值,降水量47.2毫米,较常年同期偏少逾六成,列1966年以来历史同期最少值,平均降水日数有10天,列1973年以来次少值。受高温少雨天气影响,辖区内部分农田出现旱象,气象干旱持续发展。

    最高气温破三项纪录

    东营市上半年各月降水量(mm)分布情况。

    上半年全市平均降水量91.2毫米,较常年偏少47%,列2001年以来历史同期最少值,其间降水时空分布不均,除4月降水量较常年偏多外,其他月份均较常年偏少,其中5月降水量仅有7.1毫米,较常年偏少86%,平均降水日数有3天,均列历史同期次少值。上半年一日最大降水量23.0毫米,列历史同期第三位少值,平均降水日数25天,较常年偏少4天。

    东营市上半年各月平均气温(℃)分布情况。

    上半年全市平均气温12.0℃,较常年偏高1.5℃,其间除4月平均气温接近常年略偏低外,其他月份均较常年偏高,其中3月平均气温偏高3℃以上,列历史同期次高值,5月平均气温偏高2℃以上,列历史同期第四位高值。上半年≥35℃的高温日数有12天,较常年同期偏多5天,极端最高气温38.3℃,出现在5月23日。

    旱情调查及其影响

    据各区县自动土壤水分站监测数据分析,目前全市监测点20cm深土壤相对湿度平均值为61%,前期未浇灌地块逐旬土壤相对湿度值总体呈下降趋势,20cm深土壤相对湿度值一般在40%至62%之间,部分地块达中旱,而浇灌条件较好地块土壤墒情适宜。

    据全市农业气象业务人员实地测墒调查,受前期降水量分布不均等影响,目前各地墒情状况分布不一,受旱区域20cm深土壤相对湿度一般在40%至50%之间,重旱区域一般集中在浇灌条件较差的乡镇地区,部分地段干土层可至10厘米以上。

    气象部门表示,将严密监视旱情的发生发展,加强旱情的预警预报,及时启动抗旱应急响应,同时提高天气预报的准确率和时效性,坚持抗旱防涝并举,防范旱涝急转。

    未来天气气候预测及影响

    预计17日夜间至18日白天:多云,23℃~32℃,东南风转东风3~4级,各沿海海区5~6级。7月18日夜间至7月19日白天:多云,23℃~32℃,东风转东南风3~4级,各沿海海区5~6级。19日夜间至20日白天:多云,24℃~34℃,东南风转东风3~4级,各沿海海区5~6级。7月将再现35℃以上的高温热浪天气,有短时雷阵雨过程,但对改善墒情和缓解旱情作用有限,气象干旱将持续发展。

    今年雨季较常年偏晚,预计8月底到9月初结束,受降水时空分布不均等影响,夏伏旱和盛夏期雨涝均有可能发生。全市主汛期逐月气候预测如下:7月平均气温27.0~28.0℃,较常年略偏高;降水量140~170毫米,较常年偏多1~2成。8月平均气温26.0~27.0℃,较常年略偏高;降水量120~150毫米,较常年偏多1~2成。9月平均气温21.5~22.5℃,较常年略偏高;降水量40~60毫米,较常年偏多1~2成。

    阅读全文
  • 油田新组建8个社会化服务协调中心(站) 主要职能有这些

    日前,经油田领导班子会研究,为构建以融入地方、服务居民为核心的企业办社会职能分离移交后协调运营机制,油田决定撤销原有的社区管理中心,调整管理中心体制后,共统筹组建8个社会化服务协调中心(站)。据介绍,协调中心(站)的主要职能是协调政府、联系居民、监督服务。

    采访中记者了解到,自7月10日起胜利石油管理局有限公司胜中管理中心、胜东管理中心、胜南管理中心、胜北管理中心、河口管理中心、仙河管理中心、滨州管理中心、临盘管理中心与龙口基地中心的编制被正式撤销。与此同时,按照一地一机构的原则,油田重新组建了胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心、东城社会化服务协调中心、河口社会化服务协调中心、港区社会化服务协调中心、垦利社会化服务协调中心、滨州社会化服务协调中心、临盘社会化服务协调站与龙口社会化服务协调站。

    其中,西城社会化服务协调中心主要对接东营市东营区政府及其相关接收单位;东城社会化服务协调中心对接东营经济技术开发区管委会及其相关接收单位;河口社会化服务协调中心对接东营市河口区政府及其相关接收单位;港区社会化服务协调中心对接东营港经济开发区管委会及其相关接收单位;垦利社会化服务协调中心对接东营市垦利区政府及其相关接收单位;滨州社会化服务协调中心主要对接滨州市滨城区、博兴县,淄博市高青县政府及其相关接收单位;临盘社会化服务协调站主要对接德州市临邑县政府及其相关接收单位;龙口社会化服务协调站对接烟台市龙口市政府及其相关接收单位。

    由于西城社会化服务协调中心工作幅度较大,因此将设立黄河、文汇、辛店3个协调部,其中黄河协调部负责对接东营区黄河路街道办事处、牛庄镇政府;辛店协调部负责对接东营区辛店街道办事处、胜园街道办事处、史口镇政府;文汇协调部负责对接东营区文汇街道办事处、胜利街道办事处。

    据介绍,与过去相比,协调中心(站)的基本职能没有改变,所改变的是办理社会职能的业务,即由原来的企业自办自管转变到现在的协调、配合政府上来。未来,一个协调中心(站)将对应一个县区,能够形成一个比较高效、顺畅的交流机制,更有效地进行对接。

    目前,协调中心(站)的主要工作为协调驻地政府做好社会化服务,加强与县区政府的沟通协调,促进区域油地深度融合发展,同时还将和街道办事处做好社区建设和管理,协调县区政府,推动就业、退休人员、计划生育、低保、残疾人服务等属地化管理,配合县区政府做好学前教育、医疗卫生服务,协调驻地政府,联系专业化服务单位和居民,做好服务质量监督反馈、督查整改等工作,配合做好家属区“四供一业”维修改造相关工作。另外,还将进一步做好历史遗留问题处置,着力做好职工住房产权登记工作,加快权籍调查、资料整理、数据整合、资料录入,配合地方政府做好审核、缮证和归档等工作,搞好区域内住房公积金归集、提取、贷款等服务。

    另据了解,按照人随业务走的原则,所涉从业人员原则上根据服务场所所在行政区域划转到相应社会化服务协调中心(站),对从事家属区“四供一业”、市政设施、社区管理、学前教育、医疗卫生、公共消防等方面的工作人员将以人力资源输出的方式从事相关工作。

    按照方案调整机构设置,7月底各协调中心重组将全面完成,机构设定、资产划转、人员安置、工作运行机制建立等工作也将全面完成,各协调中心(站)也将按照新模式运行。

    阅读全文
  • 解读来了!东城部分义务教育阶段学校招生与去年一致

    7月12日,市教育局公布《关于做好2019年东城部分区域义务教育阶段学校招生工作的通知》,今年东城部分义务教育阶段学校招生服务区同2018年保持一致,没有变化。部分片区居民适龄子女有两个学校可以选择。招生人数方面,共计划招收一年级学生2729人、六年级学生3450人。8月1日至6日网上报名。

    今年,这些学校继续使用东城义务教育阶段学校招生报名平台,东城范围内适龄儿童(小学一年级入学年龄为2013年8月31日以前出生,含8月31日)、少年入学均需登录东营市教育局网站(网址:http://dyjy.dongying.gov.cn/)链接“平台”进行报名登记。

    7月25日至30日,模拟网上报名,所填报数据信息不保留。8月1日至6日,法定监护人登录“平台”进行报名登记,报名截至8月6日20时。8月7日至11日,进行材料审核。8月12日,通过“平台”反馈审核结果,登记入学资格审核通过者,法定监护人通过“平台”自行打印报名信息登记表;未通过审核者,可携带相关入学材料到招生区域内学校现场报名。8月13日至15日,未登录“平台”登记信息或未通过“平台”审核的,可携带入学材料原件及复印件到服务区内学校现场报名,进行入学信息登记。8月21日,主管教育部门向所属学校反馈符合入学条件学生名单,各学校予以公示。8月22日开始,通过“平台”登记入学审核者须持该生报名信息登记表和所规定的入学材料复印件,在规定时间内到登记报名学校领取入学通知书。现场报名者根据学校公示的入学名单在规定时间内领取入学通知书。之后,各学校对符合入学条件的学生进行“阳光分班”。

    适龄儿童原则上按照划定的学校招生服务区入学,若招生服务区内学校达到规定班额时,超出部分的学生由主管教育部门按照适龄儿童户口簿(或居住证)标注的在学校招生服务区内实际居住时间的先后,将居住时间短者统筹安置到未达到规定班额的相对就近的学校就读,其中不能办理居住证的民营经济从业人员或进城务工人员随迁子女,按照入学登记使用的居住证明标注的时间排序。

    学校招生服务区划分

    (一)小学

    市实验小学:东二路以东、府前街以南、胜利大街以西、南一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市海河小学:东二路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、府前街以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市春晖小学:东二路以东、大渡河路以南、东三路以西、黄河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市育才学校小学部:东二路以东、南一路以南、胜利大街以西、南二路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市晨阳学校小学部:东三路以东、大渡河路以南、康洋路以西、黄河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利八分场小学:荣乌高速公路以东、德州路以南、郑州路以西、北二路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利锦华小学:东一路以东、北一路以南、东二路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利锦苑小学:荣乌高速公路以东、北一路以南、东一路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利胜东小学:荣乌高速公路以东、北二路以南、东二路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利运输小学:东二路以东、北二路以南、东三路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    (二)初中

    市实验中学:荣乌高速公路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、南一路以北和东二路以东、北一路以南、胶州路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市育才学校初中部:荣乌高速公路以东、南一路以南、胜利大街以西、南二路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市晨阳学校初中部:胶州路以东、大渡河路以南、康洋路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利四中教育集团四中校区:荣乌高速公路以东、德州路以南、郑州路以西、北二路以北和东一路以东、北二路以南、东三路以西、北一路以北及锦华小区一、二、三、四、五、六、七区常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利四中教育集团锦华中学校区:荣乌高速公路以东、北一路以南、东二路以西、黄河路以北(不含锦华小区一、二、三、四、五、六、七区)和荣乌高速公路以东、北二路以南、东一路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    (三)东城其他片区居民适龄子女入学划片暂行规定

    荣乌高速公路以东、德州路以南、康洋路外延线以西、北二路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利八分场小学或者东营经济技术开发区金湖学校就读。

    东三路以东、北二路以南、沂州路以西、北一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利运输小学或者东营经济技术开发区景苑学校就读。

    高速路以东、北二路以南、东一路以西、北一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利胜东小学或者东营经济技术开发区华山小学就读。

    胶州路以东、北二路以南、康洋路以西、大渡河路以北(原属市晨阳学校初中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区景苑学校或者市晨阳学校就读。

    东三路以东、北二路以南、沂州路以西、北一路以北(原属胜利四中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区景苑学校或者市胜利四中教育集团四中校区就读。

    郑州路以东、德州路以南、康洋路外延线以西、北二路以北(原属胜利四中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区金湖学校或者市胜利四中教育集团四中校区就读。

    东二路以西、黄河路以北、荣乌高速公路以东、沙河路以南的红盾小区、金盾小区、鲁班公寓、东营市公路局东营分局居民区、瑞康如意苑和金山小区等居民区常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,初中阶段可到市实验中学或者市胜利四中教育集团锦华中学校区就读。

    高速公路管理处(东青小区)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女入学,小学阶段暂划归东营经济技术开发区英才小学,初中阶段暂划归市育才学校。

    胶州路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、辽河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市海河小学或者市晨阳学校就读;初中阶段可到市实验中学或者市晨阳学校就读。

    东一路以东、汾河路以南、东二路以西、北一路以北常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到市胜利胜东小学或者市胜利锦华小学就读。

    东二路以东、大渡河路以南、郑州路以西、淮河路以北常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到市春晖小学或者东营经济技术开发区丽景小学就读。

    东二路以东、北一路以南、郑州路以西、大渡河路以北的胜源小区、天鹅小区等居民区常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到胜利运输小学或者东营开发区丽景小学就读;初中阶段可到市胜利四中教育集团四中校区或者市实验中学就读。

    各民办义务教育学校按照原审批机关确定的招生范围招生。

    阅读全文
  • 东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

     711日上午,东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式在东营黄河国际会展中心黄河六厅举行,东营多家家装品牌代表以及媒体记者共计50余人齐聚一堂,共同见证了该栏目的诞生。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    《来吧!设计家》栏目是由大众网东营频道主办,东营鸿扬装饰设计工程有限公司承办,以及多个家具品牌联合发起支持的高档家装栏目,面向全东营推出的一档家装短视频,每期栏目通过3—5分钟短视频的方式像广大网友介绍家装的流程、工艺、设计等多方面知识,主持人与家装资深人士一起走进实景案例,结合当下特色主题从装修知识、家装创意、搭配风格等个角度充分诠释家装品牌,将由东营大众网各媒体平台全面宣传以及房产频道同步宣传、东营大众网微信直播同步推送,将短视频上传至抖音、小红书、火山等多个短视频平台。

    启动仪式上,大众网东营站站长苏旬介绍了栏目理念,该栏目旨在为商家发声的同时,更是汇集市民在家装中可能遇到的各种问题,从设计到装修,通过实景拍摄向全市人民进行讲解展示,并通过与品牌之间的强强联合,建立良好稳固的合作关系,成为推介东营最新产品、引导群众消费潮流、服务大众生活的坚强后盾。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    东营区工商联副主席成明广在仪式上表示,装饰行业作为一个关系千家万户的大产业,是一个永不衰竭的行业,随着社会的快速发展,人们对装饰行业提出来更多、更新的要求,也带来了新的机遇和挑战,如何适应新形势的发展要求,是值得思考的问题。他指出,要通过提升层次,加快装饰行业转型升级的步伐,当今社会对装饰行业的人才、技术、理念等各个方面都提出了更高、更新的要求,如果跟不上时代发展的步伐,企业就会缺少发展的动力,很快就会被社会淘汰。要积极推进行业自律及行业规范体系建设,发挥行业协会组织的作用,实现对行业的自我约束与规范,促进行业有序竞争。要积极开展品牌创建活动,通过星级装饰企业评定、精品产品评选等活动的开展,促进装饰行业技术水平和规范化程度的进一步提高。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    品牌方代表鲁雷宣读了品牌承诺书。最后,大众网东营站站长苏旬、东营区工商联副主席成明广、品牌方代表鲁雷共同启动《来吧设计家》

    仪式结束后,出席启动仪式的品牌方现场入驻签约,主办方代表向入驻品牌一一颁发颁发铜牌。

    阅读全文
  • 重磅消息!东营环渤海高铁终于开工啦!! !

    渤海高铁路完工通车,将串起威海,烟台,潍坊,东营,滨州,德州,天津,唐山,秦皇岛,大连等地。这里的建筑有助于建立起环渤海经济圈内快速高效,便捷的交通交通联系,特别是北京,天津,山东半岛,辽东半岛之间以及三大板块内部,不同城市间的交通联系都促进了这片区域的经济发展,缓解了京沈,京沪,京广三大铁路干线的运输压力。

    环渤海高速铁路也是山东省“三横三纵”的铁路网重要组成部分,到这座铁路完全竣工后,从烟台到滨州能够直接到达河北,北京和天津。也能从德州直接到达上海和北京。高铁正式运行后,从德州到烟台或者从烟台到德州的时间将缩短一个多小时,从德州到北京运行时间也缩短两个小时。东营的小伙伴如果去北京游玩,仅仅只需要1多小时,比之前8个小时整整提升了7个小时,这条铁路争取在2022年之前竣工。竣工之后,将会给这个沿线的城市带来重大的经济发展,缩短城市之间的距离,省去了居民出行的时间,给大家带来了更大的方便。


    阅读全文
  • 来了解下东营的地震监测预报水平

    我市毗 邻渤海强震构造区,如果地震来临,我市也可达到地震监测预报水平。

    以预防为主、防抗救相结合

    去年,我市已建设无人值守台站视频监控系统。在全市10个台站安装了可变焦、调整的高清摄像头,台网**通过远程实时查看台站观测环境、仪器设备运转状况,台站信息化管理水平显著提升。同时实施地震监测环境改造工程,对利津地震台、垦利流体台、广利港台实施防护改造。

    据悉,市地震局联合市畜牧局、市海洋与渔业局建立了东营市地震宏观异常测报网,成立了异常核实专家组。目前全市宏观异常测报点36个,灾情速报点1799个,防震减灾助理员49名,实现了每个乡镇1个宏观异常测报点和1个防震减灾助理员,每个村1个灾情速报员目标。

    同时,我市建立油水井前兆观测网和胜采三矿注采比震情跟踪数据库,利用油井生产数据,重点加强渤海强震构造区和陈南—胜北断裂地震监测。地震烈度速报与预警项目稳步推进。

    目前,我市已经着手建设市地震群测群防短信平台。市、县两级地震宏观测报网预计建成55个测报点,其中市级测报点15个、县级测报点40个。将云计算、大数据、物联网、移动互联网等信息新技术融合应用到防震减灾中,建立东营市地震云服务平台。

    如地震发生,有救援队也有粮

    2018年,我市建立了救灾物资储备制度。通过市救灾仓库储备棉衣、棉被等救灾物资;确定粮食应急供应点97个;与市粮食储备库、民建商场、供销商场等单位签订物资调用协议,确保应急情况下粮食、常用物品的储备不少于2天的供应量。建立了市、县(区)两级地震现场工作队物资储备库。新购一批装备,加强了地震现场工作队员装备配置,强化现场工作保障能力。购买上网流量卡和蓝牙耳机,2台4G现场视频调查终端达到野外使用条件。

    另外,我市利用公园、广场及公路、市安居工程、宾馆绿地、学校操场等设立大小型避难场所24处,占地面积174万平方米,可容纳58万人。并配套相应的疏散方案,及时更新、维护标志牌,确保地震应急避难需要。在清风湖公园应急避难场所新装应急避难场所标志牌4块。按照“一队多用、专兼结合”的原则,成立了8支专业地震应急救援队伍。目前,县区均依托公安消防部门建立了综合应急救援支队,共有7个大队、12个中队。

    省地震救援演练在我市举行

    今年5月,省地震应急救援综合演练在我市举行。

    地震模拟地址在胜利机场原场址,23支队伍、156辆车辆、4架直升机以及各类救援设备严阵以待。一声令下,山东省地震应急救援综合演练正式开始。此次演练主要模拟地震发生后,东营市和省政府立即启动相应应急预案应对,省抗震救灾指挥部指挥长前往灾区现场指挥,调动全省23支抗震救灾力量实施支援。

    国家山岳救援泰安大队接到总队跨区域救援命令迅速赶到救援现场,锚点、伤员固定、绳索连接,制作绳桥系统、倍力系统、担架系统和下降系统。在救援人员有序的分工合作下,被困人员在最短的时间内安全到达了地面。

    学生作为在地震灾害中最易受到伤害的群体,在地震来临时如何**限度地保障他们的生命安全,更加考验着一个城市的日常应急能力。随着疏散警报信号长鸣,老师快速疏导所有的学生有序集合到避险场所,并清点各班人数。

    在此次演练现场,还设置了高空救援和废墟人员搜救、应急疏散和人员安置、输油管道带压抢修、供水管道抢修、空中输送与救援、危化品泄漏处置和油罐火灾扑救等15个科目。共涉及到军地23支队伍、2200余人、300余台(套)装备。据介绍,通过此次演练,有效检验和锻炼了多部门、多兵种的合成作战能力,展示了上下联动、空地一体、军民融合的快速反应机制和高效救援能力,进一步提高了我省应急救援队伍抗震救灾实战能力。

    阅读全文
  • 东营整治房地产市场乱象已开通购房人热线电话

    今年以来,东营市在全市范围内深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动,向房地产市场乱象“亮剑”,进一步改善了全市房地产市场形势。

    据了解,专项行动整治的重点为:

    未取得预售许可证销售商品房的,不符合商品房销售条件向买受人收取或者变相收取定金或预定款的,开盘前不定价格收取高额意向金的,五证、一房一价表及销控图公示情况,销售服务承诺书的执行情况等。

    专项行动中,我市开展了房地产市场乱象治理工作宣传月活动,进一步提高市民风险防范意识;建立了房地产市场乱象治理工作月通报制度,加强县区政府主体责任,进一步强化房地产市场监管。截至目前,全市累计检查房地产开发项目178个,下发整改通知书7份。

    与此同时,我市还全面开展房地产中介市场专项整治工作,进一步净化了房地产中介市场环境。截至目前,全市共检查房地产中介机构137家,上报典型案例10个。

    为拓宽群众反映问题渠道,我市专门开通了购房人热线电话。

    其中,市购房人热线电话为12319

    东营区为8231109(一手房)、8263068(二手房、中介),

    河口区为3665089,

    垦利区为2522164(中介)、2521827(一手房、二手房),

    广饶县为6682366(一手房)、6682386(二手房、中介),

    利津县为5626998,

    东营经济技术开发区为7905931,

    东营港经济开发区为8019158。

    阅读全文
  • 全市公租房管理系统建设推进工作会议召开

    6月25日上午,全市公租房管理系统建设推进工作会议召开,传达学习住建部、省住建厅有关文件精神,研究部署下一步公租房管理系统上线运行工作。

    会议指出,我市被住建部确定为全国公租房管理系统首批上线试点城市以来,各县区(市属开发区、示范区)住建部门、建设银行东营市分行精心组织,认真对待,做了大量卓有成效的工作,为6月底顺利上线运行奠定了坚实基础。

    会议要求,一是要高度重视试点工作,牢牢把握6月底上线运行的目标不动摇,抓紧补充完善有关数据;二是要加强沟通,各县区(市属开发区、示范区)住建部门在工作推进中要及时与市局有关科室对接,严格按有关政策和规定做好信息完善;三是要严谨细致,安排专人负责补充信息的整理、录入,确保信息录入准确完整。

    局党组成员、副调研员岳翠峰出席会议并讲话,各县区(市属开发区、示范区)住建局、局机关相关科室、单位负责同志和公租房管理工作人员等参加会议。

    阅读全文
  • 东营市幼儿园迎来大变化!

    关于《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》和《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》政策解读2019年3月12日,东营市人民政府办公室印发《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》和《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》(东政办字〔2019〕18号),现将方案的起草情况和主要内容解读如下:

    一、起草情况

    党的十九大报告提出,要在“幼有所育”上不断取得新进展,办好学前教育。学前教育作为国民教育体系的重要组成部分,对人的终身学习和发展具有重要意义。城镇居住区配套幼儿园是城镇公共服务设施建设的重要内容,是扩大普惠性学前教育资源的重要途径,是满足人民群众让孩子就近入园的重要保障,是改善民生的重要举措。近年来,城镇居住区配套幼儿园无规划、规划不足或者规划不落实、应建未建、应交未交、挪作他用等问题突出,造成了普惠性学前教育资源严重流失,加剧了“入园难”“入园贵”矛盾,必须坚决予以治理。

    根据国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》(国办发〔2019〕3号)和省政府办公厅《关于印发〈山东省城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案〉〈山东省无证幼儿园专项整治工作方案〉的通知》(鲁政办字〔2018〕174号)文件精神,为进一步规范全市幼儿园办园行为,维护正常的学前教育管理秩序,市教育局牵头起草了《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》和《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》。方案起草完成后,先后征求了市委编办、市发展改革委、市公安局、市财政局、市自然资源局、市住房城建管理局等有关部门单位、各县区政府、市属开发区管委会的意见建议,通过了法制部门的合法性审查,经多次修改完善,并经市政府常务会研究通过,以市政府办公室名义印发。

    二、主要内容

    这两个《方案》,基本参照国办发〔2019〕3号和鲁政办字〔2018〕174号文件要求,整治步骤和时间节点基本保持一致,重点在牵头单位、责任单位、任务分工等方面进行了细化明确,有利于下一步落实。

    (一)《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》

    1.实施步骤

    一是摸底排查阶段。2019年4月底前完成全面摸底排查任务。二是全面整改阶段。对于已经建成尚未办理移交手续的,于2019年6月底前完成;对于尚未回购、置换、购置的,于2019年9月前完成;对于需要补建、改建、新建的,2020年6月底前完成项目竣工验收。

    2.整治任务及分工

    一是未规划幼儿园的。对已建成的居住区未规划幼儿园的,通过补建、改建、就近新建、置换、购置等方式予以解决。对正在建设但未规划幼儿园的,制定补救措施,落实配建幼儿园标准。分期建设的房地产项目,配套幼儿园在首期项目中开发建设。该事项牵头单位:市自然资源局,责任单位:市发改委、市教育局、市财政局、市住房城建管理局、各县区政府、市属开发区管委会。

    二是规划幼儿园不足的。对已规划幼儿园但不能满足居住区实际需要的,通过依法调整规划、扩增配建幼儿园规模予以解决;对历史形成的一定区域内幼儿园短缺问题,抓好选址、设计、施工管理工作,确保在合适地点建设幼儿园。该事项牵头单位:市自然资源局,责任单位:市发改委、市教育局、市财政局、市住房城建管理局、各县区政府、市属开发区管委会。

    三是建设不到位的。对有幼儿园完整配建规划但未按要求开工建设或者未列为首期建设的,住房城建管理部门责成开发企业限期完成配套建设;对缩减少建的,通过改扩建、补建等方式予以解决;对在幼儿园建设用地上进行其他项目建设的,依法依规予以处置。配建幼儿园与首期建设项目同步验收,幼儿园竣工验收不合格的,不予办理竣工验收有关手续。该事项牵头单位:市住房城建管理局,责任单位:市教育局、市自然资源局。

    四是移交不到位的。配套幼儿园已建成但未移交当地教育部门的,对闲置不用或已挪作他用的,采取有效措施予以收回。该事项牵头单位:市教育局,责任单位:市住房城建管理局、市自然资源局。

    五是使用不到位的。对没有办成普惠性幼儿园的,按规定办成公办幼儿园或者委托办成普惠性民办幼儿园,并做好编制、办学许可、法人登记等工作。该事项牵头单位:市教育局,责任单位:市委编办、市民政局、市行政审批服务局。

    3.组织保障

    一是建立专项整治工作专班。二是严格落实专项整治工作分工。三是加强整治工作保障。

    (二)《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》

    1.治理原则

    一是落实政府责任,实行属地管理;二是坚持部门协作,实行齐抓共管;三是坚持改革创新,简化审批程序;四是坚持分类治理,形成长效机制。

    2.治理任务

    一是准入一批符合基本办园条件标准但相关证件不齐全的无证幼儿园。对因年代久远或其他客观原因无法办理建设、施工、规划许可、土地证明、环保、不动产登记等前置证明的,由各县区政府、市属开发区管委会协调相关部门联合核查后出具相关证明文件。

    二是整改一批无重大安全卫生隐患,教学条件和教师配备基本合格但存在一定问题的无证幼儿园。对园舍建设、保教设施配备、安全设施、教师队伍建设、保教质量等方面存在的不合格问题,限期进行整改。整改达到标准的,依法办理办学许可、民办非企业法人单位登记、工商营业执照等手续。

    三是取缔一批缺乏基本办园条件、存在重大安全卫生隐患的无证幼儿园。对存在严重安全、卫生隐患,不符合基本办园条件标准,不具备整改条件的,坚决予以取缔。

    3.完成时限

    2019年3月底前,按照上级要求整改到位。

    4.组织保障

    一是建立专项整治工作专班;二是各级将无证幼儿园全部纳入监管范围;三是形成规范管理长效机制。

    阅读全文
  • 今年我市将改造1100户农村危房

    9月的第3周,记者从多部门获知四条城建方面的消息:我市确定实行建筑业企业资质许可专家评审制度,在全省17市中尚属首家;2017年我市计划实施棚改5139户,共24个项目;今年我市将对1100户农村危房进行改造,改善农村危房群众居住条件;胜利公园改造提升工程预计今年10月中旬开工,公园将兼具防灾避险功能与廉政文化元素。

    我市确定实行建筑业企业资质许可专家评审制度,在全省17市中尚属首家

    近日,记者从市住建局获悉,我市确定在全市范围对建筑业企业资质许可实行专家评审制度,这在全省17个设区城市中尚属首家。

    据介绍,实行专家评审制度,由东营市住建局行政审批中心负责接收建筑业企业资质申请材料;相关业务科室负责提供政策咨询和工作指导,不再具体从事资质申请材料审核;资质申请材料的审核把关、审查质量转由评审专家组全权负责。建筑业企业资质许可专家评审每月进行一次,每次评审前,从专家库中随机抽取部分专家组成专家组,对资质申请资料进行集中评审。评审专家由各县区(市属开发区)住建部门推荐,由县区(市属开发区)住建部门长期从事资质管理工作的人员及全市部分一级、二级建筑业企业中有多年资质管理工作经验的人员组成。运行之初,共推荐专家32人,经过培训和考试等既定程序,21人被录取并组成资质许可评审专家库。评审专家每届任期两年,选聘工作在每届任期届满前三个月内进行,选聘程序包括报名、审查、公示和公告四个步骤。对选聘上来的专家进行培训考试,经考试合格的方可录取。

    据了解,未来,市住建局将重点加强对建筑业企业资质许可评审专家库的动态管理,对有下列情形之一的,直接解除与有关评审专家的聘任合同,并记入行业个人信用记录:一是与行政审批相对人有关的人员接触,参加宴请,接受财物或谋取其他利益的;二是互通评审信息,并将评审意见向外透露的;三是干预其他专家的正常评审、影响评审结果公正性的;四是擅自与行政审批相对人联系、透露申报材料中有关事项的;五是出现严重审查错误的;六是经考核评价不满足专家要求的;七是有其他违纪违法行为的。

    意义:

    实行建筑业企业资质许可专家评审制度,对增强资质许可工作的客观性、科学性、权威性,引导建筑业企业苦练内功、增强核心竞争力,推动全市建筑业转型升级将起到重要促进作用。

    2017年我市计划实施棚改5139户

    日前,山东省住房城乡建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅四部门联合先后公布了两批2017年棚户区改造任务分解落实项目清单。据消息,明年全省计划新开工棚改项目1477个,740320套(户)。其中我市共24个项目,5139套(户)。

    其中,东营区改造项目主要是东营区文汇街道东营社区村居改造二期(南区),东营区黄河南展区新型农村社区建设龙居社区项目。

    垦利区包括兴隆街道大河村改造项目、兴隆街道大王村改造项目、垦利街道新安村改造项目等共计11个项目。

    广饶县2017年第一批棚改项目为广饶街道西关片区棚户区改造一、二期工程;第二批为广饶街道西关片区棚户区改造一期工程,两批相加共改造1835套(户),约占明年我市棚改套数的36%。

    河口区共有丁王村(明湖社区)、奇古村(镜湖社区)、区供销社住宅楼拆迁、孤岛镇济军生产基地区块改造、韩家村、太平湖(镜湖社区)孤岛镇棚户区改造等项目。

    利津县共有庄科社区改造工程、陈庄社区改造项目两个项目。

    意义:

    业内人士指出,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义;加快建设保障性住房、大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造等安居工程,都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措,都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

    今年我市将改造1100户农村危房

    近日,记者从相关部门获悉,今年我市将对1100户农村危房进行改造。据介绍,各责任部门将结合实际,确保2016年农村危房改造任务年底前全部开工,2017年6月底前全部竣工。

    据介绍,此次改造遵循经济最贫困、住房最危险原则,不搞普惠制。按照这个原则,我市农村危房改造补助对象重点是居住在危房中农村分散供养的五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户。而所谓农村危房则是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》鉴定属于整栋危险或局部危险的房屋。在下一步的改造过程中,拟改造农村危房属局部危险的进行修缮加固,属整体危险的,可加固的要优先选择加固修缮,其次才是拆除重建。

    改造资金按照农户自筹为主,各级政府补助为辅,多渠道筹集改造资金。各县区将农村危房改造补助资金和项目管理等工作经费纳入财政预算,帮助自筹资金有困难的特困户解决危房改造资金问题。对此,我省制定了补助资金分类标准。

    此外,改造坚持自主自愿原则。确有改造意愿的农户可以以个人名义进行申请,再经集体评议、乡镇审核、县级审批、签订协议方可组织实施等。

    意义:

    农村危房改造是保障民生的重要工作,是推进农村社会经济发展的重要举措。通过实施农村危房改造工作,农村居民住上安全、实用的房子,有效地改善了农村贫困农户居住条件,实现农民群众祖祖辈辈的安居梦想。

    胜利公园预计今年10月中旬开工

    近日,记者从市规划局获悉,我市将对胜利公园进行改造提升,融入防灾避险以及廉政文化元素。项目预计将于今年10月中旬开工,明年5月份竣工。

    据了解,该项目位于东城东北部,西邻东一路,北邻胜利小区,南临胜利芙蓉园,整个胜利公园景观工程集林下休憩区、娱乐活动区、滨水观光休闲区、体育活动区、生态密林区为一体。公园总占地15.4公顷,规划4公顷作为防灾避险的有效场所。根据人均2平方米的规划原则,胜利公园在灾时最多可容纳2万人(以满足72小时紧急救灾为前提)。服务半径宜在0.5公里至1.5公里,步行约15分钟至30分钟内可以到达。

    据介绍,该工程主要内容包括绿化施工、园路铺设及各种管道施工。绿化包括乔木栽植、灌木栽植、地被栽植、草坪铺设等;园路铺设主要为公园园路铺装;管道施工包括给排水管、排碱管等的安装与施工,附属设施包括园路铺设、木质栈桥、停车场、景石、小品、路灯、桥梁、驳岸等工程。

    另据悉,根据公园绿地规模,将胜利公园规划为以廉政文化为主题,满足防灾避险功能,结合海绵城市建设的综合类中型防灾公园。

    意义:

    胜利公园作为城市居民的主要休闲游憩场所,其活动空间、活动设施为城市居民提供了大量户外活动的可能性,承担着满足城市居民休闲游憩活动需求的主要职能。

    据介绍,胜利公园规划为以廉政文化为主题的公园,胜利公园在物质文明建设的同时也成为传播精神文明、科学知识和进行科研与宣传教育建设的重要场所。胜利公园为周围居民提供了很好的社会文化活动场所,不仅能够陶冶市民的情操,还可以提高市民的整体素质。胜利公园有较大面积公共开放空间,不仅是城市居民平日的聚集活动场所,同时在城市的防火、防灾、避难等方面具有重要的保安功能。 

    阅读全文
  • 今年,东营市中心城商品房均价相对稳定

    近日,市住建局发布《东营市中心城2016年第三季度房地产市场运行情况》,根据我市房地产市场信息系统提供的数据,2016年第一季度,中心城商品房网上签约6843套,签约金额39.79亿元;新建商品住房签约均价5608.88元/平方米;中心城存量房交易1856套。今年前三个季度的一系列数据对比显示,第二季度销售更好,第三季度相对稳定,今年楼市普遍强于去年。

    中心城商品房网签6843套 开发商推盘节奏拿捏准确

    据统计,第三季度,中心城商品房网上签约6843套,签约面积67.75万平方米,签约金额39.79亿元,涉及房地产开发项目183个。其中住宅(含公寓)签约4033套,签约面积59.47万平方米(包括附属面积3.56万平方米)。

    记者查阅2016年前三个季度中心城商品房网上签约的数据发现,签约量分别为4152套、7566套、6843套,第三季度的签约量比第一季度高,比第二季度低,处在月均销售2300套的水平上。

    “较之于第一季度,二、三季度的签约数据有大幅度提高。”业内人士指出,这与全国楼市回暖的步调基本一致。但到了第三季度,碍于三线城市的高库存、低需求状况,楼市的回暖没有像一二线城市那么迅速。

    “主要受春节诸多因素影响,每年第一季度通常为各地楼市的低迷期,这一季度的成交量往往是全年最少的。二三季度,通常都是一年来楼市最好的时候,往往能创出一年的最高数据。”富海金港湾的销售经理告诉记者。

    还有业内人士指出,2016年前三季度的数据要优于2015年前三季度,说明今年的楼市较去年更热一些。

    这样的总结得到各楼盘销售经理的肯定。“进入10月以来,基本上在日均3套,在经历了楼市‘震荡期’后,洋房能卖到这个程度已经很不错了,并且从今年3月开始,一个月比一个月卖得好。”富海金港湾的策划经理说。

    商品房预售批准情况与网上签约基本保持正相关关系,开发商推盘节奏把握的比较准确。第三季度,中心城共办理商品房预售许可证23个,涉及房地产开发项目16个,批准预售商品房4858套,其中住宅2787套;批准预售商品房面积42.67万平方米,其中住宅40.75万平方米(包括附属面积5.66万平方米)。记者查阅资料发现,2016年第一季度和二季度各项数据分别为,中心城共办理商品房预售许可证17个、19个,涉及房地产开发项目17个、15个,批准预售商品房5936套、6313套,其中住宅2966套、3447套。

    中心城新建商品住房 前三季度均价相对稳定

    据市住建局统计,2016年第三季度中心城新建商品住房签约均价5608.88元/平方米,而今年前两个季度的新建商品住房签约均价分别为5678.70元/平方米、5580.70元/平方米。

    “整体来看,今年前三季度的签约均价相对稳定,最高与最低不超过100元/平方米,这说明中心城的楼市处在一个相对稳定的态势上。”城市主人策划经理为记者解释道。

    业内人士认为,“第二季度均价最低,但第二季度的签约量最高。这意味着在第二季度开发商搞‘优惠活动’的力度较大。”

    细心的市民可能发现,二季度后,均价再次回到5600元/平方米的水平上来。分析人士认为,这与今年“金九银十”全国一二线城市楼市火爆有关,“房子卖得是个预期,本地楼盘发现全国多数大中城市的楼市恢复火爆后,提价在所难免,这也是市场规律的体现。”

    据业内人士预测,如今我市市民对购房置业较为理性,未来约5600元/平方米的均价将持续很长一段时间。

    中心城存量房交易1856套 选购二手房的购房者约两成

    第三季度,依据房地产市场信息系统存量房交易数据统计,中心城存量房交易1856套,面积22.87万平方米,金额8.03亿元。其中住宅1544套,面积20.86万平方米(包括附属面积0.47万平方米)。中心城存量住房第三季度销售均价3683.17元/平方米。

    据统计,前两个季度,中心城存量房交易分别为1212套和1891套,金额5.94亿元和9.67亿元。其中住宅1026套和1596套。

    中心城存量房交易也保持与中心城商品房网上签约类似的变化曲线:第二季度最高、第三季度次之,第一季度最少。从存量房交易数量上来说,今年前三季度的数据与去年前三季度多出季均500套,“今年的二手房比去年卖得好,与整个楼市大环境回暖有关。”业内人士分析道。

    不过,存量房均价不仅存在“跳水”现象,更无规律可循。据统计,2016年中心城存量住房前三季度销售均价分别为3968.9元/平方米、4151.33元/平方米、3683.17元/平方米。

    而2015年这一数据,四个季度分别为4477.52元/平方米、4103.98元/平方米、4038.57元/平方米、3980.12元/平方米,“从去年第一季度开始,一直持续到今年,每个季度的存量房均价呈下跌趋势,说明存量房价格受增量房冲击较大,受市场影响显著。”分析人士总结道,今年前三季度存量房的价格仍受到增量房较大的冲击。 “存量房一般指通常意义上的二手房,从各季度的数据看,选择二手房的市民仅占总购房人数的两成。”房地产协会的工作人员表示,新房依然是绝大部分市民置业的首选,购买二手房的多是有某些紧迫需求的市民,比如结婚急用婚房等,所以在开发商大量推盘的情况下,取得预售批准的楼盘入市会对二手房造成很大冲击。

    阅读全文
  • 东营市重拳出击治理房地产市场乱象

    5月28日,记者从市住房和城乡建设管理局获悉,我市将加大房地产市场乱象治理的力度,开通购房人热线电话,畅通市民咨询、求助、举报、投诉、监督渠道,引导市民参与整治房地产市场乱象和房地产中介市场乱象治理活动。

    对县区治理情况进行督查

    按照住房城乡建设部等七部委《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》要求,自去年以来,我市开展了打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动。为规范全市房地产市场秩序,市住房和城乡建设管理局将在全市继续开展房地产市场乱象治理活动,进一步规范全市房地产市场秩序,保护市民合法权益。

    各县区(市属开发区、示范区)住房城乡建设局将结合前期房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理工作开展情况,进一步细化工作方案,明确整治措施,压实任务分工,确保尽快取得实效。市住房和城乡建设管理局将适时通过暗访、抽查、现场督导等方式进行督查。

    严厉打击违法违规行为

    市住房和城乡建设管理局要求,县区住房城乡建设局对前期房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理发现的问题进行梳理分析,对高发、易发,严重侵害市民利益的违法违规行为进行严厉打击。

    对房地产开发企业委托第三方机构代理新建商品房转移和抵押登记服务行为进行规范,维护市民合法权益。通过部门联动,完善信息共享,形成联合查处、联合惩戒的治理体系。通过信用建设规范房地产行业,进一步推进房地产市场和房地产中介市场领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。

    住房城乡建设局部门将加大对房地产行业和房地产中介行业从业人员的业务培训,提高从业人员依法合规经营意识。房屋网签备案工作方面,逐步构建以房屋网签备案为基础的房地产交易管理体系,为房地产市场调控提供决策依据。进一步落实房地产服务承诺书制度,适时调整服务承诺内容。

    即将开通购房人热线电话

    “房子是用来住的,不是用来炒的。”6月,我市将开展“东营市治理房地产市场乱象,打击违法违规行为宣传月”集中宣传活动,提高市民对房地产市场违法违规行为的防范意识和识别能力。

    宣传活动中将向市民普及房地产知识及其他相关的知识;宣传选房购房知识,合理引导市民消费需求;曝光违法违规典型案例,用鲜活的“身边事”教育“身边人”,提高市民防范风险意识。

    我市将开通购房人热线电话,畅通市民咨询、求助、举报、投诉、监督渠道,引导市民参与整治房地产市场乱象和房地产中介市场乱象治理活动。目前,各县区购房人热线正在报送中,市住房和城乡建设管理局将在媒体上进行公开,方便市民参与。

    此外,还会定期将房地产市场信息通过新闻媒体对社会公布,提高市场信息透明度。对房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理中高发、易发,严重侵害市民利益的违法违规行为进行曝光。通过媒体对房地产市场和房地产中介市场法律法规进行宣传,提高市民风险防范意识。

    阅读全文
  • 东营市的房价还会大幅度的涨价吗?

    个人认为东营房价目前来讲没有上升空间,处在横盘整理阶段,部分学 区房或地理区位比较好,有优质教育和医疗资源的房子会温和上涨,地理区位或资源条件一般的房子会有小幅的下调,但是上涨和下调的幅度都不会很大。具体分析如下:

    第一,房价与经济水平对比。依据2018年底的全省统计数据,东营房价以7488元/平米排在山东省16个地市中的第11位,处在全省中游偏下的位置,而对应东营GDP总量全省第8位的排名以及我们人均GDP全省第1位(全国第2位)的排名和全市居民人均可支配收入全省第3位的排名(在青岛、济南之后),东营房价还处在比较适宜的水平。

    第二,人口总量偏小但主城区人口集聚能力增强。东营人口规模总量较小,近十多年来,人口增长比较缓慢,截止2018年底东营全市人口217.21万,近十年来年均增长1.65万人。但是城镇化推进过程中,中心城区的人口集聚能力比较强,中心城区人口从2000年的36万人增长到目前的约95万人(含垦利区人口),城镇化稳步推进。

    第三,有刚需支撑,房地产市场相对比较健康稳定。东营楼市目前以首 次置业、改善型置业以及养老型置业三类刚需组成。中心城区(尤其是东城经济开发区)由于完善的公共服务设施配套、优美的城市生态环境,大绿地、大空间、大水面、大湿地的城市风貌特色,以及优质的教育和医疗资源,吸引了全市的购房者,县区以及乡镇改善型、子女入学、退休养老等来自县乡城镇的自下而上的购房者需求也构成了主力刚需的重要组成部分,支撑楼市稳定发展。

    第四,东营住房不具备投资价值。东营由于城市规模小、人口总量小,人口密度低,短期内不会聚集大量人口流入,因此住房的流动性比较差,东营住房主要是居住属性,不具备投资价值。

    第五,东营楼市发展未来预期仍旧看好。东营正处在艰难的产业转型时期,要经历巨大压力和发展阵痛,也需要充分的时间和过程。2019年一季度经济增速出现-2.86%的负增长,表明我们经济下行压力加大,增长缺乏足够动力。但是,东营在经济发展、产业转型、湿地保护、生态建设、全域旅游、人才引进等方面做出了很多实质性努力并取得一定成绩,未来可期,需要各行各业的朋友们共同努力!

    感谢邀请

    要想知道东营市的房价会不会涨,其实很简单,看最近的土地拍卖就知道了,东营最近又出了2个地 王,在土地价格节节攀升的情况下,房企肯定不是做赔本的生意。房价上涨也就成了必然现象。

    对于房价而言,人们买房都是买涨不买跌,房子降价了肯定卖不动,房子卖不动开发商就没有钱,开发商没钱的话就没人买地皮了,没人买地皮就没有土地财政收入,没有这些的话城市基建就做不起来,出现这种现象就是城市倒退的结果,这是大家都不想看到的。

    再说了,房企建房子都是找银行贷款,大家买房子也都是找银行贷款,如果房子降价,房企卖不出去房子,就会收不回来资金,也就没钱还给银行,房子降价的话对于已经购房的人群来说也是不愿意看到的,他们买房子的钱也是在银行借的,肯定也不希望房价降下来,这样看的话,房价下降是不可能的,至于房价大幅度上涨的话,也不大可能,经过过去2年楼市的疯狂之后,已经很大程度的消耗掉了一部分购买力,东营市房价未来可能是稳步上涨的局面,这也是国家希望看到的局面。

    一般情况下,涨一段时间会小幅下跌一段时间,但跌的永远比涨的少。关键你要在跌的时候及时买,而不是要在涨的时候跟买,时机很重要,能省不少钱。当然你预测要涨果然开涨的时候买上,那肯定会赚。和炒股一样。但是房价一直会涨的,这点毋庸置疑。因为房改三十多年了一直涨涨跌跌,但是总体是涨的,因为货币增发、CPI上涨、涨工资、地价上涨等等都是上涨动力。如刚需看到合适的机会抓紧买吧,别犹豫。我就错过过好多机会。

    阅读全文
  • 东营房价,将全面进入万元时代

    4月13日,东城住宅项目12000元/㎡(精装修报价1500元/㎡);

    5月11日,西城住宅项目12000元/㎡(精装修报价1500元/㎡);

    东西城房价均跨越“万元时代”,

    这也彻底颠覆了东营东城房价高于西城的市场规律,5月11日对于西城来讲将成为市场房价的“万元分水岭”。

    企业品牌效应降低,项目品牌越趋重要

    市场普遍认知的,企业品牌溢价在此次开盘中略微显得有些苍白,市场不再唯业内大佬品牌为佳,更关注项目地段、项目整体规划、项目展示及后期物业服务;抛开部分企业对利润追求较低外,前期市场对于品牌的追逐亦将一去不返。

    “万元时代”市场已经准备好了

    5月11日开盘项目,据业内可靠消息,去化近60%。如此价格,市场接受度完全颠覆市场对于东营东西城的认知,随着近几年西城市场配套的不断完善,西城也不再“落后”的代表,西城也用实力再次证实,东营的核心不再唯独仅有东城。

    地产开发商及项目提出更高要求

    自一线品牌企业入驻东营,当地一线品牌企业不再“独占鳌头”,市场对于开发商专业性提出更高的要求,项目定位、项目整体规划、景观规划、室内设计、项目营销等不再由着设计院“随性”完工。

    作为本地营销公司,对于市场的把握、对于市场对产品的需求及客群营销我们应该做的更多。我想市场价格的“井喷”,对于地产企业价格信心的提振,不再是仅仅对于销量的要求,价格的全面上涨,将不再是口号。您好,东营“万元时代”!

    阅读全文
  • 东营下岗失业人员可领取一次性临时生活补助

    15日,记者从东营市人力资源和社会保障局获悉,东营符合条件的下岗失业人员可领取一次性临时生活补助2674元。

    可申请一次性临时生活补助的条件

    ?根据相关要求,在企业稳定就业并缴纳企业职工养老保险一年以上,因企业(与缴纳企业职工养老保险企业为同一企业)生产经营困难,2019年度已经连续3个月以上(含3个月)未领取工资或基本生活费,或连续6个月以上(含6个月)领取的月基本生活费低于当地月最低工资标准70%的下岗、待岗职工(不含内部退养人员)。2019年登记失业3个月以上(含3个月)、不符合领取失业保险金条件且失业登记前有单位就业登记或企业职工养老保险缴费历史记录信息、截至申请一次性临时生活补助时仍然未就业的法定劳动年龄内的以下人员:女性四十五周岁、男性五十五周岁以上的人员,城镇零就业家庭成员,持有《中华人民共和国残疾人证》人员可申请一次性临时生活补助。

    申请一次性临时生活补助的程序

    ?符合条件人员向人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请,符合条件的下岗、待岗职工申请一次性临时生活补助,一般由所在企业组织集中申请,也可以由职工个人自行申请。申请时,需要向社会保险参保地人力资源社会保障公共就业服务机构提报《一次性临时生活补助申请表》、所在企业出具的职工本人过去12个月的工资收入证明、职工本人过去12个月的工资银行流水。在省社会保险事业中心参保的,向企业注册地县级人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请。符合条件的登记失业人员申请一次性临时生活补助,向失业登记地人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请,并提报《一次性临时生活补助申请表》。

    ?提交申请后,人力资源社会保障公共就业服务机构对申请人资格条件进行审核。其中,享受最低生活保障情况,通过政务信息资源交换平台共享民政部门最低生活保障信息查询审核。

    ?审核完成后,人力资源社会保障部门在官方网站公布拟补助人员名单、补助原因、拟补助金额,公示5个工作日。公示期满无异议的,人力资源社会保障部门会同同级财政部门将一次性临时生活补助拨付到申请者本人社会保障卡银行账户或本人银行账户。有异议的,由负责审核的人力资源社会保障公共就业服务机构重新组织核查。

    ? “当年一次性临时生活补助不得与公益性岗位补贴、社会保险补贴重复享受。一个年度内,一次性临时生活补助每人只能享受一次。一次性临时生活补助当年有效,过期不补,请大家一定及时申请,以免贻误。”市人社局工作人员介绍。

    申请一次性临时生活补助地点

    东营市直受理地址:东营市黄河路和曹州路交叉口向东100米路南政务服务中心一楼大厅。电话:0546-6378951。

    东营区受理地址:东营区庐山路与黄河路交叉口东南角东营区政务服务中心四楼。电话:0546-8208865、 8222550 。

    河口区受理地址:河口区河聚路20号河口区政务服务中心三楼。电话:0546-6083903。

    垦利区受理地址:垦利区育才路和顺河路交叉路口人社服务中心二楼就业服务大厅。电话:0546-2523889。

    广饶县受理地址:广饶县乐安大厦西辅楼一楼大厅。电话:0546-6445902。

    利津县:利津县利一路111号金凤凰大厦一楼西厅。电话:0546-5682329 。

    开发区受理地址:东营市府前大街59号开发区管委会B座一楼东厅。 电话:0546-8325337 。

    东营港受理地址:东营港经济开发区港城路39号万达海港城二楼。电话:0546-8019755。

    阅读全文
  • 东营市举办“舞动东营 健康你我”广场舞大赛

    东营市第一届“舞动东营 健康你我”广场舞才艺大赛新闻发布会成功举办


    5月23日,东营市第一届“舞动东营 健康你我”广场舞大赛启动仪式暨新闻发布会在景瀚婚礼酒店举行,此次活动标志着2019年“舞动东营 健康你我”东营市民广场舞大赛正式拉开帷幕。本届大赛由鲁网东营新闻中心联合“我想去看看”国际旅行社共同举办,全市20多家媒体受邀出席发布会。


    发布会上,鲁网东营新闻中心主任陈吉全、“我想去看看”国际旅行社丁绪广以及老年广场舞协会夏国华分别从活动背景、活动规模、赛事安排、奖励机制等方面对此次广场舞大赛进行了全方位解读。作为主办方,鲁网东营新闻中心陈主任表示,我们将周密策划,精心组织,切实通过层层比赛和选拔,最终评选出优秀的广场舞队伍。




    据介绍,本届大赛将有100余支队伍参加,规模将超过2000人次,比赛共分为三轮,晋级赛2-3场,半决赛1-2场,总决赛一场。“舞动东营 健康你我”广场舞大赛将在继承以往广场舞大赛优秀传统的同时,融入全新的表演元素、动作设计和舞蹈编排,舞出油城时尚,秀出油城风采,力争为广大市民奉献健康向上、魅力四射的视觉盛宴。


    大赛积极倡导全民健身,在全市各行业广泛发动,吸引不同年龄、不同职业、不同群体的市民积极参与,让市民真正成为活动的参与者、展示者、欣赏者、分享者,打造富有影响力的市民文化活动品牌。


    本届大赛以“舞动东营 健康你我”为主题,旨在贯彻落实十九大精神,庆祝新中国成立70周年,促进油地校文化体育的健康融合发展,展示我市群众幸福健康、昂扬向上

    阅读全文
  • 东营市实现全省社保卡无缝隙“一站式服务”

    近日,记者从市人社局获悉,我市通过优化信息系统,完善社保卡服务功能,实现了省内社保卡在东营异地通行、异地通用、异地服务,进一步方便来东营出差或长期居住、工作的异地参保人员。

    参保人到省内其他地市参保后,按照原来的经办模式,需要先在原参保地注销旧社保卡,然后到新参保地办理新卡,来回跑好几趟非常麻烦。现在省内异地到东营来参保可以继续使用原社保卡,实现“换市不换卡”,是否更换新卡完全遵从个人意愿。

    自今年4月30日起,省内其他地市参保职工在东营已完成社保卡管理系统进行升级改造的定点药店、定点医院可以无差别直接刷社保卡医保个人账户进行购药、门诊和就医结算。通过技术手段消除了各地因卡账户管理、卡应用环境不同带来的隔阂,实现了跨地区卡信息共享、卡资金划转和卡安全管理,保障了读卡、结算、退货、撤销、冲正等无障碍交易,与持卡人在原发卡地消费结算流程无任何差异。

    阅读全文
  • 东营市统筹合并经济困难老年人补贴制度

    补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人5月13日,记者从市民政局了解到,日前,市民政局与市财政局联合制定文件,积极完善经济困难老年人补贴制度,其中,60周岁至99周岁的我市低保老年人将获得每人每月80元至200元不等的补助,部分老年人还有每月80元的增发补贴。据了解,此举将低保老年人分类施保、高龄津贴、护理补贴等统筹合并,将建立完善的经济困难老年人补贴制度,该制度有效期至2023年12月31日。

    采访中记者了解到,本次制度补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人。今后,将对60-79周岁、80-89周岁、90-99周岁低保老年人每人每月分别补助80元、100元、200元,100周岁及以上老年人按照《山东省人民政府关于印发山东省优待老年人规定的通知》(鲁政发〔2011〕54号)文件规定补助。在此基础上,对生活长期不能自理、能力等级为2-3(《老年人能力评估》(MZ-T001-2013)评定标准)的,以及智力、精神和肢体重度残疾的老年人,每人每月增发80元,增发补贴部分不能与重度残疾人护理补贴重复享受,可择高领取其一。同时,我市1-2级的重度残疾人护理补贴标准也由每人每月80元提高至每人每月100元。

    据了解,本次补贴将优先保障经济困难的高龄、失能老年人的养老需求,经济困难老年人补贴对象以户籍为基础,实行属地化管理,保障资金由省、市、县三级财政共同承担。在低保对象家庭收入核查和动态调整时,以上补贴不计入低保家庭收入。同时,各地可根据财力状况,在以上人员和标准基础上,适当扩大补贴对象范围、提高补贴标准。自本文件印发之日起,对低保家庭中的老年人不再分类施保。

    由老年人本人(申请人)或由与其共同生活的家庭成员向申请人户籍所在地的乡镇人民政府(街道办事处)提出申请后,首先需提交《老年人补贴申请表》,本人或其家庭成员申请有困难的,还可委托村(居)民委员会代为申请。接着,乡镇人民政府(街道办事处)自受理申请后5个工作日内,将对申请人的低保身份、年龄、残疾等级、自理能力进行信息比对核实,无需本人提供相关证明材料,提出审核意见报县级民政部门审批。在审核阶段,县级民政部门收到乡镇人民政府(街道办事处)的审核意见后,将对申请人的低保身份、年龄、残疾等级进行信息复核,按规定5个工作日内完成,对未通过审核审批的人员,由乡镇人民政府(街道办事处)书面告知申请人或其代理人,并说明理由。

    为经济困难老年人发放补贴、购买居家养老服务数据,今后将全部录入山东养老管理平台。因此,下一步,各县区将按照《关于开展老年人能力评估工作的实施意见》(鲁民〔2016〕40号)要求,建立健全养老服务评估机制,抓紧抓实评估工作。

    我市统筹合并经济困难老年人补贴制度

    ●补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人。

    ●该制度有效期至2023年12月31日。

    ●60-79周岁低保老年人每人每月补助80元。

    ●80-89周岁低保老年人每人每月补助100元。

    ●90-99周岁低保老年人每人每月补助200元。

    ●对生活长期不能自理、能力等级为2 -3(《老年人能力评估》(MZ-T0012013)评定标准)的,以及智力、精神和肢体重度残疾的老年人,每人每月增发80元

    阅读全文
更多

独家报道

  • “银十”开局遇冷,多城土拍现凉意

    国庆假期后,各地土拍市场迅速启动,但却少了上半年高溢价率频出的火爆场景。

    中原地产研究中心13日的统计数据显示,十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

    在地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最低记录。整体看,全国土地市场降温现象已经明显出现。

    多城土拍现凉意

    据《每日经济新闻》报道,自10月8日以来,各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地,仅10月10~11日两天,南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市,但“底价成交”频现,土地市场透出阵阵凉意。

    《第一财经》消息显示,10月10日,南京市土地部门挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,为市场供应40.92万方土地。8幅地块的总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元,其中有5幅地块均以底价成交。

    作为曾经的楼市“二线四小龙”之一,今年上半年南京的土地市场一度十分火热。比如,在4月最后一天(4月30日),南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。?

    今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方米。??

    但仅仅过了三个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显。这也是近期以来土地市场的一个缩影。??

    在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。

    10月10日,无锡出让4宗主城区优质地块,其中有3宗以底价成交,另一宗地块溢价率也仅1.31%,当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日,无锡锡山区1宗宅地入市,被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

    此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

    显然,与今年上半年的土拍情况相比,“银十”开局的土地市场可谓“凉凉”。

    实际上,下半年以来各地土地市场明显降温。据克而瑞数据,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然延续。9月以来,各地土拍市场冷遇不断,如苏州9月18日和9月27日两次土拍中,多块土地底价成交。

    另据上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中,64个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

    土拍或持续降温

    克而瑞数据显示,今年前三季度,全国土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,与去年同期相比也降低了3个百分点。

    整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。

    据同策研究院统计数据,今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降,土地成交金额1220.02亿元,环比减少1.89%,同比减少4.65%。

    从各能级的城市土地市场表现看,土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点,二线溢价率也不足10%,三四线城市溢价率仅为14%,市场热度不高。不过城市间的表现也有差异,如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主),缺乏优质地块。一旦有优质地块入市,市场反响并不俗。

    同时克而瑞研究指出,二线城市溢价率大幅回落,则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响,这些外因持续作用之下,二线城市土地市场或难在短期复苏。而对于三四线城市而言,未来销售预期不佳的迹象已经显现。

    土地市场转凉的行情下,房企应该逆势而上,还是持币以观?

    张波表示,今年上半年房企补货的意愿是积极的,尤其是中大型品牌房企,在重点城市的拿地势头不弱,上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市,均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下,房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化,土地降温的态势还将持续。

    业内分析人士认为,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,许多北方城市会迎来停工期,新开工面积增速也难有亮眼表现。近期多数房企的拿地态度趋向审慎,尤其是对于核心一二线城市的高价地块,已有“无人问津”的现象。如果严厉的调控政策持续,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

    阅读全文
  • 农业农村部:鼓励农村利用闲置住宅发展文旅办公等新产业

    10月15日,农业农村部发布了关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知。

    观点地产新媒体获悉,《通知》中提到,这一工作的开展要以提高农村土地资源利用效率、增加农民收入为目标。具体做法包括了因地制宜选择盘活利用模式、支持培育盘活利用主体、鼓励创新盘活利用机制、稳妥推进盘活利用示范等。

    其中,鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。?

    《通知》表示,在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。

    在资金支持方面,支持各地统筹安排相关资金,用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。条件成熟时,研究发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。推动金融信贷产品和服务创新,为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。

    此外,《通知》指出,各地要进一步加强宅基地管理,要坚决守住法律和政策底线,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”。

    阅读全文
  • “安居中国”展现人民情怀

    “人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,住有所居是美好生活的基石,是我们党执政兴国矢志不渝的追求

      保障房建设,展现中国特色社会主义制度优势,展现中国共产党的人民情怀,展现中国住房制度的不断完善

      对于每一位中国人而言,房子之于家的意义不言而喻。这段时间,由中央广播电视总台、住房和城乡建设部联合摄制的专题片《安居中国》播出,通过讲述普通人房子和家的故事,呈现中国住房改革尤其是保障房建设的历程,展示了一个发展中大国实现住有所居目标的不懈努力。

      在四川成都,“农民工住房保障行动”常态化、规范化、制度化,在政策上消除户籍差别。在湖北武汉,过去数万人生活的最大棚户区,在棚改之后迎来新生。在安徽合肥,低收入人群锁上低矮的老房、走出狭窄的街巷,走进明亮通透的公租房、廉租房。一砖一瓦、一门一窗,广厦万间、心安万家,保障房建设不断满足着人们对家的向往、对亲情的守候。住有所居,是庄严的承诺,也是温情的关怀。

      无数微观个体住房条件的改善,为中国住房改革尤其是保障房建设写下了最温暖的注脚。数据显示,中国城镇居民人均住房建筑面积,从新中国成立之初的8.3平方米,增长为2018年底的39平方米。同时,国家大规模启动保障性安居工程,中国特色的住房保障体系也在不断发展完善,尤其是党的十八大以来,全国共开工建设各类保障性住房4030万套,惠及一亿多住房困难群众。“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,住有所居是美好生活的基石,是我们党执政兴国矢志不渝的追求。

      保障房建设,展现中国特色社会主义制度优势。2011年,3600万套保障房建设任务被写入“十二五”规划;2013年至2015年,国家每年出台一个关于棚改的专门文件;2015年,中央提出三年改造棚户区住房1800万套的目标……既有中央的顶层设计,又有各地各部门的严格执行,上下合力、稳扎稳打把蓝图变为现实。在棚改过程中,中央总揽全局、协调各方,各地各部门先后出台财政补助、土地优先供应等政策配套,形成了上下联动、左右贯通的合力攻坚之势。联合国副秘书长、人居署执行主任迈穆娜·谢里夫由衷感慨:中国政府制定的住房保障政策,相关案例以及倡议,在实践中得到了最佳证实。

      保障房建设,展现中国共产党的人民情怀。在《安居中国》纪录片中,有一个故事让人印象深刻:2018年9月28日,习近平总书记来到辽宁抚顺东华园社区,到陈玉芳家里了解避险搬迁安置情况;在2019年新年贺词中,习近平主席还专门提到这件事。“主席这么忙,在新年贺词当中还能提到我。这就证明,关心着我们,关心着天下的百姓”,陈玉芳的朴素感动,拨动了无数人的心弦。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“让全体人民住有所居”“我们的城市不能一边是高楼大厦,一边是脏乱差的棚户区”……这是大国领袖的深切牵挂,体现着以人民为中心的发展思想,更生动诠释着共产党人为人民谋幸福的初心。

      保障房建设,展现中国住房制度的不断完善。中国的住房制度,一直坚持发挥政府和市场两种力量,让有形之手和无形之手相得益彰。1998年开始推进住房商品化、社会化,改变了中国人的居住方式;在这个过程中,同时发挥政府的保障、兜底作用,建设中国特色的住房保障体系。这些年来,一系列改革举措陆续出台:公租房、廉租房并轨运行,实施精准保障;共有产权住房在北京和上海率先试点探索;农村危房改造和“两不愁三保障”易地扶贫搬迁工程,改变了像大凉山这样贫中之贫地区的居住环境;外卖小哥、新就业大学生等“新市民”群体,也同本地户籍人口一样,成为住房保障的受益者……这些创新更加丰富了中国的住房制度,为“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”注入不竭动力。

      家是最小国,国是千万家。有了家,才会有安身立命之所;有了家,才会有稳定的获得感、幸福感、安全感。实现一个个家庭住有所居的梦想,将汇聚为一个国家砥砺前行的力量。

    阅读全文
  • 多家银行采取措施 严限个人透支信用卡购房

    在监管政策要求下,近期已有多家银行采取严格措施限制个人透支信用卡购房。

    光大银行日前发布公告称,10月8日起对信用卡资金流入房地产类相关领域的交易进行管控,光大银行信用卡在此类商户透支消费时将会导致交易失败。9月27日,招商银行信用卡中心公告称,招行信用卡不可在房地产类商户进行交易。9月12日,兴业银行公告称,兴业银行信用卡不可在房地产类商户进行透支交易。此外,也有银行还出台了其他限制政策。比如,个人在使用信用卡刷卡缴纳物业费和分时用房(出租房)时,单笔交易金额不得超过1.5万元或3万元。

    中国人民大学国际货币研究所研究员甄新伟认为,银行叫停个人透支信用卡买房,其主要目的是为了防止信用卡资金违规流入楼市,成为炒房者的资金来源。个人信用卡刷卡资金流入楼市,偏离了“房住不炒”要求,影响到房地产调控效果。

    国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼称,目前部分信用卡个人刷卡资金未按指定用途使用,违规流入房地产市场,放大了居民杠杆,积聚了金融风险。因此,监管部门重申相关政策要求,采取措施堵住政策漏洞,商业银行限制信用卡资金流入楼市是必要的。

    董希淼认为,商业银行还需要合理核定信用卡额度,尽量减少多头授信,严控过度授信,从源头上降低客户特别是年轻客户过度透支的可能。

    董希淼还建议修改相关制度办法,“将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统,提高借款人违规成本,从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市。”董希淼表示,“还应加强对消费金融公司、大型科技公司、互联网平台的资金流向管控,因为个人通过这些公司借钱进入楼市比例可能更高。”

    甄新伟认为,银行机构也应注意加强信用卡用于与房地产相关的商户正常消费的精细管理,避免“一刀切”,应充分保障持卡人住房消费过程中产生的物业费、租金等支付需求。

    阅读全文
  • 房地产信托9月募集规模环比降32% 四季度或延续紧缩态势

    据中国信托登记有限责任公司(简称“中国信登”)最新报告显示,2019年三季度,信托资金投向房地产行业占比已连续三个月下降,八个月来规模占比首次低于15%。这充分反映出信托业落实监管要求,及时降温房地产融资业务的响应力。分析人士预计,四季度房地产信托表现或延续紧缩态势。

    中国信登表示,从9月新增规模来看,信托产品投向工商企业的募集金额创本年度新高并列首位。投向金融机构的募集金额列第二位。投向基础产业的募集金额八个月来首次超过房地产业,位列第三。投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下降3.02%,滑落至第四位。

    据中国信托业协会发布的二季度信托公司业务数据显示,截至2019年二季度末,投向房地产的信托资金余额为2.93万亿元,占比15.38%,而据监管部门要求,信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从当前数据来看,三季度房地产信托融资规模环比出现微跌,符合政策监管的要求,预计第四季度依然会延续紧缩态势。

    从集合信托的角度来看,用益信托金融研究院研究员喻智指出,截至9月30日,9月投向房地产领域的集合信托资金达455.55亿元,环比上升7.81%。其规模占比为35.05%,环比增加了5.71个百分点,重新回到首位。从资金募集规模来看,房地产信托新增规模在经历7、8连续两个月的大幅下滑后,9月的募集情况有企稳的迹象。但从三季度整体来看,房地产信托三季度募集资金为1529.18亿元,环比减少27.50%,房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

    展望四季度,喻智认为,四季度房地产信托表现或相对平稳。一方面,监管依旧严厉,房地产业务展业限制较多,而限制房地产业务的重点在于余额管控,因此不存在大幅增长的可能性。另一方面,信托公司在业绩上对房地产业务依旧有依赖。房地产业务是重点监管领域,但监管层只是明确对违规行为进行处罚和监管,并未全面禁止房地产业务。

    复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民说,当前,“房住不炒”等政策已将房地产信托的定位做了更清楚的界定。大量资金已无法透过房地产信托来操作,且房地产市场形势也不容房地产信托再如过去一般“泛滥”,因此,房地产信托业务难现往日景象,逐渐萎缩是可以预见的走势。

    阅读全文
  • 规范住房租赁市场须完善信用体系

    日前,在全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动中,住房租赁中介机构代表现场宣读承诺书,100家有影响的住房租赁中介机构签署承诺,共同号召全行业守法经营、诚信服务。

    网民指出,全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民居住问题的重要渠道。住房租赁中介机构要用实际行动践行承诺,加强行业自律管理。同时相关部门应该完善信用体系建设,逐步建立房地产经纪机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。

    网民“伊一”表示,住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对稳定住房租赁关系发挥了重要作用。但发展的过程中也暴露出一些问题,如发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房等行业乱象,扰乱了市场秩序,严重侵害了群众利益。

    网民“秦虹”认为,租赁市场的发展离不开中介服务,中介队伍素质的高低,直接影响租赁市场的规范程度。对企业来讲,未来一方面要提高专业化水平,积累更多的经验和人才;另一方面还要用实际行动加强自律管理,杜绝“黑中介”现象复燃。

    破除行业陋习,是一个道阻且长的过程。网民“刘俊海”指出,除了企业自律管理,相关部门还要完善信用体系建设,逐步建立住房租赁中介机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。定期发布住房租赁中介机构的信用档案、受理举报投诉及处理结果反馈。同时还要建立失信联合惩戒制度和多部门联动监管机制,加大对住房租赁中介机构的监督检查。

    网民“朱树英”建议,应完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质。

    阅读全文
  • 降准资金须严防跑冒滴漏

    进入今年第三季度最后一个月,全球市场下行风险不减,贸易环境依然严峻,中国经济下行压力犹存,要实现“六稳”,必须要有实实在在能够见效的动作。降准释放的资金要真正变成市场红利,除了各金融机构严格把控资金贷款方向,还需监管层加大监管力度,最大限度保证9000亿资金不走偏且不出现跑冒滴漏。

    9月16日,全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点政策正式落地,释放资金约8000亿元。此次降准是今年以来第三次降准,也是第二次全面降准。今年1月份,中国人民银行宣布全面降准1个百分点;5月份,中国人民银行决定对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。

    此次央行还将实施定向降准,即额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,定向降准释放资金将达1000亿元。

    央行发大招,符合市场预期。进入今年第三季度最后一个月,全球市场下行风险不减,贸易环境依然严峻,中国经济下行压力犹存,中国要实现稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期“六稳”,必须要有实实在在能够见效的动作。相关国际背景是,美联储今年7月底进行十年来的首次降息,引发全球一波降息潮,9月份美联储降息概率极大,而且降息极有可能是50个基点。

    全球市场已经形成风险联动且风场敏感的大系统。在此情势下,中国稳健的货币政策并未发生根本变化,也不会随着美国和其他国家“大水漫灌”,这就成为此轮降准的基本逻辑——既要因应全球货币政策的传导效应,更要考虑中国市场的基本面,还要维持稳健的货币政策。

    市场是个巨大的循环系统,长期和短期资金是整个循环系统的动能。无论是央企、外企或其他性质的巨无霸市场主体,还是中小微企业,都是这个循环系统的活跃因子。有资金支持,让资金活起来,维持一定的流动性,才能流水不腐、通则不痛。

    中国货币政策的基调一直是“稳健”,中央和央行释放的信号是绝不搞“大水漫灌”,这是由中国经济的基本面所决定的。一方面是供给侧结构性改革使然,既要解决存量矛盾(过剩产能和僵尸企业带来的呆账死账等),又要面对资金流向楼市、股市和其他虚拟经济的难题。另一方面,各类市场主体在融资上存在着不同待遇,民营企业尤其是中小微企业长期存在融资难、融资贵问题,如果这些市场主体缺乏资金支持,中国市场将失去底气和活力。

    过去多次降准都具有定向意味,但政策导向和市场选择存在博弈,一些金融机构在执行层面存在逐利思维。金融为实体经济服务不可能一蹴而就,解决中小微企业融资难、融资贵问题将是一项长期的任务。

    货币政策本是动态调整的过程,无论是美联储的加息或降息,还是中国货币政策工具的多手段运用,都不可能一招致效,而是要通过市场反应和传导,营造政策面所要达到的趋势和预期,有时这种趋势和预期还可能引发其他不确定影响。如美联储7月份降息并未带来美国股市上涨,反而引发美联储更大的动荡。经过这轮降息,美联储9月份降息预期加大,美国市场甚至会产生降息依赖。

    降准减轻了金融机构贷款成本,增加了资金量,理论上讲的确具有扩大资金流动性的作用,有助于解决实体经济的资金问题。譬如此轮降准,普遍降准释放的8000亿资金,对于年底之前的市场资金需求有一个良好预期,这段时间金融机构有足够的资金增加流动性。定向降准尤其是针对特定金融机构的降准,释放的1000亿资金如果精准流向中小微企业,的确是这些企业的福利。

    不管是普遍降准还是定向降准,释放的资金要真正变成市场红利,除了各金融机构严格把控资金贷款方向,还需监管层加大监管力度,运用多种政策措施和技术手段,最大限度保证9000亿资金不走偏且不出现跑冒滴漏。

    阅读全文
  • 乡村振兴战略中民宿该如何发展

    国内民宿近年来的迅速崛起既与市场需求的蓬勃发展密切相关,也与国家层面多维度的引导与支持分不开。从“五位一体、四个全面”的顶层战略设计,到2013年中央城镇化工作会议文件提出的“看得见山、望得见水、记得住乡愁”,都为乡村民宿的发展奠定了坚实基础。2018年8月《国家乡村振兴战略规划(2018~2022年)》和同年10月《关于促进乡村旅游转型升级发展行动方案(2018~2020)》等文件的出台,明确了乡村民宿战略意义和发展使命。今年的中央一号文件继续提出,“充分发挥乡村资源、生态和文化优势,发展适应城乡居民需要的休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务等产业”,为乡村民宿的深入发展提供了制度保障。

    把乡村作为“大舞台”

    民宿的精髓在于主客共建、共享。在体验经济背景下,对于民宿,游客希望获得的是借由这个特定空间衍生出的氛围、互动与收获。简单地说,“民宿”应该是“民的生活,宿的空间”“宿的形式,民的发展”。民宿应该是看上去很美、住起来很好、玩起来很嗨。

    强调“民的生活,宿的空间”是要充分发挥乡村性在民宿发展中的核心作用,突出乡村文化、乡村特色、乡村关系在民宿发展中的意义和价值,让民宿真正成为独具特色的住宿体验形式。“宿的形式,民的发展”主要是通过民宿这种住宿体验,不仅带动民宿主人的发展,而且要带动乡村就业、乡村经济、乡村社会、乡村能力的发展。

    作为依托于乡村的住宿体验形式,要对乡村的发展有客观的认识。一方面,要认识到乡村是一个整体,而不是可以挑挑拣拣的作品。乡村的振兴离不开建设小康社会、完善社会治理、重塑文化肌理、尊重乡村居民、提高造血机能和增强意识觉醒等,这些也是推动乡村民宿更加健康有序发展的需要。另一方面,乡村民宿不仅应该在带动乡村新业态发展和周边经济复兴方面发挥作用,还应该积极致力于吸引越来越多的城里人和原住民回归。只有这样,才有利于乡村在加强对外交流的过程中沉淀与传承优良传统,促进整个乡村社会的进化,把乡村作为一个“大舞台”,激活乡村的空间价值。

    民宿发展的困境

    民宿的“异军突起”对于盘活乡村文化和旅游资源作出了重要贡献。当下民宿发展仍面临诸多困境。

    一是,业内所称的“非标”管理与服务是民宿得以快速发展的重要原因,但也因为“非标”带来很多现实问题,一些时候成了民宿行业健康、可持续发展的掣肘。比如,旅游者隐私与安全、卫生以及成熟的配套供给等方面的保障问题。

    二是,不少民宿实际上走向了偏精品酒店的发展之路,失去了民宿自身应有的特色。发展民宿的初心就是充分利用网络的信息传播能力和共享经济思想,用闲置的资源解决现实的需求,借由市场蓬勃发展的新需求,让旧的资源焕发青春,而不是在乡村空间修建全新的精品酒店;共享经济理念在乡村社会的应用,应该是在新的需求和旧的供给之间架设桥梁,而不是在市场上增加跟旧的弱势供给存在替代性竞争关系的新供给。民宿也应该秉持共享的理念,以凸显乡村风光的原真性为核心,为强化游客的旅游原真性体验提供基础。

    三是,很多乡村民宿其实是从外部介入到乡村中的一个个“孤岛”,成了城市的“飞地”,一部分乡村民宿没有跟乡村振兴密切结合在一起。对于乡村发展而言,民宿不仅是为了满足人们对乡愁的寄托、对绿水青山的追求、对美好田园生活的向往,民宿更应该成为乡村旅游全域化的重要中介和平台。民宿要充分利用自身优势,带动乡村的物产、乡村的生活、乡村的文化持续发展。民宿也将带来乡村经济、社会和环境效益的综合提升、优化。

    民宿发展的方向、定位

    在乡村振兴的新命题下,可以从以下几个方面充分审视乡村的民宿发展。

    第一,民宿要看上去很优雅、住进去很舒服、走出去很丰满。从视觉上,民宿需直观且强烈地传达出艺术气息,要通过生动有趣的乡村文化来为民宿添彩,让民宿从生理的休息空间变为一种有温度、有故事、有情怀、有艺术的文化休闲空间。在房间配套的要素上,一定要注重品质化的塑造,让顾客切身体会到乡村带给人的放松感与舒适感。此外,还需要注重民宿内部和外部的协调。不仅是关起窗户、关起门之后民宿内部的“小世界”非常棒,还需兼顾打开窗户后外部世界的产品设计、活动安排丰满才行,要通过其他消费元素的支撑以及周边旅游产品的融合,满足消费者到周边“走一走、看一看”的休闲需要。

    第二,民宿需有“润物细无声”的持续发展。应该用内容生产来丰富和拓展民宿的深度和广度。市场上出现了很多“网红”民宿,短时间内引起了市场的广泛关注。但如果只有“网红”标签,而不去重视“标签”背后的意义以及具体的产品建设,就难以实现可持续发展。不能寄希望于“网红”民宿的轰动效应长期带动乡村振兴和乡村旅游,所以除了“网红”民宿,还需要有更多大众化的、平实的民宿做支撑。

    第三,民宿规模化与民宿乡村化要协调发展。受制于乡村的客观原因,要通过打造若干个民宿共同集聚的空间,以集聚效应带动民宿个体品牌的形成,然后通过连锁、加盟等方式来扩大区域范围,提升影响力和知名度,推进民宿的品牌化。之所以要乡村化发展,是因为作为以乡村为空间依托的住宿形态,民宿需要融入乡村的整体环境,实现反哺乡村的功能。民宿的乡村化发展不应该只重视外来旅游者,更需要关注地方乡村居民,要充分考虑到乡村居民对美好生活的向往,需要考虑到民宿以及民宿设施的“主客共享”,需要考虑到民宿的社会责任,考虑更多地利用乡村的供给来服务于民宿客人的消费需求。民宿的乡村化还需注意避免出现破坏乡村生态环境、损害乡村居民利益、资源和福利分配不均等问题。

    第四,民宿不应只是产品意义上的民宿,更应是平台意义上的民宿。民宿的发展大体可以分为功能的民宿、体验的民宿和平台的民宿。功能的民宿主要立足于异地、短时的住宿解决方案;体验的民宿则注重文化、主题、氛围的营造,重视主客之间的接触、交流、收获;平台的民宿则注重民宿在乡村旅游和乡村振兴中作为全域旅游产品组合与消费行为实现的中介和连接。民宿有条件成为串联游客在乡村停留期间的一系列消费行为的“枢纽”,通过民宿将周边乡村的供给和游客需求建立连接,包括食材与服务的本地化;有条件帮助建立起外来游客与本地居民之间(尤其是城市孩子与乡村孩子之间)的社会交流平台,以民宿切入把当地村民带入现代化进程。对于乡村发展而言,只是停留在挖掘游客来乡村民宿住宿期间的消费也是不够的,游客离开了乡村还持续购买乡村的供给,才是乡村发展的要紧之处。因此,民宿也应该是将游客吸引到乡村现场体验乡村物产的体验式购物平台,将民宿作为现场体验和离场购物转换的平台。

    全域旅游发展离不开文旅融合的新动能,离不开民宿发展的乡村空间;民宿发展离不开全域旅游发展的新定位,离不开文旅融合的深刻理解;文旅融合离不开全域旅游发展的新理念,离不开民宿发展的沉浸式体验。

    阅读全文
  • 房企融资购房者贷款再严厉收紧 官方表态痛批楼市乱象

    近年来尤其是今年,房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被再次重点重申强调,对于调控的严厉执行也是空前有力。

    10月12日,据每经新闻报道,某省联社在近日的一次会议上要求,严格落实房地产调控政策,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款。此外,同时要求房地产贷款占比低于20%的农商行,严禁违规为“四证”不齐的房地产项目提供融资,严禁向资本金不足的房地产项目发放贷款。同时也强调,加强房地产贷款的管理,防止资金被挪用,必须专款专用。

    这次地方会议还是很紧迫的,实际上这是在落实国家房住不炒定位和房地产市场长效管理机制,也是基于购房者贷款和开发商贷款问题提出的警告和预防。

    其实,此次地方收紧是源于之前国家三番五次释放的收紧信号。今年7月末,国家再次强调,坚持房住不炒,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    同时,中国银保监会首席风险官、新闻发言人肖远企9月11日在银保监会通气会上表示,调整信贷结构是进行时,没有完成时。房地产过度融资不好,社会资金都进入一个行业,对整个经济均衡发展不利。监管部门没有控制房地产企业贷款增量,银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则,同时要遵循监管规则。过去有银行与房企合谋,通过表外资金,违规绕道“输血”房地产,监管部门压降的主要是这些资产。

    由此可见,房地产防范风险的任务依然艰巨。无论是对于开发商而言来说,房贷、信托或发债收紧,还是对于购房者而言的,房贷利率提高,其实都是出于一种房地产防风险的需要,房地产需要降温,资金更需要净化。在风险官提到的话里,不难看出,房地产过度融资,影响的不仅仅是房地产风险,可能还包括整个经济均衡发展的问题,对实体经济造成不好的影响。

    而且今年年初重要会议上也谈到了2019年的工作重点方向,那就是涉及今年银保监会防风险监管的重点领域、对房地产贷款的监管原则、影子银行监管及如何充实基层金融监管力量等多方面。加强对投机性房地产贷款的严格控制,也要防止通过影子银行渠道将资金违规流入房地产领域。

    那些资质不好的、高杠杆的房地产企业,贷款要控制,对完全是投资炒房的按揭贷款要有效控制。大家也看到了,今年是对这一块执行非常严厉。

    众所周知,房子本身有自住和投资属性,但是后来投资被过度金融化,投资属性被过分放大,从而诱发了新的风险。结果导致各种加杆杠泛滥,风险隐患重重。房住不炒正是对这一乱象的纠偏。有数据显示,70%左右的家庭财富都放在房地产上面,远远超过警戒线。这也是风险所在,据了解一旦超过50%就需要警惕了。

    对于房企而言,房地产属资金密集型行业,对资金敏感度较高。所以房企的融资能力直接决定了企业未来前景,各种融资渠道都收紧了,开发商唯有通过卖房来实现资金回笼。更严峻的是,房企在面临“补血”渠道收缩的同时,还必须应对下半年的偿债高峰。两者夹击之下,部分房企流动性风险加剧。为了促销,唯有降价,可以说开发商唯有这条路。

    多个部门都在强调房地产风险,这不是儿戏,作为购房的老百姓(603883,股吧)是否也应该考虑一下购房的风险,毕竟过去买房就赚的时代过去了,未来买房不仅需要考虑时间节点问题,更要考虑城市和区域、房企等各方面的问题。

    最重要的是,风险可怕,但我们不能把风险从一个极端引向另一个极端。那么决定了未来稳健的货币政策,市场稳定预期不变。央行透露,稳健的货币政策是一个内容非常丰富的政策取向。稳定的政策不会导致市场大起大落,这也是保障真正需要住房的人有一个稳定的买房环境。

    阅读全文
  • 土地市场溢价走低,说好不拿地的房企仍在“捡漏”

    今年9月,全国土地市场仍在“低调”运行,低溢价成交甚至流拍的地块比例不断上升。在融资收紧、房地产交易下滑的大背景下,企业拿地维持谨慎态度,甚至有企业表态暂停拿地。

    虽然如此,刚刚过去的9月里,仍有不少房企在土地市场上“捡漏”。业内人士预计,今年第四季度,全国土地交易仍不会有起色,尤其是土地楼板价以及溢价率都不会太高,因此,仍将出现以低成本获取优质地块的机会。

    百强房企6成成交地块溢价率不足10%

    9月的最后一天,全国土地市场仍以底价及低溢价成交为主,不时有流拍的消息传来。

    9月30日,宁波余姚市出让5宗商住地,起始总价约17亿元,总成交价为18.42亿元,其中1宗地块流拍。

    同一日,徐州睢宁县出让8宗住宅地块,起始总价为4.76亿元,8宗地块最终均以底价成交。

    与此同时,广东佛山市顺德区北滘镇出让1宗宅地,由美的置业以底价27.53亿元竞得,折合楼面地价约6610元/平方米。青岛胶州市出让1宗纯住宅地块,由万科联合神州以底价5.64亿元竞得,成交楼板价3673元/平方米。

    举目望去,虽然大部分土地都以底价或低溢价率成交,但地方政府挂牌新地块的热情仍在。9月30日,江苏无锡市区挂牌4宗宅地,总出让面积13.55万平方米。江苏苏州市区挂牌5宗地块,起始总价66.42亿元,总出让面积41.29万平方米。这些土地预计均在10月成交。

    但总体来看,目前房企拿地的积极性并不高。就今年第三季度的土地市场,克而瑞机构分析认为,受土地市场持续低位运行的影响,百强房企拿地也保持着理性状态,第三季度,百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。

    从具体地块来看,第三季度成交的高溢价地块主要分布在昆明、台州、成都、宁波等城市,其中,东原地产以144%的溢价率竞得昆明官渡区3宗宅地。龙头房企如恒大等,在第三季度的拿地均以底价成交为主,几乎没有出现高溢价成交的地块。

    从宏观数据也可看出市场的这一微妙变化。9月16日,国家统计局公布数据显示,2019年1月至8月,房地产开发企业购置土地的成交价款为6374亿元,下降22%,降幅收窄5.6个百分点。

    预期10月宅地交易仍降温,房企可采取“捡漏”策略

    “虽然第三季度受一系列融资收紧的影响,溢价率走低,一二线城市的土地成交热有所降温,但整体依然高位运行,50大城市不到9个月卖地超过3万亿元,这是历史第一次,创造了同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。

    中原地产研究中心统计数据显示,截至9月26日,2019年的土地市场上,全国50大城市合计卖地3.06万亿元,同比上涨幅度达18.8%。其中出现了9个“千亿”卖地城市,杭州卖地最多,达2203亿元,苏州卖地1293亿元,北京1224亿元,上海1214亿元。此外还有福州、广州、郑州、成都、昆明、温州等17个城市卖地金额超过500亿元。

    虽然主要城市在土地交易量方面仍很乐观,但对于土地市场的后期走势,业界仍有不小的担忧。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从房企的经营策略看,更多是强调降价促销和去库存。后续宅地交易市场是否活跃,取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。目前来看,房企的库存去化压力依然较大,资金状况也没有得到实质性改善。据此判断,至少今年10月,全国宅地交易市场将继续降温,购地增速曲线也会继续下行。

    克而瑞机构也认为,自今年5月以来,房企的融资环境持续收紧,典型房企的融资总量也随之下降。万科、碧桂园、恒大均表态,全年都将维持理性的拿地态度,不急于拿地,且对高溢价、高地价地块“敬而远之”。不难预判,第四季度,企业投资将继续保持理性和谨慎,控制土地成本成为关键,是否“逆周期”抄底拿地的关键在于价格是否合理。

    克而瑞机构建议,对于仍有纳储需求的企业而言,应拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本,通过合作、旧城改造等方式获得更为核心的地块。

    事实上,当前的土地市场下行局面,也为低成本拿地提供了机会,让一些房企获得了“捡漏”的机会。这其中最典型的房企当数融创。此前,融创高层一直强调严格控制投资节奏,停止参与所有公开市场的招拍挂,董事局主席孙宏斌甚至表示,融创下半年基本没有拿地指标。虽如此表态,9月24日,融创以30.9亿元竞得上海青浦赵巷宅地,楼板价21013元/平方米,溢价率仅为0.6%。

    对此,严跃进建议称,由于部分城市土地交易的竞争程度在减弱,同时地价趋稳,无论是土地的楼板价还是溢价率都不算太高,此时房企可以采取“捡漏”策略,即获取地价相对不高的优质地块。

    阅读全文
  • 三季度房地产信托融资业务降温 9月份募资规模环比降逾三成

    10月11日,《证券日报》记者从中国信托登记有限责任公司(以下简称“中国信登”)获悉,今年三季度,信托业转型苗头凸显,在监管政策规范引导下,通道业务放缓、房地产业务收缩,同时支持实体经济力度持续加大。

    从2019年三季度的信托登记系统数据看,资金投向房地行业占比逐步下滑。具体来看,从信托资金投向领域来看,9月份新增规模中,投向工商企业的募集金额创本年度新高并列首位;投向金融机构的募集金额创年度新低列第二位;投向基础产业的募集金额超过房地产业位列第三;投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下降3.02%,滑落至第四位,其规模占比已连续三个月下降,占比低于15%。中国信登认为,这充分反映出行业落实监管要求,及时降温房地产融资业务的响应力。

    同时,以上数据也能反映出信托开展通道类业务的节奏整体放缓。从全年信托功能和受托职责变化趋势看,非主动管理类和事务管理类信托产品在规模占比上呈现下行趋势。从9月份的信托登记系统数据看,事务管理类产品规模占比显著下降且年内首次低于40%,非主动管理类产品涉及的初始募集金额和规模占比均创年内新低。可以看出,去杠杆,降通道等监管要求在信托公司实际经营态势中得到印证。

    今年三季度信托通道业务与房地产业务进一步下降,是近几个月来一系列信托严监管政策贯彻与落实。5月份,银保监会下发“23号文”,要求严格规范房地产信托业务,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;7月份,银保监会相关负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会于近日开展了约谈警示,要求这些信托公司控制业务增速,提高风险管控水平;8月份,监管部门在下发“64号文”中再次强调“去通道、控地产的目标不变,力度不减”;随后,监管又对部分信托公司下发紧缩通道业务的要求,又进一步加大了信托通道的监管力度。

    在降通道、控地产的同时,信托对实体经济的扶持力度则进一步增强。据三季度信托登记系统数据,9月份新增规模中信托资金投向实体经济的规模占比68.52%。对此,中国信登认为,信托投向实体经济的资金规模占比稳中有升,这从一定程度上反映出整个行业落实监管部门防风险、治乱象、支持经济实体发展的动向。

    中国信登表示,总体看,信托公司经营稳规模、降通道、强管理的态势转变明显,主动管理意识和业务创新发展能力持续增强,全行业发展呈现积极变化,各项信托监管政策措施的执行显现较好成效。

    此外,根据信托受益权信息定期报送数据,截至2019年8月末,信托存续规模为21.1万亿元,较5月末21.67万亿元继续下降;信托登记系统数据显示,当年第三季度,各信托公司共计报送各类预登记申请约1.2万笔;报送初始登记申请5800余笔,涉及募集金额近1.5万亿元;报送终止登记为4000余笔,涉及募集金额近1.4万亿元。

    阅读全文
  • “银十”开局不佳:10城新房成交量创5年新低

    今年“金九”成色不足,楼市能否重现“银十”引人关注。然而,今年国庆黄金周成交量依旧维持低位,“银十”开局不佳。专家预计,四季度楼市调整幅度料在供需拉锯状态下略有扩大,政策层面或保持严控不放松,四季度房企资金压力将进一步凸显。

    观望情绪浓厚

    据诸葛找房数据研究中心最新监测数据,2019年国庆黄金周,重点10城新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,10城新房成交量更创下近5年来新低。

    诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,一方面,在“房住不炒”调控氛围下,购房者观望情绪浓厚。另一方面,随着楼市黄金时代褪去,对楼市的关注度降低。

    中国指数研究院(简称“中指院”)常务副院长黄瑜表示,今年黄金周,国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大,北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑,深圳受益于供应改善,加之去年同期基数较低,成交规模同比增幅显着。

    二线城市继续呈现内部分化格局。黄瑜介绍,武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快,当前活跃度有所下降,市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后,伴随近期优质项目集中上市,购房需求较高,成交规模回升。三四线城市中,扬州受去年同期低基数影响,同比增幅显着,但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。

    促销力度未见加大

    “十一”长假期间中国证券报记者走访上海市多个楼盘发现,大力度降价促销的情况较少,新盘优惠力度普遍不大。上海地区链家经纪人告诉记者,除“十一”当天外,长假期间虽然每天都有“带看”4-5个楼盘,但明显感到成交力度不如往年。

    中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示,很多企业虽在降价促销方面有所行动,但整体来看,促销力度并不大。“实际上,在黄金周期间过大的优惠力度未必能形成促销,反而可能加重市场观望气氛。”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企促销成效有待观察,部分购房者依然持观望态度。降价促销效果成色不足主要原因在于,房贷首付政策依然从紧和部分二手房交易不畅影响换房需求,且银行贷款利率政策调整期间也会出现犹豫购房的现象。

    楼市料继续调整

    中指院认为,四季度房地产市场调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或进一步回落。

    国仕英表示,7月以来监管层多次发布房地产金融相关政策,各相关部门针对房地产市场的资金监管并未弱化,仍处于严格调控状态。房贷利率“换锚”后的短期影响不大,也表明现阶段房地产调控仍以求稳为主。预计四季度政策严控不放松,尤其在金融监管方面,将继续严防资金违规流入房地产市场。受市场长期调控影响,购房者观望情绪浓厚,入市积极性低,新房和二手房成交量或稳中有降。

    中指院认为,四季度房企资金压力将进一步凸显,进而影响房企投资开工积极性,预计全国房地产开发投资额及新开工面积增速将延续放缓势头。

    阅读全文
  • 发改委:分两批试点布局50个产教融合城市

     日前,经国务院同意,国家发展改革委、教育部等6部门印发《国家产教融合建设试点实施方案》(以下简称《实施方案》)。《实施方案》明确,通过5年左右的努力,试点布局50个左右产教融合型城市,在试点城市及其所在省域内打造一批区域特色鲜明的产教融合型行业,在全国建设培育1万家以上的产教融合型企业,建立产教融合型企业制度和组合式激励政策体系。

      《实施方案》提出,要充分发挥城市承载、行业聚合、企业主体作用,重点在完善发展规划和资源布局、推进人才培养改革、降低制度性交易成本、创新重大平台载体建设、探索发展体制机制创新等方面先行先试。有条件的地方要以新发展理念规划建设产教融合园区。健全以企业为重要主导、高校为重要支撑、产业关键核心技术攻关为中心任务的高等教育产教融合创新机制。

      《实施方案》明确,要落实组合投融资和财政等政策激励。中央预算内投资支持试点城市自主规划建设产教融合实训基地,优先布局建设产教融合创新平台。强化产业和教育政策牵引,允许符合条件的试点企业在岗职工以工学交替等方式接受高等职业教育,支持有条件的企业校企共招、联合培养专业学位研究生。探索建立体现产教融合发展导向的教育评价体系,支持高职院校、应用型本科高校、“双一流”建设高校等各类院校积极服务、深度融入区域和产业发展,推进产教融合创新。

      国家发展改革委有关负责人指出,统筹产教融合型城市、行业、企业等3类试点对象,就是要发挥城市承载、行业聚合、企业主体作用,建立城市为节点、行业为支点、企业为重点的改革新路径新机制。

      其中,建设产教融合型城市,是要构建产教融合改革的“基本盘”。在试点数量上,不宜“堆盆景”,必须具备一定数量,占有一定比例,体现一定代表性。为平衡试点城市的示范性和代表性,国家拟分两批选择50个城市开展试点。原则上每个试点城市及其所在省域至少选择3-5个行业开展试点,推动行业组织、产业政策更好融入产教融合改革,为地方产业发展提供精准助力。此外,初步考虑力争每个试点城市建设培育100家左右产教融合型企业(东中西部可结合实际有所区别),带动其他地区建设培育5000家以上企业。

    阅读全文
  • “银十”恰逢房贷利率新规 专家称对购房者影响不大

    作为历年来的楼市销售黄金期,今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后,又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定。根据央行此前发布的公告显示,10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

    58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称,个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制,但实际上,该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过,受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响,短期来看,仍会对房地产市场带来一定的影响,如购房者对未来市场预期的变化等。

    房贷成本影响有限

    根据最新规定,在定价基准转换后,全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(1个基点为0.01%)。而此前,银行在发放个人住房贷款时,主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。

    诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言,在新的房贷利率定价机制下,利率调整无疑更加灵活,但从实际情况来看,此次调整对购房者实际购房成本即使有增加,也会非常有限。

    以9月20日央行发布的LPR报价利率来看,1年期为4.2%,5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说,5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。

    对此,记者手动算了一笔账。以北京为例,在新规实施前,北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房贷款利率为基准利率上浮20%,即5.88%。此次新规实施后,北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算,调整后的首套房贷利率为5.4%,二套为5.9%,较此前分别高了0.01%和0.02%,变化幅度较小。

    再从贷款成本上看,对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看,新规实施前,购房者每月的还款金额约6075元,新规实施后,每月还款金额约6081元,也就是说,每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说,按照上述方法计算,每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。

    上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从测算结果中可以看出,9月20日公布的LPR利率调整,并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续房贷利率自我调整空间的增大。

    “整体上看,监管层制定LPR报价利率,更多的希望在不进行全面降息的背景下,针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说。

    严控房地产金融风险

    无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率,还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放,无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。

    具体来看,自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,要求严格规范房地产信托业务以来,监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强;而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,在调控角度上也更加着力于房企融资端。

    据中原地产研究中心不完全统计,2019年以来,监管层累计发布的政策或讲话中,超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。

    在川财证券研究所所长陈雳看来,虽然9月份以来,央行货币政策趋于宽松,但从现阶段来看,货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域,预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。

    结合目前与房地产市场相关的一些数据上看,今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。

    来自国家统计局的数据显示,今年1月份至8月份,商品房销售面积为101849万平方米,同比下降0.6%,要注意的是,2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势;房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;房屋新开工面积145133万平方米,增速回落0.6个百分点至8.9%。

    “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快,但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。

    阅读全文
  • 农业农村部:农村村民一户只能拥有一处宅基地

    据农业农村部网站消息,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部日前印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提到,农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。

    《通知》指出,建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。宅基地管理工作的重心在基层,县乡政府承担属地责任,农业农村部门负责行业管理,具体工作由农村经营管理部门承担。当前基层农村经营管理体系不健全、队伍不稳定、力量不匹配、保障不到位等问题十分突出。这支队伍有没有、强不强直接决定着农村改革能否落实落地和农民合法权益能否得到切实维护。

    《通知》明确,宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

    《通知》指出,对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

    《通知》提到,严格落实土地用途管制,农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地,严格控制新增宅基地占用农用地,不得占用永久基本农田;涉及占用农用地的,应当依法先行办理农用地转用手续。城镇建设用地规模范围外的村庄,要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式,增加宅基地空间,满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内,可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式,满足农民居住需要。

    《通知》指出,鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下,鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治,整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

    闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式,引导规范转让行为。转让合同生效后,应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民,各地可以多渠道筹集资金,探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

    《通知》称,要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严格控制整村撤并,规范实施程序,加强监督管理。宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

    《通知》指出,各级农业农村部门要结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作,推动建立农村宅基地统计调查制度,组织开展宅基地和农房利用现状调查,全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统,推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。

    阅读全文
  • 社科院报告:8月核心城市房价基本停涨 京沪跌幅扩大

    人民网北京9月26日电(记者孙红丽)中国社会科学院财经战略研究院今日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,在内外部条件的综合作用下,2019年8月核心城市房价基本停止上涨。一线城市房价以下跌为主,北京上海跌幅略有扩大;准一线城市房价基本停止上涨,热点城市苏州热度减退;二线城市房价走势继续分化,补涨与回调同时并存;三四线城市房价由涨转跌,少部分城市近一年涨幅较大。

    同时,报告预测指出,自2019年4月以来,一二线城市二手住房成交量显著下降,市场短期内缺乏上涨动力。政策层面也对房地产投资投机提出了严控要求,各种信贷优惠政策均要求不得应用于房地产领域。各地出台的各类调控政策总体上将维持现状,短期内也难有大的调整。在政策和市场均无特别利好的条件下,一二线城市房价将稳中趋降。三四线城市的市场差别较大,短期难以出现一致走势。

    其中,反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年8月,纬房核心指数微升至106.26点。与7月的106.21点相比,房价环比上涨了0.05%。核心城市住房价格上涨虽已经持续了7个月,但自4月份以来房价涨速总体趋缓,近1个月核心城市房价涨幅已经接近于零。

    一线城市纬房指数监测显示,2019年8月,一线城市房价平均环比下跌0.125%。其中北京环比下跌0.69%,跌幅比上月扩大0.31个百分点;上海、广州房价继续保持稳中微降的态势,上海环比下跌0.41%,广州环比微跌0.04%;深圳房价环比虽上涨0.64%,但涨速比上月下降了0.34个百分点。

    从一线城市近1年的房价走势看,广州、北京、上海房价相对低迷,其中近1年广州累计下跌5.98%,北京累计下跌3.74%,上海累计下跌2.76%。深圳在一线城市中房价相对抗跌,近1年房价仍上涨1.22%。

    准一线城市纬房指数监测显示,2019年8月,准一线城市房价平均环比上涨0.013%,涨速比上月收窄0.412个百分点。其中天津环比上涨0.06%,杭州环比上涨0.06%,重庆环比下跌0.41%,房价均相对平稳。热点城市苏州环比上涨0.34%,涨速比上月下降1.19个百分点,住房市场显著退热。

    二线城市纬房指数监测显示,2019年8月二线城市房价平均环比上涨0.201%,涨速比上月收窄0.156个百分点。二线城市中,南通房价环比上涨2.5%居首位,济南房价环比下跌1.1%居末位。二线城市中,房价基数低、前期房价涨幅不大的城市仍在“补涨”,其它近3-5年曾有较大涨幅的二线城市如济南、青岛等房价以回调为主。

    三四线城市纬房指数监测显示,2019年8月,三四线城市房价平均环比下跌0.663%,涨速比上月收窄1.878个百分点。受北京市场下调等的影响,2019年8月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比仍下降2%,降幅比上月扩大0.72个百分点。

    另外,反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在5月-7月上涨之后,8月开始由涨转跌。2019年8月,核心城市住房租金指数为104.78,环比下跌0.13%,同比下跌0.44%。报告认为,核心城市住房租金下降主要是由于租房市场即将进入季节性淡季,因此仍属于正常的季节性波动。与2018年相比,2019年的住房租金季节性波动有所减弱,市场表现更为平稳,这与长租公寓热退潮有一定关联。

    报告指出,随着土地等重大制度改革的推进、长效机制的逐步建立和全国房价趋于平稳,部分城市住房限购政策有一定的边际性调整需要。尽管如此,房地产政策仍将总体保持延续性与稳定性,短期不会对市场产生重要影响。

    阅读全文
  • 统计局:8月商品住宅销售价格变动情况总体稳定

    国家统计局今日发布的2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,8月有55城新建商品住宅价格环比上涨。其中,新房价格环比涨幅居首的城市是南宁,环比上涨2.3%;北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%。

    对此,国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出,7月30日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。8月份,房地产市场总体延续平稳态势。

    一、一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落

    初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

    二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

    二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升;同比涨幅均回落

    初步测算,8月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。

    二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。? ? ?

    阅读全文
  • 先行示范区”政策利好下 二手房市场持续分化

    8月份深圳(楼盘)二手市场呈现“先降后升”趋势,中上旬成交量较为平淡,而先行示范区政策公布后,二手房带看量回升明显。受此影响,进入今年“金九”,深圳楼市行情开场就一反8月初的观望情绪。

    近日,《每日经济新闻(博客,微博)》记者实地调查发现,近期深圳二手房市场带看量大幅增加,如链家周六、周日的带看量均突破万次。但同时,深圳二手房市场出现分化:热点区域二手房价格、成交量均有所攀升,甚至还出现了业主反价、下架房源等现象;而部分远郊区域的二手房源挂牌1年、下调价格,却仍无人问津。

    政策利好下二手房带看量大增

    自8月下旬深圳获得建设先行示范区的“大礼包”以来,楼市信心明显提振。

    深圳楼市虽横盘3年之久,但在前海自贸区、科学城科技园、一路向西、学区合并等概念加持下,部分区域楼盘价格在悄声缓涨。特别是在此次先行示范区政策出台后,开发商推盘节奏明显加快。与此同时,外地资金大量涌入新房、公寓、办公等物业,对原本持币观望本地资金影响较大,带动了市场预期。

    近日,《每日经济新闻》记者走访了深圳不少片区的房产中介门店了解到,近期深圳二手房市场带看量大幅增加,如链家周六和周日带看量均突破万次。有经纪人甚至表示:“这比年初小阳春时单日看房高峰还要高。”

    据南山区前海片区一中介门店经理小徐介绍,当前市场看房量大,新房、公寓成交推盘节奏加快。加之该区是深圳未来重点发展区域,在新政公布后,该区热点楼盘成交周期明显加快,业主心态明显提振,不少业主不同程度上调了挂牌价。

    “在当前热点区域市场需求旺盛的情况下,达成口头协议后有业主迟迟不肯签约、甚至反价,也有不着急出售的业主主动提出将房源下架,或将价格调得远高于市场价格,明显是在试探市场。”中介小徐告诉《每日经济新闻》记者。

    深圳中原研究中心数据显示,截至9月22日,深圳全市二手住宅成交4625套。9月16~22日,全市二手住宅成交1808套,环比上升34.52%;成交面积150065平方米,环比上升33.77%;二手住宅成交均价为50600元/平方米。

    深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析认为,相较于全国其他地区楼市清淡的表现,深圳“金九”表现还不错。一是受此前先行示范区等各种利好叠加,二是深圳楼市调整已久。但在经济环境、调控政策、房贷利率等多重因素影响下,他并不看好今年最后两个月的楼市行情。

    热点区域与远郊市场分化加剧

    值得注意的是,未来有成长性区域的二手房在成交与报价上仍占较大优势。据深圳中原研究中心数据,进入9月份以来,龙华、南山和福田二手住宅报价连续三周呈上升状态,其中第三周龙华二手住宅报价上涨0.44%,涨幅最大;其次是南山,涨幅为0.13%。

    深圳中原研究中心数据显示,9月第三周,罗湖、盐田、宝安、龙岗等区域二手住宅报价下滑,其中盐田二手住宅跌幅最大,为2.05%;其次为龙岗,跌幅为0.68%。从报价变动的区间来看,上周二手住宅报价下跌的盘源占比为48.97%,较前一周减少了0.52%;上周二手住宅报价上升和盘源占比为40.05%,较前一周减少了0.59%。

    据《每日经济新闻》记者调查了解,深圳南山区热点区域楼盘在近两个月时间内价格上调了三次。

    “60平方米的小两居,7月底业主挂牌价不到400万元。”在科技园上班的小刘因为某小区房源次新且离公司近,一直关注该小区的价格和成交量。“8月下旬业主上调了一次价格,9月中旬又上调了挂牌价,目前这套小户型价格至少调高了30多万元。”

    小刘告诉记者:“业主虽然调高了价格,但并没有大幅影响该小区8月以来的成交量。中介解释说,小区低价房源被卖掉之后,再入场者也就只能成交余下的相应较低价格房源”。

    与小刘关注的热点区域不同,在深圳一些体量大、楼龄老化、物业管理不到位、社区偏旧、车位紧张的房源,则挂牌量增加,挤兑效应明显,甚至部分房源挂牌超过1年带看量仍寥寥无几,即便是业主主动降价也未必能轻易成交。

    龙岗片区资深中介罗青告诉《每日经济新闻》记者:“2017年客户350万元购入的房子,在还了两年房贷后,现在降价20万元挂牌330万元出售,但带看量仍不大,业主心态十分被动。而挂牌的房源相较于罗湖、龙岗中心区的老旧房子,无论花园、楼龄、户型都十分宜居。”

    “热点区域次新楼盘被格外关注很正常,但远郊新楼盘或区域核心老旧楼盘,比如龙岗布吉片区,即便小区距离地铁近,但由于地面交通拥堵、社区偏旧、物管差等因素,挂牌超一年仍无人问津的的房源比比皆是。”将房子置在龙岗的罗青坦言,将来关外市场好些时会将远郊房子卖掉,换到南山或宝安等热点区域重新购置。

    李宇嘉补充道,从今年1~8月成交数据看,未来深圳楼市将会持续分化,即便在外围有大量二手房成交,但也是集中在光明、龙华等热点区域的外围。

    阅读全文
  • 业内人士认为 房贷利率“换锚”短期影响不大

    中国证券报记者日前走访浙江、江苏、山东、江西、北京等多地发现,商业性个人住房贷款利率“换锚”工作正在有条不紊地进行。多位银行一线分行负责人表示,“换锚”技术性难度不大。目前,对个人住房按揭贷款批贷节奏、投放节奏没有带来太大影响。

    “已办理商业性个人住房贷款的客户,至少在12月31日前,利率按照原先合同约定执行,折扣或上浮都不变。明年1月1日,如银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”某位股份制银行网点相关负责人说。

    业内人士分析,从短期看,利率“换锚”对个人房贷影响不大;对商业银行而言,净息差、负债成本、存量贷款定价和负债端稳定性等方面可能受影响。

    房贷利率“换锚”

    中国人民银行此前发布消息称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

    一家国有大行山东分行负责人告诉中国证券报记者,为确保个人房贷利率按照新LPR机制顺利实施,该行主要做了四方面工作:一是组织全省培训,确保客户经理掌握LPR机制实施的相关细节和内容;二是梳理修订合同文本,增加LPR相应条款;三是进行个人房贷业务系统适应性改造,并完成测试;四是对接合作楼盘,与销售经理积极沟通,做好LPR向购房贷款需求客户的传导。

    某大行浙江地区二级分行负责人表示,10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量个人房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。

    此外,江苏某农商行相关人士还提到,在新LPR机制实施后,个人房贷还可选择固定利率或浮动利率的执行方式。她表示,“我行的具体方式根据客户选择的中介,既可采用固定利率,也可采用LPR。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变。”

    避免干扰房地产政策

    多位业内人士表示,从短期看,通过LPR为定价基准加点形成房贷利率与原先用贷款基准利率加点形成的利率相比不会有太大变化。

    “但是,从更长时间看,以LPR为基准形成的房贷利率,浮动可能性更大。”兴业研究宏观分析师郭于玮进一步解释,现在居民贷款一般是每年做一次重定价,如果LPR调整频繁,那么半年重定价或按季重定价比例有可能提升。

    融360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制出台是为降低实体经济融资成本,未来下行概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对房贷来说,大方向仍是避免干扰房地产政策执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。

    多举措应对利率并轨

    谈及利率并轨对商业银行的影响,郭于玮指出,首先体现在净息差。并轨后贷款利率可能下行。但与此同时,存款基准利率继续保留,而广义货币(M2)增速处于低位,使商业银行面临一定吸储压力,商业银行息差面临收窄的挑战。商业银行息差收窄可能引起利润增长放缓,进而影响商业银行补充资本,特别是核心一级资本。其次是负债成本。贷款利率往下走,商业银行会相应地在负债端做出一定调整。三是影响存量贷款定价。四是影响负债端稳定性。

    中信证券固定收益首席分析师明明预计,银行存贷款净息差将会收窄。新机制下LPR市场化程度高,银行资产端利率敏感性增强,贷款利率与市场利率的接轨会倒逼银行降低负债成本。

    商业银行该如何应对利率并轨?对此,郭于玮分析,一是参与利率互换。二是为企业客户提供利率避险服务。商业银行除自己做利率互换外,还可给客户提供利率避险服务,起到支持实体经济的作用。利率并轨后贷款利率波动可能加大,企业利率避险需求将上升。三是发行浮息债,与固息债相比,浮息债在管理利率风险等方面有其特有优势。

    阅读全文
  • 地产商“金九”不促销 “囤货”过冬意图明显

    中秋节过后,中国证券报记者实地走访北京地区新房市场发现,以限竞房为主的北京新房市场,整体去化率不高。大量在售楼盘是2018年底就已经开始销售的项目,在售户型以三居以上改善户型为主,动辄近千万元的总价让刚需购房者“望尘莫及”。即便售楼处门可罗雀,但开发商对价格并不妥协,“金九银十”期间的促销力度微乎其微。多数开发商并不看重“金九银十”的传统促销,“囤货”过冬意图明显。

    小户型靠退房捡漏千万级房源滞销不促销

    中国证券报记者走访发现,北京地区受“70/90”政策影响,在售项目多为120平方米以上的改善型住房,小户型普遍紧俏。市场上仅少数项目有90平方米以下的户型出售,但基本分布在大兴、房山、门头沟、顺义、昌平等远郊区。而这些地区,即便是有符合刚需条件的小户型出售,多数也是前期认购客户“退货”导致。目前,刚需“普通”住宅在市场基本绝迹。

    以位于大兴区庞各庄附近某联合开发项目为例,项目2018年年中就开始认购。甫一开盘,70-85平方米的小户型就宣告售罄。近日,该楼盘对外却推出了小户型特价房。据该楼盘销售人员介绍,目前只有5、6套85平方米左右的房子,都是前期认购客户“退房”空置出来的房源。

    除大兴区外,房山、门头沟、顺义、昌平等多个远郊区虽有“小两居”出售,但绝大多数为“非普”住宅。以位于房山区良乡附近某在售楼盘为例,楼盘开盘时间为2018年5月,至今仍“滞销”严重。在售房型中,最小面积的“小两居”,其实是120平方米以上的“两室两厅”。主流房型则是180平方米-220平方米的复式或大平层。

    相比之下,东城、西城、海淀等主城区,符合刚需条件的“小户型”基本绝迹,总房款在“千万”级以上的新房源成为这些地区的主流。值得注意的是,中国证券报记者走访发现,这些项目虽存在滞销现象,但从目前看,绝大多数开发商在价格上却采取“不妥协、不促销”的态度。

    “海淀区基本没有少于800万元的新房”,位于海淀清河附近某楼盘销售员对中国证券报记者表示,“金九银十”期间没有促销,如果首付交款时间快,可以向公司申请节日小礼物。这个项目开盘至今就没有降过价,毕竟海淀和西城主打的是学区房项目,开发商拿地不容易,以后会越来越稀缺。

    中国证券报记者了解到,该楼盘2018年上半年推出后,均价一直停留在7.5万元/平方米左右。销售至今,120平方米-220平方米的户型和楼层一应俱全,滞销严重。走访过程中,销售人员态度冷淡,售楼处门可罗雀。

    弱化淡旺季概念打折促销或在年底

    中原地产首席  分析师张大伟表示,北京地区最近入市的限竞房位置相对较好,除了少数五环内项目去化有所提升,但随着后续大量郊区项目入市,预计限竞房去化难度依然大。2017年以来,大部分热点城市楼市已经全面限价,  房地产市场已没有淡旺季之分,楼市已没有“金九银十”。

    针对  房价打折的时间,多位业内人士预判,今年“金九银十”遇冷,地产商在一线城市打折力度很小,促销时间可能推迟到年底,那时房企普遍面临财报冲刺压力。

    中原地产研究中心统计数据显示,截至9月17日,2019年9月北京新建住宅签约1640套,环比、同比均出现下滑。北京房地产市场供应井喷,限竞房积压接近2万套。在  信贷收紧的影响下,“金九”成色不足。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套,增加了1.7万套。

    面对如此巨大的库存,多数地产商在“金九银十”却不促销,这主要和前8月销售景气有关。从前8月销售数据看,多数房企“淡季不淡”。头部房企销售增速虽放缓,但同比、环比增长绝对值仍然较大。同时,除了万科在8月份新增28个开发项目以外,大部分房企在下半年拿地计划都有所放缓。

    此外,从2019年半年报看,得益于上半年销售情况较好,绝大多数龙头房企在手现金充裕。在下半年拿地态度趋紧的情况下,多数房企对待在售项目呈现“弱化淡旺季、不促销、不打折”的态度。

    阅读全文
  • 房企“抢滩”养老市场 靠合作和并购杀入产业链

    随着人口老龄化的加剧以及各种养老政策的陆续出台,养老市场需求持续扩大,市场潜力有待挖掘。

    从政策角度来看,国家及地方层面纷纷出台政策加大对放开养老服务市场的支持力度。据了解,全国近30个省(直辖市、自治区)出台了放开养老服务市场的相关政策,各省会城市也纷纷发布相关政策。

    市场已有多方主体参与到了养老产业中,加速布局养老市场。而房地产企业作为养老产业链上下游企业中重要的主体之一,近几年也是“动作频繁”。

    今年8月份,万科的北京随园养老中心正式亮相,作为万科在北方区域内规模最大的养老项目,北京随园整体规划7栋楼,共700余张床位。其中,核心组成部分的公共配套空间共占地约4000平方米,拥有20多种服务功能。

    同月,越秀地产发布公告称,其附属公司广州海樾荟与广州越展就发展越秀集团的养老业务订立为期12年的租赁物业协议,所确认的金额约为1.2亿元,租赁物业将改建为养老设施。

    据记者不完全统计,千亿元级房企中已有28家企业布局康养产业。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从整个房企参与布局养老产业的情况来看,房企开发商在养老地产方面的投资还是比较保守。

    据中指研究院发布的研报指出,现阶段企业在养老产业的布局方式是合作和并购双轨推进。

    具体来看,去年,华润置地与国家开发银行就养老业务签订合作协议;龙湖发布养老品牌——椿山万树,宣告正式跨界进军养老产业。

    对于资金实力雄厚的企业来说,并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。例如远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。

    对于目前养老地产的整体开发现状,中国国际经济交流中心经济研究部研究员刘向东在接受《证券日报》记者采访时表示,目前养老产业的开发尚处于初步探索阶段,通过自建或改建原有物业提供养老住宅,采用租售并举或采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式,发育自身服务能力。

    刘向东表示,目前房企提供的养老方式主要有4种,分别为机构养老、特色主题养老、居家养老、社区养老,但都会面临长期的照护医疗问题。因此发展养老地产需要构建医养、康养、娱乐多面结合的机构养老、主题养老,或者在社区中嵌入养老服务。老年人的医疗保险如何应用于养老项目以及房地产厂商能否提供专业化的养老服务目前还是个问题。

    中指研究院研报指出,对于当前发展养老产业的企业来说,盈利模式尚不清晰,而土地成本是企业盈利与否的重要影响因素,如何获取低成本土地资源是其面临的重要难题。

    有相关业内人士表示,养老地产目前在全国还没有一个成功模式,现在开发商涉及养老地产一般是两类,一种是政府要求土地必须配套的养老部分,另一种是部分开发商用来拿地的工具。

    对于养老地产未来的发展趋势,刘向东对记者表示,由于保险资金规模大、回报要求低、周期长的资金性质,相对更为适合投资养老地产。未来这类保险公司介入的地产加养老的新模式会大行其道,通过保险介入可以降低部分融资风险和医养结合的风险。

    阅读全文
  • 山东发放住房租赁补贴支持新市民实现住有所居

    中新网济南9月18日电 (孙婷婷)山东省明确住房保障范围为城镇中等偏下及低收入住房困难家庭和新就业无房职工、稳定就业外来务工人员等新市民人群,通过配租公共租赁住房和发放住房租赁补贴两种方式,支持新市民根据生活需要灵活选择租赁住房,实现职住平衡、住有所居。

    山东省政府18日召开新闻发布会,介绍该省“打造美丽宜居、百姓安居新山东”有关情况。山东省住房和城乡建设厅党组书记李力介绍说,该省城镇化率由新中国成立初期的不足8%,增加到2018年的61.18%,城镇人口由936万增加到6147万;全省人均住房面积由新中国成立初期的4.2平方米提高到37.5平方米,商品房销售额由1996年的37亿元(人民币,下同)增加到2018年的10066亿元,逐步形成了以市场为主导、住房保障为补充,与城镇居民住房需求相适应的住房制度。

    李力介绍说,新中国成立70年来,山东省经历了历史上规模最大、速度最快的城镇化进程,先后编制实施了山东半岛城市群总体规划、黄河三角洲城镇发展规划、济南都市圈发展规划等一批高层次的城镇发展规划,推进农业转移人口市民化,城镇化建设取得了举世瞩目的成就。

    山东在保障进城农业转移人口融入城镇,安居乐业方面,推进农村土地、宅基地和集体产权制度改革,依法保障进城落户人员,继续享有农村土地承包经营权、宅基地使用权、农村集体收益分配权以及其它权益。李力表示,山东还全面取消义务教育阶段农民工随迁子女杂费和借读费,居民医疗保险基本实现全覆盖,以农民工和灵活就业人员为重点扩大社会保险覆盖范围,将符合条件的农业转移人口纳入住房公积金缴存和住房保障范围。

    山东省住房城乡建设厅副厅长周善东介绍说,下一步,该省住房保障的工作重点是解决新就业无房职工和稳定就业外来务工人员等新市民的居住问题。此外,该省将建立常态化申报机制,深化便民服务改革举措,推行“一窗受理”,并充分利用“互联网+政务服务”,在全国公租房信息系统上线运行后,开设网上申报功能,做到线上线下业务协同、一体化服务。

    据了解,山东省设市城市、建制镇分别由1981年的9个、110个增加到43个、1092个,城镇人口由936万增加到6147万,形成了2个特大城市、8个大城市、7个中等城市、80个小城市、1092个建制镇协调发展的城镇格局,为新时代现代化强省建设奠定了坚实发展平台。

    阅读全文
  • 香港着手解决住房难题

    香港特区政府在宪报刊登实施空置税的条例草案,当地政团建议政府增加土地供应,各大传媒积极评价政府在地产方面推出的举措……连日来,香港各方正就应对房价高企、土地供应短缺等问题集思广益、凝聚共识,希望能提出行之有效的“辣招”。

    香港舆论认为,修例风波发展至今,折射出的香港社会深层次矛盾亟待解决,其中最突出、最迫切、最让人诟病的就是住房问题。“有恒产者有恒心”,房屋是民生头等大事。居者有其屋,方能形成社会的稳定力量。

    政府:六项房屋新政到位

    9月13日,《2019年差饷(修订)条例草案》在特区政府宪报上刊登。该条例草案旨在落实香港特区行政长官林郑月娥提出的“向空置的一手私人住宅征收‘额外差饷’”(即房屋空置税)。

    根据草案,一手私人住宅所有者每年需向差饷物业估价署申报过去12个月内的房屋使用状况。如果12个月内房屋始终未能出租,那么房屋所有者就要缴纳该住宅正常租金的两倍金额,作为空置税给特区政府。

    除了征收空置税,去年6月,林郑月娥还提出了其他5项房屋新政,包括将原本计划用于私营房屋的土地改作兴建公营房屋;修改住宅预售制度,防止地产商“挤牙膏”式卖房;成立过渡性房屋专责小组,加快推进各个项目等。目前,这5项措施正在实施之中。

    自担任特区政府行政长官以来,林郑月娥就一直将满足市民住房需求作为工作的“重中之重”。她上任后发表的两份施政报告已提出增加土地供应、增加公营房屋的建设、缩短“公屋”轮候时间等一系列措施。

    政团:引用“条例”回收土地

    在香港,房屋是民众最关注的民生议题之一,也是社会的一大深层次矛盾。面对动辄每平方米20余万港元的房价,基层市民内心充满无奈,连不少中等收入阶层也感觉难以负担。近年来,香港特区政府采取多种手段抑制房产投机、增加土地供应,其中包括增加公营房屋的供应比例。

    不过,香港最大政团民建联日前指出,按照特区政府目前掌握的土地资源,未来10年政府只能新建约24.8万个公营房屋单位,与建设约31.5万个公营房屋单位的目标相差较大。民建联认为,特区政府应积极引用《收回土地条例》把土地收回作公共用途,增加土地供应,大量兴建公营房屋,满足市民住房需求,这才是香港短期和中期内大量增加公营房屋供应的有效办法。另外,民建联还建议特区政府应通过规划新区或公营发展项目增加房屋供应。

    对此,特区政府财政司司长陈茂波表示,过去特区政府曾引用过《收回土地条例》来收回土地用作公众利益,未来仍会这么做。特区政府发展局也积极响应,表示将推动新项目开发,增加公屋供应。

    舆论:鼓励各方形成共识

    对于各方积极应对房屋土地问题的言行,香港主流舆论作出正面评价,鼓励香港各界克服困难、形成共识,共同为改善香港民生状况做出贡献。

    同时,香港多位专家对特区政府的6项政策和民建联的建议表示支持。他们认为,这些政策和建议不仅能够增加土地和房屋供应,更好地满足市民的住房需求,也可将法律争议风险降至最低,希望能得到妥善落实。

    阅读全文
  • 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

    今年5月份以来,房地产融资规范政策密集出台,房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来,房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。

    《证券日报》记者统计发现,32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下,国企和大型房企具备低成本融资优势,市值偏小的民营房企融资成本更高,房企融资成本上演“冰火两重天”。

    融资环节监管趋紧

    今年4月份,中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”,释放地产融资收紧政策信号。5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到,在上述文件出台后,发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

    易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化,监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑,融资监管措施从房企直接融资到间接融资,对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。

    7月12日,发改委发布房企外债备案登记的通知,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企海外发债融资环境紧缩。

    8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平,房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。

    对此,严跃进表示,“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面,涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节,将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松,四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。

    偿债高峰期到来

    Wind数据显示,内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元,而2019年这一数据猛增至475.66亿美元,借新还旧压力增大。此外,2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元,偿债压力将会持续。

    值得注意的是,房企海外发债的资金成本较去年上升明显。

    截至9月12日,内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%,2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看,票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债,票面利率高达15.50%。此外,票面利率超10%的债券高达51只,而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。

    此外,Wind数据显示,2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元,2018年达到4110.09亿元,2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。

    《证券日报》记者统计发现,32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%,相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。

    其中,国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%,18家民营房企的平均融资成本率为6.72%,两者相差1.72个百分点。

    此外,记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异,房企市值在1000亿元以上的7家房企,在今年上半年的平均融资成本率为5.42%;市值在200亿元以内的10家房企,在今年上半年的平均融资成本率为6.91%,二者相差1.49个百分点。

    总体而言,当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势,市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下,融资成本出现加速分化。

    阅读全文
  • “平稳”仍是房地产市场关键词

    9月17日,国家统计局发布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。总体来看,8月当月,不论是新建商品住宅还是二手住宅,环比价格上涨城市分别为55城与43城,数量均较上月明显下滑。分析人士指出,尽管“金九银十”传统销售旺季临近,但各地楼市整体平稳态势依然得以延续,这一方面体现出调控政策所发挥的效果,另一方面也反映出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位正在深刻改变房地产市场发展格局。

     总体延续平稳态势

    据国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

    与此同时,8月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。

    易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进看来,受近期房屋交易市场降温、房地产融资环境收紧、房企到位资金面趋紧等因素影响,各地房企主动降价促销,带动全国70个城市房价指数环比增幅数据收窄。当前楼市正进入到降温通道,尤其是二线城市总体上热度开始减少,这对于当前稳定二线城市的房价、防范各地借人才落户而炒房等都有积极作用。

     政策力挺“房住不炒”

    房地产市场继续保持平稳,离不开政策的严格把关。中原地产首席分析师张大伟表示,从央行到银保监会,都密集加强对房地产金融的风险把控,从房地产按揭到房企各种融资渠道都有不同程度的收紧。

    央行不久前改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制进一步降低实体经济融资成本。在这一过程中,央行为坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,同步采取了“重定价周期最短为1年”“商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”“二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”等诸多举措。

    住房和城乡建设部相关负责人表示,将加快推动住房保障立法,明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架,夯实各级政府住房保障工作责任,同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。

    “近几年,全社会对房地产回归居住属性的认识越来越深刻,房地产调控政策的强度、韧性也越来越大。近期金融主管部门在释放资金降低实体经济融资成本的同时,还专门针对避免资金流入房地产市场进行了结构性安排。可以说,房地产调控政策的持续以及长效机制的建立正在发挥越来越明显的效果。”天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时说。

    主动摆脱“房地产依赖”

    在不久前国新办举行的新闻发布会上,海南省省长沈晓明表示,相当长一段时间以来,海南的房地产占到投资和税收各50%左右,经济对房地产的依赖很大。但是房地产需要用土地,房地产会带来环境负荷的增加,而海南的土地资源越来越少,环境负荷也是有“天花板”的。因此,经济发展靠房地产不可持续。

    “1—8月份,我们在房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%,再加上国家减税降费的大背景下,全省地区生产总值增长5.4%,没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。预计到明年一季度末,旧动能下调所导致的经济下行压力能够基本释放完毕,同时新动能所产生的红利逐步积累。因此,我们预计明年一季度末海南的经济将进入良性快速的发展轨道。”沈晓明说。

    丛屹表示,坚持房地产市场调控政策、确保房地产市场健康发展,不是不发展房地产业,而是使房地产发展与实体经济发展相辅相成,为民众安居乐业与创业创新提供支持。

    国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示,老房子拆除、新人口流入、家庭变小,引发的需求都是正常的,短期之内需求释放多,后续需求就会受到影响。邓郁松预计,中小城市像近两年这样需求集中释放、销售火爆的情况是不可能长期持续的。

    阅读全文
更多

热点关注

  • 消费政策助力楼市下半场 住房租赁市场将升温

    日前,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,提出要完善促进实物消费结构升级的政策体系。今日本报对大力发展住房租赁市场、进一
    阅读全文
  • 可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    东营网易房产10月13日讯:(编辑 小易)东营区黄河中学,是区教育局直属的一所初级中学。学校位于金乡路以北,菏泽路以南,海德路以东,峨嵋山路以西,占地面积170亩,总建筑面积61266平方米,其中教学及辅助用房45266平方米;办公及生活用房16000平方米及400米、200米跑道塑胶运动场各一个、篮排球场、道路硬化、绿化等配套工程,总投资额为28000万元。学校设计规模96个教学班,可容纳108个班。黄河中学是东营区学校中占地面积最大、规模最大、配备最高的学校。

    区委、区府和教育局高度重视学校启动工作,配备了以原区三中校长齐方国同志为主的领导班子,教师队伍组建是在原黄河街道中学优质师资的基础上进行了优化重组,同时又从合同制统筹教师和全区骨干教师中抽调精干力量,初步形成了管理团队优质化,师资队伍专业化的体系。

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    随着学校规模的不断扩大,新校区的落成,将缓解淄博路与西三路上下学期间交通拥堵问题。南校区选址在鸿港医院南,于今年秋季开始招生工作

    万达华府

    紧邻学区

    入住孩子就能在家附近上学。

    紧邻河畔

    空气清新环境优美,

    入住就有得天独厚的居住条件。

    周边配套成熟

    入住就能享受成熟配套生活便利大大增加。

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    在日益发达的城市中

    自然资源成了城市里“奢侈”的存在

    河景资源更是少之又少

    临河而居,成为繁华都市人对人居更高层次的要求

    河居生活进而成为理想人居优选之一

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    万达·华府

    紧邻精英学校, 不用再担心孩子上学问题

    紧邻广利河,广利河景观资源近在咫尺

    河畔美景,推窗而至

    在这里,置身喧闹之外,却享咫尺繁华

    仅限10套!87-165

    6700元/㎡起河景美宅 商圈现房

    错过再无

    万达·万恋街

    再好的商业中心也比不上社区商铺便捷

    再迅速的电商也比不上社区商铺的及时

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    万达好铺,抢占东营核芯商圈,

    23-100㎡臻藏现铺火热加推中,

    外有醇熟商业配套加持,

    内得万人高端社区业主消费,

    形成内外双向消费的商业循环!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    万达旺铺

    是您经营投资的不二之选

    坐拥万达核芯商圈 立享50万高端客源

    东营万达广场项目是东营市、区两级政府重点推进的现代服务业项目,项目位于太行山路以东,千佛山路以西,北一路以南,广利河以北,总用地面积263亩,北临中国石油大学,东靠东营汽车总站,交通条件和地理位置十分优越。计划建设集高档购物中心、城市商业街、高级酒店、5A级写字楼、高档住宅等于一体的大型高端地标性城市综合体。

    5.7米层高 买一层享两层

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    优质旺铺,潜力无限

    万达·万恋街

    5.7米层高,买一得二

    享万达广场每年2000万高端客源

    平均23-100㎡现铺加推

    火爆预约中!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    售楼热线:4008-163-163转60858

    售楼处地址:石油大学南门对面,北一路与千佛山路交汇处西南地块

    以上信息仅供参考 具体以开发商公布为准!

    阅读全文
  • 住宅用地满70年后这么办

    近日,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议。草案规定,住宅建设用地使用权期满的将自动续期。众所周知,我国住宅用地使用期限为70年,这个规定对居民而言意味着什么?此规定和房地产税有何关系?期满后能否续期?针对这些网友关心的问题,本期主持人为您一一解答。

    问:住宅用地期满后自动续期意味着什么?

    主持人:物权是民事主体依法享有的重要财产权。这个规定体现了对居民财产权的保护,回应了公众对住宅土地所有权的普遍关切。

    2017年3月份,李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时就曾表示,住房70年产权可续期,无需申请,无前置条件。在此之前的2016年11月份,中共中央国务院出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

    问:住宅用地使用权期满后自动续期的规定是否意味着房地产税可能加速落地?

    主持人:土地使用权自动续期与征收房地产税之间没有直接联系。但是,房地产税征收的前提条件是私有财产,如果住宅的土地使用权是70年,期满后不能续期,征收房地产税就没有根据。也就是说,住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为房地产税的征收奠定了基础。

    问:住宅用地满70年后需要收费吗?

    主持人:草案规定,70年期满后续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但是,对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用,并未给出具体规定。

    2016年,温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期,对于这批住宅期满后的处置问题,原国土资源部给出的处置意见可作参考,这项处置意见给出了“两不一正常”的方案,就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。

    根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定,对此先作出一个原则性规定,即:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步作好衔接。

    阅读全文
  • 楼市去库存接近尾声 多城加速补库存

    日前,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

    对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,呼和浩特是最早取消限购的城市,也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

    “很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示,类似山西、四川、宁夏等地,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,其会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

    国家统计局发布数据显示,7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

    中原地产研究中心数据显示,楼市库存数据已经跌至50个月最低,已连续超过4年下调。从整体看,全国性的去库存周期已经完成。

    严跃进表示,其实现在很多城市虽然没有明确提“停止去库存”的概念,但实际上通过各地的管控房价的政策来看,其本身就已经做了调整,即当前房源其实是相对不足的。

    中原地产研究中心统计数据显示,8月份以来,各地楼市调控继续处于高峰,合计调控政策次数超过50次,叠加部分城市再次被约谈。整体看,年内楼市调控已经超过了310次,刷新了历史记录。

    张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年,多个城市开始全面加码调控。在不停的调控中,房价继续上行,给调控带来了政策边界效应持续递减的影响,第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化,我们拭目以待。

    阅读全文
  • 业内专家建言:因城施策重结构 创新思路去库存

    中国政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施,以促进行业平稳健康发展。刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业内专家和企业家观点,建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策,更应以创新思路拿出对策。

    因城施策去库存

    上海市房产经济学会会长沈正超认为,房地产库存的本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示,供应不足→供求平衡→供应过度,是交替出现的市场现象,有一定的规律性。认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进市场健康发展具有重要意义。造成房地产商品库存过多的原因是多方面的,去库存也应因城施策,切忌生搬硬套国家规定,以防止出现新的库存。

    华东师范大学房地产系主任胡金星表示,对库存问题的研究,吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向,但如何化解此类问题,近几年没有很精准的对策。从城市经济学的角度看,不同库存背后的租金收益有很大差异。诸如国际上商业地产的租金收益率比较高,此类物业的库存压力就相对小。国内市场应研究物业收益率等因素,这样才能提出更为务实的去库存措施。

    具体去化重结构

    论坛期间,上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告,对“房地产库存”作出界定:房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被终端需求者使用的房地产。具体而言,新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类。

    报告披露:2012年—2017年35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行,从56.6%下降到44.6%。商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主,商办用房的库存问题变得更加突出。换言之:在全国平均层面,商品住宅库存已为合理水平,但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间,去化压力巨大。而从2005年—2017年全国不同类型商品房期房销售面积看,期房销售的绝对主力是住宅,商办房销售占比非常低,反映出商办房受自身特性影响,去化难度更高。

    施策要有新思路

    与会人士建议,去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩,对于部分库存规模较大的房源,除了关注“去化”,还可考虑“转性”。如果这方面实现了政策的衔接和打通,去库存的问题就容易解决。

    结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革,针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点,政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造,从而形成更多的租赁房源。而租赁企业运营时,适当考虑停车位的配建和社区的经营管理,有助于此类库存项目真正为市场所认可,并具有更高的市场投资价值。

    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调,研讨库存问题,对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考,也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决库存问题,既能改善房地产市场的供求关系,也可有效化解相关金融风险,符合供给侧结构性改革的大方向,有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制。

    阅读全文
  • 除了房价问题,我们更应该关心的是这2个问题

    阅读全文
  • 社科院研究员:房地产税开征之后涛声可能依旧

    房地产税是一个被严重误读的税种。无论是普罗大众,还是所谓专业人士,都不同程度寄予房地产税厚望,令房地产税的未来变得扑朔迷离。房地产税当真可以解决人们期待解决的诸多问题吗?

    房地产税开征传闻总是和微妙的房地产市场联系在一起的,一如遥远的十年之前的证券交易印花税和股市。股指下跌,救市想靠印花税;股市暴涨,泡沫防范还想靠印花税。股市最终走向似乎和这没有太大关系。但是,如果你愿意费心计算下,就会发现这么多年,股市的最大赢家之一就是证券交易印花税。每年不菲的证券交易印花税收入为国聚财的功能发挥得还不错。

    房地产价格涨得稍快些,就会引来房地产税的“期待”,暴涨时就更不用说了。在2013年之前,房地产税(那时的名称还是物业税或个人住房房产税)的传闻在各大城市此起彼伏,不少城市或直接否认,或表态会按中央部署行事。十八届三中全会决定“加快房地产税立法并适时推进改革”,以及后来的立法法修改,意味着作为一种新税的房地产税的开征,只能走立法程序,这样,全国人大或全国人大常委会不通过房地产税法,就不可能有面向个人自住房的房地产税,房地产税的传闻在许多时候只是传说。

    最近,加快开征房地产税的说法又蔚然成风,这到底是谣言,还是遥遥领先的预言?实际上,无需说太多,房地产税未来肯定会来,因为十八届三中全会已要求加快房地产税立法。所以,关键在于如何立法以及何时开征。“加快”意味着什么?有人说年内人大那边就要审议房地产税法草案,房地产税很快就会成为现实吗?熟悉中国人大立法程序的各位应该明白,人大立法进程的快与慢更多地取决于方案是否成熟,决策者是否已下决心。研究者和决策者之间的距离,决定了研究者只能谈逻辑,只能讲房地产税开征之后的影响以及风险与挑战。研究者有责任对社会大众说清房地产税的一二三,之后,社会大众如何选择就是他们自己的事。如果社会大众不明就里,仅依据有限的生活体验就对房地产税立法作出判断,那么他或她完全可能无意中伤害到自己。社会进步在于,当他或她知道结果之后,仍然愿意搬起石头砸自己的脚,那么别人也不好说什么。当然,这不是最好的结果。一些事结果已很确定,重要的是让大家知道结果,而不是在大家还不知道结果事实时,就利用知识接受的“时间差”给大家一个“措手不及”。这种“措手不及”类似“耍流氓”,绝非现代国家治理所应选择的“策略”。

    房地产税开征如果一定要与房地产调控联系在一起,那么请问这样联系的目标何在?房地产税开征是要让房地产价格上涨,还是下跌?上涨,至少在现阶段不符合政策目标。7月31日的政治局会议已明确要坚决遏制房价上涨。下跌,这又符合谁的利益?手中有房的,谁期待财富缩水?代表人民利益的国家,会选择让人民财富缩水的政策吗?再说,公有制国家中,城镇土地国家所有,农村土地集体所有,房价下跌说明土地财富缩水,损害国家和集体财富的政策难道值得人民期待?

    房价问题非房地产税可解决。只要明白大小城市住房负担差异的原因,就会清楚解决房价问题的抓手在哪里。不同地区住房建安成本之差几可忽略,住房负担差在土地价格。城乡住房负担的差别,也是因为乡村盖房所需的宅基地更多依据的是农民身份,而不用支付巨额土地补偿。房价高企的根源是土地制度,是香港式的供地制度。这种制度,我们必须辩证看待,因为当今的不少基础设施和公共服务,资金来源相当部分来自于土地。但是,现在是到了解决问题的时候了!房价和收入之比严重不相称,房地产市场可持续性堪忧,如此之堰塞湖问题必须尽快解决。对策思路只能是让房价和收入之比合理化。选择房地产税调控房价,最终可能会顾此失彼,税收收入增加之后,涛声依旧。

    阅读全文
  • 房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    法制晚报·看法新闻 近年来,房屋经纪公司已经不满足获取中介费,而是以“承租人”或“出租人”的身份出现,并从中赚取租金差价,而中介公司作为房屋租赁合同一方,因“跑路”等违约现象引发的案件数量逐年增多。

    房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    针对此类问题,今天上午,大兴法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例新闻通报会,并作出法律风险提示。

    发布会上,大兴法院庞各庄法庭庭长张彬介绍,近年来,大兴房屋租赁市场异常活跃。其房屋代管或出租代理已经成为房屋租赁市场的主要经营模式,这种房主与租户“不相识”的模式存在很多的问题,也给房屋中介违法违规制造了空间。

    据了解,大兴法院2015年受理此类案件62件,2016年受理115件,2017年受理194件,截至今年6月底受理109件,增幅明显上升。

    “纠纷的主因是中介公司违约。”张彬表示,中介公司能够作为房屋租赁合同一方主体的操作模式为,中介公司与房主签订委托租赁合同或委托代管合同,由中介公司直接向房主交纳租金后取得房屋的出租权,随后中介公司作为出租方与租户签订房屋租赁合同。在这个房屋租赁链条中,中介公司对房主或租户任何一方存在违约,都可能导致纠纷的产生,更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷,造成“两头受害”。

    大兴法院在审理该类案件中还发现,中介公司的门店一般都是租房经营,流动性大,因此“跑路”现象严重。大兴法院数据显示,因中介公司下落不明,导致公告送达案件数量递增2015年2件,2016年21件,2017年30件。缺席判决案件2015年13件,2016年27件,2017年53件。

    同时,房主起诉要求腾退房屋存在困难。因租户已经向中介公司交纳了房租,在房屋租赁期限未满的情况下,租户普遍拒绝腾退房屋。

    “租户应慎重选择房屋中介机构,务必实地考察,仔细审查合同条款、留意合同盖章主体与营业执照登记的名称是否一致!”大兴法院法官向承租人作出了提示。

    阅读全文
  • 四大行新规:8月起 不满5年提前还房贷将收违约金

    据中国之声《新闻纵横》报道,从昨天(8月1日)开始,位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定:客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    违约金=提前还款金额×月利率×6。举例来说,如果提前还10万元,违约金2940元;提前还100万元,违约金29400元。那么,提前还款将收取违约金的行为是否合理呢?

    记者第一时间致电苏州中行、农行、工行和建行,四大行均回复:消息属实,“违约金”新规从8月1日执行。建设银行苏州分行客服人员说,在贷款发放后的60个月内,申请提前还款,会收违约金。所收违约金额是提前还款金额×贷款执行月利率×6。

    客服告诉记者,这一规定按照“老人老办法,新人新办法”实施,8月1日新受理的贷款,都会在贷款合同上注明该条款。在此之前办理的贷款不受此条款影响。

    那么,违约金新规对于苏州的买房、卖房人群,有何影响呢?

    在苏州二手房市场,贷款未满5年、提前还款的现象十分常见:房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为,这个新规更大影响的是8月1日以后的买房群体,特别急于出手房屋套现的投资属性的购房人群;也会影响到部分短期内换房改善需求的人群,因为房屋的转手周期将会被拉长。

    在楼市评论员尹霄飞看来,新规的执行在全省层面也有借鉴意义,不过,“羊毛出在羊身上”,房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上。“如果是一个好地段或者学区房,他(房主)可能会很轻松地将成本增加到了购房者的身上,当然也会影响到交易的时效问题。”

    周泽宇认为,违约金新规一定程度上已经体现类似于限售的意图,对今后的短线贷款投资购房行为,预计会起到一定的影响。

    房贷不满5年,提前还款将收取违约金,是否合法合理?从合法性角度而言,北京市房地产法学会副会长赵秀池给出的答案是:合法,没问题,而且也有一定合理性。

    她说,提前还款是否需要支付违约金是一个商业行为。因为借贷本身是市场行为,借款人与银行签合同时,合同中对提前还款是否收违约金一般有相应的约定,是否收违约金主要是看合同约定。收违约金是银行的习惯做法,从银行稳定收益的角度看,签订合同后,银行会对资金的用途做规划,“款贷给你了,要是提前还,等于打乱了它的计划,它就要再重新做规划、安排,所以收违约金也有一定的道理。”

    专家的意思很明确,双方有合同在先。昨天中午开始,一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片,在苏州购房者的朋友圈流传,须知明确规定,“您在我行办理的个人住房贷款业务,在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时,我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”,并规定,“部分提前还款的,每次还款金额不少于1万元,而且需为1万元的整数倍”。

    须知最后,要求借款人对须知内容无异议请签名。也就是说,签名了就等于同意这样的条款;但如果购房人不签名,银行还会放贷吗?虽然一纸合约规避了合法性的问题,但在银行面前,购房者的选择空间并不大。恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款,而只有签字。

    那么,这样的做法是否合理呢?其他地方银行怎么做的?易居研究院智库中心研究总监严跃进说,“提前还款就是要收取违约金的,这个规定在全国其他城市的商业银行也是执行的。”但是,其他地方规定的年限是多长呢?

    根据公开资料,部分银行规定贷款不满1年就提前还款的,会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超过1年提前还款的,将不收取违约金。

    一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体,银行规定,1年内还款罚息3个月,2年内罚息2个月,3年内罚息1个月,3年之后就不罚息。北京部分银行也是采取类似的条款。

    苏州四大银行规定,超过5年时间提前还款才不收违约金。这个时间是不是太长了?银行为什么要这么做?是不是楼市调控政策的一部分?中原地产首席分析师张大伟表示,苏州四大银行这样的规定就是为了追求更高的利润,是银行的自主行为,跟楼市调控没关系。他说,这个规定不是当地出台的政策,它是窗口指导意见,可能很多人误认为是楼市调控政策。从规定本身而言,“5年”这个时间期限相对比较长,很多城市之前有过类似的条款,但基本都是3年左右。

    新规出台会影响哪些人?投机需求的人,可以通过其他银行贷款,当然也可以全款;而且,经过一系列的楼市调控政策的实施,真正投机需求的群体已经很少。有分析认为,新规出台,恐怕更多会影响刚需,也就是那些房贷压力大,过了两三年之后,手头稍微宽裕、想提前换一部分款项的人。

    个贷已经是银行的优质资产了,5年的期限设定,当然能更好地保障银行的利益,规定的合法性无可厚非,但在楼市相对火热的当下,购房者在房贷问题上的话语权有限,这样做真的合理吗?其他城市的银行是否会效仿等都要打一个大大的问号。(记者姚东明 江苏台记者钱一鸣)

    阅读全文
  • 给楼市治病不能老靠打麻药 到了反思的时候

    捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

    “6.26、7.25”,成都数千居民两次维权,控诉房地产开发商的“霸王条款”,明面上3000元的精装修,实际仅500元。百姓群体维权向来有理,一般也会心安理得地拿到“赔偿”后开心离场,特别是涉及房子,政府门前静坐、砸售楼处,脸不红、心不跳,甚至诞生“房闹”这一时髦语。这时,谁也不听一脸委屈的开发商这些辩解:一二手房价倒挂,少则5000、多则1万,我不克扣装修费,项目要亏钱呀!再说,缩水装修的“抽屉条款”,购房者同意,也签字画押了,怎么就“得了便宜还不卖乖”?

    弱势惯了的购房者,一脸得意,我就是“得便宜不卖乖”,既要买到赚到,还要撕毁“抽屉协议”,能咋的?记忆犹新,刚好10年前的2008年,万科在杭州首开降价之先河。风轻水软、语气嗲嗲的杭州人,真金白银的利益面前,顾不得“吃相难看”,砸了售楼处再说。2008年5月,某城市召集开发商开会,没有请万科,会议内容8个字可以概括:不许降价,远离万科。此后几年,再没有开发商敢降价了。近期,成都维权事件妥善解决了,秘诀就是“房价上涨”了。

    10年过去了,还是熟悉的味道、原来的配方,房价上涨,大家开心。房价涨了,一二手房价不倒挂了,开发商不用铤而走险克扣装修费了,购房者也得到货真价实的装修,地方政府税收和出让金照收不误。问题是,总有输的一方吧?谁输了呢,就是中央这几年一直强调的“房住不炒”。“房住不炒”是个抽象的东西,损伤就损伤了呗,反正我感觉不到,但克扣我的装修费,那种疼是从头到脚的。但是,只盯着自己碗里,等抬头环顾四周才发现,我们正在孤岛上。

    靠房价上涨买单,是把包括政府在内的所有人,捆绑到一座水位不断上涨的孤岛上。什么推动房价上涨?就是流动性。近期,一场关于宏观经济的大争论前所未有,争论围绕着流动性展开。过去,宏观政策争论,主体要么是贴近庙堂之高的咨询机构,要么是学院派的知名大儒。这一次,站在台前的,乃民间颇有威望和市场的券商首席经济学家们。这些服务于商业机构、游走于资本市场和学术实践、早已实现了财务自由的大鳄们,如此忧国忧民,着实难得。

    争论什么呢?“去杠杆”要不要流动性支持。尽管当事人否认去杠杆需货币政策宽松这一简单的逻辑解读,但观点并非谁谁独有,颇有代表性。降杠杆降低了分子(负债),但紧缩导致分母(资产或GDP)也下降,甚至为还债抛售资产和借债,分母下降更多,杠杆越去越多。怎么办?保持流动性一定宽松,债务链条循环起来,可谓“无痛去杠杆”。说得通,有理论(刚性兑付积重难返,高位短炒占主体)、有前科(美国1929年危机)、有方法(培育权益投资,处罚作奸者)。

    反方不这么认为?做手术不打麻药不行,但手术成功与否在于医生能否干净地切除癌变的组织,而不在于麻醉师。传统文化的弱项是形式逻辑,以诡辩替代逻辑,且屡试不爽。论占位子,关系户的屁股永远是最快的。如此降杠杆,结果必将是不该降的“被降”,该降的“拐弯抹角还是不降”。还记得,回顾“四万亿”时,掷地有声的表态吗?“四万亿资金一分钱没进房地产”。心里都明白,但就是能一笔一笔给你列出来,一分没进房地产,搞得你不知道信还是不信。

    过去几轮手术,就怕太痛而打了很多麻药,父爱也好、不忍心也好,反正去了多少坏死的组织不得而知,大剂量打麻药的单,现在还在买。看看央妈和银行的资产负债表,都等着宽松来刚兑。现在的金融游戏图谱,远不是10年前可比,“化整为零”、粉饰美化,精英们太擅长了,即便集中后的新监管,在它面前也四处漏风。《这些年,我们放过的三次水》的热文中讲到,不能再重复老路了。捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

    阅读全文
  • 中国式买房公摊有多少猫腻?

    1、开发商做大公摊多赚钱

    2、消防应急场所改停车位重复公摊又能多捞钱

    3、业主公摊面积被拿去牟利

    4、电梯楼梯门厅等公摊业主也要付取暖费…

    7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

    业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

    事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

    住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?记者对此进行了调查采访。

    谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

    举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积(公摊面积):21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

    旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

    而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

    猫腻1

    每户多算0.1平方米公摊

    均价4万每平方米

    四千多户的楼盘可多赚1659万

    一位业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

    也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

    事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的,但为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

    “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。

    以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

    猫腻2

    重复公摊、重复收钱

    消防应急场所变停车位又可多赚千万

    到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

    你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

    “比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

    他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

    猫腻3

    业主的公摊面积被牟利

    小区广告收入返给业主

    可少交一半物业费

    王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

    “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

    记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

    王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

    除了这些猫腻外,围绕着公摊面积,还有着这样一些争议:

    争议1

    是否应该为公摊支付取暖费?

    第一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

    目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

    争议2

    有无可能取消公摊?

    随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

    近几年,为回应民众诉求,重庆、广州、北京等地已开始出现按套内建筑面积计价的探索。

    西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。综合中新、新华等

    专家建议

    销售套内面积的重庆模式应全国推广

    那么,买房公摊面积大,购房人就应该承担,这种做法合理吗?显然并不合理。中原地产首席分析师张大伟表示,公摊面积已变成了开发商变相涨价的手段。

    张大伟认为,国家必须出台相关的规范,设立得房率下线。张大伟表示:“一般在市场销售过程中,大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看,应该有一些建筑规范或者行业规范。”

    也有专家建议,在全国推广重庆模式。据悉,重庆在中国房地产市场里显得“特立独行”,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平米的房子,居住面积就是100平米,“货真价实”。

    其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,必须以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%的罚款。

    有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

    至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

    名词

    公摊面积

    买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

    1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

    2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

    那么,公摊面积又是怎么来的呢?据说,公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早,所以,房子销售方法也比较多。例如这个“公摊面积”的销售方法。据说,这还是李嘉诚发明的。不过,香港已于2013年出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。

    公摊面积除了能让开发商从中获利之外,还有什么好处?分析人士称,最大的好处是让房价看上去不是那么高了,通过“建筑面积”这个基数,摊薄了房价。

    阅读全文
  • 40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    资料图:楼市。 中新社记者 吕明 摄

    资料图:楼市。中新社记者 吕明 摄

    40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    ■本报记者 王丽新

    下半年开局,新建住宅市场出现不利局面。

    据易居房地产研究院监测数据显示,7月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%,同比增长20%。今年前7个月,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,仍处于下行通道中。

    易居研究院研究员詹毅凡表示,下半年开局40城成交出现下滑,一、二、三线三类城市全部出现成交面积环比下降的情况,市场降温态势显现。7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号,叠加收紧的信贷环境,预计全国楼市将降温,三季度40城成交将继续下滑。

    詹毅凡称,分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三、四线城市全年则面临较大的下跌风险。

    对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看, 2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三、四线城市较为火爆所导致的。

    有统计数据显示,今年上半年,在成交均价方面,一线城市新房均价明显高于二线城市,二线各城市也有较明显的分化。其中杭州均价直逼一线城市,已明显超过广州,长三角地区的南京、苏州新房均价也明显高于中西部的成都、重庆、武汉等城市。此外,大部分城市2018年新房均价与2017年新房均价相比有微增,但是杭州新房均价今年上半年相比去年下半年和去年上半年都有明显增长,其次是重庆和郑州,房价也有明显上涨。

    值得关注的是,当前的行业共识是,下半年政策调控仍然趋紧,市场走向难有大的变化。詹毅凡称,虽然进入2018年,40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹,并在7月份由负转正,但考虑到内部环境调控政策将贯穿全年,外部环境复杂多变,判断出该曲线仍保持下行趋势。

    贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,当前市场已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱,预计未来一段时间,市场将进入“双稳阶段”,即市场稳中回落,政策趋于稳定。

    阅读全文
  • 专家预计房地产税法草案有望12月份初审

    日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。业内人士认为这意味着,房地产税立法将会加快。专家预计房地产税法草案有望今年12月份初审。

    “从目前房地产税改革进程、经济结构调整转型和当前经济形势看,房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示,短期内,调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段,而非市场调控。

    房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

    “房地产税法作为新税种,按立法法规定,必须要经过三审,甚至更多,预计到2020年表决通过。”王长勇认为,房地产税立法现在确定的是两级立法,全国人大完成立法后,地方开征由地方省级政府起草实施细则,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

    王长勇表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,房地产税征收将会分步进行,包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

    “预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说,根据这十几年来地方政府的准备情况,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

    复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》记者表示,从财富分配的角度看,房地产税征收各地要差别化,不能一刀切。开征房地产税对房价肯定有影响,但不一定会抑制房价,也有可能推涨房价,因为增加了成本,房价还是根本上取决于供需情况。

    张依群表示,从长远看,需要逐步放开房地产的行政价格管制,更多运用市场手段按照符合市场经济运行规律调控房地产市场和房价。从调控手段、技术能力、管理经验看,还需要加强运用市场调节的方式方法,从愿意运用和善于运用行政手段管理价格的传统方式中走出来,让房价真正走上健康发展轨道。

    目前对于房地产税的功能定位的争议比较大,有人认为是调节分配,有人认为是更多倾向于筹集收入。“争议较大的情况下,房地产税初期应该会采取简明的做法,折中各方利益和意见的方式,不可能满足所有人的意愿,所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。”王长勇说,从今年官方透露的信息看,目前倾向于调节分配功能,征税初期会把大部分人排除在外,房地产税不会筹集很多收入,初期大概征收2000亿元。

    张依群表示,房地产税是国家税制改革的重要内容,对理顺房地产类税收结构,调节居民收入分配,抑制住房价格,具有多层意义,可以说房地产税改革是既利当前、又利长远的重大改革,就中国目前现实经济政策选择看,可谓牵一发而动全身。

    阅读全文
  • 前7月60城楼市调控次数涨八成 下半年调控预计加码

    中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。?

    中原地产首席分析师张大伟表示,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级版调控政策将不断出现。?

    近日,深圳市政府办公厅发布调控新政,暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房。?

    深圳市房地产研究中心主任王锋表示,虽然在一系列调控下,深圳房地产市场基本平稳,但市场投机炒作仍比较明显,特别是新房市场,近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象,对房地产市场健康稳定发展带来不利影响。?

    王锋表示,近期一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。?

    在新政限售措施方面,对于购买公寓,要求自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。商品房方面,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。?

    王锋指出,2017年,产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。?

    除此之外,新政另一项重点则是限制“假离婚”,提高首付比例。王锋表示,通过“假离婚”获得首套资格、税费优惠,是造成“假离婚”购房案例增加的原因。?

    值得一提的是,近日,住建部首次公布本轮治理房地产乱象查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。?

    有业内人士表示,下半年不会因经济压力而放松调控,而将继续坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松等原则。?

    近期召开的中央政治局会议指出,要下决心解决好房地产市场问题,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。中国房地产业协会原副会长朱中一表示,“抑制房价过快上涨”变“遏制房价上涨”表明了中央调控决心。?

    阅读全文
  • 专家:房产税出台的时机已基本成熟

    一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

    据媒体报道,目前房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。按照年内立法计划,房地产税法为预备审议项目,并未列入年内立法工作中。根据计划要求,此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。

    近年来,房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。何时出台,则是热门中的热门。大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一,就是期待房产税能够成为高房价的杀手锏,能够对已经形成的高房价形成绝杀。

    不过,房产税不能成为“绝杀”的武器,而应当成为装备。房产税出台,不能成为限购限贷限售那样的短期手段,而应该是推动房地产市场健康发展的长期措施,能够随时随地对市场可能出现的不规范行为产生约束与影响,能够让包括开发商、炒房者、投资者和购房者在内的所有人群、所有主体都能产生有效的约束作用。

    事实上,税收不同于一般收费,一般收费是为了某种需要临时开征的,可能是短暂的。一般政策更多的是依据市场变化情况,临时出台的干预措施,而不是长效手段。只要市场变动达到预期目标,政策就会立即退出市场。房产税政策一经制定,往往需要维持很长时间,直到下一次修订。就是重新修订,也只是补充和完善,而不是推倒重来。

    正因为如此,对房产税政策的出台,应当着眼于市场,而不是房价,着眼于长远,而不是短期。房价只是市场的一部分,或者表现比较敏感的一部分,而不是市场的全部。房产税的作用,更多的应当是对市场行为的规范,包括投资者、购房者、炒房者等,对开发商,一定程度上也有不同力量的制约作用。之所以迟迟没有推出,关键就在于,目前的市场环境尚没有发展到可以依靠房地产来规范和约束的阶段。

    应当说,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位提出以后,房地产市场的变化就开始进入积极有序阶段。虽然房价还在涨,但上涨的动力明显减弱,制造房价上涨的因素在减少。因城施策、分类调控,已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起,让地方政府成为了调控的责任主体。

    近日召开的中央政治局会议,在如何调控房地产市场问题上,又出现了一个非常大的变化,那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。千万别小看了只是取消了“过快”两个字,却是房地产市场调控进一步加码的表现,是推动房地产市场全面转型和规范的表现。如果房价一直保持上涨势头,就会永远给开发商和炒房者留有幻想,就无法遏制住炒房和住房过度投资行为。

    这也预示着,在未来一段时间,房价上涨的势头难以维持,出现下跌则是大概率事件。虽然按照现行条件,大跌不大可能,但温和下跌则是完全有可能的。一旦房价步入到下跌通道,就会为房产税政策的出台创造良好的条件。

    房产税政策的出台,必须是在房价得到稳定,市场不规范因素减少的情况下。如果市场不规范因素太多,秩序太乱,就有可能对政策的出台带来致命的伤害,使政策难以发挥作用。

    所以,房产税政策出台的时机已经基本成熟。一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

    阅读全文
  • 解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道

    从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。

    7月31日,中央政治局会议召开,会议公报合计上千字。其中专门针对房地产的内容有73个字,7个分句——“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

    值得关注的是,会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭注意到,?“2017年3月两会政府工作报告中指出:遏制热点城市房价过快上涨。与之相比,此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字,语气加强;没提热点城市,说明范围扩大,比如三四线城市房价也在大涨;剔除‘过快’二字,说明连普通幅度的上涨也不能容忍了。”

    “此次政治局会议对于楼市调控在态度和用词上确实是更严格一些。一方面是今年的3-5月,很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面,在中美贸易战大环境之下,市场上又出现了‘要用房地产来重新启动经济’等声音,中央有关方面也听到了一些这样的声音,所以做出了回应和表态。”我爱我家(5.770,0.01,0.17%)集团研究院院长胡景晖表示。

    多位业内人士认为,此次会议传递的信号是,仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房地产税有望加快;另外,调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市,限购政策可能进一步升级。最近几个城市,如长沙、成都、海南、深圳,已经做出了一些表率,对于企业实行限购,对于个人实行限售等。另外政策上会继续堵漏洞,比如说通过离婚买房的,刚落户还没有社保的,在限购、限售等方面可能会加强管理。”杨红旭说。

    言外之意

    新城控股(24.130,-1.33,-5.22%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示,此次中央政治局会议通报字数不多,就有18个“稳”字。核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时,保持定力、站稳脚跟,用“稳”应对不确定性。

    欧阳捷称,2016年10月以来,中央政府一直在下决心解决房地产问题,这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。“‘因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事,‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过,目标就是‘稳’,‘促进房地产市场平稳健康发展’。”

    “‘下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力度是不满意的,如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序,是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说。

    房地产市场如今存在什么问题?欧阳捷认为,“房地产市场的问题,一是住房供求失衡,包括(地方政府)大量吸引人才却没有增加住房用地供应,在人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地;二是市场秩序不规范,房企、中介等都存在这样的问题;三是市场预期不利于楼市稳定,供求失衡与房价上涨预期仍然存在。”

    在2018博鳌·21世纪房地产论坛上,华远地产(2.520,0.00,0.00%)股份有限公司原董事长任志强也表示,“政府在土地的配置上是错位的,一线城市人口最向往的地区土地供应反而不足,供给和需求之间的矛盾,导致全国房价还在普遍地继续上涨。”

    在明确的调控目标之下,市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到,从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。任志强也称,从今年1-6月的统计数据来看,上半年的投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费收入,主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”

    结构性去杠杆

    今年以来,央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号,市场短期提振,但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为,此次政治局会议的表态已经反映出,决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大,表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路,摆正市场预期。

    海通宏观分析师姜超在研报中分析称,会议对经济的评价发生了明显变化,措辞由相对乐观变得相对谨慎,并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌,而是坚定不移去杠杆,在把住货币总闸门的同时,适当放缓节奏加强协调,而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心,这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

    欧阳捷也指出,此次会议在口径上,将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”,流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济,最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场,最大的风险在于债市,一旦企业面临债务违约风险,就会变卖、抛售资产,导致资产价格下跌,引发楼市泡沫破裂风险。因此,“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏,有的行业还要继续坚决去杠杆,有的要少一些去杠杆,有的要慢一点去杠杆。在此背景下,就需要补充一点流动性,避免债务违约风险大面积爆发。”

    但欧阳捷也强调,“央行定向放水基本与房地产无关,虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益,不过监管部门依然会严控资金流向房地产,房企不要有所奢望。”

    调控趋势

    业内人士普遍认为,未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称,“目前还是会继续加强调控,继续改善供求关系,继续稳定市场预期,这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”

    杨红旭认为,今年5、6月份,70城房价涨幅重新扩大,所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”,但是此处也不宜做过度解读。

    阅读全文
  • 楼市进入“严打模式” 2018调控下半场怎么走

    近日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

    此次会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。会议指出,要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    与之呼应的是,会议召开的同一天,深圳和苏州两城相继出台调控政策。

    深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“深四条”),“深四条”规定:暂停公司买房;公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售;住宅限售3年,不追溯;对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。

    同时,苏州市中行、农行、工行、建行四大行表示,自8月1日起,客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    “靶向治疗”:投资客投资难

    针对此次深圳的调控加码,有关数据指出,主要是从供应端调控入手,包括严控企业购房需求、打击商办炒作,完善差别化住房信贷政策。重点在于通过控制供应,精准抑制炒作行为,力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房地产市场的交易来减缓其流动性,包括新建商品房限售3年。

    有关数据显示,在之前的调控高压下,深圳市场已经在稳定中运行。此次调控加码,是打消人们对于市场回暖乐观的预期,围绕“住房不炒”,巩固调控成果。

    而对于苏州新的房贷政策,专家在接受《国际金融报》记者采访时表示,此类政策对于办理贷款的购房者没有影响,而对于一些要置换或者抛售房产的群体会有一定对冲或利空作用,同样是限制投资客炒房的一个重要手段。

    对此,有关专家使用了一个医学词汇——“靶向治疗”来形容本次调控。他表示,新政是针对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复,针对性很强,非常精准,直接封杀漏洞。

    其表示由于这两年来,市场上的需求已经是真正的刚需和改善型占主导,而新政是针对投机客的,是修复性的。因此真正受影响的,一是拥有大量商务公寓的开发商,二是短炒的投机客,三是刚刚假离婚、准备买房的人。

    下半年,楼市何去何从?

    有关数据指出,2017年召开的中央经济工作会议,确定了调控主基调为抑制房地产泡沫,防止大起大落。因此在政策制定上,从住建部到地方相关部门均以维稳为主,调控政策小幅度逐渐加码,且调控蔓延至三四线城市。

    但从日前国家统计局发布的“6月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况”数据来看,新建商品房环比上涨城市还在不断增多。尤其是二三线城市,整体仍然处于较热状态。

    值得注意的是,全国主要城市地价监测报告显示,人才引进政策、棚改货币化安置和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求,使得部分城市出现了相对明显的升温。其中,二三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一线城市平均水平,处于高位运行状态。

    “此次中央政治局会议正式在此背景下展开的,由于市场分化而必须因城施策。上半年房价略有抬头的情况使得遏制房价上涨变成了接下来调控的核心方向。”此次中央政治局会议重点强调“下决心”、“坚决遏制”,充分说明了当前房地产调控的基调,即调控常抓不懈。

    对此,有专家预计,未来各地仍会密集出台调控政策,房价上涨幅度将得到抑制,楼市已步入“严打模式”。与此同时,银行等机构仍会扎紧涉及楼市的“钱袋子”,持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

    相关数据显示,今年1-6月,全国房地产调控政策发布次数已超过180次,累计有73个城市进行了调控,出台了135条限购政策。“7月上半月房地产调控已经超过30次,刷新了最近两年的楼市调控同期纪录。”另一专家也认为,今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年。

    与此同时,另一专家也持同样态度,他对《国际金融报》记者表示,下半年房价在调控高压下,必定进一步下行,站在购房者的角度,将是一个十分有利的购房时机。

    而专家则认为,降房价的调控趋势将主要针对三四线城市。对于一线城市和强二线城市来说,过去政策一直比较严厉,所以也谈不上要继续降温态势,还是要以稳为主,推盘节奏上升,市场反而容易反弹。

    “因此,下半年的楼市调控对于一线和强二线城市的购房群体而言,影响不大;而对于三四线城市,由于目前房价上涨过快的现象仍然存在,对于购房者何时入市,还需要审慎对待。”

    房企该如何应对?

    事实上,除了购房者之外,受本轮调控政策影响最深的,便是众多房地产开发企业。

    业内人士认为,此类调整对于房企来说十分不利,由于企业融资成本不断增大,而房地产行业的持有成本又非常高,因此开发商下半年资金压力将加大,必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

    相关数据显示,近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高,普遍在5.5%-7.5%。其中,成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%。

    此外,房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

    因此,专家认为,房企融资渠道紧缩,监管趋严,融资情况不容乐观。

    “下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度,尤其在三四线城市,进一步降价销售有时也是十分必要的。”

    不过,针对一二线城市,为了防止房价反弹,政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反,房企首先要警惕的便是市场透支风险。

    专家分析称,由于三四线城市人口净流入规模不大,加上棚改的政策红利也在削弱,因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快,市场也更容易疲软。此外,三四线城市的租赁市场并不发达,最终或会使得部分项目的持有成本很大。

    阅读全文
  • 不允许大量资金流入楼市!流向实体正面刺激A股

    中央政治局会议传出了诸多积极的信号“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”,六个稳定也揭示了下个阶段稳中求进的总基调,六个稳定,为何稳金融放在突出位置?对于股市、楼市和汇市有何影响?

    对此,经济日报·中国经济网财经评论员王驼沙在“中韩财经连线·沪港通”节目中表示,金融放到一个突出的位置,实际含义是最近两年去杠杆的过程,那么去杠杆这次提出了稳金融就是要把控速度,也就是金融市场要适当放宽松,对于股市以及其他市场都会有较正面的影响。

    “金融对房地产的抑制作用上,没有提到说快速上涨,就是不允许房地产有大量的资金流入,那么资金流入股市的话,不是直接流入股市的,首先流入实体经济,反过来对股市则是一个正面的刺激。 ”王驼沙说。

    阅读全文
  • 楼市五个信号 2018下半年房价走势基本确定

    密集的楼市调控政策已经全面覆盖楼市,在如此密集政策的轰炸下楼市里的炒房者基本上已经失去了生存的空间了,总的来说房价已经稳定住了,但就算是这样现在的房价走势还是让大家有些担心,因为部分城市的房价依旧有一定的上涨走势,所以大家对于下半年的房价走势还是比较迷茫的,但在笔者看来,目前楼市已经透露出非常重要的信号,下半年的房价走势其实已经明确了。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号一、国家表态要坚决遏制房价上涨。这是最近楼市里的热点内容,所有专家都对国家的这一表态进行了分析,认为在国家收紧对房价的态度之后,房价肯定会出现降温。要知道想要控制房价其实很简单,例如直接出台政策规定多少钱买的房最后只能多少钱卖,这样一来房价是绝对不可能涨起来的,但房地产行业比较关系到众多行业对经济发展影响巨大,显然现在国家的态度就是要坚决遏制房价上涨。

    信号二、越来越多的城市会对调控政策进行升级。其实从今年下半年开始就有不少城市对楼市调控政策进行了升级,例如长沙就在6月对调控政策进行了升级,不仅暂停了企事业单位的购房资格,还对限售期限进行了延长,而长沙并不是唯一一个对调控政策进行升级的城市,其他例如西安、深圳这样的城市也在近期对楼市调控进行升级,也就是说下半年会有越来越多的城市对楼市调控进行升级,这样一来房价想涨都很难。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号三、苏州对还贷不满五年的客户提前还款收取违约金。根据苏州四大行的消息,从8月1日起如果还款年限不足五年的客户想要提前还款那么就会收取一定的违约金,很明显这个政策跟限售政策一样在一定程度上起到了一个延长炒房者投资周期的作用,让炒房者承受更大的楼市压力。更重要的是因为刚需很少提前还款的原因这个政策对刚需的影响并不大,也就是说未来楼市的调控会越来越精细化,在这样的环境下炒房者势必受到更大的打击。

    信号四、近期厦门房价出现下跌。还记得在前不久任志强亲自到厦门展开了演讲明确表示十分看好厦门的房价,然而不到两个月的时间里厦门的房价就出现下跌,根据厦门的中介表示目前厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外的房价也下跌了6000-1万/平米左右。而在厦门房价下降的同时,厦门的地价也出现了下跌,这些迹象都说明了一个问题那就是未来厦门的房价下行压力大。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号五、棚改拆迁接近尾声,三四线城市房价有可能下跌。在今年上半年房价涨的明显的城市肯定是三四线城市,但在下半年三四线城市的房价很有可能迎来转折,毕竟国开行已经表示要收紧对棚改资金的审批,大家都知道棚改拆迁带来的货币化安置的三四线城市房价上涨最大的动力,一旦棚改拆迁结束或缩紧,那么三四线城市的房价将没有动力来源。就是因为三四线城市的房价上涨所以上半年的楼市才能表现出上涨的趋势,一旦三四线城市房价出现下跌那么整个楼市的房价自然会下降。

    阅读全文
  • 马云分析未来房地产趋势 没买房的要注意了

    阅读全文
  • 专家:中央决心解决高房价问题 房地产税进程将加快

    经济日报-中国经济网北京8月2日讯 在7月31日召开的中共中央政治局会议上,房地产市场问题再次被强调。会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。多位专家认为,中央决心解决高房价问题,作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快。

    坚决遏制房价上涨

    据统计,“遏制房价上涨”几个字在之前的政治局会议很少直接出现。

    “此次会议强调遏制房价上涨的调控目标,在当前复杂宏观经济形势下释放出中央高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

    天风证券研究所策略徐彪团队分析认为,从表态来看,政策面牢牢守住了抑制楼市泡沫的底线,这次“遏制房价上涨”态度前所未有的坚决。

    交行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟对经济日报-中国经济网记者表示,会议提出要“坚决遏制房价上涨”具体的政策可能是两个方面:一是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序;二是加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    今年上半年,房价总体比较平稳。但也存在一些结构性矛盾,三四线城市房价涨幅较高,一些热点城市上涨的压力还比较大。据统计,上半年全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。

    房地产税进程将加快

    会议强调,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这是否意味着作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快?

    倪鹏飞认为,当前关于房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。

    瑞银证券中国首席经济学家汪涛在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示,本次会议的措辞可能意味着房地产税立法进程或加快。她认为,房地产税草案有可能会在2019年通过审议成为法律,2020年或在部分城市启动房地产税征收。

    “房地产长效机制已经在租售并举、‘房住不炒’等环节开始快速落地,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。”中原地产首席分析师张大伟说。

    阅读全文
  • 超百城二手房房价中位数:北京5.9万 位居第一

    经济日报-中国经济网北京7月31日讯 近日,住房大数据联合实验室完成了2018年6月大数据房价中位数(二手房)。大数据房价中位数显示,北京、深圳、上海、厦门、杭州分别居全国二手房价单价中位数前5名,广州居第6位。

    142个样本城市中,最高的北京达59138元/建筑平方米,位居第二的深圳为55116元/建筑平方米,最低的鞍山为3622/建筑平方米,最高是最低的16.3倍。

    绝大多数样本城市分布于5000-20000元/建筑平方米的单价区间。单价中位数在1万元/建筑平方米及以上的有59个城市,其中2万元/建筑平方米以上的有13个城市,3万元/建筑平方米以上的有6个城市。5000-10000元/建筑平方米的有78个城市。5000元/建筑平方米以下的有5个城市。

    超百城二手房房价中位数:北京5.9万 位居第一

    阅读全文
  • 土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

    土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

    今年以来,调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗,如果下半年以同样速度流拍,将超过流拍历史第三峰的2012年,也许,这还预示着明年的势态。

    相对火热的二线城市,今年以来流拍地块102宗,相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。

      预计下半年流拍地块还会继续增加。

    250多个三四线城市也有315宗地块流拍。

    几乎可以肯定,今年三四线城市流拍地块数量将创造新的历史高峰。

    究竟是什么原因导致这样的情况发生呢?

      01

      观点1:钱少且贵——资金价值更突显

    有人认为:房企大多没钱了。

    的确,房企资金将越来越紧,没钱的企业将越来越多。

    没钱就不会有更大力度的投资、拿地和新开工,当然也就没有销售的更快增长。

    从今年上半年房企到位资金来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。

    贷款收紧的状态不会改变,防风险仍是第一要务。

    房企被迫广开门路、自筹资金。

    相比去年上半年,自筹资金多增2268亿元,弥补了按揭贷款和国内贷款的减少。

    虽然房企自筹资金增速还在攀升,但非标业务也在收敛,自筹资金难度不断加大,预计下半年增长空间有限,甚至不排除增速下降。

    毕竟,目前的资金监管逻辑仍然是控制资金流向房地产,类似2013-2014年房企自筹资金增量大增的可能性已经不大了。

    自筹资金渠道缩窄,就要依赖客户资金。

    定金及预收款增速仍处于高位,这是房企冲刺上半年业绩的结果,提高首付比例、抢收现金相当于提前透支了客户的资金。

    从居民部门杠杆率来看,央行发布数据已经超过50%。

    但是,这还仅仅是居民消费贷款占存款的比重。

    如果考虑居民经营性贷款也是负债,杠杆率将达到63.5%,再加上公积金贷款也是负债(上半年大约6000亿元),则居民部门杠杆率将达到64.3%。

    当然,有人说,居民负债还有民间借债、互联网金融贷款等,不过,未计入存款中也有民间借款、互联网金融理财等,相互对冲,可以忽略不计了。

    社会消费品零售总额增速趋势性下降,人均衣着支出、食品支出、生活用品支出增速也都趋势性下降,印证了居民可用资金余量减少。

    居民购房不是没有需求,而是没有购买力了。

    有人会说,居民不是还有房子吗?那也是资产啊。

    应该用贷款除以(储蓄+房子)来计算居民部门杠杆率。

    话虽不错,但房子不是流动资产,即便可以卖掉,但很可能还是需要再次花在房子上。

    无论如何,居民可动用储蓄已经接近极限(能买房的人可能几乎没有多余的储蓄,拥有大量储蓄余额的人可能并没有在买住房),住户部门杠杆率基本没有上升空间了。

    这也预示着定金及预收款增速将继续趋势性下滑,下半年会进入“零增长区间”。

    虽然央行定调“去杠杆”变成“稳杠杆”,并且正在定向放水,但像过去那样的大水漫灌不会再有了,M2增速不会再回到两位数应该也是大概率的。

    尤其不要抱有幻想的是:定向放水与房地产基本无关。

    当然,如果房地产行业周边都是水,房企立马渴死也不太容易,除非自己“找”死。

    因为,如果房地产的上下游企业都不再那么缺钱,它们也不会逼着房企还债、付款,甚至可能为它们融资、垫款。

    房企也并非真的日子过不下去了。

    至少在名义上,房企账上的钱依然很多。

    无论是到位资金减去投资,还是销售收入减去投资,近两三年,房企资金盈余都是增长的。

    只不过,账上有钱,未必能动,因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取,账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。

    钱少了,土豪也理性了。

    这就是调控的金融逻辑:流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧,房企拿地的钱自然就会省着点花了,火爆的土拍溢价率也就下来了。

    下半年,大家都没钱的时候,房企可用的钱不会更多,房企资金已经很金贵了。

    政府也要过年,年底前不乏优质地块推出,现在收紧钱袋,未来就可以投到最有价值的地方去。

      02

      观点2:价值透支——房价地价无空间

    业内人士都很清楚,土地流拍增多的另一个原因是地块偏远配建多。

    显然,这是因为城市核心区域无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造。

    唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房,通过强制拆迁,才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。

    于是,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。

    这样的地块房价没有吸引力,地价顶在喉咙口,盈亏无法做平衡,流拍现象就不足为奇了。

    聪明的房企已经不再盲目拿地,有限的资金更偏向于客户资源集中的市场,比如说聚焦大城市相对成熟区域、中小城市核心区域,聚焦稳定的改善性需求、相邻产业园区的自住需求。

    但是,也有一些核心区域的好地块频见流标,这又是为什么?

    这样的好地块实在是稀缺,好不容易完成拆迁、安置、清退、拿出来出让,政府当然要卖个好价钱,起拍底价甚至高于周边新房价格,甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,进一步变相抬高地价。

    在政府抬高地价、严控房价的背景下,房企缺乏盈利预期,拿了这样的地,或许只有赔钱的份儿,当然只能选择放弃。

    房企如何拿地才是合理的?

    有的开发商倾向于选择楼面价更低的地块,认为高价地的风险太大。

    但是,楼面价低的地块,往往意味着太偏远、不成熟、有瑕疵、藏隐患,前期评估要特别谨慎。

    有的开发商选择楼面价更高的地块,认为可以做出高品质、高溢价的项目。

    但是,如果政府限价明确、算账清晰,拿与不拿,倒也好说。

    最怕的是,政府不讲契约精神,卖地时不限价,秋后再算账,这就害了一大批开发商,前面一堆地王明摆着上不了市,后面的高价地如何敢拿?

    也有的开发商选择房价地价比,认为越高的房价地价比越是好地。

    如果房价地价比是3,意味着拿2000元/平米楼面价的项目,可以卖到6000元/平米。

    如果房价地价比是4,也就意味着同样卖6000元/平米,楼面价只有1500元/平米,利润水平高于前者。

    在一些去库存、不限价的城市是有机会的。

    但是,楼面地价5万元/平米的项目,难道现在还能卖到15万元/平米以上吗?

    显然,在当前政策格局下,这样的算法是难以统一房企拿地标准的。

    尤其是当房价上涨之后,政府很快会抬高地价,而房价上了台阶之后,却很难继续大幅上涨,房价地价比最终还是会降下来的。

    这是最朴素的商业逻辑,房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润。

    建安成本基本透明,其中土建成本相对变化不大,装修成本也基本明确,不仅政府清清楚楚,老百姓也大致明白。

    虽然大小房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同,税费也会随地价、房价不同有所不同,但都是可计算的。

    投资人最终要看的还是利润,亏本的买卖不可能持久。

      03

      观点3:楼市求稳——市场政府共诉求

    有人说,流拍增多是楼市下行的信号。

    他们或许觉得预期走弱的理由是因为土地市场冷却了,地价就会下降,房价也要暴跌了。

    但是,这个理由是站不住脚的。

    今年上半年土地出让金高达2.69万亿元,同比增长43%,显然,土地市场不是冷却,而是过热,今年全年创造新的历史高峰是铁定无疑的。

    也有人认为,土地出让金大增是因为楼面地价大涨,土地供应面积并没有增加。

    他们担心,今年土地流拍增多,土地成交面积会减少,并影响明年的住宅新开工面积和上市供应量,导致无房可买。

    事实上,去年成交的住宅用地面积已经有所回升。

    截止到7月25日,今年成交商品住宅用地规划可建面积已经达到去年全年的62%,今年仍然有望超过去年。

    当然,不同的城市住宅成交面积是不一样的。

    整体来看,三四线城市成交面积相对更多,目前已经达到去年全年的64%。

    二线城市成交面积达到去年全年的57.2%,与序时进度基本相当。

    唯有一线城市供应不足,重演了2016年为了“不出地王就不供地”景象,只是这次的理由有所不同。

    尽管库存去化周期在下降,但在调控严厉、限购限贷之下,未来多数城市不会出现明显的供不应求。

    地市热、楼市冷?

    也有人认为,恰恰是因为地市太过火爆,地价上涨太快,带动房价上涨,所以楼市不可持续,下半年会降温。

    似乎行业对楼市很快会下行的担心更多。

    其实,预期下行、看空市场已经持续十多年了,老调重弹也并不意外。

    当市场看空的人多,似乎空头就占上风,但这往往不一定是对的。

    中小房企更不容易看清房地产市场大趋势,反而是企业数量和人数均不占优的大房企更能居高临下、广览全局、掌握主动。

    年初我们预判,未来增速会下降,楼市进入“零增长”区间,幅度大致在正负±3%之间,个别指标有可能达到正负±5%。

    【详见2018.01.28微信文《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读】

    但,正增长的概率可能更大些,因为信心更重要,不论是个人、企业、行业,还是国家都需要信心。

    过去,房企几乎无法制定战略,因为市场大起大落、大涨大跌。

    现在,如果市场能够稳定在一个均衡的“零增长”区间内,既不突破上限,也不穿透下限,保持平稳发展,其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?

    如果今年销售面积超过5%以上的增长,就意味着销售额将是两位数的增长,从政治层面,未必是可取的,这不但影响金融脱虚向实的进程,也会加重房地产市场治理不力的口实。

    未来,上行突破的概率越来越小,而且正在变得清晰可见,大家更担心的,其实还是穿透下限的风险,也许会更大。

    保持市场稳定取决于政府的核心诉求,关键的是:中央政府和地方政府其实拥有两个共同的核心诉求:

    一是保持经济增长,二是维护财政收入。

    只有经济增长了,才能避免社会矛盾凸显。

    特别是中美贸易摩擦乃至经济全面对抗不可避免,中国只有站稳脚跟,才能应对、化解外部冲击。

    因此,稳定依然压倒一切。

    维稳是大势所趋、势在必然。

    未来3-5年,房地产市场还是以稳为主的。

    目前,销售面积依然处于历史最高位,增速也在“零增长区间”。

    由上图可见,2018年上半年销售面积已经相当于2017年全年的45%以上,销售额相当于2017年全年的50%以上,按照过去的惯例,上半年销售面积和销售额一般都在45%以下,因此,全年业绩无需过虑。

    即使今年销售面积在“零增长”区间内由正转负,也会保持销售额的正增长。

    所以,担心市场下行的顾虑完全可以打消,维护市场的“正向零增长”是市场和政府的共同心声。

      04

      观点4:下线上涨——利润空间被压扁

    楼市零增长,房价依然限,地价创新高。

    回顾历史,当2008年金融危机爆发时,二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降,也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。

    经历2008年底的4万亿元救市,2009-2010年地价回升。

    2011年楼市被调控打压,市场冷却,地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米,地价仅仅下降了27元/平米。

    2013年政策再次刺激,地价开始上升,虽然经历了2014年的调控降温,销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%,但地价再也没有下降,直到2018年一路上扬至3987元/平米。

    假如楼市真的冷却,土地市场成交惨淡、地价出现明显下降的迹象,地方政府就会放弃低价卖地,进而“捂地惜售”,土地供应面积上不来,住房供求关系紧张的矛盾就会进一步加剧。

    房企饥饿、市场饥饿的旧景又会重现,土地市场又会慢慢回温。

    谁能挺过五年周期?

    大概没有一家大型房企的土地储备面积超过5年,很多房企挺不过两年,不补仓就只能萎缩。哪怕地价更贵,只要市场能接受、利润有空间,房企只能被动拍地。

    但是,政府可以。

    政府不卖地,债务雪球越滚越大,不担心还不了利息吗?

    欧洲央行日本都曾经实施负利率政策,借钱非但不要利息,反而可以倒收利息,可见货币权是多么的重要啊。

    地方债务还可以展期,城市建设也可以放缓,房地产税更可以弥补。

    哪怕未来地价基本不涨,也不会降,2018年不会,2019年不会,未来更不会,人多地少决定了国情,地价只能继续看涨。

    大房企储备土地可以应付两年的项目开发,但依然需要补充库存。

    如果地价上涨,房价也可以上涨,房企还是会补仓,因为需求还在(以后我们会专文探讨住房市场需求究竟能够维持多少年)。

    如果房价不涨,地价也不涨,利润空间稳定,房企依然可以做下去。

    然而现实是:房价地价差在不断缩小。

    没有哪个企业可以持续亏损下去。

    市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

    地方政府太“贪心”,正是土地市场流拍增多的最根本原因。

    这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,如果企业被迫高价拿地、低价卖房,那才是最不堪的。

      05

      观点5:调控地价——自我革命是根本

    黄奇帆先生曾经说过:政府应当保持地价不超过房价的三分之一。

    中央政府完全可以要求地方政府这么做。

    国土部门、税务部门、金融机构都有指定的地价、房价评估机构,也完全可以按照房价倒推出合理地价。

    也许您会说,这样不是便宜开发商了吗?它们可以把房价推上去啊?

    我们在【2017-12-17微信文《欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?》,点击链接可直接阅读】中提出过:“普通商品住宅实行‘限房价、竞地价’,政府按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理”。

    其实,市场主体有多方,宏观调控不应仅仅针对房企、中介、金融机构、购房者,是不是也应当针对地方政府土地市场呢?

    地方政府是不是应该首先自我革命、调控土地市场?

    然而,回避调控土地市场恰恰是因为土地财政无法割舍,现代财政制度尚未建立,地方财政入不敷出的状况还难以改变。

    事实上,如果真的控制住地价,地方政府财政就难以为继,中央政府税收也就失去了依托,经济发展和社会维稳就失去了支撑。

    原中财办副主任杨伟民先生曾经说过:“行政性措施已经不能根治市场乱象”。

    也许,杨主任没说出口的另一句话应该是:“市场乱象,恰恰是由于行政性措施所造成的”。

    如果行政性措施无法根治市场乱象,我们依靠什么来根治市场乱象呢?

    依法行政和按规矩办事。

    唯有加快法治建设,加快土地市场改革、加快现代财政制度改革、加强政府依法治国,才能回到党的十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的轨道上。

    我们还需要加快诚信政府建设。

    许多城市政府已经习惯于强势做派,往往不按契约精神办事,造成了政府普遍失信于民。

    先高价卖地,后限制卖房、限制房价、限制备案、限制销售,尽管有的是出于维护市场平稳的良好愿望,却造成了公众质疑、效果相反的市场扭曲现象,也让地方政府面对塔西佗陷阱的考验。

    不言而喻,政府“失信”显然是权力膨胀的后果,政府“失信”的危害远远大于企业和个人失信的危害,唯有法治才能制约政府权力无限膨胀并被滥用。

    法治建设任重道远。

    我们已经太过于纠缠楼市微观现象,而忽视了宏观环境治理,如果我们能够更好地推进法治建设、制度建设、长效机制及其改革,我们就不会陷入这些纠结,不会太过迷失方向。

      结束语:

    我们认为,流拍土地增多并非是楼市下行的信号,也非房企资金短缺,恰恰相反,这是土地市场理性的信号。

    土地市场理性,意味着房企未来更好的机会。

    通过市场紧缩、洗牌,清洗掉一批体质赢弱的中小房企,反而为强壮的大房企腾挪出更大的发展空间。

    大房企不必急于拿地,可以留下资金、等待时机。

    阅读全文
  • 新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    自去年以来,三四线城市及县城房地产市场早已有了翻天覆地的变化。16年之前四五千一平的房价还遍地都是,并无人问津;到如今已经很难找到万元以下的房子了,据统计房价超过9000元/平的县城有200多个。房价暴涨,严重影响当地经济发展的同时,也令民众苦不堪言。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    关于三四线城市房价为何会在短短一年多的时间迎来狂飙式上涨,奇哥早已有言在先,房价上涨是有轮动效应的。一二线在16年大牛市时涨幅惊人,早已见顶,且严重透支了需求和城市未来,但是中国的房地产有其特殊使命,所以当一二线涨不动的时候,三四线就成了接棒上涨的对象。

    在“棚改补钱”政策利好释放之后,聪明的房地产企业嗅到了机会,他们忘记了之前三四线房子卖不掉的痛苦再次扎堆于此,疯狂布局不惜高价拿地,有数据为证:十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。

    高周转在这里发挥得淋漓尽致,某长期盘踞于此的房企甚至可以“5星期给你一个5星级的家”;加之,一二线调控重压之下,无处栖身的热钱便蜂拥而至,如潮水般涌向三四线城市。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    三四线城市高楼大厦如雨后春笋般拔地而起,国家高喊“三四线快速去库存”,“棚改”的强力支撑,外加炒房投资客的推波助澜,于是乎四五千块一平都卖不掉的房子,摇身一涨,七八千一平甚至上万元一平,很多人却趋之若鹜,拼着命抢着买。

    一年之后再回首,三四线城市早已物是人非。这里的房价早已让曾经远离他们的人再也高攀不起。不仅如此,据艾普大数据显示,2017年全年三四线投资炒房比例更是高达近4成,俨然成了名副其实的炒房客的阵地,可想而知这其中的水分有多大。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    虽然从去年底开始,部分三四线城市就开始收紧调控,分别在丹东、宜昌、徐州、唐山、大理、佛山等几十个城市出台了调控政策,但是三四线的不理性升温仍然在蔓延:国家统计局数据显示,今年6月,全国半数三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

    不仅如此,三四线城市土地市场也呈现出量价齐升景象。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    今天,新华社紧急“喊话”了三四线楼市,评述称今年以来不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

    一句“谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地”释放的信息量巨大,在奇哥看来,有三点非常明确:

    第一,新华社明确了三四线城市是有潜在的巨大“风险”的。也就是说,这里的房产并非像很多炒房投资客期待的那般具有投资价值,一个最大的不确定性就是,这些房子现在看确实升值了,但是想套现落袋为安大概率不可能实现。

    奇哥说过,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑,此轮房价上涨纯粹是“棚改”政策和投机需求暴涨引发的,这些外力不可持续,因此对于炒房投资客来说,三四线城市不会给他们预留套现的机会和时间的。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    第二,截止至目前绝大多数三四线城市还是处于上涨的火热局面,这注定了接下来为防止房价上涨和遏制投机炒房,房地产调控政策将向三四线及其周边城市扩散。

    新华社的原话是“防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持‘房住不炒’定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。”

    问题依然存在,解决问题的最好方式就是施行重压调控,具体怎么做新华社开的“药方”清晰明了:首先,地方政府是时候该落实好主体责任了,这在过去几个月已经有提醒,下一步如果效果再不理想,中央大概率有“动粗”的可能;其次,改善供求关系。这一点,奇哥在之前的文章中就有说明,影响房价的最大因素就是供求关系,任何不以此为出发点的调控都是注定无用的,所以因此看来,新华社的“药方”属于对症下药了;再者,新华社提及了“棚改”和“库存”两个关键词,这意味着接下来楼市调控大概率会“因城施策”,毕竟三四线城市分化比较严重,房价上涨的城市多集中在几个环一线城市,说明这些地方会调控措施更严厉。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    第三,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。这点也是最关键的,过去一年多三四线城市基本上都是“放养”状态,地方政府乐见房价上涨,鲜有地方出台楼市调控政策,即便有出台的区域也是走走过场,“2年限售”也被认为是不痛不痒,更别说是“打击炒作的同时支持自住和租房需求”这种精准调控了。

    因此奇哥判断,下半年对于依然火热的三四线城市政府不仅会在供地上进行分化调控,更加会在信贷和“限售”上做文章,毕竟这两招在过去1年被验证是最好的打击炒房的手段,不排除有房价上涨基本面高的城市会出现类似海南“5年限购+5年限售”的雷霆手段。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    经济学家钟伟说,三四线城市是没有未来的。大量的人口净流失和产业发展不济早已给这些城市暗中标注好了未来的命运,眼下无论是何种原因导致的市场火热,房价上涨,明智的购房者都不应该被利益冲昏头脑,这样的资产拿在手里以后就是“烫手的口香糖”,想甩都甩不掉。更何况“棚改”和即将到来的楼市调控都释放了重大“利空”信号,这等于告诉世人,三四线城市房价下跌大局已定,聪明人快抓紧时间跑吧,这是最后的机会。

    奇哥其实从去年开始,也在一直力劝投资炒房客要远离三四线城市,这里就是“甜蜜的陷阱”,有多少表面的利益其实背后就有多少等量的危机,聪明的炒房投资客现在要做的就是抓紧时间撤离。事实上,对于开发商来说这个建议也同样适用,毕竟种种信号显示,三四线城市正在走向下坡路,留给大家撤离的时间真的不多了。

    阅读全文
  • 7月调控次数创新高 严防楼市预期“燥热”

    宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动,但与此同时,房地产调控也再度加码。

    据中原地产统计数据显示,就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后,全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前,7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内,楼市调控已经累计超过220次。

    7月27日,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受21世纪经济报道记者采访时认为,从7月央行连续在公开市场净投放以来,楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看,7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日,日均用户浏览量下降的城市占比相对更高,其中用户浏览量上升的城市包括,郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%,下降较为明显的城市包括,成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

    不过,张波认为,央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用,热点城市的降温依然在持续,但是对于房企的影响却是不容忽视的?,在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门已经开始调松,房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

    严防市场“燥热”

    关于货币政策与房地产之间的关系,中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述:货币是一般等价物,货币跟所有需求都有关系,但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策,而另一边则是房地产调控维持高压模式。

    7月23日,国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用,支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度,保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施。

    具体操作层面已有动作。7月23日,央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作,对冲当日1700亿元逆回购到期量后,实现净投放3320亿元。就在前一周,7月16日至19日,央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作,对冲逆回购到期量后,累计实现净投放5400亿元。

    微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知,但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前,7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计,7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

    21世纪经济报道记者注意到,个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日,福建宁德市发布通知,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是,7月份各地出台的调控政策中,包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

    政策微调“加热”效应有限

    7月27日,中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价已经出现异动,逢涨必查,这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因;另外,最近货币政策逐渐宽松,各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

    7月23日,REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度,6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度,一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%;一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升;二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨,且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度,一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%,涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加,6月份,二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

    不过,市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看,通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现,一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势,例如北京下降了9.4%,上海下降了11.4%,但也有部分城市流量小幅上升,例如苏州上升了2.0%,天津上升了4.3%,哈尔滨上升了4.9%。

    张波认为,在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下,货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”,尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市,调控的压力会增大。受此影响,房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

    张波认为,房地产调控将进入“边打边调”。即,“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台,精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

    尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞,但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示,在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门已经开始调松,房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

    新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言,“货币政策的松紧适度基本与房地产无关,政策还是会严控资金流向房地产,指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过,房地产行业上下游都有水了,房企大面积渴死也就不太容易。”

    楼市调控仍不能放松

    调控趋紧是业内整体判断,张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,“房住不炒”的逻辑仍然不会变,部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出,不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

    在继续严格调控的趋势下,降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称,“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看,购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势,虽然在5月稍有回调,但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台,尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期,热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

    欧阳捷表示,在出口、消费增速大概率下降的趋势下,固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整,既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险,也要防止打压过猛导致预期大跌。

    因宏观政策微调,业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会,比如购房需求还是比较强劲的,这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

    21世纪经济报道记者注意到,严厉调控之下,房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明,以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

    阅读全文
更多

房企新闻

  • “银十”开局遇冷,多城土拍现凉意

    国庆假期后,各地土拍市场迅速启动,但却少了上半年高溢价率频出的火爆场景。

    中原地产研究中心13日的统计数据显示,十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

    在地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最低记录。整体看,全国土地市场降温现象已经明显出现。

    多城土拍现凉意

    据《每日经济新闻》报道,自10月8日以来,各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地,仅10月10~11日两天,南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市,但“底价成交”频现,土地市场透出阵阵凉意。

    《第一财经》消息显示,10月10日,南京市土地部门挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,为市场供应40.92万方土地。8幅地块的总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元,其中有5幅地块均以底价成交。

    作为曾经的楼市“二线四小龙”之一,今年上半年南京的土地市场一度十分火热。比如,在4月最后一天(4月30日),南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。?

    今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方米。??

    但仅仅过了三个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显。这也是近期以来土地市场的一个缩影。??

    在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。

    10月10日,无锡出让4宗主城区优质地块,其中有3宗以底价成交,另一宗地块溢价率也仅1.31%,当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日,无锡锡山区1宗宅地入市,被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

    此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

    显然,与今年上半年的土拍情况相比,“银十”开局的土地市场可谓“凉凉”。

    实际上,下半年以来各地土地市场明显降温。据克而瑞数据,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然延续。9月以来,各地土拍市场冷遇不断,如苏州9月18日和9月27日两次土拍中,多块土地底价成交。

    另据上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中,64个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

    土拍或持续降温

    克而瑞数据显示,今年前三季度,全国土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,与去年同期相比也降低了3个百分点。

    整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。

    据同策研究院统计数据,今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降,土地成交金额1220.02亿元,环比减少1.89%,同比减少4.65%。

    从各能级的城市土地市场表现看,土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点,二线溢价率也不足10%,三四线城市溢价率仅为14%,市场热度不高。不过城市间的表现也有差异,如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主),缺乏优质地块。一旦有优质地块入市,市场反响并不俗。

    同时克而瑞研究指出,二线城市溢价率大幅回落,则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响,这些外因持续作用之下,二线城市土地市场或难在短期复苏。而对于三四线城市而言,未来销售预期不佳的迹象已经显现。

    土地市场转凉的行情下,房企应该逆势而上,还是持币以观?

    张波表示,今年上半年房企补货的意愿是积极的,尤其是中大型品牌房企,在重点城市的拿地势头不弱,上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市,均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下,房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化,土地降温的态势还将持续。

    业内分析人士认为,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,许多北方城市会迎来停工期,新开工面积增速也难有亮眼表现。近期多数房企的拿地态度趋向审慎,尤其是对于核心一二线城市的高价地块,已有“无人问津”的现象。如果严厉的调控政策持续,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

    阅读全文
  • 央行:前三季度人民币贷款增加13.63万亿元

    10月15日,中国人民银行公布2019年前三季度金融统计数据报告。其中提到,前三季度人民币贷款增加13.63万亿元,外币贷款增加49亿美元。

    据观点地产新媒体了解,于9月末,广义货币余额195.23万亿元,同比增长8.4%,增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点;狭义货币余额55.71万亿元,同比增长3.4%,增速与上月末持平,比上年同期低0.6个百分点。

    于9月末,本外币贷款余额155.58万亿元,同比增长12%。月末人民币贷款余额149.92万亿元,同比增长12.5%,增速比上月末高0.1个百分点,比上年同期低0.7个百分点。

    前三季度人民币贷款增加13.63万亿元,同比多增4867亿元。分部门看,住户部门增加5.68万亿元;非金融企业及机关团体贷款增加8.22万亿元,其中短期贷款增加1.47万亿元,中长期贷款增加4.84万亿元,票据融资增加1.73万亿元。

    于9月末,外币贷款余额7997亿美元,同比下降2.3%。前三季度外币贷款增加49亿美元,同比多增239亿美元。于9月末,本外币存款余额195.91万亿元,同比增长8.1%。月末人民币存款余额190.73万亿元,同比增长8.3%。

    此外,前三季度人民币存款增加13.22万亿元,同比多增1.21万亿元。其中,住户存款增加8.53万亿元,非金融企业存款增加1.52万亿元,财政性存款增加7987亿元,非银行业金融机构存款增加1228亿元。9月份,人民币存款增加7193亿元,同比少增1709亿元。

    于9月末,国家外汇储备余额为3.09万亿美元。前三季度跨境贸易人民币结算业务发生4.41万亿元,直接投资人民币结算业务发生2万亿元。

    阅读全文
  • 农业农村部:鼓励农村利用闲置住宅发展文旅办公等新产业

    10月15日,农业农村部发布了关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知。

    观点地产新媒体获悉,《通知》中提到,这一工作的开展要以提高农村土地资源利用效率、增加农民收入为目标。具体做法包括了因地制宜选择盘活利用模式、支持培育盘活利用主体、鼓励创新盘活利用机制、稳妥推进盘活利用示范等。

    其中,鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。?

    《通知》表示,在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。

    在资金支持方面,支持各地统筹安排相关资金,用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。条件成熟时,研究发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。推动金融信贷产品和服务创新,为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。

    此外,《通知》指出,各地要进一步加强宅基地管理,要坚决守住法律和政策底线,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”。

    阅读全文
  • 2019年9月份CPI环比上涨0.9% 居住价格上涨0.1%

    10月15日,国家统计局公布了2019年9月份居民消费价格变动情况。

    2019年9月份,全国居民消费价格同比上涨3.0%。其中,城市上涨2.8%,农村上涨3.6%;食品价格上涨11.2%,非食品价格上涨1.0%;消费品价格上涨4.0%,服务价格上涨1.3%。1??—9月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.5%。

    9月份,全国居民消费价格环比上涨0.9%。其中,城市上涨0.7%,农村上涨1.3%;食品价格上涨3.5%,非食品价格上涨0.2%;消费品价格上涨1.5%,服务价格下降0.1%。

    一、各类商品及服务价格同比变动情况

    9月份,食品烟酒价格同比上涨8.4%,影响CPI(居民消费价格指数)上涨约2.49个百分点。其中,畜肉类价格上涨46.9%,影响CPI上涨约2.03个百分点(猪肉价格上涨69.3%,影响CPI上涨约1.65个百分点);禽肉类价格上涨14.7%,影响CPI上涨约0.18个百分点;鸡蛋价格上涨9.4%,影响CPI上涨约0.05个百分点;鲜果价格上涨7.7%,影响CPI上涨约0.13个百分点;水产品价格上涨2.9%,影响CPI上涨约0.05个百分点;粮食价格上涨0.6%,影响CPI上涨约0.01个百分点;鲜菜价格下降11.8%,影响CPI下降约0.33个百分点。

    其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨5.8%、2.2%和1.7%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.6%、0.7%和0.6%;交通和通信价格下降2.9%。.

    二、各类商品及服务价格环比变动情况

    9月份,食品烟酒价格环比上涨2.6%,影响CPI上涨约0.80个百分点。其中,畜肉类价格上涨15.0%,影响CPI上涨约0.81个百分点(猪肉价格上涨19.7%,影响CPI上涨约0.65个百分点);鸡蛋价格上涨7.7%,影响CPI上涨约0.04个百分点;禽肉类价格上涨5.9%,影响CPI上涨约0.08个百分点;鲜果价格下降7.6%,影响CPI下降约0.15个百分点;鲜菜价格下降2.4%,影响CPI下降约0.06个百分点;水产品价格下降0.2%。

    其他七大类价格环比五涨一平一降。其中,其他用品和服务、衣着价格分别上涨0.9%和0.8%,居住、教育文化和娱乐、医疗保健价格均上涨0.1%;生活用品及服务价格持平;交通和通信价格下降0.4%。

    阅读全文
  • “安居中国”展现人民情怀

    “人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,住有所居是美好生活的基石,是我们党执政兴国矢志不渝的追求

      保障房建设,展现中国特色社会主义制度优势,展现中国共产党的人民情怀,展现中国住房制度的不断完善

      对于每一位中国人而言,房子之于家的意义不言而喻。这段时间,由中央广播电视总台、住房和城乡建设部联合摄制的专题片《安居中国》播出,通过讲述普通人房子和家的故事,呈现中国住房改革尤其是保障房建设的历程,展示了一个发展中大国实现住有所居目标的不懈努力。

      在四川成都,“农民工住房保障行动”常态化、规范化、制度化,在政策上消除户籍差别。在湖北武汉,过去数万人生活的最大棚户区,在棚改之后迎来新生。在安徽合肥,低收入人群锁上低矮的老房、走出狭窄的街巷,走进明亮通透的公租房、廉租房。一砖一瓦、一门一窗,广厦万间、心安万家,保障房建设不断满足着人们对家的向往、对亲情的守候。住有所居,是庄严的承诺,也是温情的关怀。

      无数微观个体住房条件的改善,为中国住房改革尤其是保障房建设写下了最温暖的注脚。数据显示,中国城镇居民人均住房建筑面积,从新中国成立之初的8.3平方米,增长为2018年底的39平方米。同时,国家大规模启动保障性安居工程,中国特色的住房保障体系也在不断发展完善,尤其是党的十八大以来,全国共开工建设各类保障性住房4030万套,惠及一亿多住房困难群众。“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,住有所居是美好生活的基石,是我们党执政兴国矢志不渝的追求。

      保障房建设,展现中国特色社会主义制度优势。2011年,3600万套保障房建设任务被写入“十二五”规划;2013年至2015年,国家每年出台一个关于棚改的专门文件;2015年,中央提出三年改造棚户区住房1800万套的目标……既有中央的顶层设计,又有各地各部门的严格执行,上下合力、稳扎稳打把蓝图变为现实。在棚改过程中,中央总揽全局、协调各方,各地各部门先后出台财政补助、土地优先供应等政策配套,形成了上下联动、左右贯通的合力攻坚之势。联合国副秘书长、人居署执行主任迈穆娜·谢里夫由衷感慨:中国政府制定的住房保障政策,相关案例以及倡议,在实践中得到了最佳证实。

      保障房建设,展现中国共产党的人民情怀。在《安居中国》纪录片中,有一个故事让人印象深刻:2018年9月28日,习近平总书记来到辽宁抚顺东华园社区,到陈玉芳家里了解避险搬迁安置情况;在2019年新年贺词中,习近平主席还专门提到这件事。“主席这么忙,在新年贺词当中还能提到我。这就证明,关心着我们,关心着天下的百姓”,陈玉芳的朴素感动,拨动了无数人的心弦。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“让全体人民住有所居”“我们的城市不能一边是高楼大厦,一边是脏乱差的棚户区”……这是大国领袖的深切牵挂,体现着以人民为中心的发展思想,更生动诠释着共产党人为人民谋幸福的初心。

      保障房建设,展现中国住房制度的不断完善。中国的住房制度,一直坚持发挥政府和市场两种力量,让有形之手和无形之手相得益彰。1998年开始推进住房商品化、社会化,改变了中国人的居住方式;在这个过程中,同时发挥政府的保障、兜底作用,建设中国特色的住房保障体系。这些年来,一系列改革举措陆续出台:公租房、廉租房并轨运行,实施精准保障;共有产权住房在北京和上海率先试点探索;农村危房改造和“两不愁三保障”易地扶贫搬迁工程,改变了像大凉山这样贫中之贫地区的居住环境;外卖小哥、新就业大学生等“新市民”群体,也同本地户籍人口一样,成为住房保障的受益者……这些创新更加丰富了中国的住房制度,为“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”注入不竭动力。

      家是最小国,国是千万家。有了家,才会有安身立命之所;有了家,才会有稳定的获得感、幸福感、安全感。实现一个个家庭住有所居的梦想,将汇聚为一个国家砥砺前行的力量。

    阅读全文
  • 开发商促销措施难改市场观望情绪,热销季难再现楼市稳是主流

    当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。

    从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市,尽管开发商推出了不少促销措施,但总体而言,未起波澜。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    最近一段时间,一些地方出台了新的调控措施,有松有紧。

    比如,江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。专家认为,公积金贷款额度上调,有利于支持刚性购房需求,能够减少职工购房贷款压力,购房者也可以享受更好的保障。

    安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出,农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

    而房价上涨较快的城市,调控措施也随之而来。今年以来,呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕,呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》,规范房地产市场运行,全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策,申请商业银行贷款的,首套房首付比例不低于两成,二套房首付比例不低于四成,三套房及以上不得办理;申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

    专家分析认为,呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

    中原地产首席分析师张大伟认为,近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

    此外,各地公积金政策也密集出台,成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市,陆续发布了公积金政策,有宽松也有收紧。整体来看,大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

    调控持续密集出台,金融政策收紧,传统热销季难再现,这是否代表房地产要彻底“凉凉”?专家认为,房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间,包括城镇化推进,大量农村人口持续进城;城市间人口迁移增加;住房消费升级;居住条件改善;经济增长带动居民住房消费;家庭结构变化,规模小型化。

    一位业内人士认为,房地产市场发展应该与经济发展水平相适应,不能过度提前透支居民的消费能力,也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段,要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。

    从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市,尽管开发商推出了不少促销措施,但总体而言,未起波澜。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    最近一段时间,一些地方出台了新的调控措施,有松有紧。

    比如,江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。专家认为,公积金贷款额度上调,有利于支持刚性购房需求,能够减少职工购房贷款压力,购房者也可以享受更好的保障。

    安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出,农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

    而房价上涨较快的城市,调控措施也随之而来。今年以来,呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕,呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》,规范房地产市场运行,全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策,申请商业银行贷款的,首套房首付比例不低于两成,二套房首付比例不低于四成,三套房及以上不得办理;申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

    专家分析认为,呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

    中原地产首席分析师张大伟认为,近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

    此外,各地公积金政策也密集出台,成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市,陆续发布了公积金政策,有宽松也有收紧。整体来看,大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

    调控持续密集出台,金融政策收紧,传统热销季难再现,这是否代表房地产要彻底“凉凉”?专家认为,房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间,包括城镇化推进,大量农村人口持续进城;城市间人口迁移增加;住房消费升级;居住条件改善;经济增长带动居民住房消费;家庭结构变化,规模小型化。

    一位业内人士认为,房地产市场发展应该与经济发展水平相适应,不能过度提前透支居民的消费能力,也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段,要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。

    阅读全文
  • 全国土地市场明显退烧 底价成交成主流

    在严格的楼市调控之下,楼市正保持平稳健康发展的态势,土地市场的溢价率也持续走低。

    中原地产研究中心13日的统计数据显示:十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

    数据显示,地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最低记录。整体看,全国土地市场的降温现象已经明显出现。

    其中,南京市土地部门于10月10日挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,为市场供应40.92万方土地。8幅地块的总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元。其中有5幅地块均以底价成交。

    作为曾经的楼市“二线四小龙”之一,今年上半年南京的土地市场一度十分火热。比如,在4月最后一天(4月30日),南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。

    今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方米。

    但仅仅过了三个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显。这也是近期以来土地市场的一个缩影。

    在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

    上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中,64 个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降 7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

    中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从土地市场看,2019年上半年明显出现了小阳春,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。但从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产拿地政策造成了一定影响,热点土地溢价率出现了明显下调。

    他说,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,如果严厉的调控政策持续,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

    阅读全文
  • 长租公寓“冰与火”:头部企业忙上市 25家已“阵亡”

    生存还是死亡,2019年的长租公寓面临终极选择。

    2018年以来,长租公寓行业问题不断,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

    但另一边,一些长租公寓的头部企业已在谋求上市,如青客公寓、自如、蛋壳等,包括集中式和分散式公寓。

    长租公寓业内人士指出,经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。资本要求变现,经营也需要更多的金融支持,头部企业的资本化提上日程。

    但长租公寓依然要解决内生性问题,运营水平与盈利能力,才是核心。在这个层面,拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。

      长租“冰与火”

    继南京乐伽公寓之后,又一家区域型长租公寓出事了。

    10月8日,河南悦如公寓公告,其投入的1600套公寓,因面临经营及资金压力,无力维持经营。

    此前的9月,悦如已接受了郑州比逊达美公寓的并购重组。工商信息显示,比逊达美已100%持有悦如公寓股权,法定代表人也已变更。

    悦如公寓创立于2014年,曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。

    悦如并非个案。2018年以来,长租公寓行业问题不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题,据不完全统计,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

    今年2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;8月,乐伽公寓宣布倒闭。

    21世纪经济报道查询发现,目前资金链断裂、经营不善的公寓,多为第三方独立品牌公寓,他们大多成立于四五年前,在短短的时间里快速扩张,又迅速消亡。

    同策咨询总监张宏伟表示,长租公寓“阵亡”,一大半都是资金链出现问题,其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁,大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻,长租公寓“钱”景堪忧。

    据同策研究院统计,2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批,对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

    一边是海水,一边是火焰。今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日,长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件,计划在纳斯达克上市,预计融资超1亿美元,有望成为长租公寓上市第一股。招股书显示,2018年底,青客公寓房源数量达到了9.12万间,位列国内长租公寓运营商第三位。

    另有消息显示,蛋壳公寓也计划赴美上市,募资金额为6亿-7亿美元。

    此外,头部企业自如也传出计划赴美上市,筹集5亿-10亿美元。不过,10月14日,自如CEO熊林表示,长租公寓已进入精耕期,目前并不急于上市。

    长租公寓历经数年发展,出现了两极分化的局面。而那些能够走出经营困境的,多有资本的支持。

    公开资料显示,包括纽信创投、赛富、摩根士丹利、凯欣资本在内,几年来青客公寓融资累计超过1亿美元。

    分散式长租公寓的头部企业更受资本青睐。今年3月,蛋壳公寓获5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月获5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

      深度整合来临

    就近年长租公寓的模式而言,无论是分散式还是集中式,都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸资金盘下房源,成为“二房东”,再出租给租客。

    目前还存活的长租公寓,依然在不断扩张。10月14日,克而瑞发布长租公寓排行榜,榜单显示,在独立第三方品牌中,魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三;头部企业仍处于较为激进的扩张状态。

    在这种模式下,运营商很难盈利。以青客公寓为例,招股书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净收入为8.979亿元,但净亏损达3.73亿元;2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

    青客公寓也暗藏风险。根据招股书,其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。

    在租金贷模式下,一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入尴尬的境地,避免不了损失。

    克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。

    房企旗下的长租公寓虽有母公司支持,但也经历了盘整,2019年上半年,万科“万村计划”全面暂停签约新房源,朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。

    发展到现在,行业要求精细化运营。克而瑞称,在当前行业背景下,房企系的发展重心由追求规模增长,转向稳经营、提质量。

    今年前三季度,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间,排名前二;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,总计新增体量超10000间。

    作为房企系长租公寓龙头,万科、龙湖均在2019年中报提出,要提升项目开业效率与经营质量。

    龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按规划将累计开业近10万间,2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

    前述公司均认为,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。

    同策咨询指出,从租金收益率来看,如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式;部分有能力的企业,可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

    对房企而言,加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气,比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。

    除了租金收入,重资产运营还具备资产增值属性,有增值预期;对泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式实现退出。

    阅读全文
  • 全国上万套特价房双11拍卖:你在买衣服,别人在买房?

    来自阿里拍卖消息,今年双11将有覆盖全国的上万套特价房拍卖,类型包括学区房、地铁房、景区房等。据悉,过去一年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房。网友戏称:一个月后,有人收到了快递,有人收到了房子放快递。

    阅读全文
  • 规范住房租赁市场必须完善信用体系

    日前,在全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动中,住房租赁中介机构代表现场宣读承诺书,100家有影响的住房租赁中介机构签署承诺,共同号召全行业守法经营、诚信服务。

    网民指出,全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民居住问题的重要渠道。住房租赁中介机构要用实际行动践行承诺,加强行业自律管理。同时相关部门应该完善信用体系建设,逐步建立房地产经纪机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。

    网民“伊一”表示,住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对稳定住房租赁关系发挥了重要作用。但发展的过程中也暴露出一些问题,如发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房等行业乱象,扰乱了市场秩序,严重侵害了群众利益。

    网民“秦虹”认为,租赁市场的发展离不开中介服务,中介队伍素质的高低,直接影响租赁市场的规范程度。对企业来讲,未来一方面要提高专业化水平,积累更多的经验和人才;另一方面还要用实际行动加强自律管理,杜绝“黑中介”现象复燃。

    破除行业陋习,是一个道阻且长的过程。网民“刘俊海”指出,除了企业自律管理,相关部门还要完善信用体系建设,逐步建立住房租赁中介机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。定期发布住房租赁中介机构的信用档案、受理举报投诉及处理结果反馈。同时还要建立失信联合惩戒制度和多部门联动监管机制,加大对住房租赁中介机构的监督检查。

    网民“朱树英”建议,应完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质。

    阅读全文
  • 多家银行采取措施 严限个人透支信用卡购房

    在监管政策要求下,近期已有多家银行采取严格措施限制个人透支信用卡购房。

    光大银行日前发布公告称,10月8日起对信用卡资金流入房地产类相关领域的交易进行管控,光大银行信用卡在此类商户透支消费时将会导致交易失败。9月27日,招商银行信用卡中心公告称,招行信用卡不可在房地产类商户进行交易。9月12日,兴业银行公告称,兴业银行信用卡不可在房地产类商户进行透支交易。此外,也有银行还出台了其他限制政策。比如,个人在使用信用卡刷卡缴纳物业费和分时用房(出租房)时,单笔交易金额不得超过1.5万元或3万元。

    中国人民大学国际货币研究所研究员甄新伟认为,银行叫停个人透支信用卡买房,其主要目的是为了防止信用卡资金违规流入楼市,成为炒房者的资金来源。个人信用卡刷卡资金流入楼市,偏离了“房住不炒”要求,影响到房地产调控效果。

    国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼称,目前部分信用卡个人刷卡资金未按指定用途使用,违规流入房地产市场,放大了居民杠杆,积聚了金融风险。因此,监管部门重申相关政策要求,采取措施堵住政策漏洞,商业银行限制信用卡资金流入楼市是必要的。

    董希淼认为,商业银行还需要合理核定信用卡额度,尽量减少多头授信,严控过度授信,从源头上降低客户特别是年轻客户过度透支的可能。

    董希淼还建议修改相关制度办法,“将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统,提高借款人违规成本,从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市。”董希淼表示,“还应加强对消费金融公司、大型科技公司、互联网平台的资金流向管控,因为个人通过这些公司借钱进入楼市比例可能更高。”

    甄新伟认为,银行机构也应注意加强信用卡用于与房地产相关的商户正常消费的精细管理,避免“一刀切”,应充分保障持卡人住房消费过程中产生的物业费、租金等支付需求。

    阅读全文
  • 房地产信托9月募集规模环比降32% 四季度或延续紧缩态势

    据中国信托登记有限责任公司(简称“中国信登”)最新报告显示,2019年三季度,信托资金投向房地产行业占比已连续三个月下降,八个月来规模占比首次低于15%。这充分反映出信托业落实监管要求,及时降温房地产融资业务的响应力。分析人士预计,四季度房地产信托表现或延续紧缩态势。

    中国信登表示,从9月新增规模来看,信托产品投向工商企业的募集金额创本年度新高并列首位。投向金融机构的募集金额列第二位。投向基础产业的募集金额八个月来首次超过房地产业,位列第三。投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下降3.02%,滑落至第四位。

    据中国信托业协会发布的二季度信托公司业务数据显示,截至2019年二季度末,投向房地产的信托资金余额为2.93万亿元,占比15.38%,而据监管部门要求,信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从当前数据来看,三季度房地产信托融资规模环比出现微跌,符合政策监管的要求,预计第四季度依然会延续紧缩态势。

    从集合信托的角度来看,用益信托金融研究院研究员喻智指出,截至9月30日,9月投向房地产领域的集合信托资金达455.55亿元,环比上升7.81%。其规模占比为35.05%,环比增加了5.71个百分点,重新回到首位。从资金募集规模来看,房地产信托新增规模在经历7、8连续两个月的大幅下滑后,9月的募集情况有企稳的迹象。但从三季度整体来看,房地产信托三季度募集资金为1529.18亿元,环比减少27.50%,房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

    展望四季度,喻智认为,四季度房地产信托表现或相对平稳。一方面,监管依旧严厉,房地产业务展业限制较多,而限制房地产业务的重点在于余额管控,因此不存在大幅增长的可能性。另一方面,信托公司在业绩上对房地产业务依旧有依赖。房地产业务是重点监管领域,但监管层只是明确对违规行为进行处罚和监管,并未全面禁止房地产业务。

    复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民说,当前,“房住不炒”等政策已将房地产信托的定位做了更清楚的界定。大量资金已无法透过房地产信托来操作,且房地产市场形势也不容房地产信托再如过去一般“泛滥”,因此,房地产信托业务难现往日景象,逐渐萎缩是可以预见的走势。

    阅读全文
  • 千亿阵营成员达20家 前9月房企业绩平稳增长

    10月份以来,房地产上市公司陆续公布9月份销售业绩。综合前9个月,在楼市严调控及长效机制逐步建立的背景下,房地产市场更趋理性,规模房企业绩增长平稳。

    中国指数研究院近日公布的9月房地产企业销售业绩数据显示,从销售额来看,1至9月份,房企销售额超过千亿的企业达20家,均值为2332.2亿元。其中5家企业超3000亿,碧桂园销售额高达5966亿元。从销售面积来看,1至9月销售面积超千万平方米的企业达12家,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,其中碧桂园销售面积最高为6292万平方米。

    今年三季度,重点监测房企销售业绩继续提升,不过增速有所回落。中指院数据显示,2019年1至9月,20家重点监测房企合计销售额达4.2万亿元,较去年同期增长13.4%;销售面积为3.0亿平方米,同比增长11.6%。

    “今年3月以来,政策预期改善带动重点城市成交回暖,房企积极调整营销节奏,加快项目推盘和周转速度,上半年重点监测企业销售业绩屡有突破。”中国指数研究院相关负责人分析指出,“进入三季度,企业整体推货力度不减,但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下,市场观望情绪浓厚,项目开盘去化不及以往”。三季度的数据显示,重点监测房企销售金额1.5万亿元,同比增长24.9%,增幅较去年同期收窄4.6个百分点。

    中指院方面分析认为,整体来看,三季度重点监测房企销售业绩保持增长,但在房地产调控和信贷监管从严的情形下,需求入市积极性减弱,企业销售业绩增速放缓。预计在冲刺全年销售业绩目标的压力下,四季度企业通过加大推货、适度降价抢收回款或将成为一种趋势。

    阅读全文
  • 规范住房租赁市场须完善信用体系

    日前,在全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动中,住房租赁中介机构代表现场宣读承诺书,100家有影响的住房租赁中介机构签署承诺,共同号召全行业守法经营、诚信服务。

    网民指出,全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民居住问题的重要渠道。住房租赁中介机构要用实际行动践行承诺,加强行业自律管理。同时相关部门应该完善信用体系建设,逐步建立房地产经纪机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。

    网民“伊一”表示,住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对稳定住房租赁关系发挥了重要作用。但发展的过程中也暴露出一些问题,如发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房等行业乱象,扰乱了市场秩序,严重侵害了群众利益。

    网民“秦虹”认为,租赁市场的发展离不开中介服务,中介队伍素质的高低,直接影响租赁市场的规范程度。对企业来讲,未来一方面要提高专业化水平,积累更多的经验和人才;另一方面还要用实际行动加强自律管理,杜绝“黑中介”现象复燃。

    破除行业陋习,是一个道阻且长的过程。网民“刘俊海”指出,除了企业自律管理,相关部门还要完善信用体系建设,逐步建立住房租赁中介机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。定期发布住房租赁中介机构的信用档案、受理举报投诉及处理结果反馈。同时还要建立失信联合惩戒制度和多部门联动监管机制,加大对住房租赁中介机构的监督检查。

    网民“朱树英”建议,应完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质。

    阅读全文
  • 40家典型房企前9个月融资6130亿元 融资利率超10%已较常见

    抢夺“现金流”之战,不止于销售端的打折卖房,还有融资端的筹钱规模暗战。目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

    《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,2019年前9个月,40家典型房企总计融资6130亿元,相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,融资渠道继续紧缩,融资成本上行较为明显。

    同策研究院陈朦朦认为,虽然9月份房企融资金额有所回暖,但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

    房企融资需求强烈

    2019年9月份,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比上涨87.25%。

    另据监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资,单月融资额出现反弹,达到1646亿元,仅次于1月份;8月份、9月份在融资环境收紧的影响下,房企融资持续低迷,单月融资规模降至770亿元左右,处于年内低位。

    无独有偶,据《证券日报》记者观察,从上述40家典型房企年内融资波动来看,相对于月均680亿元至880亿元之间的水平而言,仅有3月份突破1000亿元,5月份和8月份均为融资低谷,月均融资额不足370亿元。

    比如,华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》,拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资,投资金额为40亿元人民币;金科股份在9月份进行了19笔银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占比9月份境内银行贷款融资总额超50%。

    “房企几乎把所有的融资工具都用了,但仍没达到预期。”有房企高管向记者表示,现在融资环境并不好,成本上升得也非常快,现如今,融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企业已经达到13%。更重要的是,融到的钱大部分都用来偿还旧债,并未用于拿地新增投资,不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。

    “三季度房企融资意愿强烈。一类是确实缺钱,没有钱拿地,如果借不到钱,就只能战略收缩;一类是融资到手后,等待地价降到合理范围,果断出手补仓,尤其是现在到四季度这个阶段。” 同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,对于企业来说,能融到钱就算不错了。

    融资成本明显上行

    筹到钱不易,找到便宜的钱更为不易。

    自2018年开始,融资能力已经成为房企竞争的关键因素。房地产融资分化显著,最高利率比最低利率之间的阶差竟高达15.4%。公司债利率波动非常大,其中有的企业利率能做到5%以下,但是以国企、央企、大型房企为主,但也有极个别的民营房企将融资成本控制在5%以内,比如龙湖集团。

    9月9日,龙湖集团成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价,最终发行收益率为4.064%,票息3.95%,实属近期市场罕有。据记者了解,此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录,亦是龙湖融资历史上的里程碑式交易。

    综合来看,万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本趋近于一条水平线,但更多扩张型中型房企融资成本多在10%以上。据同策监测数据来看,第三季度,公司债融资利率最高,尤其是美元债,融资利率8.95%以上的全部都是美元债,有3笔美元债融资利率在10%以上,从全年来看,融资利率超过15%的美元债券依然存在。

    另据《2019年三季度中国房地产市场总结与展望房企融资》显示,从单个企业的融资成本来看,今年前三季度,有55%的房企的发债成本较2018年全年下降,45%的房企融资成本较2018年全年上升,融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大,从而拉高了房企整体的发债成本,这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

    正如上述报告所示,2019年前三季度,房企境外发债的成本8.00%,较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月份到2019年7月份之间境外发债成本均在7.50%以上,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

    阅读全文
  • 地产反腐大幕拉开!多家房企高调反腐

    近日,美的置业发布了一则集团反腐公告,称包括区域公司副总、项目营销经理、置业顾问等在内的数名员工集体舞弊,利用职权牟利。目前,已有6人被当地公安机关采取刑事强制措施。

    地产反腐好戏不断。不久前,万达集团和复星集团刚刚出现反腐大案。今年以来,还有包括中粮置地、保利地产(600048,股吧)、融创等在内的多家房企刮起“反腐风暴”。

    营销团队集体舞弊美的置业高调反腐

    美的置业的公告称,审计风控中心接到举报并查实:

    原某区域公司副总经理代某,原某项目营销经理欧阳某某,串通下属置业顾问高某等5人利用销控操控房源,对外加价销售牟取非法利益超百万元;

    原某区域公司某城市公司总经理胡某某,任职涉案项目总经理期间,利用职务便利,要求营销经理为其操控房源,牟取非法利益,数额较大。

    美的置业称,以上违纪违法行为属营销团队集体舞弊与个人利用职权牟利的综合性案件,严重扰乱公司正常营销秩序,损害公司形象,性质恶劣,涉嫌犯罪。

    美的置业决定,对代某予以开除处理,并移交司法机关;对欧阳某某前期已做出开除处理决定,现一并移交司法机关;对置业顾问5人予以开除处理,并列入黑名单;对胡某某予以开除处理,并处经济负激励17万元。

    目前,代某、欧阳某某、胡某某以及3名置业顾问共6人已被当地公安机关采取刑事强制措施,其中主要责任人代某、欧阳某某目前已被司法机关依法批准逮捕。

    美的置业表示,集团审计风控中心再次重申,对于触碰公司管理红线的行为,将一查到底,绝不姑息,情节严重的移交司法机关。

    高速发展压力巨大内设“十条红线”多次反腐

    这并非美的置业首次向腐败“挥刀”。

    近年来,美的置业先后对多名触碰公司管理红线甚至触犯法律的员工予以开除处理,并或辅以经济处罚措施。

    仅2018年,美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起,其中达到刑事立案标准的5起,其他严重违纪案件4起;涉及查处的违纪违法人员共19人,追缴非法所得近500万元。

    今年2月和4月,美的置业先后两次发布反腐处理公告,对涉嫌集体舞弊的某区域公司某项目原销售负责人欧阳某某及置业顾问13人、涉嫌向供应商索贿的某区域公司原项目总监郭某等进行处理。

    据了解,美的置业内部设置了“十条红线”,首当其冲就是利用职务之便为个人或他人谋取不正当利益,此外还包括侵占公司财务、与供应商之间存在不正当经济往来等行为。

    过去几年,美的置业是复合增速最快的房企之一。此前披露的数据显示,美的置业合约销售额由2015年的111亿元增至2017年的507亿元,复合年增长率达到114%。2018年,登陆资本市场的美的置业实现合约销售金额790亿元,同比上升56%。

    不过高速发展之后,美的置业也面临更多管控压力,包括运营成本上涨。2019年半年报显示,上半年其销售及营销开支为10.45亿元,同比增长34%;行政开支为10.31亿元,同比增长52%。

    今年年初,美的置业将2019年的销售目标定为1000亿元,比此前公开的“2020年千亿计划”整整提前了一年。

    而最新公布的数据显示,2019年前9月,美的置业的合同销售金额约人民币708亿元,同比增长21.65%,但距离全年目标也还有近300亿元的距离。

    地产行业掀起反腐高潮,多家房企自曝“家丑”

    房企反腐并不鲜见。过去地产行业高速发展的时代,催生出无数财富神话,自然也暗藏无数贪腐行为。近年来,地产行业掀起反腐高潮,不少房企自曝“家丑”,以儆效尤。

    仅今年以来,就有包括中粮置地、保利、万达、复星等巨头在内的多家房企曝出高管腐败事件。基金君梳理如下:

    2019年1月,中粮置地成都总经理熊启中因严重违纪违法被双开,已被提起公诉,案件正在审理之中。

    2019年1月,雅居乐地产海南(楼盘)区域总裁简毓萍、广州(楼盘)区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。

    2019年5月,朗诗绿色集团成都公司常务副总经理邓敏,因涉嫌经济犯罪被开除,并被司法机关采取逮捕强制措施。

    2019年5月,保利地产副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施。

    2019年6月,融创上海(楼盘)和无锡(楼盘)分公司发生贪腐事件,涉事资金或超亿元,已向公安部门报案。

    2019年8月,万达商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉(楼盘)区域原招商营运副总经理密某、黄冈(楼盘)万达广场原总经理付某、孝感(楼盘)万达广场原招商营运副总经理张某等4人向商户、供方及员工索贿,涉案金额近亿元,严重违反集团制度,涉嫌犯罪。万达已与上述4人解除劳动关系,并将其移交司法。

    2019年9月,复星旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其两名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者,获利近2亿元。3人已被移交相关司法部门。

    2019年10月,美的置业数名员工集体舞弊,以权谋私,目前已有6人被公安机关采取刑事强制措施。此前2月和4月,美的置业两次发布反腐公告。

    据易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进介绍,地产反腐案例主要有三类:一是从营销口进行查处,尤其在房源稀缺时,往往“一房难求”,即存在所谓的购房需要托关系等现象;二是对采购端进行查处,尤其涉及到建材等领域,部分管理层谋求私利,导致工程质量下降;三是对土地市场的管控,尤其拿地等方面会存在各类腐败机会。

    房地产行业的贪腐案例不在少数,而房企反腐从过去多采取“内部劝退”,到近年来越来越明朗化,甚至常常通报警方进行刑事处理。房企反腐风暴为何越刮越猛?

    有分析认为,在调控趋严的大背景下,房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,房企利润空间进一步压缩,行业竞争日益精细化。因此,内部腐败不仅侵蚀着房企利润,甚至威胁到房企生存,反腐势在必行。不仅如此,房企还开始加强内控制度。近年来,万科、恒 大、龙湖等房企纷纷建立监察部门,制度反腐成为行业趋势。

    阅读全文
  • 中国人民银行宣布改革完善LPR形成机制 LPR是什么

    最近,“LPR”成了一个热门词。先是中国人民银行发布公告,宣布改革完善LPR形成机制,然后全国银行间同业拆借中心开始发布新的LPR,接着央行又发布公告,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

    什么是LPR?即贷款市场报价利率。从国际经验看,不少发达国家都曾建立起类似LPR的报价机制,作为金融机构贷款利率定价的参考,在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。2013年10月25日,我国的LPR集中报价和发布机制正式运行。LPR是由央行授权全国银行间同业拆借中心发布、由主要商业银行根据市场供求等因素报出的优质客户贷款利率,并由市场利率定价自律机制在央行的指导下负责监督和管理。

    我国原有的LPR多参考贷款基准利率进行报价,市场化程度不高,未能及时反映市场利率变动情况。改革后,各报价行在公开市场操作利率的基础上加点报价,市场化、灵活性特征将更加明显。其中,公开市场操作利率主要指中期借贷便利利率,中期借贷便利期限以1年期为主,反映了银行平均的边际资金成本,加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

    通过改革完善LPR形成机制,可以起到运用市场化改革办法推动降低贷款实际利率的效果。一方面,前期市场利率整体下行幅度较大,LPR形成机制完善后,将对市场利率的下降予以更多反映。另一方面,新的LPR市场化程度更高,银行难以再协同设定贷款利率的隐性下限,打破隐性下限可促使贷款利率下行。同时,各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。央行还将会同有关部门,综合采取多种措施,切实降低企业综合融资成本。

    个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。

    新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,央行宣布对个人住房贷款利率定价机制进行调整,其核心是将房贷利率定价基准由基准利率转换为LPR,使房贷利率更加市场化。调整前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率。与一般贷款不同的是,房贷利率实行“下限管理”——这其中有两个下限,一是央行确定的下限,即首套不低于LPR,二套不低于LPR加60个基点,二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上,各商业银行可以决定各自的加点幅度。该调整是坚守“房住不炒”定位特别是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的体现。

    阅读全文
  • 存量改造与资本未来 商业地产的下一个路口在哪里?

    城市的发展,少不了那些让人纸醉金迷的购物中心、一排排鳞次栉比的写字楼等,在享受城市商业繁荣带给人们便利的同时,也感受着它带来的变化。相较于监管趋严、逐步回归理性的住宅开发,市场对商业地产的包容度仍然较大,吸引众多开发商和投资者到来,开发商业地产项目变得炙手可热。

    近年来,对商业地产的开发也从过去传统单一的业态向大型综合体转变,整体行业正处于转型变革期。而国内一线城市居高不下的地价和稀缺的土地资源,使得土地竞争愈演愈烈,获取土地做增量开发的机会越来越少。

    跨入存量时代后,外资涌入、市场竞争激烈、同质化加剧的情形下,不得不使开发商重新思考商业地产的第二条出路——如何盘活手中资产?然而商业地产的发展之道并不唯一,在众多商业地产开发商新军突起、抢占市场分量的同时,存量改造是重要一环。最新的一起案例便是龙湖商业在上海的首个收并购改造项目——华泾天街项目开业,总体量达6.5万平方米。

    经过一年半时间的改造和升级,龙湖上海华泾天街的整体招商率与品牌同步开业率双双达到100%,此举也填补了上海徐汇南华泾区域高端商业的空白。

    对各个热门国家及城市在商业地产上的投资青睐,其核心永远都是回报。存量改造不仅能挖掘商业地产利润回报的新增长点,还能在一定程度上助力城市更新,形成更好的口碑市场。除了龙湖商业以外,港资恒隆集团花费了16亿翻新上海的两座商场及写字楼、世茂投资3亿元改造的上海世茂广场、银泰升级改造的in77街区式购物中心等等,此举种种均是开发商为了适应消费趋势变化,保持项目的竞争力。除了企业对自身存量资产的改造升级以外,轻重资产相结合的模式也不断受到开发商和投资者的追捧。伴随这一模式出现的还有外资频频入局,这也进一步加剧了存量开发战场的激烈性和复杂性。据世邦魏理仕发布数据显示,在海外资本的推动下,2018年中国商业地产大宗投资交易金额创下历史纪录,超过2600亿元,较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元,同比大幅增长68%。

    于今年一季度,国内大宗物业投资仍继续活跃,交易金额超过530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,是自2016年以来创造单季。不论是在资金链上,还是在运营管理上,外资有着独特的优势。

    事实上,于两个月前,全球几大私募股权投资基金巨头之一的KKR与翰同资本成立了合资公司,称将对适合的北京、上海的老旧存量项目进行改造投资。最新一个动态是,上述双方搭建的投资平台已在上海外滩附近拿下了一宗地理位置绝佳的存量项目,其前身是福都商厦,项目建面逾16000多平方米,将打造城市综合体来辐射更多的业态。戴德梁行(微博)大中华区资本市场主管李志荣在最新的一份全球商业地产报告中表示,对于中长期投资者而言,基础设施完善、经济发展迅速,供应量较高的城市,比如上海和深圳,仍存在大量的投资机遇。

    在房企跃跃欲试的背景下,重塑商业地产的价值显得格外重要。被灌注成型的钢筋混凝土中,对商业地产的存量改造并没有唯一标准或途径,未来的形态也在不断探索中。

    阅读全文
  • 全国首套房贷平均利率连涨4个月

    10月11日,融360发布数据显示,今年9月,全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比上涨了4BP,相当于相应期限LPR水平加了66个BP;二套房贷款平均利率为5.83%,环比上涨5BP,相当于加点98BP。全国房贷利率已经实现四月连涨。

    房贷利率上行趋势覆盖到了更多的城市。

    首套房方面,23个城市房贷利率水平本月有所上涨,9个城市维持上月水平,苏州、南京和太原3个城市的首套房贷利率水平有所下调。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,这也意味着,按照房贷新政规则,日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

    一线城市中,除深圳与上月持平外,北上广三个地区的首套房贷款利率平均水平环比均有所上涨,其中上海地区环比上涨了4个BP;二线城市中,长沙、沈阳地区已经实现四连涨,杭州、佛山三连涨,重庆、哈尔滨、西安地区两月连涨。

    从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。可以看到,低于新规下限的硬性条件带来了厦门、上海等部分城市房贷利率的上涨。不过,另一方面,郑州、宁波、乌鲁木齐等热门城市执行的房贷利率水平和新规并不冲突,但因为当地房贷政策和供需问题,也出现了较大幅度的上涨现象。

    根据国家统计局数据,8月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比持平,8月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。

    8月,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

    8月,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。

    1-8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。

    阅读全文
  • 百家中介作出承诺:不发假房源信息 不违规收费

    针对住房租赁中群众反映强烈的突出问题,100家住房租赁中介机构近日向社会作出不发布虚假房源信息、不违规收费及恶意克扣押金、不暴力驱逐租客等九项承诺,并向全行业发出倡议。

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会近日在北京(楼盘)举办全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动,100家有影响的住房租赁中介机构签署了承诺,号召引导全行业守法经营、诚信服务。

    全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民尤其是新市民居住问题的重要渠道。住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程、稳定住房租赁关系等发挥了重要作用。

    阅读全文
  • 降准资金须严防跑冒滴漏

    进入今年第三季度最后一个月,全球市场下行风险不减,贸易环境依然严峻,中国经济下行压力犹存,要实现“六稳”,必须要有实实在在能够见效的动作。降准释放的资金要真正变成市场红利,除了各金融机构严格把控资金贷款方向,还需监管层加大监管力度,最大限度保证9000亿资金不走偏且不出现跑冒滴漏。

    9月16日,全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点政策正式落地,释放资金约8000亿元。此次降准是今年以来第三次降准,也是第二次全面降准。今年1月份,中国人民银行宣布全面降准1个百分点;5月份,中国人民银行决定对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。

    此次央行还将实施定向降准,即额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,定向降准释放资金将达1000亿元。

    央行发大招,符合市场预期。进入今年第三季度最后一个月,全球市场下行风险不减,贸易环境依然严峻,中国经济下行压力犹存,中国要实现稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期“六稳”,必须要有实实在在能够见效的动作。相关国际背景是,美联储今年7月底进行十年来的首次降息,引发全球一波降息潮,9月份美联储降息概率极大,而且降息极有可能是50个基点。

    全球市场已经形成风险联动且风场敏感的大系统。在此情势下,中国稳健的货币政策并未发生根本变化,也不会随着美国和其他国家“大水漫灌”,这就成为此轮降准的基本逻辑——既要因应全球货币政策的传导效应,更要考虑中国市场的基本面,还要维持稳健的货币政策。

    市场是个巨大的循环系统,长期和短期资金是整个循环系统的动能。无论是央企、外企或其他性质的巨无霸市场主体,还是中小微企业,都是这个循环系统的活跃因子。有资金支持,让资金活起来,维持一定的流动性,才能流水不腐、通则不痛。

    中国货币政策的基调一直是“稳健”,中央和央行释放的信号是绝不搞“大水漫灌”,这是由中国经济的基本面所决定的。一方面是供给侧结构性改革使然,既要解决存量矛盾(过剩产能和僵尸企业带来的呆账死账等),又要面对资金流向楼市、股市和其他虚拟经济的难题。另一方面,各类市场主体在融资上存在着不同待遇,民营企业尤其是中小微企业长期存在融资难、融资贵问题,如果这些市场主体缺乏资金支持,中国市场将失去底气和活力。

    过去多次降准都具有定向意味,但政策导向和市场选择存在博弈,一些金融机构在执行层面存在逐利思维。金融为实体经济服务不可能一蹴而就,解决中小微企业融资难、融资贵问题将是一项长期的任务。

    货币政策本是动态调整的过程,无论是美联储的加息或降息,还是中国货币政策工具的多手段运用,都不可能一招致效,而是要通过市场反应和传导,营造政策面所要达到的趋势和预期,有时这种趋势和预期还可能引发其他不确定影响。如美联储7月份降息并未带来美国股市上涨,反而引发美联储更大的动荡。经过这轮降息,美联储9月份降息预期加大,美国市场甚至会产生降息依赖。

    降准减轻了金融机构贷款成本,增加了资金量,理论上讲的确具有扩大资金流动性的作用,有助于解决实体经济的资金问题。譬如此轮降准,普遍降准释放的8000亿资金,对于年底之前的市场资金需求有一个良好预期,这段时间金融机构有足够的资金增加流动性。定向降准尤其是针对特定金融机构的降准,释放的1000亿资金如果精准流向中小微企业,的确是这些企业的福利。

    不管是普遍降准还是定向降准,释放的资金要真正变成市场红利,除了各金融机构严格把控资金贷款方向,还需监管层加大监管力度,运用多种政策措施和技术手段,最大限度保证9000亿资金不走偏且不出现跑冒滴漏。

    阅读全文
  • 乡村振兴战略中民宿该如何发展

    国内民宿近年来的迅速崛起既与市场需求的蓬勃发展密切相关,也与国家层面多维度的引导与支持分不开。从“五位一体、四个全面”的顶层战略设计,到2013年中央城镇化工作会议文件提出的“看得见山、望得见水、记得住乡愁”,都为乡村民宿的发展奠定了坚实基础。2018年8月《国家乡村振兴战略规划(2018~2022年)》和同年10月《关于促进乡村旅游转型升级发展行动方案(2018~2020)》等文件的出台,明确了乡村民宿战略意义和发展使命。今年的中央一号文件继续提出,“充分发挥乡村资源、生态和文化优势,发展适应城乡居民需要的休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务等产业”,为乡村民宿的深入发展提供了制度保障。

    把乡村作为“大舞台”

    民宿的精髓在于主客共建、共享。在体验经济背景下,对于民宿,游客希望获得的是借由这个特定空间衍生出的氛围、互动与收获。简单地说,“民宿”应该是“民的生活,宿的空间”“宿的形式,民的发展”。民宿应该是看上去很美、住起来很好、玩起来很嗨。

    强调“民的生活,宿的空间”是要充分发挥乡村性在民宿发展中的核心作用,突出乡村文化、乡村特色、乡村关系在民宿发展中的意义和价值,让民宿真正成为独具特色的住宿体验形式。“宿的形式,民的发展”主要是通过民宿这种住宿体验,不仅带动民宿主人的发展,而且要带动乡村就业、乡村经济、乡村社会、乡村能力的发展。

    作为依托于乡村的住宿体验形式,要对乡村的发展有客观的认识。一方面,要认识到乡村是一个整体,而不是可以挑挑拣拣的作品。乡村的振兴离不开建设小康社会、完善社会治理、重塑文化肌理、尊重乡村居民、提高造血机能和增强意识觉醒等,这些也是推动乡村民宿更加健康有序发展的需要。另一方面,乡村民宿不仅应该在带动乡村新业态发展和周边经济复兴方面发挥作用,还应该积极致力于吸引越来越多的城里人和原住民回归。只有这样,才有利于乡村在加强对外交流的过程中沉淀与传承优良传统,促进整个乡村社会的进化,把乡村作为一个“大舞台”,激活乡村的空间价值。

    民宿发展的困境

    民宿的“异军突起”对于盘活乡村文化和旅游资源作出了重要贡献。当下民宿发展仍面临诸多困境。

    一是,业内所称的“非标”管理与服务是民宿得以快速发展的重要原因,但也因为“非标”带来很多现实问题,一些时候成了民宿行业健康、可持续发展的掣肘。比如,旅游者隐私与安全、卫生以及成熟的配套供给等方面的保障问题。

    二是,不少民宿实际上走向了偏精品酒店的发展之路,失去了民宿自身应有的特色。发展民宿的初心就是充分利用网络的信息传播能力和共享经济思想,用闲置的资源解决现实的需求,借由市场蓬勃发展的新需求,让旧的资源焕发青春,而不是在乡村空间修建全新的精品酒店;共享经济理念在乡村社会的应用,应该是在新的需求和旧的供给之间架设桥梁,而不是在市场上增加跟旧的弱势供给存在替代性竞争关系的新供给。民宿也应该秉持共享的理念,以凸显乡村风光的原真性为核心,为强化游客的旅游原真性体验提供基础。

    三是,很多乡村民宿其实是从外部介入到乡村中的一个个“孤岛”,成了城市的“飞地”,一部分乡村民宿没有跟乡村振兴密切结合在一起。对于乡村发展而言,民宿不仅是为了满足人们对乡愁的寄托、对绿水青山的追求、对美好田园生活的向往,民宿更应该成为乡村旅游全域化的重要中介和平台。民宿要充分利用自身优势,带动乡村的物产、乡村的生活、乡村的文化持续发展。民宿也将带来乡村经济、社会和环境效益的综合提升、优化。

    民宿发展的方向、定位

    在乡村振兴的新命题下,可以从以下几个方面充分审视乡村的民宿发展。

    第一,民宿要看上去很优雅、住进去很舒服、走出去很丰满。从视觉上,民宿需直观且强烈地传达出艺术气息,要通过生动有趣的乡村文化来为民宿添彩,让民宿从生理的休息空间变为一种有温度、有故事、有情怀、有艺术的文化休闲空间。在房间配套的要素上,一定要注重品质化的塑造,让顾客切身体会到乡村带给人的放松感与舒适感。此外,还需要注重民宿内部和外部的协调。不仅是关起窗户、关起门之后民宿内部的“小世界”非常棒,还需兼顾打开窗户后外部世界的产品设计、活动安排丰满才行,要通过其他消费元素的支撑以及周边旅游产品的融合,满足消费者到周边“走一走、看一看”的休闲需要。

    第二,民宿需有“润物细无声”的持续发展。应该用内容生产来丰富和拓展民宿的深度和广度。市场上出现了很多“网红”民宿,短时间内引起了市场的广泛关注。但如果只有“网红”标签,而不去重视“标签”背后的意义以及具体的产品建设,就难以实现可持续发展。不能寄希望于“网红”民宿的轰动效应长期带动乡村振兴和乡村旅游,所以除了“网红”民宿,还需要有更多大众化的、平实的民宿做支撑。

    第三,民宿规模化与民宿乡村化要协调发展。受制于乡村的客观原因,要通过打造若干个民宿共同集聚的空间,以集聚效应带动民宿个体品牌的形成,然后通过连锁、加盟等方式来扩大区域范围,提升影响力和知名度,推进民宿的品牌化。之所以要乡村化发展,是因为作为以乡村为空间依托的住宿形态,民宿需要融入乡村的整体环境,实现反哺乡村的功能。民宿的乡村化发展不应该只重视外来旅游者,更需要关注地方乡村居民,要充分考虑到乡村居民对美好生活的向往,需要考虑到民宿以及民宿设施的“主客共享”,需要考虑到民宿的社会责任,考虑更多地利用乡村的供给来服务于民宿客人的消费需求。民宿的乡村化还需注意避免出现破坏乡村生态环境、损害乡村居民利益、资源和福利分配不均等问题。

    第四,民宿不应只是产品意义上的民宿,更应是平台意义上的民宿。民宿的发展大体可以分为功能的民宿、体验的民宿和平台的民宿。功能的民宿主要立足于异地、短时的住宿解决方案;体验的民宿则注重文化、主题、氛围的营造,重视主客之间的接触、交流、收获;平台的民宿则注重民宿在乡村旅游和乡村振兴中作为全域旅游产品组合与消费行为实现的中介和连接。民宿有条件成为串联游客在乡村停留期间的一系列消费行为的“枢纽”,通过民宿将周边乡村的供给和游客需求建立连接,包括食材与服务的本地化;有条件帮助建立起外来游客与本地居民之间(尤其是城市孩子与乡村孩子之间)的社会交流平台,以民宿切入把当地村民带入现代化进程。对于乡村发展而言,只是停留在挖掘游客来乡村民宿住宿期间的消费也是不够的,游客离开了乡村还持续购买乡村的供给,才是乡村发展的要紧之处。因此,民宿也应该是将游客吸引到乡村现场体验乡村物产的体验式购物平台,将民宿作为现场体验和离场购物转换的平台。

    全域旅游发展离不开文旅融合的新动能,离不开民宿发展的乡村空间;民宿发展离不开全域旅游发展的新定位,离不开文旅融合的深刻理解;文旅融合离不开全域旅游发展的新理念,离不开民宿发展的沉浸式体验。

    阅读全文
  • 楼市要毫不含糊地“控”,也要实事求是地“调”

    10月8日,国庆黄金周后的第一天,市场翘首期盼的新房贷政策落地。上海首套房贷利率4.65%的消息立即在网络上引发了楼市舆论震荡,按照8月20日央行公布的首套房贷利率不得低于LPR(贷款市场报价利率)水准,上海是在基准4.85%的水平上减去20个基点,虽然上海一些商业银行说4.65%是维持此前9.5折的利率优惠,但人们还是浮想联翩并认为,楼市调控是要松动了么?

    他们的逻辑是,因为,央行说首套房不得低于LPR水准,上海这是明摆着破了“规矩”。按以往情况,如果有一个人破了“规矩”,就会有第二个、第三个出现。

    的确,国庆假期后,房贷政策层面出现了一波调整小浪花。同一天的10月8日,扬州发布了一份《关于恢复住房公积金最高限额的通知》,扬州的公积金房贷最高限额从35万元恢复至50万元。

    从全国看,成都也公布,从11月 1日起,住房公积金用于买二手房,楼龄从20年延长至30年,并取消了此前规定的“异地中心转入本市的职工,须在本市连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上”的限制。广州在此前的8月31日也放宽了公积金贷款期限,“一手现房”从20年放宽至30年。

    四五线城市的安徽宿州,10月8日,也出台了农业转移人口市民化住房政策,只要在主城区购买首套商品住房,就可以享受契税全额补贴。购房补贴的类似政策也出现在湖南常德市,该 市9日公开发布人才新政,对各类人才购房分别补贴3万~20万元不等。

    根据这些微调动作,按固有的思维和敏感,确实容易让人认为楼市又要放松调控,金融又要对楼市放水了,人们选择忘记了从今年初以来国家部委、中央会议都对房地产调控作出的多番表态,即在“房住不炒”的定位指引下,继续推进房地产长效管理机制建设“,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    对于房地产市场,虽然连年调控,但是,总的方向还是促进其健康和持续发展。政策在千变万化的经济和市场面前,也是力求在促进稳定发展的出发点上灵活应对。我们不赞成认为调控不是“左就是右”或者“唯房地产能救经济”的这种非黑即白的论调。中国的楼市从来都面对着复杂多变的外部环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,所以楼市发展和治理就不能用单线思维,楼市调控的功用,就是要在市场热和偏热、冷和偏冷等多种状态下相机行事。

    无论是上海首套房贷利率优惠,还是扬州、成都公积金贷款政策调整,以及宿州和常德的农民进城购房、人才购房免税、补贴,都是一种楼市调控的弹性表现,体现一城一策和有保有压的精神,这是中国这个大国的房地产调控的正常思维,也是应有之义。实际上,无论什么时候,首套自住房都应该被鼓励。首先,拥有自己的一套住房是国人的一个梦想,能更好地满足家庭的美好生活需求。其次,买房在促进社会稳定方面的正外部性,不会因高房价而改变,反而在上海这种高房价的一线城市,更需要通过相应的政策来舒缓高房价之下的买房压力,贷款利率对首套房的支持就是最好的选择。

    我们也看到,有些房价上涨势头坚挺的城市,调控极其严厉。我们发现,今年以来被购房游资盯上的价值高地城市苏州,房价的调控压力就很大,其房贷政策极其严厉,按新的房贷政策,苏州首套房贷款利率在LPR基准上加120个基点,二套房加150个基点。北京楼市房贷利率也很严,首套在LPR基准上加55个基点,即5.4%,二套房加105个基点,即5.9%。

    就目前楼市形势而言,在调控的政策和手段上,即要在“控”好的前提之下,加强“调”的灵活性,调节好广阔又复杂的全国房地产市场温度。更重要的一点是房地产的调控需要在规范企业行为、维护市场秩序上,发挥政府“守夜人”的更大作用,要持之以恒向实处发力、向严处用劲,如此而形成“良币驱逐劣币”的“胜势”和市场良好生态,让市场的每一个参与者都安心放心地双赢。

    阅读全文
  • 下半年9地出台住房租赁新规:增加供给 严打黑中介

    住房政策与人们生活息息相关,9月26日,住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示,要大力发展和培育住房租赁市场,落实各项支持政策,增加租赁住房有效供应,着力解决新市民等群体的住房问题。由此可见,住房租赁市场前景可期。

    据中新经纬客户端不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规,通过增加房源供给、规范市场管理等措施,促进住房租赁市场健康发展。

    此前,财政部、住建部公示首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单,北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。其中,北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等6地在下半年均有新动作。

    多渠道增加租赁住房供给

    中新经纬客户端梳理发现,各地通过多渠道增加租赁住房供给,如南宁市鼓励出租闲置房源,深圳市、长春市等地制定具体的新增供地目标。

    7月1日,广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,明确新增租赁住房包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房四种类型。房地产开发企业、村集体对于各自的新增租赁住房既可自主出租经营,也可与住房租赁企业等合作出租经营。这是广州市再次明确要加大增量的途径,进一步增加租赁住房供应。

    值得一提的是,此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”,此类租赁住房有望大量增长。广州市作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,按照计划,至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

    8月30日,深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,指出多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

    9月2日,南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》,鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋,允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。

    9月9日,长春市出台政策,计划2019—2021年新增租赁住房315万平方米。在3年试点期内,对政府指定租赁住房地块,采取“限自持、竞地价”土地出让方式,增加租赁住房用地供给。

    9月23日,合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施,在供给不足区域适量新建租赁住房,着力增加租赁房源供给。建立租赁用地项目库,房产、自规等部门联合办公、集中审批,符合一宗上市一宗,确保租赁用地尽快供应。

    易居(博客)(博客)研究院智库中心研究总监严跃进接受中新经纬客户端采访时指出,住房供给的增加,一方面说明相应房东和企业愿意提供房源,另一方面,可以缓解租赁市场的供求矛盾,对于防范房租价格过快上涨,有一定的积极作用。今后,在供给端增加的基础上,还会增加分配,使之更好地匹配市场需求。

     完善住房租赁税收政策

    为进一步优化纳税服务及住房租赁市场,深圳市和长春市出台新规,完善住房租赁税收政策。

    8月30日,深圳市房产税新规指出,将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策,扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房。

    长春市租房新政指出,至2025年底,通过住房租赁服务平台出租住房应缴纳的各项税收,减按综合征收税率0%征收。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。

    严跃进对中新经纬客户端指出,对于此类房产税征收的优惠政策,充分体现了当前在供给端的刺激力度,通过此类税收减征、免征等方式,有助于降低相关机构的租赁业务成本,同时也可以刺激更多机构参与租赁市场的发展,进而积极响应“多主体供给、多渠道保障”的政策导向。另外,此类税费成本的降低,也有助于相关企业合规经营,尤其是愿意把房源纳入到相关租赁平台上来,这样有助于促进企业经营业务规模化和规范化发展。

     “隔断房”被明确禁止

    同时,对于租赁房屋中的乱象,多地也做了进一步规定。对于住房租赁中的个人居住面积以及“隔断房”,珠海和北京有了明确规定。

    珠海市近日新规指出,出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房,原住房的间是最小出租单位,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租;保证出租屋具备基本的生活和安全设施,套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求,提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。

    7月8日,北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。规定不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米以及禁止违法群租,每个房间居住的人数不得超过2人。

    有业内人士指出,禁止群租房的规定,体现了租赁市场严格管控的导向。群租房在实际过程中受到很多低收入群体的认可,类似管控一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源。

    打击“黑中介”,强调网签备案

    同时,为不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心,9月19日,住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会指出,要通过专项整治,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,加快长效机制建设。

    北京市住建委副主任李荣庆透露,北京开展“扫黑除恶”“黑中介”专项治理。将“黑中介”纳入扫黑除恶专项斗争,开通“12345”打击“黑中介”投诉举报专线,在全市张贴“扫黑除恶”“抵制违法群租”宣传海报,并对群众投诉较多、问题较集中的企业进行专案处理,涉及刑事犯罪及时移送公安部门。

    此前,南京市发布《关于住房租赁风险的提示》,提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时,要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构,及时查看其营业执照及相关资质。

    值得一提的是,陕西省近日发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》,要求坚决整治住房租赁中介机构乱象,纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题,坚决取缔一批“黑中介”。

    深圳市则结合“扫黑除恶”专项行动,严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金等违法违规行为。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务。

    同时,深圳市、珠海市推行租赁合同网上签约备案,以扩大租赁平台覆盖面,及时准确登记出租、承租人信息、租金和租赁期限等信息,强化租赁住房联动管理。对此,严跃进曾表示,备案的要求更多是针对中介机构,租赁合同备案实际上相当于纳入到了监管体系,可以防范各类违法违规的租赁行为出现。

    阅读全文
  • 房贷利率换锚 中国哪些城市房贷成本涨了?

    北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降;房贷利率之锚每月报价一次

    10月8日,个人房贷利率换锚首日,新京报记者在调查中获悉,北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降。不过整体来看,四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微,上下变化幅度都没超过6个基点,“要不客户也没法适应。”银行贷款经理称。

    多家银行的贷款经理还提醒,房贷利率锚定的LPR(贷款市场报价利率)每月20日报价一次,申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准,而是看银行录入系统或审批时间,快则一两天,慢则一个月。“比如20日前递交的,审批下来可能是20日后,就参照下一次报价了。”银行贷款经理说道。

    银行员工和业内人士均表示,短期内房贷利率会平稳过渡,长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变,投机空间相对更大的二套房,利率也被上浮更多点数以约束炒房。

    房贷利率换锚大事记

    8月17日 央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

    8月20日LPR改革后首次报价,一年期为4.25%,五年期以上为4.85%。

    8月25日 央行公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

    9月20日 LPR改革后第二次报价,一年期为4.20%,五年期以上仍在4.85%。

    10月8日 个人房贷利率正式换锚。

    月供会增加多少?

    以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

    专家建议

    目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

    涨跌互现

    上海首套房贷成本微降 北京深圳升幅≤1基点

    房贷利率换锚首日,四城涨跌互现。

    北京地区建行、招行、北京银行多家银行贷款经理表示,当天开始执行的利率,是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)报价基础上,首套上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点,即首套房贷利率不低于5.4%,二套房贷利率不低于5.9%。与此前北京市场主流的首套房贷利率5.39%、二套房贷利率5.88%相比,分别微升了1个基点和2个基点。

    深圳和天津地区多银行的首套房贷利率都在LPR报价基础上上浮30个基点,二套上浮60个基点,即首套不低于5.15%,二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的个贷经理介绍,此前该行执行首套房贷利率5.145%、二套房贷利率5.39%,国庆后申请,首套房、二套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。

    不同于上述三个城市,上海地区有银行首套房贷利率仍然“让利”。一位建行个贷经理称,当前执行房贷利率在9月20日LPR报价基础上减20个基点,二套房贷利率加60个基点。即首套房贷利率最低4.65%,比此前的4.655%(基准利率9.5折)降0.5个基点;二套房贷利率最低5.45%,比此前的5.39%增6个基点。

    多银行个贷经理告诉记者,每个申请者获得的贷款利率不一定相同,具体将根据个人征信、公积金缴存等情况决定。

    直观地看,以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

    诸葛找房副总裁苑承建表示,新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。

    房贷利率难预估

    房贷利率之锚每月报价一次 银行审批时长影响最终利率

    不少银行都已经在10月8日将换锚后的个人住房贷款政策落地,如招行宣布,全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,整体保持LPR转换前后利率定价平稳切换。在调查中,也有部分银行支行称还没有接到新的通知。

    值得一提的是,由于LPR每月20日报价一次,波动性大于此前基准利率,因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。

    招商银行一位个贷经理告诉记者,假设本月20日前申请贷款,在20日之前获批,首套房贷利率执行5.4%,二套房执行5.9%。如果在20日之后获批,则利率无法预估,要看届时LPR最新报价。

    各行审批时长不一。北京银行一位个贷经理介绍,若申请纯商贷,审批需一周左右;组合贷(即公积金贷款加商贷)需要时间长一些,按先公积金后商贷的审批顺序,最长可能要一个月左右。建行上海一支行个贷经理称,该行审核组合贷一般需要一周。天津农商行员工介绍,从收集资料到批准最快两天,不顺利的话也可能要一个月,“比如客户一直不给提供资料,或者开发商预告登记还没出来都有可能延缓审批速度。”

    还有银行不以审批日期利率为准。建行深圳一支行个贷经理介绍,该行以查询申请人征信和录系统的时间为准,最快在申请人提交材料当天就进行。整个审批时间算下来,一般需要一星期左右。

    苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁分析称,由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,不会影响到生活质量,且即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供也是可以接受的。

    陈嘉宁还建议选择混合贷。他提到,目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

    后市

    房贷利率波动不会太大 长期看房贷成本有可能下降

    未来房贷利率会怎么走?中原地产首席分析师张大伟分析称,从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控,引导资金进入实体经济,在“房住不炒”原则下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。

    从8月LPR改革以来两次报价也可看出,与个人房贷利率关联性更强的5年期以上LPR保持平稳。8月20日LPR形成机制改革后的首次报价显示,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。

    长期来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,若考虑到此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场继续降成本的导向,那么可以预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行,那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用的。

    多位受访银行个贷经理表示,市场是动态的,不可控因素比较多,银行一方面会根据市场变化调整,如市场资金紧张时溢价就高,另一方面也会根据产品是否挣钱等因素决定。比如一般年末银行贷款额度减少,往往会抬高利率。还有的银行支行位于中关村等非居民区,房贷业务做的很少,如果分行给予支行自主定价权,支行可能上浮更多基点来平衡成本和收益。

    另外值得关注的是,此前有业内人士提出,由于首套房多是刚需,二套房相对存在一定投机空间,因此首套房、二套房贷利率在加点方面是否可能分化?张大伟对记者表示,趋势是都会降低,因为银行的整体资金成本都在降低,房贷利率不存在上涨的可能性,其中首套房利率降低会更明显。

    苑承建告诉新京报记者,现在针对首套房、二套房的利率加点已经是有区别的,二套房的加点更高。包括央行制定的利率加点下限也是有区别的,首套房是不低于相应期限贷款市场报价利率,二套房是要在相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

    阅读全文
更多

滚动新闻

  • “银十”开局遇冷,多城土拍现凉意

    国庆假期后,各地土拍市场迅速启动,但却少了上半年高溢价率频出的火爆场景。

    中原地产研究中心13日的统计数据显示,十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

    在地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最低记录。整体看,全国土地市场降温现象已经明显出现。

    多城土拍现凉意

    据《每日经济新闻》报道,自10月8日以来,各地土拍不断。尤其是华东地区多个城市接连出让土地,仅10月10~11日两天,南京、无锡、苏州等城就有20余宗地块入市,但“底价成交”频现,土地市场透出阵阵凉意。

    《第一财经》消息显示,10月10日,南京市土地部门挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,为市场供应40.92万方土地。8幅地块的总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元,其中有5幅地块均以底价成交。

    作为曾经的楼市“二线四小龙”之一,今年上半年南京的土地市场一度十分火热。比如,在4月最后一天(4月30日),南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。?

    今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方米。??

    但仅仅过了三个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显。这也是近期以来土地市场的一个缩影。??

    在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。

    10月10日,无锡出让4宗主城区优质地块,其中有3宗以底价成交,另一宗地块溢价率也仅1.31%,当日卖地总金额约46.99亿元;10月11日,无锡锡山区1宗宅地入市,被旭辉集团以底价12.9亿元竞得。

    此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

    显然,与今年上半年的土拍情况相比,“银十”开局的土地市场可谓“凉凉”。

    实际上,下半年以来各地土地市场明显降温。据克而瑞数据,7月土地流拍地块数量相比6月明显上升,并且流拍增加的现象在8月份依然延续。9月以来,各地土拍市场冷遇不断,如苏州9月18日和9月27日两次土拍中,多块土地底价成交。

    另据上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中,64个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

    土拍或持续降温

    克而瑞数据显示,今年前三季度,全国土地成交溢价率15%,与上半年溢价率相比累计下降3个百分点,与去年同期相比也降低了3个百分点。

    整体来看,在第二季度市场热度达到高峰后,第三季度在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。

    据同策研究院统计数据,今年9月份,TOP20上市房企的土地成交金额集中度环比、同比均出现下降,土地成交金额1220.02亿元,环比减少1.89%,同比减少4.65%。

    从各能级的城市土地市场表现看,土拍溢价率在第三季度都出现环比回落。如一线城市溢价率逼近冰点,二线溢价率也不足10%,三四线城市溢价率仅为14%,市场热度不高。不过城市间的表现也有差异,如一线城市溢价率下降的主要问题是供地结构(以保障性住宅为主),缺乏优质地块。一旦有优质地块入市,市场反响并不俗。

    同时克而瑞研究指出,二线城市溢价率大幅回落,则是受成交结构变动及调控政策等多方面因素的影响,这些外因持续作用之下,二线城市土地市场或难在短期复苏。而对于三四线城市而言,未来销售预期不佳的迹象已经显现。

    土地市场转凉的行情下,房企应该逆势而上,还是持币以观?

    张波表示,今年上半年房企补货的意愿是积极的,尤其是中大型品牌房企,在重点城市的拿地势头不弱,上半年在合肥、武汉、杭州、宁波等热点二线城市,均出现部分房企加大布局的情况。但在融资渠道全面收紧及各地调控政策趋严等因素作用下,房企在下半年整体拿地热情都明显减弱。预计这一现象在下半年不会发生变化,土地降温的态势还将持续。

    业内分析人士认为,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,许多北方城市会迎来停工期,新开工面积增速也难有亮眼表现。近期多数房企的拿地态度趋向审慎,尤其是对于核心一二线城市的高价地块,已有“无人问津”的现象。如果严厉的调控政策持续,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

    阅读全文
  • 央行:前三季度人民币贷款增加13.63万亿元

    10月15日,中国人民银行公布2019年前三季度金融统计数据报告。其中提到,前三季度人民币贷款增加13.63万亿元,外币贷款增加49亿美元。

    据观点地产新媒体了解,于9月末,广义货币余额195.23万亿元,同比增长8.4%,增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点;狭义货币余额55.71万亿元,同比增长3.4%,增速与上月末持平,比上年同期低0.6个百分点。

    于9月末,本外币贷款余额155.58万亿元,同比增长12%。月末人民币贷款余额149.92万亿元,同比增长12.5%,增速比上月末高0.1个百分点,比上年同期低0.7个百分点。

    前三季度人民币贷款增加13.63万亿元,同比多增4867亿元。分部门看,住户部门增加5.68万亿元;非金融企业及机关团体贷款增加8.22万亿元,其中短期贷款增加1.47万亿元,中长期贷款增加4.84万亿元,票据融资增加1.73万亿元。

    于9月末,外币贷款余额7997亿美元,同比下降2.3%。前三季度外币贷款增加49亿美元,同比多增239亿美元。于9月末,本外币存款余额195.91万亿元,同比增长8.1%。月末人民币存款余额190.73万亿元,同比增长8.3%。

    此外,前三季度人民币存款增加13.22万亿元,同比多增1.21万亿元。其中,住户存款增加8.53万亿元,非金融企业存款增加1.52万亿元,财政性存款增加7987亿元,非银行业金融机构存款增加1228亿元。9月份,人民币存款增加7193亿元,同比少增1709亿元。

    于9月末,国家外汇储备余额为3.09万亿美元。前三季度跨境贸易人民币结算业务发生4.41万亿元,直接投资人民币结算业务发生2万亿元。

    阅读全文
  • 农业农村部:鼓励农村利用闲置住宅发展文旅办公等新产业

    10月15日,农业农村部发布了关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知。

    观点地产新媒体获悉,《通知》中提到,这一工作的开展要以提高农村土地资源利用效率、增加农民收入为目标。具体做法包括了因地制宜选择盘活利用模式、支持培育盘活利用主体、鼓励创新盘活利用机制、稳妥推进盘活利用示范等。

    其中,鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。?

    《通知》表示,在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。

    在资金支持方面,支持各地统筹安排相关资金,用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。条件成熟时,研究发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。推动金融信贷产品和服务创新,为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。

    此外,《通知》指出,各地要进一步加强宅基地管理,要坚决守住法律和政策底线,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”。

    阅读全文
  • 2019年9月份CPI环比上涨0.9% 居住价格上涨0.1%

    10月15日,国家统计局公布了2019年9月份居民消费价格变动情况。

    2019年9月份,全国居民消费价格同比上涨3.0%。其中,城市上涨2.8%,农村上涨3.6%;食品价格上涨11.2%,非食品价格上涨1.0%;消费品价格上涨4.0%,服务价格上涨1.3%。1??—9月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.5%。

    9月份,全国居民消费价格环比上涨0.9%。其中,城市上涨0.7%,农村上涨1.3%;食品价格上涨3.5%,非食品价格上涨0.2%;消费品价格上涨1.5%,服务价格下降0.1%。

    一、各类商品及服务价格同比变动情况

    9月份,食品烟酒价格同比上涨8.4%,影响CPI(居民消费价格指数)上涨约2.49个百分点。其中,畜肉类价格上涨46.9%,影响CPI上涨约2.03个百分点(猪肉价格上涨69.3%,影响CPI上涨约1.65个百分点);禽肉类价格上涨14.7%,影响CPI上涨约0.18个百分点;鸡蛋价格上涨9.4%,影响CPI上涨约0.05个百分点;鲜果价格上涨7.7%,影响CPI上涨约0.13个百分点;水产品价格上涨2.9%,影响CPI上涨约0.05个百分点;粮食价格上涨0.6%,影响CPI上涨约0.01个百分点;鲜菜价格下降11.8%,影响CPI下降约0.33个百分点。

    其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨5.8%、2.2%和1.7%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.6%、0.7%和0.6%;交通和通信价格下降2.9%。.

    二、各类商品及服务价格环比变动情况

    9月份,食品烟酒价格环比上涨2.6%,影响CPI上涨约0.80个百分点。其中,畜肉类价格上涨15.0%,影响CPI上涨约0.81个百分点(猪肉价格上涨19.7%,影响CPI上涨约0.65个百分点);鸡蛋价格上涨7.7%,影响CPI上涨约0.04个百分点;禽肉类价格上涨5.9%,影响CPI上涨约0.08个百分点;鲜果价格下降7.6%,影响CPI下降约0.15个百分点;鲜菜价格下降2.4%,影响CPI下降约0.06个百分点;水产品价格下降0.2%。

    其他七大类价格环比五涨一平一降。其中,其他用品和服务、衣着价格分别上涨0.9%和0.8%,居住、教育文化和娱乐、医疗保健价格均上涨0.1%;生活用品及服务价格持平;交通和通信价格下降0.4%。

    阅读全文
  • “安居中国”展现人民情怀

    “人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,住有所居是美好生活的基石,是我们党执政兴国矢志不渝的追求

      保障房建设,展现中国特色社会主义制度优势,展现中国共产党的人民情怀,展现中国住房制度的不断完善

      对于每一位中国人而言,房子之于家的意义不言而喻。这段时间,由中央广播电视总台、住房和城乡建设部联合摄制的专题片《安居中国》播出,通过讲述普通人房子和家的故事,呈现中国住房改革尤其是保障房建设的历程,展示了一个发展中大国实现住有所居目标的不懈努力。

      在四川成都,“农民工住房保障行动”常态化、规范化、制度化,在政策上消除户籍差别。在湖北武汉,过去数万人生活的最大棚户区,在棚改之后迎来新生。在安徽合肥,低收入人群锁上低矮的老房、走出狭窄的街巷,走进明亮通透的公租房、廉租房。一砖一瓦、一门一窗,广厦万间、心安万家,保障房建设不断满足着人们对家的向往、对亲情的守候。住有所居,是庄严的承诺,也是温情的关怀。

      无数微观个体住房条件的改善,为中国住房改革尤其是保障房建设写下了最温暖的注脚。数据显示,中国城镇居民人均住房建筑面积,从新中国成立之初的8.3平方米,增长为2018年底的39平方米。同时,国家大规模启动保障性安居工程,中国特色的住房保障体系也在不断发展完善,尤其是党的十八大以来,全国共开工建设各类保障性住房4030万套,惠及一亿多住房困难群众。“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”,住有所居是美好生活的基石,是我们党执政兴国矢志不渝的追求。

      保障房建设,展现中国特色社会主义制度优势。2011年,3600万套保障房建设任务被写入“十二五”规划;2013年至2015年,国家每年出台一个关于棚改的专门文件;2015年,中央提出三年改造棚户区住房1800万套的目标……既有中央的顶层设计,又有各地各部门的严格执行,上下合力、稳扎稳打把蓝图变为现实。在棚改过程中,中央总揽全局、协调各方,各地各部门先后出台财政补助、土地优先供应等政策配套,形成了上下联动、左右贯通的合力攻坚之势。联合国副秘书长、人居署执行主任迈穆娜·谢里夫由衷感慨:中国政府制定的住房保障政策,相关案例以及倡议,在实践中得到了最佳证实。

      保障房建设,展现中国共产党的人民情怀。在《安居中国》纪录片中,有一个故事让人印象深刻:2018年9月28日,习近平总书记来到辽宁抚顺东华园社区,到陈玉芳家里了解避险搬迁安置情况;在2019年新年贺词中,习近平主席还专门提到这件事。“主席这么忙,在新年贺词当中还能提到我。这就证明,关心着我们,关心着天下的百姓”,陈玉芳的朴素感动,拨动了无数人的心弦。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“让全体人民住有所居”“我们的城市不能一边是高楼大厦,一边是脏乱差的棚户区”……这是大国领袖的深切牵挂,体现着以人民为中心的发展思想,更生动诠释着共产党人为人民谋幸福的初心。

      保障房建设,展现中国住房制度的不断完善。中国的住房制度,一直坚持发挥政府和市场两种力量,让有形之手和无形之手相得益彰。1998年开始推进住房商品化、社会化,改变了中国人的居住方式;在这个过程中,同时发挥政府的保障、兜底作用,建设中国特色的住房保障体系。这些年来,一系列改革举措陆续出台:公租房、廉租房并轨运行,实施精准保障;共有产权住房在北京和上海率先试点探索;农村危房改造和“两不愁三保障”易地扶贫搬迁工程,改变了像大凉山这样贫中之贫地区的居住环境;外卖小哥、新就业大学生等“新市民”群体,也同本地户籍人口一样,成为住房保障的受益者……这些创新更加丰富了中国的住房制度,为“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”注入不竭动力。

      家是最小国,国是千万家。有了家,才会有安身立命之所;有了家,才会有稳定的获得感、幸福感、安全感。实现一个个家庭住有所居的梦想,将汇聚为一个国家砥砺前行的力量。

    阅读全文
  • 开发商促销措施难改市场观望情绪,热销季难再现楼市稳是主流

    当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。

    从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市,尽管开发商推出了不少促销措施,但总体而言,未起波澜。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    最近一段时间,一些地方出台了新的调控措施,有松有紧。

    比如,江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。专家认为,公积金贷款额度上调,有利于支持刚性购房需求,能够减少职工购房贷款压力,购房者也可以享受更好的保障。

    安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出,农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

    而房价上涨较快的城市,调控措施也随之而来。今年以来,呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕,呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》,规范房地产市场运行,全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策,申请商业银行贷款的,首套房首付比例不低于两成,二套房首付比例不低于四成,三套房及以上不得办理;申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

    专家分析认为,呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

    中原地产首席分析师张大伟认为,近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

    此外,各地公积金政策也密集出台,成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市,陆续发布了公积金政策,有宽松也有收紧。整体来看,大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

    调控持续密集出台,金融政策收紧,传统热销季难再现,这是否代表房地产要彻底“凉凉”?专家认为,房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间,包括城镇化推进,大量农村人口持续进城;城市间人口迁移增加;住房消费升级;居住条件改善;经济增长带动居民住房消费;家庭结构变化,规模小型化。

    一位业内人士认为,房地产市场发展应该与经济发展水平相适应,不能过度提前透支居民的消费能力,也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段,要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度收紧。

    从各项数据来看,今年“金九银十”依然难以再现。在部分城市,尽管开发商推出了不少促销措施,但总体而言,未起波澜。当前,在“房住不炒”定位下,“一城一策”持续发力,房地产市场平稳运行仍是主流。

    最近一段时间,一些地方出台了新的调控措施,有松有紧。

    比如,江苏扬州恢复了住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。专家认为,公积金贷款额度上调,有利于支持刚性购房需求,能够减少职工购房贷款压力,购房者也可以享受更好的保障。

    安徽宿州发布的《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》中提出,农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户,对缴纳的契税给予全额财政补贴。财政补贴有助于降低购房压力和刺激购房需求。

    而房价上涨较快的城市,调控措施也随之而来。今年以来,呼和浩特二手房价在纳入国家统计局统计的70个大中城市中涨幅居前。国庆长假前夕,呼和浩特印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》,规范房地产市场运行,全力稳房价。方案包括限购、限贷、限价政策,申请商业银行贷款的,首套房首付比例不低于两成,二套房首付比例不低于四成,三套房及以上不得办理;申请住房公积金贷款的,第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请,三次及以上申请住房公积金贷款不予受理等。

    专家分析认为,呼和浩特的调控新政旨在坚决遏制投机炒房行为,防范化解市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。

    中原地产首席分析师张大伟认为,近期房地产调控最大的特点是与房地产相关的金融政策密集出台,从房地产按揭到开发商各种融资渠道都有不同程度收紧。

    此外,各地公积金政策也密集出台,成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多个城市,陆续发布了公积金政策,有宽松也有收紧。整体来看,大部分城市都是针对各自楼市发展现状所采取的“一城一策”。

    调控持续密集出台,金融政策收紧,传统热销季难再现,这是否代表房地产要彻底“凉凉”?专家认为,房地产市场仍然是推动国民经济发展的重要行业。恒大研究院副院长夏磊认为,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间,包括城镇化推进,大量农村人口持续进城;城市间人口迁移增加;住房消费升级;居住条件改善;经济增长带动居民住房消费;家庭结构变化,规模小型化。

    一位业内人士认为,房地产市场发展应该与经济发展水平相适应,不能过度提前透支居民的消费能力,也不能将房地产作为拉动或刺激经济增长的手段,要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用。

    阅读全文
  • 全国土地市场明显退烧 底价成交成主流

    在严格的楼市调控之下,楼市正保持平稳健康发展的态势,土地市场的溢价率也持续走低。

    中原地产研究中心13日的统计数据显示:十一后首周全国土地市场明显降温。按照热点地块前50宗情况计算,共有31宗、占比高达62%的地块是底价成交,而此前9月为40%左右。

    数据显示,地价最高的50宗地中,溢价率超过50%的地块只有1宗,溢价率超过10%的只有11宗,均是年内最低记录。整体看,全国土地市场的降温现象已经明显出现。

    其中,南京市土地部门于10月10日挂牌出让了河西、栖霞、玄武、南部新城等主城区域的8幅地块,为市场供应40.92万方土地。8幅地块的总起拍价为85.33亿元,最终土地均顺利出让,共揽金88.63亿元。其中有5幅地块均以底价成交。

    作为曾经的楼市“二线四小龙”之一,今年上半年南京的土地市场一度十分火热。比如,在4月最后一天(4月30日),南京市国土局一举挂出8幅地块,成为今年以来单日出让地块最多的一天,共吸引70多家房企参拍。8幅地块也全部出让,当日揽金76亿元,其中6块宅地全部达到最高限价,进入竞自持阶段。

    今年7月3日,南京下半年的首场土拍顺利举行。其中,南部新城G32地块经过129轮报价,被金茂地产以51.5亿元竞得,楼面地价达到了29705元/平方米。

    但仅仅过了三个多月后,南京土地市场的凉意就如此明显。这也是近期以来土地市场的一个缩影。

    在上半年高溢价地块频出的苏州,10月10日苏州高新区出让7宗土地,其中3宗商住用地、4宗零售商业和餐饮旅馆用地,最终成交总价20.62亿元,其中不乏底价成交地块。此外,10月8日,宁波江北区的1宗商住地,以起价22.09亿元被华润置地旗下公司竞得;10月9日,河南郑州出让3宗住宅用地,均以底价收场,分别被保利和融创竞得。

    上海易居房地产研究院数据显示,2019年1-9月份,重点监测的全国100个城市宅地成交面积为44166万平方米,同比增长7.5%,增速相比1-8月9.2%的数值有明显收窄。其中,64 个三四线城市宅地成交面积为16294万平方米,同比下降 7.9%,该数据相比1-8月7.1%的降幅略有扩大。

    中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从土地市场看,2019年上半年明显出现了小阳春,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。但从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产拿地政策造成了一定影响,热点土地溢价率出现了明显下调。

    他说,在四季度收紧的预期下,房企年末资金链吃紧,热点城市的土地溢价率也明显走低,如果严厉的调控政策持续,后续土地市场溢价率有望继续走低,流标的可能性也会增加。

    阅读全文
  • 长租公寓“冰与火”:头部企业忙上市 25家已“阵亡”

    生存还是死亡,2019年的长租公寓面临终极选择。

    2018年以来,长租公寓行业问题不断,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

    但另一边,一些长租公寓的头部企业已在谋求上市,如青客公寓、自如、蛋壳等,包括集中式和分散式公寓。

    长租公寓业内人士指出,经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。资本要求变现,经营也需要更多的金融支持,头部企业的资本化提上日程。

    但长租公寓依然要解决内生性问题,运营水平与盈利能力,才是核心。在这个层面,拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。

      长租“冰与火”

    继南京乐伽公寓之后,又一家区域型长租公寓出事了。

    10月8日,河南悦如公寓公告,其投入的1600套公寓,因面临经营及资金压力,无力维持经营。

    此前的9月,悦如已接受了郑州比逊达美公寓的并购重组。工商信息显示,比逊达美已100%持有悦如公寓股权,法定代表人也已变更。

    悦如公寓创立于2014年,曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。

    悦如并非个案。2018年以来,长租公寓行业问题不断,寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等接连曝出资金链问题,据不完全统计,目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

    今年2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;8月,乐伽公寓宣布倒闭。

    21世纪经济报道查询发现,目前资金链断裂、经营不善的公寓,多为第三方独立品牌公寓,他们大多成立于四五年前,在短短的时间里快速扩张,又迅速消亡。

    同策咨询总监张宏伟表示,长租公寓“阵亡”,一大半都是资金链出现问题,其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁,大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻,长租公寓“钱”景堪忧。

    据同策研究院统计,2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批,对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

    一边是海水,一边是火焰。今年又或将是长租公寓的上市年。10月7日,长租公寓品牌青客公寓向美国证监会提交IPO文件,计划在纳斯达克上市,预计融资超1亿美元,有望成为长租公寓上市第一股。招股书显示,2018年底,青客公寓房源数量达到了9.12万间,位列国内长租公寓运营商第三位。

    另有消息显示,蛋壳公寓也计划赴美上市,募资金额为6亿-7亿美元。

    此外,头部企业自如也传出计划赴美上市,筹集5亿-10亿美元。不过,10月14日,自如CEO熊林表示,长租公寓已进入精耕期,目前并不急于上市。

    长租公寓历经数年发展,出现了两极分化的局面。而那些能够走出经营困境的,多有资本的支持。

    公开资料显示,包括纽信创投、赛富、摩根士丹利、凯欣资本在内,几年来青客公寓融资累计超过1亿美元。

    分散式长租公寓的头部企业更受资本青睐。今年3月,蛋壳公寓获5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自如则于今年6月获5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

      深度整合来临

    就近年长租公寓的模式而言,无论是分散式还是集中式,都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸资金盘下房源,成为“二房东”,再出租给租客。

    目前还存活的长租公寓,依然在不断扩张。10月14日,克而瑞发布长租公寓排行榜,榜单显示,在独立第三方品牌中,魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三;头部企业仍处于较为激进的扩张状态。

    在这种模式下,运营商很难盈利。以青客公寓为例,招股书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净收入为8.979亿元,但净亏损达3.73亿元;2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

    青客公寓也暗藏风险。根据招股书,其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。

    在租金贷模式下,一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入尴尬的境地,避免不了损失。

    克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。

    房企旗下的长租公寓虽有母公司支持,但也经历了盘整,2019年上半年,万科“万村计划”全面暂停签约新房源,朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。

    发展到现在,行业要求精细化运营。克而瑞称,在当前行业背景下,房企系的发展重心由追求规模增长,转向稳经营、提质量。

    今年前三季度,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间,排名前二;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,总计新增体量超10000间。

    作为房企系长租公寓龙头,万科、龙湖均在2019年中报提出,要提升项目开业效率与经营质量。

    龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按规划将累计开业近10万间,2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

    前述公司均认为,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。

    同策咨询指出,从租金收益率来看,如果仅靠租金,长租公寓很难建立起长效的盈利模式;部分有能力的企业,可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。

    对房企而言,加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气,比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。

    除了租金收入,重资产运营还具备资产增值属性,有增值预期;对泊寓而言,万科已经规划未来通过REITs的方式实现退出。

    阅读全文
  • 全国上万套特价房双11拍卖:你在买衣服,别人在买房?

    来自阿里拍卖消息,今年双11将有覆盖全国的上万套特价房拍卖,类型包括学区房、地铁房、景区房等。据悉,过去一年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房。网友戏称:一个月后,有人收到了快递,有人收到了房子放快递。

    阅读全文
  • 规范住房租赁市场必须完善信用体系

    日前,在全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动中,住房租赁中介机构代表现场宣读承诺书,100家有影响的住房租赁中介机构签署承诺,共同号召全行业守法经营、诚信服务。

    网民指出,全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民居住问题的重要渠道。住房租赁中介机构要用实际行动践行承诺,加强行业自律管理。同时相关部门应该完善信用体系建设,逐步建立房地产经纪机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。

    网民“伊一”表示,住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对稳定住房租赁关系发挥了重要作用。但发展的过程中也暴露出一些问题,如发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房等行业乱象,扰乱了市场秩序,严重侵害了群众利益。

    网民“秦虹”认为,租赁市场的发展离不开中介服务,中介队伍素质的高低,直接影响租赁市场的规范程度。对企业来讲,未来一方面要提高专业化水平,积累更多的经验和人才;另一方面还要用实际行动加强自律管理,杜绝“黑中介”现象复燃。

    破除行业陋习,是一个道阻且长的过程。网民“刘俊海”指出,除了企业自律管理,相关部门还要完善信用体系建设,逐步建立住房租赁中介机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。定期发布住房租赁中介机构的信用档案、受理举报投诉及处理结果反馈。同时还要建立失信联合惩戒制度和多部门联动监管机制,加大对住房租赁中介机构的监督检查。

    网民“朱树英”建议,应完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质。

    阅读全文
  • 多家银行采取措施 严限个人透支信用卡购房

    在监管政策要求下,近期已有多家银行采取严格措施限制个人透支信用卡购房。

    光大银行日前发布公告称,10月8日起对信用卡资金流入房地产类相关领域的交易进行管控,光大银行信用卡在此类商户透支消费时将会导致交易失败。9月27日,招商银行信用卡中心公告称,招行信用卡不可在房地产类商户进行交易。9月12日,兴业银行公告称,兴业银行信用卡不可在房地产类商户进行透支交易。此外,也有银行还出台了其他限制政策。比如,个人在使用信用卡刷卡缴纳物业费和分时用房(出租房)时,单笔交易金额不得超过1.5万元或3万元。

    中国人民大学国际货币研究所研究员甄新伟认为,银行叫停个人透支信用卡买房,其主要目的是为了防止信用卡资金违规流入楼市,成为炒房者的资金来源。个人信用卡刷卡资金流入楼市,偏离了“房住不炒”要求,影响到房地产调控效果。

    国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼称,目前部分信用卡个人刷卡资金未按指定用途使用,违规流入房地产市场,放大了居民杠杆,积聚了金融风险。因此,监管部门重申相关政策要求,采取措施堵住政策漏洞,商业银行限制信用卡资金流入楼市是必要的。

    董希淼认为,商业银行还需要合理核定信用卡额度,尽量减少多头授信,严控过度授信,从源头上降低客户特别是年轻客户过度透支的可能。

    董希淼还建议修改相关制度办法,“将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统,提高借款人违规成本,从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市。”董希淼表示,“还应加强对消费金融公司、大型科技公司、互联网平台的资金流向管控,因为个人通过这些公司借钱进入楼市比例可能更高。”

    甄新伟认为,银行机构也应注意加强信用卡用于与房地产相关的商户正常消费的精细管理,避免“一刀切”,应充分保障持卡人住房消费过程中产生的物业费、租金等支付需求。

    阅读全文
  • 房地产信托9月募集规模环比降32% 四季度或延续紧缩态势

    据中国信托登记有限责任公司(简称“中国信登”)最新报告显示,2019年三季度,信托资金投向房地产行业占比已连续三个月下降,八个月来规模占比首次低于15%。这充分反映出信托业落实监管要求,及时降温房地产融资业务的响应力。分析人士预计,四季度房地产信托表现或延续紧缩态势。

    中国信登表示,从9月新增规模来看,信托产品投向工商企业的募集金额创本年度新高并列首位。投向金融机构的募集金额列第二位。投向基础产业的募集金额八个月来首次超过房地产业,位列第三。投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下降3.02%,滑落至第四位。

    据中国信托业协会发布的二季度信托公司业务数据显示,截至2019年二季度末,投向房地产的信托资金余额为2.93万亿元,占比15.38%,而据监管部门要求,信托公司2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从当前数据来看,三季度房地产信托融资规模环比出现微跌,符合政策监管的要求,预计第四季度依然会延续紧缩态势。

    从集合信托的角度来看,用益信托金融研究院研究员喻智指出,截至9月30日,9月投向房地产领域的集合信托资金达455.55亿元,环比上升7.81%。其规模占比为35.05%,环比增加了5.71个百分点,重新回到首位。从资金募集规模来看,房地产信托新增规模在经历7、8连续两个月的大幅下滑后,9月的募集情况有企稳的迹象。但从三季度整体来看,房地产信托三季度募集资金为1529.18亿元,环比减少27.50%,房地产信托业务短期内难以逆转颓势。

    展望四季度,喻智认为,四季度房地产信托表现或相对平稳。一方面,监管依旧严厉,房地产业务展业限制较多,而限制房地产业务的重点在于余额管控,因此不存在大幅增长的可能性。另一方面,信托公司在业绩上对房地产业务依旧有依赖。房地产业务是重点监管领域,但监管层只是明确对违规行为进行处罚和监管,并未全面禁止房地产业务。

    复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民说,当前,“房住不炒”等政策已将房地产信托的定位做了更清楚的界定。大量资金已无法透过房地产信托来操作,且房地产市场形势也不容房地产信托再如过去一般“泛滥”,因此,房地产信托业务难现往日景象,逐渐萎缩是可以预见的走势。

    阅读全文
  • 千亿阵营成员达20家 前9月房企业绩平稳增长

    10月份以来,房地产上市公司陆续公布9月份销售业绩。综合前9个月,在楼市严调控及长效机制逐步建立的背景下,房地产市场更趋理性,规模房企业绩增长平稳。

    中国指数研究院近日公布的9月房地产企业销售业绩数据显示,从销售额来看,1至9月份,房企销售额超过千亿的企业达20家,均值为2332.2亿元。其中5家企业超3000亿,碧桂园销售额高达5966亿元。从销售面积来看,1至9月销售面积超千万平方米的企业达12家,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,其中碧桂园销售面积最高为6292万平方米。

    今年三季度,重点监测房企销售业绩继续提升,不过增速有所回落。中指院数据显示,2019年1至9月,20家重点监测房企合计销售额达4.2万亿元,较去年同期增长13.4%;销售面积为3.0亿平方米,同比增长11.6%。

    “今年3月以来,政策预期改善带动重点城市成交回暖,房企积极调整营销节奏,加快项目推盘和周转速度,上半年重点监测企业销售业绩屡有突破。”中国指数研究院相关负责人分析指出,“进入三季度,企业整体推货力度不减,但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下,市场观望情绪浓厚,项目开盘去化不及以往”。三季度的数据显示,重点监测房企销售金额1.5万亿元,同比增长24.9%,增幅较去年同期收窄4.6个百分点。

    中指院方面分析认为,整体来看,三季度重点监测房企销售业绩保持增长,但在房地产调控和信贷监管从严的情形下,需求入市积极性减弱,企业销售业绩增速放缓。预计在冲刺全年销售业绩目标的压力下,四季度企业通过加大推货、适度降价抢收回款或将成为一种趋势。

    阅读全文
  • 规范住房租赁市场须完善信用体系

    日前,在全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动中,住房租赁中介机构代表现场宣读承诺书,100家有影响的住房租赁中介机构签署承诺,共同号召全行业守法经营、诚信服务。

    网民指出,全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民居住问题的重要渠道。住房租赁中介机构要用实际行动践行承诺,加强行业自律管理。同时相关部门应该完善信用体系建设,逐步建立房地产经纪机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。

    网民“伊一”表示,住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对稳定住房租赁关系发挥了重要作用。但发展的过程中也暴露出一些问题,如发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房等行业乱象,扰乱了市场秩序,严重侵害了群众利益。

    网民“秦虹”认为,租赁市场的发展离不开中介服务,中介队伍素质的高低,直接影响租赁市场的规范程度。对企业来讲,未来一方面要提高专业化水平,积累更多的经验和人才;另一方面还要用实际行动加强自律管理,杜绝“黑中介”现象复燃。

    破除行业陋习,是一个道阻且长的过程。网民“刘俊海”指出,除了企业自律管理,相关部门还要完善信用体系建设,逐步建立住房租赁中介机构信用档案管理平台,落实中介机构备案管理。定期发布住房租赁中介机构的信用档案、受理举报投诉及处理结果反馈。同时还要建立失信联合惩戒制度和多部门联动监管机制,加大对住房租赁中介机构的监督检查。

    网民“朱树英”建议,应完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质。

    阅读全文
  • 40家典型房企前9个月融资6130亿元 融资利率超10%已较常见

    抢夺“现金流”之战,不止于销售端的打折卖房,还有融资端的筹钱规模暗战。目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

    《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,2019年前9个月,40家典型房企总计融资6130亿元,相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,融资渠道继续紧缩,融资成本上行较为明显。

    同策研究院陈朦朦认为,虽然9月份房企融资金额有所回暖,但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

    房企融资需求强烈

    2019年9月份,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比上涨87.25%。

    另据监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资,单月融资额出现反弹,达到1646亿元,仅次于1月份;8月份、9月份在融资环境收紧的影响下,房企融资持续低迷,单月融资规模降至770亿元左右,处于年内低位。

    无独有偶,据《证券日报》记者观察,从上述40家典型房企年内融资波动来看,相对于月均680亿元至880亿元之间的水平而言,仅有3月份突破1000亿元,5月份和8月份均为融资低谷,月均融资额不足370亿元。

    比如,华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》,拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资,投资金额为40亿元人民币;金科股份在9月份进行了19笔银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占比9月份境内银行贷款融资总额超50%。

    “房企几乎把所有的融资工具都用了,但仍没达到预期。”有房企高管向记者表示,现在融资环境并不好,成本上升得也非常快,现如今,融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企业已经达到13%。更重要的是,融到的钱大部分都用来偿还旧债,并未用于拿地新增投资,不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。

    “三季度房企融资意愿强烈。一类是确实缺钱,没有钱拿地,如果借不到钱,就只能战略收缩;一类是融资到手后,等待地价降到合理范围,果断出手补仓,尤其是现在到四季度这个阶段。” 同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,对于企业来说,能融到钱就算不错了。

    融资成本明显上行

    筹到钱不易,找到便宜的钱更为不易。

    自2018年开始,融资能力已经成为房企竞争的关键因素。房地产融资分化显著,最高利率比最低利率之间的阶差竟高达15.4%。公司债利率波动非常大,其中有的企业利率能做到5%以下,但是以国企、央企、大型房企为主,但也有极个别的民营房企将融资成本控制在5%以内,比如龙湖集团。

    9月9日,龙湖集团成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价,最终发行收益率为4.064%,票息3.95%,实属近期市场罕有。据记者了解,此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录,亦是龙湖融资历史上的里程碑式交易。

    综合来看,万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本趋近于一条水平线,但更多扩张型中型房企融资成本多在10%以上。据同策监测数据来看,第三季度,公司债融资利率最高,尤其是美元债,融资利率8.95%以上的全部都是美元债,有3笔美元债融资利率在10%以上,从全年来看,融资利率超过15%的美元债券依然存在。

    另据《2019年三季度中国房地产市场总结与展望房企融资》显示,从单个企业的融资成本来看,今年前三季度,有55%的房企的发债成本较2018年全年下降,45%的房企融资成本较2018年全年上升,融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大,从而拉高了房企整体的发债成本,这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

    正如上述报告所示,2019年前三季度,房企境外发债的成本8.00%,较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月份到2019年7月份之间境外发债成本均在7.50%以上,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

    阅读全文
  • 地产反腐大幕拉开!多家房企高调反腐

    近日,美的置业发布了一则集团反腐公告,称包括区域公司副总、项目营销经理、置业顾问等在内的数名员工集体舞弊,利用职权牟利。目前,已有6人被当地公安机关采取刑事强制措施。

    地产反腐好戏不断。不久前,万达集团和复星集团刚刚出现反腐大案。今年以来,还有包括中粮置地、保利地产(600048,股吧)、融创等在内的多家房企刮起“反腐风暴”。

    营销团队集体舞弊美的置业高调反腐

    美的置业的公告称,审计风控中心接到举报并查实:

    原某区域公司副总经理代某,原某项目营销经理欧阳某某,串通下属置业顾问高某等5人利用销控操控房源,对外加价销售牟取非法利益超百万元;

    原某区域公司某城市公司总经理胡某某,任职涉案项目总经理期间,利用职务便利,要求营销经理为其操控房源,牟取非法利益,数额较大。

    美的置业称,以上违纪违法行为属营销团队集体舞弊与个人利用职权牟利的综合性案件,严重扰乱公司正常营销秩序,损害公司形象,性质恶劣,涉嫌犯罪。

    美的置业决定,对代某予以开除处理,并移交司法机关;对欧阳某某前期已做出开除处理决定,现一并移交司法机关;对置业顾问5人予以开除处理,并列入黑名单;对胡某某予以开除处理,并处经济负激励17万元。

    目前,代某、欧阳某某、胡某某以及3名置业顾问共6人已被当地公安机关采取刑事强制措施,其中主要责任人代某、欧阳某某目前已被司法机关依法批准逮捕。

    美的置业表示,集团审计风控中心再次重申,对于触碰公司管理红线的行为,将一查到底,绝不姑息,情节严重的移交司法机关。

    高速发展压力巨大内设“十条红线”多次反腐

    这并非美的置业首次向腐败“挥刀”。

    近年来,美的置业先后对多名触碰公司管理红线甚至触犯法律的员工予以开除处理,并或辅以经济处罚措施。

    仅2018年,美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起,其中达到刑事立案标准的5起,其他严重违纪案件4起;涉及查处的违纪违法人员共19人,追缴非法所得近500万元。

    今年2月和4月,美的置业先后两次发布反腐处理公告,对涉嫌集体舞弊的某区域公司某项目原销售负责人欧阳某某及置业顾问13人、涉嫌向供应商索贿的某区域公司原项目总监郭某等进行处理。

    据了解,美的置业内部设置了“十条红线”,首当其冲就是利用职务之便为个人或他人谋取不正当利益,此外还包括侵占公司财务、与供应商之间存在不正当经济往来等行为。

    过去几年,美的置业是复合增速最快的房企之一。此前披露的数据显示,美的置业合约销售额由2015年的111亿元增至2017年的507亿元,复合年增长率达到114%。2018年,登陆资本市场的美的置业实现合约销售金额790亿元,同比上升56%。

    不过高速发展之后,美的置业也面临更多管控压力,包括运营成本上涨。2019年半年报显示,上半年其销售及营销开支为10.45亿元,同比增长34%;行政开支为10.31亿元,同比增长52%。

    今年年初,美的置业将2019年的销售目标定为1000亿元,比此前公开的“2020年千亿计划”整整提前了一年。

    而最新公布的数据显示,2019年前9月,美的置业的合同销售金额约人民币708亿元,同比增长21.65%,但距离全年目标也还有近300亿元的距离。

    地产行业掀起反腐高潮,多家房企自曝“家丑”

    房企反腐并不鲜见。过去地产行业高速发展的时代,催生出无数财富神话,自然也暗藏无数贪腐行为。近年来,地产行业掀起反腐高潮,不少房企自曝“家丑”,以儆效尤。

    仅今年以来,就有包括中粮置地、保利、万达、复星等巨头在内的多家房企曝出高管腐败事件。基金君梳理如下:

    2019年1月,中粮置地成都总经理熊启中因严重违纪违法被双开,已被提起公诉,案件正在审理之中。

    2019年1月,雅居乐地产海南(楼盘)区域总裁简毓萍、广州(楼盘)区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪,均被开除解雇。

    2019年5月,朗诗绿色集团成都公司常务副总经理邓敏,因涉嫌经济犯罪被开除,并被司法机关采取逮捕强制措施。

    2019年5月,保利地产副总经理吴章焰被立案调查并采取留置措施。

    2019年6月,融创上海(楼盘)和无锡(楼盘)分公司发生贪腐事件,涉事资金或超亿元,已向公安部门报案。

    2019年8月,万达商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉(楼盘)区域原招商营运副总经理密某、黄冈(楼盘)万达广场原总经理付某、孝感(楼盘)万达广场原招商营运副总经理张某等4人向商户、供方及员工索贿,涉案金额近亿元,严重违反集团制度,涉嫌犯罪。万达已与上述4人解除劳动关系,并将其移交司法。

    2019年9月,复星旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其两名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者,获利近2亿元。3人已被移交相关司法部门。

    2019年10月,美的置业数名员工集体舞弊,以权谋私,目前已有6人被公安机关采取刑事强制措施。此前2月和4月,美的置业两次发布反腐公告。

    据易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进介绍,地产反腐案例主要有三类:一是从营销口进行查处,尤其在房源稀缺时,往往“一房难求”,即存在所谓的购房需要托关系等现象;二是对采购端进行查处,尤其涉及到建材等领域,部分管理层谋求私利,导致工程质量下降;三是对土地市场的管控,尤其拿地等方面会存在各类腐败机会。

    房地产行业的贪腐案例不在少数,而房企反腐从过去多采取“内部劝退”,到近年来越来越明朗化,甚至常常通报警方进行刑事处理。房企反腐风暴为何越刮越猛?

    有分析认为,在调控趋严的大背景下,房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”,房企利润空间进一步压缩,行业竞争日益精细化。因此,内部腐败不仅侵蚀着房企利润,甚至威胁到房企生存,反腐势在必行。不仅如此,房企还开始加强内控制度。近年来,万科、恒 大、龙湖等房企纷纷建立监察部门,制度反腐成为行业趋势。

    阅读全文
  • 中国人民银行宣布改革完善LPR形成机制 LPR是什么

    最近,“LPR”成了一个热门词。先是中国人民银行发布公告,宣布改革完善LPR形成机制,然后全国银行间同业拆借中心开始发布新的LPR,接着央行又发布公告,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

    什么是LPR?即贷款市场报价利率。从国际经验看,不少发达国家都曾建立起类似LPR的报价机制,作为金融机构贷款利率定价的参考,在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。2013年10月25日,我国的LPR集中报价和发布机制正式运行。LPR是由央行授权全国银行间同业拆借中心发布、由主要商业银行根据市场供求等因素报出的优质客户贷款利率,并由市场利率定价自律机制在央行的指导下负责监督和管理。

    我国原有的LPR多参考贷款基准利率进行报价,市场化程度不高,未能及时反映市场利率变动情况。改革后,各报价行在公开市场操作利率的基础上加点报价,市场化、灵活性特征将更加明显。其中,公开市场操作利率主要指中期借贷便利利率,中期借贷便利期限以1年期为主,反映了银行平均的边际资金成本,加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

    通过改革完善LPR形成机制,可以起到运用市场化改革办法推动降低贷款实际利率的效果。一方面,前期市场利率整体下行幅度较大,LPR形成机制完善后,将对市场利率的下降予以更多反映。另一方面,新的LPR市场化程度更高,银行难以再协同设定贷款利率的隐性下限,打破隐性下限可促使贷款利率下行。同时,各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。央行还将会同有关部门,综合采取多种措施,切实降低企业综合融资成本。

    个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善LPR形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。

    新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,央行宣布对个人住房贷款利率定价机制进行调整,其核心是将房贷利率定价基准由基准利率转换为LPR,使房贷利率更加市场化。调整前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整后,个人住房贷款的定价基准是LPR,即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率。与一般贷款不同的是,房贷利率实行“下限管理”——这其中有两个下限,一是央行确定的下限,即首套不低于LPR,二套不低于LPR加60个基点,二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上,各商业银行可以决定各自的加点幅度。该调整是坚守“房住不炒”定位特别是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的体现。

    阅读全文
  • 存量改造与资本未来 商业地产的下一个路口在哪里?

    城市的发展,少不了那些让人纸醉金迷的购物中心、一排排鳞次栉比的写字楼等,在享受城市商业繁荣带给人们便利的同时,也感受着它带来的变化。相较于监管趋严、逐步回归理性的住宅开发,市场对商业地产的包容度仍然较大,吸引众多开发商和投资者到来,开发商业地产项目变得炙手可热。

    近年来,对商业地产的开发也从过去传统单一的业态向大型综合体转变,整体行业正处于转型变革期。而国内一线城市居高不下的地价和稀缺的土地资源,使得土地竞争愈演愈烈,获取土地做增量开发的机会越来越少。

    跨入存量时代后,外资涌入、市场竞争激烈、同质化加剧的情形下,不得不使开发商重新思考商业地产的第二条出路——如何盘活手中资产?然而商业地产的发展之道并不唯一,在众多商业地产开发商新军突起、抢占市场分量的同时,存量改造是重要一环。最新的一起案例便是龙湖商业在上海的首个收并购改造项目——华泾天街项目开业,总体量达6.5万平方米。

    经过一年半时间的改造和升级,龙湖上海华泾天街的整体招商率与品牌同步开业率双双达到100%,此举也填补了上海徐汇南华泾区域高端商业的空白。

    对各个热门国家及城市在商业地产上的投资青睐,其核心永远都是回报。存量改造不仅能挖掘商业地产利润回报的新增长点,还能在一定程度上助力城市更新,形成更好的口碑市场。除了龙湖商业以外,港资恒隆集团花费了16亿翻新上海的两座商场及写字楼、世茂投资3亿元改造的上海世茂广场、银泰升级改造的in77街区式购物中心等等,此举种种均是开发商为了适应消费趋势变化,保持项目的竞争力。除了企业对自身存量资产的改造升级以外,轻重资产相结合的模式也不断受到开发商和投资者的追捧。伴随这一模式出现的还有外资频频入局,这也进一步加剧了存量开发战场的激烈性和复杂性。据世邦魏理仕发布数据显示,在海外资本的推动下,2018年中国商业地产大宗投资交易金额创下历史纪录,超过2600亿元,较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元,同比大幅增长68%。

    于今年一季度,国内大宗物业投资仍继续活跃,交易金额超过530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%,是自2016年以来创造单季。不论是在资金链上,还是在运营管理上,外资有着独特的优势。

    事实上,于两个月前,全球几大私募股权投资基金巨头之一的KKR与翰同资本成立了合资公司,称将对适合的北京、上海的老旧存量项目进行改造投资。最新一个动态是,上述双方搭建的投资平台已在上海外滩附近拿下了一宗地理位置绝佳的存量项目,其前身是福都商厦,项目建面逾16000多平方米,将打造城市综合体来辐射更多的业态。戴德梁行(微博)大中华区资本市场主管李志荣在最新的一份全球商业地产报告中表示,对于中长期投资者而言,基础设施完善、经济发展迅速,供应量较高的城市,比如上海和深圳,仍存在大量的投资机遇。

    在房企跃跃欲试的背景下,重塑商业地产的价值显得格外重要。被灌注成型的钢筋混凝土中,对商业地产的存量改造并没有唯一标准或途径,未来的形态也在不断探索中。

    阅读全文
  • 全国首套房贷平均利率连涨4个月

    10月11日,融360发布数据显示,今年9月,全国首套房贷款平均利率为5.51%,环比上涨了4BP,相当于相应期限LPR水平加了66个BP;二套房贷款平均利率为5.83%,环比上涨5BP,相当于加点98BP。全国房贷利率已经实现四月连涨。

    房贷利率上行趋势覆盖到了更多的城市。

    首套房方面,23个城市房贷利率水平本月有所上涨,9个城市维持上月水平,苏州、南京和太原3个城市的首套房贷利率水平有所下调。9月20日公布的5年期LPR水平与前值持平,这也意味着,按照房贷新政规则,日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

    一线城市中,除深圳与上月持平外,北上广三个地区的首套房贷款利率平均水平环比均有所上涨,其中上海地区环比上涨了4个BP;二线城市中,长沙、沈阳地区已经实现四连涨,杭州、佛山三连涨,重庆、哈尔滨、西安地区两月连涨。

    从城市来看,除了天津二套房贷款利率略低外,其他城市的整体房贷利率水平都已经高于新规下限。可以看到,低于新规下限的硬性条件带来了厦门、上海等部分城市房贷利率的上涨。不过,另一方面,郑州、宁波、乌鲁木齐等热门城市执行的房贷利率水平和新规并不冲突,但因为当地房贷政策和供需问题,也出现了较大幅度的上涨现象。

    根据国家统计局数据,8月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比持平,8月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。

    8月,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。

    8月,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。

    1-8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。

    阅读全文
  • 百家中介作出承诺:不发假房源信息 不违规收费

    针对住房租赁中群众反映强烈的突出问题,100家住房租赁中介机构近日向社会作出不发布虚假房源信息、不违规收费及恶意克扣押金、不暴力驱逐租客等九项承诺,并向全行业发出倡议。

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会近日在北京(楼盘)举办全国住房租赁中介机构“守法经营、诚信服务”公开承诺活动,100家有影响的住房租赁中介机构签署了承诺,号召引导全行业守法经营、诚信服务。

    全国住房租赁市场快速发展,越来越多的人通过租房解决居住问题,住房租赁已成为解决城镇居民尤其是新市民居住问题的重要渠道。住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业的发展,对改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程、稳定住房租赁关系等发挥了重要作用。

    阅读全文
  • 降准资金须严防跑冒滴漏

    进入今年第三季度最后一个月,全球市场下行风险不减,贸易环境依然严峻,中国经济下行压力犹存,要实现“六稳”,必须要有实实在在能够见效的动作。降准释放的资金要真正变成市场红利,除了各金融机构严格把控资金贷款方向,还需监管层加大监管力度,最大限度保证9000亿资金不走偏且不出现跑冒滴漏。

    9月16日,全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点政策正式落地,释放资金约8000亿元。此次降准是今年以来第三次降准,也是第二次全面降准。今年1月份,中国人民银行宣布全面降准1个百分点;5月份,中国人民银行决定对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。

    此次央行还将实施定向降准,即额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,定向降准释放资金将达1000亿元。

    央行发大招,符合市场预期。进入今年第三季度最后一个月,全球市场下行风险不减,贸易环境依然严峻,中国经济下行压力犹存,中国要实现稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期“六稳”,必须要有实实在在能够见效的动作。相关国际背景是,美联储今年7月底进行十年来的首次降息,引发全球一波降息潮,9月份美联储降息概率极大,而且降息极有可能是50个基点。

    全球市场已经形成风险联动且风场敏感的大系统。在此情势下,中国稳健的货币政策并未发生根本变化,也不会随着美国和其他国家“大水漫灌”,这就成为此轮降准的基本逻辑——既要因应全球货币政策的传导效应,更要考虑中国市场的基本面,还要维持稳健的货币政策。

    市场是个巨大的循环系统,长期和短期资金是整个循环系统的动能。无论是央企、外企或其他性质的巨无霸市场主体,还是中小微企业,都是这个循环系统的活跃因子。有资金支持,让资金活起来,维持一定的流动性,才能流水不腐、通则不痛。

    中国货币政策的基调一直是“稳健”,中央和央行释放的信号是绝不搞“大水漫灌”,这是由中国经济的基本面所决定的。一方面是供给侧结构性改革使然,既要解决存量矛盾(过剩产能和僵尸企业带来的呆账死账等),又要面对资金流向楼市、股市和其他虚拟经济的难题。另一方面,各类市场主体在融资上存在着不同待遇,民营企业尤其是中小微企业长期存在融资难、融资贵问题,如果这些市场主体缺乏资金支持,中国市场将失去底气和活力。

    过去多次降准都具有定向意味,但政策导向和市场选择存在博弈,一些金融机构在执行层面存在逐利思维。金融为实体经济服务不可能一蹴而就,解决中小微企业融资难、融资贵问题将是一项长期的任务。

    货币政策本是动态调整的过程,无论是美联储的加息或降息,还是中国货币政策工具的多手段运用,都不可能一招致效,而是要通过市场反应和传导,营造政策面所要达到的趋势和预期,有时这种趋势和预期还可能引发其他不确定影响。如美联储7月份降息并未带来美国股市上涨,反而引发美联储更大的动荡。经过这轮降息,美联储9月份降息预期加大,美国市场甚至会产生降息依赖。

    降准减轻了金融机构贷款成本,增加了资金量,理论上讲的确具有扩大资金流动性的作用,有助于解决实体经济的资金问题。譬如此轮降准,普遍降准释放的8000亿资金,对于年底之前的市场资金需求有一个良好预期,这段时间金融机构有足够的资金增加流动性。定向降准尤其是针对特定金融机构的降准,释放的1000亿资金如果精准流向中小微企业,的确是这些企业的福利。

    不管是普遍降准还是定向降准,释放的资金要真正变成市场红利,除了各金融机构严格把控资金贷款方向,还需监管层加大监管力度,运用多种政策措施和技术手段,最大限度保证9000亿资金不走偏且不出现跑冒滴漏。

    阅读全文
  • 乡村振兴战略中民宿该如何发展

    国内民宿近年来的迅速崛起既与市场需求的蓬勃发展密切相关,也与国家层面多维度的引导与支持分不开。从“五位一体、四个全面”的顶层战略设计,到2013年中央城镇化工作会议文件提出的“看得见山、望得见水、记得住乡愁”,都为乡村民宿的发展奠定了坚实基础。2018年8月《国家乡村振兴战略规划(2018~2022年)》和同年10月《关于促进乡村旅游转型升级发展行动方案(2018~2020)》等文件的出台,明确了乡村民宿战略意义和发展使命。今年的中央一号文件继续提出,“充分发挥乡村资源、生态和文化优势,发展适应城乡居民需要的休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务等产业”,为乡村民宿的深入发展提供了制度保障。

    把乡村作为“大舞台”

    民宿的精髓在于主客共建、共享。在体验经济背景下,对于民宿,游客希望获得的是借由这个特定空间衍生出的氛围、互动与收获。简单地说,“民宿”应该是“民的生活,宿的空间”“宿的形式,民的发展”。民宿应该是看上去很美、住起来很好、玩起来很嗨。

    强调“民的生活,宿的空间”是要充分发挥乡村性在民宿发展中的核心作用,突出乡村文化、乡村特色、乡村关系在民宿发展中的意义和价值,让民宿真正成为独具特色的住宿体验形式。“宿的形式,民的发展”主要是通过民宿这种住宿体验,不仅带动民宿主人的发展,而且要带动乡村就业、乡村经济、乡村社会、乡村能力的发展。

    作为依托于乡村的住宿体验形式,要对乡村的发展有客观的认识。一方面,要认识到乡村是一个整体,而不是可以挑挑拣拣的作品。乡村的振兴离不开建设小康社会、完善社会治理、重塑文化肌理、尊重乡村居民、提高造血机能和增强意识觉醒等,这些也是推动乡村民宿更加健康有序发展的需要。另一方面,乡村民宿不仅应该在带动乡村新业态发展和周边经济复兴方面发挥作用,还应该积极致力于吸引越来越多的城里人和原住民回归。只有这样,才有利于乡村在加强对外交流的过程中沉淀与传承优良传统,促进整个乡村社会的进化,把乡村作为一个“大舞台”,激活乡村的空间价值。

    民宿发展的困境

    民宿的“异军突起”对于盘活乡村文化和旅游资源作出了重要贡献。当下民宿发展仍面临诸多困境。

    一是,业内所称的“非标”管理与服务是民宿得以快速发展的重要原因,但也因为“非标”带来很多现实问题,一些时候成了民宿行业健康、可持续发展的掣肘。比如,旅游者隐私与安全、卫生以及成熟的配套供给等方面的保障问题。

    二是,不少民宿实际上走向了偏精品酒店的发展之路,失去了民宿自身应有的特色。发展民宿的初心就是充分利用网络的信息传播能力和共享经济思想,用闲置的资源解决现实的需求,借由市场蓬勃发展的新需求,让旧的资源焕发青春,而不是在乡村空间修建全新的精品酒店;共享经济理念在乡村社会的应用,应该是在新的需求和旧的供给之间架设桥梁,而不是在市场上增加跟旧的弱势供给存在替代性竞争关系的新供给。民宿也应该秉持共享的理念,以凸显乡村风光的原真性为核心,为强化游客的旅游原真性体验提供基础。

    三是,很多乡村民宿其实是从外部介入到乡村中的一个个“孤岛”,成了城市的“飞地”,一部分乡村民宿没有跟乡村振兴密切结合在一起。对于乡村发展而言,民宿不仅是为了满足人们对乡愁的寄托、对绿水青山的追求、对美好田园生活的向往,民宿更应该成为乡村旅游全域化的重要中介和平台。民宿要充分利用自身优势,带动乡村的物产、乡村的生活、乡村的文化持续发展。民宿也将带来乡村经济、社会和环境效益的综合提升、优化。

    民宿发展的方向、定位

    在乡村振兴的新命题下,可以从以下几个方面充分审视乡村的民宿发展。

    第一,民宿要看上去很优雅、住进去很舒服、走出去很丰满。从视觉上,民宿需直观且强烈地传达出艺术气息,要通过生动有趣的乡村文化来为民宿添彩,让民宿从生理的休息空间变为一种有温度、有故事、有情怀、有艺术的文化休闲空间。在房间配套的要素上,一定要注重品质化的塑造,让顾客切身体会到乡村带给人的放松感与舒适感。此外,还需要注重民宿内部和外部的协调。不仅是关起窗户、关起门之后民宿内部的“小世界”非常棒,还需兼顾打开窗户后外部世界的产品设计、活动安排丰满才行,要通过其他消费元素的支撑以及周边旅游产品的融合,满足消费者到周边“走一走、看一看”的休闲需要。

    第二,民宿需有“润物细无声”的持续发展。应该用内容生产来丰富和拓展民宿的深度和广度。市场上出现了很多“网红”民宿,短时间内引起了市场的广泛关注。但如果只有“网红”标签,而不去重视“标签”背后的意义以及具体的产品建设,就难以实现可持续发展。不能寄希望于“网红”民宿的轰动效应长期带动乡村振兴和乡村旅游,所以除了“网红”民宿,还需要有更多大众化的、平实的民宿做支撑。

    第三,民宿规模化与民宿乡村化要协调发展。受制于乡村的客观原因,要通过打造若干个民宿共同集聚的空间,以集聚效应带动民宿个体品牌的形成,然后通过连锁、加盟等方式来扩大区域范围,提升影响力和知名度,推进民宿的品牌化。之所以要乡村化发展,是因为作为以乡村为空间依托的住宿形态,民宿需要融入乡村的整体环境,实现反哺乡村的功能。民宿的乡村化发展不应该只重视外来旅游者,更需要关注地方乡村居民,要充分考虑到乡村居民对美好生活的向往,需要考虑到民宿以及民宿设施的“主客共享”,需要考虑到民宿的社会责任,考虑更多地利用乡村的供给来服务于民宿客人的消费需求。民宿的乡村化还需注意避免出现破坏乡村生态环境、损害乡村居民利益、资源和福利分配不均等问题。

    第四,民宿不应只是产品意义上的民宿,更应是平台意义上的民宿。民宿的发展大体可以分为功能的民宿、体验的民宿和平台的民宿。功能的民宿主要立足于异地、短时的住宿解决方案;体验的民宿则注重文化、主题、氛围的营造,重视主客之间的接触、交流、收获;平台的民宿则注重民宿在乡村旅游和乡村振兴中作为全域旅游产品组合与消费行为实现的中介和连接。民宿有条件成为串联游客在乡村停留期间的一系列消费行为的“枢纽”,通过民宿将周边乡村的供给和游客需求建立连接,包括食材与服务的本地化;有条件帮助建立起外来游客与本地居民之间(尤其是城市孩子与乡村孩子之间)的社会交流平台,以民宿切入把当地村民带入现代化进程。对于乡村发展而言,只是停留在挖掘游客来乡村民宿住宿期间的消费也是不够的,游客离开了乡村还持续购买乡村的供给,才是乡村发展的要紧之处。因此,民宿也应该是将游客吸引到乡村现场体验乡村物产的体验式购物平台,将民宿作为现场体验和离场购物转换的平台。

    全域旅游发展离不开文旅融合的新动能,离不开民宿发展的乡村空间;民宿发展离不开全域旅游发展的新定位,离不开文旅融合的深刻理解;文旅融合离不开全域旅游发展的新理念,离不开民宿发展的沉浸式体验。

    阅读全文
  • 楼市要毫不含糊地“控”,也要实事求是地“调”

    10月8日,国庆黄金周后的第一天,市场翘首期盼的新房贷政策落地。上海首套房贷利率4.65%的消息立即在网络上引发了楼市舆论震荡,按照8月20日央行公布的首套房贷利率不得低于LPR(贷款市场报价利率)水准,上海是在基准4.85%的水平上减去20个基点,虽然上海一些商业银行说4.65%是维持此前9.5折的利率优惠,但人们还是浮想联翩并认为,楼市调控是要松动了么?

    他们的逻辑是,因为,央行说首套房不得低于LPR水准,上海这是明摆着破了“规矩”。按以往情况,如果有一个人破了“规矩”,就会有第二个、第三个出现。

    的确,国庆假期后,房贷政策层面出现了一波调整小浪花。同一天的10月8日,扬州发布了一份《关于恢复住房公积金最高限额的通知》,扬州的公积金房贷最高限额从35万元恢复至50万元。

    从全国看,成都也公布,从11月 1日起,住房公积金用于买二手房,楼龄从20年延长至30年,并取消了此前规定的“异地中心转入本市的职工,须在本市连续正常缴存住房公积金6个月(含)以上”的限制。广州在此前的8月31日也放宽了公积金贷款期限,“一手现房”从20年放宽至30年。

    四五线城市的安徽宿州,10月8日,也出台了农业转移人口市民化住房政策,只要在主城区购买首套商品住房,就可以享受契税全额补贴。购房补贴的类似政策也出现在湖南常德市,该 市9日公开发布人才新政,对各类人才购房分别补贴3万~20万元不等。

    根据这些微调动作,按固有的思维和敏感,确实容易让人认为楼市又要放松调控,金融又要对楼市放水了,人们选择忘记了从今年初以来国家部委、中央会议都对房地产调控作出的多番表态,即在“房住不炒”的定位指引下,继续推进房地产长效管理机制建设“,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    对于房地产市场,虽然连年调控,但是,总的方向还是促进其健康和持续发展。政策在千变万化的经济和市场面前,也是力求在促进稳定发展的出发点上灵活应对。我们不赞成认为调控不是“左就是右”或者“唯房地产能救经济”的这种非黑即白的论调。中国的楼市从来都面对着复杂多变的外部环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,所以楼市发展和治理就不能用单线思维,楼市调控的功用,就是要在市场热和偏热、冷和偏冷等多种状态下相机行事。

    无论是上海首套房贷利率优惠,还是扬州、成都公积金贷款政策调整,以及宿州和常德的农民进城购房、人才购房免税、补贴,都是一种楼市调控的弹性表现,体现一城一策和有保有压的精神,这是中国这个大国的房地产调控的正常思维,也是应有之义。实际上,无论什么时候,首套自住房都应该被鼓励。首先,拥有自己的一套住房是国人的一个梦想,能更好地满足家庭的美好生活需求。其次,买房在促进社会稳定方面的正外部性,不会因高房价而改变,反而在上海这种高房价的一线城市,更需要通过相应的政策来舒缓高房价之下的买房压力,贷款利率对首套房的支持就是最好的选择。

    我们也看到,有些房价上涨势头坚挺的城市,调控极其严厉。我们发现,今年以来被购房游资盯上的价值高地城市苏州,房价的调控压力就很大,其房贷政策极其严厉,按新的房贷政策,苏州首套房贷款利率在LPR基准上加120个基点,二套房加150个基点。北京楼市房贷利率也很严,首套在LPR基准上加55个基点,即5.4%,二套房加105个基点,即5.9%。

    就目前楼市形势而言,在调控的政策和手段上,即要在“控”好的前提之下,加强“调”的灵活性,调节好广阔又复杂的全国房地产市场温度。更重要的一点是房地产的调控需要在规范企业行为、维护市场秩序上,发挥政府“守夜人”的更大作用,要持之以恒向实处发力、向严处用劲,如此而形成“良币驱逐劣币”的“胜势”和市场良好生态,让市场的每一个参与者都安心放心地双赢。

    阅读全文
  • 下半年9地出台住房租赁新规:增加供给 严打黑中介

    住房政策与人们生活息息相关,9月26日,住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示,要大力发展和培育住房租赁市场,落实各项支持政策,增加租赁住房有效供应,着力解决新市民等群体的住房问题。由此可见,住房租赁市场前景可期。

    据中新经纬客户端不完全统计,下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9地相继出台住房租赁新规,通过增加房源供给、规范市场管理等措施,促进住房租赁市场健康发展。

    此前,财政部、住建部公示首批财政支持住房租赁市场发展试点城市名单,北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入围。其中,北京、深圳、广州、合肥、南京、长春等6地在下半年均有新动作。

    多渠道增加租赁住房供给

    中新经纬客户端梳理发现,各地通过多渠道增加租赁住房供给,如南宁市鼓励出租闲置房源,深圳市、长春市等地制定具体的新增供地目标。

    7月1日,广州市印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,明确新增租赁住房包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房四种类型。房地产开发企业、村集体对于各自的新增租赁住房既可自主出租经营,也可与住房租赁企业等合作出租经营。这是广州市再次明确要加大增量的途径,进一步增加租赁住房供应。

    值得一提的是,此次“新增租赁住房”包括了“利用集体建设用地建设的租赁住房”,此类租赁住房有望大量增长。广州市作为首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,按照计划,至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

    8月30日,深圳市正式发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,指出多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

    9月2日,南宁市印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》,鼓励和规范个人出租闲置房源。支持有条件的居民出租房屋,允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。

    9月9日,长春市出台政策,计划2019—2021年新增租赁住房315万平方米。在3年试点期内,对政府指定租赁住房地块,采取“限自持、竞地价”土地出让方式,增加租赁住房用地供给。

    9月23日,合肥市发布五条创新探索住房租赁试点措施,在供给不足区域适量新建租赁住房,着力增加租赁房源供给。建立租赁用地项目库,房产、自规等部门联合办公、集中审批,符合一宗上市一宗,确保租赁用地尽快供应。

    易居(博客)(博客)研究院智库中心研究总监严跃进接受中新经纬客户端采访时指出,住房供给的增加,一方面说明相应房东和企业愿意提供房源,另一方面,可以缓解租赁市场的供求矛盾,对于防范房租价格过快上涨,有一定的积极作用。今后,在供给端增加的基础上,还会增加分配,使之更好地匹配市场需求。

     完善住房租赁税收政策

    为进一步优化纳税服务及住房租赁市场,深圳市和长春市出台新规,完善住房租赁税收政策。

    8月30日,深圳市房产税新规指出,将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策,扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房。

    长春市租房新政指出,至2025年底,通过住房租赁服务平台出租住房应缴纳的各项税收,减按综合征收税率0%征收。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。

    严跃进对中新经纬客户端指出,对于此类房产税征收的优惠政策,充分体现了当前在供给端的刺激力度,通过此类税收减征、免征等方式,有助于降低相关机构的租赁业务成本,同时也可以刺激更多机构参与租赁市场的发展,进而积极响应“多主体供给、多渠道保障”的政策导向。另外,此类税费成本的降低,也有助于相关企业合规经营,尤其是愿意把房源纳入到相关租赁平台上来,这样有助于促进企业经营业务规模化和规范化发展。

     “隔断房”被明确禁止

    同时,对于租赁房屋中的乱象,多地也做了进一步规定。对于住房租赁中的个人居住面积以及“隔断房”,珠海和北京有了明确规定。

    珠海市近日新规指出,出租人应当按照幢、层、套、间为单位出租住房,原住房的间是最小出租单位,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得单独出租;保证出租屋具备基本的生活和安全设施,套内空间面积应符合国家《住宅设计规范》的要求,提供的居住面积须达到人均建筑面积15平方米。

    7月8日,北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。规定不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米以及禁止违法群租,每个房间居住的人数不得超过2人。

    有业内人士指出,禁止群租房的规定,体现了租赁市场严格管控的导向。群租房在实际过程中受到很多低收入群体的认可,类似管控一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源。

    打击“黑中介”,强调网签备案

    同时,为不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心,9月19日,住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会指出,要通过专项整治,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时,加快长效机制建设。

    北京市住建委副主任李荣庆透露,北京开展“扫黑除恶”“黑中介”专项治理。将“黑中介”纳入扫黑除恶专项斗争,开通“12345”打击“黑中介”投诉举报专线,在全市张贴“扫黑除恶”“抵制违法群租”宣传海报,并对群众投诉较多、问题较集中的企业进行专案处理,涉及刑事犯罪及时移送公安部门。

    此前,南京市发布《关于住房租赁风险的提示》,提醒市民注意识别防范“黑中介”。房东在委托出租房屋以及房客在承租房屋时,要选择正规且市场信誉度好的住房租赁企业或房地产经纪机构,及时查看其营业执照及相关资质。

    值得一提的是,陕西省近日发布《住房租赁中介机构乱象相关问题整治实施方案》,要求坚决整治住房租赁中介机构乱象,纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题,坚决取缔一批“黑中介”。

    深圳市则结合“扫黑除恶”专项行动,严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金等违法违规行为。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务。

    同时,深圳市、珠海市推行租赁合同网上签约备案,以扩大租赁平台覆盖面,及时准确登记出租、承租人信息、租金和租赁期限等信息,强化租赁住房联动管理。对此,严跃进曾表示,备案的要求更多是针对中介机构,租赁合同备案实际上相当于纳入到了监管体系,可以防范各类违法违规的租赁行为出现。

    阅读全文
  • 房贷利率换锚 中国哪些城市房贷成本涨了?

    北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降;房贷利率之锚每月报价一次

    10月8日,个人房贷利率换锚首日,新京报记者在调查中获悉,北京、深圳、天津首套房贷成本微升,上海首套房贷成本微降。不过整体来看,四城首套、二套房贷利率与国庆前相比变化均甚微,上下变化幅度都没超过6个基点,“要不客户也没法适应。”银行贷款经理称。

    多家银行的贷款经理还提醒,房贷利率锚定的LPR(贷款市场报价利率)每月20日报价一次,申请人可获得的房贷利率不以递交材料日期利率为准,而是看银行录入系统或审批时间,快则一两天,慢则一个月。“比如20日前递交的,审批下来可能是20日后,就参照下一次报价了。”银行贷款经理说道。

    银行员工和业内人士均表示,短期内房贷利率会平稳过渡,长期看成本有可能下降。但“房住不炒”原则不变,投机空间相对更大的二套房,利率也被上浮更多点数以约束炒房。

    房贷利率换锚大事记

    8月17日 央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。

    8月20日LPR改革后首次报价,一年期为4.25%,五年期以上为4.85%。

    8月25日 央行公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

    9月20日 LPR改革后第二次报价,一年期为4.20%,五年期以上仍在4.85%。

    10月8日 个人房贷利率正式换锚。

    月供会增加多少?

    以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

    专家建议

    目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

    涨跌互现

    上海首套房贷成本微降 北京深圳升幅≤1基点

    房贷利率换锚首日,四城涨跌互现。

    北京地区建行、招行、北京银行多家银行贷款经理表示,当天开始执行的利率,是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)报价基础上,首套上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点,即首套房贷利率不低于5.4%,二套房贷利率不低于5.9%。与此前北京市场主流的首套房贷利率5.39%、二套房贷利率5.88%相比,分别微升了1个基点和2个基点。

    深圳和天津地区多银行的首套房贷利率都在LPR报价基础上上浮30个基点,二套上浮60个基点,即首套不低于5.15%,二套不低于5.45%。深圳一家建行支行的个贷经理介绍,此前该行执行首套房贷利率5.145%、二套房贷利率5.39%,国庆后申请,首套房、二套房利率分别上涨0.5个基点和6个基点。

    不同于上述三个城市,上海地区有银行首套房贷利率仍然“让利”。一位建行个贷经理称,当前执行房贷利率在9月20日LPR报价基础上减20个基点,二套房贷利率加60个基点。即首套房贷利率最低4.65%,比此前的4.655%(基准利率9.5折)降0.5个基点;二套房贷利率最低5.45%,比此前的5.39%增6个基点。

    多银行个贷经理告诉记者,每个申请者获得的贷款利率不一定相同,具体将根据个人征信、公积金缴存等情况决定。

    直观地看,以北京地区首套房贷为例,假设申请100万元贷款、25年(即300期)、以等额本息方式偿还,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元。二套房之前月供为6369.86元,新政下月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

    诸葛找房副总裁苑承建表示,新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。但整体对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。

    房贷利率难预估

    房贷利率之锚每月报价一次 银行审批时长影响最终利率

    不少银行都已经在10月8日将换锚后的个人住房贷款政策落地,如招行宣布,全国44家分行均已实现了个人贷款参照LPR为基准利率的投放,整体保持LPR转换前后利率定价平稳切换。在调查中,也有部分银行支行称还没有接到新的通知。

    值得一提的是,由于LPR每月20日报价一次,波动性大于此前基准利率,因此银行审批时长等因素会影响申请人最终获得利率。

    招商银行一位个贷经理告诉记者,假设本月20日前申请贷款,在20日之前获批,首套房贷利率执行5.4%,二套房执行5.9%。如果在20日之后获批,则利率无法预估,要看届时LPR最新报价。

    各行审批时长不一。北京银行一位个贷经理介绍,若申请纯商贷,审批需一周左右;组合贷(即公积金贷款加商贷)需要时间长一些,按先公积金后商贷的审批顺序,最长可能要一个月左右。建行上海一支行个贷经理称,该行审核组合贷一般需要一周。天津农商行员工介绍,从收集资料到批准最快两天,不顺利的话也可能要一个月,“比如客户一直不给提供资料,或者开发商预告登记还没出来都有可能延缓审批速度。”

    还有银行不以审批日期利率为准。建行深圳一支行个贷经理介绍,该行以查询申请人征信和录系统的时间为准,最快在申请人提交材料当天就进行。整个审批时间算下来,一般需要一星期左右。

    苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁分析称,由于LPR的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平量力而行。如每月到手收入为2万元的购房者,建议考虑将月供额度设置为1万元,不会影响到生活质量,且即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供也是可以接受的。

    陈嘉宁还建议选择混合贷。他提到,目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

    后市

    房贷利率波动不会太大 长期看房贷成本有可能下降

    未来房贷利率会怎么走?中原地产首席分析师张大伟分析称,从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然维持在过去两年的最低利率。2019年监管密集加强对房地产金融的风险把控,引导资金进入实体经济,在“房住不炒”原则下,市场平稳是主流,房贷利率波动不会大。

    从8月LPR改革以来两次报价也可看出,与个人房贷利率关联性更强的5年期以上LPR保持平稳。8月20日LPR形成机制改革后的首次报价显示,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。

    长期来看,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,若考虑到此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场继续降成本的导向,那么可以预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。若出现下行,那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等是有积极作用的。

    多位受访银行个贷经理表示,市场是动态的,不可控因素比较多,银行一方面会根据市场变化调整,如市场资金紧张时溢价就高,另一方面也会根据产品是否挣钱等因素决定。比如一般年末银行贷款额度减少,往往会抬高利率。还有的银行支行位于中关村等非居民区,房贷业务做的很少,如果分行给予支行自主定价权,支行可能上浮更多基点来平衡成本和收益。

    另外值得关注的是,此前有业内人士提出,由于首套房多是刚需,二套房相对存在一定投机空间,因此首套房、二套房贷利率在加点方面是否可能分化?张大伟对记者表示,趋势是都会降低,因为银行的整体资金成本都在降低,房贷利率不存在上涨的可能性,其中首套房利率降低会更明显。

    苑承建告诉新京报记者,现在针对首套房、二套房的利率加点已经是有区别的,二套房的加点更高。包括央行制定的利率加点下限也是有区别的,首套房是不低于相应期限贷款市场报价利率,二套房是要在相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

    阅读全文
更多

友情链接

热点[专题]

大话楼市

尼多伦多

房产图集

成交数据

社区活动

精彩视频

尼多伦多