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  • 东营市首个个体工商户、自由职业者 住房公积金缴存及使用管理办

       

    东公委发20183


    东营市个体工商户、自由职业者

    住房公积金缴存及使用管理办法(试行)

    第一章 总  则

    第一条  为进一步完善住房公积金管理,扩大住房公积金制度覆盖面,鼓励个体工商户、自由职业者自主缴存,根据《住房公积金管理条例》(2002年国务院令第350号)、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管〔2005〕5号)、《关于进一步扩大住房公积金制度受益范围的通知》(鲁建金字〔2017〕19号)等文件精神,结合我市实际,制定本办法。

    第二条  本办法适用于具有本市户籍或取得本市居住证,年满18周岁,男性未满60周岁、女性未满55周岁,在我市社保机构正常缴纳社会保险一年以上,自愿履行缴存住房公积金义务,遵守住房公积金管理规定的个体工商户、自由职业者。

    (一)个体工商户,是指在本市行政区域内的城镇办理工商登记,并领取营业执照的个体经营者。

    (二)自由职业者,是指不与任何单位或组织建立劳动合同关系,独立从事某种职业,以自己的成果或掌握的技能技术,采取转让或提供服务的方式获取稳定收入的人员。

    符合以上规定条件的人员可以缴存住房公积金。

        第三条  东营市住房公积金管理中心(以下简称市公积金中心)为本行政区域内缴存住房公积金的个体工商户、自由职业者设立托管专户,并在专户下开设个人住房公积金账户,实行集中管理。

    第四条  市公积金中心应委托一家归集受托银行对个体工商户、自由职业者缴存的住房公积金进行代扣代缴。

    第二章  缴存登记及账户设立

    第五条  个体工商户、自由职业者办理住房公积金缴存登记开户手续时应提供以下材料

    (一)《个体工商户营业执照》原件;

    (二)户口簿或居住证;

    (三)身份证原件;

    (四)银行卡原件;

    (五)连续正常缴纳一年以上的社会保险证明;

    (六)个体工商户、自由职业者住房公积金缴存使用协议》;

    (七)市公积金中心要求的其他证明材料。

    第六条  市公积金中心受理相关材料后,为符合条件的个体工商户、自由职业者开设个人住房公积金账户。

    第七条  职工从原单位离职后符合本办法第二条的,可选择自主缴存。个体工商户、自由职业者开户缴存后又与单位建立稳定劳动关系的,由单位代扣代缴,不再适用本办法。

    第三章  缴  存

    第八条  个体工商户、自由职业者的住房公积金缴存基数为其上一年度月平均纳税收入,缴存基数由个人申报,且不得低于市统计局公布的当年职工月最低工资标准,不得高于上一年度职工月平均工资的3倍。

    住房公积金缴存比例不得高于24%,不得低于10%。

    住房公积金缴存基数每年7月起可调整一次。一经确定,一个住房公积金年度内保持不变。

    第九条  个体工商户、自由职业者应按月足额缴存住房公积金,并于每月代扣日前,将每月应缴存的住房公积金足额存入缴存使用协议约定的银行账户,由市公积金中心代扣代缴。

    第十条个体工商户、自由职业者因代扣账户金额不足等原因造成连续3个月无法扣款的,市公积金中心将自动封存其个人住房公积金账户,并停止代扣代缴。个体工商户、自由职业者如申请继续缴存住房公积金,需向市公积金中心提出申请,并一次性补足所有欠缴金额。

        第十一条  个体工商户、自由职业者缴存的住房公积金自缴存至个人账户之日起按照国家规定的利率计息。

    第四章  使  用

    第十二条  个体工商户、自由职业者符合本市住房公积金提取政策规定的,可提取本人住房公积金账户内的存储余额。

    个体工商户、自由职业者在购买自住住房时,符合本市住房公积金贷款条件,可申请个人住房公积金贷款。

    第十三条  如遇政策调整,本办法与政策不一致的,以调整后的政策规定为准。

    第十四条  本办法由东营市住房公积金管理中心负责解释。

      第十五条  本办法自2018年6月30日起施行。

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  • 鸟类的国际机场!东营建立首个东方白鹳保护基地

    11月22日,主题为“守护东方白鹳,争做文明使者”的东营市野生动物宣传月暨黄河故道湿地节启动仪式在东营市河口区孤岛镇举行。

    仪式上胜利孤岛第一小学学生代表向全市发出了共同保护湿地的倡议,成立了“孤岛镇黄河故道湿地保护志愿服务队”和“孤岛第一小学东方白鹳爱鸟社志愿服务队”,建立了“河口区孤岛镇东方白鹳保护基地”并揭牌,新落成的“东方白鹳及湿地展厅”正式对外开放。

    据介绍,东方白鹳属大型涉禽,国家一级重点保护动物,世界濒危鸟类,喜欢在高处筑巢,对环境的要求十分苛刻,目前全球仅存3000只左右。2005年起东方白鹳首次在黄河三角洲国家级自然保护区繁殖成功,目前在东营繁殖已达150多对,其中扩散到保护区以外繁殖的已达57对。

    孤岛镇大力倡树生态文明理念,积极加强东方白鹳保护工作,境内种群数量不断增加,目前繁殖数量达15对,每年自然繁殖东方白鹳雏鸟40只左右,成为自然保护区以外最大的种群繁殖地,不仅为加大重点野生动物保护和教育提供了样板,也为开展人工筑巢招引、扩大繁殖种群提供了条件。10月25日,东方白鹳荣摘“市鸟”桂冠,更加突显了东营“中国东方白鹳之乡”的生态特色,标志着东方白鹳保护迈上了新的台阶,在东营市生态保护和发展史上具有重要的里程碑意义。

    每年的11月是“全国野生动物宣传月”,湿地作为我市突出的生态优势,是各种野生动物赖以生存和栖息的重要场所。近年来,全市上下坚持高效生态的发展路子,积极发挥湿地和野生动物资源优势,大力恢复和提高生态功能,全面构筑生态系统,湿地总面积已达687万亩,占山东省湿地总面积的1/4。全市陆生野生动物423种,其中鸟类384种,包括东方白鹳、丹顶鹤、大鸨等国家一级保护野生动物12种,大天鹅、小天鹅等国家二级保护野生动物51种;兽类25种;两栖、爬行类动物14种。在全球9条候鸟迁徙路线中,我市横跨东北亚内陆和环西太平洋2条迁徙路线,是候鸟迁徙的咽喉要道,被誉为“鸟类的国际机场”。去年10月我市荣获全球首批“国际湿地城市”称号。

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  • 免费办理!东营12月1日起正式实施电动车登记挂牌

    ?近日,山东省公安厅、山东省市场监督管理局、山东省工业和信息化厅、山东省财政厅四部门联合下文,2019年12月1日起,我省将正式实施电动车登记挂牌,全面加强我省电动自行车交通安全管理。

    根据文件要求,我省电动车登记挂牌工作,对获得CCC认证证书的电动自行车,按照新标准查验脚踏功能、外形尺寸、整车质量以及CCC认证证书、车辆来历证明等信息,符合条件的,办理注册登记,核发电动自行车号牌。

    对2019年4月15日之前购买的符合旧国标的电动自行车,经查验具备脚踏骑行功能,外形尺寸、整车质量等符合标准,车辆来历证明、合格证明等符合条件的,予以注册登记,核发电动自行车号牌。

    对于不符合以上两种情况的电动二轮车(电动摩托车除外),实行备案登记,发放临时号牌。临时号牌实施过渡期管理,有效期至2022年12月31日。过渡期满后,不得上道路行驶。

    根据文件要求,我省对在用电动自行车实施集中登记挂牌,自2019年12月1日至2020年5月31日进行集中登记挂牌。2020年6月1日起不再办理未获得CCC认证证书的电动自行车登记挂牌业务,未悬挂电动自行车号牌或临时号牌的,不得上道路行驶。自8月26日开始,我省已实施3个月的电动自行车登记挂牌试点工作,并广泛征求社会意见。

    全省各级公安机关将广泛设立登记服务站点,规范办理登记业务,大力推行“就近办、便捷办”。并积极会同市场监管部门推动本地销售网点实行电动自行车“带牌销售”,为群众办理电动自行车登记提供便利。

    同时,电动自行车实行免费登记挂牌,号牌制作费用由同级财政承担。采取加装芯片等智能化技术手段的,也不得收取群众任何费用。全省各地将严格按照上述规定执行,严禁借机以任何形式增加群众负担,严禁借机搭车收费、变相收费、乱收费。

    根据文件要求,我省各级公安机关将加大电动自行车整治力度,加大警力投入,严管通行秩序,严查无牌车辆,严处违法行为。定期组织电动自行车交通秩序专项整治,开展集中统一行动,严查电动自行车无牌、逆行、闯红灯、超速行驶等交通违法行为,切实保护人民群众生命财产安全。同时,积极探索应用电子监控、人脸识别等技术手段开展非现场执法曝光,第一时间让当事人认识到自身违法行为,让其他群众受到警示,督促电动自行车骑行人规范骑行行为、文明守法出行,鼓励骑行电动自行车时佩戴头盔。

    同时,完善交通设施,科学分配路权,优化交通组织,规范路口秩序,合理设置非机动车专用进口道、非机动车信号灯和机非隔离护栏,保障电动自行车安全、顺畅、便捷出行。有条件的地方可采取加装芯片等智能化技术管理电动自行车。

    根据文件要求,我省各级市场监管、工业和信息化、公安部门将建立联合工作机制,相互通报发现的违规生产、销售企业信息,必要时开展联合执法。同时,广泛宣传电动自行车新标准以及生产、销售、使用违标车辆的危害及后果,警示生产、销售企业不生产、不销售违标电动自行车,引导群众不购买、不使用违标车辆,安全使用达标车辆,努力营造电动自行车新标准贯彻执行良好氛围。

    各级市场监管部门将加强对电动自行车生产企业的监督管理,加大对电动自行车生产、销售环节的监督检查力度,严厉查处违法生产、销售不符合新标准、未获得CCC认证的电动自行车等行为。

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  • 关注!东营城区路口出现的白色框框是什么

    ?近日,我市中心城区的多个路口施划了一种新的交通标线,在路口中间划了个白色大框框,你知道这是做什么的吗?

    实际上,这是东营交警为了改善目前路口行人和非机动混行现状,实现“人非分离”而采取的一种新措施,通过在交叉口增设非机动车专用通道的方式,既能保障非机动车和行人通行安全,又能够提高道路整体通行效率。

    随着城区交通压力日益加大,路口经常出现非机动车与机动车混行、非机动车借用斑马线通行等情况,存在较大交通安全隐患。为此,东营交警引入全新的设计理念,通过在交叉口内部增加非机动车专用通道的方式,实现“人非分离,各行其道”,保障行人过街和非机动车过街的通行安全。

    如何实现“人非分离”?据介绍,通过调整路口斑马线的宽度,在斑马线前增设非机动车专用道,行人通行走斑马线、非机动车通行走非机动车专用道,以此实现“人非分离”,保障行人与非机动车慢行通行安全。

    在交叉口内部增设虚实线,引导左转的非机动车二次过街的同时,允许部分非机动车在交叉口内部左转。当交叉口信号灯为左转直行一起放行时,非机动车需采用二次过街的交通方式通行,不允许穿越框线区域;当交叉口信号灯为直行左转分开放行时,非机动车可采用一次过街的交通方式,穿越交叉口内虚实线区域左转通行。注意,非机动车要遵循右侧通行原则,任何时候都不可以逆行。

    目前,我市已对东三路与淮河路、郑州路与淮河路、东三路与大渡河路等多处交叉口进行施工改造,改造路口已基本实现“人非分离”。

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  • 点赞!东营12家餐饮企业购买20吨“爱心菜” 帮扶利津一困境家庭

    网易房产东营11月18日讯:(编辑 小张)

    11月13日,由于新一轮冷空气来袭,东营市民开始感受到了冬天的寒意。就在这个冬日里,在西城太行山路鼎立兄弟拉面门前出现了一个感人的场景:东营12家餐饮企业购买了20多吨“爱心菜”,精准帮扶利津县的一个困境家庭。






    ▲东营餐饮企业购买“爱心菜”,精准帮扶利津一困境家庭

    当天上午9:00时许,家住利津街道后十四村、身患白血病的王爱婷和他的丈夫,从他家的菜园出发,驾驶着装满20150公斤新鲜蔬菜(包括:大白菜15000公斤、萝卜2500公斤,包菜1500公斤,芹菜1150公斤)的轻卡,来到西城太行山路鼎立兄弟拉面门前。鼎力兄弟拉面、金海渔港、尚食塘、沂蒙小镇、凯悦餐饮、名厨山里菜、徽香缘、净雅粥店、福大餐饮、小贝壳酒店、廷梅孤岛大盘鸡、青岛印象(开海海鲜)等东营12家餐饮企业,前来购买了这些新鲜蔬菜,他们积极履行社会责任,践行社会主义价值观,发扬团结互助、精准帮扶的关爱精神。


    ▲购买“爱心菜”的东营餐饮企业名单




    ▲部分东营餐饮从业者,与王爱婷夫妇合影

    那么,这个帮扶活动是如何发起的呢?利津王爱婷的家庭状况是咋样的?带着这两个问题就,记者采访了这次帮扶活动的发起人之一——鼎立兄弟拉面总经理林贵宝。

    鼎立兄弟拉面总经理林贵宝告诉记者:“要说这次爱心帮扶活动,还要从10月30日晚上说起。”

    原来,10月30日晚上,平安保险业务员宋贝贝女士到鼎立兄弟拉面店里吃晚餐时,见到该店总经理林贵宝,问他能不能买点“爱心菜”帮扶一下家住利津街道后十四村、身患白血病的王爱婷这个家庭。

    林贵宝通过了解得知,利津街道后十四村的王爱婷家庭,是利津县志愿者协会多年持续关爱的因病致贫的困境家庭。王爱婷2014年身患白血病,唯一的女儿是脑瘫痪儿童,在东营市特殊学校进行康复治疗,因经济特别紧张,王爱婷无力进行良好的治疗,只能依靠基本的化疗和口服药来维持着生命,王爱婷的爱人由于身心交瘁,过度劳累,腰、腿损伤,也干不了重活。但自强不息的夫妻俩不等不靠,拖着病弱的身子,忍着病痛坚持种植大棚西瓜和蔬菜来增加点收入,维持这个岌岌可危的家!

    林贵宝知道王爱婷的家庭境况后,他于10月31日先后联系了君子践行餐饮爱心团队和福大餐饮总经理刘军平,商量买菜帮扶这个家庭。



    ▲鼎立兄弟拉面总经理林贵宝、福大餐饮总经理刘军平、金海鱼港总经理房团结,一起开车前往王爱婷的菜地,实际了解蔬菜种植情况(马兴乾 拍摄)

    11月2日,林贵宝和福大餐饮总经理刘军平、及金海鱼港总经理房团结,一起开车前往王爱婷的菜地,实际了解她家蔬菜种植的情况。他们回东营后,纷纷从微信群里发布有关王爱婷的家庭状况的信息,号召君子践行餐饮爱心团队的广大餐饮企业纷纷伸出援手,救助这个不幸的家庭。

    最后报名购买“爱心菜”的共有12家餐饮企业。于是11月13日上午,出现了:东营12家餐饮企业购买20多吨“爱心菜”,精准帮扶利津县的一个困境家庭的感人场面。

    “我们这次购买‘爱心菜’的初衷,就是用自己的力量帮助需要帮助的人”金海鱼港餐饮店总经理房团结说。

    “我们君子践行餐饮爱心团队,经常做公益爱心活动,帮助一些需要帮助的人,当得知利津县这个菜农家庭条件困难,于是我们就通过购买‘爱心菜’的方式帮扶她”福大餐饮总经理刘军平说。



    ▲身患白血病的王爱婷女士的近照(拍摄于11月15日,马兴乾 拍摄)

    对于本次东营12家餐饮企业购买20多吨“爱心菜”的事, 身患白血病的王爱婷告诉记者:“非常感谢君子践行餐饮爱心团队的东营餐饮企业的好心人,帮我卖了这么多菜,帮俺这个家解决了燃眉之急,帮俺走出暂时的困境,谢谢大家,谢谢大家!”

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  • @东营人 物业服务不到位,业主该怎么办?

    物业服务不到位,业主该怎么办?

    物业服务的好坏直接影响着业主居住体验和生活质量。近日,有市民拨打12345政务服务热线,反映自己居住的小区物业服务不到位,咨询该如何更换的问题。记者就此采访了市物业管理协会相关负责人。

    按照《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和我市相关政策要求,开发项目预售前要先通过招投标方式确定物业管理单位。目前大多数楼盘项目开盘前,开发商已经和物业服务公司签订了前期物业服务合同,该合同对所有购买本项目的业主具有约束力。前期物业服务合同有效期至业主召开首次业主大会选举业主委员会,重新选聘确定物业服务公司时终止。

    更换物业服务企业,须由业主委员会负责组织召开业主大会。如果业主大会决定另行选聘物业服务企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。业主委员会可以采取公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业。招标完成后,中标候选人名单向全体业主公示,由业主大会最终确定中标人。在新物业公司招标过程中,必须要保证广大业主的知情权。

    市物业管理协会提醒大家,购房时要事先了解本项目的物业服务企业,选择拥有好物业服务企业管理的楼盘,就可以未雨绸缪、防患于未然。现实生活中,当业主和物业服务企业发生物业纠纷时,双方应先心平气和地进行沟通,协商解决;或申请街道办事处、社区进行协调,而不应该简单地对物业服务企业一换了之。当前实行的社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业四位一体、多方联动、共建共享、共治共享的管理模式,为化解物业服务行业中出现的各类矛盾问题提供了有效解决渠道。

    服务进行时

    市民来电:我计划在东营城区开出租车,咨询如何办理出租车服务监督卡。

    市交通运输局回复:考取出租车上岗证后会统一配发该卡,具体需要咨询顺通驾校,电话为7761666。

    市民来电:我在邮储银行办理了住房商业贷款,贷款合同中写了我与对象两人的名字,现在离婚了想办房产证,须将贷款合同上对象的名字取消,银行告知系统无法更改,请帮助落实有无其他方法可以变更贷款合同。

    邮储银行回复:经核实,当时该客户贷款属于夫妻双方共同借款,银行根据夫妻双方的收入和还款能力评估和发放贷款。目前,若将贷款人变更为一个人,还款能力与之前评估的水平将不一致,因此无法直接为客户变更贷款人。建议客户提前结清贷款,然后再办理房产证。

    便民知识库

    家里水龙头放出来的自来水为什么发白?

    自来水在输送过程中需要加压,由于水中溶解有空气,当水压增高时,空气在水中溶解度增大,当打开水龙头时压力减小,溶解在水中的空气会迅速释放,形成密集而细小的气泡,看上去“白色乳浊”,但静置数秒气泡会自然消失,这是一种正常的物理现象,居民可以放心饮用。

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  • 东营失业金标准再次上调 每月可多领191元

    据了解,根据失业金标准与最低工资标准挂钩联动机制,自2019年11月起,我市上调失业保险金标准,由当地最低工资标准的70%提高到80%。按我市现行最低工资标准1910元/月调整后,我市失业保险金标准由原来每月1337元调整为1528元,增加191元。

    据人社局工作人员介绍,现在失业金的申请已经实现全程网办,符合条件的失业人员,可通过两种方式办理,人社局网上服务大厅和“东营智慧人社”APP办理失业金申请。

    想通过人社局网上服务大厅办理的市民可打开东营市人力资源和社会保障局网站,进入网上服务大厅(网址:http://218.58.211.172:8888/hsp/logonDialog.jsp),注册登录个人账号后,选择公共就业——失业支付申请,按提示上传身份证正反面,提交即可完成申请。外地户口人员还需上传房产证、购房合同或租赁证,若无以上资料,可到户籍所在地发放失业金。

    选择通过“东营智慧人社”APP办理手机端下载“东营智慧人社”APP,注册登录个人账号后,选择人社——就业业务——失业支付申请,按提示上传身份证正反面,提交即可完成申请。外地户口人员还需上传房产证、购房合同或租赁证,若无以上资料,可到户籍所在地发放失业金。

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  • @东营人 我市提高城乡低保和特困人员救助供养标准

    近日,记者从市民政局获悉,我市城乡低保、特困人员救助供养标准再次提高。城市低保标准由每人每月600元提高到620元,农村低保标准由每人每年4800元提高到5400元。新的标准从10月1日起实施。

    特困人员救助供养标准:一是基本生活标准。我市按照城乡低保标准的1.5倍执行。城市特困人员由每人每月900元提高到930元,农村特困人员由每人每年7200元提高到8100元。二是照料护理标准。自理、半自理和完全不能自理特困人员按照上年度最低工资标准的1/10、1/6、1/3确定。按照我市上年度最低工资标准为22920元计算,自理、半自理和完全不能自理特困人员每人每年2292元、3820元、7640元。标准提高后,城乡低保标准达到上年度城乡居民人均消费支出的25.7%和40.7%,标准之比缩小到1.38:1。

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  • @东营人 11月1日起,住房公积金提取范围有变化

    近日,市住房公积金管理中心公布《市公积金中心2019年1至9月份住房公积金业务运行情况报告》,1至9月份,我市新增缴存单位541个,新增缴存职工20305人,归集住房公积金21.84亿元,完成全年计划的80.89%,比去年同期增长11.42%。截至2019年9月底,全市累计归集住房公积金203.6亿元,期末归集余额73.41亿元。

    ??报告显示,今年1至9月份,我市5.26万名职工提取住房公积金15.23亿元,完成全年计划的80.14%,比去年同期增长0.91%,累计提取住房公积金118.85亿元,资金使用率94.68%。为2403户职工家庭发放公积金贷款6.66亿元,完成全年计划的95.17%,比去年同期下降27.41%,累计向6.29万户家庭发放住房公积金贷款130.18亿元,期末贷款余额62.58亿元,贷款逾期率为0.016‰。风险控制良好。

    ??今年以来,市住房公积金管理中心紧紧围绕年初目标任务,狠抓工作落实,积极担当作为,不断扩大公积金制度覆盖面,住房公积金业务不断简化,提高资金使用效率,各项业务指标均超额完成计划进度,住房公积金业务运行保持稳定健康发展态势。

    ??11月1日起,根据此前东营市住房公积金管理中心公布的《关于规范住房公积金提取范围的通知》,我市住房公积金提取不再包括大病提取、低保提取、特困提取、遇重大突发事件造成家庭生活困难提取、物业费提取及住宅维修资金提取。新的提取范围包含职工购买、建造、翻建、大修自住住房的;离休、退休的;完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;与单位终止劳动关系且不再继续缴存的;出境定居的;偿还购房贷款本息的;无房职工租房自住的;职工死亡或被宣告死亡的。

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  • 东营市直公租房采用综合评分方式 详细评分标准出炉

    近日,记者从市住房和城乡建设管理局了解到,为完善市直公共租赁住房轮候配租机制,优化保障性住房资源配置,确保配租工作公正、公平、公开,更好解决市直相关群体的住房困难问题,市住房和城乡建设管理局依据住房城乡建设部《公共租赁住房管理办法》(住房和城乡建设部第11号令),制定了《市直公共租赁住房评分轮候配租规则》,主要内容包含综合评分因素、配租顺序确定和租赁手续办理。本规则自2019年11月10日起施行,有效期至2024年11月9日。

    据了解,市直公租房的保障对象共有四类。包括户籍在申报区域内的城市中等偏下收入家庭、低收入家庭、最低生活保障家庭;户籍和工作单位在申报区域内的新就业职工;调入本申报区域工作的国家工作人员;在本申报区域内居住并稳定就业的外来务工人员。

    实施轮候配租时,应采用综合评分方式,确定轮候配租顺序。综合评分因素。家庭人均年收入占35分;申请人夫妻平均年龄占25分;家庭人口数量占25分;家庭人均现住房建筑面积占15分。轮候配租对象的综合评分为上述各项因素得分之和。

    轮候配租对象综合评分按下列因素计算:家庭人均年收入,占35分。其中:低保家庭35分;低收入家庭(家庭人均年收入低于上年度城镇人均可支配收入80%)30分;中等偏下收入家庭(家庭人均年收入低于上年度城镇人均可支配收入)25分;新就业职工、调入国家工作人员、外来务工人员15分。申请人夫妻平均年龄(精确到天),占25分。其中:60岁以上25分;不足60岁的,计分公式为:25分×[夫妻平均年龄天数-(60岁×365天)。家庭人口数量,占25分。其中:1人户10分;2人户15分;3人户20分;4人户(含)以上25分。家庭人均现住房建筑面积,占15分。计分公式为:15分×(15平方米-人均住房建筑面积)-15平方米。

    按照有关规定,对残疾人家庭给予相应加分。残疾一级加10分,残疾二级加9分,残疾三级加8分,残疾四级加7分;对享受国家定期抚恤补助的优抚对象加5分。家庭残疾人员多于1人,或具备多个加分项的,可以累积加分。

    轮候加分项。已登记为轮候配租对象的保障家庭,轮候期内每年加5分,可按天计分。计分公式为:5分×(登记为轮候配租对象天数-365天)。轮候配租对象的综合评分为上述各项因素得分之和。轮候配租对象的配租顺序,按综合评分结果(精确到小数点后8位)由高到低排序确定。如综合评分出现相同分值,则按申请人年龄(精确到天)大小确定轮候配租顺序。

    配租顺序确定。按综合评分由高到低排序确定,如综合评分出现相同分值,则按申请人年龄大小确定轮候配租顺序。按照轮候顺序,依次组织符合保障条件家庭选房配租。选房配租应当遵循下列规则:家庭人口2人及2人以上的,可以选择二居室户型,也可以选择一居室户型;家庭人口1人的,只可以选择一居室户型。

    租赁手续办理。按规定与出租人或其委托的运营管理机构签订租赁合同,办理房屋租赁手续。轮候配租对象选房后,应按规定与出租人或其委托的运营管理机构签订租赁合同,办理房屋租赁手续。不按通知要求选房或选房后弃租的,5年内不再受理其市直公租房保障申请。

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  • 广饶:关于稳定住房价格的答复意见

    关于对《关于进一步稳定住房价格的建议》的答复意见

    顾秀玲委员:

    您提出的“关于进一步稳定住房价格的建议”的提案收悉。现答复如下:

    房地产业是我县国民经济的重要支柱产业,住房价格一直是社会普遍关注的问题,住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善,影响金融安全和社会稳定,结合县住房和城乡建设局、县自然资源局职责,主要做好以下几个方面的工作:

    一、合理控制市场投放,把控土地供给

    当前,我县房地产市场仍然处于供大于求的阶段,合理控制土地和住房供应,正确处理“度”和“量”的关系,把握好房地产项目规划建设的审批节奏,保持房地产开发规模与有效需求同步增长。建立商品房住宅用地供应与商品房去库存挂钩机制,结合去库存周期,适时调整供应时点、结构、供应规模及供应区域,把握好商品房住宅用地供应节奏。严格执行供后动态监管,执行出让合同管理,对未履行出让合同行为的,严格追究违约责任。

    二、规范商品住房价格销售行为,完善住房市场体系

    发挥部门职能作用,确保各级出台的房地产调控政策落地。加强房地产开发全过程的联动监管,通过“双随机、一公开”等方式,进一步加大检查力度,对在售楼盘不定期开展巡查,规范我县房地产开发经营行为。加强商品住房价格监控,商品房销售实行一房一价售房明码标价制度,要求房地产开发企业在其售房场所显著位置公示商品房明码标价表,标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准等内容,禁止虚假标价,销售过程要严格按照申报备案价格表进行销售,不得随意提高销售价格。

    三、健全城镇住房保障体系,满足城镇中低收入群体住房需求

    2019年,县住房和城乡建设局联合县自然资源局等五部门联合出台了《2019年广饶县住房租赁货币补贴有关政策标准的通知》、《2019年公共租赁住房政策标准》,把住房租赁补贴保障范围扩大到城镇中等偏下收入住房困难家庭,新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。同时加强相关部门间的协调配合,加大对申请家庭的核查力度,做到信息资源共享。建立轮候制度,将租赁补贴跟实物配租多措并举,做到应保尽保。

    四、围绕促销减库,促进住房消费

    2019年,我县房地产的重点仍是降库存,着力引导房地产企业创新开展楼市推介,运用电视、行业刊物、门户网站等媒介进行广泛宣传,创新营销思路和手段,增强市场导向意识。积极探索存量房源的“以租代售”行为,积极协调落实差别化住房信贷、住房公积金贷款政策,优化住房金融服务,支持住房合理消费。

    感谢您对政府工作的关心和支持。

    广饶县住房和城乡建设局

    广饶县自然资源局

    2019年8月14日

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  • 东营社会保障领域推行八项惠企举措 提升为企业办事效率

    日前,记者从市人力资源和社会保障局获悉,为贯彻落实国家及省市关于支持企业高质量发展的决策部署,充分发挥人力资源社会保障的职能作用,助推我市经济结构转型升级,在全市社会保障领域实施“两降两稳、两缓两扩”八项惠企措施。

    据介绍,落实社会保险“降率”政策,减轻企业负担。深入贯彻《东营市人民政府办公室关于印发东营市降低社会保险费率工作方案的通知》精神,加大政策宣传,强化督促落实,推进“降率”政策全域覆盖、无缝覆盖,确保企业特别是小微企业缴费负担有实质性下降,全面释放政策红利,全力推动降低费率政策落地生根。

    落实社会保险“降基”政策,确保企业及个人双受益。自2019年1月起,以上年度省全口径城镇单位就业人员平均工资为依据,调整2019年度社会保险缴费基数,每月最高不超过16345元,每月最低不低于3270元。采取“分类确定、超高核减”的调整办法,依申请核定部分企业特别是部分小微企业、劳动密集型企业的社会保险缴费基数,进一步减轻企业和个人缴费负担。灵活就业人员可在16345元至3270元之间选择,不定档、自由选,满足不同群体多元化需求。

    严格自行集中清缴,稳定社会保险征收。严格执行国家、省规定,维持企业职工基本养老保险、失业保险、工伤保险征收渠道不变。按照“总体上不增加企业负担”的要求,在保持现有社会保险征收政策不变的基础上,严禁对企业历史欠缴社会保险费进行集中清缴,不采取任何增加企业实际负担的做法。

    实施失业保险返还政策,稳定企业岗位。加大失业保险援企稳岗工作力度,对上年度未裁员或裁员率低于本统筹地区或山东省城镇登记失业率(以高值为基准)的参保企业,按上年度单位及其职工缴纳失业保险费的50%返还;对面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,按上年度6个月的企业及其职工缴纳社会保险费的50%返还。进一步明确返还政策申报条件,细化工作服务流程,分类落实返还社保补贴,确保企业岗位稳定。

    实施社会保险暂缓缴纳政策,助力企业接续发展。对连续3个月以上无力支付职工最低工资或无法正常生产经营3个月以上、仅为职工发放生活费的企业,积极实施社会保险缓缴政策,签订暂缓缴纳社会保险费协议,缓缴期间免收滞纳金、职工正常享受社会保险待遇。缓缴期间,职工需结清个人账户的,可以由企业单独为其足额缴纳社会保险费。企业暂无力承担的,可先由职工个人按单位标准缴纳社会保险费,享受相应社会保险待遇。

    完善社会保险延缓缴纳政策,帮助企业渡过难关。进一步完善社会保险延缴政策,对非因不可抗力造成生产经营困难的企业,可通过与社会保险经办机构签订抵押合同(或者质押合同)、延期缴费协议办理社会保险费延缴。职工在延缴期间享受相应社会保险待遇。

    扩大工伤保险覆盖范围,保障特殊行业企业经营秩序。探索完善工伤保险制度,将家政、快递业、环卫业、家庭农场等新业态从业人员纳入工伤保险保障范围。严格贯彻落实“先参保再开工”工作机制,将建筑、铁路、公路、水利、机场等行业中流动就业的农民工按建设项目纳入参保范围,不断扩大工伤保险覆盖范围,保障广大企业和一线劳动者的合法权益。

    扩大“一次办好”服务范围,提升为企办事效率。强力推进社保业务一体化建设,按照“通办为原则、不通办为例外”的要求,进一步完善全市企业社会保险“网上缴”、退休资格“网上传”、养老待遇“网上查”、工伤申报“网上走”、工伤费用“网上结”等便民措施,全面优化办事流程,压缩办理时限,让更多企业办事线上“一网通办”、线下“一窗通办”、现场“一次办好”,进一步提高服务效率,促进企业成功转型、高质量发展。

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  • 看过来!东营最新封路公告 请注意绕行

    G220宋王路口至滨州交界处自2019年10月5日起封闭施工,为期一个月,中小型车辆可绕行滨利路!给您造成的不便,敬请谅解!

    此外,下面这些事你也要知道!

    免收7座及以下小型客车通行费

    所有免费高速公路都实行不发卡抬杆放行。免费通行时间:10月1日0时到10月7日24时。免费通行的计费时间点,按照车辆驶出高速时间点。免收通行费时间以车辆驶离高速公路出口收费车道的时间为准。普通公路则以车辆通过收费站收费车道的时间为准。换言之,收费期间上高速公路,免费期间下高速公路,不会被收费。反过来,免费期间上高速,收费期间下高速,就要收费。

    长途客车和旅游客车凌晨2时至5时停止运行或者接驳运输

    危险品运输限制!国庆假期期间禁止载运爆炸物品。易燃易爆化学物品以及剧毒、放射性等危险物品的机动车通行高速公路,限制时间为:9月30日22:00至10月8日6:00。禁行区域为:山东省境内高速公路

    10月1、2、3日出行高峰和6、7日返程高峰,东营境内高速公路所有收费站禁止四轴及以上货车驶入高速公路。

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  • 油田住房公积金办理再出新政 职工可网上自助办理

    9月8日,记者在采访时了解到,日起,油田将推出“不见面”办理公积金业务新模式,即租房、离退休等4种公积金提取业务均可网上自助办理,实现了办理公积金业务“零资料、不跑腿、不见面、7×24小时”均可网上办公,公积金提取时间也由过去的一个月提速到即时到账。

    办理公积金提取可实现即时到账

    据介绍,早在2018年时油田就推出了直通办理,在全油田共设立了14个服务网点,同时打破了区域和时间限制,简化审批流程,取消提供资料复印件,实行公积金业务的通提通贷通查,职工可以随意选择任何一个服务网点办理,不受地域限制,不仅不再需要跑多个部门办理,还变“多次跑”为“跑一次”,同时实行双休日办理、双休日预约模式,解决了员工上班时间没空办、休息时间没处办的问题。

    在如今的公积金办理新模式下,进入胜利油田住房公积金主页(http://10.66.150.29/)后,登录个人网上服务大厅,申请完毕后即可完成个人住房公积金的提取,不仅不用再“往返跑”,公积金到账的时间也变成了即时到账。据了解,该办理模式推出3天已办理业务近5000笔,累计发放公积金1300多万元。

    另外,值得注意的是,目前员工购买自住房和偿还购房贷款本息等业务仍需线下办理。

    办理公积金业务提供材料与手续大为简化

    住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金,具有保障性和互助性,属于职工个人所有,由住房公积金管理中心管理运作,并依据《住房公积金管理条例》规定提取使用。

    如今,油田职工在提取公积金时,需提供的材料为:个人身份证、提取人“胜利一卡通”、互助提取提供亲属关系证明,职工确因个人原因不能亲自到场的委托他人代办的,须提供当事人业务办理委托书与双方身份证原件。

    个人办理时,职工到服务网点办结即可实现即时到账,由单位代办的,职工到单位公积金管理部门申请后,单位到服务网点办结即可。办理按月还贷提取的,职工到服务网点审核通过后每月初就可将资金由公积金账户划至借款人还款账户中。

    据介绍,住房公积金贷款的申报材料为:借款人及共同借款人身份证、户籍证明、婚姻证明、借款人及共同借款人信用报告(一个月内)。个人办理住房公积金贷款时,借款人到服务网点进行咨询、申请办理公积金贷款、开具查询函后,即可完成服务网点系统录入、复核工作,随后公积金管理室完成审批,借款人可直接到委托银行签订借款合同。当由单位代办时,借款人需先到缴存单位咨询、申请办理公积金贷款,随后借款人到服务网点开具查询函,缴存单位录入后,提交所属服务网点,服务网点完成业务复核后,公积金管理室将完成审批,借款人到受委托银行签订借款合同即可。

    另据了解,按照最新政策,油田住房公积金提取条件为:购买自住住房(包括直属亲属购房)、偿还购房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、缴纳物业费采暖费、退休、与单位终止劳动关系且至少封存六个月以上、死亡或被宣告死亡、出境定居、职工享受城镇最低生活保障。

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  • 大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重

    大咖汇聚·煮酒论剑

    健康中国·我们在行动

    ——大健康产业·新实体经济女性发展论坛

    暨巾帼珈人联盟启动仪式 隆重召开

    八月三十号,大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式在东营隆重召开,作为健康行业的一大盛典,消息一出立即成为各方关注的焦点。

    早在2016年,国家就提出“健康中国2030”行动,开始将“健康中国”提升至战略地位,习总书记更是提出:“没有全民健康,就没有全面小康”的重要论断。根据《“健康中国2030”规划纲要》要求,“普及健康生活、优化健康服务、完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业”,健康产业正将迎来前所未有的发展机遇期。未来15年乃至更长一段时期,养生保健的概念将逐步渗透进人们——尤其是女性的生活,大健康产业将成为投资新热门。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    论坛现场

    此次论坛由东营市投资促进局办公室主任纪清主任,东营区妇联主席刚宪珍主席,上海敬元资本董事长、上海遥珈生物科技有限公司投资合伙人周晓宇先生,上海遥佳生物科技有限公司投资合伙人陈斌先生,山东富力房地产有限公司总经理李昊宇先生,希望共享集团董事长付科华先生,原宏泰基金合伙人、德诺资本合伙人李彦先生,原阿里巴巴产品专家、杭州开麦信息科技有限公司创始CEO汪宣日先生,原网易全国市场运营总监、杭州易有料科技有限公司创始CEO代洋先生,中国新商会联盟主席、天下众筹平台创始人王雷先生,上海遥佳生物科技有限公司创始CEO付长标先生等领导和各领域精英莅临会议,鼎力支持。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    嘉宾签到入场

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    东营区妇联主席刚宪珍主席为论坛致辞

    落实全民健康战略,全方位关爱女性发展

    瑶珈品牌依托于上海遥佳生物科技有限公司,创立于2017年,创立之初即获上海敬元资本投资支持,并与上海中医药大学、山东中医药大学及国药集团达成战略合作,共同进行瑶方瑶浴、瑶医文化的相关研究开发工作,以黄贤英千年妇科瑶浴古方为核心,配合专业产后修复及女性养生项目,志在为中国女性提供全方位、原生态的养生调理体验,开创全系女性健康管理平台。

    至今瑶珈品牌已创立近两年,旗下拥有瑶珈产后养生馆及瑶珈女子养生会所两大连锁加盟项目,以生命有养、生活有爱、万物兴荣、生生不息的品牌理念,打造女性修养身心的第三别院。自成立以来,瑶珈以关爱妇女儿童健康为己任,专注专业之余长期投身公益,多次在女性公益、儿童救助项目中荣获爱心企业奖、公益贡献奖等奖项,收获了社会各界的赞誉和妇联的全力支持。希望瑶珈能够不忘初心,坚守自身的社会责任,日后为女性健康发展做出更大的贡献。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    原网易全国市场运营总监、杭州易有料科技有限公司创始CEO代洋先生发表演讲

    看懂女性市场消费那些事儿,引领女性经济新风向

    随着女性社会地位的日益提高、收入水平的逐步提升以及女性独立意识的日渐觉醒,独立女性的消费水平也随之水涨船高;同时,家庭日用品支出、母婴用品消费、女性商品消费……女性普遍作为一个家庭日常消费“把关人”的作用同样不可小觑。不管是家庭主妇还是独立女性,当代中国女性日益明显的共同点是:她们越来越懂得爱自己,并且越来越重视如何投资自己。在阿里、腾讯、京东等各大互联网领军企业争先反哺线下、抢占新实体风口的当下,这群占据85%以上线下消费绝对比例的女性消费群体值得所有创业者的关注。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    原宏泰基金合伙人、德诺资本合伙人李彦先生分享研究报告

    分析健康市场,抢占潜力蓝海

    在快节奏、高压力的社会现状下,繁重的生活、工作和不科学的生活方式成为大众健康的最大桎梏,随着时代的发展,人们也开始愈发重视自身健康,健康消费支出占据可支配收入的比重呈逐年增高趋势。不可否认,中国人民健康意识的转变和提高,是健康产业发展强有力的助推器。中国健康产业属于新兴产业,据世界卫生组织数据显示,中国人均健康支出不及美国的20%,在世界人均健康支出上的排名也较为落后,当下,我国医疗和医疗用品占据着健康市场百分之95以上的份额,产业结构严重失衡,其它细分产业仍然处在待开发状态,存在巨大的提升开发空间,可以说,大健康将是继IT行业后又一潜力巨大的行业。抢占商机,占据风口,弥补健康服务业的缺口,创造利润点成为大咖们畅谈的焦点。

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    原阿里巴巴产品专家、杭州开麦信息科技有限公司创始CEO汪宣日先生解析经营之道

    大健康环境下的互联网思维与新实体经济的碰撞

    怎样顺应历史潮流,在大健康环境下新实体经济如何高歌猛进?从阿里巴巴、腾讯等电商巨头积极布局线下,争夺女性资源,革新传统电商完成线上、线下的布局中,我们不难借鉴分析出,互联网思维和新实体经济的融合与革新是未来大健康行业的发展趋势。“魔力”门店经营公式给予新实体经济发展一种全新的运营思维模式。随着AI和大数据的发展和运用,该运营方法在整合运用各大平台推广、塑造品牌、抢占消费者资源上拥有巨大优势,同时通过线下产品的品质、性价比的优化留住客户,形成线上推广,线下服务的商业模式。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    上海遥佳生物科技有限公司创始CEO付长标先生分享创业心得

    开拓女性健康市场,帮扶女性创业

    拥有丰富创业经验、当前专注女性康养行业的付长标董事长,志在通过瑶珈养生馆为中国女性打造修养身心的第三别院,塑造中国专业女性健康养生管理平台。服务女性、造福女性的初心,让他的创业道路得道多助。十年创业,不忘初心。秉持着付长标董事长一以贯之的利他精神,瑶珈品牌以振兴中医药发展、传承和发扬民族文化、保障女性健康为己任,希望打造一个温暖的品牌,让每个女人收获健康和美丽,让每个创业者收获价值和成功。为此,瑶珈积极布局线下实体门店,随着二轮融资的成功,瑶珈走上了一条发展快车道,在区域合伙人模式下,展开全面招商,迄今为止,已布局上百家门店,瑶珈品牌将被逐渐打造成女子养生知名品牌。如果说最好的结局是未完待续,那么最好的状态一定是在路上;创业,瑶珈永远在路上。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    瑶珈区域分公司签约授权仪式

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    加盟商优秀代表史丽娜女士发表感言

    合作共赢,展望未来

    论坛隆重举办区域分公司授权仪式。未来,大健康产业是个前景广阔的行业,呵护女性健康是一件伟大而又艰巨的使命。瑶珈是一家潜力无限的企业,他博大、包容万象的胸襟,利她为她的责任感,长久以来收获了加盟商满满的信任。区域分公司授权仪式上,加盟瑶珈的商家络绎不绝。瑶珈的发展壮大,离不开加盟商的支持;加盟商的蓬勃发展,也离不开总部的扶持。总部和加盟商就犹如一枚硬币的两面,看似迥然对立,但实则紧密相连、互为一体;相互促进、彼此成就。在创业的道路上,欢迎各位区域分公司创始人成为我们前行的同路人。

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    中国新商会联盟主席、天下众筹平台创始人王雷先生解析共享经济商业模式

    付长标先生分享瑶珈区域分公司模式

    近两年,代表“新技术、新产业、新业态、新模式”的“四新经济”从学界走向市场,成为业内备受瞩目的话题,并随之引申出“独角兽”、“中国存托凭证(CDR)”、“共享经济”等系列热词,引发市场的广泛讨论:一个行业的发展前景与优势,很大程度上取决于它的的转型程度。在当今如此繁荣的互联网时代,共享经济无处不在,共享已成为这个时代的主流生活方式和消费模式,它不知不觉渗透到人们生活的方方面面。共享门店也由此应运而生,完美结合线上线下一体化的新零售、共享经济等理念。【共享门店】实际上就是——将店铺拥有者的店铺场地、设备等进行共享,发起人通过众投多店主或合伙人方式0投入开店,将场地设备和技术进行共享(店主可使用其进行经营,但无决策权)。简而言之,就是把你的店共享出去,让更多人通过你的店来赚钱。扶持更多人创业,共享共赢,低门槛、低风险、市场潜力大。正是先进共享模式的平台加上高大尚的优质产品,市场发展前景十分可期,才使得共享门店获得投资方、创业者的亲睐。瑶珈区域分公司模式正是受到这一模式的启发,采用股份合作、多名股东共同参与的新模式,提升服务质量、转变服务理念、落地区域分公司,加快业务拓展速度。通过区域分公司发起人发动自身资源,寻找其他合伙人成为门店股东,共同筹措资金落地瑶珈门店,享受营业净利润分红及各项专属权益。店内股东融投资人、消费者、业务员为一体,能够有效拉动店内业务,快速实现资金回流。

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    巾帼珈人联盟启动仪式

    关爱女性,汇聚资源

    瑶珈经过两年的发展,现已拥有加盟商116家,珈人荟会员近10万人。而他们中的绝大多数,都是巾帼不让须眉的女性朋友。女性,在当今社会中,正扮演着越来越重要的角色。她们是妻子、是母亲,更是独立的新时代女性,是自立自强的创业者。为促进女性创业,打造促进健康交流的平台,瑶珈特组织成立巾帼珈人联盟。这不仅是一个组织,更是一个温暖的大家庭;不仅是一个联盟,更是一个精英女性社交平台。资源共享,精英汇聚,瑶珈志在为广大女性打通交流的渠道,共同为女性发展创造更美好的未来。关爱女性,关爱健康,愿所有珈人以巾帼佳人联盟为平台,共同携手,助力女性发展!

    大健康产业·新实体经济女性发展论坛暨巾帼珈人联盟启动仪式隆重召开

    本次论坛圆满落幕

    民众的健康关系到社会进步、国家强盛,是国家和社会所广泛关注的民生问题,改革开放以来,中国经济发展稳中求进,社会面貌焕然一新,民众生活日益提高,但其背后的健康隐患也凸现出来,目前,我国70%的人处于亚健康状态,根据研究结果,未来10年,患病人数仍将逐步攀升,养生保健已经成为当前社会不可忽视的问题。天降大任于斯人,解决国人健康问题的妙方,寻找大健康环境下的下一个风口是不可回避、亟待解决的核心话题。

    让我们共同在大健康发展的环境背景下,积极响应国家号召,传承中医药文化,构建女性健康生态圈。爱护女性、呵护女性,帮扶女性创业再就业,承担起社会责任。积流成河,只要我们携手,顺应时代潮流,积极革新发展运营模式,未来是我们的未来。祝贺大健康产业·新实体经济发展论坛的举办圆满成功。

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    精彩时刻

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  • 赵志远:聚焦重点突破 做好"六稳"工作 切实保障经济稳健运行

    7月26日,市委副书记、市长赵志远主持召开经济运行情况通报会,向各民主党派、工商联、无党派人士通报全市上半年经济运行情况,分析经济运行形势,介绍下半年工作措施,并征求意见建议。市委常委、统战部长聂建军,市政协副主席、市工商联主席生钦勇,市政协副主席、民革市委主委张义泉,市政协副主席、九三学社市委主委刘志坚,市直有关部门负责同志出席会议。

    市发改委代表市政府通报了上半年全市经济运行情况。各民主党派、工商联负责人和无党派人士代表先后发言,充分肯定了上半年全市经济工作取得的成绩,并围绕企业科技创新、数字经济发展、瞪羚企业培育、油地深度融合、黄河和湿地文化打造、普通高中教育均衡发展、智慧政务建设等方面,提出意见建议。

    在听取大家发言后,赵志远指出,各民主党派、工商联负责人和无党派人士代表深入基层调研,问题找得准,提出的意见建议好,将积极采纳吸收,落实到工作中去。今年以来,全市各级各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实市委六届四次全会确定的奋斗目标和战略举措,勠力同心,综合施策,精准发力,主要指标稳中有进,主导产业平稳发展,项目建设扎实推进,全市经济实现平稳运行。面对经济下行压力,通过加快企业重整、上市挂牌、设立基金等破解金融难,通过特色产业做强做优、优势产业发展壮大、未来产业快速起步破解转型难,通过加快高速公路、高铁、港口、机场等基础设施建设破解交通难,通过坚决打好三大攻坚战破解底线难,全市广大干部群众精神状态好、工作干劲足,经济社会发展呈现出结构在优化、动力在增强、环境在改善的良好趋势。

    赵志远强调,我市正处在爬坡过坎、转型升级的关键时期,经济运行面临一些困难问题,全市上下要辩证看待,进一步统一思想,坚定信心,紧紧围绕市委六届四次全会精神,按照年初全市经济工作会议的部署要求,聚焦重点突破,全力做好“六稳”工作,切实保障经济稳健运行。一是着力在项目建设上攻坚突破,落实重大项目调度推进机制,加快项目“拿地即开工”等改革,推动项目快落地、早见效。二是着力在“双招双引”上攻坚突破,深入实施三年行动计划,精准开展招引工作。三是着力在产业转型上攻坚突破,突出抓好石化产业、橡胶轮胎等传统产业转型升级,大力实施高成长型中小企业培育计划,尽快取得突破。四是着力在服务企业上攻坚突破,认真落实减税降费等政策措施,用好政府解决企业难题直通车制度,帮助企业解决实际问题。五是着力在财政增收上攻坚突破,深入挖潜,培植新的增长点。

    赵志远强调,做好今年的工作,离不开各民主党派、工商联、无党派人士的大力支持。希望大家积极履行参政议政、民主监督职责,围绕推动发展、围绕和谐稳定、围绕凝聚共识多作贡献。市政府将一如既往地支持各民主党派、工商联、无党派人士发挥作用,为大家参政议政创造良好条件。

    聂建军指出,当前全市经济处在转型发展的关键时期,希望各民主党派、工商联、无党派人士进一步提高政治站位,聚焦中心工作,积极参政议政,不断加强自身建设,为实现新时代东营发展的目标定位作出更大贡献。(记者:文/李成?图/于中平)

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  • 东营市入海排污口现场排查工作全面启动

    根据生态环境部部署安排,进驻我市的250余名排查组工作人员已在东营环渤海海岸线一线展开作业,对我市排污口一一进行排查,目前,排查工作进展顺利、有序推进。

    据了解,此次排查组主要对我市河口区、垦利区、广饶县、黄河三角洲农业高新技术产业示范区、东营经济技术开发区、东营港经济开发区、自然保护区等7个县区海岸一线展开排查。

    我市及相关县区积极提供服务、技术等保障,成立了六个保障组,与排查人员一起按照“三下五处二”的要求,徒步到达APP指定的各个点位。排查人员不惧高温酷暑与地势复杂,无论是杂草丛生的沟渠还是蚊虫滋生的芦苇荡,以高度认真负责的态度做到“有口皆查、应查尽查”,利用快速检测包对COD、氨氮、总磷、PH等指标进行现场监测,为下一步渤海综合整治奠定基础

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  • 赵志远:推进高中学校高质量发展 努力办好人民满意的教育

    7月22日,市委副书记、市长赵志远先后来到市胜利三中、市一中、市胜利一中、市二中,调研普通高中教育工作。副市长刘美华,市直有关部门负责同志参加调研。

    赵志远指出,美好生活从美好教育开始。各级各部门要深入学习贯彻习近平总书记关于教育的重要论述,坚持教育优先发展,坚持以人民为中心发展教育,推进教育公平,推动全市高中学校高质量发展。一要加强学校规划布局。遵循城市化发展规律和教育规律,围绕群众所思所盼,加强教育需求前瞻性研究,制定完善教育发展规划,进一步优化高中教育资源配置和结构布局。深化教育管理体制机制改革,促进区域高中教育均衡发展,最大程度满足学生享受优质教育资源的需求。二要提高教育教学质量。全面贯彻党的教育方针,落实立德树人根本任务,着力发展素质教育。充分发挥名校示范带动作用,支持名校扩大规模、率先发展,所有学校都要提高办学质量,办成人民群众更加满意的教育。加强学校综合管理,充分挖掘教师、学生和学校潜力,推动学校特色发展。强化各级财政保障,加大学校基础设施投入,积极改善办学条件。三要强化教师队伍建设。支持学校自主开展教师招聘工作,改善教师队伍结构。加强教育教学研究、师德师风建设、教师专业培训,依法保障和改善教师各方面待遇,调动和激发广大教师的工作积极性。

    每到一处,赵志远认真听取学校发展情况的汇报,实地查看学校教学楼、宿舍楼、体育场、食堂等基础设施,详细了解学校校园环境、师资配备、教育教学等方面情况,协调解决学校发展中遇到的困难和问题。

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  • 东营上半年天气总结出炉 最高气温破三项纪录

    2019年上半年(1月1日至6月30日),我市平均气温偏高,降水偏少且时空分布不均,其间5月1日至6月30日,全市大部时段晴热少雨,平均气温24.0℃,较常年偏高1.6℃,列历史同期纪录次高值,高温日数12天,列1966年以来历史同期次多值,降水量47.2毫米,较常年同期偏少逾六成,列1966年以来历史同期最少值,平均降水日数有10天,列1973年以来次少值。受高温少雨天气影响,辖区内部分农田出现旱象,气象干旱持续发展。

    最高气温破三项纪录

    东营市上半年各月降水量(mm)分布情况。

    上半年全市平均降水量91.2毫米,较常年偏少47%,列2001年以来历史同期最少值,其间降水时空分布不均,除4月降水量较常年偏多外,其他月份均较常年偏少,其中5月降水量仅有7.1毫米,较常年偏少86%,平均降水日数有3天,均列历史同期次少值。上半年一日最大降水量23.0毫米,列历史同期第三位少值,平均降水日数25天,较常年偏少4天。

    东营市上半年各月平均气温(℃)分布情况。

    上半年全市平均气温12.0℃,较常年偏高1.5℃,其间除4月平均气温接近常年略偏低外,其他月份均较常年偏高,其中3月平均气温偏高3℃以上,列历史同期次高值,5月平均气温偏高2℃以上,列历史同期第四位高值。上半年≥35℃的高温日数有12天,较常年同期偏多5天,极端最高气温38.3℃,出现在5月23日。

    旱情调查及其影响

    据各区县自动土壤水分站监测数据分析,目前全市监测点20cm深土壤相对湿度平均值为61%,前期未浇灌地块逐旬土壤相对湿度值总体呈下降趋势,20cm深土壤相对湿度值一般在40%至62%之间,部分地块达中旱,而浇灌条件较好地块土壤墒情适宜。

    据全市农业气象业务人员实地测墒调查,受前期降水量分布不均等影响,目前各地墒情状况分布不一,受旱区域20cm深土壤相对湿度一般在40%至50%之间,重旱区域一般集中在浇灌条件较差的乡镇地区,部分地段干土层可至10厘米以上。

    气象部门表示,将严密监视旱情的发生发展,加强旱情的预警预报,及时启动抗旱应急响应,同时提高天气预报的准确率和时效性,坚持抗旱防涝并举,防范旱涝急转。

    未来天气气候预测及影响

    预计17日夜间至18日白天:多云,23℃~32℃,东南风转东风3~4级,各沿海海区5~6级。7月18日夜间至7月19日白天:多云,23℃~32℃,东风转东南风3~4级,各沿海海区5~6级。19日夜间至20日白天:多云,24℃~34℃,东南风转东风3~4级,各沿海海区5~6级。7月将再现35℃以上的高温热浪天气,有短时雷阵雨过程,但对改善墒情和缓解旱情作用有限,气象干旱将持续发展。

    今年雨季较常年偏晚,预计8月底到9月初结束,受降水时空分布不均等影响,夏伏旱和盛夏期雨涝均有可能发生。全市主汛期逐月气候预测如下:7月平均气温27.0~28.0℃,较常年略偏高;降水量140~170毫米,较常年偏多1~2成。8月平均气温26.0~27.0℃,较常年略偏高;降水量120~150毫米,较常年偏多1~2成。9月平均气温21.5~22.5℃,较常年略偏高;降水量40~60毫米,较常年偏多1~2成。

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  • 油田新组建8个社会化服务协调中心(站) 主要职能有这些

    日前,经油田领导班子会研究,为构建以融入地方、服务居民为核心的企业办社会职能分离移交后协调运营机制,油田决定撤销原有的社区管理中心,调整管理中心体制后,共统筹组建8个社会化服务协调中心(站)。据介绍,协调中心(站)的主要职能是协调政府、联系居民、监督服务。

    采访中记者了解到,自7月10日起胜利石油管理局有限公司胜中管理中心、胜东管理中心、胜南管理中心、胜北管理中心、河口管理中心、仙河管理中心、滨州管理中心、临盘管理中心与龙口基地中心的编制被正式撤销。与此同时,按照一地一机构的原则,油田重新组建了胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心、东城社会化服务协调中心、河口社会化服务协调中心、港区社会化服务协调中心、垦利社会化服务协调中心、滨州社会化服务协调中心、临盘社会化服务协调站与龙口社会化服务协调站。

    其中,西城社会化服务协调中心主要对接东营市东营区政府及其相关接收单位;东城社会化服务协调中心对接东营经济技术开发区管委会及其相关接收单位;河口社会化服务协调中心对接东营市河口区政府及其相关接收单位;港区社会化服务协调中心对接东营港经济开发区管委会及其相关接收单位;垦利社会化服务协调中心对接东营市垦利区政府及其相关接收单位;滨州社会化服务协调中心主要对接滨州市滨城区、博兴县,淄博市高青县政府及其相关接收单位;临盘社会化服务协调站主要对接德州市临邑县政府及其相关接收单位;龙口社会化服务协调站对接烟台市龙口市政府及其相关接收单位。

    由于西城社会化服务协调中心工作幅度较大,因此将设立黄河、文汇、辛店3个协调部,其中黄河协调部负责对接东营区黄河路街道办事处、牛庄镇政府;辛店协调部负责对接东营区辛店街道办事处、胜园街道办事处、史口镇政府;文汇协调部负责对接东营区文汇街道办事处、胜利街道办事处。

    据介绍,与过去相比,协调中心(站)的基本职能没有改变,所改变的是办理社会职能的业务,即由原来的企业自办自管转变到现在的协调、配合政府上来。未来,一个协调中心(站)将对应一个县区,能够形成一个比较高效、顺畅的交流机制,更有效地进行对接。

    目前,协调中心(站)的主要工作为协调驻地政府做好社会化服务,加强与县区政府的沟通协调,促进区域油地深度融合发展,同时还将和街道办事处做好社区建设和管理,协调县区政府,推动就业、退休人员、计划生育、低保、残疾人服务等属地化管理,配合县区政府做好学前教育、医疗卫生服务,协调驻地政府,联系专业化服务单位和居民,做好服务质量监督反馈、督查整改等工作,配合做好家属区“四供一业”维修改造相关工作。另外,还将进一步做好历史遗留问题处置,着力做好职工住房产权登记工作,加快权籍调查、资料整理、数据整合、资料录入,配合地方政府做好审核、缮证和归档等工作,搞好区域内住房公积金归集、提取、贷款等服务。

    另据了解,按照人随业务走的原则,所涉从业人员原则上根据服务场所所在行政区域划转到相应社会化服务协调中心(站),对从事家属区“四供一业”、市政设施、社区管理、学前教育、医疗卫生、公共消防等方面的工作人员将以人力资源输出的方式从事相关工作。

    按照方案调整机构设置,7月底各协调中心重组将全面完成,机构设定、资产划转、人员安置、工作运行机制建立等工作也将全面完成,各协调中心(站)也将按照新模式运行。

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  • 解读来了!东城部分义务教育阶段学校招生与去年一致

    7月12日,市教育局公布《关于做好2019年东城部分区域义务教育阶段学校招生工作的通知》,今年东城部分义务教育阶段学校招生服务区同2018年保持一致,没有变化。部分片区居民适龄子女有两个学校可以选择。招生人数方面,共计划招收一年级学生2729人、六年级学生3450人。8月1日至6日网上报名。

    今年,这些学校继续使用东城义务教育阶段学校招生报名平台,东城范围内适龄儿童(小学一年级入学年龄为2013年8月31日以前出生,含8月31日)、少年入学均需登录东营市教育局网站(网址:http://dyjy.dongying.gov.cn/)链接“平台”进行报名登记。

    7月25日至30日,模拟网上报名,所填报数据信息不保留。8月1日至6日,法定监护人登录“平台”进行报名登记,报名截至8月6日20时。8月7日至11日,进行材料审核。8月12日,通过“平台”反馈审核结果,登记入学资格审核通过者,法定监护人通过“平台”自行打印报名信息登记表;未通过审核者,可携带相关入学材料到招生区域内学校现场报名。8月13日至15日,未登录“平台”登记信息或未通过“平台”审核的,可携带入学材料原件及复印件到服务区内学校现场报名,进行入学信息登记。8月21日,主管教育部门向所属学校反馈符合入学条件学生名单,各学校予以公示。8月22日开始,通过“平台”登记入学审核者须持该生报名信息登记表和所规定的入学材料复印件,在规定时间内到登记报名学校领取入学通知书。现场报名者根据学校公示的入学名单在规定时间内领取入学通知书。之后,各学校对符合入学条件的学生进行“阳光分班”。

    适龄儿童原则上按照划定的学校招生服务区入学,若招生服务区内学校达到规定班额时,超出部分的学生由主管教育部门按照适龄儿童户口簿(或居住证)标注的在学校招生服务区内实际居住时间的先后,将居住时间短者统筹安置到未达到规定班额的相对就近的学校就读,其中不能办理居住证的民营经济从业人员或进城务工人员随迁子女,按照入学登记使用的居住证明标注的时间排序。

    学校招生服务区划分

    (一)小学

    市实验小学:东二路以东、府前街以南、胜利大街以西、南一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市海河小学:东二路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、府前街以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市春晖小学:东二路以东、大渡河路以南、东三路以西、黄河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市育才学校小学部:东二路以东、南一路以南、胜利大街以西、南二路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市晨阳学校小学部:东三路以东、大渡河路以南、康洋路以西、黄河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利八分场小学:荣乌高速公路以东、德州路以南、郑州路以西、北二路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利锦华小学:东一路以东、北一路以南、东二路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利锦苑小学:荣乌高速公路以东、北一路以南、东一路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利胜东小学:荣乌高速公路以东、北二路以南、东二路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利运输小学:东二路以东、北二路以南、东三路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    (二)初中

    市实验中学:荣乌高速公路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、南一路以北和东二路以东、北一路以南、胶州路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市育才学校初中部:荣乌高速公路以东、南一路以南、胜利大街以西、南二路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市晨阳学校初中部:胶州路以东、大渡河路以南、康洋路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利四中教育集团四中校区:荣乌高速公路以东、德州路以南、郑州路以西、北二路以北和东一路以东、北二路以南、东三路以西、北一路以北及锦华小区一、二、三、四、五、六、七区常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利四中教育集团锦华中学校区:荣乌高速公路以东、北一路以南、东二路以西、黄河路以北(不含锦华小区一、二、三、四、五、六、七区)和荣乌高速公路以东、北二路以南、东一路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    (三)东城其他片区居民适龄子女入学划片暂行规定

    荣乌高速公路以东、德州路以南、康洋路外延线以西、北二路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利八分场小学或者东营经济技术开发区金湖学校就读。

    东三路以东、北二路以南、沂州路以西、北一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利运输小学或者东营经济技术开发区景苑学校就读。

    高速路以东、北二路以南、东一路以西、北一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利胜东小学或者东营经济技术开发区华山小学就读。

    胶州路以东、北二路以南、康洋路以西、大渡河路以北(原属市晨阳学校初中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区景苑学校或者市晨阳学校就读。

    东三路以东、北二路以南、沂州路以西、北一路以北(原属胜利四中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区景苑学校或者市胜利四中教育集团四中校区就读。

    郑州路以东、德州路以南、康洋路外延线以西、北二路以北(原属胜利四中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区金湖学校或者市胜利四中教育集团四中校区就读。

    东二路以西、黄河路以北、荣乌高速公路以东、沙河路以南的红盾小区、金盾小区、鲁班公寓、东营市公路局东营分局居民区、瑞康如意苑和金山小区等居民区常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,初中阶段可到市实验中学或者市胜利四中教育集团锦华中学校区就读。

    高速公路管理处(东青小区)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女入学,小学阶段暂划归东营经济技术开发区英才小学,初中阶段暂划归市育才学校。

    胶州路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、辽河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市海河小学或者市晨阳学校就读;初中阶段可到市实验中学或者市晨阳学校就读。

    东一路以东、汾河路以南、东二路以西、北一路以北常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到市胜利胜东小学或者市胜利锦华小学就读。

    东二路以东、大渡河路以南、郑州路以西、淮河路以北常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到市春晖小学或者东营经济技术开发区丽景小学就读。

    东二路以东、北一路以南、郑州路以西、大渡河路以北的胜源小区、天鹅小区等居民区常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到胜利运输小学或者东营开发区丽景小学就读;初中阶段可到市胜利四中教育集团四中校区或者市实验中学就读。

    各民办义务教育学校按照原审批机关确定的招生范围招生。

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  • 东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

     711日上午,东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式在东营黄河国际会展中心黄河六厅举行,东营多家家装品牌代表以及媒体记者共计50余人齐聚一堂,共同见证了该栏目的诞生。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    《来吧!设计家》栏目是由大众网东营频道主办,东营鸿扬装饰设计工程有限公司承办,以及多个家具品牌联合发起支持的高档家装栏目,面向全东营推出的一档家装短视频,每期栏目通过3—5分钟短视频的方式像广大网友介绍家装的流程、工艺、设计等多方面知识,主持人与家装资深人士一起走进实景案例,结合当下特色主题从装修知识、家装创意、搭配风格等个角度充分诠释家装品牌,将由东营大众网各媒体平台全面宣传以及房产频道同步宣传、东营大众网微信直播同步推送,将短视频上传至抖音、小红书、火山等多个短视频平台。

    启动仪式上,大众网东营站站长苏旬介绍了栏目理念,该栏目旨在为商家发声的同时,更是汇集市民在家装中可能遇到的各种问题,从设计到装修,通过实景拍摄向全市人民进行讲解展示,并通过与品牌之间的强强联合,建立良好稳固的合作关系,成为推介东营最新产品、引导群众消费潮流、服务大众生活的坚强后盾。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    东营区工商联副主席成明广在仪式上表示,装饰行业作为一个关系千家万户的大产业,是一个永不衰竭的行业,随着社会的快速发展,人们对装饰行业提出来更多、更新的要求,也带来了新的机遇和挑战,如何适应新形势的发展要求,是值得思考的问题。他指出,要通过提升层次,加快装饰行业转型升级的步伐,当今社会对装饰行业的人才、技术、理念等各个方面都提出了更高、更新的要求,如果跟不上时代发展的步伐,企业就会缺少发展的动力,很快就会被社会淘汰。要积极推进行业自律及行业规范体系建设,发挥行业协会组织的作用,实现对行业的自我约束与规范,促进行业有序竞争。要积极开展品牌创建活动,通过星级装饰企业评定、精品产品评选等活动的开展,促进装饰行业技术水平和规范化程度的进一步提高。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    品牌方代表鲁雷宣读了品牌承诺书。最后,大众网东营站站长苏旬、东营区工商联副主席成明广、品牌方代表鲁雷共同启动《来吧设计家》

    仪式结束后,出席启动仪式的品牌方现场入驻签约,主办方代表向入驻品牌一一颁发颁发铜牌。

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  • 重磅消息!东营环渤海高铁终于开工啦!! !

    渤海高铁路完工通车,将串起威海,烟台,潍坊,东营,滨州,德州,天津,唐山,秦皇岛,大连等地。这里的建筑有助于建立起环渤海经济圈内快速高效,便捷的交通交通联系,特别是北京,天津,山东半岛,辽东半岛之间以及三大板块内部,不同城市间的交通联系都促进了这片区域的经济发展,缓解了京沈,京沪,京广三大铁路干线的运输压力。

    环渤海高速铁路也是山东省“三横三纵”的铁路网重要组成部分,到这座铁路完全竣工后,从烟台到滨州能够直接到达河北,北京和天津。也能从德州直接到达上海和北京。高铁正式运行后,从德州到烟台或者从烟台到德州的时间将缩短一个多小时,从德州到北京运行时间也缩短两个小时。东营的小伙伴如果去北京游玩,仅仅只需要1多小时,比之前8个小时整整提升了7个小时,这条铁路争取在2022年之前竣工。竣工之后,将会给这个沿线的城市带来重大的经济发展,缩短城市之间的距离,省去了居民出行的时间,给大家带来了更大的方便。


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  • 来了解下东营的地震监测预报水平

    我市毗 邻渤海强震构造区,如果地震来临,我市也可达到地震监测预报水平。

    以预防为主、防抗救相结合

    去年,我市已建设无人值守台站视频监控系统。在全市10个台站安装了可变焦、调整的高清摄像头,台网**通过远程实时查看台站观测环境、仪器设备运转状况,台站信息化管理水平显著提升。同时实施地震监测环境改造工程,对利津地震台、垦利流体台、广利港台实施防护改造。

    据悉,市地震局联合市畜牧局、市海洋与渔业局建立了东营市地震宏观异常测报网,成立了异常核实专家组。目前全市宏观异常测报点36个,灾情速报点1799个,防震减灾助理员49名,实现了每个乡镇1个宏观异常测报点和1个防震减灾助理员,每个村1个灾情速报员目标。

    同时,我市建立油水井前兆观测网和胜采三矿注采比震情跟踪数据库,利用油井生产数据,重点加强渤海强震构造区和陈南—胜北断裂地震监测。地震烈度速报与预警项目稳步推进。

    目前,我市已经着手建设市地震群测群防短信平台。市、县两级地震宏观测报网预计建成55个测报点,其中市级测报点15个、县级测报点40个。将云计算、大数据、物联网、移动互联网等信息新技术融合应用到防震减灾中,建立东营市地震云服务平台。

    如地震发生,有救援队也有粮

    2018年,我市建立了救灾物资储备制度。通过市救灾仓库储备棉衣、棉被等救灾物资;确定粮食应急供应点97个;与市粮食储备库、民建商场、供销商场等单位签订物资调用协议,确保应急情况下粮食、常用物品的储备不少于2天的供应量。建立了市、县(区)两级地震现场工作队物资储备库。新购一批装备,加强了地震现场工作队员装备配置,强化现场工作保障能力。购买上网流量卡和蓝牙耳机,2台4G现场视频调查终端达到野外使用条件。

    另外,我市利用公园、广场及公路、市安居工程、宾馆绿地、学校操场等设立大小型避难场所24处,占地面积174万平方米,可容纳58万人。并配套相应的疏散方案,及时更新、维护标志牌,确保地震应急避难需要。在清风湖公园应急避难场所新装应急避难场所标志牌4块。按照“一队多用、专兼结合”的原则,成立了8支专业地震应急救援队伍。目前,县区均依托公安消防部门建立了综合应急救援支队,共有7个大队、12个中队。

    省地震救援演练在我市举行

    今年5月,省地震应急救援综合演练在我市举行。

    地震模拟地址在胜利机场原场址,23支队伍、156辆车辆、4架直升机以及各类救援设备严阵以待。一声令下,山东省地震应急救援综合演练正式开始。此次演练主要模拟地震发生后,东营市和省政府立即启动相应应急预案应对,省抗震救灾指挥部指挥长前往灾区现场指挥,调动全省23支抗震救灾力量实施支援。

    国家山岳救援泰安大队接到总队跨区域救援命令迅速赶到救援现场,锚点、伤员固定、绳索连接,制作绳桥系统、倍力系统、担架系统和下降系统。在救援人员有序的分工合作下,被困人员在最短的时间内安全到达了地面。

    学生作为在地震灾害中最易受到伤害的群体,在地震来临时如何**限度地保障他们的生命安全,更加考验着一个城市的日常应急能力。随着疏散警报信号长鸣,老师快速疏导所有的学生有序集合到避险场所,并清点各班人数。

    在此次演练现场,还设置了高空救援和废墟人员搜救、应急疏散和人员安置、输油管道带压抢修、供水管道抢修、空中输送与救援、危化品泄漏处置和油罐火灾扑救等15个科目。共涉及到军地23支队伍、2200余人、300余台(套)装备。据介绍,通过此次演练,有效检验和锻炼了多部门、多兵种的合成作战能力,展示了上下联动、空地一体、军民融合的快速反应机制和高效救援能力,进一步提高了我省应急救援队伍抗震救灾实战能力。

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  • 东营整治房地产市场乱象已开通购房人热线电话

    今年以来,东营市在全市范围内深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动,向房地产市场乱象“亮剑”,进一步改善了全市房地产市场形势。

    据了解,专项行动整治的重点为:

    未取得预售许可证销售商品房的,不符合商品房销售条件向买受人收取或者变相收取定金或预定款的,开盘前不定价格收取高额意向金的,五证、一房一价表及销控图公示情况,销售服务承诺书的执行情况等。

    专项行动中,我市开展了房地产市场乱象治理工作宣传月活动,进一步提高市民风险防范意识;建立了房地产市场乱象治理工作月通报制度,加强县区政府主体责任,进一步强化房地产市场监管。截至目前,全市累计检查房地产开发项目178个,下发整改通知书7份。

    与此同时,我市还全面开展房地产中介市场专项整治工作,进一步净化了房地产中介市场环境。截至目前,全市共检查房地产中介机构137家,上报典型案例10个。

    为拓宽群众反映问题渠道,我市专门开通了购房人热线电话。

    其中,市购房人热线电话为12319

    东营区为8231109(一手房)、8263068(二手房、中介),

    河口区为3665089,

    垦利区为2522164(中介)、2521827(一手房、二手房),

    广饶县为6682366(一手房)、6682386(二手房、中介),

    利津县为5626998,

    东营经济技术开发区为7905931,

    东营港经济开发区为8019158。

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独家报道

  • 2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    东营网易房产129日讯:(编辑 华子)

    一、土地市场

    在东营市国有建设用地使用权成交方面,据网易房产统计:

    2019年12月2-12月8日共有8项土地拍卖记录,8项商品房土地成交纪录,分别是 公告编号 东公国土资告字[2019]18 2019-51,东公国土资告字[2019] 2019-52,18东公国土资告字[2019]18 2019-53,东公国土资告字[2019]18 2019-54,东公国土资告字[2019]18 2019-55,东公国土资告字[2019]18 2019-56,东公国土资告字[2019]18 2019-57,东公国土资告字[2019]19 2019-58,最高地价17030万元,最低低价215万元,一块土地为商住混合用地,位于开发区北一路以北、莒州路以西,另外七块土地为工业用地,无流拍土地。

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    二、新增供应量

    1.商品房预售信息

    2019年12月2-12月8日一周内共有两个项目获得预售证,共有407套,38762.11㎡商品房入市。

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    2. 近期开盘和加推认筹

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    三、东营楼市库存情况

    据统计,截至2019年12月8日,各区商品房(期房)库存量共计33127套,总面积4151959.77㎡,其中住宅(期房)库存量为11095套,库存面积1620095.06㎡。详情如下:

    截至2019年12月2日数据

    截至2019年12月2日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1320

    112276.82

    579

    53163.37

    开发区

    7478

    1256875.36

    1903

    322523.21

    东营区

    19811

    2322782.16

    6453

    966558.32

    河口区

    4705

    479257.33

    2154

    281252.49

    总计

    33314

    4171191.67

    11089

    1623497.39

    截至2019年12月8日数据

    截至2019年12月8日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1296

    110845.88

    567

    51992.63

    开发区

    7605

    1255783.68

    1997

    332117.06

    东营区

    19585

    2310774.7

    6396

    957447.4

    河口区

    4641

    474555.51

    2135

    278537.97

    总计

    33127

    4151959.77

    11095

    1620095.06

    在住宅库存方面,东营区去化226套,去化面积12007.46㎡;河口区去化64套,去化面积4701.82㎡;开发区增加127套,去化面积1091.68㎡;河口区港区库存去化24套,面积去化1430.94㎡。具体如下表所示:

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    226

    12007.46

    53.13035398

    河口区

    64

    4701.82

    73.4659375

    开发区

    -127

    1091.68

    /

    河口区港区

    24

    1430.94

    59.6225

    商品房去化趋势表

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    187

    19231.9

    -6

    3402.33

    四、楼市营销活动一览

    1.上周完成的活动

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    2.即将到来的活动

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    五、优惠信息

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  • 供过于求 多地写字楼空置率创新高

    四大一线城市空置率平均在10%左右,二线城市空置率更高

    供过于求 多地写字楼空置率创新高

    世邦魏理仕报告显示,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。截至三季度末,北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来的最高水平,上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。

    究其原因,业内人士表示,一方面是经济运行造成的市场波动,另一方面,在产业升级的需求下,地方政府加速商服用地的“集中式”出让,“地标性”建筑、超高建筑拔地而起,写字楼供应量迅速增加,明显的供过于求是导致空置率上升的主因。

    一线城市写字楼空置率大幅上升

    戴德梁行数据显示,2019年前三季度,北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米,受新增供应的影响,北京全市和核心商圈空置率水平均较年初有1-2个百分点左右的上升。

    58安居客房产研究院分院院长张波表示,由于受到经济增速回落和实体经济多个行业波动的影响,企业扩张趋于谨慎,写字楼租赁需求较弱。同时,租户的租赁决策更趋保守,导致项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。

    戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《经济参考报》记者采访时表示,造成高空置率的主要原因是由于租赁需求和供应体量暂时出现不匹配,当然,经济的不景气也是很多城市租赁需求放缓的主要因素。数据显示,过去十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米,但仅2019年前三季度主要入市项目便达到67.8万平方米。

    同时,戴德梁行数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米,分别较2018年同期下滑40.9%和20.6%。

    世邦魏理仕报告显示,受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响,现有项目净吸纳量为负。除传统金融的主力需求外,科技行业扩张步伐明显放缓,新租占比环比从34%下降至16%。

    《经济参考报》记者近日在“进博会”举办地——上海虹桥商务区调查发现,该区域高端办公楼扎堆,但空置现象却十分突出。在虹桥商务区核心区,记者可以明显感受到这一区域车辆稀少,人员冷清,写着电话号码的招租广告随处可见。

    作为区内入驻率最高的写字楼之一,万科中心运营负责人透露,从2018年初开始,不少企业陆续搬离。虹桥万科中心2号楼8楼的一处办公场所贴满了招租广告。工作人员表示,该办公场所约300平方米,半年前就开始空置。

    与万科中心一街之隔的“虹桥汇”,从去年“进博会”结束后开始招商,但招商效果并不理想。目前没有企业入驻,只有3号楼的3楼和8楼签有出租协议。

    与上海类似,北京高端写字楼风向标、地处CBD核心的中国国贸,也出现了写字楼平均出租率下降的情况。

    10月30日,中国国贸发布的三季报显示,2019年1-9月,主营业务之一的写字楼出租房地产的建筑面积35.6万平方米,租金收入11.42亿元。写字楼出租率低于同期。截至期末可出租面积20.7万平方米,平均出租率较上年同期下降1.8%。其中,国贸三期B座的平均租金向下微调,平均出租率更是下降5.9%。

    三季报指出,国贸写字楼平均出租率低于上年同期,主要是有租户提前解约或租约到期未续。

    事实上,国贸写字楼出租率下滑上半年已经出现。中国国贸半年报显示,2019年上半年主营业务写字楼平均出租率95.4%,较2018年同期的97.4%下降2个百分点。其中,国贸一期出租率93.8%,同比下降3.6个百分点;国贸三期A座出租率96.6%,同比下滑1个百分点;国贸三期B座出租率仅89.2%,下滑高达7.5个百分点。

    值得注意的是,写字楼空置不仅仅发生在一线城市。戴德梁行数据显示,目前,北上广深四大一线城市全市空置率平均在10%左右,二线城市平均空置率在28%左右。二线城市中,天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高,平均空置率高达30%以上。

    企业压缩办公成本推升空置率

    业内人士认为,商办市场通常以15%为线划分买方市场和卖方市场。目前,北上深三市的甲级办公楼空置率均超过此线。

    戴德梁行数据显示,2019年前三季度,北京写字楼市场租金出现持续松动现象。第三季度北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%。

    中国国贸半年报也显示,受经济不确定性等因素的影响,写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。在写字楼市场需求略显低迷,以及新增供应加剧市场竞争的双重影响下,写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。目前,CBD核心商务区写字楼的供应仍存在不确定性,如果开始持续放量,预计将对写字楼市场的供求产生较大影响,进一步推升写字楼空置率,租金亦将承压下行。

    张波认为,与北京、上海、深圳不同的是,广州今年写字楼空置率降至近年最低值,究其原因,则在于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

    58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示,三季度北上广深写字楼每平方米月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。从2009年底至今,一线城市写字楼租金均有较大增幅,其中得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低,北京租金增幅达133%,其次是深圳、上海、广州,分别为65%、50%、39%。

    对于未来写字楼租赁,魏东预测,在经济形势尚未出现回暖的背景下,预计短期内中国大部分城市写字楼市场仍可能继续面临下行压力。

    查阅中国国贸相关业绩报告可知,写字楼是国贸的第一大业务收入来源,2016年写字楼收入占公司主营业务收入比例高达51.46%,随后虽有所下滑,但也均维持在50%左右。但中国国贸2019年半年报显示,2019年上半年写字楼收入占公司主营业务收入仅45.21%,较2018年同期的50.18%,下滑近5个百分点。

    魏东说,从追踪的数据来看,这次租金出现下滑趋势大约是从2018年四季度开始的。除了受经济减速压力影响外,部分互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓、经济的压力致使部分企业租户出现退租和缩减面积、从甲级写字楼搬到乙级写字楼、从核心商圈搬到非核心商圈等现象都是引起租金下行的主要原因。

    上海虹桥万科中心的招租负责人也表示,“由于盈利下滑,不少企业离开租金较高的区域,转而搬去楼龄较大但租金价格低廉的区域。”

    戴德梁行研究显示,作为上海写字楼租赁市场的传统支柱行业,金融业的租赁成交量在2018年同比下滑了3.5%。

    “办公室被收回,我们从福田区的卓越世纪中心搬到了罗湖区的一个公寓楼。”一个在深圳从事互联网金融行业的负责人坦言,出于压缩成本等种种因素,公司办公地点已经从之前的高档写字楼搬走,办公室大小也从此前的整层,变成了现在的几个办公室。

    除了因为企业失利减少租赁外,仲量联行上海商业地产部总监张静表示,联合办公运营商不断扩张,企业越来越多地采用灵活办公方式,科技类、新媒体公司需求尤其强劲。

    在北京创业两年的杨光表示,由于处于创业初期,公司并未形成一定规模,就没有在写字楼正式租赁办公用地,而是在共享办公场所租了几个工位。“需要开会的时候,约个会议室就行。”

    个性化办公或成新增长点

    多机构预测,未来三年,一线城市办公楼市场仍处于供应高峰期。优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题将日益显现。

    戴德梁行数据显示,未来仅北京一地,新增供应将多达637.5万平方米。其中,2019年四季度到2022年新增供应316.8万平方米,其中69.3%位于新兴商圈。

    世邦魏理仕预测,除广州外,一线城市优质办公楼的整体租金增速将低于五年同期平均水平。为应对商业环境变化、降低企业运营成本及负债,将有更多企业将其核心业务迁至联合办公空间。

    不少业内人士建议,地方政府宜根据新型城镇化发展规划,结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等,对商办产品进行合理规划。一方面,从规划与土地供应、投放节奏等方面合理控制商业地产开发,另一方面,引导企业创新商业业态,盘活存量市场。

    经济减速并不是造成企业退租增加的唯一原因,部分写字楼设施陈旧、配套差、管理不善等问题也是一些企业退租的重要原因。北京一公司负责人表示:“我们是做设计的,但写字楼多中规中矩,没有个性,所以趁着企业规模扩张,换了办公地点。”

    “我们原来所在的写字楼虽然也在东三环,但设施陈旧,物业管理也较差,楼里企业、行业众多布局凌乱,客户到访后,多有公司不可信的感觉。”这位负责人说,新换的办公场所,装修设计现代,人性化十足。

    对此,魏东说,近两年在城市更新的背景下,“商场改办公”和“酒店改办公”项目明显增加。以北京为例,2019年前三季度,北京城市更新类写字楼新增供应约占全市新增供应的40%。预计未来2-3年,北京市场上会出现更多此类项目。

    “这些项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可降低企业租赁成本的布局设计,更加受企业租户的青睐。有些地段好的项目甚至在没入市时就已被预租。”魏东说。

    同时,魏东表示,随着中国金融市场的逐渐开放,境外金融机构将会越来越多地进入中国市场,这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。金融开放将会是循序渐进的过程,未来3-5年,境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要城市,它们对写字楼的地段和品质要求较高,且承租能力较强,因此会带动城市写字楼市场的需求。

    戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为,未来人工智能、科创产业的大力发展也将促进需求提升,政府宜着力培育,让其成为优质办公楼的主力租户。

    世邦魏理仕中国区研究主管谢晨表示,人工智能、云计算和物联网等行业的持续高速发展,将与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等领域融合,并创造出新的商业机会。而且,随着中国进一步扩大对外开放力度,新增外商投资和外资金融机构的入驻亦将为一线城市写字楼需求带来新的增长点。

    张波也认同上述观点。他表示,中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道,随着研发投入的增加以及新技术的应用,TMT领域的业务和从业人数将继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大,目前一二线城市渗透率均不高,随着行业带来的企业空间解决方案革新,更多租赁需求有望被开发。

    58同城、安居客报告显示,2017年10月-2018年9月,一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主,这三大产业占北京和深圳租赁成交面积超80%,占上海和广州租赁成交面积超60%。

    此外,随着城市群的崛起,都市圈的建立,政策环境变得更有吸引力,部分二线城市正成为一些企业的新选择。58同城、安居客报告显示,六个重点二线城市中,西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大,西部经济的崛起正在推升办公需求。“首店经济+网红效应”持续为成都的市场输血,吸引着更多国内外企业和人才落户,让成都的写字楼租赁热度持续提升。

    “写字楼的竞争已突破城市界限。”张波指出,目前,二线城市经济上紧追一线城市,政策上提供更多优惠,各城市间对人才和企业的争夺更加白热化,二线城市核心商务区的价值正在获得更多认可。

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  • 房产证上加名想加就能加吗

    房产证加名,一直是市民十分关注的话题。很多夫妻想要把双方名字都写进房产证上,每天来到不动产登记中心进行咨询和办理的市民也不少。那么在房产证上加名,到底行不行?昨天,记者咨询业内人士了解到,原来,有的加名很容易,一天就能完成,有的还真有点难。

    买房办产权时

    不能直接加名,此后可以变更

    去年市民张先生购买了一套商品房,近期开发企业通知他该房可以办理产权证。张先生新婚的妻子要求将其名字添加到产权证书上。张先生听说,办理产权时,只能根据《商品房买卖合同》约定的房屋预购人确认产权人,不能直接添加配偶为房屋共有人。妻子以为丈夫不愿意,为此,两人还闹了矛盾。张先生就来到大连市不动产登记中心咨询。

    大连市不动产登记中心相关人员表示,其实“夫妻之间加名”,是指对房屋产权进行变更登记,产权由个人所有变更为夫妻双方共同所有。国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定:“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,房屋在办理产权时,申请人应为预售合同载明的预购人,此时不能办理加名手续。房屋取得产权后,可依夫妻关系办理产权变更登记。

    也就是说,市民张先生可以一天内办完两件事:拿到产权证、给妻子加名。他可以先到不动产登记机构办理新建商品房转移登记,将房屋产权办理到自己名下。取得产权证书后,夫妻双方可持身份证件、婚姻证件以及产权证书等材料,依夫妻关系变更房屋所有权人登记业务。这两项业务均为即时办结、立等取证,夫妻俩“最多跑一次”,就可全部办理完毕。

    有房贷时

    抵押权人同意才能加名

    但是,还有一种情况是很难办理加名的,那就是房贷未还清时。市民李先生同样是去年买房,办理的是商业贷款。今年想要把妻子的名字加到房产证上,去咨询时,不动产登记中心工作人员说,可以加名,但是有贷款的情况下需要抵押权人同意。如果是商贷,需要商贷的银行出具同意变更产权人的函;如果是公积金贷款,需要公积金出具同意函。同时贷款单位作为抵押权人需要派人和产权人夫妻共同到场办理。

    可当李先生找到银行时,却被告知不同意。因为变更共有人,银行认为风险太大,不好掌控,所以不同意办理。记者随后咨询了我市多家银行,均表示不予办理。李先生如果想要给妻子加名,就只能等到贷款还完才可以。

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  • 1个月施策逾70次 房地产调控稳字当头

    房地产调控稳字当头

    今年以来,房地产市场的韧性让人印象深刻。近一个多月以来,一些城市微调人才购房政策,有的地方楼市重新升温,有人认为这是房地产调控放松的序曲。多位业内人士表示,本轮房地产周期需求并未大幅下滑,从根本上支撑了房地产市场,但调控定力也强,从“房住不炒”到“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产调控仍是稳字当头。

    年底销量回升

    中原地产研究中心统计数据显示,11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年纪录,高达72次,去年同期只有20次。

    在调控刷新纪录的背后是11月部分城市楼市回暖。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,资金受限倒逼更多房企选择以价换量,加快资金周转速度,年末更是积极推盘促销的业绩冲刺阶段,叠加基数走低的直接作用,销售面积和销售额增速短期回升。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,11月成交数据有好转迹象也在于近期个别城市为吸引人才等微调政策,使市场预期有了一定好转。

    市场成交或稳中趋降

    西南证券首席宏观分析师杨业伟表示,房地产能够保持韧性,最根本原因是需求未出现大幅萎缩。如果房地产需求明显减少,库存会被动高企,导致房地产财务状况恶化,最终拖累房地产投资,这是之前每轮房地产调控周期中都发生过的情况。

    “2020年房地产或继续处于漫长而缓慢的补库存阶段。”杨业伟认为,考虑到经济增速放缓压力,金融条件不会明显收紧,房贷利率平稳,房地产销售额将延续3%至5%的增速,补库存阶段销售平稳对房地产投资增速形成支撑,房地产市场将继续呈现强韧,为经济增长提供韧性。

    夏丹认为,从更长期看,市场成交可能后劲不足。一是以供促需和以价换量力度可能在明年初减弱,若“五限”政策持续高压,销量有再度收缩的可能。二是今年土地购置持续减少,可能减量明年推盘的“粮草”,销售改善的持续性存忧。

    房地产调控难放松

    夏丹表示,房地产调控将在较长时间内延续。若政策过紧致使市场过冷,调控政策可能局部反向纠偏,较可能出现在行政和信贷政策方面。各地因城施策,以落户便利和购房优惠作为“人才引进”的配套政策;减少对刚需和置换、改善需求的误伤,对“认房又认贷”政策重新考量等。此外,房地产金融政策或依然较紧。

    李宇嘉认为,未来政策或略有松动。从稳地价、稳房价、稳预期的角度看,政策应提前介入,防止市场出现明显下滑。“当然,这并不是刺激,而是进行托底,可以对于重要的宏观经济变量的走势产生稳定的效果。”

    中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为,目前政策局部微调的城市逐渐增多,但不会影响房地产市场的政策基调。

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  • 银保监会年内开出罚单3484张 超50家银行因涉房贷款违规被罚

    今年以来,银保监会注重在稳增长的基础上防范风险,打击各种违法金融活动,严肃查处机构违法违规行为,始终保持整治金融市场乱象的高压态势。

    据《证券日报》记者梳理,截至12月3日,今年(按照公告日期计算)银保监会对银行业、保险业共开出罚单3484张。其中,银保监会机关开出罚单16张,银保监局本级开出罚单1358张,银保监分局本级开出罚单2110张。

    从保险业收到的罚单来看,处罚重点主要是针对保险公司或者保险中介欺骗投保人、提供虚假投保信息、编制虚假财务资料、违反宏观调控政策等违法行为。在银保监会机关开出的16张罚单中,7张指向保险业。

    值得关注的是,今年10月18日银保监会机关公布的保险业罚单,是银保监会首次直接对保险销售从业者进行行政处罚。据罚单显示,当事人为时任阳光人寿保险股份有限公司呼和浩特中心支公司工作人员王某,由于存在欺骗投保人、给予投保人保险合同约定以外的利益,根据《保险法》的相关规定,银保监会给予王某禁止进入保险业2年的处罚。

    相较于以往的罚款或警告处分,禁止从业的处罚力度明显加大。不难发现,今年银保监会不仅严厉打击违法违规机构,对个人违法违规行为也绝不姑息。

    从银行业收到的罚单来看,处罚重点主要集中在影子银行、同业业务、违规担保、违规挪用信贷资金、改变信贷资金用途、违规贷款尤其是违规房地产贷款等方面。

    10月18日吉林银保监局连发11条罚单,直指某银行吉林省分行、吉林市分行违规融入同业资金事件,违规金额高达579亿元。吉林银保监局和吉林银保监分局依法给予上述机构罚款合计5150万元。如此巨额罚金,也刷新了今年银行业最大的罚单纪录。同时,该行吉林省分行原行长、副行长被禁止3年从事银行业工作。其他相关责任人被禁止一定期限和终身从事银行业工作、警告、罚款合计25万元等行政处罚。

    此外,今年银行违规涉房贷款仍屡禁不止。从罚单来看,受到处罚的银行机构超过50家,涉及国有大行、股份制银行和城商行。

    对此,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示,对银行而言,虽然面临着处罚的危险,但是相比于其他行业,目前房地产仍具有回报高、规模大、具有可持续性的特点,满足银行主营业务需求。另一方面,由于现实生活中个人住房按揭不良率较低,所以涉房业务未来现金流稳定、风险较低。综合这两方面的因素,房地产业务对银行而言仍旧属于优质产品,因此银行甘愿为之埋单。

    同时,盘和林指出,由于过去几年资金的疯狂涌入,目前房地产行业潜藏着投资效率低、泡沫积聚、金融风险增大的问题,加大对涉房违规贷款额惩罚力度,在某种程度上会起到引导资金的流向的作用,对房地产而言,通过资金“冷静”,有利于其实现内部改革调整,提升资本、技术、创新等投资效率的提高,对于房地产内部风险的管控也多有裨益。

    从银保监会今年开出的罚单可以发现,处罚对象不再仅仅只是金融机构,处罚手段也不局限于罚款和警告,凸显出银保监会从严打击重点领域违法违规行为的决心。有赖于监管部门对市场乱象整治力度的加大,日前,银保监会副主席周亮表示,一些过去正规金融领域与非正规金融领域的机构、业务及交易等方面的乱象得到有效遏制,风险由发散状态转变为收敛。

    盘和林认为,从近两年监管层的惩罚力度和开罚单的频率看,未来监管层 “铁腕”整治市场乱象是必然趋势。需要注意的是,加大监管力度,处罚只是手段,目的仍旧是为市场的健康发展。从监管部门惩罚的重点看,加强监管一方面是为了保障人民的权益,另一方面是为了促进机构合规经营,构建良好的市场秩序,提升服务经济的水平。归根结底,最终目标是促进实体经济动发展,防范和化解金融重大风险,形成与深化改革开放协同的金融市场体系。

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  • 房贷利率上行趋势持续半年,机构称年前房贷利率大概率保持稳定

    房贷利率上涨潮已持续半年。根据融360大数据研究院报告,11月,全国首套与二套房贷款平均利率均出现上涨,环比分别上涨1BP。

    不过,在上涨潮持续半年后,不管是从房贷利率上涨城市数量、银行数量,还是从房贷利率涨幅上看,绝大部分城市的房贷利率在11月份趋于稳定。

    11月20日,LPR第四次报价,5年期LPR水平超预期下降5个基点。业内人士曾表示,其有助于降低刚需购房群体房贷成本,在当前稳增长前提下有利于房地产市场保持平稳发展。

    融360房贷分析师李万赋则表示,在房地产调控政策不发生明显变化的前提下,预计LPR的下调不会立即反映到新增房贷的利率水平上,“再加上临近年底,多银行表示信贷额度紧张,停贷银行的数量进一步增加。多个因素综合考虑,年底前多数城市的房贷利率将保持基本平稳,短期内不受LPR刺激。”其指出。

    房贷利率上行趋势持续半年

    全国房贷利率上行趋势已经持续半年,而11月房贷利率依旧在上涨。

    融360大数据研究院报告显示,今年11月,全国首套房贷款平均利率为5.53%,环比上涨1BP,为相应期限LPR加点68BP;二套房贷款平均利率为5.85%,环比上涨1BP,为LPR加点100BP。

    不过,在上涨潮持续半年后,不管是从房贷利率上涨城市数量、银行数量,还是从房贷利率涨幅上看,绝大部分城市的房贷利率在11月份趋于稳定。

    上述报告指出,11月,有11个城市首套房贷款利率维持上月水平,房贷利率上涨的城市数量则相应减少,且仅有5个城市的环比涨幅在5BP以上。

    具体到银行上,在融360监测的35个城市533家银行分(支)行中,除停贷银行外,385家银行分(支)行的首套房贷款利率都维持上月水平,比上月增加了178家,占全部银行数量的72.23%;环比上涨和下降的银行数量都有所减少。

    2019年11月,上海仍为全国首套房贷款利率平均水平最低城市,但平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%,不再低于全国最低下限。与全国整体情况相比,房贷利率较高的城市,大部分楼市依然较热,推动房贷利率进一步上涨。首套房贷款利率最高的城市依然是南宁,利率水平再上涨14BP,高达6.30%。

    机构:LPR下调短期刺激不大

    11月20日,中国贷款市场报价利率(LPR)第四次报价出炉,相较于10月份的第三次报价,此次1年期LPR下调5个基点,5年期以上LPR同样下调5个基点。根据“房贷新规”,全国房贷利率下限随之变化为:首套房贷利率不得低于4.80%,二套房贷利率不得低于5.40%。

    中国民生银行(600016,股吧)首席研究员温彬此前表示,1年期、5年以上LPR均较上期下调5个基点,下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个基点一致,从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制,表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。

    融360房贷分析师李万赋指出,之前受新规影响较大的城市,可能会有所下调,以消弱此前房贷利率水平上调的影响。但对于大部分城市而言,LPR新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化,实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响,并反应在加点数上。

    今年下半年,央行多次定调房地产信贷,强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免把房地产工具化。央行在近日发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中再次强调,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    另外,临近年底,多家银行出现信贷额度紧张,停贷银行的数量逐渐增加。

    据财新日前报道,个别地区的个别银行暂停发放涉房类贷款。2019年9月,华东地区已有个别股份行暂停发放房地产开发贷。利率不会随LPR下调,建行总行暂时关闭了该行深圳分行的按揭贷放款系统,或将于2020年元旦恢复放款。

    李万赋表示,在房地产调控政策不发生明显变化的前提下,预计LPR的下调不会立即反映到新增房贷的利率水平上,再加上信贷额度的紧张情况,年底前多数城市的房贷利率将保持基本平稳,短期内不受LPR刺激。长远来看,5年期LPR下调有助于降低刚需用户的住房成本,稳定房地产市场预期。

    而对于此次5年期以上LPR超预期下调5个基点,温彬也表示,这有助于降低刚需购房群体房贷成本,在当前稳增长前提下有利于房地产市场保持平稳发展。

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  • 引才留人!大湾区多地楼市政策微调,刚需、人才购房门槛定向降低

    导读:这些城市的楼市政策微调拥有相对统一逻辑,即降低部分群体的购房门槛,准确来说是刚需群体,也进一步配合地方人才政策,增强人才吸引力,包括解决引人后的留人问题。

    12月2日,一则刊发于深圳特区报要闻版的公告引起市场格外关注。

    这则《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》的出现意味着,冻结于2017年5月16日的深汕特别合作区房地产市场,2年多后终于解冻,启动过渡期商品房销售。

    这并非孤例。21世纪经济报道记者梳理发现,近期,粤港澳大湾区内多个城市房地产政策均出现微调,除此次深汕特别合作区之外,还有广州、佛山、中山等城市。

    而且,这些城市的楼市政策微调拥有相对统一的逻辑,优化既有房地产限购政策,降低部分群体的购房门槛,准确来说是刚需群体,如广州允许社保与税单可“互证”。此外,进一步配合地方人才政策,增强人才吸引力,包括从住房角度,解决引人后的留人问题。如佛山就明确,符合一定条件且在该市工作的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

    分析人士认为,这表明大湾区城市在楼市相对稳定情况下,正从人性化、便利化角度出发适当给予一些重点群体政策优化,但刚需、人才规模有限,政策对整体楼市影响不会太大。

    多市微调楼市政策

    当前在房地产市场整体稳定的背景下,粤港澳大湾区多个城市正进行政策微调。

    深圳市深汕特别合作区管理委员会发布的《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》,冻结了两年多的深汕合作区房地产市场,正式启动过渡期商品房销售工作。

    新政的要点包括:

    居民家庭在合作区限购2套商品住房、商务公寓,而成年单身人士(含离异)限购1套。同时,购房者在合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购。

    此外,解冻只限个人购买,企事业单位、社会组织等法人单位并未放开,并且明确将实施销售价格指导。

    更为重要的是,居民购买的商品住房和商务公寓将限售5年。

    从广州来看,从2019年11月22日起,广州对在非本市户籍人士进行购房资格查验时,允许个税和社保缴纳记录作为相互补证资料。根据广州之前的限购政策,非本市户籍人士连续缴纳满5年个税或社保(从购房之日算起),限购1套住房,但必须连续5年缴纳个税或者是连续5年缴纳社保。

    新政实施后,购房者如果某月个税出现断缴或补缴,但当月社保正常,一样可视为连续正常缴纳,更为人性化。

    佛山更为直接,佛山市人社局11月29日宣布,该市被认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山市户籍人口购房政策。同时,对在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

    不仅如此,11月27日消息,中山市住房公积金管理中心宣布对在该市购买首套自住住房的高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生,提高住房公积金贷款额度,最高上浮1倍贷款额度,即个人最高贷款额为80万元;两人以上申请合计最高贷款额为160万元。调整后的中山人才贷款政策,将首次面向全日制研究生开放,覆盖更多群体。

    此外,近期江门市住建局宣布优化该市限购区域的购房资格,明确大专以上学历的非本市户籍居民家庭,提供在本市缴纳社保证明的,以及经商务部门认定的重点招商企业非本市户籍员工家庭,提供处于聘用期内的劳动合同的,均可在限购区域购买一套新建商品住房。

    为部分群体购房创造便利

    楼市政策微调的逻辑在哪里?这些城市正尝试在维持楼市平稳的基础上,通过适当优化政策,为部分群体购房创造更加便利的条件,突出满足刚需人群住房的方向。

    以深汕特别合作区为例,2017年9月21日,广东批复《深汕特别合作区体制机制调整方案》,决定将合作区党工委、管委会调整为深圳市委市政府派出机构,合作区也由此正式进入“深圳的全面主导期”,成为深圳“第10+1区”。为确保深汕特别合作区楼市的平稳有序发展,此前的2017年5月16日,合作区房地产市场冻结,至今已有2年多时间。

    此次,深汕特别启动合作区过渡期商品房销售,公告称,目的是妥善解决好“遗留问题”,以及推动合作区房地产市场健康有序发展,促进合作区经济社会建设。

    分析人士认为,随着深汕特别启动合作区建设的推进,将有一定规模的人口流入,产业一定的住房需求,政策应给予对应的空间。深汕特别合作区党工委书记产耀东曾介绍,到2035年合作区规划人口达到150万(几乎相当于2018年深圳南山区的常住人口),考虑到对粤东地区的“虹吸效应”,合作区内的公共配套设施将按照300万人的标准配置。

    广州也是如此。按照此前必须连续5年缴纳个税或者是连续5年缴纳社保的政策,不少刚需族因换工作等原因导致某些月份个税或社保中断,从而无法购房。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这是一项人性化的政策,照顾到一些特定人群因为客观原因断缴的情况,给出了一定的便利,体现了政策的灵活性。

    不过,虽然该政策有利于刚需的释放,体现了保护刚需购房者的目的,但能够满足要求的刚需人群有限,因此并不会对广州的房地产市场有较大的影响。

    佛山更进一步将楼市与人才结合,立足于增强当地人口、人才吸引力。佛山市人社局称,“本科首套购房不受限”等政策调整旨在提高人才住房保障措施精准性、实效性,大力吸引各类人才尤其是产业技能人才来佛山市安居乐业,培养产业人才大军,让各类人才引得进、留得住、用得好,为佛山市建设世界级先进制造业城市提供强有力的人才支撑。

    中山、江门等市房地产政策微调更直接指向人才。观察人士指出,当前尽管粤港澳大湾区利好,珠三角城市人口、人才吸引力强,但面对激烈竞争及留住人才需要,仍需优化予以巩固提升。

    从人口来看,珠三角近年增量可观,2018年,深圳增加40.6万,广州增加49.83万,位居全国冠亚军。佛山增加24.9万,珠海增加12.57万,惠州、东莞、中山、江门和肇庆分别增长5.3万、4.97万、5万、3.65万和3.63万。

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  • 违规“输血”房地产 多家信托公司被罚

    11月28日,因存在“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款等多项违法违规事实,民生信托收到北京银保监局开出罚单。就在数天前,中诚信托亦受到处罚,其违规行为同样包括信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款。值得关注的是,今年以来,房地产业务已成为信托公司违规的“重灾区”。分析人士认为,信托公司对此应高度重视,采取以往打擦边球的做法已不合时宜。

    房地产业务成违规“重灾区”

    11月公布罚单显示,截至目前,已有3家信托公司因业务违规被处罚。其中,民生信托存在的违法违规事实包括“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款;信托资金运用与信托计划投资方向和投资策略不一致;违规接受保险资金投资于事务管理类信托产品。依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条,北京银保监局责令民生信托改正,并罚款90万元。此前,因“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权;信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”,中诚信托亦收到北京银保监局开出罚单。被责令改正,并罚款70万元。

    此外,北方国际信托因“信托贷款管理不尽职,严重违反审慎经营规则”,被天津银保监局罚款50万元。这也是其年内第二次受到处罚。今年4月,北方国际信托曾因“违规发放房地产自营贷款;信托资金违规发放房地产贷款”,被罚款80万元。

    据《金融投资报》记者不完全统计,截至目前,今年以来已有20家信托公司因业务违规收到银保监会罚单,总计罚单为37张。值得关注的是,房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域,共有8家信托公司出现相关违规,占比近半。

    除上述3家信托公司外,还包括五矿国际信托“尽职管理不到位,导致信托资金用于收购土地”;建信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”;中信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”;中融信托“开展房地产信托业务不审慎”;粤财信托“违规开展房地产信托业务”等。

    加强自身合规审查能力建设

    随着严监管趋势的持续,今年以来不少信托公司的合规短板也逐渐暴露,其中房地产领域较为显著。

    事实上,作为今年监管的重点领域,房地产类信托的监管持续从严。5月17日,银保监会下发“23号文”,即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,对于信托公司开展房地产业务提出严格要求,重点关注向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。7月,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。8月银保监会发文对32个重点城市进行房地产业务的专项检查,严厉查处各种将资金通过挪用、转道方式流入房地产行业的违法违规行为。在市场分析人士看来,监管层对房地产信托的强监管趋势没有改变。同时,针对信托行业的种种过度扩张,以及房地产过度金融化,监管政策将会越来越紧。

    “下半年以来,监管层对信托资金进入房地产已采取了零容忍态度,监管层的行为应该引起信托公司的高度重视,采取以往打擦边球的做法已经不合时宜。”用益信托研报指出,针对相关规范较为零散的现状,信托公司须加强对自身合规审查能力的培养和建设,以应对越发严峻的监管环境。

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  • 11月百城房价环比下跌城市再增8个 三四线面临较大调整压力

    在刚刚过去的11月,全国重点城市房价呈现何种走势?

    12月1日,中指研究院发布的2019年11月“百城价格指数”显示,11月全国100个城市新建住宅均价15105元/平方米,环比上涨0.21%,涨幅依旧处于较低水平。与此同时,下跌城市数量仍然在增加,100个城市中有40个城市环比下跌、5个城市持平、55个城市环比上涨。

    从涨跌城市变化来看,房价环比上涨的城市数量减少7个,环比下跌的城市数量增加8个,跌幅1%(含)以上的城市有3个,较上月增加1个。

    上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时表示:“全国市场仍然表现为继续降温,从以往的惯例来看,每到年底都会有稍稍降温的现象,这种小幅震荡下行将会是近期趋势。”

    三四线城市面临较大调整压力

    根据百城价格指数对10大城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津、重庆)新建住宅的全样本调查数据显示,今年11月10大城市中住宅均价为27236元/平方米,环比上涨0.15%;10大城市中,4城环比上涨、6城环比下跌。

    环比下跌的城市中,北京、广州和武汉环比分别下跌0.25%、0.18%、0.14%;南京、天津和重庆(主城区)跌幅则在0.1%(含)以内。同比来看,10大城市除上海下跌0.40%外,其余城市同比均上涨。

    供应方面,重点城市整体推盘量较上月稳中略增;需求方面,市场整体去化较为平淡,天津、重庆、青岛等地开盘去化率较低;价格方面,百城住宅均价环比涨幅依旧处于较低水平。

    值得注意的是,11月住宅价格环比下跌的城市较上月增加8个达到40个。中指研究院预计,未来房地产市场整体将保持平稳走势,但部分三四线城市房地产市场面临较大调整压力。

    如原先登上过涨幅榜首位的西宁、昆明、乌鲁木齐等城市在11月出现了较大跌幅度,其中跌幅最大的吉林、中山、秦皇岛环比分别下跌1.07%、1.04%和1.00%;贵阳、福州、张家港、郑州以及三亚跌幅在0.5%~1.0%之间;淄博、株洲环比均下跌0.48%。其他环比下跌的30个城市中,乌鲁木齐、廊坊等23个城市跌幅在0.1%(含)-0.5%之间;泉州、赣州等7个城市跌幅在0.1%以内。

    中国社科院财经战略研究院《中国住房市场发展月度分析报告》中也对包括北京、天津、青岛、济南等一二线城市在内的10座城市作出预警,上述城市在三个月内存在“一般下跌”的风险,其中也包括廊坊、保定、张家口、沧州、烟台、威海等三四线城市。

    未来上述城市会不会迎来新的去化压力?对此,卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为:“上涨比较多的城市有个特点,基本都是长三角城市,现在长三角一体化概念正当时,也会有一定的积极助推。另外,这些城市本身的调控的力度就不是特别大,叠加一些政策的正面影响,涨幅就比较明显。惯性趋势来预判的话,应该还是有一个上涨,但是基于年底的因素,涨幅一定会收窄。”

    对于三四线城市房价面临的不确定性,卢文曦指出:“此类城市没有太多调控政策,因此从投资的角度来看,资金是往调控少、机会多的地方去。当市场遇到波动时,这种推动力量就成为市场不确定因素。一旦产生下跌预期就可能引发大量抛售,增加市场的波动幅度。”

    10大城市二手房价7城下跌

    与新建住宅价格走势不同的是,10大城市主城区二手住宅样本均价环比下跌0.27%,同比下跌0.96%。除南京和深圳涨幅较大,上海环比微涨外,其余城市均同环比下跌。

    其中环比跌幅最大的是天津和重庆,环比分别下跌1.35%和1.04%,广州、武汉和杭州跌幅在0.5%以内。主城区二手住宅价格环比上涨的城市中,深圳环比上涨0.52%;南京和上海涨幅分别为0.13%和0.01%。

    11月房价同比跌幅最大的则是重庆,同比下跌6.06%。包括重庆、天津等8个城市同比均下跌,其余城市均上涨,下跌和上涨城市个数与上月持平;天津、武汉、杭州、广州、北京和上海跌幅在5%以内。

    而南京、深圳房价则分别上涨3.54%、1.53%。对于深圳市场,卢文曦认为受政策影响更大一些。“比如说深圳大湾区概念,还有中国特色社会主义先行示范区,包括其人才政策也是很有吸引力的,还有豪宅标准变动,市场关注度高,因此深圳涨得最多。从竞争力来看的话,深圳应该还会有一个上涨的动力。”

    《每日经济新闻》记者注意到,上海同比下跌0.17%,是唯一同比跌幅在1%以内城市。卢文曦分析认为,上海政策比较稳定,也没有松动的空间,市场预期也比较平稳,从交易的节奏来看,基本是符合市场预期。

    “总体而言,未来市场分化还是不可避免的。每个城市的情况不一样,很多城市的人才政策等进行了一些变动,楼市也相应会有一些变化,毕竟年关将至,还是会呈现慢慢降温的趋势。但是需要引起注意的是,从目前一城一策调控方针来看的话,对于一些短期连续涨幅过大过快的城市不排除楼市调控的举措会出台。”卢文曦判断。

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  • 2019年11.25-12.1东营楼市一周分析 商品房增加519套

    东营网易房产122日讯:(编辑 华子)

    一、土地市场

    在东营市国有建设用地使用权成交方面,据网易房产统计:

    2019年11月25-12月1日无土地成交纪录,目前共有8块土地正在拍卖中


    二、新增供应量

    1.商品房预售信息

    2019年11月25-12月1日共有五个项目获得预售证,共有519套,55884.2㎡商品房入市。


    2. 近期开盘和加推认筹

    上周无开盘和加推认筹信息,最近的是东城区众成和园,还有河口区的众富和悦府,大家可以关注一下!


    三、东营楼市库存情况

    据统计,截至2019年12月1日,各区商品房(期房)库存量共计33228套,总面积4157648.9㎡,其中住宅(期房)库存量为10983套,库存面积1609894.18㎡。详情如下:

    截至2019年11月25日数据

    截至2019年11月25日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1320

    112276.82

    579

    53163.37

    开发区

    7319

    1247313.66

    1849

    315503.13

    东营区

    19500

    2286569.92

    6233

    933999.81

    河口区

    4730

    481222.53

    2166

    282891.43

    总计

    32869

    4127382.93

    10827

    1585557.74

    截至2019年12月1日数据

    截至2019年12月1日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1320

    112276.82

    579

    53163.37

    开发区

    7504

    1259820.1

    1922

    325570.73

    东营区

    19699

    2306294.65

    6328

    949907.59

    河口区

    4705

    479257.33

    2154

    281252.49

    总计

    33228

    4157648.9

    10983

    1609894.18

    在住宅库存方面,东营区增加199套,增加面积19724.73㎡;河口区去化25套,去化面积1965.2㎡;开发区去化185套,去化面积12506.44㎡;河口区港区库存无变化,面积无变化。具体如下表所示:

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    -199

    -19724.73

    /

    河口区

    25

    1965.2

    78.61

    开发区

    -185

    -12506.44

    /

    河口区港区

    0

    0

    /

    商品房去化趋势表

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    -973

    -25677.78

    45

    27739.46

    四、楼市营销活动一览

    1.上周完成的活动


    2.即将到来的活动


    五、优惠信息

    阅读全文
  • 二手房交易风险多 居间服务谨慎合规

     近年来,二手房交易活跃度不断提升,在实际买卖过程中,买卖双方多委托房地产经纪公司提供居间服务,代为办理交易手续,因此,涉及二手房居间买卖的诉讼案件也在逐年增多。在居间服务中,有的中介承诺可办理贷款但逾期未办理,有的是房屋被查封无法过户产生纠纷,有的则涉及签订居间合同后私自买卖是否需要承担中介费的问题。《法制日报》记者选取江苏省连云港市两级法院审理的相关案例,通过以案释法,提醒在二手房交易市场中,无论买卖双方还是中介公司,都要严格依法合规,促进中介服务市场健康发展,维护市场诚信交易。

     承诺贷款却未兑现

      中介有责应赔损失

    王某欲购买刘某房产,遂向某中介公司咨询购房事宜。王某因担心自身存在个人征信问题,就能否办理购房贷款多次向中介公司咨询,并将个人征信相关材料信息交付中介公司。

    中介公司经核实后,明确告知王某可以成功办理相关购房贷款。后王某与刘某及中介公司签订房屋买卖合同及居间服务合同,约定由中介公司代为办理贷款事宜。协议签订后,王某向中介公司交纳中介费15000元,向卖方交付购房定金5万元。后王某准备向刘某支付首付款并申请银行贷款时,中介公司却告知因其征信有问题银行不予贷款。

    贷款不能,房屋买卖合同就无法履行,王某所交的定金也不能退还。三方产生争议且协商未果,于是,王某将中介公司诉至连云港市东海县人民法院,诉求退回中介费及定金共计65000元。

    法院经审理后认为,中介公司对王某的损失依法承担赔偿责任,王某对自己能否办理购房银行贷款亦负有一定审查注意义务,遂判决中介公司按照损失总额80%承担赔偿责任,剩余由王某承担。中介公司不服,上诉至连云港市中级人民法院。后经调解,中介公司赔偿王某50500元。

    法官庭后表示,本案中能否成功办理购房银行贷款系王某是否同意缔结合同的重要考虑因素。中介公司既未提供充分证据证明其已经尽到积极调查义务,亦未对可能无法办理购房贷款的风险进行明确提示,只是告知王某经核实可以办理购房贷款,该过失行为导致委托人王某作出错误意思表示,因此,中介公司应对王某支付的定金和佣金损失承担赔偿责任。由于王某对于自己能否办理购房银行贷款亦负有一定的审查注意义务,故根据公平原则和诚实信用原则,一审法院判决中介公司承担80%的责任,王某承担20%的责任。

    房屋被查封难过户

      卖方违约应付佣金

    2017年,李某购买了张某的一处房屋,甲中介公司为居间方,三方签订了房屋居间买卖合同,合同中约定:合同订立后,买卖双方任何一方责任导致合同不能履行的,违约方应向中介公司支付合同约定的双方的居间费用。合同签订之日,买卖双方分别与中介公司签订佣金确认书。

    在合同履行过程中,由于涉案交易房屋被法院查封,无法办理房屋过户手续。于是,甲中介公司将李某及张某诉至连云港市海州区人民法院,请求二人支付佣金。

    法院经审理后认为,张某、李某分别与甲中介公司签订佣金确认书,约定于房屋过户当月向甲中介公司支付佣金。现因张某房屋被法院查封的原因导致合同无法履行,按照三方所签订的《房屋居间买卖合同》相关规定,违约方向中介公司支付合同约定的双方的居间费用,故张某应当承担支付全部佣金的民事责任。遂判决张某依法向甲中介公司支付佣金。

    法官提醒,本案还涉及了转让被司法机关或行政机关依法查封房屋所签订合同的效力问题。根据城市房地产管理法第38条规定:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,不得转让。该规定并非强制性规范,不影响房屋转让合同的效力,合同仍然有效。故房屋买卖双方及中介公司在交易中均应注意审查房屋权属是否清晰、是否存在查封等情形,避免合同虽然有效但实际无法办理产权变更手续的不利后果。

    居间服务存有瑕疵

      中介费返还获支持

    高某与中介公司签订房屋独家出售委托协议,后中介公司促成高某与程某签订房屋买卖协议。协议履行过程中,因房屋已经网签在高某名下,无法以原先预定的方式进行更名,各方产生争议。程某向连云港市海州区人民法院提起诉讼,高某亦提起反诉,法院经审理后判决解除双方房屋买卖合同,高某返还程某定金3万元。

    后高某向法院诉请中介公司返还居间费用,并赔偿其在与程某诉讼及本案诉讼中承担的案件受理费、律师费等损失。法院经审理后判决,中介公司于判决生效之日起十日内返还高某居间费11300元;驳回高某的其他诉讼请求。

    法官庭后介绍,在房屋买卖居间活动中,中介公司作为专业的居间人,对于受托事项以及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,注重审查核实与交易相关的房屋产权、房屋是否具备买卖条件等重要信息。本案中,中介公司应当及时核实涉案房屋是否具备更名条件等情况。即使中介公司在与高某签订《房屋独家出售委托协议》之前核实涉案房屋尚未网签、具备更名条件,其在促成买卖双方签订涉案房屋买卖合同之前也应再次核实该情况,因其未核实清楚导致涉案房屋买卖合同虽然订立但是客观上并无法履行,中介公司提供的居间服务存在重大瑕疵,对于已经收取的居间费用应当返还。但中介公司并非其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,对于高某的其他损失中介公司不应承担赔偿责任。

    中介带看房后跳单

      买方需承担违约金

    常某与某中介公司签订《看房确认书》,约定由该中介公司带看房源,如成功购买则支付房屋成交价的1%作为佣金。此外,双方还约定如在第一次看房后,委托方已接受受托方服务,跳过受托方直接或通过受托方以外的第三方私下达成交易的,需按房产评估总价的3%支付违约金。

    协议签订以后,中介公司工作人员带其看了涉案房屋后,常某却通过其他中介机构与涉案房屋房主达成交易。中介公司遂将常某诉至连云港市海州区人民法院,要求其支付违约金。

    法院审理后认为,常某已与某介公司达成协议,又跳过对方私下交易,应当向受托方支付违约金,综合考虑各项因素,法院判决常某赔偿中介公司违约金1万元。

    后双方均不服一审判决,上诉至连云港市中级人民法院。二审法院审理后认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,遂判决驳回上诉,维持原判。

    法官表示,本案中当事人双方签订的《看房确认书》内约定的禁止跳单条款,意在禁止买方利用中介公司提供的房源信息,约定内容对双方都有约束力。常某在看房后,私下通过其他中介机构与房东达成买卖协议,又未能提供证据证实其房源信息非来源于该中介机构,故属于违约行为。因双方对于佣金的约定未明确区分居间介绍费用和办理贷款、过户手续等房屋交易后续事宜的费用,故法院综合考虑中介公司提供的实际服务及房屋价款、佣金约定等因素,作出以上判决。

    因此衡量买方是否跳单的关键是买方有无利用中介公司提供的房源信息、机会等条件达成交易。若同一房源信息经多个中介公司发布,买家通过正当途径获取房源信息的,有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司,此行为就不属于跳单违约。

    合同法相关规定

    第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

    第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

    第四百二十五条 居间人应当就订立有关订立合同的事项向委托人如实报告。

    居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

    城市房地产管理法相关

    第三十八条 下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

    老胡点评

    近年来,我国二手房市场日趋活跃,成交量在房地产市场中的比例不断上升。然而,在二手房买卖过程中,相关各方的矛盾冲突也不断增多,成为影响社会和谐稳定的潜在因素。有的是因为房屋存在质量瑕疵,或者所售房屋被有关部门查封扣押,无法过户、转让;有的是因为买方征信存在问题,无法获得购房贷款,对买房心有余而力不足;有的是买卖双方耍小聪明、占小便宜,意图甩掉中介而“跳单”;还有的是因为中介公司在居间服务过程中马虎大意,未能尽到审慎把关义务,最终使买卖双方无法成交,造成委托人经济损失。

    凡此种种,反映出二手房市场仍然需要进一步规范。一方面,二手房买卖双方应当增强诚信观念和法治思维,在买卖过程中如实说明房屋质量状况,不夸大、不隐瞒,更不能串通起来、违反约定。另一方面,二手房中介应当牢固树立信誉重于泰山的理念,进一步提高职业操守、职业能力,熟练掌握与二手房买卖有关的法律、政策和知识,对委托人的委托事项勤勉尽责、审慎把关,切实维护委托人的合法权益。同时,有关行政执法部门应当本着“谁执法,谁普法”的普法责任制原则,强化对房屋中介人员的法律知识和法治精神培训,并重视向广大公众宣传二手房买卖法律、法规,使买卖各方自觉运用法治思维和法治方式处理问题、解决纠纷,促进二手房市场健康有序发展。

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  • 住建部整治住房租赁中介机构乱象:把当下改与长久立结合起来

     把当下改与长久立结合起来(守初心 担使命 找差距 抓落实·深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育·专项整治进行时)

    ——住建部整治住房租赁中介机构乱象

    近些年,住房租赁市场和机构化专业化住房租赁企业迅速发展,对改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程、稳定住房租赁关系等发挥了重要作用。但这些中介机构在快速发展的过程中,也暴露了不少问题。发布虚假房源信息、隐瞒住房出租重要信息、捏造散布涨租信息、恶意克扣押金租金、出租有严重甲醛污染的住房……住房租赁行业的乱象扰乱市场秩序,严重侵害群众利益。

    为打击住房租赁中介机构乱象,住房和城乡建设部去年开展了治理房地产市场乱象专项行动,对违法违规房地产开发企业和中介机构进行查处和曝光。今年,围绕贯彻落实党中央决策部署和习近平总书记重要指示批示精神,聚焦解决住房和城乡建设领域存在的突出问题和群众反映强烈的热点难点问题,住房和城乡建设部等6部门按照中央“不忘初心、牢记使命”主题教育工作部署,在中央纪委国家监委机关牵头下,持续开展整治住房租赁中介机构乱象工作。

    住房和城乡建设部先后组织召开5次会议进行部署推进,及时传达有关会议精神,并联合多部门印发《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》,对专项整治的工作目标、整治重点、实施阶段、工作措施等进行部署。

    为确保专项整治工作落细落实,住房和城乡建设部要求各省份、35个重点城市住房城乡建设部门成立工作专班并指定联络员,建立部、省、市3级联动机制和部与35个重点城市直联工作机制。比如广东深圳市成立由分管市领导任召集人、市住房和建设局为牵头单位、市委政法委等相关单位任成员的深圳市专项整治住房租赁中介机构乱象联席会议制度。

    各级住房和城乡建设主管部门开通了投诉举报专线,为群众直接投诉举报畅通了渠道。住房和城乡建设部对于群众的投诉和举报,进行分类登记、认真调查、快速处理、及时反馈,建立健全专项整治工作台账。

    在各方全面部署下,住房租赁中介违法违规现象的查处曝光力度得以增强。今年6月1日至10月15日,31个省(区、市)共排查住房租赁中介机构27140家,查处违法违规住房租赁中介机构1853家,通报曝光违法违规典型案例217起。

    如何把“改”字贯穿始终,巩固持续阶段性的整治成果?住房和城乡建设部相关负责人表示,要坚持标本兼治,把“当下改”与“长久立”结合起来,对重点问题进行重点研究,建立健全工作机制,把专项整治中形成的好经验好做法用制度形式固化好,促进住房租赁市场健康发展,巩固专项整治成果。

    地方为巩固整治的长期效果也做了许多创新。广东珠海市在全市推广“三码”模式:一是租赁中介门店招牌有个二维码,扫描后可以了解企业的基本注册信息和信用等级;二是门店橱窗展示的房源都有二维码,扫描后可以了解房源的基本情况和真实性;三是所有的从业人员将持印有专属二维码的工作牌上岗,供群众查阅和对中介服务进行评价。

    不少地方出台制度规定,把整治住房租赁中介机构乱象作为长期行动。7月,安徽合肥市住房保障和房地产管理局等3部门联合印发《关于进一步加强房源信息发布管理的通知》。10月,北京市住房和城乡建设委员会等5部门出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》。浙江杭州市住房保障和房屋管理局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,加强对住房租金的监管。

    此外,10月12日,住房和城乡建设部指导中国房地产估价师与房地产经纪人学会,组织行业内有代表性、在全国有影响的100家住房租赁企业、房地产中介机构和网络信息平台,向社会公开作出不发布虚假房源信息、不隐瞒房屋瑕疵等“守法经营、诚信服务”9项承诺。

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  • 明年楼市走势如何?社科院预警:这10个城市房价可能下跌

    在即到来的2020年,房价是升还是降?各能级城市的房地产市场将呈现何种走势?

    近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》(下称《报告》)预计,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。《报告》同时也指出,未来抑制住房投资投机方向不变,但调控政策面临边际性宽松。

    值得注意的是,报告中对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市作出了“一般下跌”预警,同时也对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出了“一般上涨”的预警。

    中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人邹琳华向每日经济新闻记者解读称:“纬房预警预报系统目前只提供三个月内的短期房价预警预报,并非网传的对北京等城市作出明年房价可能全面下跌的判断。”

    核心城市房价止涨企稳

    在《报告》中,反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,一线城市中,广州、北京、上海房价相对低迷,一季度房价微弱反弹后陆续开始下跌,仅有深圳在2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。监测数据显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

    10月单月环比变化看,北京环比下跌1.33%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大。

    资料图,图文无关(图片来源:摄图网)

    上海中原地产市场分析师卢文曦向每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者表示:“一线城市的分化与政策有关,北京、广州和上海楼市调控政策不变,因此市场预期稳定,量价走势较稳。相比之下深圳近期出台了一系列政策,比如人才政策、特色社会主义示范区概念等等助推利好,因此深圳房价节节攀升,走出不同行情。”

    而准一线城市中,苏州房价上涨较快,近一年累计上涨20.71%;天津、重庆则相对低迷,近一年天津累计下跌3.78%,重庆累计下跌2.55%;杭州房价基本稳定,累计微涨0.66%。

    过半二线城市稳中趋涨,长三角的宁波、南通、无锡,以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨,昆明、厦门房价也有回升。纬房指数监测显示,二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%,南通同比上涨9.18%,昆明同比上涨8.20%,厦门同比上涨8.15%。

    值得注意的是,三四线城市分化更为严重。《报告》显示,下跌城市个数正在逐渐增多,但部分城市仍然上涨过快:临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加,其中隐含着未来下跌的风险。

    对于强二线城市,卢文曦认为,长三角一体化政策对区域内投资有较大支撑力,在此预期下,投资集中在环沪区域,一些没有政策压制的城市交易相对活跃。基于一线城市短期不可能有政策松动,从投资角度来看,二线是比较有机会的地方。但不属于城市群或都市圈的三四线城市可能遇到一定压力,如果本身竞争力不强,购买力也会比较弱。尤其是一些三、四线造的“新城”,供应量大,而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

    重点城市房价有望“软着陆”

    基于对大数据为基础的技术分析,结合专家评价,《报告》预计2020年重点城市房价有望实现“软着陆”,但少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

    邹琳华强调,“《报告》中房价‘软着陆’指的是先抑后稳”。

    分城市类型看,一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨;二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大;三四线城市总体下跌。但对于部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

    对此,纬房大数据对部分城市提出了预警:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市为“一般下跌”;深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等为“一般上涨”。

    邹琳华对此作出说明:“预警将涨跌分别分为三档,分别为一般下跌及一般上涨、较快下跌及较快上涨、大跌及大涨,‘一般下跌’属于最低等级的下跌预警,‘一般上涨’也是如此。”

    对于重点城市房价短期趋降主要原因,《报告》分析认为,一方面经济增速的下滑将导致城市化动力减弱,2019年三季度GDP同比增速降至6%,城市的人口吸引力相对降低,部分居民对住房市场的短期信心也将受到影响,从而使得对房地产市场的预期发生微妙变化,短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

    另一方面,三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加。本轮房地产景气周期房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,板块轮动明显。2019年以来,随着越来越多的三四线城市加入房价下降的行列,意味着始于2015年底的本轮房地产景气周期进入尾声。

    对此,卢文曦指出:“此类城市没有太多调控政策,因此从投资的角度来看,资金是往调控少、机会多的地方去。房地产繁荣的确可以推动基建、投资,但买家和投资客过多还是存在一定风险。当市场遇到波动时,这种推动力量就是市场不确定因素。因为是投资为主要目的,一旦产生下跌预期就可能引发大量抛售,增加市场的波动幅度。”

    资料图,图文无关(图片来源:摄图网)

    但《报告》也重点强调,尽管经济增速有所下滑,但经济增长的内生动力仍然存在,房价仍然存在一定支撑。住房调控政策基本见底,调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能,这些因素可能共同促成房价的软着陆。

    由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡,在总体先抑后稳的背景下,不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

    “都市圈城市还是有稳定的市场空间,但是一些投机过多的地区可能要引起注意。另外,调控一城一策,对于近期涨幅过大的城市也需要引起重视,一些地方政府也会有调控压力,不排除调控政策会落地的可能。”卢文曦指出。

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  • 2019年11.18-11.24东营楼市一周分析 商品房增加1045套

    东营网易房产1125日讯:(编辑 华子)

    一、土地市场

    在东营市国有建设用地使用权成交方面,据网易房产统计:

    2019年11月18-1124日共有3项土地拍卖记录,1项商品房土地成交纪录,公告编号【东公国土资告字 2019】 2019-49号,最高地价235万元,有2块土地显示流拍。


    二、新增供应量

    1.商品房预售信息

    2019年11月18-1124日共有五个项目获得预售证,共有1226套,96978.87㎡商品房入市。


    2. 近期开盘和加推认筹


    三、东营楼市库存情况

    据统计,截至2019年11月24日,各区商品房(期房)库存量共计32941套,总面积4134742.22㎡,其中住宅(期房)库存量为10861套,库存面积1591820.21㎡。详情如下:

    截至2019年11月18日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1333

    113355.11

    585

    53831.56

    开发区

    7401

    1256240.69

    1905

    323773.49

    东营区

    18753

    2276382.72

    6386

    975585.27

    河口区

    4409

    455726.63

    1996

    260106.88

    总计

    31896

    4101705.15

    10872

    1613297.2

    截至2019年11月24日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1320

    112276.82

    579

    53163.37

    开发区

    7374

    1254155.08

    1889

    321846.12

    东营区

    19513

    2286752.94

    6225

    933603.7

    河口区

    4734

    481557.38

    2168

    283207.02

    总计

    32941

    4134742.22

    10861

    1591820.21

    在住宅库存方面,东营区增加760套,增加面积10370.22㎡;河口区增加325套,增加面积25830.75㎡;开发区去化27套,去化面积2085.61㎡;河口区港区去化13套,去化面积1078.29㎡。具体如下表所示:

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    -760

    -10370.22

    /

    河口区

    -325

    -25830.75

    /

    开发区

    27

    2085.61

    77.24

    河口区港区

    13

    1078.29

    82.95

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    -1045

    -33037.07

    11

    21476.99

    四、楼市营销活动一览

    1.上周完成的活动


    2.即将到来的活动


    五、优惠信息

    阅读全文
  • 房贷利率又松动了? 没有!未来还可能持续上行

    近日,有消息称近期北、上、广、深四大一线城市房贷利率相继出现松动迹象,引发市场关注。楼市是否又将重启“牛市”?

    21世纪经济报道记者采访多位一二线城市房贷业务和房地产中介业务人士发现,自新版LPR利率执行以来,普及范围逐渐增大,从一线城市到二三线城市,从大行到股份行、再到城农商行逐渐普及,存在一定的房贷利率调整趋势。但这一轮调整截至目前,房贷未见明显的松动趋势。

    房贷利率多有上行

    融360发布的《2019年9月中国房贷市场报告》中指出,10月8日后,一线城市中,北京(楼盘)、上海(楼盘)和深圳(楼盘)地区除了极个别银行外,全部执行新定价方式,广州(楼盘)地区只有不到半数的银行开始执行新政。二线城市中,天津(楼盘)、青岛(楼盘)、无锡(楼盘)、厦门(楼盘)、石家庄(楼盘)、郑州(楼盘)等地区的绝大多数银行也已经开始按照LPR方式来报价,不过报价的规范程度和利率加点可能仍需进一步完善,二三线城市可能在利率调整和报价口径等方面,需要更长的过渡时间。

    上述报告认为,综合来看各重点城市在采用LPR方式进行报价后,主流水平与之前相比保持一致或略有上涨。相比首套房贷款利率2个BP以内的增长区间,二套房贷款利率的涨幅稍微更大一些,最高为6BP。

    而据LPR新版利率执行后十余天,各大城市具体房贷利率调整情况如何?

    此前有传深圳市房贷利率有所松动,当地一位房地产中介告诉21世纪经济报道记者,10月8日后,深圳主流银行按照新的LPR首套利率5.15%,二套5.45%,按照这个标准计算,首套房贷利率略有上浮,影响不大,二套有所上浮。

    针对近期深圳市部分银行房贷利率松动的消息,上述中介指出确有其事,但主要是之前没有执行这一标准或有更多上浮的银行,目前基本都执行了这套标准。未见更多下浮调整迹象。

    对于利率调整后对楼市的影响,目前银行房贷业务一切正常,额度也较为充裕,一般一个月内可以完成放款。

    北京一位房贷业务人士指出,新利率执行后,算法跟之前不一样,结果上看利率并未减少,反倒略有增加。比如,主流标准首套购房原来利率是5.39%,现在是5.4%,对于普通购房者来说意味着月供大概每月增加十几块。

    上述房贷业务人士指出,目前没有感受到房贷利率下行或进一步松动的迹象,同业中暂时没有听说有执行更低标准利率。

    华南某股份行珠海(楼盘)分行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,目前未有利率下行迹象,珠海房市也保持平稳。

    对于未来趋势,融360大数据研究院分析师李万赋指出,在信贷额度紧张和严控楼市的背景下,房贷利率上行趋势或将延续。而且,随着LPR房贷新政逐渐铺开,之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新动作,会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过,LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大,新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化。

    利好刚需因素出现

    虽然市场和分析人士多认为,未来房贷利率存在进一步上行可能,但对于刚需购房者而言,楼市也存在不少利好消息。

    10月23日,深圳举行2019年10月公共住房项目集中开工活动。在全市范围内开展公共住房建设行动,大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房,位于原特区内的公共住房项目最高售价低于5万/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2-3万/平方米左右,均远低于同类地区商品房售价。

    根据2018年8月深圳市政府正式出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,提出系统构建面向2035年的住房供应与保障体系,将新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。以进一步稳定市场预期,破解大城市住房困难困局。

    根据深圳相关建设规划,在各类住房当中,公共租赁住房占住房供应总量的20%左右,建筑面积以30-60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

    此外,北京、上海、广州等一线城市和长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、泰安(楼盘)等二三线城市也在加大公共住房探索与建设,也将进一步平衡和改善楼市供需。

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  • 家电业加速智能化、渠道变革 寻求新成长

    今年市场增幅放缓,中国家电业正在加速智能化、国际化和渠道变革,在转型升级中寻找新的成长通道。

    AI(人工智能)、IoT(物联网)成为10月24日在顺德举办的2019广东国际家电博览会的主题词。

    智能化提速

    顺德曾是全球最大的家电制造基地之一,现在这里结合智能家居、智能制造的趋势,正在孵化物联网芯片、机器人等新的产业,既是家电业的延伸,也助力家电业迈上更高台阶。

    格兰仕集团副董事长梁惠强是一位“95后”,他向第一财经记者透露,格兰仕将在广东设立一家合资的半导体公司来做芯片设计和布局,他将兼任这家公司的CEO。正如格兰仕当初做磁控管来掌握微波炉产业链,现在格兰仕涉足芯片设计领域,是希望掌握智能家电、智能家居的底层技术。

    梁惠强说,投资芯片设计是为了做出可定制、低成本、高效能的芯片,满足智能家居的应用场景。这并非没有风险,因为芯片只是智能家居的一个重要组成部分,还要做很多配套研发,嵌入软件,才能形成完整的智能产品生态系统。今年年内格兰仕将在北京(楼盘)设立新的研发中心。

    这位“创三代”同时分管国际业务。尽管今年外贸形势有许多不确定因素,梁惠强说,今年上半年格兰仕的出口额同比增长10%,其中对北美的出口也同比增长10%。以往在北美只做销售布局,现在在当地既做销售,也做服务和研发。格兰仕明年在北美的自主品牌的出口金额将会翻几番。

    作为顺德家电业的龙头,美的集团今年的研发投入预计将达到120亿元,比去年增加20%。美的集团副总裁兼CTO胡自强说,美的已在全球布局了28个研发中心,其中国内10个、海外18个。美的将在现有家电产品的基础上,结合AI、IoT等新技术持续转换。

    结合智能技术,胡自强认为,家电业应扩展应用场景,满足二孩人群、单身人群、轻老族等个性化家电需求,挖掘新零售、共享经济、出租房、精装房、二次装修等不同情形下的商业价值。嵌入式、多功能集成、乐高化、无线便携、小体积大容量、全场景智能将成为家电产品的大势所趋。

    本次会展上,美的、海信、格兰仕、华帝等都展示了智能家电和智慧家居解决方案。

    国投创投联席总裁沈建芳认为,5G在家电领域的应用就是智能家居,小米是家电业的一条鲇鱼,它没有工厂,却做出了智能家电的性价比,重构了产业链,像云米10公斤滚筒洗衣机约2000元。5G时代,客厅、厨房、卫生间的家电都会有屏,信息随人而动,这给家电带来突破的机会。同时,5G还带来工业互联网的机会,美的、格力、海尔都在布局,像美的在佛山(楼盘)设了库卡机器人产业基地。

    UL公司家电、空调制冷、器件和水事业部亚太总经理谢辉向第一财经记者表示,中国家电业有几个转型方向:一是向智能产品、智能制造升级;二是中国品牌、全球制造;三是单品向系统发展,硬件与软件、操作系统结合。“目前智能化还处于投资阶段,行业正在努力实现智能化的良性循环。”

    渠道变革加剧

    电子商务正在打破家电实体店的销售模式,除了产品智能化,渠道变革今年也在加剧。新消费、新零售、新物流成为本次展会期间举行的2019中国家电创新零售峰会上热议的话题。

    电商平台加快渠道下沉,京东希望未来三年在线下再造一个京东。京东家电事业部线下业务部家电专卖店项目总经理刘俊说,京东在重庆(楼盘)的超级体验店将于11月11日凌晨开张;京东五星电器无界零售店将在三线市场拓展;而京东家电专卖店在四至六线市场已达上万家,未来将达2万家。

    大连(楼盘)锁则加快线上线下融合。苏宁易购(002024,股吧)佛山管理中心总经理徐开闯说,利用苏宁广场、苏宁易购、苏宁小店三大流量入口,苏宁积极发展线下社群,10月8日通过社群一天就卖了8万只爱仕达(002403,股吧)炒锅。结合苏宁零售云、苏鲜生、PPTV体育等,苏宁覆盖从城市到农村、从家电到娱乐休闲的渠道。

    社交电商兴起。广东有赞运营中心负责人杨波介绍道,有赞除了做微信小程序,还帮快手做直播电商、协助百度发展小程序。随着社交电商快速发展,有赞今年上半年GMV达220亿元,去年全年是330亿元。5G时代直播电商可充分展示商品优点,而社交电商在交易后还可沉淀私域流量。

    各大厂家也在打造直达消费者的供应链。创维RGB公司新零售业务中心总经理程万军透露,通过创维优品、创维智家APP和创维智慧生活体验馆,重构人、货、场,提供AIoT全屋智能电器套餐。云米电器新零售平台总经理陈琦也说,云米通过线上商城和线下体验店,让产品直达门店或消费者。

    中国家用电器协会理事长姜风认为,今年一些大家电产品销售出现波动和下滑,通过新品类扩展、深耕市场、拓展新的零售渠道,中国家电市场今年总体稳定发展,未来个性化消费将是趋势。

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  • 全国总体地价水平三季度温和上涨

    记者24日从自然资源部获悉,2019年第三季度全国主要城市地价监测报告指出,本季度中央坚持房住不炒定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    报告指出,本季度地方层面以稳为主,调控力度增强,多数城市以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,紧盯市场变化持续优化政策措施。多方发力下,房地产市场整体热度有所缓解,房地产开发企业土地购置面积同比下降25.6%。住宅用地市场需求面收窄,住宅地价环比增速由升转降。

    全国城市地价动态监测组建议,关注部分住宅地价波动幅度较大的城市及其市场影响因素,适时进行政策微调优化,引导预期平稳。

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  • 房企以价换量,9月全国商品房销售额1.6万亿同比涨9%

    01

    房企以价换量,9月全国商品房销售额1.6万亿同比涨9%

    10月18日,国家统计局发布2019年1-9月全国房地产开发投资和销售情况。2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。9月全国房地产市场销售面积达1.733亿平方米,销售额达1.6万亿元,同比上涨9.4%。

    02

    黄文仔:价值塑造影响力

    下一条新闻,让我们关注由中国房地产报社策划推出的“壮丽70年·共和国地产印迹”大型采访活动。近日,中国房地产报社报道了星河湾集团董事长黄文仔。黄文仔和他的企业,用品质赢得了社会和行业的尊敬。在争相追求规模的行业大潮中,星河湾集团独树一帜,引领着中国高品质住宅的潮流,创造了行业的奇迹,影响深远。

    03

    报告:新一线城市楼市热度,西安(楼盘)被武汉(楼盘)反超

    下一条新闻,58同城、安居客昨日发布的报告显示,受到全国房地产市场同步下行、房地产信贷政策收紧等因素影响,三季度二手房市场成交明显遇冷。新房市场方面,今年前三季度总体的新房访问热度高于去年同期。在不同城市中,找房热度差别较大。其中最为典型的是,武汉超越西安成为新一线最热找房城市,重庆(楼盘)、成都排名第三、四位。

    04

    成都7部门联合整治住房租赁中介机构乱象

    接下来看一下。界面四川(楼盘)从成都市住房和城乡建设局获悉,成都市住房和城乡建设局、成都市互联网信息办公室等7部门将集中力量在全市范围内联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治,以规范住房租赁交易行为,严厉打击侵害租赁当事人合法权益的行为。此次专项整治将坚持“查处一批、曝光一批、取缔一批”,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为。

    05

    Airbnb一季度运营亏损3.06亿美元,同比增长逾一倍

    下一条新闻。上市前夕,美国共享住宿平台Airbnb爱彼迎被爆因加大营销支出导致其今年第一季度的运营亏损达到3.06亿美元,翻了一倍多。市场认为,如果Airbnb明年上市,它将面临更多投资者对亏损科技公司的质疑,因为如今投资者对“烧钱”的科技公司越来越谨慎。近日,美国共享办公平台WeWork也不得不因类似问题放弃IPO。

    06

    王思聪普思资本股权遭冻结

    最后一条新闻。继香蕉计划后,王思聪拿5亿元“零花钱”练手的普思资本股权也被冻结了。数据显示,由王思聪担任董事长并持股100%的北京(楼盘)普思投资有限公司股权遭到上海(楼盘)市宝山区人民法院冻结,冻结日期自2019年10月15日起至2022年10月14日。在此之前,王思聪担任高管或股东的多家公司股权也遭到了冻结。截至发稿,王思聪名下冻结股权价值合计已超8445万元。

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  • 中国官方释信号:不以房地产作为短期拉动经济手段

    在内外压力共振之下,2019年第三季度,中国国内生产总值(GDP)同比增速放缓至6.0%,较二季度小幅下滑0.2个百分点。过去在宏观经济发展遇到困难时,刺激房地产市场被视为摆脱危机的一种手段。但在18日的前三季度国民经济运行情况发布会上,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇释放明确信号:不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。

    18日发布的数据显示,前三季度,中国房地产多项核心数据保持平稳,房地产开发投资同比增长10.5%,连续9个月保持在10%以上。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,前三季度,房地产业的投资活动对经济增长仍处于净贡献阶段。不过,房地产业发展不能脱离经济社会发展基本面的支撑,所以从投资拉动的角度来看,客观上说,房地产投资不会再有太大的增长空间。

    这一判断也与近期的房地产政策走势大致相符。

    7月30日召开的中共中央政治局会议再提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并且明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,房地产市场调控政策一直保持稳中趋严的态势。房地产调控不仅未有松动,反而在如金融等部分领域出现进一步收紧态势。

    8月底,媒体报道称,多家银行开始收紧房地产开发贷额度。易居研究院研究员沈昕表示,这是继房地产信托、境内外发债、ABS(资产证券化)等融资渠道陆续收紧以来,涉房资金的进一步收紧。

    在居民房贷方面,全国首套房贷平均利率连续4个月上升,此前多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额,并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易,严防信用卡资金流入楼市。10月8日,新发放商业性个人住房贷款执行新的LPR(贷款市场报价利率)定价机制,从各地的执行情况来看,与之前的贷款利率水平基本保持稳定。

    据中原地产研究中心统计,9月份,各类房地产相关调控政策发布48次,虽然少于8月份的60次和7月份的56次,但整体而言,房地产调控政策依然处于密集发布期,而且多地楼市政策以收紧为主基调。

    中原地产首席分析师张大伟认为,房价涨幅过高就会有政策加码出现。在“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求下,调控不利的城市将被问责。这也让近期房地产市场波动幅度变窄,持续处于稳定状态。

    房地产业界认为,房地产的角色正在从拉动经济的“引擎”逐渐成为稳定经济的“压舱石”。刘洪玉指出,对于体量如此大的行业来说,房地产的主要贡献还在于以自身的平稳发展维持宏观经济社会发展的稳定。

    当前,在“房住不炒”的定位下,中国正着力构建完善的基本住房制度和有利于市场稳定的长效机制。刘洪玉表示,目前房地产价格快速上涨的状况已经发生转变,房地产市场开始趋于理性,市场也更加稳定。

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  • 中国家庭债务近六成集中在房贷

     【中国家庭债务近六成集中在房贷】10月17日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》显示,我国家庭债务风险总体可控,但增长速度较快,近六成债务集中在房贷上。《报告》建议,应合理控制近年住房贷款快速增长的趋势,以控制中国整体居民信贷总量。

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  • 反弹!全年楼市有望刷新15万亿纪录?

    国家统计局今日公布的最新数据显示,在房地产多指标累计增速连续4个月下降后,9月的最新数据有所反弹。其中,开发投资增速保持平稳、房企购地指标降幅收窄、商品房销售和房企到位资金指标增速反弹,不过,销售面积指标仍连续9个月负增长。

    业内人士认为,虽然当前房地产市场总体上处于降温阶段,但是从商品房销售、房企到位资金等数据看,其实并没有继续恶化。房企“以价换量”的销售策略总体上带来了销售业绩和资金状况的改善。预计4季度,房企会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳,今年全年有望刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。

    房地产开发投资增速维持低位

    从投资指标看,1—9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1—8月份持平;房屋新开工面积165707万平方米,同比增长8.6%,增速回落0.3个百分点;房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1—8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,同比下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。

    在连续4个月增速回落并创年内新低后,9月份房地产开发投资累计增速与8月的低点持平,并没有像之前预期的那样继续下降。同时,土地购置指标虽然继续下降,但降幅有所收窄。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年上半年土地数据相对低迷,但近期开始有所改善了。当然房企对于土地市场总体以保守为策略,除非是联合拿地,否则购地不会太激进。但部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略,土地溢价率不高,有效地控制了购地的成本。

    58安居客房产研究院分院院长张波认为,“金九不金”在投资侧表现明显,预计在惯性作用下,房企开发投资在4季度还将维持一定增速,但房企拿地会更为谨慎,土地市场将进一步降温,4季度土地的流拍或将成为一种常态。

    商品房销售指标连续3个月反弹

    从销售指标看,1—9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5个百分点;商品房销售额111491亿元,同比增长7.1%,增速加快0.4个百分点。

    这是商品房销售指标连续第3个月反弹,但商品房销售面积仍维持了9个月的负增长。

    从9月单月来看,销售市场较活跃,同环比均有上涨。中原地产研究中心的统计数据显示,9月,全国商品房销售面积高达1.733亿平方米,同比上涨了2.9%;销售额高达1.6万亿元,同比上涨了9.4%。

    对于9月单月销售反弹的原因,诸葛找房副总裁苑承建认为,是以价换量策略使得9月销售数据有所好转。从近几个月的数据看,全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降,简单测算,9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%,比7月下降2.85%。

    在严跃进看来,1-9月份,商品房销售面积同比跌幅为0.1%,说明了当前房屋交易市场虽然是降温的,但绝对不悲观。所谓的金九成色不足,更应该理解为楼盘供应增加导致具体楼盘的看盘询价数量有所减少,但全国市场的数据表现还是不错的。预计10月份受部分城市定向限购政策的影响,市场预期或有改善,也容易带来一定的市场交易反弹。

    中原地产首席分析师张大伟预计,2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。

    房企资金状况有所缓解

    从房企资金情况看,1—9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1—8月份加快0.5个百分点。这是该指标连续4个月回落后首次出现反弹。

    其中,国内贷款19689亿元,增长9.1%;利用外资104亿元,增长1.4倍;自筹资金42024亿元,增长3.5%;定金及预收款43877亿元,增长9.0%;个人按揭贷款19900亿元,增长13.6%。

    “在连续几个月出现资金恶化的情况下,房企9月份出现了资金面缓解,包括外资、购房按揭等数据增长较快。”中原地产首席分析师张大伟说,今年前三季度,人民币贷款增加13.63万亿元,同比多增4867亿元。分部门看,住户部门贷款增加5.68万亿元,其中,短期贷款增加1.54万亿元,中长期贷款增加4.14万亿元,而2018年前3季度仅增加3.83亿元。

    苑承建认为,销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式,1-9月,定金及预收款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,较1-8月均有明显上涨,推动开发企业到位资金上涨7.1%,增速加快0.5个百分点。但他同时指出,国内贷款增速比上月下降0.7个百分点,自筹资金增速仅有3.5%,显示出开发企业融资环境进一步收紧,资金压力仍非常大。

    苑承建预计,4季度,开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳,全年销售数据将与去年持平或小幅下降;融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力,新开工面积或进一步下降,开发投资增速在当前水平略有下降。

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  • 房价刚降温,物价就创6年来新高!

    国庆节过后,各地天气都开始逐渐转凉,但是相较天气的降温,各类消费品的价格却在一路上涨。10月15日,国家统计局发布了9月份的CPI报表(居民消费价格指数)。报表显示,当前的物价已经创下了6年以来的新高。众所周知,在各类政策的限制下,我国的楼市才刚刚降温,房价也有隐隐有下跌的迹象。但是,现在房价还没有真正的下跌,物价就创了6年以来的新高。对此,网友感慨道:“衔接的还挺好!到底还让不让老百姓轻松愉快的生活了?”

    物价上涨的根本原因

    小编了解到,本次推动物价上涨的根本原因是食品类商品价格的上涨。9月份的CPI报表显示,食品烟酒价格同比上涨8.14%,影响了居民消费指数上涨2.49%。其中,肉类的价格上涨了46.9%;禽蛋的价格上涨了9.4%;水果的价格上涨了7.7%;鲜菜的价格上涨了11.8%。老话说得好,只要吃得东西能稳住,物价就不会乱。但是从这份报表上来看,物价显然有些稳不住的迹象。你就拿猪肉来说,今年端午节前还是13元/斤,现在已经涨到了25—30元/斤,短短半年的时间,价格翻了1倍还多。有网友针对这种现象打趣的说道:卖蔬菜的吃不起猪肉,就把自己的蔬菜涨价。卖水果的吃不起蔬菜,就把自己的水果涨价。卖鸡蛋的吃不起水果,就把自己的鸡蛋涨价。卖猪肉的吃不起鸡蛋,就把自己的猪肉涨价……。总之,这是一个非常不好的恶性循环。

    但小编认为,物价上涨的根本原因还是因为高房价。现在的房价实在是太高了,好多家庭为了买房,都不惜掏空二代人的积蓄和背负三十年的房贷。大家想一下,一个家庭攒了几百万,也没吃也没穿,最后全部给了房地产开发商。除此之外,高房价还带动了房租的上涨,不管你卖什么东西,总要租个门面不是?于是,商家为了保证自己不亏损,只能提高商品的售价,随之带动的就是物价的上涨。所以说,房价还是尽早降下来为好,不然真是贻害无穷。

    物价还要多久能降下来

    单从9月份的CPI报表上来看,物价上涨的推手还是因为猪肉,所以要想让整体物价降下来,还是得先解决老百姓吃肉难得问题。目前,我国的生猪供应量严重短缺,而随着天气的变凉和春节的到来,市场上的猪肉只会更加短缺。所以小编认为,猪肉的价格短期内几乎不可能降下来,这也就是说,整体物价在短期内都没有办法下降。

    月工资多少可以适应现在的生活压力?

    小编曾经计算过,即便以三四线城市为例,月薪也至少要达到6000—7000元才可以适应现在的生活压力。当然了,钱多有钱多的活法,钱少也不可能会饿死,没钱可以选择不买房,不买房车,节衣缩食等方法。不过,小编还是真心地希望房价和物价可以稍稍的降低一些,因为目前老百姓的压力确实有些大,生活的也不快乐,大家认为呢?

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  • 首批新版房贷合同来了签合同这些要点千万得理清

    随着房贷利率换锚,各大银行房贷利率加点数据水落石出,他们的新版房贷合同也陆续到岗。

    马上10月20日新的LPR报价又要亮相了,如果5年期LPR报价发生变化,加点幅度还将继续调整,不过亮相的新版合同暂时不会改变。

    新版和旧版房贷合同的大多数内容一致,最大的变化体现在借款利率计算方式以及利率调整方式上。

    虽然按目前各银行暂定的加点幅度,利率换锚前后月供负担变化不大,但新规带来的一些变化却值得关注。我们从首批新版房贷合同中的变化,来看看新规将带来哪些影响吧。

    A

    换锚后银行利率分化

    新版房贷合同最大的变化,在于对基准利率的描述变了,这正是房贷利率换锚的直接体现。

    以往,房贷利率锚定的是央行规定的5年期基准利率,房贷利率定价按照“基准利率上浮倍数或优惠折扣”计算。现在的“锚”变成了市场报价利率,即LPR,计算方式改成“LPR+基点”。对此,在合同里体现为,在利率调整幅度中,对应的选项是加或减多少个基本点。

    记者看了几家银行的新版房贷合同版本,改变的形式稍有些不同。

    比如,农行的版本,关于房贷利率的约定为:执行利率按照借款发放日前一日的LPR(1年期/5年期以上)(加/减)多少BP(1BP=0.01%)确定。“借款期限内加点幅度固定不变。如遇借款期限对应的LPR调整,执行利率按相关附件约定的方式进行浮动,利率调整以()个月为一个周期。”

    而在交行的版本中,空白合同上对利率的描述没有这么清晰,只是有基准利率种类、利率上(下)浮幅度/加(减)点数的约定。

    在该行刚审批下来的一本房贷合同中,记者看到,“基准利率种类”后面的空档填的是“5年期以上(期限)贷款市场报价利率(LPR)”。“利率上(下)浮幅度/加(减)点数”后面是的空档填的是“加80个基点(一个基点为百分之0.01)”

    据了解,目前宁波(楼盘)各大银行确定的加点幅度中,除了四大行为首的首套加80个基点,二套加105个基点外,一些股份制银行也有各自的加点幅度,虽然总体上相差不大,但在新政之后,各银行房贷利率不同报价明显增多了。

    比如,目前宁波各大行中,房贷利率最便宜的汇丰银行,首套房只加30点(相当于基准上浮5%多点),二套房只加60点(相当于基准上浮11%多点)。

    而利率较高的民生银行(600016,股吧)、兴业银行(601166,股吧),首套房的加点都超过了100点,均比基准上浮20%还多。民生银行、鄞州银行二套房的实际利率,更是比基准上浮25%还不止。

    新政之后,市场上利率分化将是一个趋势,未来购房者对贷款行有了更多的选择空间。

    B

    利率调整周期可选

    除了利率换锚以外,还有一个变化需要引起重视,这就是在利率调整方式上,调整时间的设置有变化。

    以往,房贷利率是跟着基准利率走,而基准利率发生调整,一般约定从次年1月1日开始执行新利率(选择从次年放款对应日开始调整的占比非常小),因此调整不会很频繁,像4.9%这个基准,从2015年10月24日开始执行的。

    但是LPR是每个月公布一次,每个月都有可能调整。因此新政实施后,利率调整方式也是借款人普遍关心的事。

    央行发布的新规中提出,和银行签订贷款合同时,还要约定一个“定价周期”,选择一年或者几年重新定一次房贷利率,也可以选择合同期限内都不调整。此前有不少购房者在接受记者采访时,疑惑于该如何选择定价周期。

    从新版的合同看,大多数银行普遍给了客户充分的选择权。

    在农行的版本中,利率调整以多少个月为一个周期,客户可自行选择。相关人士向记者解释说,因为央行之前规定的,利率可以选择在还贷期间一直不调整,也可以选择调整最少是一年一调,因此这里你可以填上12或者24或者其他12的倍数。当然选择调整的人绝大多数还是会选择一年一调。

    交行的版本中,关于利率调整的时间约定是这样表述的。如果选择一年一调的,“于次年对应日调整”。这句话是后期打印上去的,应该是借款人确认了变更方式后填充的。“你也可以选其它调整周期或者固定不变。”交行相关人士表示。

    不过从目前来看,大部分客户还是倾向于选择一年一调。

    “LPR是每个月都会有新数字公布,如果选固定,万一以后LPR数字下去了,那我们就不划算了,毕竟贷款周期需要二三十年,期间的变化谁也无法预料。”刚刚签了贷款合同的卢女士纠结一番后,最终选的是一年一调,顺应市场利率价格的大趋势。

    C

    放款日要牢记

    记者发现,在新版合同中,有的银行的表述更为严谨,对“次年对应日调整”作了具体的解释——

    “是指从放款后的次年起,每年的放款日对应日(指每年与放款日同月同日)开始执行以该日前一个工作日的贷款市场报价利率(LPR)为基准利率,直至下一年的放款日对应日。放款日对应日前后分段按日计息。”

    因此,如果你是10月8日之后签的新版房贷合同,那么贷款日期就会变得比较重要,因为LPR每个月都有可能调整,很可能你的月供会在下一个年度的放款日对应日前后发生变化。

    为了避免因存入款项不足而导致房贷扣款失败,影响到征信记录,还是最好在每个年度的还款日对应日前一周做点功课,看看还款金额是否有变化。

    比如,在央行官网查找与放款日对应日最近的一期LPR数值。LPR是每个月的20日一公布,比如你是10月23日放款的,那么次年月供调整对应的就是次年10月20日公布的LPR;如果你是10月18日放款的,那么次年9月20日公布的LPR就有可能对你的月供产生影响。

    最保险的做法是,在每个年度还款调整对应日之前往还款账户里多存一笔钱,看看扣了多少,之后就心中有数了。

    对比新旧合同,无论LPR如何变化,万变不离其宗:一切以各银行实际执行的利率说话!能拿到加点幅度低的,尽量就低不就高,毕竟加点幅度一旦约定,还款期内是不会再有变化的。

    当然,目前新利率机制还是刚刚实施阶段,银行贷款利率变动性较大,且各家银行的放贷条件也不一,未来会怎样谁也无法预料,但有一点是明确的,合同一旦订立就具有法律效果,因此在签订合同前,务必仔细审读,充分知晓。

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  • 楼市一下行就“引人”新政,这种操作究竟还有多大用

    自9月以来,已有包括河南新乡、漯河,山西晋城,湖北宜昌,广西除南宁、柳州以外等全国近30个城市纷纷全面取消人才落户限制,上海临港自贸新片区降低人才购房限购门槛。近日,南京六合区、天津等热点二线城市又相继放出“人才新政”。这在当前各地楼市交易趋冷、库存再次上升、土地流拍增多、维稳房价岌岌可危的背景下,不得不让人觉得是“请君入瓮”来托市的套路,这种路子用的多了,效果自然也就一次不如一次。究竟这样的刺激会对房地产市场产生哪些影响,接下来是否还会有更多城市继续跟进?

    上海临港、南京六合、天津等有条件地调降人才购房条件之动机恐也不尽相同

    上海临港自贸新区,天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城调降购房条件意在“抢人才”。其中上海临港片区对非本市户籍人才购房资格由5年社保缩短到3年,由居民家庭调整为个人;天津放松限购试行区非户籍无房职工无需社保证明即可购房1套。但政策在实施对象上有明确要求,调降购房条件均只针对满足学历要求的特定相关人才。基于此我们认为,上海、天津落户门槛降低以及放宽限购条件是针对一定群体采取的定向放宽,其核心目的主要是为了吸引人才发展自贸区临港片区竞争力以及更好承接北京非首都功能疏解项目,服务于人才居住需求。当然随着相关群体的购房需求被激活,对促进区域成交也大有裨益。

    而诸如石家庄(楼盘)、南京六合以及包括河南新乡、漯河,山西晋城,湖北宜昌等大部分二三线城市推行零门槛落户或是放宽限购条件的主要意图还是为了“托楼市”。事实上,相较于“户口即房票”的核心一二线城市而言,弱二线以及绝大多数三四线城市本来就没有限购或调控政策比较宽松,户口的含金量不高,即便放开也不会起到吸引人才的作用。因此这类城市放开限购零门槛落户,更多是跟随同类城市政策,是市场下行背景下借由降低人才引进门槛为刺激楼市成交而做出的举措。

    长期落实中央政策、推进城市发展,

    短期楼市行情走弱是落户门槛放开背后重要动因

    从近期多城市逐渐放宽落户限制、调降人才购房条件来看其背后的动因,长期而言与中央政策密切相关。2018年以来,发改委出台的户籍改革制度,奠定了“中小城市和建镇制要全面放开落户限制,大城市全面取消落户限制”的主基调。与此同时,京津冀协同发展、长三角一体化发展等城市群规划逐步推进落地,城市建设发展亟需注入高素质人才的力量,正是在这种政策背景下,抢人大战愈演愈烈,上至一线城市广、深,下至三四线多地均不同程度放宽限购和落户条件。

    此外,放宽落户限制、调降购房门槛更多则是受当前市场疲软的影响。今年5月全国市场再次步入下行期,多城市出现降价促销为求以价换量,典型如天津今年下半年楼市明显转冷,从CRIC监测数据可以看到,2019年5-9月,天津商品住宅成交量约610万方,同比回落7%,成交均价也呈直线式下滑。南京六合限购政策松动究其原因也是由于库存压力和去化周期高于去年同期,同时显著高于南京整体水平,区域市场暗藏下行风险之下放松购房条件自然是“托市”的一剂良药。

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  • 农业农村部:推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作

    近日,农业农村部发布关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知,通知全文如下:

    农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知

    各省、自治区、直辖市、计划单列市农业农村(农牧)厅(局、委),新疆(楼盘)生产建设兵团农业农村局:

    农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产,也是农村发展的重要资源。近年来,随着城镇化快速推进,农业转移人口数量不断增加,农村宅基地和住宅闲置浪费问题日益突出。积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作,对于增加农民收入、促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义。为确保此项工作有序实施、落到实处、惠及农民,现就有关要求通知如下。

    一、总体要求

    积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作,要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,以提高农村土地资源利用效率、增加农民收入为目标,在依法维护农民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上,探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施,为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。

    积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作,要突出服务乡村振兴。紧紧围绕实施乡村振兴战略,着眼乡村产业发展需求,推动美丽乡村建设。要守住盘活利用底线。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线,符合国家和地方关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策。要坚持农民主体地位。充分尊重农民意愿,调动农民参与的积极性和主动性,切实保护农民合法权益,千方百计增加农民收入。要注重规划先行要求。与村庄规划相衔接,与乡村产业发展规划相匹配,遵守安全消防规定,符合环保卫生要求,注重绿色发展。要发挥基层首创精神。支持地方大胆创新、积极探索,不搞“一刀切”,不得强迫命令。

    二、重点工作

    (一)因地制宜选择盘活利用模式。各地要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承,选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品(000061,股吧)冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式,开展农村闲置宅基地整治,依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策,为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

    (二)支持培育盘活利用主体。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下,支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。依法保护各类主体的合法权益,推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。

    (三)鼓励创新盘活利用机制。支持各地统筹安排相关资金,用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等。条件成熟时,研究发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。推动金融信贷产品和服务创新,为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供支持。结合乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等活动,向社会推介农村闲置宅基地和闲置住宅资源。

    (四)稳妥推进盘活利用示范。各地要结合实际,选择一批地方党委政府重视、农村集体经济组织健全、农村宅基地管理规范、乡村产业发展有基础、农民群众积极性高的地区,有序开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范。突出乡村产业特色,整合资源创建一批民宿(农家乐)集中村、乡村旅游目的地、家庭工场、手工作坊等盘活利用样板。总结一批可复制、可推广的经验模式,探索一套规范、高效的运行机制和管理制度,以点带面、逐步推开。

    (五)依法规范盘活利用行为。各地要进一步加强宅基地管理,对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范,防止侵占耕地、大拆大建、违规开发,确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住法律和政策底线,不得违法违规买卖或变相买卖宅基地,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要切实维护农民权益,不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。对利用闲置住宅发展民宿等项目,要按照2018年中央一号文件要求,尽快研究和推动出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中事后监管的措施。

    三、保障措施

    (一)强化组织领导。各地要高度重视农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作,加强统筹领导,搞好指导服务,强化部门协调,形成工作合力。要根据本地实际制定具体实施方案、操作细则和配套政策,进一步明确目标任务、主要内容和重点措施,确保盘活利用工作取得实效。

    (二)强化政策扶持。各地要认真落实党中央、国务院关于乡村振兴、城乡融合发展、返乡下乡人员创业创新等文件要求,完善适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用政策,出台扶持措施,简化市场准入,优化登记、备案等手续。要推动做好村庄规划编制、房地一体的宅基地使用权确权登记颁证、农村宅基地和农房调查、农村人居环境整治等基础工作,为盘活利用工作创造有利条件。

    (三)强化宣传引导。各地要依托报刊、电视、网络、微博、微信、新闻客户端等媒体,深入宣传和解读农村闲置宅基地和闲置住宅利用法律法规和政策。要组织开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用典型案例征集推介活动,宣传盘活利用工作中涌现出的典型,营造良好的社会舆论氛围。

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    日前,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,提出要完善促进实物消费结构升级的政策体系。今日本报对大力发展住房租赁市场、进一
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  • 可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

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    东营网易房产10月13日讯:(编辑 小易)东营区黄河中学,是区教育局直属的一所初级中学。学校位于金乡路以北,菏泽路以南,海德路以东,峨嵋山路以西,占地面积170亩,总建筑面积61266平方米,其中教学及辅助用房45266平方米;办公及生活用房16000平方米及400米、200米跑道塑胶运动场各一个、篮排球场、道路硬化、绿化等配套工程,总投资额为28000万元。学校设计规模96个教学班,可容纳108个班。黄河中学是东营区学校中占地面积最大、规模最大、配备最高的学校。

    区委、区府和教育局高度重视学校启动工作,配备了以原区三中校长齐方国同志为主的领导班子,教师队伍组建是在原黄河街道中学优质师资的基础上进行了优化重组,同时又从合同制统筹教师和全区骨干教师中抽调精干力量,初步形成了管理团队优质化,师资队伍专业化的体系。

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    随着学校规模的不断扩大,新校区的落成,将缓解淄博路与西三路上下学期间交通拥堵问题。南校区选址在鸿港医院南,于今年秋季开始招生工作

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    自然资源成了城市里“奢侈”的存在

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  • 住宅用地满70年后这么办

    近日,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议。草案规定,住宅建设用地使用权期满的将自动续期。众所周知,我国住宅用地使用期限为70年,这个规定对居民而言意味着什么?此规定和房地产税有何关系?期满后能否续期?针对这些网友关心的问题,本期主持人为您一一解答。

    问:住宅用地期满后自动续期意味着什么?

    主持人:物权是民事主体依法享有的重要财产权。这个规定体现了对居民财产权的保护,回应了公众对住宅土地所有权的普遍关切。

    2017年3月份,李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时就曾表示,住房70年产权可续期,无需申请,无前置条件。在此之前的2016年11月份,中共中央国务院出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

    问:住宅用地使用权期满后自动续期的规定是否意味着房地产税可能加速落地?

    主持人:土地使用权自动续期与征收房地产税之间没有直接联系。但是,房地产税征收的前提条件是私有财产,如果住宅的土地使用权是70年,期满后不能续期,征收房地产税就没有根据。也就是说,住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为房地产税的征收奠定了基础。

    问:住宅用地满70年后需要收费吗?

    主持人:草案规定,70年期满后续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但是,对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用,并未给出具体规定。

    2016年,温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期,对于这批住宅期满后的处置问题,原国土资源部给出的处置意见可作参考,这项处置意见给出了“两不一正常”的方案,就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。

    根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定,对此先作出一个原则性规定,即:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步作好衔接。

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  • 楼市去库存接近尾声 多城加速补库存

    日前,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

    对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,呼和浩特是最早取消限购的城市,也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

    “很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示,类似山西、四川、宁夏等地,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,其会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

    国家统计局发布数据显示,7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

    中原地产研究中心数据显示,楼市库存数据已经跌至50个月最低,已连续超过4年下调。从整体看,全国性的去库存周期已经完成。

    严跃进表示,其实现在很多城市虽然没有明确提“停止去库存”的概念,但实际上通过各地的管控房价的政策来看,其本身就已经做了调整,即当前房源其实是相对不足的。

    中原地产研究中心统计数据显示,8月份以来,各地楼市调控继续处于高峰,合计调控政策次数超过50次,叠加部分城市再次被约谈。整体看,年内楼市调控已经超过了310次,刷新了历史记录。

    张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年,多个城市开始全面加码调控。在不停的调控中,房价继续上行,给调控带来了政策边界效应持续递减的影响,第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化,我们拭目以待。

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  • 业内专家建言:因城施策重结构 创新思路去库存

    中国政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施,以促进行业平稳健康发展。刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业内专家和企业家观点,建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策,更应以创新思路拿出对策。

    因城施策去库存

    上海市房产经济学会会长沈正超认为,房地产库存的本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示,供应不足→供求平衡→供应过度,是交替出现的市场现象,有一定的规律性。认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进市场健康发展具有重要意义。造成房地产商品库存过多的原因是多方面的,去库存也应因城施策,切忌生搬硬套国家规定,以防止出现新的库存。

    华东师范大学房地产系主任胡金星表示,对库存问题的研究,吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向,但如何化解此类问题,近几年没有很精准的对策。从城市经济学的角度看,不同库存背后的租金收益有很大差异。诸如国际上商业地产的租金收益率比较高,此类物业的库存压力就相对小。国内市场应研究物业收益率等因素,这样才能提出更为务实的去库存措施。

    具体去化重结构

    论坛期间,上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告,对“房地产库存”作出界定:房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被终端需求者使用的房地产。具体而言,新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类。

    报告披露:2012年—2017年35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行,从56.6%下降到44.6%。商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主,商办用房的库存问题变得更加突出。换言之:在全国平均层面,商品住宅库存已为合理水平,但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间,去化压力巨大。而从2005年—2017年全国不同类型商品房期房销售面积看,期房销售的绝对主力是住宅,商办房销售占比非常低,反映出商办房受自身特性影响,去化难度更高。

    施策要有新思路

    与会人士建议,去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩,对于部分库存规模较大的房源,除了关注“去化”,还可考虑“转性”。如果这方面实现了政策的衔接和打通,去库存的问题就容易解决。

    结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革,针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点,政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造,从而形成更多的租赁房源。而租赁企业运营时,适当考虑停车位的配建和社区的经营管理,有助于此类库存项目真正为市场所认可,并具有更高的市场投资价值。

    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调,研讨库存问题,对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考,也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决库存问题,既能改善房地产市场的供求关系,也可有效化解相关金融风险,符合供给侧结构性改革的大方向,有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制。

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  • 除了房价问题,我们更应该关心的是这2个问题

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  • 社科院研究员:房地产税开征之后涛声可能依旧

    房地产税是一个被严重误读的税种。无论是普罗大众,还是所谓专业人士,都不同程度寄予房地产税厚望,令房地产税的未来变得扑朔迷离。房地产税当真可以解决人们期待解决的诸多问题吗?

    房地产税开征传闻总是和微妙的房地产市场联系在一起的,一如遥远的十年之前的证券交易印花税和股市。股指下跌,救市想靠印花税;股市暴涨,泡沫防范还想靠印花税。股市最终走向似乎和这没有太大关系。但是,如果你愿意费心计算下,就会发现这么多年,股市的最大赢家之一就是证券交易印花税。每年不菲的证券交易印花税收入为国聚财的功能发挥得还不错。

    房地产价格涨得稍快些,就会引来房地产税的“期待”,暴涨时就更不用说了。在2013年之前,房地产税(那时的名称还是物业税或个人住房房产税)的传闻在各大城市此起彼伏,不少城市或直接否认,或表态会按中央部署行事。十八届三中全会决定“加快房地产税立法并适时推进改革”,以及后来的立法法修改,意味着作为一种新税的房地产税的开征,只能走立法程序,这样,全国人大或全国人大常委会不通过房地产税法,就不可能有面向个人自住房的房地产税,房地产税的传闻在许多时候只是传说。

    最近,加快开征房地产税的说法又蔚然成风,这到底是谣言,还是遥遥领先的预言?实际上,无需说太多,房地产税未来肯定会来,因为十八届三中全会已要求加快房地产税立法。所以,关键在于如何立法以及何时开征。“加快”意味着什么?有人说年内人大那边就要审议房地产税法草案,房地产税很快就会成为现实吗?熟悉中国人大立法程序的各位应该明白,人大立法进程的快与慢更多地取决于方案是否成熟,决策者是否已下决心。研究者和决策者之间的距离,决定了研究者只能谈逻辑,只能讲房地产税开征之后的影响以及风险与挑战。研究者有责任对社会大众说清房地产税的一二三,之后,社会大众如何选择就是他们自己的事。如果社会大众不明就里,仅依据有限的生活体验就对房地产税立法作出判断,那么他或她完全可能无意中伤害到自己。社会进步在于,当他或她知道结果之后,仍然愿意搬起石头砸自己的脚,那么别人也不好说什么。当然,这不是最好的结果。一些事结果已很确定,重要的是让大家知道结果,而不是在大家还不知道结果事实时,就利用知识接受的“时间差”给大家一个“措手不及”。这种“措手不及”类似“耍流氓”,绝非现代国家治理所应选择的“策略”。

    房地产税开征如果一定要与房地产调控联系在一起,那么请问这样联系的目标何在?房地产税开征是要让房地产价格上涨,还是下跌?上涨,至少在现阶段不符合政策目标。7月31日的政治局会议已明确要坚决遏制房价上涨。下跌,这又符合谁的利益?手中有房的,谁期待财富缩水?代表人民利益的国家,会选择让人民财富缩水的政策吗?再说,公有制国家中,城镇土地国家所有,农村土地集体所有,房价下跌说明土地财富缩水,损害国家和集体财富的政策难道值得人民期待?

    房价问题非房地产税可解决。只要明白大小城市住房负担差异的原因,就会清楚解决房价问题的抓手在哪里。不同地区住房建安成本之差几可忽略,住房负担差在土地价格。城乡住房负担的差别,也是因为乡村盖房所需的宅基地更多依据的是农民身份,而不用支付巨额土地补偿。房价高企的根源是土地制度,是香港式的供地制度。这种制度,我们必须辩证看待,因为当今的不少基础设施和公共服务,资金来源相当部分来自于土地。但是,现在是到了解决问题的时候了!房价和收入之比严重不相称,房地产市场可持续性堪忧,如此之堰塞湖问题必须尽快解决。对策思路只能是让房价和收入之比合理化。选择房地产税调控房价,最终可能会顾此失彼,税收收入增加之后,涛声依旧。

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  • 房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    法制晚报·看法新闻 近年来,房屋经纪公司已经不满足获取中介费,而是以“承租人”或“出租人”的身份出现,并从中赚取租金差价,而中介公司作为房屋租赁合同一方,因“跑路”等违约现象引发的案件数量逐年增多。

    房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    针对此类问题,今天上午,大兴法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例新闻通报会,并作出法律风险提示。

    发布会上,大兴法院庞各庄法庭庭长张彬介绍,近年来,大兴房屋租赁市场异常活跃。其房屋代管或出租代理已经成为房屋租赁市场的主要经营模式,这种房主与租户“不相识”的模式存在很多的问题,也给房屋中介违法违规制造了空间。

    据了解,大兴法院2015年受理此类案件62件,2016年受理115件,2017年受理194件,截至今年6月底受理109件,增幅明显上升。

    “纠纷的主因是中介公司违约。”张彬表示,中介公司能够作为房屋租赁合同一方主体的操作模式为,中介公司与房主签订委托租赁合同或委托代管合同,由中介公司直接向房主交纳租金后取得房屋的出租权,随后中介公司作为出租方与租户签订房屋租赁合同。在这个房屋租赁链条中,中介公司对房主或租户任何一方存在违约,都可能导致纠纷的产生,更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷,造成“两头受害”。

    大兴法院在审理该类案件中还发现,中介公司的门店一般都是租房经营,流动性大,因此“跑路”现象严重。大兴法院数据显示,因中介公司下落不明,导致公告送达案件数量递增2015年2件,2016年21件,2017年30件。缺席判决案件2015年13件,2016年27件,2017年53件。

    同时,房主起诉要求腾退房屋存在困难。因租户已经向中介公司交纳了房租,在房屋租赁期限未满的情况下,租户普遍拒绝腾退房屋。

    “租户应慎重选择房屋中介机构,务必实地考察,仔细审查合同条款、留意合同盖章主体与营业执照登记的名称是否一致!”大兴法院法官向承租人作出了提示。

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  • 四大行新规:8月起 不满5年提前还房贷将收违约金

    据中国之声《新闻纵横》报道,从昨天(8月1日)开始,位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定:客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    违约金=提前还款金额×月利率×6。举例来说,如果提前还10万元,违约金2940元;提前还100万元,违约金29400元。那么,提前还款将收取违约金的行为是否合理呢?

    记者第一时间致电苏州中行、农行、工行和建行,四大行均回复:消息属实,“违约金”新规从8月1日执行。建设银行苏州分行客服人员说,在贷款发放后的60个月内,申请提前还款,会收违约金。所收违约金额是提前还款金额×贷款执行月利率×6。

    客服告诉记者,这一规定按照“老人老办法,新人新办法”实施,8月1日新受理的贷款,都会在贷款合同上注明该条款。在此之前办理的贷款不受此条款影响。

    那么,违约金新规对于苏州的买房、卖房人群,有何影响呢?

    在苏州二手房市场,贷款未满5年、提前还款的现象十分常见:房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为,这个新规更大影响的是8月1日以后的买房群体,特别急于出手房屋套现的投资属性的购房人群;也会影响到部分短期内换房改善需求的人群,因为房屋的转手周期将会被拉长。

    在楼市评论员尹霄飞看来,新规的执行在全省层面也有借鉴意义,不过,“羊毛出在羊身上”,房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上。“如果是一个好地段或者学区房,他(房主)可能会很轻松地将成本增加到了购房者的身上,当然也会影响到交易的时效问题。”

    周泽宇认为,违约金新规一定程度上已经体现类似于限售的意图,对今后的短线贷款投资购房行为,预计会起到一定的影响。

    房贷不满5年,提前还款将收取违约金,是否合法合理?从合法性角度而言,北京市房地产法学会副会长赵秀池给出的答案是:合法,没问题,而且也有一定合理性。

    她说,提前还款是否需要支付违约金是一个商业行为。因为借贷本身是市场行为,借款人与银行签合同时,合同中对提前还款是否收违约金一般有相应的约定,是否收违约金主要是看合同约定。收违约金是银行的习惯做法,从银行稳定收益的角度看,签订合同后,银行会对资金的用途做规划,“款贷给你了,要是提前还,等于打乱了它的计划,它就要再重新做规划、安排,所以收违约金也有一定的道理。”

    专家的意思很明确,双方有合同在先。昨天中午开始,一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片,在苏州购房者的朋友圈流传,须知明确规定,“您在我行办理的个人住房贷款业务,在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时,我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”,并规定,“部分提前还款的,每次还款金额不少于1万元,而且需为1万元的整数倍”。

    须知最后,要求借款人对须知内容无异议请签名。也就是说,签名了就等于同意这样的条款;但如果购房人不签名,银行还会放贷吗?虽然一纸合约规避了合法性的问题,但在银行面前,购房者的选择空间并不大。恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款,而只有签字。

    那么,这样的做法是否合理呢?其他地方银行怎么做的?易居研究院智库中心研究总监严跃进说,“提前还款就是要收取违约金的,这个规定在全国其他城市的商业银行也是执行的。”但是,其他地方规定的年限是多长呢?

    根据公开资料,部分银行规定贷款不满1年就提前还款的,会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超过1年提前还款的,将不收取违约金。

    一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体,银行规定,1年内还款罚息3个月,2年内罚息2个月,3年内罚息1个月,3年之后就不罚息。北京部分银行也是采取类似的条款。

    苏州四大银行规定,超过5年时间提前还款才不收违约金。这个时间是不是太长了?银行为什么要这么做?是不是楼市调控政策的一部分?中原地产首席分析师张大伟表示,苏州四大银行这样的规定就是为了追求更高的利润,是银行的自主行为,跟楼市调控没关系。他说,这个规定不是当地出台的政策,它是窗口指导意见,可能很多人误认为是楼市调控政策。从规定本身而言,“5年”这个时间期限相对比较长,很多城市之前有过类似的条款,但基本都是3年左右。

    新规出台会影响哪些人?投机需求的人,可以通过其他银行贷款,当然也可以全款;而且,经过一系列的楼市调控政策的实施,真正投机需求的群体已经很少。有分析认为,新规出台,恐怕更多会影响刚需,也就是那些房贷压力大,过了两三年之后,手头稍微宽裕、想提前换一部分款项的人。

    个贷已经是银行的优质资产了,5年的期限设定,当然能更好地保障银行的利益,规定的合法性无可厚非,但在楼市相对火热的当下,购房者在房贷问题上的话语权有限,这样做真的合理吗?其他城市的银行是否会效仿等都要打一个大大的问号。(记者姚东明 江苏台记者钱一鸣)

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  • 给楼市治病不能老靠打麻药 到了反思的时候

    捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

    “6.26、7.25”,成都数千居民两次维权,控诉房地产开发商的“霸王条款”,明面上3000元的精装修,实际仅500元。百姓群体维权向来有理,一般也会心安理得地拿到“赔偿”后开心离场,特别是涉及房子,政府门前静坐、砸售楼处,脸不红、心不跳,甚至诞生“房闹”这一时髦语。这时,谁也不听一脸委屈的开发商这些辩解:一二手房价倒挂,少则5000、多则1万,我不克扣装修费,项目要亏钱呀!再说,缩水装修的“抽屉条款”,购房者同意,也签字画押了,怎么就“得了便宜还不卖乖”?

    弱势惯了的购房者,一脸得意,我就是“得便宜不卖乖”,既要买到赚到,还要撕毁“抽屉协议”,能咋的?记忆犹新,刚好10年前的2008年,万科在杭州首开降价之先河。风轻水软、语气嗲嗲的杭州人,真金白银的利益面前,顾不得“吃相难看”,砸了售楼处再说。2008年5月,某城市召集开发商开会,没有请万科,会议内容8个字可以概括:不许降价,远离万科。此后几年,再没有开发商敢降价了。近期,成都维权事件妥善解决了,秘诀就是“房价上涨”了。

    10年过去了,还是熟悉的味道、原来的配方,房价上涨,大家开心。房价涨了,一二手房价不倒挂了,开发商不用铤而走险克扣装修费了,购房者也得到货真价实的装修,地方政府税收和出让金照收不误。问题是,总有输的一方吧?谁输了呢,就是中央这几年一直强调的“房住不炒”。“房住不炒”是个抽象的东西,损伤就损伤了呗,反正我感觉不到,但克扣我的装修费,那种疼是从头到脚的。但是,只盯着自己碗里,等抬头环顾四周才发现,我们正在孤岛上。

    靠房价上涨买单,是把包括政府在内的所有人,捆绑到一座水位不断上涨的孤岛上。什么推动房价上涨?就是流动性。近期,一场关于宏观经济的大争论前所未有,争论围绕着流动性展开。过去,宏观政策争论,主体要么是贴近庙堂之高的咨询机构,要么是学院派的知名大儒。这一次,站在台前的,乃民间颇有威望和市场的券商首席经济学家们。这些服务于商业机构、游走于资本市场和学术实践、早已实现了财务自由的大鳄们,如此忧国忧民,着实难得。

    争论什么呢?“去杠杆”要不要流动性支持。尽管当事人否认去杠杆需货币政策宽松这一简单的逻辑解读,但观点并非谁谁独有,颇有代表性。降杠杆降低了分子(负债),但紧缩导致分母(资产或GDP)也下降,甚至为还债抛售资产和借债,分母下降更多,杠杆越去越多。怎么办?保持流动性一定宽松,债务链条循环起来,可谓“无痛去杠杆”。说得通,有理论(刚性兑付积重难返,高位短炒占主体)、有前科(美国1929年危机)、有方法(培育权益投资,处罚作奸者)。

    反方不这么认为?做手术不打麻药不行,但手术成功与否在于医生能否干净地切除癌变的组织,而不在于麻醉师。传统文化的弱项是形式逻辑,以诡辩替代逻辑,且屡试不爽。论占位子,关系户的屁股永远是最快的。如此降杠杆,结果必将是不该降的“被降”,该降的“拐弯抹角还是不降”。还记得,回顾“四万亿”时,掷地有声的表态吗?“四万亿资金一分钱没进房地产”。心里都明白,但就是能一笔一笔给你列出来,一分没进房地产,搞得你不知道信还是不信。

    过去几轮手术,就怕太痛而打了很多麻药,父爱也好、不忍心也好,反正去了多少坏死的组织不得而知,大剂量打麻药的单,现在还在买。看看央妈和银行的资产负债表,都等着宽松来刚兑。现在的金融游戏图谱,远不是10年前可比,“化整为零”、粉饰美化,精英们太擅长了,即便集中后的新监管,在它面前也四处漏风。《这些年,我们放过的三次水》的热文中讲到,不能再重复老路了。捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

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  • 中国式买房公摊有多少猫腻?

    1、开发商做大公摊多赚钱

    2、消防应急场所改停车位重复公摊又能多捞钱

    3、业主公摊面积被拿去牟利

    4、电梯楼梯门厅等公摊业主也要付取暖费…

    7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

    业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

    事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

    住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?记者对此进行了调查采访。

    谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

    举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积(公摊面积):21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

    旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

    而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

    猫腻1

    每户多算0.1平方米公摊

    均价4万每平方米

    四千多户的楼盘可多赚1659万

    一位业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

    也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

    事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的,但为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

    “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。

    以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

    猫腻2

    重复公摊、重复收钱

    消防应急场所变停车位又可多赚千万

    到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

    你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

    “比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

    他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

    猫腻3

    业主的公摊面积被牟利

    小区广告收入返给业主

    可少交一半物业费

    王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

    “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

    记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

    王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

    除了这些猫腻外,围绕着公摊面积,还有着这样一些争议:

    争议1

    是否应该为公摊支付取暖费?

    第一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

    目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

    争议2

    有无可能取消公摊?

    随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

    近几年,为回应民众诉求,重庆、广州、北京等地已开始出现按套内建筑面积计价的探索。

    西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。综合中新、新华等

    专家建议

    销售套内面积的重庆模式应全国推广

    那么,买房公摊面积大,购房人就应该承担,这种做法合理吗?显然并不合理。中原地产首席分析师张大伟表示,公摊面积已变成了开发商变相涨价的手段。

    张大伟认为,国家必须出台相关的规范,设立得房率下线。张大伟表示:“一般在市场销售过程中,大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看,应该有一些建筑规范或者行业规范。”

    也有专家建议,在全国推广重庆模式。据悉,重庆在中国房地产市场里显得“特立独行”,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平米的房子,居住面积就是100平米,“货真价实”。

    其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,必须以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%的罚款。

    有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

    至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

    名词

    公摊面积

    买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

    1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

    2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

    那么,公摊面积又是怎么来的呢?据说,公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早,所以,房子销售方法也比较多。例如这个“公摊面积”的销售方法。据说,这还是李嘉诚发明的。不过,香港已于2013年出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。

    公摊面积除了能让开发商从中获利之外,还有什么好处?分析人士称,最大的好处是让房价看上去不是那么高了,通过“建筑面积”这个基数,摊薄了房价。

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  • 40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    资料图:楼市。 中新社记者 吕明 摄

    资料图:楼市。中新社记者 吕明 摄

    40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    ■本报记者 王丽新

    下半年开局,新建住宅市场出现不利局面。

    据易居房地产研究院监测数据显示,7月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%,同比增长20%。今年前7个月,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,仍处于下行通道中。

    易居研究院研究员詹毅凡表示,下半年开局40城成交出现下滑,一、二、三线三类城市全部出现成交面积环比下降的情况,市场降温态势显现。7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号,叠加收紧的信贷环境,预计全国楼市将降温,三季度40城成交将继续下滑。

    詹毅凡称,分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三、四线城市全年则面临较大的下跌风险。

    对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看, 2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三、四线城市较为火爆所导致的。

    有统计数据显示,今年上半年,在成交均价方面,一线城市新房均价明显高于二线城市,二线各城市也有较明显的分化。其中杭州均价直逼一线城市,已明显超过广州,长三角地区的南京、苏州新房均价也明显高于中西部的成都、重庆、武汉等城市。此外,大部分城市2018年新房均价与2017年新房均价相比有微增,但是杭州新房均价今年上半年相比去年下半年和去年上半年都有明显增长,其次是重庆和郑州,房价也有明显上涨。

    值得关注的是,当前的行业共识是,下半年政策调控仍然趋紧,市场走向难有大的变化。詹毅凡称,虽然进入2018年,40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹,并在7月份由负转正,但考虑到内部环境调控政策将贯穿全年,外部环境复杂多变,判断出该曲线仍保持下行趋势。

    贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,当前市场已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱,预计未来一段时间,市场将进入“双稳阶段”,即市场稳中回落,政策趋于稳定。

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  • 专家预计房地产税法草案有望12月份初审

    日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。业内人士认为这意味着,房地产税立法将会加快。专家预计房地产税法草案有望今年12月份初审。

    “从目前房地产税改革进程、经济结构调整转型和当前经济形势看,房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示,短期内,调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段,而非市场调控。

    房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

    “房地产税法作为新税种,按立法法规定,必须要经过三审,甚至更多,预计到2020年表决通过。”王长勇认为,房地产税立法现在确定的是两级立法,全国人大完成立法后,地方开征由地方省级政府起草实施细则,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

    王长勇表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,房地产税征收将会分步进行,包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

    “预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说,根据这十几年来地方政府的准备情况,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

    复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》记者表示,从财富分配的角度看,房地产税征收各地要差别化,不能一刀切。开征房地产税对房价肯定有影响,但不一定会抑制房价,也有可能推涨房价,因为增加了成本,房价还是根本上取决于供需情况。

    张依群表示,从长远看,需要逐步放开房地产的行政价格管制,更多运用市场手段按照符合市场经济运行规律调控房地产市场和房价。从调控手段、技术能力、管理经验看,还需要加强运用市场调节的方式方法,从愿意运用和善于运用行政手段管理价格的传统方式中走出来,让房价真正走上健康发展轨道。

    目前对于房地产税的功能定位的争议比较大,有人认为是调节分配,有人认为是更多倾向于筹集收入。“争议较大的情况下,房地产税初期应该会采取简明的做法,折中各方利益和意见的方式,不可能满足所有人的意愿,所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。”王长勇说,从今年官方透露的信息看,目前倾向于调节分配功能,征税初期会把大部分人排除在外,房地产税不会筹集很多收入,初期大概征收2000亿元。

    张依群表示,房地产税是国家税制改革的重要内容,对理顺房地产类税收结构,调节居民收入分配,抑制住房价格,具有多层意义,可以说房地产税改革是既利当前、又利长远的重大改革,就中国目前现实经济政策选择看,可谓牵一发而动全身。

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  • 前7月60城楼市调控次数涨八成 下半年调控预计加码

    中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。?

    中原地产首席分析师张大伟表示,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级版调控政策将不断出现。?

    近日,深圳市政府办公厅发布调控新政,暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房。?

    深圳市房地产研究中心主任王锋表示,虽然在一系列调控下,深圳房地产市场基本平稳,但市场投机炒作仍比较明显,特别是新房市场,近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象,对房地产市场健康稳定发展带来不利影响。?

    王锋表示,近期一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。?

    在新政限售措施方面,对于购买公寓,要求自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。商品房方面,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。?

    王锋指出,2017年,产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。?

    除此之外,新政另一项重点则是限制“假离婚”,提高首付比例。王锋表示,通过“假离婚”获得首套资格、税费优惠,是造成“假离婚”购房案例增加的原因。?

    值得一提的是,近日,住建部首次公布本轮治理房地产乱象查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。?

    有业内人士表示,下半年不会因经济压力而放松调控,而将继续坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松等原则。?

    近期召开的中央政治局会议指出,要下决心解决好房地产市场问题,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。中国房地产业协会原副会长朱中一表示,“抑制房价过快上涨”变“遏制房价上涨”表明了中央调控决心。?

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  • 专家:房产税出台的时机已基本成熟

    一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

    据媒体报道,目前房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。按照年内立法计划,房地产税法为预备审议项目,并未列入年内立法工作中。根据计划要求,此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。

    近年来,房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。何时出台,则是热门中的热门。大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一,就是期待房产税能够成为高房价的杀手锏,能够对已经形成的高房价形成绝杀。

    不过,房产税不能成为“绝杀”的武器,而应当成为装备。房产税出台,不能成为限购限贷限售那样的短期手段,而应该是推动房地产市场健康发展的长期措施,能够随时随地对市场可能出现的不规范行为产生约束与影响,能够让包括开发商、炒房者、投资者和购房者在内的所有人群、所有主体都能产生有效的约束作用。

    事实上,税收不同于一般收费,一般收费是为了某种需要临时开征的,可能是短暂的。一般政策更多的是依据市场变化情况,临时出台的干预措施,而不是长效手段。只要市场变动达到预期目标,政策就会立即退出市场。房产税政策一经制定,往往需要维持很长时间,直到下一次修订。就是重新修订,也只是补充和完善,而不是推倒重来。

    正因为如此,对房产税政策的出台,应当着眼于市场,而不是房价,着眼于长远,而不是短期。房价只是市场的一部分,或者表现比较敏感的一部分,而不是市场的全部。房产税的作用,更多的应当是对市场行为的规范,包括投资者、购房者、炒房者等,对开发商,一定程度上也有不同力量的制约作用。之所以迟迟没有推出,关键就在于,目前的市场环境尚没有发展到可以依靠房地产来规范和约束的阶段。

    应当说,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位提出以后,房地产市场的变化就开始进入积极有序阶段。虽然房价还在涨,但上涨的动力明显减弱,制造房价上涨的因素在减少。因城施策、分类调控,已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起,让地方政府成为了调控的责任主体。

    近日召开的中央政治局会议,在如何调控房地产市场问题上,又出现了一个非常大的变化,那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。千万别小看了只是取消了“过快”两个字,却是房地产市场调控进一步加码的表现,是推动房地产市场全面转型和规范的表现。如果房价一直保持上涨势头,就会永远给开发商和炒房者留有幻想,就无法遏制住炒房和住房过度投资行为。

    这也预示着,在未来一段时间,房价上涨的势头难以维持,出现下跌则是大概率事件。虽然按照现行条件,大跌不大可能,但温和下跌则是完全有可能的。一旦房价步入到下跌通道,就会为房产税政策的出台创造良好的条件。

    房产税政策的出台,必须是在房价得到稳定,市场不规范因素减少的情况下。如果市场不规范因素太多,秩序太乱,就有可能对政策的出台带来致命的伤害,使政策难以发挥作用。

    所以,房产税政策出台的时机已经基本成熟。一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

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  • 解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道

    从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。

    7月31日,中央政治局会议召开,会议公报合计上千字。其中专门针对房地产的内容有73个字,7个分句——“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

    值得关注的是,会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭注意到,?“2017年3月两会政府工作报告中指出:遏制热点城市房价过快上涨。与之相比,此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字,语气加强;没提热点城市,说明范围扩大,比如三四线城市房价也在大涨;剔除‘过快’二字,说明连普通幅度的上涨也不能容忍了。”

    “此次政治局会议对于楼市调控在态度和用词上确实是更严格一些。一方面是今年的3-5月,很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面,在中美贸易战大环境之下,市场上又出现了‘要用房地产来重新启动经济’等声音,中央有关方面也听到了一些这样的声音,所以做出了回应和表态。”我爱我家(5.770,0.01,0.17%)集团研究院院长胡景晖表示。

    多位业内人士认为,此次会议传递的信号是,仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房地产税有望加快;另外,调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市,限购政策可能进一步升级。最近几个城市,如长沙、成都、海南、深圳,已经做出了一些表率,对于企业实行限购,对于个人实行限售等。另外政策上会继续堵漏洞,比如说通过离婚买房的,刚落户还没有社保的,在限购、限售等方面可能会加强管理。”杨红旭说。

    言外之意

    新城控股(24.130,-1.33,-5.22%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示,此次中央政治局会议通报字数不多,就有18个“稳”字。核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时,保持定力、站稳脚跟,用“稳”应对不确定性。

    欧阳捷称,2016年10月以来,中央政府一直在下决心解决房地产问题,这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。“‘因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事,‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过,目标就是‘稳’,‘促进房地产市场平稳健康发展’。”

    “‘下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力度是不满意的,如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序,是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说。

    房地产市场如今存在什么问题?欧阳捷认为,“房地产市场的问题,一是住房供求失衡,包括(地方政府)大量吸引人才却没有增加住房用地供应,在人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地;二是市场秩序不规范,房企、中介等都存在这样的问题;三是市场预期不利于楼市稳定,供求失衡与房价上涨预期仍然存在。”

    在2018博鳌·21世纪房地产论坛上,华远地产(2.520,0.00,0.00%)股份有限公司原董事长任志强也表示,“政府在土地的配置上是错位的,一线城市人口最向往的地区土地供应反而不足,供给和需求之间的矛盾,导致全国房价还在普遍地继续上涨。”

    在明确的调控目标之下,市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到,从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。任志强也称,从今年1-6月的统计数据来看,上半年的投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费收入,主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”

    结构性去杠杆

    今年以来,央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号,市场短期提振,但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为,此次政治局会议的表态已经反映出,决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大,表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路,摆正市场预期。

    海通宏观分析师姜超在研报中分析称,会议对经济的评价发生了明显变化,措辞由相对乐观变得相对谨慎,并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌,而是坚定不移去杠杆,在把住货币总闸门的同时,适当放缓节奏加强协调,而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心,这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

    欧阳捷也指出,此次会议在口径上,将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”,流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济,最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场,最大的风险在于债市,一旦企业面临债务违约风险,就会变卖、抛售资产,导致资产价格下跌,引发楼市泡沫破裂风险。因此,“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏,有的行业还要继续坚决去杠杆,有的要少一些去杠杆,有的要慢一点去杠杆。在此背景下,就需要补充一点流动性,避免债务违约风险大面积爆发。”

    但欧阳捷也强调,“央行定向放水基本与房地产无关,虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益,不过监管部门依然会严控资金流向房地产,房企不要有所奢望。”

    调控趋势

    业内人士普遍认为,未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称,“目前还是会继续加强调控,继续改善供求关系,继续稳定市场预期,这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”

    杨红旭认为,今年5、6月份,70城房价涨幅重新扩大,所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”,但是此处也不宜做过度解读。

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  • 楼市进入“严打模式” 2018调控下半场怎么走

    近日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

    此次会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。会议指出,要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    与之呼应的是,会议召开的同一天,深圳和苏州两城相继出台调控政策。

    深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“深四条”),“深四条”规定:暂停公司买房;公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售;住宅限售3年,不追溯;对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。

    同时,苏州市中行、农行、工行、建行四大行表示,自8月1日起,客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    “靶向治疗”:投资客投资难

    针对此次深圳的调控加码,有关数据指出,主要是从供应端调控入手,包括严控企业购房需求、打击商办炒作,完善差别化住房信贷政策。重点在于通过控制供应,精准抑制炒作行为,力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房地产市场的交易来减缓其流动性,包括新建商品房限售3年。

    有关数据显示,在之前的调控高压下,深圳市场已经在稳定中运行。此次调控加码,是打消人们对于市场回暖乐观的预期,围绕“住房不炒”,巩固调控成果。

    而对于苏州新的房贷政策,专家在接受《国际金融报》记者采访时表示,此类政策对于办理贷款的购房者没有影响,而对于一些要置换或者抛售房产的群体会有一定对冲或利空作用,同样是限制投资客炒房的一个重要手段。

    对此,有关专家使用了一个医学词汇——“靶向治疗”来形容本次调控。他表示,新政是针对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复,针对性很强,非常精准,直接封杀漏洞。

    其表示由于这两年来,市场上的需求已经是真正的刚需和改善型占主导,而新政是针对投机客的,是修复性的。因此真正受影响的,一是拥有大量商务公寓的开发商,二是短炒的投机客,三是刚刚假离婚、准备买房的人。

    下半年,楼市何去何从?

    有关数据指出,2017年召开的中央经济工作会议,确定了调控主基调为抑制房地产泡沫,防止大起大落。因此在政策制定上,从住建部到地方相关部门均以维稳为主,调控政策小幅度逐渐加码,且调控蔓延至三四线城市。

    但从日前国家统计局发布的“6月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况”数据来看,新建商品房环比上涨城市还在不断增多。尤其是二三线城市,整体仍然处于较热状态。

    值得注意的是,全国主要城市地价监测报告显示,人才引进政策、棚改货币化安置和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求,使得部分城市出现了相对明显的升温。其中,二三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一线城市平均水平,处于高位运行状态。

    “此次中央政治局会议正式在此背景下展开的,由于市场分化而必须因城施策。上半年房价略有抬头的情况使得遏制房价上涨变成了接下来调控的核心方向。”此次中央政治局会议重点强调“下决心”、“坚决遏制”,充分说明了当前房地产调控的基调,即调控常抓不懈。

    对此,有专家预计,未来各地仍会密集出台调控政策,房价上涨幅度将得到抑制,楼市已步入“严打模式”。与此同时,银行等机构仍会扎紧涉及楼市的“钱袋子”,持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

    相关数据显示,今年1-6月,全国房地产调控政策发布次数已超过180次,累计有73个城市进行了调控,出台了135条限购政策。“7月上半月房地产调控已经超过30次,刷新了最近两年的楼市调控同期纪录。”另一专家也认为,今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年。

    与此同时,另一专家也持同样态度,他对《国际金融报》记者表示,下半年房价在调控高压下,必定进一步下行,站在购房者的角度,将是一个十分有利的购房时机。

    而专家则认为,降房价的调控趋势将主要针对三四线城市。对于一线城市和强二线城市来说,过去政策一直比较严厉,所以也谈不上要继续降温态势,还是要以稳为主,推盘节奏上升,市场反而容易反弹。

    “因此,下半年的楼市调控对于一线和强二线城市的购房群体而言,影响不大;而对于三四线城市,由于目前房价上涨过快的现象仍然存在,对于购房者何时入市,还需要审慎对待。”

    房企该如何应对?

    事实上,除了购房者之外,受本轮调控政策影响最深的,便是众多房地产开发企业。

    业内人士认为,此类调整对于房企来说十分不利,由于企业融资成本不断增大,而房地产行业的持有成本又非常高,因此开发商下半年资金压力将加大,必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

    相关数据显示,近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高,普遍在5.5%-7.5%。其中,成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%。

    此外,房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

    因此,专家认为,房企融资渠道紧缩,监管趋严,融资情况不容乐观。

    “下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度,尤其在三四线城市,进一步降价销售有时也是十分必要的。”

    不过,针对一二线城市,为了防止房价反弹,政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反,房企首先要警惕的便是市场透支风险。

    专家分析称,由于三四线城市人口净流入规模不大,加上棚改的政策红利也在削弱,因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快,市场也更容易疲软。此外,三四线城市的租赁市场并不发达,最终或会使得部分项目的持有成本很大。

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  • 不允许大量资金流入楼市!流向实体正面刺激A股

    中央政治局会议传出了诸多积极的信号“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”,六个稳定也揭示了下个阶段稳中求进的总基调,六个稳定,为何稳金融放在突出位置?对于股市、楼市和汇市有何影响?

    对此,经济日报·中国经济网财经评论员王驼沙在“中韩财经连线·沪港通”节目中表示,金融放到一个突出的位置,实际含义是最近两年去杠杆的过程,那么去杠杆这次提出了稳金融就是要把控速度,也就是金融市场要适当放宽松,对于股市以及其他市场都会有较正面的影响。

    “金融对房地产的抑制作用上,没有提到说快速上涨,就是不允许房地产有大量的资金流入,那么资金流入股市的话,不是直接流入股市的,首先流入实体经济,反过来对股市则是一个正面的刺激。 ”王驼沙说。

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  • 楼市五个信号 2018下半年房价走势基本确定

    密集的楼市调控政策已经全面覆盖楼市,在如此密集政策的轰炸下楼市里的炒房者基本上已经失去了生存的空间了,总的来说房价已经稳定住了,但就算是这样现在的房价走势还是让大家有些担心,因为部分城市的房价依旧有一定的上涨走势,所以大家对于下半年的房价走势还是比较迷茫的,但在笔者看来,目前楼市已经透露出非常重要的信号,下半年的房价走势其实已经明确了。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号一、国家表态要坚决遏制房价上涨。这是最近楼市里的热点内容,所有专家都对国家的这一表态进行了分析,认为在国家收紧对房价的态度之后,房价肯定会出现降温。要知道想要控制房价其实很简单,例如直接出台政策规定多少钱买的房最后只能多少钱卖,这样一来房价是绝对不可能涨起来的,但房地产行业比较关系到众多行业对经济发展影响巨大,显然现在国家的态度就是要坚决遏制房价上涨。

    信号二、越来越多的城市会对调控政策进行升级。其实从今年下半年开始就有不少城市对楼市调控政策进行了升级,例如长沙就在6月对调控政策进行了升级,不仅暂停了企事业单位的购房资格,还对限售期限进行了延长,而长沙并不是唯一一个对调控政策进行升级的城市,其他例如西安、深圳这样的城市也在近期对楼市调控进行升级,也就是说下半年会有越来越多的城市对楼市调控进行升级,这样一来房价想涨都很难。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号三、苏州对还贷不满五年的客户提前还款收取违约金。根据苏州四大行的消息,从8月1日起如果还款年限不足五年的客户想要提前还款那么就会收取一定的违约金,很明显这个政策跟限售政策一样在一定程度上起到了一个延长炒房者投资周期的作用,让炒房者承受更大的楼市压力。更重要的是因为刚需很少提前还款的原因这个政策对刚需的影响并不大,也就是说未来楼市的调控会越来越精细化,在这样的环境下炒房者势必受到更大的打击。

    信号四、近期厦门房价出现下跌。还记得在前不久任志强亲自到厦门展开了演讲明确表示十分看好厦门的房价,然而不到两个月的时间里厦门的房价就出现下跌,根据厦门的中介表示目前厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外的房价也下跌了6000-1万/平米左右。而在厦门房价下降的同时,厦门的地价也出现了下跌,这些迹象都说明了一个问题那就是未来厦门的房价下行压力大。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号五、棚改拆迁接近尾声,三四线城市房价有可能下跌。在今年上半年房价涨的明显的城市肯定是三四线城市,但在下半年三四线城市的房价很有可能迎来转折,毕竟国开行已经表示要收紧对棚改资金的审批,大家都知道棚改拆迁带来的货币化安置的三四线城市房价上涨最大的动力,一旦棚改拆迁结束或缩紧,那么三四线城市的房价将没有动力来源。就是因为三四线城市的房价上涨所以上半年的楼市才能表现出上涨的趋势,一旦三四线城市房价出现下跌那么整个楼市的房价自然会下降。

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  • 马云分析未来房地产趋势 没买房的要注意了

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  • 专家:中央决心解决高房价问题 房地产税进程将加快

    经济日报-中国经济网北京8月2日讯 在7月31日召开的中共中央政治局会议上,房地产市场问题再次被强调。会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。多位专家认为,中央决心解决高房价问题,作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快。

    坚决遏制房价上涨

    据统计,“遏制房价上涨”几个字在之前的政治局会议很少直接出现。

    “此次会议强调遏制房价上涨的调控目标,在当前复杂宏观经济形势下释放出中央高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

    天风证券研究所策略徐彪团队分析认为,从表态来看,政策面牢牢守住了抑制楼市泡沫的底线,这次“遏制房价上涨”态度前所未有的坚决。

    交行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟对经济日报-中国经济网记者表示,会议提出要“坚决遏制房价上涨”具体的政策可能是两个方面:一是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序;二是加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    今年上半年,房价总体比较平稳。但也存在一些结构性矛盾,三四线城市房价涨幅较高,一些热点城市上涨的压力还比较大。据统计,上半年全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。

    房地产税进程将加快

    会议强调,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这是否意味着作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快?

    倪鹏飞认为,当前关于房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。

    瑞银证券中国首席经济学家汪涛在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示,本次会议的措辞可能意味着房地产税立法进程或加快。她认为,房地产税草案有可能会在2019年通过审议成为法律,2020年或在部分城市启动房地产税征收。

    “房地产长效机制已经在租售并举、‘房住不炒’等环节开始快速落地,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。”中原地产首席分析师张大伟说。

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  • 超百城二手房房价中位数:北京5.9万 位居第一

    经济日报-中国经济网北京7月31日讯 近日,住房大数据联合实验室完成了2018年6月大数据房价中位数(二手房)。大数据房价中位数显示,北京、深圳、上海、厦门、杭州分别居全国二手房价单价中位数前5名,广州居第6位。

    142个样本城市中,最高的北京达59138元/建筑平方米,位居第二的深圳为55116元/建筑平方米,最低的鞍山为3622/建筑平方米,最高是最低的16.3倍。

    绝大多数样本城市分布于5000-20000元/建筑平方米的单价区间。单价中位数在1万元/建筑平方米及以上的有59个城市,其中2万元/建筑平方米以上的有13个城市,3万元/建筑平方米以上的有6个城市。5000-10000元/建筑平方米的有78个城市。5000元/建筑平方米以下的有5个城市。

    超百城二手房房价中位数:北京5.9万 位居第一

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  • 土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

    土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

    今年以来,调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗,如果下半年以同样速度流拍,将超过流拍历史第三峰的2012年,也许,这还预示着明年的势态。

    相对火热的二线城市,今年以来流拍地块102宗,相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。

      预计下半年流拍地块还会继续增加。

    250多个三四线城市也有315宗地块流拍。

    几乎可以肯定,今年三四线城市流拍地块数量将创造新的历史高峰。

    究竟是什么原因导致这样的情况发生呢?

      01

      观点1:钱少且贵——资金价值更突显

    有人认为:房企大多没钱了。

    的确,房企资金将越来越紧,没钱的企业将越来越多。

    没钱就不会有更大力度的投资、拿地和新开工,当然也就没有销售的更快增长。

    从今年上半年房企到位资金来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。

    贷款收紧的状态不会改变,防风险仍是第一要务。

    房企被迫广开门路、自筹资金。

    相比去年上半年,自筹资金多增2268亿元,弥补了按揭贷款和国内贷款的减少。

    虽然房企自筹资金增速还在攀升,但非标业务也在收敛,自筹资金难度不断加大,预计下半年增长空间有限,甚至不排除增速下降。

    毕竟,目前的资金监管逻辑仍然是控制资金流向房地产,类似2013-2014年房企自筹资金增量大增的可能性已经不大了。

    自筹资金渠道缩窄,就要依赖客户资金。

    定金及预收款增速仍处于高位,这是房企冲刺上半年业绩的结果,提高首付比例、抢收现金相当于提前透支了客户的资金。

    从居民部门杠杆率来看,央行发布数据已经超过50%。

    但是,这还仅仅是居民消费贷款占存款的比重。

    如果考虑居民经营性贷款也是负债,杠杆率将达到63.5%,再加上公积金贷款也是负债(上半年大约6000亿元),则居民部门杠杆率将达到64.3%。

    当然,有人说,居民负债还有民间借债、互联网金融贷款等,不过,未计入存款中也有民间借款、互联网金融理财等,相互对冲,可以忽略不计了。

    社会消费品零售总额增速趋势性下降,人均衣着支出、食品支出、生活用品支出增速也都趋势性下降,印证了居民可用资金余量减少。

    居民购房不是没有需求,而是没有购买力了。

    有人会说,居民不是还有房子吗?那也是资产啊。

    应该用贷款除以(储蓄+房子)来计算居民部门杠杆率。

    话虽不错,但房子不是流动资产,即便可以卖掉,但很可能还是需要再次花在房子上。

    无论如何,居民可动用储蓄已经接近极限(能买房的人可能几乎没有多余的储蓄,拥有大量储蓄余额的人可能并没有在买住房),住户部门杠杆率基本没有上升空间了。

    这也预示着定金及预收款增速将继续趋势性下滑,下半年会进入“零增长区间”。

    虽然央行定调“去杠杆”变成“稳杠杆”,并且正在定向放水,但像过去那样的大水漫灌不会再有了,M2增速不会再回到两位数应该也是大概率的。

    尤其不要抱有幻想的是:定向放水与房地产基本无关。

    当然,如果房地产行业周边都是水,房企立马渴死也不太容易,除非自己“找”死。

    因为,如果房地产的上下游企业都不再那么缺钱,它们也不会逼着房企还债、付款,甚至可能为它们融资、垫款。

    房企也并非真的日子过不下去了。

    至少在名义上,房企账上的钱依然很多。

    无论是到位资金减去投资,还是销售收入减去投资,近两三年,房企资金盈余都是增长的。

    只不过,账上有钱,未必能动,因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取,账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。

    钱少了,土豪也理性了。

    这就是调控的金融逻辑:流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧,房企拿地的钱自然就会省着点花了,火爆的土拍溢价率也就下来了。

    下半年,大家都没钱的时候,房企可用的钱不会更多,房企资金已经很金贵了。

    政府也要过年,年底前不乏优质地块推出,现在收紧钱袋,未来就可以投到最有价值的地方去。

      02

      观点2:价值透支——房价地价无空间

    业内人士都很清楚,土地流拍增多的另一个原因是地块偏远配建多。

    显然,这是因为城市核心区域无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造。

    唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房,通过强制拆迁,才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。

    于是,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。

    这样的地块房价没有吸引力,地价顶在喉咙口,盈亏无法做平衡,流拍现象就不足为奇了。

    聪明的房企已经不再盲目拿地,有限的资金更偏向于客户资源集中的市场,比如说聚焦大城市相对成熟区域、中小城市核心区域,聚焦稳定的改善性需求、相邻产业园区的自住需求。

    但是,也有一些核心区域的好地块频见流标,这又是为什么?

    这样的好地块实在是稀缺,好不容易完成拆迁、安置、清退、拿出来出让,政府当然要卖个好价钱,起拍底价甚至高于周边新房价格,甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,进一步变相抬高地价。

    在政府抬高地价、严控房价的背景下,房企缺乏盈利预期,拿了这样的地,或许只有赔钱的份儿,当然只能选择放弃。

    房企如何拿地才是合理的?

    有的开发商倾向于选择楼面价更低的地块,认为高价地的风险太大。

    但是,楼面价低的地块,往往意味着太偏远、不成熟、有瑕疵、藏隐患,前期评估要特别谨慎。

    有的开发商选择楼面价更高的地块,认为可以做出高品质、高溢价的项目。

    但是,如果政府限价明确、算账清晰,拿与不拿,倒也好说。

    最怕的是,政府不讲契约精神,卖地时不限价,秋后再算账,这就害了一大批开发商,前面一堆地王明摆着上不了市,后面的高价地如何敢拿?

    也有的开发商选择房价地价比,认为越高的房价地价比越是好地。

    如果房价地价比是3,意味着拿2000元/平米楼面价的项目,可以卖到6000元/平米。

    如果房价地价比是4,也就意味着同样卖6000元/平米,楼面价只有1500元/平米,利润水平高于前者。

    在一些去库存、不限价的城市是有机会的。

    但是,楼面地价5万元/平米的项目,难道现在还能卖到15万元/平米以上吗?

    显然,在当前政策格局下,这样的算法是难以统一房企拿地标准的。

    尤其是当房价上涨之后,政府很快会抬高地价,而房价上了台阶之后,却很难继续大幅上涨,房价地价比最终还是会降下来的。

    这是最朴素的商业逻辑,房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润。

    建安成本基本透明,其中土建成本相对变化不大,装修成本也基本明确,不仅政府清清楚楚,老百姓也大致明白。

    虽然大小房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同,税费也会随地价、房价不同有所不同,但都是可计算的。

    投资人最终要看的还是利润,亏本的买卖不可能持久。

      03

      观点3:楼市求稳——市场政府共诉求

    有人说,流拍增多是楼市下行的信号。

    他们或许觉得预期走弱的理由是因为土地市场冷却了,地价就会下降,房价也要暴跌了。

    但是,这个理由是站不住脚的。

    今年上半年土地出让金高达2.69万亿元,同比增长43%,显然,土地市场不是冷却,而是过热,今年全年创造新的历史高峰是铁定无疑的。

    也有人认为,土地出让金大增是因为楼面地价大涨,土地供应面积并没有增加。

    他们担心,今年土地流拍增多,土地成交面积会减少,并影响明年的住宅新开工面积和上市供应量,导致无房可买。

    事实上,去年成交的住宅用地面积已经有所回升。

    截止到7月25日,今年成交商品住宅用地规划可建面积已经达到去年全年的62%,今年仍然有望超过去年。

    当然,不同的城市住宅成交面积是不一样的。

    整体来看,三四线城市成交面积相对更多,目前已经达到去年全年的64%。

    二线城市成交面积达到去年全年的57.2%,与序时进度基本相当。

    唯有一线城市供应不足,重演了2016年为了“不出地王就不供地”景象,只是这次的理由有所不同。

    尽管库存去化周期在下降,但在调控严厉、限购限贷之下,未来多数城市不会出现明显的供不应求。

    地市热、楼市冷?

    也有人认为,恰恰是因为地市太过火爆,地价上涨太快,带动房价上涨,所以楼市不可持续,下半年会降温。

    似乎行业对楼市很快会下行的担心更多。

    其实,预期下行、看空市场已经持续十多年了,老调重弹也并不意外。

    当市场看空的人多,似乎空头就占上风,但这往往不一定是对的。

    中小房企更不容易看清房地产市场大趋势,反而是企业数量和人数均不占优的大房企更能居高临下、广览全局、掌握主动。

    年初我们预判,未来增速会下降,楼市进入“零增长”区间,幅度大致在正负±3%之间,个别指标有可能达到正负±5%。

    【详见2018.01.28微信文《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读】

    但,正增长的概率可能更大些,因为信心更重要,不论是个人、企业、行业,还是国家都需要信心。

    过去,房企几乎无法制定战略,因为市场大起大落、大涨大跌。

    现在,如果市场能够稳定在一个均衡的“零增长”区间内,既不突破上限,也不穿透下限,保持平稳发展,其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?

    如果今年销售面积超过5%以上的增长,就意味着销售额将是两位数的增长,从政治层面,未必是可取的,这不但影响金融脱虚向实的进程,也会加重房地产市场治理不力的口实。

    未来,上行突破的概率越来越小,而且正在变得清晰可见,大家更担心的,其实还是穿透下限的风险,也许会更大。

    保持市场稳定取决于政府的核心诉求,关键的是:中央政府和地方政府其实拥有两个共同的核心诉求:

    一是保持经济增长,二是维护财政收入。

    只有经济增长了,才能避免社会矛盾凸显。

    特别是中美贸易摩擦乃至经济全面对抗不可避免,中国只有站稳脚跟,才能应对、化解外部冲击。

    因此,稳定依然压倒一切。

    维稳是大势所趋、势在必然。

    未来3-5年,房地产市场还是以稳为主的。

    目前,销售面积依然处于历史最高位,增速也在“零增长区间”。

    由上图可见,2018年上半年销售面积已经相当于2017年全年的45%以上,销售额相当于2017年全年的50%以上,按照过去的惯例,上半年销售面积和销售额一般都在45%以下,因此,全年业绩无需过虑。

    即使今年销售面积在“零增长”区间内由正转负,也会保持销售额的正增长。

    所以,担心市场下行的顾虑完全可以打消,维护市场的“正向零增长”是市场和政府的共同心声。

      04

      观点4:下线上涨——利润空间被压扁

    楼市零增长,房价依然限,地价创新高。

    回顾历史,当2008年金融危机爆发时,二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降,也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。

    经历2008年底的4万亿元救市,2009-2010年地价回升。

    2011年楼市被调控打压,市场冷却,地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米,地价仅仅下降了27元/平米。

    2013年政策再次刺激,地价开始上升,虽然经历了2014年的调控降温,销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%,但地价再也没有下降,直到2018年一路上扬至3987元/平米。

    假如楼市真的冷却,土地市场成交惨淡、地价出现明显下降的迹象,地方政府就会放弃低价卖地,进而“捂地惜售”,土地供应面积上不来,住房供求关系紧张的矛盾就会进一步加剧。

    房企饥饿、市场饥饿的旧景又会重现,土地市场又会慢慢回温。

    谁能挺过五年周期?

    大概没有一家大型房企的土地储备面积超过5年,很多房企挺不过两年,不补仓就只能萎缩。哪怕地价更贵,只要市场能接受、利润有空间,房企只能被动拍地。

    但是,政府可以。

    政府不卖地,债务雪球越滚越大,不担心还不了利息吗?

    欧洲央行日本都曾经实施负利率政策,借钱非但不要利息,反而可以倒收利息,可见货币权是多么的重要啊。

    地方债务还可以展期,城市建设也可以放缓,房地产税更可以弥补。

    哪怕未来地价基本不涨,也不会降,2018年不会,2019年不会,未来更不会,人多地少决定了国情,地价只能继续看涨。

    大房企储备土地可以应付两年的项目开发,但依然需要补充库存。

    如果地价上涨,房价也可以上涨,房企还是会补仓,因为需求还在(以后我们会专文探讨住房市场需求究竟能够维持多少年)。

    如果房价不涨,地价也不涨,利润空间稳定,房企依然可以做下去。

    然而现实是:房价地价差在不断缩小。

    没有哪个企业可以持续亏损下去。

    市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

    地方政府太“贪心”,正是土地市场流拍增多的最根本原因。

    这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,如果企业被迫高价拿地、低价卖房,那才是最不堪的。

      05

      观点5:调控地价——自我革命是根本

    黄奇帆先生曾经说过:政府应当保持地价不超过房价的三分之一。

    中央政府完全可以要求地方政府这么做。

    国土部门、税务部门、金融机构都有指定的地价、房价评估机构,也完全可以按照房价倒推出合理地价。

    也许您会说,这样不是便宜开发商了吗?它们可以把房价推上去啊?

    我们在【2017-12-17微信文《欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?》,点击链接可直接阅读】中提出过:“普通商品住宅实行‘限房价、竞地价’,政府按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理”。

    其实,市场主体有多方,宏观调控不应仅仅针对房企、中介、金融机构、购房者,是不是也应当针对地方政府土地市场呢?

    地方政府是不是应该首先自我革命、调控土地市场?

    然而,回避调控土地市场恰恰是因为土地财政无法割舍,现代财政制度尚未建立,地方财政入不敷出的状况还难以改变。

    事实上,如果真的控制住地价,地方政府财政就难以为继,中央政府税收也就失去了依托,经济发展和社会维稳就失去了支撑。

    原中财办副主任杨伟民先生曾经说过:“行政性措施已经不能根治市场乱象”。

    也许,杨主任没说出口的另一句话应该是:“市场乱象,恰恰是由于行政性措施所造成的”。

    如果行政性措施无法根治市场乱象,我们依靠什么来根治市场乱象呢?

    依法行政和按规矩办事。

    唯有加快法治建设,加快土地市场改革、加快现代财政制度改革、加强政府依法治国,才能回到党的十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的轨道上。

    我们还需要加快诚信政府建设。

    许多城市政府已经习惯于强势做派,往往不按契约精神办事,造成了政府普遍失信于民。

    先高价卖地,后限制卖房、限制房价、限制备案、限制销售,尽管有的是出于维护市场平稳的良好愿望,却造成了公众质疑、效果相反的市场扭曲现象,也让地方政府面对塔西佗陷阱的考验。

    不言而喻,政府“失信”显然是权力膨胀的后果,政府“失信”的危害远远大于企业和个人失信的危害,唯有法治才能制约政府权力无限膨胀并被滥用。

    法治建设任重道远。

    我们已经太过于纠缠楼市微观现象,而忽视了宏观环境治理,如果我们能够更好地推进法治建设、制度建设、长效机制及其改革,我们就不会陷入这些纠结,不会太过迷失方向。

      结束语:

    我们认为,流拍土地增多并非是楼市下行的信号,也非房企资金短缺,恰恰相反,这是土地市场理性的信号。

    土地市场理性,意味着房企未来更好的机会。

    通过市场紧缩、洗牌,清洗掉一批体质赢弱的中小房企,反而为强壮的大房企腾挪出更大的发展空间。

    大房企不必急于拿地,可以留下资金、等待时机。

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  • 新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    自去年以来,三四线城市及县城房地产市场早已有了翻天覆地的变化。16年之前四五千一平的房价还遍地都是,并无人问津;到如今已经很难找到万元以下的房子了,据统计房价超过9000元/平的县城有200多个。房价暴涨,严重影响当地经济发展的同时,也令民众苦不堪言。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    关于三四线城市房价为何会在短短一年多的时间迎来狂飙式上涨,奇哥早已有言在先,房价上涨是有轮动效应的。一二线在16年大牛市时涨幅惊人,早已见顶,且严重透支了需求和城市未来,但是中国的房地产有其特殊使命,所以当一二线涨不动的时候,三四线就成了接棒上涨的对象。

    在“棚改补钱”政策利好释放之后,聪明的房地产企业嗅到了机会,他们忘记了之前三四线房子卖不掉的痛苦再次扎堆于此,疯狂布局不惜高价拿地,有数据为证:十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。

    高周转在这里发挥得淋漓尽致,某长期盘踞于此的房企甚至可以“5星期给你一个5星级的家”;加之,一二线调控重压之下,无处栖身的热钱便蜂拥而至,如潮水般涌向三四线城市。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    三四线城市高楼大厦如雨后春笋般拔地而起,国家高喊“三四线快速去库存”,“棚改”的强力支撑,外加炒房投资客的推波助澜,于是乎四五千块一平都卖不掉的房子,摇身一涨,七八千一平甚至上万元一平,很多人却趋之若鹜,拼着命抢着买。

    一年之后再回首,三四线城市早已物是人非。这里的房价早已让曾经远离他们的人再也高攀不起。不仅如此,据艾普大数据显示,2017年全年三四线投资炒房比例更是高达近4成,俨然成了名副其实的炒房客的阵地,可想而知这其中的水分有多大。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    虽然从去年底开始,部分三四线城市就开始收紧调控,分别在丹东、宜昌、徐州、唐山、大理、佛山等几十个城市出台了调控政策,但是三四线的不理性升温仍然在蔓延:国家统计局数据显示,今年6月,全国半数三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

    不仅如此,三四线城市土地市场也呈现出量价齐升景象。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    今天,新华社紧急“喊话”了三四线楼市,评述称今年以来不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

    一句“谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地”释放的信息量巨大,在奇哥看来,有三点非常明确:

    第一,新华社明确了三四线城市是有潜在的巨大“风险”的。也就是说,这里的房产并非像很多炒房投资客期待的那般具有投资价值,一个最大的不确定性就是,这些房子现在看确实升值了,但是想套现落袋为安大概率不可能实现。

    奇哥说过,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑,此轮房价上涨纯粹是“棚改”政策和投机需求暴涨引发的,这些外力不可持续,因此对于炒房投资客来说,三四线城市不会给他们预留套现的机会和时间的。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    第二,截止至目前绝大多数三四线城市还是处于上涨的火热局面,这注定了接下来为防止房价上涨和遏制投机炒房,房地产调控政策将向三四线及其周边城市扩散。

    新华社的原话是“防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持‘房住不炒’定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。”

    问题依然存在,解决问题的最好方式就是施行重压调控,具体怎么做新华社开的“药方”清晰明了:首先,地方政府是时候该落实好主体责任了,这在过去几个月已经有提醒,下一步如果效果再不理想,中央大概率有“动粗”的可能;其次,改善供求关系。这一点,奇哥在之前的文章中就有说明,影响房价的最大因素就是供求关系,任何不以此为出发点的调控都是注定无用的,所以因此看来,新华社的“药方”属于对症下药了;再者,新华社提及了“棚改”和“库存”两个关键词,这意味着接下来楼市调控大概率会“因城施策”,毕竟三四线城市分化比较严重,房价上涨的城市多集中在几个环一线城市,说明这些地方会调控措施更严厉。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    第三,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。这点也是最关键的,过去一年多三四线城市基本上都是“放养”状态,地方政府乐见房价上涨,鲜有地方出台楼市调控政策,即便有出台的区域也是走走过场,“2年限售”也被认为是不痛不痒,更别说是“打击炒作的同时支持自住和租房需求”这种精准调控了。

    因此奇哥判断,下半年对于依然火热的三四线城市政府不仅会在供地上进行分化调控,更加会在信贷和“限售”上做文章,毕竟这两招在过去1年被验证是最好的打击炒房的手段,不排除有房价上涨基本面高的城市会出现类似海南“5年限购+5年限售”的雷霆手段。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    经济学家钟伟说,三四线城市是没有未来的。大量的人口净流失和产业发展不济早已给这些城市暗中标注好了未来的命运,眼下无论是何种原因导致的市场火热,房价上涨,明智的购房者都不应该被利益冲昏头脑,这样的资产拿在手里以后就是“烫手的口香糖”,想甩都甩不掉。更何况“棚改”和即将到来的楼市调控都释放了重大“利空”信号,这等于告诉世人,三四线城市房价下跌大局已定,聪明人快抓紧时间跑吧,这是最后的机会。

    奇哥其实从去年开始,也在一直力劝投资炒房客要远离三四线城市,这里就是“甜蜜的陷阱”,有多少表面的利益其实背后就有多少等量的危机,聪明的炒房投资客现在要做的就是抓紧时间撤离。事实上,对于开发商来说这个建议也同样适用,毕竟种种信号显示,三四线城市正在走向下坡路,留给大家撤离的时间真的不多了。

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  • 7月调控次数创新高 严防楼市预期“燥热”

    宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动,但与此同时,房地产调控也再度加码。

    据中原地产统计数据显示,就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后,全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前,7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内,楼市调控已经累计超过220次。

    7月27日,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受21世纪经济报道记者采访时认为,从7月央行连续在公开市场净投放以来,楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看,7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日,日均用户浏览量下降的城市占比相对更高,其中用户浏览量上升的城市包括,郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%,下降较为明显的城市包括,成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

    不过,张波认为,央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用,热点城市的降温依然在持续,但是对于房企的影响却是不容忽视的?,在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门已经开始调松,房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

    严防市场“燥热”

    关于货币政策与房地产之间的关系,中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述:货币是一般等价物,货币跟所有需求都有关系,但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策,而另一边则是房地产调控维持高压模式。

    7月23日,国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用,支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度,保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施。

    具体操作层面已有动作。7月23日,央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作,对冲当日1700亿元逆回购到期量后,实现净投放3320亿元。就在前一周,7月16日至19日,央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作,对冲逆回购到期量后,累计实现净投放5400亿元。

    微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知,但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前,7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计,7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

    21世纪经济报道记者注意到,个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日,福建宁德市发布通知,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是,7月份各地出台的调控政策中,包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

    政策微调“加热”效应有限

    7月27日,中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价已经出现异动,逢涨必查,这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因;另外,最近货币政策逐渐宽松,各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

    7月23日,REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度,6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度,一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%;一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升;二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨,且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度,一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%,涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加,6月份,二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

    不过,市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看,通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现,一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势,例如北京下降了9.4%,上海下降了11.4%,但也有部分城市流量小幅上升,例如苏州上升了2.0%,天津上升了4.3%,哈尔滨上升了4.9%。

    张波认为,在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下,货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”,尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市,调控的压力会增大。受此影响,房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

    张波认为,房地产调控将进入“边打边调”。即,“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台,精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

    尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞,但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示,在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门已经开始调松,房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

    新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言,“货币政策的松紧适度基本与房地产无关,政策还是会严控资金流向房地产,指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过,房地产行业上下游都有水了,房企大面积渴死也就不太容易。”

    楼市调控仍不能放松

    调控趋紧是业内整体判断,张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,“房住不炒”的逻辑仍然不会变,部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出,不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

    在继续严格调控的趋势下,降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称,“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看,购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势,虽然在5月稍有回调,但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台,尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期,热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

    欧阳捷表示,在出口、消费增速大概率下降的趋势下,固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整,既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险,也要防止打压过猛导致预期大跌。

    因宏观政策微调,业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会,比如购房需求还是比较强劲的,这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

    21世纪经济报道记者注意到,严厉调控之下,房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明,以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

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房企新闻

  • “冬令进补”头部房企年底融资忙

    中小房企寻找资金日渐艰难,头部房企融资却火力全开。

    在2019年最后一个季度,万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划,万科ABS成行、中海再发美元票据、华润配股融资,龙湖被上交所受理了180亿元公司债。而且,所有融资计划都有一个十分明显的特征:渠道多元,成本低廉。

    越来越多的从业者感觉到,市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时,稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言,这个冬天可能比较难捱,但对头部房企来说,这或许是他们的大时代。记者注意到,“成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。

    “抓紧时间屯粮”

    两天前,中国海外发展(中海地产港交所上市后的简称)在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据,该票据已发行规模2.94亿美元,利率为3.05%。

    这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划,在此境外中期票据计划下,中海日后可根据融资需求,灵活把握市场窗口,发行不同规模、币种、票息、期限的债券,提升境外融资效率。

    这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划,在此之前,虽然其登录港交所已久,但融资一直最为依赖银团贷款,鲜少发行外币债。而2019年7月,中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债以及5.5年期20亿元港币固息债券,票息为2.90%。

    前述三笔融资的成本,在行业内已是底部水平。

    同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资计划。2019年10月22日,华润置地公告称,持有该公司约61.2%股权的华润集团(置地)有限公司,按每股股份33.65港元的价格,向不少于六名独立承配人配售2亿股,配股融资所得净额约为67.2亿港元。

    “配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下,不少房企选择的一种融资渠道,但于华润置地而言,其选择配股融资显然不只是因为融资艰难,而是在行业下行之时广积粮的一个举措。《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,除配股融资之外,华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日,华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议,获授86亿元定期贷款融资,为期五年。

    融资环境趋冷,ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日,据深圳证券交易所披露,万科-国信证券(002736,股吧)购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过,该项资产支持专项计划为ABS,由万科企业股份有限公司发行,拟发行金额为11.5亿元。

    万科一直是ABS的发行大户,据记者不完全统计,万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS。另据天风证券统计,截至2019年7月,万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。

    “有钱才能过冬”

    头部房企的融资动机与中小房企存在着本质上的不同。

    一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉《每日经济新闻》记者,“越是过冬越是现金为王,一旦天气越来越凉了,还是手里捏点钱好。如果成本不高,那就圈点钱吧,留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目以扩大地盘,这年头不怕钱多。”

    “成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润还是万科,其融资成本都算是这个行业的最低一级,负债率也一直保持在十分稳健的范畴,即使是杠杆率微升,也足够御寒。

    拿钱之后,规模扩张就更有底气。事实上,前述几家房企,虽然在财务结构上保持在安全范围,但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责,因而在资金面管控偏紧的情况下,或许成就他们规模跃迁的机会。

    比如,华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言,所筹得的资金中,60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地;约6.7亿港元用于该集团一般营运资金。

    中小房企融资多数是“借新还旧”的债务置换,而财大气粗的华润置地就豪气地表示,配股就是为了“买地”。中海地产又何尝不是,它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间,中海地产的净负债率一直保持在30%左右,但今年年中,这一数据被刷新到了38.3%,原因便是中海在土地市场上的积极行动。

    据中指院的数据,今年前11个月,中海地产斥资928亿元拿地,这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展,在土地市场上,中海地产露出了凶狠的一面。

    但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的,头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。

    上述分析师进一步表示,“如果说过冬,多拿点钱不一定就好,毕竟还是有利息的。但如果是头部企业,那就要看得更远一点:过冬是对融资成本高的中小房企而言的,对于头部企业来说,则可能是机会。对手撑不住了,自己还行,那就是机会,吃掉他们(的机会)!”

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  • 四季度又有13地出台购房新政,“抢人大战”持续升级

    据统计,全国累计超过20城在11月发布了各种类型的人才吸引政策,其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中,都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。

    中新经纬客户端12月6日电(吴晓薇)四季度以来,全国多省份出台购房新政。11月房地产市场政策调控次数更是刷新了记录。11月部分城市楼市回暖了?透视新规可以发现,猛烈的“抢人大战”起了很大作用。

    中原地产研究中心统计数据显示,当月全国高达72次,去年同期只有20次。经中新经纬客户端不完全梳理,四季度以来,黑龙江、浙江、江西、上海、天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等地相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。

    资料图 中新经纬 张澍楠摄

    调:解冻+优化 多地限购政策微调

    12月4日,成都房地产市场区域限购政策出现新变化,具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等7个区域购房,但具备上述7个区域购房资格的居民家庭仍不能到高新南区购房。同时,具备成都天府新区购房资格的居民家庭,可以到高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等6个区域购房,具备上述6个区域购房资格的居民家庭也可到成都天府新区购房。

    深汕特别合作区为解决房地产市场冻结以来产生的遗留问题,明确了居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套,成年单身人士(含离异)在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。居民在合作区购买商品住房和商务公寓的,自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。

    对于解冻政策,深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示,深汕特别合作区肯定会吸引深圳人外溢购买,此次政策对深圳户籍客户购买有巨大吸引力,而且目前价格处于绝对低洼,明显低于东莞惠州等临深片区。

    此外,佛山也提到,拟优化限购、限贷政策,因地制宜、因城施策。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,未来政策或略有松动。从稳地价、稳房价、稳预期的角度看,政策应提前介入,防止市场出现明显下滑。

    经济日报引述专家观点称,近来各地微调楼市政策,是根据自身情况作出的决策。当楼市有过快上涨趋势时,各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时,各地也会出台配套措施,促进房地产市场保持稳定。

    控:贷款拿地被禁止 售价不得高于备案价

    在房产销售方面,4地对付款流程、备案价格及房企拿地资格等作出规定。

    江西规定,房地产开发企业或委托中介机构销售新建商品房的,设立警示栏,明确警示购房人:房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款,不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款,不得组织众筹购房等;房地产开发企业不得返本销售或者变相返本销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房。

    黑龙江要求各地建立开发购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书,承诺土地购置资金是合规自有资金,其来源不属于金融贷款、资本市场融资等,并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。

    马鞍山规定,新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格,不得低于备案价格10%。对新备案项目商品住房销售价格(实际成交价格)低于其备案价格10%的,市房地产行政主管部门不予办理商品住房买卖合同网上备案。需重新办理销售价格备案并符合销售价格规定后方可办理商品住房买卖合同网上备案。

    宁波要求,商品房预售资金和存量房交易资金监管升级,预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,不得存在借资金监管或贷款审批之名收取代办服务费用和未经交易双方同意指定监管银行等行为。

    抢人:11月人才政策井喷

    中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为,目前政策局部微调的城市逐渐增多,但不会影响房地产市场的政策基调。

    是什么造成了近来楼市政策密集发布?中原地产首席分析师张大伟认为,部分城市开始集中用人才政策调整购房资格,这是11月政策调整次数创年内最高的主要原因。

    据中原地产研究中心统计,全国累计超过20城在11月发布了各种类型的人才吸引政策,其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中,都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。

    其中,南京为人才购房出台专门文件开辟优先通道,在全国还是首次。出台的《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》相较之前的高层次人才购商品房办法,主要变化在于各类人才均适用,机关事业单位人才首次纳入政策范围;全市可售商品房均对人才优先供应;人才购房最优先,按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。

    另外,佛山也明确,认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山市户籍人口购房政策。在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。具体操作指南另行制定。

    “从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联,人才政策成为房地产调控的窗口。”张大伟说,今年以来全国已经有超过160城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。

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  • 利好因素叠加 二手房指数大幅回升

    在5年期以上LPR轻微下调、“非广州户籍人士购房资格审查中个税和社保互证”、香港居民在大湾区购房享有与当地居民同等待遇以及外围个别城市房地产市场调控政策放松等因素的影响下,二手房经理人对后市有所期待。广州市房地产中介协会数据显示,12月经理人指数较11月大幅回升18.44个百分点,但仍低于50点分界线。

    二手房经理人指数上升

    2019年11月,广州全市中介促成二手住宅共计成交4045宗,环比回升6.90%;中介促成占全部二手住宅交易的比例为46.17%,环比小幅降低307个基点。全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月环比大幅回升14.00%。

    广州市房地产中介协会表示,12月各单项指数环比均大幅回升。其中成交量指数、成交价指数和从业人员数量指数环比分别增长1577、1537和1208个基点,但仍低于荣枯分界线;受各种利好因素影响,经理人对消费者入市情况看好,去货速度指数和消费者入市意愿指数环比分别大幅回升2273和2627个基点。

    据悉,受广州地铁21号线二期开通在即的影响,潜在置业者恐地铁开通后心怡物业涨价,近期纷纷选择入市。在市场整体氛围较为冷清的情况下,21号线沿线楼盘业主均开始小幅提价,总体涨价空间维持在3%~5%。

    房贷利率或轻微下调

    近期,政策层面上有不少利好。11月20日央行公布最新贷款市场报价利率,其中与房贷利率紧密关联的5年期以上贷款市场报价利率,自实行LPR报价利率机制以来再次出现下调,由原来的4.85%下调至4.80%,下调5个基点。但经理人认为,以现行报价利率形成机制的构成来看,未来对房贷利率的影响较小。

    广州市中营房地产代理有限公司荔城板块徐海旭表示,房贷利率会随着LPR的降低而出现轻微下调,这将有利于降低刚需置业者的购房压力,但由于现行的房贷利率构成较为复杂,即使在LPR降低的情况下,购房者最终的实际房贷利率或会因个人情况高于LPR调整前的利率。

    此外,经广州市不动产登记中心确认,自2019年11月22日起,广州市对于非本市户籍人士的购房资格审查,允许进行个税和社保缴交纪录互证。即在缴交社保和个人所得税过程中,如果购房人某月个税缴纳记录出现断缴或补缴情况,而当月社保记录显示为正常缴纳,一样可视为连续正常缴纳,反之亦然。经理人肯定该政策对于刚需型置业者有一定支持,但同时指出政策的互证条件仅支持在互证期内有一个月的断缴或补交纪录,时间周期极为短暂,力度较为有限。

    广州德之缘房地产代理有限公司同德围-罗冲围板块陈云表示,非广州市户籍购房人的资格审查,允许进行个税和社保缴纳记录互证。该政策有利于市场置业需求的释放,尤其在刚需集中入市的年底颁布该政策,体现了对刚需的政策性支持,但同时该政策提及的断缴或补交社保或个人所得税仅能为1个月,时间周期极短,能够满足要求的人群较为有限,对于市场影响有较大局限性。

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  • 年底房企业绩完成率分化明显 部分房企完成全年业绩目标有较大压

    时至年末,对于房企来说,业绩完成率牵动着它们的神经。据最新统计显示,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。但在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标有较大压力,有超两成的房企目标完成率尚在80%~90%之间,另有少数房企目标完成率仍不足80%。

    现状:少数房企目标完成率不足八成

    接近年底,为冲击年末业绩,房企开始逐渐加大供货力度,整体业绩环比略有上升。据克而瑞统计,11月,TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升,上升10.9%。从累计业绩表现来看,百强房企1~11月的累计权益销售金额同比增长6.5%,增速较上月也略有提升。但业内人士认为,目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位,市场真实情况并不像数据反映的那么乐观,未来在市场上比拼的还是房企的城市布局、品牌效应和项目品质。

    值得注意的是,1~11月,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1559.1亿元,同比增幅最高达15.1%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元,门槛增幅分别为8.3%和4.3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升12.8%至458.2亿元。另截止11月末,TOP100房企权益金额门槛达到162.5亿元。

    从企业业绩表现来看,11月,规模房企整体的业绩表现相对更为突出。TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。其中,碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元,较10月850亿元的业绩规模进一步提升;融创实现全口径业绩规模665.1亿元,保持行业领先水平,操盘榜排名首次超越万科升至行业TOP3;万科全口径销售金额也较上月显著提升27.5%至553.2亿元。此外,世茂、阳光城(000671,股吧)、中南单月的业绩表现也较为突出,环比增幅均在25%以上。

    从房企目标完成情况来看,截至11月末,在年内设定了业绩目标的企业中,近七成房企的目标完成率已达到90%以上。其中,包括世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。但同时,也有超两成的房企目标完成率尚在80%~90%之间,另有少数房企目标完成率仍不足80%。总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

    分化:头部房企将占更多市场份额

    时至年关,中小房企不仅在业绩上呈现疲软状态,更面临着生存的大考验。11月25日,银亿股份公告称,子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟转让其下属全资子公司沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权予辽宁共享碧桂园置业有限公司,总交易对价约6.9469亿元。本次交易完成后,银亿股份将不再持有沈阳银亿房产股权。10天前,银亿股份才发布公告称,股东熊基凯所持的7.12亿股(占公司总股本17.67%)被冻结,原因未明,但“最近一年,公司控股股东银亿控股持续面临流动性危机”,且“已于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请”。截至目前,宁波中院尚未受理其重整申请。据人民法院公告网显示,截至2019年11月27日,房地产企业的破产数量已达459家,超过了2018年全年的458家。随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧,房企,尤其是中小房企,生存压力持续加大。

    从房企申请破产的时间来看,2018年上半年破产企业为177家,到下半年为281家;2019年上半年为238家,2019年下半年以来也已有221家。可以看到,从2018年下半年开始,破产房企数量开始增多。根据破产的房企情况来看,主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较差,抵御风险能力较弱。不过,2019年至今破产的房企开始出现一些曾经规模较大的企业,如银亿股份、新光集团等知名房企,以及部分知名房企债务违约不断,曾经的百强房企颐和地产面临两笔合计10亿元的债务违约等。

    随着行业集中度不断提升,中小房企市场竞争压力加大,规模扩张也受到挤压。2019年前三季度,TOP3房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点;TOP4~10及TOP11~20梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,规模房企竞争优势进一步深化。

    克而瑞分析人士房玲指出,在马太效应下,头部房企将会占据更多的市场份额。随着对房地产行业风险防控的进一步强化,部分地方政府在拍地时要求有一定规模的开发商进行开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求,房企的容错率更低,进一步的挤压了小房企的生存空间,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。自2016年10月开始限制公司债用于前端拿地后,陆续出台多种政策严防房地产行业债务违约风险。2019年5月发布“23号文”,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,开启更深层次的新一轮的融资收紧;接下来的7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

    在此情况下,房企整体融资难度和融资成本都在上涨。据企业公开的信息显示,2019年前10个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.52个百分点。此外,随着中小房企暴雷不断,以及兑付问题频发,金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企,规模房企的融资优势更加显著,房企在融资上也呈现向头部房企集中的趋势。克而瑞统计显示,2019年上半年末,TOP10房企总有息负债28277亿元,较2018年末净增加3036亿元,增量占上市房企净增加值的41.6%,增量占比较2018年上升了9.8个百分点;TOP20房企有息负债净增加值占比也进一步上升至57.4%。拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而使企业面临债务违约,更严重的导致破产重组。

    此外,有业内人士指出,一些房企破产原因在于其主业房地产经营不善,力图转型,但最终转型失败导致破产。如近期破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份,前期房地产主业盲目扩张,加上经营不力,导致项目结转过慢毛利率降低等问题;在主营业务没有进展的情况下,开始将重心放在了多元化之上,且相关的多元化与房地产主业相关度甚低,不能对房地产主业反哺,最后房企多元化转型经营不利时,由于债务高台,开始引发一系列的债务危机,最终成为压倒企业的稻草。

    趋势:房企密集加快供货节奏

    据统计局数据显示,2018年底全国有97938家房地产开发企业,2019年至今破产清算的企业459家,占比仅0.5%,相对于总量来说,破产房企并不多。从过去几年的房企数量变化来看,整体数量是增加的。随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,29个重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%,市场下行压力仍较大。

    其中,一线城市11月成交量企稳回升,环比上升6%,同比上升28%。具体来看,北京市场再度遇冷,成交量同环比双降,上海、广州和深圳市场略有回暖,成交量皆有增长。25个二三线城市成交量缓步下行,但跌幅明显收窄,环比微跌2%,同比下跌15%。各城市市场持续分化,重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺,成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷,成交量环比近乎腰斩。

    分区域来看,长三角成交表现亮眼,除徐州、南京成交走弱外,杭州等多市成交量明显提升,宁波同、环比增幅更是超七成。中西部城市间市场显著分化,重庆、昆明、成都等成交量企稳回升,武汉、郑州、西安等稳中有降,长沙市场急速冷冻,环比下降63%。随着供暖季的到来,东北地区市场进入传统销售淡季,长春、大连等成交量持续走低。

    展望未来,克而瑞分析人士房玲认为,市场成交量持续走低,但并非失速,各城市市场行情波动起伏,各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。

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  • 房企融资总额大幅反弹 楼市差异化调控仍在扩围

    数据显示,继10月创年内新低后,11月40家房企融资总额大幅反弹,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。与此同时,多地购房政策有所调整,郑州提高了住房公积金贷款额度,但也有黑龙江等地收紧了调控政策。

    业内人士认为,在房企融资的水龙头已经被管住的背景下,行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加,未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策,但“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大基调不会变。

    房企融资总额环比大涨

    同策研究院的最新数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比大幅上涨283.49%,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。债权融资方面,11月,40家房企债权融资金额767.20亿元,环比增加235.75%。其中,融资总额排名第一的是其他债权融资(具体融资方式包括向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等),为267.39亿元,占比29.57%,环比增加338.86%。排名第二的是公司债,融资金额203.45亿元,占比22.50%,环比增加101.28%。排名第三的是境内银行贷款,融资金额98.97亿元,占比10.94%,环比增长145%。

    股权融资方面,11月,40家房企股权融资金额为137.17亿元,占比15.17%,环比上涨1773.19%。其中,境内再融资金额为54.45亿元,占比6.02%,环比上升675.72%;港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为82.71亿元,占比9.15%,除部分房企的股票期权计划,华润置地和碧桂园进行了新股配售。

    值得注意的是,境外融资依旧强势。同策研究院数据显示,11月,40家房企外币融资总额为391.44亿元,环比增加172.55%,占融资总额的43.28%。其中,美元融资总额231.49亿元人民币(32.93亿美元),占融资总额的25.60%;港元融资总额为159.95亿元人民币(178.11亿港元),占比17.69%,环比增长近21倍,主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。

    从11月40家房企融资成本来看,在已披露的数据中,融资成本均小于8%。融资成本最低的是万科发行的最新两期中期票据,发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元,融资成本为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先票据,票面利率为7.9%。

    同策研究院研究员陈朦朦认为,虽然11月房企融资金额大幅反弹,但房企融资难的问题依旧毋庸置疑:一方面,11月股权融资金额及占比大幅增加,多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资,在债权融资渠道紧锁的情况下,股权融资成为房企不得已的选择;另一方面,境外融资依旧是房企融资的主要渠道,虽然11月外币融资总额占比有所下降,但金额仍大幅上升,环比增加172.55%,海外银团贷款重现,这也意味着境内贷款难度很大。

    中原地产首席分析师张大伟则认为,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债,2019年房企美元债刷新纪录已成定局。“美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源,美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。

    差异化调控仍在扩围

    11月以来,全国已经有上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了购房政策。12月4日,郑州提高了住房公积金贷款额度,由60万元提高至80万元。对此,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,公积金贷款额度的提高,一方面可以缓解刚需购房者的贷款压力;另一方面,是为了吸引人才增加就业。公积金新政后,郑州的房地产市场预计会有所好转,但整体仍保持稳定运行。

    国仕英同时表示,今年郑州房地产市场调控较为严格,“金九银十”期间新建商品住宅成交量不足万套,成交量处于历史相对低位,房企降价促销也并未换来成交量的上涨。近期,多个城市在公积金及人才购房方面都有一定程度的放宽政策,郑州公积金贷款额度提高也是在情理之中。

    “整体看,政策逐渐开始双向调控,最近大湾区多地调控密集松绑,但也有黑龙江等地发布了收紧政策。”张大伟说。

    12月3日,黑龙江省住建厅、省自然资源厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》,明确全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款,同时对房企按信用评价进行等级分类,实行差异化监管。

    值得注意的是,12月1日,央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

    招商证券研报认为,“经济、风险、民生”是房地产政策必须考虑的三大目标,而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4~8月份以来的政策收紧更多或是以“防风险”为出发点,针对房地产融资端的收紧几乎“全覆盖”房企各个融资渠道,也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成“不将房地产作为短期刺激经济的刺激手段,不应与政策继续收紧划等号”的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下,行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加,但“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大基调不会变。

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  • 上市房企融资规模11月环比增近3倍

    10月最后几天,上市房企再融资就重新活跃,11月份融资规模如期上升。有机构统计数据显示,40家上市房企融资总额超过900亿元,环比增长近3倍。但专家指出,11月境外融资额较大,同时,部分公司依靠新股配售及出售项目股权进行融资。不过,单月再融资规模变化并不意味着房地产市场货币政策变向。

    11月房企融资规模反弹

    值得注意的是,今年10月底以来,房企融资开始回暖,11月份40家房企融资达到900多亿元。

    同策研究院的最新数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比大幅上涨283.49%,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

    债券是主要融资渠道,40家房企11月份债权融资金额767.20亿元,环比增加2.36倍。其中,公司债融资金额203.45亿元,环比增加1.01倍。发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等方式融资267.39亿元,环比增加3.39倍。境内银行贷款融资金额98.97亿元,环比增长1.45倍。另外,信托贷款融资34.33亿元,虽然占比只有3.80%,但环比增长幅度达到113.9%。根据同策研究院数据,今年11月份股权融资金额大幅上升至137.17亿元,环比上涨17.73倍。

    “从目前非官方公布的数据看,融资规模确实大幅改善。官方数据如何还要等到月中才能看到。”一位不愿透露身份的券商房地产行业分析师表示。不过,该分析师认为,如果按照监管方向看,融资规模飙升,特别是境外债券融资增加,意味着房企对资金的需求明显增加。“根据监管,房企境外债券融资主要是偿还旧债。”该分析师称。

    开发商加快了开发进度

    有房企人士透露,今年四季度以来,很多开发商加快了开发进度,对资金的需求明显加大。一方面通过再融资缓解债务压力,另一方面,加大市场销售回笼资金。而整体房地产市场融资方向并没有变向。

    不过,根据记者了解,多数专业人士指出,房地产行业再融资方向并未改变。太平洋证券房地产行业分析师徐超认为,根据央行三季度货币政策执行报告,“下一阶段不将房地产作为短期刺激经济的手段”,坚持“因城施策”的基本原则。“我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。”徐超表示。

    与此同时,主要房企销售依然靓丽。如12月4日,碧桂园发布公告称,该公司11月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约601.5亿元,同比增加78.22%。融创中国称,11月,融创合同销售金额约666.5亿元,同比增长48%等。

    央行启动金融科技创新监管试点工作

    广州日报讯(全媒体记者 林晓丽)12月5日,据人民银行官网发布的消息,按照《国务院关于全面推进北京市服务业扩大开放综合试点工作方案的批复》,人民银行支持在北京市率先开展金融科技创新监管试点,探索构建符合我国国情、与国际接轨的金融科技创新监管工具,引导持牌金融机构在依法合规、保护消费者权益的前提下,运用现代信息技术赋能金融提质增效,营造守正、安全、普惠、开放的金融科技创新发展环境。

    人民银行称,为落实《金融科技(FinTech)发展规划(2019-2021年)》,积极构建金融科技监管基本规则体系,探索运用信息公开、产品公示、社会监督等柔性管理方式,努力打造包容审慎的金融科技创新监管工具,着力提升金融监管的专业性、统一性和穿透性。

    人民银行副行长陈雨露近日也表示,将优化金融创新监管范式。陈雨露表示,未来要重点抓好四项工作,其中就提到,当前,金融科技是全球金融监管部门的关注焦点。人民银行将立足中国实际,探索建立金融科技创新管理机制,不断升级监管工具箱,建立涵盖公示、备案、自声明、用户明示等环节的创新管理流程,同时全面提升数字化监管能力。

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  • 长三角一体化带来楼市利好 前11月十大房企已斥3400亿拿地

     12月1日,中共中央、国务院印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》(下简称《纲要》)正式公布,明确提出要着力推动形成区域协调发展新格局,建成我国发展强劲活跃增长极。到2025年,长江三角洲(下称长三角)一体化发展取得实质性进展;到2035年,长三角一体化发展要达到较高水平。

    这是继2018年11月5日首届中国国际进口博览会上提出“支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”后,正式出台的指导长三角地区当前和今后一个时期一体化发展的纲领性文件。

    根据《纲要》,长三角一体化规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域(面积35.8万平方公里),以上海、南京、杭州、苏州、合肥等27个城市为中心区(面积22.5万平方公里),辐射带动长三角地区高质量发展。这意味着这些区域将真正意义上“连成一片”。

    《每日经济新闻》记者注意到,近年来,长三角区域已经成为众多房企竞相布局的热土,尤其是万科、碧桂园、保利发展等头部房企,更是加大了在长三角城市群的拿地力度。据中指研究院统计,今年前11月,在长三角拿地排在前10的房企,拿地总金额达3397亿元。

    打造世界级机场群:“上海第三机场”揭开面纱

    《纲要》指出,在长三角一体化发展中,上海要发挥龙头带动作用,苏浙皖各扬所长,加强跨区域协调互动,提升都市圈一体化水平,推动城乡融合发展,构建区域联动协作、城乡融合发展、优势充分发挥的协调发展新格局。

    值得一提的是,《纲要》指出,合力打造世界级机场群,构建分工明确、功能齐全、联通顺畅的机场体系,提高区域航空国际竞争力。规划建设南通新机场,成为上海国际航空枢纽的重要组成部分。

    早在今年年初就有消息称,“上海第三机场”南通新机场确定选址于江苏海门四甲及周围乡镇,规划面积20平方公里,一年吞吐量设计为5000万人次,控制面积120平方公里。

    据悉,目前长三角共有民航机场21座,机场密度名列全国之首,2018年客运量占全国民航客运量的20%。

    而在规划建设南通新机场成为上海国际航空枢纽的重要组成部分之外,根据《纲要》,长三角还会优化提升杭州、南京、合肥的区域航空枢纽功能,增强宁波、温州等区域航空服务能力,支持苏南硕放机场建设区域性枢纽机场。

    多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,交通路网的关键是通过时空距离来提高效率,通过交通改善来缩短时空,这是先决条件。要想实现区域的彻底融会贯通,首先得让长三角的交通效率获得极大提升,随之而来的劳动生产率也会大大提高。

    根据《纲要》,长三角将水路网探索航道统一规划、船舶统一设计、建设统一标准、服务管理统一模式;航空网将发展通用机场网络,未来设区市或将拥有一个以上的运输机场或一类通用机场,大部分县(市)或将拥有通用机场,通用航空将“热起来”“飞起来”,长三角将形成航空枢纽地位。

    “有了交通的前提,人才可以自由流动,公共事业服务才能实现一体化、同城化。在交通、人才和公共服务的基础之上,产业统筹和经济增长才具有牢固基础。”上海某地产机构人士指出,长三角一体化的核心内涵恰是国家治理与市场经济并行不悖的新型发展模式。可以看到,未来长三角将被城际铁路、高速公路、水路运输、通用航空互联互通的交通四张网所覆盖。

    一体化新机遇:房企纷纷重仓长三角

    长三角一体化的推进,对提升区域内产业能力、加快基础设施建设以及引导人口流入有很强的正面作用,由此带动更大的居住需求和住宅用地需求,这背后蕴藏的房地产发展新机遇也不容忽视。

    如何在长三角一体化战略利好下看待房地产市场的长期趋势和新机遇,是目前业内热议的话题。

    同策咨询认为,长三角区域作为国家最重要的核心区域,产业资源将会全面升级。随着长三角资源要素转移,政策、资本及高端人才将加速向一线及强二线城市转移,从而带动优势产业、创新产业的发展。“因此一线强二线仍然房企重仓布局的区域;而传统行业向区域内的弱二线甚至三四线城市转移,在此过程中,承接能力较强的城市成为‘跑量’的关注重点。”

    具体分析长三角经济圈中的各级城市,上海是需要发挥龙头带动作用的核心区域,以此为中心,依托交通运输网络,在辐射作用的带动下,培育形成多级多类发展轴线。

    南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈将是重要的同城化发展圈层,在各自圈层城市建设的同时,需要强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展,最终构建“一核五圈四带”的网络化空间格局。

    可以说,在长三角一体化的历史新机遇中,区域内各级城市都有自身的价值,也由此长三角成为众多房企抢占的高地,不少企业依托在长三角城市的深耕,做大做强。

    事实上,近年来长三角一直是房企投资的重点城市群。中指研究院统计显示,今年前11月卖地金额TOP10城市中,位于长三角的城市占居5席,杭州、上海、南京、苏州、宁波以2481亿元、1655亿元、1413亿元、1173亿元和899亿元分列第一、二、五、八、九位。

    再看房企在长三角的拿地情况。据中指研究院统计,今年前11月,长三角城市群TOP10企业拿地金额共计3397亿元,位列各城市群首位;中西部、珠三角和环渤海城市群以2641亿元、1715亿元和1521亿元分列第二、三、四位。

    以拿地金额排在首位的万科为例,今年前11月拿地金额为1570亿元,其中在长三角拿地金额553亿元,占比超过三成;再看地产“一哥”碧桂园,前11月拿地金额1238亿元,其中在长三角拿地金额496亿元,占比达四成;保利发展前11月拿地总额965亿元,其中在长三角的拿地金额为415亿元,占比超过四成。

    《每日经济新闻》记者注意到,头部房企在长三角区域的货值储备也均占重要比例,不少房企的货值储备规模超过千亿元。

    但随着大批房企重仓长三角,也将使得该区域的竞争愈加激烈。上述地产机构人士指出,房企应该清楚分析自身优势之于长三角的市场竞争力,扬长避短,并共同推进长三角一体化发展,是未来区域房地产发展的共识。

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  • 人才住房政策“井喷” 业内称对楼市影响力减弱

     11月份以来,南京、江门、中山、上海自贸区、佛山等多个城市出台人才吸引政策,内容包括放宽购房资格、增加购房、租房补贴等。年底,购房政策的变化更具风向意义。

      超20城启动新一轮人才争夺

    10月份,包括南京六合、天津中关村、三亚等地“定向”放宽人才购房限制。据中原地产统计,11月以来,再次出现人才政策井喷现象,全国累计有超过20城发布各种类型的人才吸引政策。

    12月4日,佛山发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。具体来看,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

    11月20日,中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管委会向社会发布《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策,在加强人才住房保障方面,包含购房政策制度调整、公租房、人才公寓等方面具体措施。同一日,中山市发布了《关于对我市高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生购买首套自住住房实行贷款优惠政策征求意见的通知》。11月8日,江门对限购区域内新建商品住房的购房资格作出了部分优化。

    对此,58安居客房产研究院分院院长张波表示,政策依然是以吸引人才为主。

    与10月份的人才购房政策相比,11月份的政策延续了此前的“定向”宽松,针对特定区域的特定人才或产业人才,出台针对性政策。诸如佛山新政中,除了本科及以上学历放宽购房门槛外,还针对认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡人才,享受佛山市户籍人口购房政策。而在上海自贸区临港新片区的人才新政中,多个方面的人才可直接落户。

    总的来看,此轮人才政策充分体现了“因城施策”的调控方针,满足多样自住需求,除了放宽购房门槛限制外,还在公积金购房政策、购房补贴、租房补贴上给予扶持。

    诸如上海自贸区临港新片区的人才新政中,可申请租赁人才公寓等人才住房政策;郑州公积金贷款额度首次申请可提高至80万;持有中山市人社局颁发《中山市紧缺适用高层次人才证》的人才,购买首套自住住房申请住房公积金贷款时,个人最高贷款额度为80万元,两人以上申请合计最高贷款额度为160万元。

      短期效应明显,长期效应减弱

    人才购房门槛的进一步降低,确实会引起市场关于限购政策宽松的疑虑。以佛山为例,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比于其他城市,佛山人才首套房购房门槛确实低,本科及以上就不受限制,符合条件的人才还是很多的。

    和硕机构首席分析师郭毅分析,人才政策的初心是引进人才,但是竞争过于激烈,逐渐降低购房门槛,使得现在的人才争夺战发展成了人口大战。“在住房限购政策上,放开与解禁是不可能的,但是在户籍政策以及人才政策上,政府是大力支持的,这符合政策底线。”

    虽然目的在于吸引人才,但是降低购房门槛,对于楼市预期以及成交将产生不同程度的影响。张波认为,人才政策对于各地楼市依然会起到不同作用,尤其是佛山、江门等之前市场降温明显的城市,楼市会因人才政策而出现热度相应回升。

    上周末,佛山楼市因为人才购房政策的宽松出现异动,部分房企也开始发出取消折扣的海报。比如,金茂绿岛湖·鹭府称“12月2日起取消9.9折”、中交雅居乐剑桥郡称“折扣优惠随时取消”。

    诸葛找房分析师国仕英表示,佛山人才购房政策的放松,对当地楼市短期影响较大,成交量会有明显的上涨,但受目前市场调控高压影响,预计该政策的影响持续性较小。在业内人士看来,从人才引进的角度进行定向化楼市放松,预计还会在不少城市推行。但是在郭毅看来,跟进的城市越多,影响力和作用在衰减。

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  • 受夜间施工噪声影响居民或有补偿

    晚上睡觉被夜间施工吵醒,也可以有补偿了。近日,市住建委会同市生态环境局、市城管综合行政执法局联合起草《关于加强房屋建筑和市政基础设施工程施工噪声污染防治工作的通知(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。

    征求意见稿提出,建设单位应对夜间施工噪声影响范围内实际居住人进行补偿,根据检测报告和现场核实,确定须补偿居民范围,签订补偿协议。补偿标准由建设单位(或会同相关单位)与夜间施工噪声影响范围内的居民协商确定。

      未按时足额发放补偿,立即停止夜间施工

    所谓夜间施工,是指在22时至次日6时期间,从事破碎、拆除、浇筑混凝土、大型机械清理等施工作业的行为。征求意见稿提出,建设单位应将重要活动、重要会议、空气重污染预警、极端天气预警、交通限行等因素考虑为影响工期的因素,减少因工期紧张造成的夜间施工赶工期现象。

    拟申请夜间施工批准文件的,建设单位应委托检验检测机构测定并出具夜间施工噪声影响范围检测报告,并根据检测报告测定结果和现场调查核实结果,确认夜间施工噪声影响范围内须补偿居民范围,对实际居住人进行补偿,签订补偿协议。

    补偿标准如何确定?根据征求意见稿,补偿标准由建设单位与夜间施工噪声影响范围内的居民协商确定,也可由建设单位会同相关单位(物业公司、业委会或属地居家委会、村委会、街道办事处、乡镇人民政府等)与夜间施工噪声影响范围内的居民协商确定。建设单位向夜间施工噪声影响范围内居民发放补偿费用的,应留有发放记录。

    记者注意到,未按规定对居民发放补偿,也会受到相应处罚。征求意见稿提出,对于建设单位未落实夜间施工噪声影响范围内居民补偿协议,未按时足额向夜间施工噪声影响范围内居民发放补偿费用的,区住房城乡建设主管部门应责令工程项目立即停止夜间施工,收回《建设工程夜间施工批准文件》,并将收回情况告知相关部门。

      在医院学校等区域施工应安装降噪围挡

    征求意见稿还提出,北京新开工房屋建筑和市政基础设施工程,在噪声敏感建筑物集中区域内施工的,建设单位应安装使用带有吸声材料的降噪围挡,并督促施工单位做好降噪围挡的日常维护工作。

    所谓噪声敏感建筑物,是指医院、学校、机关、科研单位、住宅等需要保持安静的建筑物;噪声敏感建筑物集中区域,是指医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域。

    在噪声敏感建筑物集中区域内,因国家或北京重点工程、生产工艺要求须连续作业、或者其他特殊需要,确需在夜间进行产生噪声的施工作业的,建设单位应于夜间施工至少5日前,到工程项目所在地区住房城乡建设主管部门提出申请,经批准后方可进行夜间施工。区住房城乡建设主管部门应在5个工作日内作出是否批准的决定,一次连续夜间施工的批准期限原则上不超过15日。

    根据要求,施工单位应制定施工噪声污染防治管理制度并进行公告,积极采取低噪声工艺并使用低噪声设施、设备;合理安排昼夜施工计划,避免不必要的夜间施工作业;将产生噪声的设备、设施布置在远离居住区的一侧;明确责任人,积极配合建设单位妥善处理施工噪声污染引发的纠纷等。

    此外,根据征求意见稿,申请夜间施工期限在中考、高考期间(6月1日至6月26日)或市政府规定的其他特殊时段的,区住房城乡建设主管部门不予受理夜间施工批准文件申请。

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  • 多家房企陷停工窘境债务危局难解

     当房地产开发商甘愿为销售业绩而支付高昂的渠道费时,这个市场的低迷程度就可见一斑了。2019年开年至今,虽然房企的销售规模还在稳步上涨,但《证券日报》记者与多家企业高管交流后得到的感受是,融资压力、销售压力都很大。

    在过去的一年中,要说地产行业的“玩家”对市场的总体感受,应该就是“低迷”两个字,但头部企业感受到的“低迷”是压力,更多中小企业感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采访中曾向《证券日报》记者表示,未来房地产行业30强之后的企业可能都没什么话语权了,整个行业将会成为头部房企的“筵席”。

    “2008年至2019年这12年期间,所有出局的开发商几乎都是因现金流没有出现总体平衡。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》等媒体表示,如果杠杆率太高,市场一有风吹草动,企业就很难穿越周期,就会出现现金流问题了。

    多家房企项目出现停工

    12月3日,房地产行业陷入破产重组企业名单上再添一员,云南仁泽房地产破产重组,旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前,百强房企三盛宏业旗下多个项目停工,陷入债务违约危机。上个月,连续上榜百强房企15年的颐和地产9笔债务涉及违约,总计金额达50亿元。近几日,总资产万亿房企巨头绿地集团旗下武汉绿地中心停工1个月后,再爆出旗下武汉另一个项目也陷入停工。

    “我们平台上有个别代建项目暂时停工了。实际上,今年有些代建项目确实不好做,暂时停工的要比往年多。”某企业相关人士向《证券日报》记者透露,原因是多方面引起的,但终归还是市场太差,销售不给力。

    “房地产企业叫停在建项目,是减少资金损失和运营成本的最直接手段之一。据了解,停工项目一般分为两种,一种是规模非常大的大盘,项目本身短期内难以实现自身现金流平衡;一种是项目本身规模较小,但是企业集团层面出现问题,会导致旗下多个项目停工的连锁反应。”财经评论员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,背后都是资金链出了问题,尤其中小房企,甚至较为大型的房企也存在因资金问题而破产的可能性。

    据统计,2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,涉及发行主体3个,分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月份,三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工维权。

    但这仍是中小房企在房地产行业周期性波动中遇到的债务违约危机,当然,这种资金困局难解,一般可能通过甩卖项目换得暂时喘息,严重者则会破产重组。但对于大型房企来说,融资渠道畅通,抗风险能力强,当前的市场带来的可能目前还只是压力。

    30强房企拿地额占百强64%

    不得不说,优胜劣汰的寒冬期,让房地产行业的分化速度进一步加快。

    根据华创证券的报告,2019年1月份-10月份,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结道。

    “当年销售端获得的销售回款和融资端借回来的钱,往往决定着房地产企业下1年甚至未来3年的发展路径,因为开发商一般会根据在手现金情况‘量入为出’式买地。”有业内人士向《证券日报》记者直言,而上述表面上项目停工、实际上陷入资金危局的中小房企,无疑则会成为头部房企“大鱼吃小鱼”的对象。

    早在2016年的一次会议上,有“并购王”之称的融创中国掌舵人孙宏斌就对台下很多中小房企老板说:“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就可以找我。”

    有公开数据显示,今年前11个月,拿地金额TOP100的房企,拿地总额在2.5万亿元左右。其中,TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%,龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

    “低价拿地高价卖房的时代已终结,这两年感觉越来越明显,在传统住宅市场中,招拍挂土地的价格逐年上升,但是由于限价,我们的利润空间在压缩,全国房地产利润在持续走低,到了去年已经是11.9%。”金科股份联席总裁方明富曾公开表示,房地产行业走过了20年,大家越来越感觉到,以前的一些经验到现在可能不太实用了,或者在失效。我们的项目利润在缩小,赚钱变得越来越难,企业之间的竞争也变得越来越激烈。”

    方明富进一步称,未来房地产企业将从“狼”向“狮”走,从过去的加速起飞会过渡到未来的巡航模式,从激进的扩张转向未来的稳定增长,而企业也将从追逐规模到思考未来如何建构生态。

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  • 供过于求 多地写字楼空置率创新高

    四大一线城市空置率平均在10%左右,二线城市空置率更高

    供过于求 多地写字楼空置率创新高

    世邦魏理仕报告显示,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。截至三季度末,北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来的最高水平,上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。

    究其原因,业内人士表示,一方面是经济运行造成的市场波动,另一方面,在产业升级的需求下,地方政府加速商服用地的“集中式”出让,“地标性”建筑、超高建筑拔地而起,写字楼供应量迅速增加,明显的供过于求是导致空置率上升的主因。

    一线城市写字楼空置率大幅上升

    戴德梁行数据显示,2019年前三季度,北京甲级写字楼新增供应约达43万平方米,受新增供应的影响,北京全市和核心商圈空置率水平均较年初有1-2个百分点左右的上升。

    58安居客房产研究院分院院长张波表示,由于受到经济增速回落和实体经济多个行业波动的影响,企业扩张趋于谨慎,写字楼租赁需求较弱。同时,租户的租赁决策更趋保守,导致项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。

    戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《经济参考报》记者采访时表示,造成高空置率的主要原因是由于租赁需求和供应体量暂时出现不匹配,当然,经济的不景气也是很多城市租赁需求放缓的主要因素。数据显示,过去十年北京市写字楼平均吸纳量为56.1万平方米,但仅2019年前三季度主要入市项目便达到67.8万平方米。

    同时,戴德梁行数据显示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈写字楼净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米,分别较2018年同期下滑40.9%和20.6%。

    世邦魏理仕报告显示,受非传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响,现有项目净吸纳量为负。除传统金融的主力需求外,科技行业扩张步伐明显放缓,新租占比环比从34%下降至16%。

    《经济参考报》记者近日在“进博会”举办地——上海虹桥商务区调查发现,该区域高端办公楼扎堆,但空置现象却十分突出。在虹桥商务区核心区,记者可以明显感受到这一区域车辆稀少,人员冷清,写着电话号码的招租广告随处可见。

    作为区内入驻率最高的写字楼之一,万科中心运营负责人透露,从2018年初开始,不少企业陆续搬离。虹桥万科中心2号楼8楼的一处办公场所贴满了招租广告。工作人员表示,该办公场所约300平方米,半年前就开始空置。

    与万科中心一街之隔的“虹桥汇”,从去年“进博会”结束后开始招商,但招商效果并不理想。目前没有企业入驻,只有3号楼的3楼和8楼签有出租协议。

    与上海类似,北京高端写字楼风向标、地处CBD核心的中国国贸,也出现了写字楼平均出租率下降的情况。

    10月30日,中国国贸发布的三季报显示,2019年1-9月,主营业务之一的写字楼出租房地产的建筑面积35.6万平方米,租金收入11.42亿元。写字楼出租率低于同期。截至期末可出租面积20.7万平方米,平均出租率较上年同期下降1.8%。其中,国贸三期B座的平均租金向下微调,平均出租率更是下降5.9%。

    三季报指出,国贸写字楼平均出租率低于上年同期,主要是有租户提前解约或租约到期未续。

    事实上,国贸写字楼出租率下滑上半年已经出现。中国国贸半年报显示,2019年上半年主营业务写字楼平均出租率95.4%,较2018年同期的97.4%下降2个百分点。其中,国贸一期出租率93.8%,同比下降3.6个百分点;国贸三期A座出租率96.6%,同比下滑1个百分点;国贸三期B座出租率仅89.2%,下滑高达7.5个百分点。

    值得注意的是,写字楼空置不仅仅发生在一线城市。戴德梁行数据显示,目前,北上广深四大一线城市全市空置率平均在10%左右,二线城市平均空置率在28%左右。二线城市中,天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高,平均空置率高达30%以上。

    企业压缩办公成本推升空置率

    业内人士认为,商办市场通常以15%为线划分买方市场和卖方市场。目前,北上深三市的甲级办公楼空置率均超过此线。

    戴德梁行数据显示,2019年前三季度,北京写字楼市场租金出现持续松动现象。第三季度北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%。

    中国国贸半年报也显示,受经济不确定性等因素的影响,写字楼租赁市场整体需求略显疲软、租户承租能力有所下降。在写字楼市场需求略显低迷,以及新增供应加剧市场竞争的双重影响下,写字楼市场呈现出空置率上升、租金增速放缓的特征。目前,CBD核心商务区写字楼的供应仍存在不确定性,如果开始持续放量,预计将对写字楼市场的供求产生较大影响,进一步推升写字楼空置率,租金亦将承压下行。

    张波认为,与北京、上海、深圳不同的是,广州今年写字楼空置率降至近年最低值,究其原因,则在于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

    58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示,三季度北上广深写字楼每平方米月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。从2009年底至今,一线城市写字楼租金均有较大增幅,其中得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低,北京租金增幅达133%,其次是深圳、上海、广州,分别为65%、50%、39%。

    对于未来写字楼租赁,魏东预测,在经济形势尚未出现回暖的背景下,预计短期内中国大部分城市写字楼市场仍可能继续面临下行压力。

    查阅中国国贸相关业绩报告可知,写字楼是国贸的第一大业务收入来源,2016年写字楼收入占公司主营业务收入比例高达51.46%,随后虽有所下滑,但也均维持在50%左右。但中国国贸2019年半年报显示,2019年上半年写字楼收入占公司主营业务收入仅45.21%,较2018年同期的50.18%,下滑近5个百分点。

    魏东说,从追踪的数据来看,这次租金出现下滑趋势大约是从2018年四季度开始的。除了受经济减速压力影响外,部分互联网和金融企业的暴雷导致两大成交主力行业租赁需求放缓、经济的压力致使部分企业租户出现退租和缩减面积、从甲级写字楼搬到乙级写字楼、从核心商圈搬到非核心商圈等现象都是引起租金下行的主要原因。

    上海虹桥万科中心的招租负责人也表示,“由于盈利下滑,不少企业离开租金较高的区域,转而搬去楼龄较大但租金价格低廉的区域。”

    戴德梁行研究显示,作为上海写字楼租赁市场的传统支柱行业,金融业的租赁成交量在2018年同比下滑了3.5%。

    “办公室被收回,我们从福田区的卓越世纪中心搬到了罗湖区的一个公寓楼。”一个在深圳从事互联网金融行业的负责人坦言,出于压缩成本等种种因素,公司办公地点已经从之前的高档写字楼搬走,办公室大小也从此前的整层,变成了现在的几个办公室。

    除了因为企业失利减少租赁外,仲量联行上海商业地产部总监张静表示,联合办公运营商不断扩张,企业越来越多地采用灵活办公方式,科技类、新媒体公司需求尤其强劲。

    在北京创业两年的杨光表示,由于处于创业初期,公司并未形成一定规模,就没有在写字楼正式租赁办公用地,而是在共享办公场所租了几个工位。“需要开会的时候,约个会议室就行。”

    个性化办公或成新增长点

    多机构预测,未来三年,一线城市办公楼市场仍处于供应高峰期。优质办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题将日益显现。

    戴德梁行数据显示,未来仅北京一地,新增供应将多达637.5万平方米。其中,2019年四季度到2022年新增供应316.8万平方米,其中69.3%位于新兴商圈。

    世邦魏理仕预测,除广州外,一线城市优质办公楼的整体租金增速将低于五年同期平均水平。为应对商业环境变化、降低企业运营成本及负债,将有更多企业将其核心业务迁至联合办公空间。

    不少业内人士建议,地方政府宜根据新型城镇化发展规划,结合城市发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等,对商办产品进行合理规划。一方面,从规划与土地供应、投放节奏等方面合理控制商业地产开发,另一方面,引导企业创新商业业态,盘活存量市场。

    经济减速并不是造成企业退租增加的唯一原因,部分写字楼设施陈旧、配套差、管理不善等问题也是一些企业退租的重要原因。北京一公司负责人表示:“我们是做设计的,但写字楼多中规中矩,没有个性,所以趁着企业规模扩张,换了办公地点。”

    “我们原来所在的写字楼虽然也在东三环,但设施陈旧,物业管理也较差,楼里企业、行业众多布局凌乱,客户到访后,多有公司不可信的感觉。”这位负责人说,新换的办公场所,装修设计现代,人性化十足。

    对此,魏东说,近两年在城市更新的背景下,“商场改办公”和“酒店改办公”项目明显增加。以北京为例,2019年前三季度,北京城市更新类写字楼新增供应约占全市新增供应的40%。预计未来2-3年,北京市场上会出现更多此类项目。

    “这些项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可降低企业租赁成本的布局设计,更加受企业租户的青睐。有些地段好的项目甚至在没入市时就已被预租。”魏东说。

    同时,魏东表示,随着中国金融市场的逐渐开放,境外金融机构将会越来越多地进入中国市场,这无疑将会给中国的写字楼市场带来利好。金融开放将会是循序渐进的过程,未来3-5年,境外金融机构将会逐渐渗透到中国的主要城市,它们对写字楼的地段和品质要求较高,且承租能力较强,因此会带动城市写字楼市场的需求。

    戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁认为,未来人工智能、科创产业的大力发展也将促进需求提升,政府宜着力培育,让其成为优质办公楼的主力租户。

    世邦魏理仕中国区研究主管谢晨表示,人工智能、云计算和物联网等行业的持续高速发展,将与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等领域融合,并创造出新的商业机会。而且,随着中国进一步扩大对外开放力度,新增外商投资和外资金融机构的入驻亦将为一线城市写字楼需求带来新的增长点。

    张波也认同上述观点。他表示,中国科技领域研发支出占GDP比重处于上升通道,随着研发投入的增加以及新技术的应用,TMT领域的业务和从业人数将继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大,目前一二线城市渗透率均不高,随着行业带来的企业空间解决方案革新,更多租赁需求有望被开发。

    58同城、安居客报告显示,2017年10月-2018年9月,一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主,这三大产业占北京和深圳租赁成交面积超80%,占上海和广州租赁成交面积超60%。

    此外,随着城市群的崛起,都市圈的建立,政策环境变得更有吸引力,部分二线城市正成为一些企业的新选择。58同城、安居客报告显示,六个重点二线城市中,西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大,西部经济的崛起正在推升办公需求。“首店经济+网红效应”持续为成都的市场输血,吸引着更多国内外企业和人才落户,让成都的写字楼租赁热度持续提升。

    “写字楼的竞争已突破城市界限。”张波指出,目前,二线城市经济上紧追一线城市,政策上提供更多优惠,各城市间对人才和企业的争夺更加白热化,二线城市核心商务区的价值正在获得更多认可。

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  • 房产证上加名想加就能加吗

    房产证加名,一直是市民十分关注的话题。很多夫妻想要把双方名字都写进房产证上,每天来到不动产登记中心进行咨询和办理的市民也不少。那么在房产证上加名,到底行不行?昨天,记者咨询业内人士了解到,原来,有的加名很容易,一天就能完成,有的还真有点难。

    买房办产权时

    不能直接加名,此后可以变更

    去年市民张先生购买了一套商品房,近期开发企业通知他该房可以办理产权证。张先生新婚的妻子要求将其名字添加到产权证书上。张先生听说,办理产权时,只能根据《商品房买卖合同》约定的房屋预购人确认产权人,不能直接添加配偶为房屋共有人。妻子以为丈夫不愿意,为此,两人还闹了矛盾。张先生就来到大连市不动产登记中心咨询。

    大连市不动产登记中心相关人员表示,其实“夫妻之间加名”,是指对房屋产权进行变更登记,产权由个人所有变更为夫妻双方共同所有。国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定:“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续。”因此,房屋在办理产权时,申请人应为预售合同载明的预购人,此时不能办理加名手续。房屋取得产权后,可依夫妻关系办理产权变更登记。

    也就是说,市民张先生可以一天内办完两件事:拿到产权证、给妻子加名。他可以先到不动产登记机构办理新建商品房转移登记,将房屋产权办理到自己名下。取得产权证书后,夫妻双方可持身份证件、婚姻证件以及产权证书等材料,依夫妻关系变更房屋所有权人登记业务。这两项业务均为即时办结、立等取证,夫妻俩“最多跑一次”,就可全部办理完毕。

    有房贷时

    抵押权人同意才能加名

    但是,还有一种情况是很难办理加名的,那就是房贷未还清时。市民李先生同样是去年买房,办理的是商业贷款。今年想要把妻子的名字加到房产证上,去咨询时,不动产登记中心工作人员说,可以加名,但是有贷款的情况下需要抵押权人同意。如果是商贷,需要商贷的银行出具同意变更产权人的函;如果是公积金贷款,需要公积金出具同意函。同时贷款单位作为抵押权人需要派人和产权人夫妻共同到场办理。

    可当李先生找到银行时,却被告知不同意。因为变更共有人,银行认为风险太大,不好掌控,所以不同意办理。记者随后咨询了我市多家银行,均表示不予办理。李先生如果想要给妻子加名,就只能等到贷款还完才可以。

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  • 公司给员工交住房公积金,让员工自愿选择交与不交,交还是不交呢

    公积金是企业给员工的一项福利。不过,对于企业是否会给员工交公积金,国家并没有强制要求,所以企业可以选择交或不交。对于企业来说,不给员工交公积金当然最好,但有交公积金这项福利,可作为企业招聘人才的吸引力,因为有的人就看重这点。而对于员工来说,交与不交各有优缺点。那么,如果公司让员工自己选择交与不交,那到底是交还是不交呢?

    交公积金有哪些优缺点?

    首先,从优点来看,一个就是用公积金贷款买房利率低。目前银行的商业房贷利率普遍都有所上浮,全国首套房贷款平均利率已升至5.53%,而公积金贷款利率仍然只有3.25%不变。以二者的利率差,同样100万的贷款,贷30年,等额本息还款,前者要比后者多了48万多的利息。当然,除了贷款买房之外,公积金还能用于租房和房子装修等。

    另一个优点,就是交公积金就相当是在储蓄。公积金就算不用于买房、租房和房子装修,同样也是可以取出的,虽然各地公积金提取的政策可能会不一样,但有一点基本是相同的,那就是在退休之后都能取出来。所以公积金如果交了不用,也就相当于在公积金账户存了一笔钱,这笔钱始终都是你的。

    其次,从缺点来看,交公积金会让到手的工资减少。因为公积金的缴纳是企业和个人各承担一半,个人承担的部分就会从工资里扣,所以交公积金会使得到手收入减少。而且公积金存款的利率低,如果仅仅是为了储蓄,把钱存在公积金账户里并不划算,还不如自己拿去理财赚得多。

    另外,用公积金贷款买房限制比较多,贷款额度受到公积金的余额和当地规定的最高贷款额度的限制,对于房价较高的地方来说,贷款额度可能远远不够。而且公积金贷款审批速度较慢,一些开发商或房东不喜欢用公积金贷款的购房者,所以可能会给公积金贷款买房者设门槛或直接拒绝卖房。

    综合以上优缺点来看,公积金交与不交,就基本上有答案了。

    首先,如果是要买房、租房或装修,那公积金最好还是要交。虽然用公积金买房限制多,但这些限制不是不能解决,贷款额度不够可以用组合贷,开发商或房东拒绝卖房,可买其他开发商或房东的房子。虽然这是麻烦了些,但能省下大把的钱,是完全值得的。

    其次,如果不是现在很缺钱用,或者是理财高手,公积金也是交更好。理由上方也有说明,那就是交公积金本身就等于是储蓄,而且这些储蓄不仅是自己的钱攒下来的,还有一半是公司给的。

    再次,如果现在很缺钱用,或者自己就是个理财高手,可以选择不交。不交公积金,到时的收入会增加,可缓解钱不够用的局面。而如果自己是个理财高手,拿着交公积金的钱去做理财赚到的钱,比公司给的一半再加公积金的利息还多的话,当然是不交了。

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  • 巨头的游戏:30强房企新房销售额占全国一半

    对于龙头房企来说,刚刚过去的11月并不“寒冷”。虽然恒大在收割完“金九银十”后出现销售下滑,但很多中型房企仍在加速冲刺。

    12月2日,世茂房地产控股有限公司发布公告称,今年11月实现合约销售额约305亿元,合约销售面积178.31万平方米,同比分别大涨60%、61%。以价换量是世茂取得销售突破的主因,当月世茂的平均销售价格为17106元/平方米,比10月略降4.8%。

    至此,今年世茂已经实现了2277.3亿元的销售规模,提前完成2100亿的年度销售目标,并重回行业前十。

    根据易居克而瑞的统计,今年前11月,百强房企的销售金额达到10.3万亿元,同比上涨17.7%。其中,11名到30名的中型房企销售增速为26%,为最迅猛的一个群体。

    这一群体的崛起,使得大中型房企的市场占有率加速提升。华创证券的一份报告指出,今年前10月,30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。而在2011年,这一比例仅为15%左右。

    “这个行业最终会变成‘巨头的游戏’。”有房企人士如此总结。

    “千亿军团”将超30家

    今年11月份,万科实现合同销售面积364.5万平方米,合同销售金额545.4亿元,继续维持稳定。今年以来,万科的月度销售规模维持在430亿至670亿之间。如果抛开今年2月春节因素的影响,万科的销售数据基本没有出现大起大落。

    今年前11月,万科累计实现合同销售面积3697.4万平方米,同比增长2.73%,合同销售金额5735.3亿元,同比增长5.44%。

    恒大曾在8月末启动大范围的价格优惠策略。受此影响,“金九银十”期间,恒大接连刷出831.3亿元、903亿元的行业月度销售记录。到11月,随着促销措施逐渐退出,恒大的销售额大幅下滑至370.6亿元。

    即便如此,今年前11月,恒大仍然凭借5805.6亿元的销售规模反超万科,升至行业次席。

    房地产业的“销售之王”仍是碧桂园。今年以来,碧桂园不再公布全口径销售数据,而改为发布权益销售金额。根据易居克而瑞的统计,今年前11月,碧桂园的全口径销售数据已经达到7515亿元,同比增长13%。

    易居克而瑞的统计还显示,融创在前11月实现5004亿的销售额,同比增长20%。至此,中国房企的“5000亿俱乐部”已经扩充到4个成员。

    在已经发布销售数据的房企中,销售数据以增长为主。今年前11月,新城控股合同销售2465.62亿元,同比增长24.17%;融信销售1260.93亿元,同比增长16.5%;奥园销售1012.7亿元,增长37%。但小型房企表现不佳,前11月景瑞控股的销售规模为206.31亿元,同比下降4.55%。

    今年以来,房地产调控政策持续施压,部分区域市场也出现下行。为了回笼资金,品牌房企普遍加大了销售力度,并使得销售升温。大中型房企中,除绿地、泰禾等少数企业出现下滑外,业绩“飘红”仍是主旋律。

    易居克而瑞发布的数据显示,今年前11月,百强房企全口径销售金额约为10.3万亿元,同比增长17.7%。

    销售的普遍增长,也抬高了行业的规模门槛。按照该机构的统计,截至今年11月末,已有27家房企的销售规模超过千亿。到今年年末,预计“千亿军团”的数量将突破30家。而在5年前,千亿房企仅有7家。

    房企生存“两重天”

    随着行业供需关系的逆转,以及楼市调控的常态化,近些年,房地产业的集中度正在加速提升。

    根据华创证券的报告,2019年1-10月,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结。

    “房地产行业一直都是以规模为导向。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,规模较大的企业在融资、拿地中有明显的优势,销售中也容易获得品牌溢价。所以,“房企要想提高竞争力,做大规模几乎是唯一的路径”。

    近几年,调控政策持续施压,部分区域市场进入下行期,规模的加持显得更为重要。

    21世纪经济报道记者获悉,随着融资政策的收紧,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”,缩减至“30强房企”。

    信托公司也越来越“挑剔”。某知名信托机构相关负责人向21世纪经济报道记者表示,除了看房企的排名外,也对项目所在的城市、区位等有严格的要求。因为信托对投资回报率要求高,必须选择“最好的项目”。

    北京某千亿级房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,“我们的融资渠道也一直比较畅通,只是(在市场不好时)成本要高一些。银行授信额度每年都用不完。”

    相比之下,小型房企更容易出现资金问题。据统计,2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,涉及发行主体3个,分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月,三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工“维权”。

    张大伟说,从比例来看,目前真正出现债务违约的企业数量占比很小,说明行业还没有恶化到小公司活不下去的地步。但与融创动辄启动百亿级收购相比,小房企的日子可以说相当不好过了。

    他表示,行业集中度提升的趋势还将持续。“很多小企业已经拿不到地,没有冲规模的后劲,但大房企还在不断拿地。”根据中原地产的统计,今年前11月,50强房企的拿地支出已经突破2万亿,同比上涨17%,创历史新高。

    “房地产业最终会变成‘巨头的游戏’。”前述房企人士认为,如果楼市调控不出现根本性的松动的话,未来行业有可能出现一波破产潮,其中以小房企为主。中型房企则会出现分化,“要么赶超,要么掉队。”

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  • 房价到底跌没跌?两大权威数据显示,距离拐点最多两个月

    2019年,房价到底是什么样子,这不需要预测,也不需要什么高深的经济学知识。即便如此,这个问题如果让大家回答,可能会得出完全相反的结论。在某知名问答网站上,这个问题下两千多个回答,说跌的和说涨的,可能不分伯仲。

    很多人都是用自己的身边的例子,或者是道听途说来判断的。但是,要么信息来源不准确,要么就是盲人摸象,无法看到楼市的全貌。

    一般我们有两个比较权威的房价数据来源,一个是统计局的70个大中城市房价数据,另一个就是指数研究院的百城房价数据。

    我们先看二手房,因为趋势已经明确,70个城市里面,有35个城市的二手房价格都在下跌,而上涨的只有31个,这是4年来首次下跌城市数量超过上涨城市数量。

    新房方面,统计局70个大中城市里面,下跌数量有16个,创下了两年内的高点,当然,上涨的更多,所以只能说上涨趋势减弱。而指数研究院的百城房价显示,11月下跌城市再增加了8个,达到了40个,也就是说4成的城市新房价格也开始跌了,这到全面的拐点来看,几乎可以说已经是呼之欲出了。从均价来看11月全国100个城市新建住宅均价15105元/平方米,环比上涨0.21%,这样的涨幅可以说两个月后几乎就会出现全面的拐点了。

    而从统计局公布的商品房成交均价来看,8月、9月和10月,这个数据已经连续3个月下跌了,这也是4年来的首次。要知道,房地产周期一旦出现了拐点,那么趋势不会马上改变,一般都会持续两年以上,所以,现在来看,这不是上升过程中的回调,回调最多两个月,还没有连续三个月过,这就是房价下跌趋势的起点。

    当然,全国的房价趋势只是作为一个参考,不同的城市,甚至是同一个城市不同更多区域,房价走势可能都有不同,但是,最终大趋势都会趋向一致,这至少可以作为投资上的一个参考。

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  • 银保监会一年开出罚单3484张 超50家银行因涉房贷款违规被罚

    今年以来,银保监会注重在稳增长的基础上防范风险,打击各种违法金融活动,严肃查处机构违法违规行为,始终保持整治金融市场乱象的高压态势。

    据《证券日报》记者梳理,截至12月3日,今年(按照公告日期计算)银保监会对银行业、保险业共开出罚单3484张。其中,银保监会机关开出罚单16张,银保监局本级开出罚单1358张,银保监分局本级开出罚单2110张。

    从保险业收到的罚单来看,处罚重点主要是针对保险公司或者保险中介欺骗投保人、提供虚假投保信息、编制虚假财务资料、违反宏观调控政策等违法行为。在银保监会机关开出的16张罚单中,7张指向保险业。

    值得关注的是,今年10月18日银保监会机关公布的保险业罚单,是银保监会首次直接对保险销售从业者进行行政处罚。据罚单显示,当事人为时任阳光人寿保险股份有限公司呼和浩特中心支公司工作人员王某,由于存在欺骗投保人、给予投保人保险合同约定以外的利益,根据《保险法》的相关规定,银保监会给予王某禁止进入保险业2年的处罚。

    相较于以往的罚款或警告处分,禁止从业的处罚力度明显加大。不难发现,今年银保监会不仅严厉打击违法违规机构,对个人违法违规行为也绝不姑息。

    从银行业收到的罚单来看,处罚重点主要集中在影子银行、同业业务、违规担保、违规挪用信贷资金、改变信贷资金用途、违规贷款尤其是违规房地产贷款等方面。

    10月18日吉林银保监局连发11条罚单,直指某银行吉林省分行、吉林市分行违规融入同业资金事件,违规金额高达579亿元。吉林银保监局和吉林银保监分局依法给予上述机构罚款合计5150万元。如此巨额罚金,也刷新了今年银行业最大的罚单纪录。同时,该行吉林省分行原行长、副行长被禁止3年从事银行业工作。其他相关责任人被禁止一定期限和终身从事银行业工作、警告、罚款合计25万元等行政处罚。

    此外,今年银行违规涉房贷款仍屡禁不止。从罚单来看,受到处罚的银行机构超过50家,涉及国有大行、股份制银行和城商行。

    对此,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示,对银行而言,虽然面临着处罚的危险,但是相比于其他行业,目前房地产仍具有回报高、规模大、具有可持续性的特点,满足银行主营业务需求。另一方面,由于现实生活中个人住房按揭不良率较低,所以涉房业务未来现金流稳定、风险较低。综合这两方面的因素,房地产业务对银行而言仍旧属于优质产品,因此银行甘愿为之埋单。

    同时,盘和林指出,由于过去几年资金的疯狂涌入,目前房地产行业潜藏着投资效率低、泡沫积聚、金融风险增大的问题,加大对涉房违规贷款额惩罚力度,在某种程度上会起到引导资金的流向的作用,对房地产而言,通过资金“冷静”,有利于其实现内部改革调整,提升资本、技术、创新等投资效率的提高,对于房地产内部风险的管控也多有裨益。

    从银保监会今年开出的罚单可以发现,处罚对象不再仅仅只是金融机构,处罚手段也不局限于罚款和警告,凸显出银保监会从严打击重点领域违法违规行为的决心。有赖于监管部门对市场乱象整治力度的加大,日前,银保监会副主席周亮表示,一些过去正规金融领域与非正规金融领域的机构、业务及交易等方面的乱象得到有效遏制,风险由发散状态转变为收敛。

    盘和林认为,从近两年监管层的惩罚力度和开罚单的频率看,未来监管层“铁腕”整治市场乱象是必然趋势。需要注意的是,加大监管力度,处罚只是手段,目的仍旧是为市场的健康发展。从监管部门惩罚的重点看,加强监管一方面是为了保障人民的权益,另一方面是为了促进机构合规经营,构建良好的市场秩序,提升服务经济的水平。归根结底,最终目标是促进实体经济动发展,防范和化解金融重大风险,形成与深化改革开放协同的金融市场体系。

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  • 机构:六成以上城市库存小幅回升

    近日,据克而瑞研究中心的统计数据显示,随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,重点城市供应量明显回升。随之,六成以上城市库存小幅回升。与此同时,二手房市场有所回暖,7个重点城市累计成交485万平方米,同比、环比分别增长29%和19%。

    超四成城市消化周期突破12个月

    11月,因供应明显放量,成交却持续走低,近七成城市市场供过于求,供求比皆超1,深圳、武汉、宁波更是在2以上。与此同时,六成以上城市库存量环比小幅回升,环比涨幅大多在10%以内;近7成城市同比仍处上升通道,武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。

    七成城市消化周期继续上升,四成以上城市突破12个月。受限于成交持续放缓,北京、大连、厦门、合肥等市消化周期进一步拉长,现已突破20个月,去库存压力不容小觑。反观,南宁、武汉等市场下行压力整体可控,消化周期皆不足6个月。

    深圳、杭州二手房成交量同比翻倍增长

    11月,二手房市场有所回暖,7个重点城市累计成交485万平方米,同比、环比分别增长29%和19%。

    环比来看,7个重点城市二手房成交量全线回升,但涨幅有限,皆不足30%;同比来看,整体涨多跌少,受去年同期较低基数影响,杭州、深圳等实现翻倍增长;北京、苏州市场不尽如人意,成交量同比仍处下行通道。尤其是苏州,受限于调控政策持续高压,市场热度较去年同期相差甚远,同比跌幅渐有扩大的趋势。预计12月二手房市场仍将保持一定的市场热度,成交量有望继续回升,但整体回升幅度着实有限。

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  • 预测2020!11月地价结构性上升,机构:降温趋势未变

    2020年土地市场走势如何?11月地价结构性上升,机构预测降温趋势未变。

    进入12月,多个机构发布了11月的土地市场数据。

    中国指数研究院近日发布的报告显示,11月土地市场整体成交量同比减少逾两成,但成交均价上扬逾三成,土地出让金总额同比增加。

    其中,一线城市供应量环比增多,成交也较上月走高,深圳揽金近237亿元居榜首。二线城市供应量同比微增,成交量虽减少但价格上涨。与此同时,三四线城市供应量同比下滑逾一成,楼面均价环比增加,出让金总额同比增加近两成。

    分析人士指出,从整体上来看,11月当月价格的上涨,更多是由于本身土地起拍价较高等结构性因素影响,市场向上的动力依旧不足。而在销售端,11月份百城中40%的城市新房价格下跌,创下2016年2月份以来的近四年新高。销售不力叠加融资趋紧,2020年的土地市场,区域分化、房企分化或将进一步加剧。

    土地成交价格结构性回升

    中国指数研究院的数据显示,2019年11月,全国300个城市共成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。而出让金方面,2019年11月,全国300个城市土地出让金总额为3641亿元,同环比均有所提高。

    其中,一线城市和部分强二线城市加大供地,成交量回升,被认为是土地成交价格呈现整体结构性回升的主要原因。

    具体来看,一线城市在11月加大了推地力度。11月共成交土地78宗,完成土地出让金617亿元,相比10月增加48%,但相比去年同期减少33%;成交楼面均价为6497元/平方米,环比减少28%,同比减少45%。

    二线城市则呈现出量稳价涨的局面。11月共成交土地700宗,成交土地面积2536万平方米,环比减少23%,同比增加1%;完成土地出让金为1746亿元,同比增加33%。

    价格方面,在苏州、杭州、青岛等地价较高的强二线城市成交量扩容的拉动下,二线城市地价出现结构性上涨,均价达到了3616元/平方米,同环比的涨幅均在40%左右。

    三四线城市则持续萎靡。总体供应量小幅上涨,成交量及收金总额下滑,楼面均价较上月增加一成。共成交土地1130宗,成交土地面积4086万平方米,同环比均有所下滑。而土地出让金则完成了1278亿元,环比减少3%。

    不过,易居研究院研究员王若辰告诉记者,当月价格的变动,受不同城市的交易结构影响较大,造成本身地价波动就比较大。历史也显示,11月和12月通常都会出现成交量放大的情况,尤其是一些大中城市,这和年底土地供应量增加以及房企补库存的需求有较大关系,而非简单的土地需求量增大。从整体上来看,11月当月价格的上涨,更多是由于本身土地起拍价较高等结构性因素影响,市场向上的动力依旧不足。

    尽管有所回暖,但市场机构统计的溢价率、流拍率等数据则显示,土地市场并未进入上升渠道,甚至一定程度上相较二季度有所下降。

    11月,易居研究院监测的40个城市,土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2个百分点,已经连续5个月下降。而中国指数研究院的数据则显示,11月300城市的住宅土地流拍率相较10月提高了1.5个百分点。

    “这显示开发商高价拿地的意愿并不强烈,地市降温趋势未变。”王若辰表示。

    2020年分化趋势或将持续

    多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,2019年已经十分明显的土地市场分化趋势,在2020年或将持续。

    这首先体现在区域分化上。2019年1-11月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交13950亿元,同比增长16%。其中,土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、武汉、北京和南京,这5个城市的土地出让金总额分别为2481、1655、1498、1466和1413亿元。中西部核心城市土地市场火热,武汉与昆明的土地出让金总额进入全国前十。

    而从成交面积来看,前十城市同样主要集中在中西部地区的昆明、武汉、西安、成都等地。

    对此,在近日一场房地产形势分析会上,中国指数研究院研发中心研究主管古超向21世纪经济报道记者表示,从区域来看,长三角与中西部仍为房企投资的重点城市群,一线和二线核心城市仍然是房企拿地的重点布局城市。

    而从企业分化来看,古超指出,1-11月拿地金额TOP100的房企,拿地总额在2.5万亿元左右。其中,TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%,龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

    与此同时,受融资收紧和销售不佳的双重影响,中小房企拿地意愿持续减弱。一位来自济南的中小房企高层向21世纪经济报道记者坦言,近期公司遭遇融资困难,并且据其判断,未来融资渠道放松的可能性较小。同时,近期济南销售市场走弱,也进一步降低了公司在2020年的投资热情。

    华创证券指出,2019年3季度,主流房企拿地态度略转积极,不过房企拿地分化加剧,世茂房地产、融创、大悦城、金科、绿地、荣盛、旭辉和金地等拿地积极,但部分高杠杆房企则拿地谨慎,这将造成可售资源弹性分化。

    中金公司在其房地产2020展望中表示,TOP10的头部公司,2019年拿地集中度(以货值计算)已接近50%。头部公司在手土储充裕,普遍可支持未来3-4年销售。长期来看,预计TOP10市占率最终可达40%-50%(目前约30%)。

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  • 1个月施策逾70次 房地产调控稳字当头

    房地产调控稳字当头

    今年以来,房地产市场的韧性让人印象深刻。近一个多月以来,一些城市微调人才购房政策,有的地方楼市重新升温,有人认为这是房地产调控放松的序曲。多位业内人士表示,本轮房地产周期需求并未大幅下滑,从根本上支撑了房地产市场,但调控定力也强,从“房住不炒”到“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产调控仍是稳字当头。

    年底销量回升

    中原地产研究中心统计数据显示,11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年纪录,高达72次,去年同期只有20次。

    在调控刷新纪录的背后是11月部分城市楼市回暖。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,资金受限倒逼更多房企选择以价换量,加快资金周转速度,年末更是积极推盘促销的业绩冲刺阶段,叠加基数走低的直接作用,销售面积和销售额增速短期回升。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,11月成交数据有好转迹象也在于近期个别城市为吸引人才等微调政策,使市场预期有了一定好转。

    市场成交或稳中趋降

    西南证券首席宏观分析师杨业伟表示,房地产能够保持韧性,最根本原因是需求未出现大幅萎缩。如果房地产需求明显减少,库存会被动高企,导致房地产财务状况恶化,最终拖累房地产投资,这是之前每轮房地产调控周期中都发生过的情况。

    “2020年房地产或继续处于漫长而缓慢的补库存阶段。”杨业伟认为,考虑到经济增速放缓压力,金融条件不会明显收紧,房贷利率平稳,房地产销售额将延续3%至5%的增速,补库存阶段销售平稳对房地产投资增速形成支撑,房地产市场将继续呈现强韧,为经济增长提供韧性。

    夏丹认为,从更长期看,市场成交可能后劲不足。一是以供促需和以价换量力度可能在明年初减弱,若“五限”政策持续高压,销量有再度收缩的可能。二是今年土地购置持续减少,可能减量明年推盘的“粮草”,销售改善的持续性存忧。

    房地产调控难放松

    夏丹表示,房地产调控将在较长时间内延续。若政策过紧致使市场过冷,调控政策可能局部反向纠偏,较可能出现在行政和信贷政策方面。各地因城施策,以落户便利和购房优惠作为“人才引进”的配套政策;减少对刚需和置换、改善需求的误伤,对“认房又认贷”政策重新考量等。此外,房地产金融政策或依然较紧。

    李宇嘉认为,未来政策或略有松动。从稳地价、稳房价、稳预期的角度看,政策应提前介入,防止市场出现明显下滑。“当然,这并不是刺激,而是进行托底,可以对于重要的宏观经济变量的走势产生稳定的效果。”

    中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为,目前政策局部微调的城市逐渐增多,但不会影响房地产市场的政策基调。

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  • “地主”们屯粮过冬 头部房企年底融资忙

    中小房企寻找资金日渐艰难,头部房企融资却火力全开。

    在岁末的这一个季度,包括万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划,万科ABS成行、中海再发美元票据、华润配股融资,龙湖被上交所受理了180亿元公司债——所有融资计划特征都十分明显:渠道多元,成本低廉。

    市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时,稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言,这个冬天尤其难捱,但对头部房企,这或许是他们的大时代。

    图片来源:摄图网

    “抓紧时间屯粮”

    两天前,中国海外发展在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据,该票据已发行规模2.94亿美元,利率为3.05%。

    这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划,在此境外中期票据计划下,中海日后可根据融资需求,灵活把握市场窗口,发行不同规模、币种、票息、期限的债券,提升境外融资效率。

    这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划,在此之前,虽然其登录港交所已久,但融资一直最为依赖银团贷款,鲜少发行外币债。

    2019年7月,中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债,以及5.5年期20亿元港币固息债券,票息为2.90%。上述三笔融资,在行业内已是最低水平之一。

    同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资的计划。2019年10月22日,华润置地公告称,持有该公司约61.2%股权的华润集团(置地)有限公司,按每股股份33.65港元的价格,向不少于六名独立承配人配售2亿股,配股融资所得净额约为67.2亿港元。

    “配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下,不少房企选择的一种融资渠道,但于华润置地,其显然不只是因为“融资艰难”,而是在行业下行之时广积粮的一种选择。

    除了配股融资之外,华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日,华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议,获授86亿元定期贷款融资,为期五年。

    融资环境趋冷之后,ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日,据深圳证券交易所披露,万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过,该项资产支持专项计划为ABS,由万科企业股份有限公司发行,拟发行金额为11.5亿元。

    据“镁刻地产”记者根据公开信息统计,万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS,万科也一直是ABS的发行大户,据天风证券统计,截止至2019年7月,万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。

    “有钱才能过冬”

    头部房企的融资动机与中小房企求生存存在着本质上的不同。

    一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉“镁刻地产”记者,“越是过冬越是现金为王,一旦天气越来越凉了,还是手里捏点钱的好。如果成本不高,那就圈点钱吧,留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目,扩大地盘呢,这年头不怕钱多。”

    “成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润或是万科,其融资成本都算是这个行业的最低水平,负债率也一直保持在十分稳健的范畴,即使是杠杆率微升,也足够御寒。

    拿钱之后,规模扩张就更有底气了。事实上,上述几家房企,虽然在财务结构上保持安全,但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责,因而在资金面管控偏紧的情况下,或许成了它们规模跃进的机会。

    华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言,所筹得的资金中,60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地;约6.7亿港元用于该集团一般营运资金用途。

    中小房企融资多数是“借新还旧”债务置换,而财大气粗的华润置地就豪气地表示,配股就是为了“买地”。

    最会赚钱的中海又何尝不是,它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间,中海地产的净负债率一直保持在30%左右,但今年年中,这一数据被刷新到38.3%,这归因于中海在土地市场上的积极。

    据中指院的数据,今年前11个月,中海地产斥资928亿元拿地,这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展,在土地市场上,中海地产露出了凶狠的一面。

    但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的,头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。

    上述分析师续称,“如果说过冬,多拿点钱不一定就好,毕竟还是有利息的。但如果是头部企业,那就要看得更远一点:过冬是对融资成本高的中小房企而言的,对于头部企业来说,可能是机会呢?对手撑不住了,自己还行,那就是机会,吃掉他们!”

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  • 银保监会年内开出罚单3484张 超50家银行因涉房贷款违规被罚

    今年以来,银保监会注重在稳增长的基础上防范风险,打击各种违法金融活动,严肃查处机构违法违规行为,始终保持整治金融市场乱象的高压态势。

    据《证券日报》记者梳理,截至12月3日,今年(按照公告日期计算)银保监会对银行业、保险业共开出罚单3484张。其中,银保监会机关开出罚单16张,银保监局本级开出罚单1358张,银保监分局本级开出罚单2110张。

    从保险业收到的罚单来看,处罚重点主要是针对保险公司或者保险中介欺骗投保人、提供虚假投保信息、编制虚假财务资料、违反宏观调控政策等违法行为。在银保监会机关开出的16张罚单中,7张指向保险业。

    值得关注的是,今年10月18日银保监会机关公布的保险业罚单,是银保监会首次直接对保险销售从业者进行行政处罚。据罚单显示,当事人为时任阳光人寿保险股份有限公司呼和浩特中心支公司工作人员王某,由于存在欺骗投保人、给予投保人保险合同约定以外的利益,根据《保险法》的相关规定,银保监会给予王某禁止进入保险业2年的处罚。

    相较于以往的罚款或警告处分,禁止从业的处罚力度明显加大。不难发现,今年银保监会不仅严厉打击违法违规机构,对个人违法违规行为也绝不姑息。

    从银行业收到的罚单来看,处罚重点主要集中在影子银行、同业业务、违规担保、违规挪用信贷资金、改变信贷资金用途、违规贷款尤其是违规房地产贷款等方面。

    10月18日吉林银保监局连发11条罚单,直指某银行吉林省分行、吉林市分行违规融入同业资金事件,违规金额高达579亿元。吉林银保监局和吉林银保监分局依法给予上述机构罚款合计5150万元。如此巨额罚金,也刷新了今年银行业最大的罚单纪录。同时,该行吉林省分行原行长、副行长被禁止3年从事银行业工作。其他相关责任人被禁止一定期限和终身从事银行业工作、警告、罚款合计25万元等行政处罚。

    此外,今年银行违规涉房贷款仍屡禁不止。从罚单来看,受到处罚的银行机构超过50家,涉及国有大行、股份制银行和城商行。

    对此,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示,对银行而言,虽然面临着处罚的危险,但是相比于其他行业,目前房地产仍具有回报高、规模大、具有可持续性的特点,满足银行主营业务需求。另一方面,由于现实生活中个人住房按揭不良率较低,所以涉房业务未来现金流稳定、风险较低。综合这两方面的因素,房地产业务对银行而言仍旧属于优质产品,因此银行甘愿为之埋单。

    同时,盘和林指出,由于过去几年资金的疯狂涌入,目前房地产行业潜藏着投资效率低、泡沫积聚、金融风险增大的问题,加大对涉房违规贷款额惩罚力度,在某种程度上会起到引导资金的流向的作用,对房地产而言,通过资金“冷静”,有利于其实现内部改革调整,提升资本、技术、创新等投资效率的提高,对于房地产内部风险的管控也多有裨益。

    从银保监会今年开出的罚单可以发现,处罚对象不再仅仅只是金融机构,处罚手段也不局限于罚款和警告,凸显出银保监会从严打击重点领域违法违规行为的决心。有赖于监管部门对市场乱象整治力度的加大,日前,银保监会副主席周亮表示,一些过去正规金融领域与非正规金融领域的机构、业务及交易等方面的乱象得到有效遏制,风险由发散状态转变为收敛。

    盘和林认为,从近两年监管层的惩罚力度和开罚单的频率看,未来监管层 “铁腕”整治市场乱象是必然趋势。需要注意的是,加大监管力度,处罚只是手段,目的仍旧是为市场的健康发展。从监管部门惩罚的重点看,加强监管一方面是为了保障人民的权益,另一方面是为了促进机构合规经营,构建良好的市场秩序,提升服务经济的水平。归根结底,最终目标是促进实体经济动发展,防范和化解金融重大风险,形成与深化改革开放协同的金融市场体系。

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  • 11月40个重点城市新房价格环比下跌三四线城市或面临调整压力

    近日,中国指数研究院公布的最新统计数据显示,11月,全国100个城市(新建)住宅均价为15105元/平方米,环比涨0.21%,同比涨3.17%。从涨跌城市个数看,55个城市环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。中国指数研究院研发中心研究副总监吴建钦表示,11月份,大概有1/3左右的三四线城市房价下跌。这或许意味着部分三四线城市将面临更大的调整压力。

    资料图。中国商网 孙瑞/摄

    报告显示,从涨跌城市个数看,55个城市环比上涨,40个城市环比下跌,5个城市与上月持平。与10月相比,11月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1%以上的城市有7个,数量与上月持平;11月价格环比下跌的城市数量增加8个,其中跌幅在1%(含)以上的城市有3个,较上月增加1个。对此,12月2日,吴建钦在一场房地产形势分析会上表示,11月份,百城中40%的城市新房价格下跌,这一数量已创下2016年2月份以来的近四年新高。

    数据显示,11月,全国100个城市新建住宅平均价格为15105元/平方米,环比上涨0.21%。同比来看,全国百城住宅均价较去年同期上涨3.17%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。另外,11月北京、上海等十大城市新建住宅均价为27236元/平方米,环比上涨0.15%;同比上涨2.14%,涨幅较上月收窄0.02个百分点。

    根据百城价格指数对十大城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京、天津、重庆)新建住宅的全样本调查数据显示,今年11月10大城市中住宅均价为27236元/平方米,环比上涨0.15%;十大城市中,四城环比上涨、六城环比下跌。

    在供应方面,重点城市整体推盘量较上月稳中略增;需求方面,市场整体去化较为平淡,天津、重庆、青岛等地开盘去化率较低;价格方面,百城住宅均价环比涨幅依旧处于较低水平。

    中国社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》称,本轮房地产房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,一二三四线城市轮动特征明显。但自2019年以来,越来越多的三四线城市加入到房价下降的行列,表明始于2015年底的本轮房地产景气周期趋于尾声。

    此外,11月住宅价格环比下跌的城市较上月增加8个达到40个。对此,吴建钦表示,11月份,大概有1/3左右的三四线城市房价下跌,中山、宝鸡这两个城市从下半年以来房价持续下跌。三四线城市的土地成交也处于下降通道,11月份其土地成交规模同比下降10%左右。中指研究院预计,未来房地产市场整体将保持平稳走势,但部分三四线城市房地产市场面临较大调整压力。

    报告分析,展望未来,房地产调控政策将总体保持延续性与稳定性,中央将继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇,各地则依旧秉持“因城施策、一城一策”的主基调,根据市场实际情况持续优化楼市调控政策。

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  • 年底土地供应放量 头部房企拿地韧性足

    年末将至,多个城市纷纷加大土地出让力度。但截至目前,全国供地情况基本与去年持平,北京等地区仍未完成全年供应计划,甚至相差甚远。在融资渠道收紧的情况下,头部房企展现出更强的拿地韧性,专家预计这一态势会延续到明年。

    多城市土地供应量增加

    中国指数研究院(简称“中指院”)数据显示,11月全国300个城市共推出土地2994宗,环比增加8%,同比减少2%;推出土地面积11400万平方米,环比增加8%,同比减少7%,各线城市土地供应量均有所增加。

    进入四季度,各地纷纷加大土地推出力度。值得注意的是,北京、广州等地尚未完成2019年全年供地计划。中指院数据显示,截至11月底,北京市主城四区均未达到供地下限,海淀区供地下限完成率仅为23%,近郊的多数区域住宅用地实际供应量也不足。广州方面,前11个月共成交住宅用地324.77万平方米,仅完成年度计划的51%。

    “整体来看,今年供地情况基本与去年持平。前三季度全国300个城市共推出土地约2万宗,同比增加0.1%。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

    头部房企拿地韧性犹存

    从成交情况看,中指院数据显示,11月全国300个城市共成交土地1908宗,环比减少14%,同比减少11%;成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。

    各类城市间存在较大差异,一线城市供求增加,但楼面均价缩水近三成,出让金总额较上月走高。二线城市供应量同比环比均上扬,但成交量较上月减少逾两成,土地出让金收入总额同比增逾三成。三四线城市总体供应量小幅上涨,成交量及土地出让金收入总额下滑。

    下半年以来,伴随房地产市场调控深入,房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段,头部房企韧性十足。中原地产统计数据显示,截至11月,50大房企拿地金额高达20003亿元,同比涨幅为17%。其中万科1570亿元、碧桂园1237亿元、保利964亿元、中海928亿元。拿地金额超过500亿元的房企多达9家。中原地产首席分析师张大伟表示,楼市分化已传导至土地市场。“部分企业拿地开始明显收缩,但依然有大量企业加快拿地步伐,特别是部分央企国企和新上市企业,拿地态度非常坚决。此外,城市间也出现分化。”

    克而瑞研究中心分析师马千里预计,明年头部房企拿地将保持韧性,行业集中度有继续上升空间。业绩方面,排名前列房企仍将保持增长。

    供地须与库存情况相适应

    中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示,2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市依然会维持比较稳定,或略有收缩。二线城市则可能会有较强爆发,三四五线城市或略有萎缩。

    未来土地供应方面,马千里建议二线城市保障足够的土地供应,保障城市建设发展;三四线供地要有保有压,视城市发展保持适度即可。另外,他强调,根据消化周期的指标制定供地计划时应有变化的眼光,在综合考虑经济增长等多方面因素的前提下,对购房需求变化要有预判。

    夏丹表示,供地情况须与当地库存情况及人口流动特点相适应。大部分一二线城市和三线重点城市人口净增长领先,可综合考虑当地库存变动情况,从而适当加大土地供应。

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  • 禁不住的隔断间:长租公寓下架户型图躲监管

     监管对于隔断间的零容忍,以及寒冬中因被强拆无奈睡在车里的租客们,并没有让长租公寓们就此收手。11月21日,北京商报新北京楼市周刊发布深度调查报道《无视监管 自如在京违规出租隔断间》后,不断有租客反映所承租的长租公寓存在隔断间问题,而自己被“隔断”的背后,是长租公寓品牌集体下架合租房源户型图,让租户无从考证房源原始户型,进而躲避监管。北京商报记者根据线索发现,目前包括自如、蛋壳等在内的长租公寓品牌均存在这一问题。

    “压根儿没有的五居室”

    西三环外、公交附近、低租金的吸引,让叶清(化名)从长租公寓“自如”App上选择了一间五居室中的14.6平方米西卧,希望它能够成为自己下一年的“小窝”。

    然而看房的经历让她对这套房子有点怀疑:明明是十年以内的次新房、大户型,为什么没有客厅,过道狭窄?“怎么看怎么像隔断间,还不是整个客厅隔出来的。”

    其实,多年租房的经历让叶清对条件较好的n+1并不排斥,但最让其担心的是非n+1的隔断,那会意味着更拥挤的生活空间以及不可预知的风险。

    所谓n+1,是指那些客厅、起居室面积较大,或有独立客厅的房屋,经租赁机构装修后作为单独一间房源出租。此类房源虽然能够拉低成本,但因原本的客厅、起居室不具有居住功能,可能侵占疏散通道而增加消防安全隐患,再加上隔断房隔断材料的防火效果也未经检测,在一定程度上存在较大隐患。

    叶清的担心从带看管家处得到了一半的证实:确实是个隔断间。而另一半则从楼下可能成为的邻居处获得了证实:“这个小区就没有五居室,最大四居,还不在这个楼,在前面的六层楼里,就那一栋,这个9号楼里,最多就是三居。”

    另有数位小区居民证实,由于是福利分房,叶清约看的这个社区居民基本上都是一个单位的,小区分房的时候,谁家是什么户型大家了然于胸,中介给出的四居室、五居室应该是隔断间。

    按照叶清给出的线索,北京商报记者发现,截至12月2日,在叶清所看的小区中,自如在租的合租房源共有6间,其中格局为4-5居室的房源占到了5间,三居室房源仅一间。实地探访上述合租房发现,四居室及五居室在租房源的客厅部分略显逼仄,进门后由客厅进入房间所经区域大多呈现为不规则条状。以一间五居室为例,房屋同一方向最多设置了三间卧室,对应的房间依据面积大小、朝向、有无阳台等因素,在租金上呈现较大不同。

    据负责该区域房源出租的自如管家介绍,南向带阳台的卧室面积越大,租金越高;相同面积的房间若朝向不同,南向房源会比其他朝向在租金上贵上几百元。此外,该管家还直言,优化间的话,性价比较高。

    “消失”的合租房户型图

    判断隔断间的一个依据,就是原始户型图。但叶清在寻找合租房时,几乎无法查到合租房所在房源的整体户型图。同样的情况,数位自如租房客也予以证实。

    北京商报记者按照上述租客提供的线索,对自如App上位于东城区地坛北里、丰台区海丰家园、东城区新景家园西区、金鱼池西区等数个小区合租房进行样本调查发现,上述小区合租房源中存在隔断间情况,且无法查询户型图。而在自如App上,上述小区的整租房源详情页支持户型图查看。

    这一情况,在部分租房BBS中也有被吐槽。

    “今天上自如找房,忽然发现自如所有房源的户型图都被删除了。我记得一两周之前这些户型图还都在的。户型图可以说是最好的了解房源优劣的基本信息了,基本信息都不显示,就显示几张照片,这是出于什么目的?还是逼人亲自去看每一个房源?”有自如客在贴吧中气愤留言,该留言时间显示为2019年7月19日。

    北京商报记者就户型图问题咨询自如App客服,其回复称,若房源未签约,租客可在App首页“合租/整租”搜索到该房源,点击“户型图”进行查看;若房源已签约,租客可联系管家为其提供。并强调该方案适用于全国。

    在上述回复内容下,还备注有一则温馨提示:“目前北京部分房源暂不支持提供户型图,具体信息请您以App房源页面实际显示为准,请您谅解。”

    对此,调查中多位带看的管家表示,“一些合租房设有隔断间,下架户型图是为了避免不必要的麻烦”。

    就“北京自如合租房户型图集中下架用意”“隔断间整改何时落实”等问题,北京商报记者联系自如方面,但截至发稿未收到回复。

    违规不是个例 蛋壳仍有存量

    在市场份额较大的自如因违规出租隔断间屡受吐槽之外,10月29日向美股IPO发起冲击的长租公寓品牌——蛋壳公寓,近来也同样深陷“隔断间出租风波”。

    除了黑猫、21CN聚投诉网络投诉平台上的租客披露线索,北京商报记者在此轮走访调查中也了解到,北京多区域蛋壳公寓房源中仍有在租隔断间,租客端同样不能查看其房源户型图。

    以丰台区珠江骏景中区小区一在租复式房屋为例,该房源详情页显示房屋整体格局为8室1厅2卫,但具体房源信息仅显示7室。负责带看的蛋壳管家透露,刚刚有一隔断房被拆了,所以房源信息被下架,目前只能居住7户租客。该管家还称,如果租客比较介意隔断间,并且明确表示不考虑入住隔断间,管家们将会为其推荐正常格局的房源。

    而对于隔断间的甄别方式,从目前走访调查结果来看,不论是自如还是蛋壳的租客,目前只有通过实地约看敲击墙面自行鉴别,或在带看中咨询管家方能确定。

    有蛋壳公寓管家透露,当前既有的部分蛋壳隔断间房源还在延续出租,不过新收取的业主房源不再另设隔断。至于蛋壳公寓房源户型图的“隐藏”,上述管家表示,“租客看不到,我们管家在后台能看到”。并称,户型图向租客端隐藏,也能在一定程度上促进租客预约及管家带看率。

    一位不愿具名的行业人士指出,近年来因长租公寓运营企业疯狂收房、“跑马圈地”式的规模扩张而引起的相关违规操作屡屡为外界所诟病,首当其冲的就是隔断间出租。长租公寓品牌隔断间出租屡禁不止,背后反映了其对于规模以及利润的迫切要求。多位业内专家均认同,长租公寓规范化标准势在必行。

    合硕机构首席分析师郭毅认为,有必要运用互联网技术手段加强对于长租公寓房源的监管,而针对长租公寓运营企业App的标准化技术升级及常态化运营监管,也是促进长租公寓规范化发展的一项重要内容。“在此基础上,一方面可以清晰界定长租公寓租赁产品有无构成违规,另外一方面也能避免常规人工监管对于人力、物力、时间成本的过大消耗。同时,也能在一定程度上补全监管层面上现存的一些客观的、难以完全覆盖的监管漏洞。”

    中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖分析称,目前国内长租公寓市场面临的一大难题是:立法和市场监管严重缺失。他直言,目前长租公寓行业没有上位法支持,唯一能看到的,全国范围的、立法级别最高的,仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》,地方政府层级也仅限于通知、办法,涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法,市场很难规范,老百姓的权益很难得到保障。同时阶段式、运动式监管治标不治本,监控机制不能常态化有效运行。

    “如对隔断房的监管,往往‘野火烧不尽,春风吹又生’,动用行政力量,成本高且不高效。”胡景晖认为,规范国内长租公寓行业的发展,可适当借鉴国外经验,租赁市场还须尽早规范。北京商报楼市调查小组

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  • 各地政策逐步落地 楼市总体平稳未现大起大落

     □ 新房和二手房价格出现松动,与临近年底开发商以价换量,二手房房东急于出手有一定关系。同时,各地出台的楼市政策逐步落地,效应加速显现

      □ 楼市出现了一定程度的降温,但仍保持平稳有序的发展态势。越是在这个时候,越应该保持战略定力,继续坚持房住不炒

    近来,一向被视为楼市风向标的北京房地产市场出现了新变化——无论新房还是二手房,二者的价格均出现了松动或有了一定的议价空间。

    此外,国家统计局公布的数据也显示,10月份无论是新建商品住宅还是二手住宅,价格环比下降的城市数量创下了2019年新高,在70个大中城市里,有一半出现了下降。

    对此,业内专家表示,一方面新房和二手房价格出现松动,与临近年底开发商以价换量,二手房房东急于出手有一定关系;另一方面,各地出台的楼市政策逐步落地,效应加速显现。例如,近年来北京推出了不少共有产权住房和限价商品房,对平抑房价起到了一定作用。

    不光是北京,很多热门城市的房价都出现了下降趋势。10月份,新建商品住宅价格与上月相比跌幅较大的城市是济南和泸州,均下降了1.0%,厦门则下降了0.7%。二手住宅价格与上月相比下降较多的城市是济南、西安、岳阳,均下降0.7%,北京、青岛、包头、三亚则下降了0.6%。

    实际上,出现明显降温的城市如济南、西安、厦门等,在之前还曾经有过比较明显的增长态势。

    专家表示,之所以会出现多个城市集体降温、市场逐步趋稳的情况,主要得益于中央和有关部门进一步强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,并陆续出台相关措施,以及地方政府坚持“一城一策”“因城施策”,根据自身情况不断加强房地产市场调控。

    值得注意的是,近来多地对楼市政策进行了微调。例如,深圳调整普通住宅认定标准,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住宅,满两年可免缴增值税。对此,专家表示,近来各地微调楼市政策,是根据自身情况作出的决策。当楼市有过快上涨趋势时,各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时,各地也会出台配套措施,促进房地产市场保持稳定。保持房地产市场平稳,杜绝大起大落,是调控的目的所在。稳定是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。

    此外,部分城市调整了与住房相关的落户政策或人才购房政策。中原地产首席分析师张大伟表示,从未来发展看,目前全国大部分城市的人才政策,只考虑到用降低门槛来吸引人才,却没有留住人才的具体措施。这种情况下,吸引来的很多都是购房者,甚至还加大了炒房客借助人才政策在不同城市炒房的可能性。“吸引人才的目的是发展产业,而不应该是发展房地产。能留住人才的肯定是产业,而不是一套房子。”张大伟说。

    总的来看,楼市出现了一定程度的降温,但并未呈现断崖式下跌的情况,仍然保持着平稳有序的发展态势。专家建议,越是在这个时候,越应该保持战略定力,继续坚持房住不炒,从而促进市场平稳健康发展。

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滚动新闻

  • 团购风暴!巅峰钜惠! 东亚清风小镇专场团购会火爆开启!

    网易房产东营12月9日讯:(编辑 小张)


    距离2019年结束只剩不到一个月啦!

    不知道大家是否记得

    年初自己给自己写下的

    2019年目标清单呢?

    比如在年初就说好了的买房!

    结果,一路错过错过错过!

    至今,还在选房的路上徘徊……


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        活动时间:2019年12月14日至12月16日

        报名热线:4008-163-163转60838

    活动地点:东二路与南二路交汇处北200米(东亚清风小镇营销中心)


    【东亚清风小镇】营销中心实景图

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    户型鉴赏

    东亚清风小镇建面约120㎡3室2厅1卫



    【东亚清风小镇】建面约120㎡3室2厅1卫户型图

    此户型为全明户型,南北通透。三面朝阳,客厅连接宽景大阳台,采光非常好。客厅、餐厅、厨房在一条动线上,布局非常合理实用。

    东亚清风小镇建面约135㎡3室2厅2卫



    【东亚清风小镇】建面约135㎡3室2厅2卫户型图

    此户型全明通透,采光好。三面朝阳,主卧室套房式设计,客厅连接宽景大阳台。厨房的西边有一个北阳台,这是这个户型的一个亮点,这里多出的空间可利用率非常高,而且很实用。

    相比建面约120㎡的户型来说,这个建面约135㎡3室2厅2卫户型,多出了10几个平方的面积,多出了一个卫生间和一个北阳台,而且各个空间的面积都够大,等于是生活品质又上升了一个台阶!

    东亚清风小镇建面约147㎡4室2厅2卫



    【东亚清风小镇】建面约147㎡4室2厅2卫户型图

    此户型全明通透,动静分明。四面朝阳,客厅连接开敞阳台,主卧室、两个次卧室均朝阳,采光非常好。主卧室为套房式设计,私密性高。客卫干湿分离设计,L型厨房,空间够大,厨房旁附带北阳台,便利且实用。户型整体来看,动静分区明显,即使三代同堂,也不会相互打扰。


    【东亚清风小镇】鸟瞰图

    核心卖点1、自然景观是【东亚清风小镇】项目最大的优势,背靠广利河森林湿地公园,让项目成为板块内难得的临河瞰景美宅。2、项目所处片区内的景观资源非常丰富,周边还有明月湖湿地公园、南二路景观大道、广利河旅游景观带、植物园、奥体公园等。3、南展片区还规划有多所幼儿园、学校、农高区大学城、三甲医院、奥特莱特购物公园,更有高端教育圈、轨道交通等多项利好不断擎动,板块利好不断。4、项目附近有20路、104路、105路、119路、123路、165路等多路公交车,交通便利,畅达全城。


    【东亚清风小镇】实景图

    最新动态:【东亚清风小镇】120-147㎡三室、四室房源火爆热销中!特价房源6299/㎡起。广利河畔,臻品鉴藏!

    项目地址:东二路以西、南二路以北、顺河路以南

    咨询电话:4008-163-163转60838

    @@AUTODEALER="东亚清风小镇"ADDRESS="东二路以西、南二路以北、顺河路以南"TEL="4008-163-163"EXT="60838"LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/BEMB.html"PRICE="7000元/㎡"@@

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  • 报告:预计2020年房地产投资将呈现中低速增长

    由中房指数系统、中国物业服务价格指数系统联合主办的中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会于2019年12月5日在北京粤财JW万豪酒店召开,研究主持单位现场发布了《中国房地产市场2019总结& 2020展望》。

    政策方面,2019年,我国房地产市场政策环境整体偏紧:中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时,我国房地产行业运行基础制度更趋完善,住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展,为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。市场方面,百城新建住宅价格整体表现平稳,重点城市商品住宅成交规模小幅调整,市场去化压力加大。土地方面,300城各类用地供需规模同比基本持平,市场处低温状态,结构性拿地机会显现。企业方面,房企资金面进一步承压,积极推盘强化回款。

    宏观环境方面,展望2020年,季度经济增速存阶段性企稳预期,但全年增速依旧呈现稳步放缓态势,在此基调下,货币、财政政策将继续保持灵活。房地产政策方面,2020年调控将注重多方面的平衡,继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。

    在此背景下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整,投资中低速增长”的特点。需求端,“房住不炒”主基调不会改变,预期将更趋理性,但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑,销售面积下行幅度有限,降幅预计在5.0%~6.5%之间;供应端,行业融资环境难有明显改观,房企资金压力依然偏大,预计2020年新开工面积存调整压力,降幅在1.4%~2.9%之间,投资增速将回落至5.9%~7.4%左右水平。

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  • 布局“后高增长”时代 房企纷纷启动战略调整

    过去三年多来,我国房地产市场实现了快速增长,很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期,一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整,从而适应新的规模增长需求。

    21世纪经济报道从知情人士处获悉,阳光城(000671,股吧)正在酝酿一轮管理架构的整合,拟根据区域公司业绩,在管理上做出一轮优化。融信、中梁等规模超千亿的房企,以及正向千亿迈进的禹州,近期也展开了一轮区域战略调整。

    这轮调整的目的,除了满足规模增长的需求外,还有现实因素倒逼的结果,如融资成本居高不下,销售成本高企,利润空间压缩,等等。

    在这背后,还有一个更为残酷的现实。“未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。”12月5日,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受记者采访时坦言,对于习惯了高增长的房企而言,明年将面临重大考验。

    高增长难以为继

    今年前11月,阳光城实现合约销售1819亿元,提前完成全年的销售目标。过去几年,阳光城实现规模的快速增长,从2014年的不足300亿到如今接近2000亿。

    朱荣斌表示,对于以高增长为亮点的企业而言,明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言,“如果不再高增长的话,以后的路该怎么走?”

    他表示,公司的财务安全是最重要的。“继续定一个高增长的目标,会否给公司带来负面影响,这是首要考虑的问题”。

    朱荣斌认为,负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下,阳光城的调整方向是,将速度放慢,逐步减少有息负债,拓宽融资渠道,即便利润上调有难度也要先放缓增速。

    近期,千亿规模的融信与中梁也做出了架构调整。融信将四大事业部及西南区域公司,裂变为十个区域,分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。

    “把‘五’切成‘十’,每一个‘十’都设置区域总裁,比如部分比较成熟的事业部改称‘区域集团’,这样更利于有效管理。”融信内部知情人士对记者分析道,长三角区域分成浙江、江苏与沪苏公司,更强调区域直管、提升管控时效。

    与融信不同,中梁则把此前的12个区域集团进行收缩合并,最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。目的同样是在管理上进行强化。

    禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司,目前和南京、扬州组成江苏区域公司;浙江、上海和安徽组成东部区域公司。

    管理日趋精细化

    除了架构调整外,房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。

    今年前三季度,行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为,通过精细化管理,可以压缩成本,进一步赢得利润空间。

    朱荣斌认为,过去多买地的模式已经行不通了,土地储备过多成本也随之增加,要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。“应该由市场倒推土储,现在的土储满足两年的开发规模就够了,这两年卖多少货值就补充多少土地。”

    另据了解,有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如,提倡坐高铁(不坐飞机)出差等。在营销方面,还有房企试图强化渠道管理。

    近期,房地产界对渠道费的讨论甚嚣尘上。由于部分项目的渠道费高企,房企的销售利润被大大压缩。

    有房企人士向21世纪经济报道指出,地产领域在互联网时代开了一次倒车:互联网的作用应该是去中介化,而房地产却是渠道兴旺。原因在于,房企不重视自己的产品力、营销力,过度依赖渠道实现销售规模。

    因此,前述房企人士认为,与其采用高额的渠道费用抢客,不如直接降价,“如果楼市调控的力度不放松,直接降价可能是成本最低的一种策略。”

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  • 螺纹:房地产投资韧性决定需求的长短

    2018年以来,经济数据越来越凸显房地产投资的“韧性”。要解构房地产投资“韧性”就可以从两个视角出发,周期和政策,即“无形手”和“有形手”。

    韧性一词有两层意思:

    1、受外力作用产生变形而不易折断;

    2、顽强持久的精神。

    房地产投资有“韧性”也对应了两层意思:

    1、短期承受住了周期性下滑的压力;

    2、政府的政策意图是保证房地产投资平稳。

    从结构来看,在固定资产投资中,只有房地产投资增速维持在了较高水平,基建投资和制造业投资的增速都跌倒了较低位置。房地产投资中,新开工和施工面积增速维持在较高水平,购置土地和销售面积增速表现依旧不佳。喜忧参半的数据决定了市场形容房地产投资用韧性而不是更乐观的词。

    展望未来,房地产投资状态可以描述为需求端越来越弱,供给端近强远弱,政策端亦强亦弱。

    一、需求端越来越弱

    提到房地产,不得不拾一下周金涛先生和任泽平先生的牙慧。周金涛先生从经济增长角度讨论了房地产周期,任泽平先生从人口、土地和金融角度分析了房地产长中短期的发展趋势。

    房地产周期是康波增长的最核心载体。本次以计算机和信息技术为特征康波增长以美国为主导国,英法等为外围,随后向追赶国的扩散就是中国的工业化。从康波周期所处的阶段看,目前正处于康波衰退向萧条转换的阶段。

    虽然周金涛先生预言的中美房地产共振衰退在2017-2019年并没有凸显出来,但是因进入萧条期而催生的美国战略调整依旧制约着全球经济的复苏,中国的经济增长和国民收入必将继续受到影响。从这个角度来说,房地产或许依旧难入新周期。

    康德拉季耶夫周期划分

    资料来源:Wind、中信建投研究发展部

    从人口周期的角度来说,房地产需求也呈现出越来越弱的状态。任泽平先生在相关报告中指出,20-50岁主力置业人群数量与同期住房开工量有显著正相关性,比如日本主力置业人群1969年左右接近峰值,住宅新开工套数1972年见顶;韩国主力置业人群1990年代增长放缓,住宅新开工面积1990年达高点后进入波动阶段。

    中国20-50岁主力置业人群2013年见顶,城镇住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,带动住宅新开工面积2011、2013年达14亿平的双峰,2018年商品住宅销售面积达14.8亿平、大概率为历史峰值,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入中速、高质量发展阶段。

    二、供给端近强远弱

    房地产投资中,新开工和施工面积增速维持在较高水平,购置土地和销售面积增速表现依旧不佳。“掐头去尾”式的强势,势必难以长期持续。目前供给端的核心问题是当前的强势开工施工能够持续多久,转折点所在的时间段。

    从历史数据来看,土地购置与房屋竣工面积增速差存在3-4年左右的周期波动。增速差回落可以粗略解释为房地产企业资金紧张或等待新一轮政策而减少拿地,等待在建项目竣工后销售回款。从数据来看,我们当前处于购置土地同比增速断崖式回落阶段,且持续了一年左右时间。按照过去一年半到两年的回落时长,本轮的保竣工回款或持续到明年年中到年底阶段,期间的新开工和施工面积必然是逐渐收缩的。因此供给端格局为近强远弱。

    三、政策端亦强亦弱

    在政策层面,房地产调控思路发生重大转变,逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡。据任泽平团队报告,综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。

    一是中国城镇化进程还有较大空间,2018年中国城镇化率59.6%,到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。

    二是与主要发达经济体相比,中国城镇人均住房使用面积较小,美日韩中分别为67、33、28、23平;美日韩中家庭户均规模分别为2.54、2.33、2.73、3.02人,中国家庭户规模小型化空间大,随着居民收入增长和家庭规模小型化等,人均住房使用面积未来存在至少20%的提升空间。

    三是中国现有城镇住房成套率仅85%,且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房,存在住房更新需求。

    但总体来说,政策面对于房地产的调控方向是从商品属性回归使用属性。政策会连续支撑城镇化和改善性住房的投资,但不会有大幅的刺激。因此,从政策角度来看,只能说亦强亦弱,为房地产投资提供一定底部支撑。

    四、螺纹钢走势及交易思路

    根据增长周期和人口周期来看,螺纹钢的中长期需求是逐渐转差的。这决定了供给侧改革以来的螺纹钢价格高点已经见到,中长周期的操作逻辑更偏向于逢高做空。

    短期节奏来看,螺纹钢已经进入淡季,但因为短期下游消费强度高于往年同期,且春节提前,预计累库幅度将大幅低于去年同期水平。这决定了冬储将在较为乐观的状态下进行,现货价格跌幅有限。

    目前RB2001合约600左右的基差处于近五年超过95%分位位置,12月择机做多的安全边际较强。对于RB2005合约来说,基差和淡季的影响会相互叠加,中长期看空的持仓增加也会逐渐增多,或许会出现宽幅震荡偏空格局。

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  • 土地承包期再延长:夯实金融支农重要落脚点

    上月底,中共中央、国务院印发了《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》(以下简称《意见》)。《意见》进一步明确了党的十九大提出的“保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长三十年”的重要意义和总体要求,并对“长久不变”的稳妥推进提出了第二轮承包到期后坚持延包原则、建立健全土地承包权依法自愿有偿转让机制等实施意见。

    1978年起,我国农村土地开始实行包产到户,首轮承包15年到期后,1993年至1998年进行了期限为20年的第二轮承包。在第二轮承包期满之前,中央又提前确定了第三轮承包期限,并再次明确承包地和承包关系长期不变,这将消除农户对未来中长期农地政策变动的担忧,为农村地区进一步发展提供保障。

    维护农民权益是我国农地制度改革一贯坚持的原则。这次土地承包权期限的递增和持续叠加的意义还不止于此。

    农地权利制度的不确定会对人力在地区之间的流动产生影响。因此,在农村社保制度全面覆盖之前,作为农民进城发展的“底气”,承包地和承包关系的长期稳定就要得到保障,这也是《意见》明确“现阶段不得以退出土地承包权作为农户进城落户的条件”及“坚持延包原则,不得将承包地打乱重分”的重要原因。

    土地承包关系的长期不变,一方面将常住地的选择权交还给农民,保障了农民权益和城镇化的稳步推进;另一方面将改善乡村振兴战略实施过程中农村产业的发展状态。

    据国家统计局的统计,我国农户承包耕地流转率在2018年已达38%,新型经营主体队伍不断扩大。规模化生产经营主体相对于个体农民经济而言更易接纳现代化生产方式和经营手段,从趋势来看,新型生产经营主体将成为促进农村产业转型的关键力量。

    但是,多数农户对于与新型经营主体或企业签订中长期农地承包经营权流转合同尚存疑虑(现实中多是一年一签),除了担心承包关系不稳定而失去土地之外,土地所承载产业的发展前景及土地本身的价值预期,也导致农户倾向于通过缩短合约期来降低风险,因此也限制了农地价值的提升。

    此次提前明确承包地与承包关系长期不变,为农地升值与产业发展预留了充足的空间。有了稳定的承包关系和权益保障,地方政府、新型经营主体和农户都可以对未来生产生活进行中长期规划,在农地流转关系相对稳定的基础上,基础设施、生产性投资收益预期等都将获得改善,农村地区的产业转型也就能更加主动地进行。

    农地承包关系长期不变,在很大程度上保证了人和产业发展的稳定性。而稳定性也是金融支农的基础。

    中国发展研究基金会副秘书长俞建拖近日谈及农村金融供给时认为,我国农村金融机构在城镇化过程中的金融支持力度尚存不足,同时,缺少围绕农地经营权流转的实质性金融探索和创新。这种困境背后正是对应着土地之上人和产业的不稳定性。

    笔者在多地调研中也发现,对于进城务工而未落户的群体,不少金融机构表示很难对其提供适合的金融服务。一方面,农村金融机构受业务范围限制,难以捕捉其在城区的生产经营状况;另一方面,城区的金融机构也无法获得其充足的数据信息,有针对性的营销和风控就难以开展。而围绕农地经营权流转的金融服务,由于新型经营主体经营内容不稳定且风险较大,农地抵押贷款产品创新多数还是要依托保证保险或风险补偿,再加上缺少农地处置手段,现实中表现为相关金融创新产品的作用效果有限。

    土地政策的长期稳定和持续性也是金融支农的重要支撑点。这次出台的《意见》对稳定人和产业发展的作用将在一定程度上传导给金融服务方,生产的可持续性让金融机构更好地预测金融需求者的收益和风险,金融支农在找到落脚点后,相应的探索和创新也会更为有效。

    此外还要看到,除了农地制度因素外,“三农”参与者特别是新型农业经营主体本身的能力素养也影响着产业的可持续发展。一些通过土地流转得以实现规模化生产的新型农业经营主体并未真正了解规模化的意义,也未能逐步采纳现代化的生产管理方式,相应的购销渠道也未能实现产业化,导致其仍然面临着巨大的自然风险和市场风险。

    对此,金融服务模式的实质性创新是必须加强的环节,在资金支持之外,包括政府、机构、行业协会都应继续关注对新型经营主体非金融层面的能力提升。因此,有了稳定并长久不变的土地承包关系,社会各方还需继续发挥合力,进一步加强金融支农力度。

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  • 2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    东营网易房产129日讯:(编辑 华子)

    一、土地市场

    在东营市国有建设用地使用权成交方面,据网易房产统计:

    2019年12月2-12月8日共有8项土地拍卖记录,8项商品房土地成交纪录,分别是 公告编号 东公国土资告字[2019]18 2019-51,东公国土资告字[2019] 2019-52,18东公国土资告字[2019]18 2019-53,东公国土资告字[2019]18 2019-54,东公国土资告字[2019]18 2019-55,东公国土资告字[2019]18 2019-56,东公国土资告字[2019]18 2019-57,东公国土资告字[2019]19 2019-58,最高地价17030万元,最低低价215万元,一块土地为商住混合用地,位于开发区北一路以北、莒州路以西,另外七块土地为工业用地,无流拍土地。

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    二、新增供应量

    1.商品房预售信息

    2019年12月2-12月8日一周内共有两个项目获得预售证,共有407套,38762.11㎡商品房入市。

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    2. 近期开盘和加推认筹

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    三、东营楼市库存情况

    据统计,截至2019年12月8日,各区商品房(期房)库存量共计33127套,总面积4151959.77㎡,其中住宅(期房)库存量为11095套,库存面积1620095.06㎡。详情如下:

    截至2019年12月2日数据

    截至2019年12月2日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1320

    112276.82

    579

    53163.37

    开发区

    7478

    1256875.36

    1903

    322523.21

    东营区

    19811

    2322782.16

    6453

    966558.32

    河口区

    4705

    479257.33

    2154

    281252.49

    总计

    33314

    4171191.67

    11089

    1623497.39

    截至2019年12月8日数据

    截至2019年12月8日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1296

    110845.88

    567

    51992.63

    开发区

    7605

    1255783.68

    1997

    332117.06

    东营区

    19585

    2310774.7

    6396

    957447.4

    河口区

    4641

    474555.51

    2135

    278537.97

    总计

    33127

    4151959.77

    11095

    1620095.06

    在住宅库存方面,东营区去化226套,去化面积12007.46㎡;河口区去化64套,去化面积4701.82㎡;开发区增加127套,去化面积1091.68㎡;河口区港区库存去化24套,面积去化1430.94㎡。具体如下表所示:

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    226

    12007.46

    53.13035398

    河口区

    64

    4701.82

    73.4659375

    开发区

    -127

    1091.68

    /

    河口区港区

    24

    1430.94

    59.6225

    商品房去化趋势表

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    187

    19231.9

    -6

    3402.33

    四、楼市营销活动一览

    1.上周完成的活动

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    2.即将到来的活动

    2019年12.2-12.8东营楼市一周分析 商品房增加407套

    五、优惠信息

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  • 鑫都·颐和府|火力全开!双12三重好礼钜惠狂欢

    东营网易房产12月7日讯:(编辑 华子)



    项目电话:4008-163-163 60953

    项目地址:南一路与东一路交汇处(植物园东邻)

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

    @@AUTODEALER="鑫都·颐和府"ADDRESS="南一路与东一路交汇处(植物园东邻)"TEL="4008-163-163"EXT="60953"LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/CESa.html"PRICE="10300元/㎡"@@

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  • 大雪至,漫天银色,天地静美

    东营网易房产127日讯:(编辑 华子)

    大雪至,漫天银色,天地静美

    “大雪”是农历二十四节气中的第21个节气,更是冬季的第三个节气,标志着仲冬时节的正式开始;其时视太阳到达黄经255度。大雪,顾名思义,雪量大。古人云:“大者,盛也,至此而雪盛也”。到了这个时段,雪往往下得大、范围也广。

    (网络来源图)

    大雪时节分三候:

    一候鹖鴠不鸣,是说此时因天气寒冷,寒号鸟也不再鸣叫了;

    二候虎始交,此时是阴气最盛时期,阳气已有所萌动,老虎开始有求偶行为;

    三候荔挺出,“荔挺”为兰草的一种,感到阳气的萌动而抽出新芽。


    (网络来源图)

    节气常见天气

    降温、雾霾、大雪、暴雪、冻雨、雨凇、雾凇、凌汛




    节日民俗:

    腌制腊肉

    老南京有句俗语,叫做“小雪腌菜,大雪腌肉”。大雪节气一到,家家户户忙着腌制“咸货”。


    观赏封河

    “小雪封地,大雪封河”,北方有“千里冰封,万里雪飘”的自然景观,南方也有“雪花飞舞,漫天银色”的迷人图画。到了大雪节气,河里的冰都冻住了,人们可以尽情地滑冰嬉戏。


    冬令进补

    大雪是“进补”的好时节,素有“冬天进补,开春打虎”的说法。冬令进补能提高人体的免疫功能,促进新陈代谢,使畏寒的现象得到改善。


    (网络来源图)

    谚语俗语:

    大雪不冻倒春寒(桂)

    大雪不寒明年旱(冀)

    大雪晴天,立春雪多(冀)

    大雪下雪,来年雨不缺(皖)

    大雪河封住,冬至不行船(黑)

    寒风迎大雪,三九天气暖(冀)

    大雪不冻,惊蛰不开(苏、皖、赣、鄂、湘、贵、京、冀、晋)


    (网络来源图)

    节气诗词欣赏:

    《大雪》(左河水)

    万山凋敝黯无华,四面嘶鸣晃树杈。

    白雪欲求吟咏句,穿枝掠院演梅花。


    (网络来源图)

    《大雪》(陆游)

    大雪江南见未曾,今年方始是严凝。

    巧穿帘罅如相觅,重压林梢欲不胜。

    毡幄掷卢忘夜睡,金羁立马怯晨兴。

    此生自笑功名晚,空想黄河彻底冰。


    (网络来源图)

    《江雪》(柳宗元)

    千山鸟飞绝,万径人踪灭。

    孤舟蓑笠翁,独钓寒江雪。


    (网络来源图)

    《夜雪》(白居易)

    已讶衾枕冷,复见窗户明。

    夜深知雪重,时闻折竹声。


    (网络来源图)

    《白雪歌送武判官归京》(岑参)

    北风卷地白草折,胡天八月即飞雪。

    忽如一夜春风来,千树万树梨花开。

    散入珠帘湿罗幕,狐裘不暖锦衾薄。

    将军角弓不得控,都护铁衣冷难着。

    瀚海阑干百丈冰,愁云惨淡万里凝。

    中军置酒饮归客,胡琴琵琶与羌笛。

    纷纷暮雪下辕门,风掣红旗冻不翻。

    轮台东门送君去,去时雪满天山路。

    山回路转不见君,雪上空留马行处。


    (网络来源图)

    恒大黄河生态城提醒您:大雪时节,气温骤降,注意防寒保暖。

    广利河畔·7层电梯洋房·新品即将面世

    建面约120-150㎡河景电梯洋房·带装修交付·享醇熟配套

    项目电话:0546-7297888

    项目地址:东营市东四路与潍河路交叉口

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

    @@AUTODEALER="恒大黄河生态城"ADDRESS="东营市东四路与潍河路交叉口"TEL="4008-163-163"EXT=""LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/BBI3.html"PRICE="9400元/㎡"@@

    预售证号:东房注字第K2017012、东房注字第K2018012;

    开发商:东营恒大华府置业有限公司;营销代理:易居营销;本广告相关面积段均为建筑面积,最终计算面积以房管局测绘面积为准。

    1、预售证号:东房注字第K2017012、东房注字第K2018012;

    2、标准地名: 恒大黄河生态城;

    3、本项目注册名为恒大黄河生态城,推广名为东营恒大黄河生态城,商品房楼号、房号由政府有关部门初步确定,项目最终名称及商品房楼号、房号以政府相关文件确认为准;

    4、本资料相关内容、图片是对项目所做的示意表现,仅供参考,楼盘规划、配套等情况,最终以政府有关部门批准的文件、图则为准;经政府批准的详细规划已在楼盘销售现场公示,敬请查看;后续因规划设计方案调整导致信息变化的内容,我司将按照政府要求进行公示;

    5、本资料为要约邀请,买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准;

    6、恒大集团2019年7月由《财富》杂志评选进入世界500强企业排行榜;

    7、分期付款政策说明:选择分期付款政策的客户,在签署认购书后10天内付楼款10%以上并签署《商品房买卖合同》,剩余房款须在签署认购书后按《楼宇认购书》或《商品房买卖合同》规定支付。部分楼盘无分期付款政策,详询各售楼部;

    8、本广告对项目的周围道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍,旨在提供相关信息,不意味着本公司对此作出了任何承诺;

    9、本项目的教育配套以政府规划为准,可能会存在教育资源差额分配的情况,业主是否符合入读条件,具体以政府文件为准。教育机构的开业招生时间可能受政府或政府指定的经营方要求所限,此情况下以政府或政府指定的经营方要求为准;

    10、本次楼盘折扣优惠详情请咨询当地销售中心,具体价格以实际成交价格为准;

    11、本广告相关面积段均为预估建筑面积,具体面积以签署《商品房买卖合同》为准;

    12、本文部分配图来源于网络,相关版权归原作者所有,如有侵权,请联系我们删除;

    13、本广告2019年11月30日启用,相关内容如有更新,请以最新资料内容为准。

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  • 新获预售:众成和园3栋楼255套住宅将入市

    东营网易房产1211日讯:(编辑 华子)

    众成和园(众成和颐新城)




    @@AUTODEALER="众成和园"ADDRESS="莒州路东,北一路北"TEL="4008-163-163"EXT="60981"LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/CGXe.html"PRICE=""@@


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  • 2019年12月6日东营房产动态 住宅库存增加103套

    网易东营房产2019年127日讯(编辑 华子)2019126日东营期房签约46套,签约面积4342.01㎡,其中住宅签约26套,签约面积3972.51㎡;二手房签14套,签约面积1488.44㎡,其中住宅签约3套,签约面积303.97㎡。

    类型

    签约套数

    签约面积

    住宅签约套数

    住宅签约面积

    期房签约统计

    46

    4342.01

    26

    3972.51

    二手房签约统计

    14

    1488.44

    3

    303.97

    各区可售期房商品房库存增加189套,可售面积增加13576.44㎡;其中住宅库存增加103套,可售面积增加11797.11㎡

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    -189

    -13576.44

    -103

    -11797.11

    在住宅成交方面,东营区库存去化30套,面积去化2331.21㎡;河口区库存去化32套,面积去化2163.2㎡;开发区库存增加251套,面积增加18070.85㎡;河口区港区库存无变化,面积无变化。

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    30

    2331.21

    77.707

    河口区

    32

    2163.2

    67.6

    开发区

    -251

    -18070.85

    /

    河口区港区

    0

    0

    /

    据统计,截至2019126日东营各区可售商品房套数33154套,其中住宅套数11111套(约含1/3的附属物)。

    截至2019年12月6日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1296

    110845.88

    567

    51992.63

    开发区

    7607

    1255930.77

    1998

    332255.24

    东营区

    19610

    2314112.22

    6411

    960318.46

    河口区

    4641

    474555.51

    2135

    278537.97

    总计

    33154

    4155444.38

    11111

    1623104.3


    注:本数据仅以网易房产数据中心统计为准,去化数据为负数则表示当日有新房源获得预售许可证或者有退换房数据产生,使得库存量上升。

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  • “苹”水相逢 园暖人心 | 幸福暖冬 携手同行

    东营网易房产126日讯:(编辑 华子)




    万千像素造就世界多彩,因为无数平凡成就城市不凡。在2019年即将结束的季节里,众成·和园为守护城市美好背后的东营人发声,用诚意致谢那些用自我平凡成就城市不凡的人,回馈这座城市背后那些不曾被看见的美好与成就,正是因为这些点滴美好与平凡成就,让这座城市更有希望、更有温度、更有前景。

    这个周六,众成·和园即将开展“苹”水相逢 园暖人心爱心公益活动。为环卫工人、特殊儿童等送去爱心苹果,以切身行动表达对他们的关心与感谢。



    城市里有一群晨兴夜寐的人,无论是春夏秋冬、无论晴天还是雨天、无论是毒辣的太阳下、还是狂风暴雨中,他们从不“缺席”。一年365天,他们不怕风的“亲吻”,雪的肆虐,夜的寒冷,而是用自己实际行动,心中装着责任与使命,装着他人,不辞辛苦,攻坚克难,任劳任怨地依然在风雪中兼程,他们就是风雪中最靓丽的那道风景线!



    有这么一群人,他们的眼神有些黯淡,行为有些迟缓;他们永远都如幼童一般不善独立,甚至有些依赖他人;他们在自己的世界里,迷失了方向...但他们的笑,仍然是那样的明净,是那清晨初升的太阳洒下的一缕温热阳光,让人心疼,让人不忍,让人想要去守护。

    他们,比普通人更需要理解和关爱。他们同样对爱充满了渴望,对美好充满了向往,却因为各种原因不能和正常的同龄人一起学习。而我们能做的就是伸出双手,让他们不再孤单,让爱永驻心间。



    “投身公益事业,做有社会责任感的企业”。众成·和园不止于以建筑承载生活,更致力于用美好加冕人生。作为本地实力品牌地产商,深耕东营,让东营的各个阶层都充分感受到浓浓的关爱和温暖。众成集团始终坚持在公益路上不忘初心,在筑家路上始终用心。

    因为怀揣梦想,所以奔赴前方;因为勇敢追梦,使得城市发光。众成·和园,一直以“追梦人”之姿在产品上,追求匠心品质;在居所上,追求理想人居。以最为舒适东营人居生活为目标,严苛打造更高品质人文居所。


    “真正的英雄主义是在看清生活的真相后,依然爱它”

    践行公益,因为热爱这个城市

    我们相信

    点滴善举最终会凝结成改变社会的力量

    城市的文明建设,需要我们共同努力



    项目电话:4008-163-163 60981

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  • 国潮来袭!清风熙悦国潮庙会攻略请收好!

    东营网易房产126日讯:(编辑 华子)










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  • “冬令进补”头部房企年底融资忙

    中小房企寻找资金日渐艰难,头部房企融资却火力全开。

    在2019年最后一个季度,万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划,万科ABS成行、中海再发美元票据、华润配股融资,龙湖被上交所受理了180亿元公司债。而且,所有融资计划都有一个十分明显的特征:渠道多元,成本低廉。

    越来越多的从业者感觉到,市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时,稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言,这个冬天可能比较难捱,但对头部房企来说,这或许是他们的大时代。记者注意到,“成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。

    “抓紧时间屯粮”

    两天前,中国海外发展(中海地产港交所上市后的简称)在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据,该票据已发行规模2.94亿美元,利率为3.05%。

    这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划,在此境外中期票据计划下,中海日后可根据融资需求,灵活把握市场窗口,发行不同规模、币种、票息、期限的债券,提升境外融资效率。

    这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划,在此之前,虽然其登录港交所已久,但融资一直最为依赖银团贷款,鲜少发行外币债。而2019年7月,中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债以及5.5年期20亿元港币固息债券,票息为2.90%。

    前述三笔融资的成本,在行业内已是底部水平。

    同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资计划。2019年10月22日,华润置地公告称,持有该公司约61.2%股权的华润集团(置地)有限公司,按每股股份33.65港元的价格,向不少于六名独立承配人配售2亿股,配股融资所得净额约为67.2亿港元。

    “配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下,不少房企选择的一种融资渠道,但于华润置地而言,其选择配股融资显然不只是因为融资艰难,而是在行业下行之时广积粮的一个举措。《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到,除配股融资之外,华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日,华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议,获授86亿元定期贷款融资,为期五年。

    融资环境趋冷,ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日,据深圳证券交易所披露,万科-国信证券(002736,股吧)购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过,该项资产支持专项计划为ABS,由万科企业股份有限公司发行,拟发行金额为11.5亿元。

    万科一直是ABS的发行大户,据记者不完全统计,万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS。另据天风证券统计,截至2019年7月,万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。

    “有钱才能过冬”

    头部房企的融资动机与中小房企存在着本质上的不同。

    一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉《每日经济新闻》记者,“越是过冬越是现金为王,一旦天气越来越凉了,还是手里捏点钱好。如果成本不高,那就圈点钱吧,留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目以扩大地盘,这年头不怕钱多。”

    “成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润还是万科,其融资成本都算是这个行业的最低一级,负债率也一直保持在十分稳健的范畴,即使是杠杆率微升,也足够御寒。

    拿钱之后,规模扩张就更有底气。事实上,前述几家房企,虽然在财务结构上保持在安全范围,但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责,因而在资金面管控偏紧的情况下,或许成就他们规模跃迁的机会。

    比如,华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言,所筹得的资金中,60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地;约6.7亿港元用于该集团一般营运资金。

    中小房企融资多数是“借新还旧”的债务置换,而财大气粗的华润置地就豪气地表示,配股就是为了“买地”。中海地产又何尝不是,它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间,中海地产的净负债率一直保持在30%左右,但今年年中,这一数据被刷新到了38.3%,原因便是中海在土地市场上的积极行动。

    据中指院的数据,今年前11个月,中海地产斥资928亿元拿地,这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展,在土地市场上,中海地产露出了凶狠的一面。

    但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的,头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。

    上述分析师进一步表示,“如果说过冬,多拿点钱不一定就好,毕竟还是有利息的。但如果是头部企业,那就要看得更远一点:过冬是对融资成本高的中小房企而言的,对于头部企业来说,则可能是机会。对手撑不住了,自己还行,那就是机会,吃掉他们(的机会)!”

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  • 四季度又有13地出台购房新政,“抢人大战”持续升级

    据统计,全国累计超过20城在11月发布了各种类型的人才吸引政策,其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中,都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。

    中新经纬客户端12月6日电(吴晓薇)四季度以来,全国多省份出台购房新政。11月房地产市场政策调控次数更是刷新了记录。11月部分城市楼市回暖了?透视新规可以发现,猛烈的“抢人大战”起了很大作用。

    中原地产研究中心统计数据显示,当月全国高达72次,去年同期只有20次。经中新经纬客户端不完全梳理,四季度以来,黑龙江、浙江、江西、上海、天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等地相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。

    资料图 中新经纬 张澍楠摄

    调:解冻+优化 多地限购政策微调

    12月4日,成都房地产市场区域限购政策出现新变化,具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等7个区域购房,但具备上述7个区域购房资格的居民家庭仍不能到高新南区购房。同时,具备成都天府新区购房资格的居民家庭,可以到高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区等6个区域购房,具备上述6个区域购房资格的居民家庭也可到成都天府新区购房。

    深汕特别合作区为解决房地产市场冻结以来产生的遗留问题,明确了居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套,成年单身人士(含离异)在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。居民在合作区购买商品住房和商务公寓的,自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。

    对于解冻政策,深圳中原地产董事总经理郑叔伦表示,深汕特别合作区肯定会吸引深圳人外溢购买,此次政策对深圳户籍客户购买有巨大吸引力,而且目前价格处于绝对低洼,明显低于东莞惠州等临深片区。

    此外,佛山也提到,拟优化限购、限贷政策,因地制宜、因城施策。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,未来政策或略有松动。从稳地价、稳房价、稳预期的角度看,政策应提前介入,防止市场出现明显下滑。

    经济日报引述专家观点称,近来各地微调楼市政策,是根据自身情况作出的决策。当楼市有过快上涨趋势时,各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时,各地也会出台配套措施,促进房地产市场保持稳定。

    控:贷款拿地被禁止 售价不得高于备案价

    在房产销售方面,4地对付款流程、备案价格及房企拿地资格等作出规定。

    江西规定,房地产开发企业或委托中介机构销售新建商品房的,设立警示栏,明确警示购房人:房地产开发企业、中介机构不得为购房人垫付首付款,不得通过任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款,不得组织众筹购房等;房地产开发企业不得返本销售或者变相返本销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售商品房。

    黑龙江要求各地建立开发购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书,承诺土地购置资金是合规自有资金,其来源不属于金融贷款、资本市场融资等,并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。

    马鞍山规定,新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格,不得低于备案价格10%。对新备案项目商品住房销售价格(实际成交价格)低于其备案价格10%的,市房地产行政主管部门不予办理商品住房买卖合同网上备案。需重新办理销售价格备案并符合销售价格规定后方可办理商品住房买卖合同网上备案。

    宁波要求,商品房预售资金和存量房交易资金监管升级,预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,不得存在借资金监管或贷款审批之名收取代办服务费用和未经交易双方同意指定监管银行等行为。

    抢人:11月人才政策井喷

    中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为,目前政策局部微调的城市逐渐增多,但不会影响房地产市场的政策基调。

    是什么造成了近来楼市政策密集发布?中原地产首席分析师张大伟认为,部分城市开始集中用人才政策调整购房资格,这是11月政策调整次数创年内最高的主要原因。

    据中原地产研究中心统计,全国累计超过20城在11月发布了各种类型的人才吸引政策,其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10个城市发布的人才政策中,都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。

    其中,南京为人才购房出台专门文件开辟优先通道,在全国还是首次。出台的《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》相较之前的高层次人才购商品房办法,主要变化在于各类人才均适用,机关事业单位人才首次纳入政策范围;全市可售商品房均对人才优先供应;人才购房最优先,按人才优先、其他购房人递进的顺序选房。

    另外,佛山也明确,认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山市户籍人口购房政策。在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。具体操作指南另行制定。

    “从全国看,人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点,大部分城市的人才政策与住房政策都有关联,人才政策成为房地产调控的窗口。”张大伟说,今年以来全国已经有超过160城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。

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  • 利好因素叠加 二手房指数大幅回升

    在5年期以上LPR轻微下调、“非广州户籍人士购房资格审查中个税和社保互证”、香港居民在大湾区购房享有与当地居民同等待遇以及外围个别城市房地产市场调控政策放松等因素的影响下,二手房经理人对后市有所期待。广州市房地产中介协会数据显示,12月经理人指数较11月大幅回升18.44个百分点,但仍低于50点分界线。

    二手房经理人指数上升

    2019年11月,广州全市中介促成二手住宅共计成交4045宗,环比回升6.90%;中介促成占全部二手住宅交易的比例为46.17%,环比小幅降低307个基点。全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月环比大幅回升14.00%。

    广州市房地产中介协会表示,12月各单项指数环比均大幅回升。其中成交量指数、成交价指数和从业人员数量指数环比分别增长1577、1537和1208个基点,但仍低于荣枯分界线;受各种利好因素影响,经理人对消费者入市情况看好,去货速度指数和消费者入市意愿指数环比分别大幅回升2273和2627个基点。

    据悉,受广州地铁21号线二期开通在即的影响,潜在置业者恐地铁开通后心怡物业涨价,近期纷纷选择入市。在市场整体氛围较为冷清的情况下,21号线沿线楼盘业主均开始小幅提价,总体涨价空间维持在3%~5%。

    房贷利率或轻微下调

    近期,政策层面上有不少利好。11月20日央行公布最新贷款市场报价利率,其中与房贷利率紧密关联的5年期以上贷款市场报价利率,自实行LPR报价利率机制以来再次出现下调,由原来的4.85%下调至4.80%,下调5个基点。但经理人认为,以现行报价利率形成机制的构成来看,未来对房贷利率的影响较小。

    广州市中营房地产代理有限公司荔城板块徐海旭表示,房贷利率会随着LPR的降低而出现轻微下调,这将有利于降低刚需置业者的购房压力,但由于现行的房贷利率构成较为复杂,即使在LPR降低的情况下,购房者最终的实际房贷利率或会因个人情况高于LPR调整前的利率。

    此外,经广州市不动产登记中心确认,自2019年11月22日起,广州市对于非本市户籍人士的购房资格审查,允许进行个税和社保缴交纪录互证。即在缴交社保和个人所得税过程中,如果购房人某月个税缴纳记录出现断缴或补缴情况,而当月社保记录显示为正常缴纳,一样可视为连续正常缴纳,反之亦然。经理人肯定该政策对于刚需型置业者有一定支持,但同时指出政策的互证条件仅支持在互证期内有一个月的断缴或补交纪录,时间周期极为短暂,力度较为有限。

    广州德之缘房地产代理有限公司同德围-罗冲围板块陈云表示,非广州市户籍购房人的资格审查,允许进行个税和社保缴纳记录互证。该政策有利于市场置业需求的释放,尤其在刚需集中入市的年底颁布该政策,体现了对刚需的政策性支持,但同时该政策提及的断缴或补交社保或个人所得税仅能为1个月,时间周期极短,能够满足要求的人群较为有限,对于市场影响有较大局限性。

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  • 年底房企业绩完成率分化明显 部分房企完成全年业绩目标有较大压

    时至年末,对于房企来说,业绩完成率牵动着它们的神经。据最新统计显示,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。但在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标有较大压力,有超两成的房企目标完成率尚在80%~90%之间,另有少数房企目标完成率仍不足80%。

    现状:少数房企目标完成率不足八成

    接近年底,为冲击年末业绩,房企开始逐渐加大供货力度,整体业绩环比略有上升。据克而瑞统计,11月,TOP100房企单月权益销售金额较10月有所提升,上升10.9%。从累计业绩表现来看,百强房企1~11月的累计权益销售金额同比增长6.5%,增速较上月也略有提升。但业内人士认为,目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位,市场真实情况并不像数据反映的那么乐观,未来在市场上比拼的还是房企的城市布局、品牌效应和项目品质。

    值得注意的是,1~11月,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1559.1亿元,同比增幅最高达15.1%。TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为977.9亿元和673.9亿元,门槛增幅分别为8.3%和4.3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升12.8%至458.2亿元。另截止11月末,TOP100房企权益金额门槛达到162.5亿元。

    从企业业绩表现来看,11月,规模房企整体的业绩表现相对更为突出。TOP30房企中有20家房企的单月业绩表现为环比提升。其中,碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元,较10月850亿元的业绩规模进一步提升;融创实现全口径业绩规模665.1亿元,保持行业领先水平,操盘榜排名首次超越万科升至行业TOP3;万科全口径销售金额也较上月显著提升27.5%至553.2亿元。此外,世茂、阳光城(000671,股吧)、中南单月的业绩表现也较为突出,环比增幅均在25%以上。

    从房企目标完成情况来看,截至11月末,在年内设定了业绩目标的企业中,近七成房企的目标完成率已达到90%以上。其中,包括世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。但同时,也有超两成的房企目标完成率尚在80%~90%之间,另有少数房企目标完成率仍不足80%。总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

    分化:头部房企将占更多市场份额

    时至年关,中小房企不仅在业绩上呈现疲软状态,更面临着生存的大考验。11月25日,银亿股份公告称,子公司宁波银亿房地产开发有限公司拟转让其下属全资子公司沈阳银亿房地产开发有限公司剩余50%股权予辽宁共享碧桂园置业有限公司,总交易对价约6.9469亿元。本次交易完成后,银亿股份将不再持有沈阳银亿房产股权。10天前,银亿股份才发布公告称,股东熊基凯所持的7.12亿股(占公司总股本17.67%)被冻结,原因未明,但“最近一年,公司控股股东银亿控股持续面临流动性危机”,且“已于2019年6月14日向宁波中院提交了重整申请”。截至目前,宁波中院尚未受理其重整申请。据人民法院公告网显示,截至2019年11月27日,房地产企业的破产数量已达459家,超过了2018年全年的458家。随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧,房企,尤其是中小房企,生存压力持续加大。

    从房企申请破产的时间来看,2018年上半年破产企业为177家,到下半年为281家;2019年上半年为238家,2019年下半年以来也已有221家。可以看到,从2018年下半年开始,破产房企数量开始增多。根据破产的房企情况来看,主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较差,抵御风险能力较弱。不过,2019年至今破产的房企开始出现一些曾经规模较大的企业,如银亿股份、新光集团等知名房企,以及部分知名房企债务违约不断,曾经的百强房企颐和地产面临两笔合计10亿元的债务违约等。

    随着行业集中度不断提升,中小房企市场竞争压力加大,规模扩张也受到挤压。2019年前三季度,TOP3房企权益金额集中度达10.2%,同比提升0.4个百分点;TOP4~10及TOP11~20梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,规模房企竞争优势进一步深化。

    克而瑞分析人士房玲指出,在马太效应下,头部房企将会占据更多的市场份额。随着对房地产行业风险防控的进一步强化,部分地方政府在拍地时要求有一定规模的开发商进行开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求,房企的容错率更低,进一步的挤压了小房企的生存空间,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。自2016年10月开始限制公司债用于前端拿地后,陆续出台多种政策严防房地产行业债务违约风险。2019年5月发布“23号文”,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,开启更深层次的新一轮的融资收紧;接下来的7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈,同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。

    在此情况下,房企整体融资难度和融资成本都在上涨。据企业公开的信息显示,2019年前10个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.52个百分点。此外,随着中小房企暴雷不断,以及兑付问题频发,金融机构及银行等更愿意把钱贷给承压性更强的规模房企,规模房企的融资优势更加显著,房企在融资上也呈现向头部房企集中的趋势。克而瑞统计显示,2019年上半年末,TOP10房企总有息负债28277亿元,较2018年末净增加3036亿元,增量占上市房企净增加值的41.6%,增量占比较2018年上升了9.8个百分点;TOP20房企有息负债净增加值占比也进一步上升至57.4%。拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断流,从而使企业面临债务违约,更严重的导致破产重组。

    此外,有业内人士指出,一些房企破产原因在于其主业房地产经营不善,力图转型,但最终转型失败导致破产。如近期破产重组的银亿股份和2018年退市的中弘股份,前期房地产主业盲目扩张,加上经营不力,导致项目结转过慢毛利率降低等问题;在主营业务没有进展的情况下,开始将重心放在了多元化之上,且相关的多元化与房地产主业相关度甚低,不能对房地产主业反哺,最后房企多元化转型经营不利时,由于债务高台,开始引发一系列的债务危机,最终成为压倒企业的稻草。

    趋势:房企密集加快供货节奏

    据统计局数据显示,2018年底全国有97938家房地产开发企业,2019年至今破产清算的企业459家,占比仅0.5%,相对于总量来说,破产房企并不多。从过去几年的房企数量变化来看,整体数量是增加的。随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,29个重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%,市场下行压力仍较大。

    其中,一线城市11月成交量企稳回升,环比上升6%,同比上升28%。具体来看,北京市场再度遇冷,成交量同环比双降,上海、广州和深圳市场略有回暖,成交量皆有增长。25个二三线城市成交量缓步下行,但跌幅明显收窄,环比微跌2%,同比下跌15%。各城市市场持续分化,重庆、昆明、杭州等市场依旧坚挺,成交量同、环比齐增。而长沙、福州等市场持续转冷,成交量环比近乎腰斩。

    分区域来看,长三角成交表现亮眼,除徐州、南京成交走弱外,杭州等多市成交量明显提升,宁波同、环比增幅更是超七成。中西部城市间市场显著分化,重庆、昆明、成都等成交量企稳回升,武汉、郑州、西安等稳中有降,长沙市场急速冷冻,环比下降63%。随着供暖季的到来,东北地区市场进入传统销售淡季,长春、大连等成交量持续走低。

    展望未来,克而瑞分析人士房玲认为,市场成交量持续走低,但并非失速,各城市市场行情波动起伏,各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。

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  • 房企融资总额大幅反弹 楼市差异化调控仍在扩围

    数据显示,继10月创年内新低后,11月40家房企融资总额大幅反弹,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。与此同时,多地购房政策有所调整,郑州提高了住房公积金贷款额度,但也有黑龙江等地收紧了调控政策。

    业内人士认为,在房企融资的水龙头已经被管住的背景下,行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加,未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策,但“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大基调不会变。

    房企融资总额环比大涨

    同策研究院的最新数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比大幅上涨283.49%,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。债权融资方面,11月,40家房企债权融资金额767.20亿元,环比增加235.75%。其中,融资总额排名第一的是其他债权融资(具体融资方式包括向金融机构借款、发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等),为267.39亿元,占比29.57%,环比增加338.86%。排名第二的是公司债,融资金额203.45亿元,占比22.50%,环比增加101.28%。排名第三的是境内银行贷款,融资金额98.97亿元,占比10.94%,环比增长145%。

    股权融资方面,11月,40家房企股权融资金额为137.17亿元,占比15.17%,环比上涨1773.19%。其中,境内再融资金额为54.45亿元,占比6.02%,环比上升675.72%;港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为82.71亿元,占比9.15%,除部分房企的股票期权计划,华润置地和碧桂园进行了新股配售。

    值得注意的是,境外融资依旧强势。同策研究院数据显示,11月,40家房企外币融资总额为391.44亿元,环比增加172.55%,占融资总额的43.28%。其中,美元融资总额231.49亿元人民币(32.93亿美元),占融资总额的25.60%;港元融资总额为159.95亿元人民币(178.11亿港元),占比17.69%,环比增长近21倍,主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。

    从11月40家房企融资成本来看,在已披露的数据中,融资成本均小于8%。融资成本最低的是万科发行的最新两期中期票据,发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元,融资成本为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先票据,票面利率为7.9%。

    同策研究院研究员陈朦朦认为,虽然11月房企融资金额大幅反弹,但房企融资难的问题依旧毋庸置疑:一方面,11月股权融资金额及占比大幅增加,多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资,在债权融资渠道紧锁的情况下,股权融资成为房企不得已的选择;另一方面,境外融资依旧是房企融资的主要渠道,虽然11月外币融资总额占比有所下降,但金额仍大幅上升,环比增加172.55%,海外银团贷款重现,这也意味着境内贷款难度很大。

    中原地产首席分析师张大伟则认为,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期大量大额度发行美元债,2019年房企美元债刷新纪录已成定局。“美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源,美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。”他说。

    差异化调控仍在扩围

    11月以来,全国已经有上海、广州、深圳、佛山、成都、郑州等地相继调整了购房政策。12月4日,郑州提高了住房公积金贷款额度,由60万元提高至80万元。对此,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,公积金贷款额度的提高,一方面可以缓解刚需购房者的贷款压力;另一方面,是为了吸引人才增加就业。公积金新政后,郑州的房地产市场预计会有所好转,但整体仍保持稳定运行。

    国仕英同时表示,今年郑州房地产市场调控较为严格,“金九银十”期间新建商品住宅成交量不足万套,成交量处于历史相对低位,房企降价促销也并未换来成交量的上涨。近期,多个城市在公积金及人才购房方面都有一定程度的放宽政策,郑州公积金贷款额度提高也是在情理之中。

    “整体看,政策逐渐开始双向调控,最近大湾区多地调控密集松绑,但也有黑龙江等地发布了收紧政策。”张大伟说。

    12月3日,黑龙江省住建厅、省自然资源厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》,明确全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款,同时对房企按信用评价进行等级分类,实行差异化监管。

    值得注意的是,12月1日,央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

    招商证券研报认为,“经济、风险、民生”是房地产政策必须考虑的三大目标,而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4~8月份以来的政策收紧更多或是以“防风险”为出发点,针对房地产融资端的收紧几乎“全覆盖”房企各个融资渠道,也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成“不将房地产作为短期刺激经济的刺激手段,不应与政策继续收紧划等号”的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下,行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加,但“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大基调不会变。

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  • 上市房企融资规模11月环比增近3倍

    10月最后几天,上市房企再融资就重新活跃,11月份融资规模如期上升。有机构统计数据显示,40家上市房企融资总额超过900亿元,环比增长近3倍。但专家指出,11月境外融资额较大,同时,部分公司依靠新股配售及出售项目股权进行融资。不过,单月再融资规模变化并不意味着房地产市场货币政策变向。

    11月房企融资规模反弹

    值得注意的是,今年10月底以来,房企融资开始回暖,11月份40家房企融资达到900多亿元。

    同策研究院的最新数据显示,11月,40家典型上市房企融资总额904.36亿元,环比大幅上涨283.49%,融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

    债券是主要融资渠道,40家房企11月份债权融资金额767.20亿元,环比增加2.36倍。其中,公司债融资金额203.45亿元,环比增加1.01倍。发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等方式融资267.39亿元,环比增加3.39倍。境内银行贷款融资金额98.97亿元,环比增长1.45倍。另外,信托贷款融资34.33亿元,虽然占比只有3.80%,但环比增长幅度达到113.9%。根据同策研究院数据,今年11月份股权融资金额大幅上升至137.17亿元,环比上涨17.73倍。

    “从目前非官方公布的数据看,融资规模确实大幅改善。官方数据如何还要等到月中才能看到。”一位不愿透露身份的券商房地产行业分析师表示。不过,该分析师认为,如果按照监管方向看,融资规模飙升,特别是境外债券融资增加,意味着房企对资金的需求明显增加。“根据监管,房企境外债券融资主要是偿还旧债。”该分析师称。

    开发商加快了开发进度

    有房企人士透露,今年四季度以来,很多开发商加快了开发进度,对资金的需求明显加大。一方面通过再融资缓解债务压力,另一方面,加大市场销售回笼资金。而整体房地产市场融资方向并没有变向。

    不过,根据记者了解,多数专业人士指出,房地产行业再融资方向并未改变。太平洋证券房地产行业分析师徐超认为,根据央行三季度货币政策执行报告,“下一阶段不将房地产作为短期刺激经济的手段”,坚持“因城施策”的基本原则。“我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。”徐超表示。

    与此同时,主要房企销售依然靓丽。如12月4日,碧桂园发布公告称,该公司11月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约601.5亿元,同比增加78.22%。融创中国称,11月,融创合同销售金额约666.5亿元,同比增长48%等。

    央行启动金融科技创新监管试点工作

    广州日报讯(全媒体记者 林晓丽)12月5日,据人民银行官网发布的消息,按照《国务院关于全面推进北京市服务业扩大开放综合试点工作方案的批复》,人民银行支持在北京市率先开展金融科技创新监管试点,探索构建符合我国国情、与国际接轨的金融科技创新监管工具,引导持牌金融机构在依法合规、保护消费者权益的前提下,运用现代信息技术赋能金融提质增效,营造守正、安全、普惠、开放的金融科技创新发展环境。

    人民银行称,为落实《金融科技(FinTech)发展规划(2019-2021年)》,积极构建金融科技监管基本规则体系,探索运用信息公开、产品公示、社会监督等柔性管理方式,努力打造包容审慎的金融科技创新监管工具,着力提升金融监管的专业性、统一性和穿透性。

    人民银行副行长陈雨露近日也表示,将优化金融创新监管范式。陈雨露表示,未来要重点抓好四项工作,其中就提到,当前,金融科技是全球金融监管部门的关注焦点。人民银行将立足中国实际,探索建立金融科技创新管理机制,不断升级监管工具箱,建立涵盖公示、备案、自声明、用户明示等环节的创新管理流程,同时全面提升数字化监管能力。

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  • 长三角一体化带来楼市利好 前11月十大房企已斥3400亿拿地

     12月1日,中共中央、国务院印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》(下简称《纲要》)正式公布,明确提出要着力推动形成区域协调发展新格局,建成我国发展强劲活跃增长极。到2025年,长江三角洲(下称长三角)一体化发展取得实质性进展;到2035年,长三角一体化发展要达到较高水平。

    这是继2018年11月5日首届中国国际进口博览会上提出“支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”后,正式出台的指导长三角地区当前和今后一个时期一体化发展的纲领性文件。

    根据《纲要》,长三角一体化规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域(面积35.8万平方公里),以上海、南京、杭州、苏州、合肥等27个城市为中心区(面积22.5万平方公里),辐射带动长三角地区高质量发展。这意味着这些区域将真正意义上“连成一片”。

    《每日经济新闻》记者注意到,近年来,长三角区域已经成为众多房企竞相布局的热土,尤其是万科、碧桂园、保利发展等头部房企,更是加大了在长三角城市群的拿地力度。据中指研究院统计,今年前11月,在长三角拿地排在前10的房企,拿地总金额达3397亿元。

    打造世界级机场群:“上海第三机场”揭开面纱

    《纲要》指出,在长三角一体化发展中,上海要发挥龙头带动作用,苏浙皖各扬所长,加强跨区域协调互动,提升都市圈一体化水平,推动城乡融合发展,构建区域联动协作、城乡融合发展、优势充分发挥的协调发展新格局。

    值得一提的是,《纲要》指出,合力打造世界级机场群,构建分工明确、功能齐全、联通顺畅的机场体系,提高区域航空国际竞争力。规划建设南通新机场,成为上海国际航空枢纽的重要组成部分。

    早在今年年初就有消息称,“上海第三机场”南通新机场确定选址于江苏海门四甲及周围乡镇,规划面积20平方公里,一年吞吐量设计为5000万人次,控制面积120平方公里。

    据悉,目前长三角共有民航机场21座,机场密度名列全国之首,2018年客运量占全国民航客运量的20%。

    而在规划建设南通新机场成为上海国际航空枢纽的重要组成部分之外,根据《纲要》,长三角还会优化提升杭州、南京、合肥的区域航空枢纽功能,增强宁波、温州等区域航空服务能力,支持苏南硕放机场建设区域性枢纽机场。

    多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,交通路网的关键是通过时空距离来提高效率,通过交通改善来缩短时空,这是先决条件。要想实现区域的彻底融会贯通,首先得让长三角的交通效率获得极大提升,随之而来的劳动生产率也会大大提高。

    根据《纲要》,长三角将水路网探索航道统一规划、船舶统一设计、建设统一标准、服务管理统一模式;航空网将发展通用机场网络,未来设区市或将拥有一个以上的运输机场或一类通用机场,大部分县(市)或将拥有通用机场,通用航空将“热起来”“飞起来”,长三角将形成航空枢纽地位。

    “有了交通的前提,人才可以自由流动,公共事业服务才能实现一体化、同城化。在交通、人才和公共服务的基础之上,产业统筹和经济增长才具有牢固基础。”上海某地产机构人士指出,长三角一体化的核心内涵恰是国家治理与市场经济并行不悖的新型发展模式。可以看到,未来长三角将被城际铁路、高速公路、水路运输、通用航空互联互通的交通四张网所覆盖。

    一体化新机遇:房企纷纷重仓长三角

    长三角一体化的推进,对提升区域内产业能力、加快基础设施建设以及引导人口流入有很强的正面作用,由此带动更大的居住需求和住宅用地需求,这背后蕴藏的房地产发展新机遇也不容忽视。

    如何在长三角一体化战略利好下看待房地产市场的长期趋势和新机遇,是目前业内热议的话题。

    同策咨询认为,长三角区域作为国家最重要的核心区域,产业资源将会全面升级。随着长三角资源要素转移,政策、资本及高端人才将加速向一线及强二线城市转移,从而带动优势产业、创新产业的发展。“因此一线强二线仍然房企重仓布局的区域;而传统行业向区域内的弱二线甚至三四线城市转移,在此过程中,承接能力较强的城市成为‘跑量’的关注重点。”

    具体分析长三角经济圈中的各级城市,上海是需要发挥龙头带动作用的核心区域,以此为中心,依托交通运输网络,在辐射作用的带动下,培育形成多级多类发展轴线。

    南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈将是重要的同城化发展圈层,在各自圈层城市建设的同时,需要强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展,最终构建“一核五圈四带”的网络化空间格局。

    可以说,在长三角一体化的历史新机遇中,区域内各级城市都有自身的价值,也由此长三角成为众多房企抢占的高地,不少企业依托在长三角城市的深耕,做大做强。

    事实上,近年来长三角一直是房企投资的重点城市群。中指研究院统计显示,今年前11月卖地金额TOP10城市中,位于长三角的城市占居5席,杭州、上海、南京、苏州、宁波以2481亿元、1655亿元、1413亿元、1173亿元和899亿元分列第一、二、五、八、九位。

    再看房企在长三角的拿地情况。据中指研究院统计,今年前11月,长三角城市群TOP10企业拿地金额共计3397亿元,位列各城市群首位;中西部、珠三角和环渤海城市群以2641亿元、1715亿元和1521亿元分列第二、三、四位。

    以拿地金额排在首位的万科为例,今年前11月拿地金额为1570亿元,其中在长三角拿地金额553亿元,占比超过三成;再看地产“一哥”碧桂园,前11月拿地金额1238亿元,其中在长三角拿地金额496亿元,占比达四成;保利发展前11月拿地总额965亿元,其中在长三角的拿地金额为415亿元,占比超过四成。

    《每日经济新闻》记者注意到,头部房企在长三角区域的货值储备也均占重要比例,不少房企的货值储备规模超过千亿元。

    但随着大批房企重仓长三角,也将使得该区域的竞争愈加激烈。上述地产机构人士指出,房企应该清楚分析自身优势之于长三角的市场竞争力,扬长避短,并共同推进长三角一体化发展,是未来区域房地产发展的共识。

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  • 人才住房政策“井喷” 业内称对楼市影响力减弱

     11月份以来,南京、江门、中山、上海自贸区、佛山等多个城市出台人才吸引政策,内容包括放宽购房资格、增加购房、租房补贴等。年底,购房政策的变化更具风向意义。

      超20城启动新一轮人才争夺

    10月份,包括南京六合、天津中关村、三亚等地“定向”放宽人才购房限制。据中原地产统计,11月以来,再次出现人才政策井喷现象,全国累计有超过20城发布各种类型的人才吸引政策。

    12月4日,佛山发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。具体来看,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

    11月20日,中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管委会向社会发布《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区支持人才发展若干措施》等系列人才政策,在加强人才住房保障方面,包含购房政策制度调整、公租房、人才公寓等方面具体措施。同一日,中山市发布了《关于对我市高层次人才、紧缺适用人才及全日制研究生购买首套自住住房实行贷款优惠政策征求意见的通知》。11月8日,江门对限购区域内新建商品住房的购房资格作出了部分优化。

    对此,58安居客房产研究院分院院长张波表示,政策依然是以吸引人才为主。

    与10月份的人才购房政策相比,11月份的政策延续了此前的“定向”宽松,针对特定区域的特定人才或产业人才,出台针对性政策。诸如佛山新政中,除了本科及以上学历放宽购房门槛外,还针对认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡人才,享受佛山市户籍人口购房政策。而在上海自贸区临港新片区的人才新政中,多个方面的人才可直接落户。

    总的来看,此轮人才政策充分体现了“因城施策”的调控方针,满足多样自住需求,除了放宽购房门槛限制外,还在公积金购房政策、购房补贴、租房补贴上给予扶持。

    诸如上海自贸区临港新片区的人才新政中,可申请租赁人才公寓等人才住房政策;郑州公积金贷款额度首次申请可提高至80万;持有中山市人社局颁发《中山市紧缺适用高层次人才证》的人才,购买首套自住住房申请住房公积金贷款时,个人最高贷款额度为80万元,两人以上申请合计最高贷款额度为160万元。

      短期效应明显,长期效应减弱

    人才购房门槛的进一步降低,确实会引起市场关于限购政策宽松的疑虑。以佛山为例,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比于其他城市,佛山人才首套房购房门槛确实低,本科及以上就不受限制,符合条件的人才还是很多的。

    和硕机构首席分析师郭毅分析,人才政策的初心是引进人才,但是竞争过于激烈,逐渐降低购房门槛,使得现在的人才争夺战发展成了人口大战。“在住房限购政策上,放开与解禁是不可能的,但是在户籍政策以及人才政策上,政府是大力支持的,这符合政策底线。”

    虽然目的在于吸引人才,但是降低购房门槛,对于楼市预期以及成交将产生不同程度的影响。张波认为,人才政策对于各地楼市依然会起到不同作用,尤其是佛山、江门等之前市场降温明显的城市,楼市会因人才政策而出现热度相应回升。

    上周末,佛山楼市因为人才购房政策的宽松出现异动,部分房企也开始发出取消折扣的海报。比如,金茂绿岛湖·鹭府称“12月2日起取消9.9折”、中交雅居乐剑桥郡称“折扣优惠随时取消”。

    诸葛找房分析师国仕英表示,佛山人才购房政策的放松,对当地楼市短期影响较大,成交量会有明显的上涨,但受目前市场调控高压影响,预计该政策的影响持续性较小。在业内人士看来,从人才引进的角度进行定向化楼市放松,预计还会在不少城市推行。但是在郭毅看来,跟进的城市越多,影响力和作用在衰减。

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  • 受夜间施工噪声影响居民或有补偿

    晚上睡觉被夜间施工吵醒,也可以有补偿了。近日,市住建委会同市生态环境局、市城管综合行政执法局联合起草《关于加强房屋建筑和市政基础设施工程施工噪声污染防治工作的通知(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。

    征求意见稿提出,建设单位应对夜间施工噪声影响范围内实际居住人进行补偿,根据检测报告和现场核实,确定须补偿居民范围,签订补偿协议。补偿标准由建设单位(或会同相关单位)与夜间施工噪声影响范围内的居民协商确定。

      未按时足额发放补偿,立即停止夜间施工

    所谓夜间施工,是指在22时至次日6时期间,从事破碎、拆除、浇筑混凝土、大型机械清理等施工作业的行为。征求意见稿提出,建设单位应将重要活动、重要会议、空气重污染预警、极端天气预警、交通限行等因素考虑为影响工期的因素,减少因工期紧张造成的夜间施工赶工期现象。

    拟申请夜间施工批准文件的,建设单位应委托检验检测机构测定并出具夜间施工噪声影响范围检测报告,并根据检测报告测定结果和现场调查核实结果,确认夜间施工噪声影响范围内须补偿居民范围,对实际居住人进行补偿,签订补偿协议。

    补偿标准如何确定?根据征求意见稿,补偿标准由建设单位与夜间施工噪声影响范围内的居民协商确定,也可由建设单位会同相关单位(物业公司、业委会或属地居家委会、村委会、街道办事处、乡镇人民政府等)与夜间施工噪声影响范围内的居民协商确定。建设单位向夜间施工噪声影响范围内居民发放补偿费用的,应留有发放记录。

    记者注意到,未按规定对居民发放补偿,也会受到相应处罚。征求意见稿提出,对于建设单位未落实夜间施工噪声影响范围内居民补偿协议,未按时足额向夜间施工噪声影响范围内居民发放补偿费用的,区住房城乡建设主管部门应责令工程项目立即停止夜间施工,收回《建设工程夜间施工批准文件》,并将收回情况告知相关部门。

      在医院学校等区域施工应安装降噪围挡

    征求意见稿还提出,北京新开工房屋建筑和市政基础设施工程,在噪声敏感建筑物集中区域内施工的,建设单位应安装使用带有吸声材料的降噪围挡,并督促施工单位做好降噪围挡的日常维护工作。

    所谓噪声敏感建筑物,是指医院、学校、机关、科研单位、住宅等需要保持安静的建筑物;噪声敏感建筑物集中区域,是指医疗区、文教科研区和以机关或者居民住宅为主的区域。

    在噪声敏感建筑物集中区域内,因国家或北京重点工程、生产工艺要求须连续作业、或者其他特殊需要,确需在夜间进行产生噪声的施工作业的,建设单位应于夜间施工至少5日前,到工程项目所在地区住房城乡建设主管部门提出申请,经批准后方可进行夜间施工。区住房城乡建设主管部门应在5个工作日内作出是否批准的决定,一次连续夜间施工的批准期限原则上不超过15日。

    根据要求,施工单位应制定施工噪声污染防治管理制度并进行公告,积极采取低噪声工艺并使用低噪声设施、设备;合理安排昼夜施工计划,避免不必要的夜间施工作业;将产生噪声的设备、设施布置在远离居住区的一侧;明确责任人,积极配合建设单位妥善处理施工噪声污染引发的纠纷等。

    此外,根据征求意见稿,申请夜间施工期限在中考、高考期间(6月1日至6月26日)或市政府规定的其他特殊时段的,区住房城乡建设主管部门不予受理夜间施工批准文件申请。

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  • 和悦匠筑| 喜贺众富·和悦府37#金日荣耀封顶

     东营网易房产126日讯:(编辑 华子)













    项目电话:0546-3663666

    项目地址:河口区河聚路以南,海康路以东

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

    @@AUTODEALER="众富和悦府"ADDRESS="河口区河聚路以南,海康路以东"TEL="4008-163-163"EXT=""LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/CGUW.html"PRICE=""@@


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  • 多家房企陷停工窘境债务危局难解

     当房地产开发商甘愿为销售业绩而支付高昂的渠道费时,这个市场的低迷程度就可见一斑了。2019年开年至今,虽然房企的销售规模还在稳步上涨,但《证券日报》记者与多家企业高管交流后得到的感受是,融资压力、销售压力都很大。

    在过去的一年中,要说地产行业的“玩家”对市场的总体感受,应该就是“低迷”两个字,但头部企业感受到的“低迷”是压力,更多中小企业感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采访中曾向《证券日报》记者表示,未来房地产行业30强之后的企业可能都没什么话语权了,整个行业将会成为头部房企的“筵席”。

    “2008年至2019年这12年期间,所有出局的开发商几乎都是因现金流没有出现总体平衡。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》等媒体表示,如果杠杆率太高,市场一有风吹草动,企业就很难穿越周期,就会出现现金流问题了。

    多家房企项目出现停工

    12月3日,房地产行业陷入破产重组企业名单上再添一员,云南仁泽房地产破产重组,旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前,百强房企三盛宏业旗下多个项目停工,陷入债务违约危机。上个月,连续上榜百强房企15年的颐和地产9笔债务涉及违约,总计金额达50亿元。近几日,总资产万亿房企巨头绿地集团旗下武汉绿地中心停工1个月后,再爆出旗下武汉另一个项目也陷入停工。

    “我们平台上有个别代建项目暂时停工了。实际上,今年有些代建项目确实不好做,暂时停工的要比往年多。”某企业相关人士向《证券日报》记者透露,原因是多方面引起的,但终归还是市场太差,销售不给力。

    “房地产企业叫停在建项目,是减少资金损失和运营成本的最直接手段之一。据了解,停工项目一般分为两种,一种是规模非常大的大盘,项目本身短期内难以实现自身现金流平衡;一种是项目本身规模较小,但是企业集团层面出现问题,会导致旗下多个项目停工的连锁反应。”财经评论员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,背后都是资金链出了问题,尤其中小房企,甚至较为大型的房企也存在因资金问题而破产的可能性。

    据统计,2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,涉及发行主体3个,分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月份,三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工维权。

    但这仍是中小房企在房地产行业周期性波动中遇到的债务违约危机,当然,这种资金困局难解,一般可能通过甩卖项目换得暂时喘息,严重者则会破产重组。但对于大型房企来说,融资渠道畅通,抗风险能力强,当前的市场带来的可能目前还只是压力。

    30强房企拿地额占百强64%

    不得不说,优胜劣汰的寒冬期,让房地产行业的分化速度进一步加快。

    根据华创证券的报告,2019年1月份-10月份,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结道。

    “当年销售端获得的销售回款和融资端借回来的钱,往往决定着房地产企业下1年甚至未来3年的发展路径,因为开发商一般会根据在手现金情况‘量入为出’式买地。”有业内人士向《证券日报》记者直言,而上述表面上项目停工、实际上陷入资金危局的中小房企,无疑则会成为头部房企“大鱼吃小鱼”的对象。

    早在2016年的一次会议上,有“并购王”之称的融创中国掌舵人孙宏斌就对台下很多中小房企老板说:“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就可以找我。”

    有公开数据显示,今年前11个月,拿地金额TOP100的房企,拿地总额在2.5万亿元左右。其中,TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%,龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

    “低价拿地高价卖房的时代已终结,这两年感觉越来越明显,在传统住宅市场中,招拍挂土地的价格逐年上升,但是由于限价,我们的利润空间在压缩,全国房地产利润在持续走低,到了去年已经是11.9%。”金科股份联席总裁方明富曾公开表示,房地产行业走过了20年,大家越来越感觉到,以前的一些经验到现在可能不太实用了,或者在失效。我们的项目利润在缩小,赚钱变得越来越难,企业之间的竞争也变得越来越激烈。”

    方明富进一步称,未来房地产企业将从“狼”向“狮”走,从过去的加速起飞会过渡到未来的巡航模式,从激进的扩张转向未来的稳定增长,而企业也将从追逐规模到思考未来如何建构生态。

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  • 2019年12月5日东营房产动态 住宅库存去化33套

    网易东营房产2019年126日讯(编辑 华子)2019125日东营期房签约68套,签约面积7228.82㎡,其中住宅签约37套,签约面积5436.9㎡;二手房签6套,签约面积866.989㎡,其中住宅签约1套,签约面积219.23㎡。

    类型

    签约套数

    签约面积

    住宅签约套数

    住宅签约面积

    期房签约统计

    68

    7228.82

    37

    5436.9

    二手房签约统计

    6

    866.98

    1

    219.23

    各区可售期房商品房库存去化63套,可售面积去化6624.26㎡;其中住宅库存去化33套,可售面积去化4860.74㎡

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    63

    6624.26

    33

    4860.74

    在住宅成交方面,东营区库存去化2套,面积去化111.14㎡;河口区库存去化30套,面积去化2337.72㎡;开发区库存去化31套,面积去化4175.4㎡;河口区港区库存无变化,面积无变化。

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    2

    111.14

    55.57

    河口区

    30

    2337.72

    77.92

    开发区

    31

    4175.4

    134.69

    河口区港区

    0

    0

    /

    据统计,截至2019125日东营各区可售商品房套数32965套,其中住宅套数11008套(约含1/3的附属物)。

    截至2019年12月5日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1296

    110845.88

    567

    51992.63

    开发区

    7356

    1237859.92

    1867

    316434.14

    东营区

    19640

    2316443.43

    6428

    962638.79

    河口区

    4673

    476718.71

    2146

    280241.63

    总计

    32965

    4141867.94

    11008

    1611307.19


    注:本数据仅以网易房产数据中心统计为准,去化数据为负数则表示当日有新房源获得预售许可证或者有退换房数据产生,使得库存量上升。

    阅读全文
  • 智能车辆识别系统 | 与金基·御景豪庭一起回家

    网易房产东营12月5日讯:(编辑 小张)


    2019年万事万物都在激荡中更迭

    速度与效率成了时代主题之一

    然而传统的车辆识别系统依旧缓慢低效

    商场、学校、小区门口的车辆出入管控混乱不堪

    车辆出入人工管控的方式已与这个世界格格不入


    (仅为网络示意图)

    回家速度慢  硬伤多

    恶劣的天气里

    烦躁情绪更甚

    顶着烈日、风雨取卡、刷卡

    打开车窗探出半个身子

    而对于“小短手”们来说

    世界上遥远的距离是取卡机就在您的眼前

    而你却够不着


    (仅为网络示意图)

    传统门禁系统

    每当不小心睡迟后火急火燎的上班

    出口的车辆却大排长龙……

    下班后“过五关斩六将”终于快到家

    却需要停车,找卡,开窗,刷卡......

    喇叭声四起,心情烦躁,无奈被逼成“路怒族”



    (仅为网络示意图)

    快速通行  快速停车

    金基·御景豪庭智能车辆识别系统,以车牌作为车辆出入停车场凭证,通过出入口识别设备来自动判断车辆进出权限、车辆停放时间。凭借系统稳定,通行速度快、无牌车自动处理等优势全面提升住户停车体验。智能车牌识别系统有以下优势:

          快速通行:智能停车管理系统集合运用自动道闸、车辆感应器、主入口控制终端等技术手段,配备高清摄像头,当抵达道闸口直接识别车牌,快速抬杆进出小区,避免出口排队等候耽误出入时间。 

          方便准确:配备高清摄像头,利用智能感应技术快速记录、识别车牌号码,系统可以清晰地记录进出车牌号码、时间等,避免传统方式的人工记录的弊端,所有信息直接到达小区管理方用户,避免乱填、错填的情况出现。 

          减少车鸣,静谧惬意:出入高峰期,停车刷卡排长龙,不乏有些人会心烦鸣喇叭,顿时一阵吵闹。车辆自动识别系统,避免了这些事情发生,给你一个安静舒适的居住环境。

          安装、维护简单:系统所有繁琐的安装、调试等问题在出厂之前都已完成,简化了现场布线、安装和调试工作,且维护简单。

          提升形象:精美大气的外观与先进的技术完美结合,“入门”即能让您感受物业的高科技管理,形象因此而改变。


    (项目示意图)

    未来已来

    一部手机,一个网络,一个指令

    就可以让你随时随地连接一切

    让归家更方便

    在金基御景豪庭

    让爱家爱生活的你

    更加享受生活的美好

    实力房企—金基地产27载匠心

    峥嵘27载,雄关漫道,勤耕不辍
    布局全国十余城,精雕细琢千万余平米
    继续秉持“精筑基业 ,成就未来”的开发理念

    以卓越的产品力迭代城市美好生活


    金基·御景豪庭,建面约127~190㎡精装智慧洋房
    南北通透、敞阔阳台、品牌精装、智能安防
    臻品户型,享生活舒居尺寸

    让美好如期而至


    看得见的是超越想象的繁华
    看不见的是极致考究的匠心建筑
    金基地产以卓越的产品力

    为油城人民带来一场无与伦比的生活盛宴


    热销
    一脉油城繁华,双公园洋房住区
    锦华建面约140㎡四室洋房·公摊低至约14%

    购房惠后再送2年爱车加油大礼包



    项目电话:4008-163-163转60955

    项目地址:东营市东城沙河路与泸州路交汇处西南

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

    @@AUTODEALER="金基·御景豪庭"ADDRESS="东城泸州路与华苑路交汇处南150米"TEL="4008-163-163"EXT="60955"LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/CEVL.html"PRICE="9800元/㎡"@@

    1、本资料仅为邀约邀请,不作为邀约或承诺;

    2、相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化;

    3、买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准;

    4、部分图片、文字等内容源自网络,版权归原作者所有,本文只作为引用,如原作者表明身份要求本公司停止使用该素材,请及时与本公司联系删除;

    5、本资料发布时间为2019年12月5日,敬请留意最新资料;

    6、预售证编号:东房注字第K2019063号、第K2019076号。


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