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  • 今年我市将改造1100户农村危房

    9月的第3周,记者从多部门获知四条城建方面的消息:我市确定实行建筑业企业资质许可专家评审制度,在全省17市中尚属首家;2017年我市计划实施棚改5139户,共24个项目;今年我市将对1100户农村危房进行改造,改善农村危房群众居住条件;胜利公园改造提升工程预计今年10月中旬开工,公园将兼具防灾避险功能与廉政文化元素。

    我市确定实行建筑业企业资质许可专家评审制度,在全省17市中尚属首家

    近日,记者从市住建局获悉,我市确定在全市范围对建筑业企业资质许可实行专家评审制度,这在全省17个设区城市中尚属首家。

    据介绍,实行专家评审制度,由东营市住建局行政审批中心负责接收建筑业企业资质申请材料;相关业务科室负责提供政策咨询和工作指导,不再具体从事资质申请材料审核;资质申请材料的审核把关、审查质量转由评审专家组全权负责。建筑业企业资质许可专家评审每月进行一次,每次评审前,从专家库中随机抽取部分专家组成专家组,对资质申请资料进行集中评审。评审专家由各县区(市属开发区)住建部门推荐,由县区(市属开发区)住建部门长期从事资质管理工作的人员及全市部分一级、二级建筑业企业中有多年资质管理工作经验的人员组成。运行之初,共推荐专家32人,经过培训和考试等既定程序,21人被录取并组成资质许可评审专家库。评审专家每届任期两年,选聘工作在每届任期届满前三个月内进行,选聘程序包括报名、审查、公示和公告四个步骤。对选聘上来的专家进行培训考试,经考试合格的方可录取。

    据了解,未来,市住建局将重点加强对建筑业企业资质许可评审专家库的动态管理,对有下列情形之一的,直接解除与有关评审专家的聘任合同,并记入行业个人信用记录:一是与行政审批相对人有关的人员接触,参加宴请,接受财物或谋取其他利益的;二是互通评审信息,并将评审意见向外透露的;三是干预其他专家的正常评审、影响评审结果公正性的;四是擅自与行政审批相对人联系、透露申报材料中有关事项的;五是出现严重审查错误的;六是经考核评价不满足专家要求的;七是有其他违纪违法行为的。

    意义:

    实行建筑业企业资质许可专家评审制度,对增强资质许可工作的客观性、科学性、权威性,引导建筑业企业苦练内功、增强核心竞争力,推动全市建筑业转型升级将起到重要促进作用。

    2017年我市计划实施棚改5139户

    日前,山东省住房城乡建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅四部门联合先后公布了两批2017年棚户区改造任务分解落实项目清单。据消息,明年全省计划新开工棚改项目1477个,740320套(户)。其中我市共24个项目,5139套(户)。

    其中,东营区改造项目主要是东营区文汇街道东营社区村居改造二期(南区),东营区黄河南展区新型农村社区建设龙居社区项目。

    垦利区包括兴隆街道大河村改造项目、兴隆街道大王村改造项目、垦利街道新安村改造项目等共计11个项目。

    广饶县2017年第一批棚改项目为广饶街道西关片区棚户区改造一、二期工程;第二批为广饶街道西关片区棚户区改造一期工程,两批相加共改造1835套(户),约占明年我市棚改套数的36%。

    河口区共有丁王村(明湖社区)、奇古村(镜湖社区)、区供销社住宅楼拆迁、孤岛镇济军生产基地区块改造、韩家村、太平湖(镜湖社区)孤岛镇棚户区改造等项目。

    利津县共有庄科社区改造工程、陈庄社区改造项目两个项目。

    意义:

    业内人士指出,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义;加快建设保障性住房、大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造等安居工程,都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措,都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

    今年我市将改造1100户农村危房

    近日,记者从相关部门获悉,今年我市将对1100户农村危房进行改造。据介绍,各责任部门将结合实际,确保2016年农村危房改造任务年底前全部开工,2017年6月底前全部竣工。

    据介绍,此次改造遵循经济最贫困、住房最危险原则,不搞普惠制。按照这个原则,我市农村危房改造补助对象重点是居住在危房中农村分散供养的五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户。而所谓农村危房则是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》鉴定属于整栋危险或局部危险的房屋。在下一步的改造过程中,拟改造农村危房属局部危险的进行修缮加固,属整体危险的,可加固的要优先选择加固修缮,其次才是拆除重建。

    改造资金按照农户自筹为主,各级政府补助为辅,多渠道筹集改造资金。各县区将农村危房改造补助资金和项目管理等工作经费纳入财政预算,帮助自筹资金有困难的特困户解决危房改造资金问题。对此,我省制定了补助资金分类标准。

    此外,改造坚持自主自愿原则。确有改造意愿的农户可以以个人名义进行申请,再经集体评议、乡镇审核、县级审批、签订协议方可组织实施等。

    意义:

    农村危房改造是保障民生的重要工作,是推进农村社会经济发展的重要举措。通过实施农村危房改造工作,农村居民住上安全、实用的房子,有效地改善了农村贫困农户居住条件,实现农民群众祖祖辈辈的安居梦想。

    胜利公园预计今年10月中旬开工

    近日,记者从市规划局获悉,我市将对胜利公园进行改造提升,融入防灾避险以及廉政文化元素。项目预计将于今年10月中旬开工,明年5月份竣工。

    据了解,该项目位于东城东北部,西邻东一路,北邻胜利小区,南临胜利芙蓉园,整个胜利公园景观工程集林下休憩区、娱乐活动区、滨水观光休闲区、体育活动区、生态密林区为一体。公园总占地15.4公顷,规划4公顷作为防灾避险的有效场所。根据人均2平方米的规划原则,胜利公园在灾时最多可容纳2万人(以满足72小时紧急救灾为前提)。服务半径宜在0.5公里至1.5公里,步行约15分钟至30分钟内可以到达。

    据介绍,该工程主要内容包括绿化施工、园路铺设及各种管道施工。绿化包括乔木栽植、灌木栽植、地被栽植、草坪铺设等;园路铺设主要为公园园路铺装;管道施工包括给排水管、排碱管等的安装与施工,附属设施包括园路铺设、木质栈桥、停车场、景石、小品、路灯、桥梁、驳岸等工程。

    另据悉,根据公园绿地规模,将胜利公园规划为以廉政文化为主题,满足防灾避险功能,结合海绵城市建设的综合类中型防灾公园。

    意义:

    胜利公园作为城市居民的主要休闲游憩场所,其活动空间、活动设施为城市居民提供了大量户外活动的可能性,承担着满足城市居民休闲游憩活动需求的主要职能。

    据介绍,胜利公园规划为以廉政文化为主题的公园,胜利公园在物质文明建设的同时也成为传播精神文明、科学知识和进行科研与宣传教育建设的重要场所。胜利公园为周围居民提供了很好的社会文化活动场所,不仅能够陶冶市民的情操,还可以提高市民的整体素质。胜利公园有较大面积公共开放空间,不仅是城市居民平日的聚集活动场所,同时在城市的防火、防灾、避难等方面具有重要的保安功能。 

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  • 今年,东营市中心城商品房均价相对稳定

    近日,市住建局发布《东营市中心城2016年第三季度房地产市场运行情况》,根据我市房地产市场信息系统提供的数据,2016年第一季度,中心城商品房网上签约6843套,签约金额39.79亿元;新建商品住房签约均价5608.88元/平方米;中心城存量房交易1856套。今年前三个季度的一系列数据对比显示,第二季度销售更好,第三季度相对稳定,今年楼市普遍强于去年。

    中心城商品房网签6843套 开发商推盘节奏拿捏准确

    据统计,第三季度,中心城商品房网上签约6843套,签约面积67.75万平方米,签约金额39.79亿元,涉及房地产开发项目183个。其中住宅(含公寓)签约4033套,签约面积59.47万平方米(包括附属面积3.56万平方米)。

    记者查阅2016年前三个季度中心城商品房网上签约的数据发现,签约量分别为4152套、7566套、6843套,第三季度的签约量比第一季度高,比第二季度低,处在月均销售2300套的水平上。

    “较之于第一季度,二、三季度的签约数据有大幅度提高。”业内人士指出,这与全国楼市回暖的步调基本一致。但到了第三季度,碍于三线城市的高库存、低需求状况,楼市的回暖没有像一二线城市那么迅速。

    “主要受春节诸多因素影响,每年第一季度通常为各地楼市的低迷期,这一季度的成交量往往是全年最少的。二三季度,通常都是一年来楼市最好的时候,往往能创出一年的最高数据。”富海金港湾的销售经理告诉记者。

    还有业内人士指出,2016年前三季度的数据要优于2015年前三季度,说明今年的楼市较去年更热一些。

    这样的总结得到各楼盘销售经理的肯定。“进入10月以来,基本上在日均3套,在经历了楼市‘震荡期’后,洋房能卖到这个程度已经很不错了,并且从今年3月开始,一个月比一个月卖得好。”富海金港湾的策划经理说。

    商品房预售批准情况与网上签约基本保持正相关关系,开发商推盘节奏把握的比较准确。第三季度,中心城共办理商品房预售许可证23个,涉及房地产开发项目16个,批准预售商品房4858套,其中住宅2787套;批准预售商品房面积42.67万平方米,其中住宅40.75万平方米(包括附属面积5.66万平方米)。记者查阅资料发现,2016年第一季度和二季度各项数据分别为,中心城共办理商品房预售许可证17个、19个,涉及房地产开发项目17个、15个,批准预售商品房5936套、6313套,其中住宅2966套、3447套。

    中心城新建商品住房 前三季度均价相对稳定

    据市住建局统计,2016年第三季度中心城新建商品住房签约均价5608.88元/平方米,而今年前两个季度的新建商品住房签约均价分别为5678.70元/平方米、5580.70元/平方米。

    “整体来看,今年前三季度的签约均价相对稳定,最高与最低不超过100元/平方米,这说明中心城的楼市处在一个相对稳定的态势上。”城市主人策划经理为记者解释道。

    业内人士认为,“第二季度均价最低,但第二季度的签约量最高。这意味着在第二季度开发商搞‘优惠活动’的力度较大。”

    细心的市民可能发现,二季度后,均价再次回到5600元/平方米的水平上来。分析人士认为,这与今年“金九银十”全国一二线城市楼市火爆有关,“房子卖得是个预期,本地楼盘发现全国多数大中城市的楼市恢复火爆后,提价在所难免,这也是市场规律的体现。”

    据业内人士预测,如今我市市民对购房置业较为理性,未来约5600元/平方米的均价将持续很长一段时间。

    中心城存量房交易1856套 选购二手房的购房者约两成

    第三季度,依据房地产市场信息系统存量房交易数据统计,中心城存量房交易1856套,面积22.87万平方米,金额8.03亿元。其中住宅1544套,面积20.86万平方米(包括附属面积0.47万平方米)。中心城存量住房第三季度销售均价3683.17元/平方米。

    据统计,前两个季度,中心城存量房交易分别为1212套和1891套,金额5.94亿元和9.67亿元。其中住宅1026套和1596套。

    中心城存量房交易也保持与中心城商品房网上签约类似的变化曲线:第二季度最高、第三季度次之,第一季度最少。从存量房交易数量上来说,今年前三季度的数据与去年前三季度多出季均500套,“今年的二手房比去年卖得好,与整个楼市大环境回暖有关。”业内人士分析道。

    不过,存量房均价不仅存在“跳水”现象,更无规律可循。据统计,2016年中心城存量住房前三季度销售均价分别为3968.9元/平方米、4151.33元/平方米、3683.17元/平方米。

    而2015年这一数据,四个季度分别为4477.52元/平方米、4103.98元/平方米、4038.57元/平方米、3980.12元/平方米,“从去年第一季度开始,一直持续到今年,每个季度的存量房均价呈下跌趋势,说明存量房价格受增量房冲击较大,受市场影响显著。”分析人士总结道,今年前三季度存量房的价格仍受到增量房较大的冲击。 “存量房一般指通常意义上的二手房,从各季度的数据看,选择二手房的市民仅占总购房人数的两成。”房地产协会的工作人员表示,新房依然是绝大部分市民置业的首选,购买二手房的多是有某些紧迫需求的市民,比如结婚急用婚房等,所以在开发商大量推盘的情况下,取得预售批准的楼盘入市会对二手房造成很大冲击。

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  • 东营市重拳出击治理房地产市场乱象

    5月28日,记者从市住房和城乡建设管理局获悉,我市将加大房地产市场乱象治理的力度,开通购房人热线电话,畅通市民咨询、求助、举报、投诉、监督渠道,引导市民参与整治房地产市场乱象和房地产中介市场乱象治理活动。

    对县区治理情况进行督查

    按照住房城乡建设部等七部委《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》要求,自去年以来,我市开展了打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动。为规范全市房地产市场秩序,市住房和城乡建设管理局将在全市继续开展房地产市场乱象治理活动,进一步规范全市房地产市场秩序,保护市民合法权益。

    各县区(市属开发区、示范区)住房城乡建设局将结合前期房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理工作开展情况,进一步细化工作方案,明确整治措施,压实任务分工,确保尽快取得实效。市住房和城乡建设管理局将适时通过暗访、抽查、现场督导等方式进行督查。

    严厉打击违法违规行为

    市住房和城乡建设管理局要求,县区住房城乡建设局对前期房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理发现的问题进行梳理分析,对高发、易发,严重侵害市民利益的违法违规行为进行严厉打击。

    对房地产开发企业委托第三方机构代理新建商品房转移和抵押登记服务行为进行规范,维护市民合法权益。通过部门联动,完善信息共享,形成联合查处、联合惩戒的治理体系。通过信用建设规范房地产行业,进一步推进房地产市场和房地产中介市场领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。

    住房城乡建设局部门将加大对房地产行业和房地产中介行业从业人员的业务培训,提高从业人员依法合规经营意识。房屋网签备案工作方面,逐步构建以房屋网签备案为基础的房地产交易管理体系,为房地产市场调控提供决策依据。进一步落实房地产服务承诺书制度,适时调整服务承诺内容。

    即将开通购房人热线电话

    “房子是用来住的,不是用来炒的。”6月,我市将开展“东营市治理房地产市场乱象,打击违法违规行为宣传月”集中宣传活动,提高市民对房地产市场违法违规行为的防范意识和识别能力。

    宣传活动中将向市民普及房地产知识及其他相关的知识;宣传选房购房知识,合理引导市民消费需求;曝光违法违规典型案例,用鲜活的“身边事”教育“身边人”,提高市民防范风险意识。

    我市将开通购房人热线电话,畅通市民咨询、求助、举报、投诉、监督渠道,引导市民参与整治房地产市场乱象和房地产中介市场乱象治理活动。目前,各县区购房人热线正在报送中,市住房和城乡建设管理局将在媒体上进行公开,方便市民参与。

    此外,还会定期将房地产市场信息通过新闻媒体对社会公布,提高市场信息透明度。对房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理中高发、易发,严重侵害市民利益的违法违规行为进行曝光。通过媒体对房地产市场和房地产中介市场法律法规进行宣传,提高市民风险防范意识。

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  • 东营市的房价还会大幅度的涨价吗?

    个人认为东营房价目前来讲没有上升空间,处在横盘整理阶段,部分学 区房或地理区位比较好,有优质教育和医疗资源的房子会温和上涨,地理区位或资源条件一般的房子会有小幅的下调,但是上涨和下调的幅度都不会很大。具体分析如下:

    第一,房价与经济水平对比。依据2018年底的全省统计数据,东营房价以7488元/平米排在山东省16个地市中的第11位,处在全省中游偏下的位置,而对应东营GDP总量全省第8位的排名以及我们人均GDP全省第1位(全国第2位)的排名和全市居民人均可支配收入全省第3位的排名(在青岛、济南之后),东营房价还处在比较适宜的水平。

    第二,人口总量偏小但主城区人口集聚能力增强。东营人口规模总量较小,近十多年来,人口增长比较缓慢,截止2018年底东营全市人口217.21万,近十年来年均增长1.65万人。但是城镇化推进过程中,中心城区的人口集聚能力比较强,中心城区人口从2000年的36万人增长到目前的约95万人(含垦利区人口),城镇化稳步推进。

    第三,有刚需支撑,房地产市场相对比较健康稳定。东营楼市目前以首 次置业、改善型置业以及养老型置业三类刚需组成。中心城区(尤其是东城经济开发区)由于完善的公共服务设施配套、优美的城市生态环境,大绿地、大空间、大水面、大湿地的城市风貌特色,以及优质的教育和医疗资源,吸引了全市的购房者,县区以及乡镇改善型、子女入学、退休养老等来自县乡城镇的自下而上的购房者需求也构成了主力刚需的重要组成部分,支撑楼市稳定发展。

    第四,东营住房不具备投资价值。东营由于城市规模小、人口总量小,人口密度低,短期内不会聚集大量人口流入,因此住房的流动性比较差,东营住房主要是居住属性,不具备投资价值。

    第五,东营楼市发展未来预期仍旧看好。东营正处在艰难的产业转型时期,要经历巨大压力和发展阵痛,也需要充分的时间和过程。2019年一季度经济增速出现-2.86%的负增长,表明我们经济下行压力加大,增长缺乏足够动力。但是,东营在经济发展、产业转型、湿地保护、生态建设、全域旅游、人才引进等方面做出了很多实质性努力并取得一定成绩,未来可期,需要各行各业的朋友们共同努力!

    感谢邀请

    要想知道东营市的房价会不会涨,其实很简单,看最近的土地拍卖就知道了,东营最近又出了2个地 王,在土地价格节节攀升的情况下,房企肯定不是做赔本的生意。房价上涨也就成了必然现象。

    对于房价而言,人们买房都是买涨不买跌,房子降价了肯定卖不动,房子卖不动开发商就没有钱,开发商没钱的话就没人买地皮了,没人买地皮就没有土地财政收入,没有这些的话城市基建就做不起来,出现这种现象就是城市倒退的结果,这是大家都不想看到的。

    再说了,房企建房子都是找银行贷款,大家买房子也都是找银行贷款,如果房子降价,房企卖不出去房子,就会收不回来资金,也就没钱还给银行,房子降价的话对于已经购房的人群来说也是不愿意看到的,他们买房子的钱也是在银行借的,肯定也不希望房价降下来,这样看的话,房价下降是不可能的,至于房价大幅度上涨的话,也不大可能,经过过去2年楼市的疯狂之后,已经很大程度的消耗掉了一部分购买力,东营市房价未来可能是稳步上涨的局面,这也是国家希望看到的局面。

    一般情况下,涨一段时间会小幅下跌一段时间,但跌的永远比涨的少。关键你要在跌的时候及时买,而不是要在涨的时候跟买,时机很重要,能省不少钱。当然你预测要涨果然开涨的时候买上,那肯定会赚。和炒股一样。但是房价一直会涨的,这点毋庸置疑。因为房改三十多年了一直涨涨跌跌,但是总体是涨的,因为货币增发、CPI上涨、涨工资、地价上涨等等都是上涨动力。如刚需看到合适的机会抓紧买吧,别犹豫。我就错过过好多机会。

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  • 东营房价,将全面进入万元时代

    4月13日,东城住宅项目12000元/㎡(精装修报价1500元/㎡);

    5月11日,西城住宅项目12000元/㎡(精装修报价1500元/㎡);

    东西城房价均跨越“万元时代”,

    这也彻底颠覆了东营东城房价高于西城的市场规律,5月11日对于西城来讲将成为市场房价的“万元分水岭”。

    企业品牌效应降低,项目品牌越趋重要

    市场普遍认知的,企业品牌溢价在此次开盘中略微显得有些苍白,市场不再唯业内大佬品牌为佳,更关注项目地段、项目整体规划、项目展示及后期物业服务;抛开部分企业对利润追求较低外,前期市场对于品牌的追逐亦将一去不返。

    “万元时代”市场已经准备好了

    5月11日开盘项目,据业内可靠消息,去化近60%。如此价格,市场接受度完全颠覆市场对于东营东西城的认知,随着近几年西城市场配套的不断完善,西城也不再“落后”的代表,西城也用实力再次证实,东营的核心不再唯独仅有东城。

    地产开发商及项目提出更高要求

    自一线品牌企业入驻东营,当地一线品牌企业不再“独占鳌头”,市场对于开发商专业性提出更高的要求,项目定位、项目整体规划、景观规划、室内设计、项目营销等不再由着设计院“随性”完工。

    作为本地营销公司,对于市场的把握、对于市场对产品的需求及客群营销我们应该做的更多。我想市场价格的“井喷”,对于地产企业价格信心的提振,不再是仅仅对于销量的要求,价格的全面上涨,将不再是口号。您好,东营“万元时代”!

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  • 东营下岗失业人员可领取一次性临时生活补助

    15日,记者从东营市人力资源和社会保障局获悉,东营符合条件的下岗失业人员可领取一次性临时生活补助2674元。

    可申请一次性临时生活补助的条件

    ?根据相关要求,在企业稳定就业并缴纳企业职工养老保险一年以上,因企业(与缴纳企业职工养老保险企业为同一企业)生产经营困难,2019年度已经连续3个月以上(含3个月)未领取工资或基本生活费,或连续6个月以上(含6个月)领取的月基本生活费低于当地月最低工资标准70%的下岗、待岗职工(不含内部退养人员)。2019年登记失业3个月以上(含3个月)、不符合领取失业保险金条件且失业登记前有单位就业登记或企业职工养老保险缴费历史记录信息、截至申请一次性临时生活补助时仍然未就业的法定劳动年龄内的以下人员:女性四十五周岁、男性五十五周岁以上的人员,城镇零就业家庭成员,持有《中华人民共和国残疾人证》人员可申请一次性临时生活补助。

    申请一次性临时生活补助的程序

    ?符合条件人员向人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请,符合条件的下岗、待岗职工申请一次性临时生活补助,一般由所在企业组织集中申请,也可以由职工个人自行申请。申请时,需要向社会保险参保地人力资源社会保障公共就业服务机构提报《一次性临时生活补助申请表》、所在企业出具的职工本人过去12个月的工资收入证明、职工本人过去12个月的工资银行流水。在省社会保险事业中心参保的,向企业注册地县级人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请。符合条件的登记失业人员申请一次性临时生活补助,向失业登记地人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请,并提报《一次性临时生活补助申请表》。

    ?提交申请后,人力资源社会保障公共就业服务机构对申请人资格条件进行审核。其中,享受最低生活保障情况,通过政务信息资源交换平台共享民政部门最低生活保障信息查询审核。

    ?审核完成后,人力资源社会保障部门在官方网站公布拟补助人员名单、补助原因、拟补助金额,公示5个工作日。公示期满无异议的,人力资源社会保障部门会同同级财政部门将一次性临时生活补助拨付到申请者本人社会保障卡银行账户或本人银行账户。有异议的,由负责审核的人力资源社会保障公共就业服务机构重新组织核查。

    ? “当年一次性临时生活补助不得与公益性岗位补贴、社会保险补贴重复享受。一个年度内,一次性临时生活补助每人只能享受一次。一次性临时生活补助当年有效,过期不补,请大家一定及时申请,以免贻误。”市人社局工作人员介绍。

    申请一次性临时生活补助地点

    东营市直受理地址:东营市黄河路和曹州路交叉口向东100米路南政务服务中心一楼大厅。电话:0546-6378951。

    东营区受理地址:东营区庐山路与黄河路交叉口东南角东营区政务服务中心四楼。电话:0546-8208865、 8222550 。

    河口区受理地址:河口区河聚路20号河口区政务服务中心三楼。电话:0546-6083903。

    垦利区受理地址:垦利区育才路和顺河路交叉路口人社服务中心二楼就业服务大厅。电话:0546-2523889。

    广饶县受理地址:广饶县乐安大厦西辅楼一楼大厅。电话:0546-6445902。

    利津县:利津县利一路111号金凤凰大厦一楼西厅。电话:0546-5682329 。

    开发区受理地址:东营市府前大街59号开发区管委会B座一楼东厅。 电话:0546-8325337 。

    东营港受理地址:东营港经济开发区港城路39号万达海港城二楼。电话:0546-8019755。

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  • 垦利区城镇土地使用税土地等级范围划定

    东营市人民政府关于划定垦利区城镇土地使用税土地等级范围的通知

    垦利区人民政府,市政府各部门、单位:

    根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《山东省实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》和《山东省人民政府关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》(鲁政字〔2018〕309号)等有关规定,结合垦利区实际,市政府决定,对垦利区城镇土地使用税土地等级范围进行划定。现将划定后的垦利区城镇土地使用税土地等级范围公布如下:

    垦利区土地划分为两个等级。二级地范围:利河路—黄河路以东、荣乌高速公路以西、振兴路以南、同兴路以北区域;三级地范围:垦利区内除二级地范围以外的其他土地。

    以上范围划分界线以道路的中心线为准。

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  • 第一套油田房改房办证只需要85元

    第一套油田房改房办证只需要85元,价格、房子属性、办证时间、疑难问题解答,油田房办证你要了解的信心都在这里。

    一、关于油田房办房产证所需费用问题

    网传的办证费用(来源于胜利生活社区)


    声明:这个图是未经官方证实的图,大家自己斟酌。

    看完上面的表格大家大概还是不知道自己家房子办证需要花费多少钱,继续往下看。

    二、关于自己家房子什么性质,大概办证时间,看看以下表格就有数了。

    自己家的房子是房改房呢还是自建房,可以到以下表中找(很简单,自己所在小区标注为房改房的就是房改房,标注自建房的就是自建房)以下内容来自于:东营大事件公众号

    附件目录

    附件04:胜东管理中心;

    附件05:胜东管理中心、胜北管理中心;

    附件06:胜北管理中心;

    附件07:胜北管理中心、胜南管理中心;

    附件08:胜南管理中心;

    附件09:胜南管理中心、胜中管理中心;

    附件10:胜中管理中心;

    附件11:胜中管理中心;河口管理中心(孤岛)河口管理中心(孤岛)、河口管理中心;

    河口管理中心(孤岛)、河口管理中心、

    仙河管理中心;

    仙河管理中心;

    管理中心;

    管理中心、龙口基地管理中心、

    运输分公司、胜利油建工程公司、胜利房开、油田保卫处、

    物资供应处、住房建设项目部;

    住房建设项目部、河口采油厂、

    桩西采油厂、渤海钻井总公司、

    孤东采油厂、海洋采油厂、

    胜利采油厂、胜利房开、

    井下作业公司、物资供应处、

    胜利油建工程公司;

    三、关于到底能办几套、办证顺序、以及几套房认定看看一下内容你就清楚了。

    关于具体能办几套,什么时间能交易的问题,中国石化胜利油田官微给了比较详尽的解释和说明。

    住户:一套房改住房和一套自建商品住房,能自由选择先办理哪一套吗?

    工作人员:可以自由选择先办理其中一套。

    住户:两套房改住房可以办理不动产登记吗?

    工作人员:按国家政策规定,具有房改性质的住房,每个职工家庭只能享受一次,且只允许办理其中一套住房的不动产权证书。

    这意思手里有几套房改房的,只能办一套。(那手里剩下几套的怎么办?)

    住户:如果由于个人原因未办理不动产登记,以后如何办理?

    工作人员:油田为方便职工,与东营市采取合署办公的方式,在油田住宅小区,分区域设立了不动产登记集中办理场所,协助住户集中批量化办理职工住房不动产登记业务,且油田分担部分费用(如:住房维修资金等)。集中办理工作结束后,职工个人自行到属地不动产登记机构办理不动产登记,相关费用自行缴纳。

    言外之意集中办理的油田是出了一部分钱的,自己过期去办理,要多出钱。

    住户:我的房改住房办理不动产登记,需要缴纳些什么费用?

    工作人员:只需要缴纳登记费用80元。

    住户:我同事的房改住房,5月份已经开始办理不动产登记,为什么我的房子还没办理?

    工作人员:油田按区域,分小区,分时间细排了住房不动产登记工作计划,可能您所在的小区,不是5月份办理不动产登记,之后会顺延办理。

    住户:不动产权证书是免费的吗?

    工作人员:属地不动产登记中心,向共有人免费发放一本不动产权证书。超出后,每增加一本,加10元工本费。

    根据小编了解,还要交5元的印花税(就是贴在不动产证上面的邮票钱)一套房改房就是85元。

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  • 东营市举办“舞动东营 健康你我”广场舞大赛

    东营市第一届“舞动东营 健康你我”广场舞才艺大赛新闻发布会成功举办


    5月23日,东营市第一届“舞动东营 健康你我”广场舞大赛启动仪式暨新闻发布会在景瀚婚礼酒店举行,此次活动标志着2019年“舞动东营 健康你我”东营市民广场舞大赛正式拉开帷幕。本届大赛由鲁网东营新闻中心联合“我想去看看”国际旅行社共同举办,全市20多家媒体受邀出席发布会。


    发布会上,鲁网东营新闻中心主任陈吉全、“我想去看看”国际旅行社丁绪广以及老年广场舞协会夏国华分别从活动背景、活动规模、赛事安排、奖励机制等方面对此次广场舞大赛进行了全方位解读。作为主办方,鲁网东营新闻中心陈主任表示,我们将周密策划,精心组织,切实通过层层比赛和选拔,最终评选出优秀的广场舞队伍。




    据介绍,本届大赛将有100余支队伍参加,规模将超过2000人次,比赛共分为三轮,晋级赛2-3场,半决赛1-2场,总决赛一场。“舞动东营 健康你我”广场舞大赛将在继承以往广场舞大赛优秀传统的同时,融入全新的表演元素、动作设计和舞蹈编排,舞出油城时尚,秀出油城风采,力争为广大市民奉献健康向上、魅力四射的视觉盛宴。


    大赛积极倡导全民健身,在全市各行业广泛发动,吸引不同年龄、不同职业、不同群体的市民积极参与,让市民真正成为活动的参与者、展示者、欣赏者、分享者,打造富有影响力的市民文化活动品牌。


    本届大赛以“舞动东营 健康你我”为主题,旨在贯彻落实十九大精神,庆祝新中国成立70周年,促进油地校文化体育的健康融合发展,展示我市群众幸福健康、昂扬向上

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  • 东营市实现全省社保卡无缝隙“一站式服务”

    近日,记者从市人社局获悉,我市通过优化信息系统,完善社保卡服务功能,实现了省内社保卡在东营异地通行、异地通用、异地服务,进一步方便来东营出差或长期居住、工作的异地参保人员。

    参保人到省内其他地市参保后,按照原来的经办模式,需要先在原参保地注销旧社保卡,然后到新参保地办理新卡,来回跑好几趟非常麻烦。现在省内异地到东营来参保可以继续使用原社保卡,实现“换市不换卡”,是否更换新卡完全遵从个人意愿。

    自今年4月30日起,省内其他地市参保职工在东营已完成社保卡管理系统进行升级改造的定点药店、定点医院可以无差别直接刷社保卡医保个人账户进行购药、门诊和就医结算。通过技术手段消除了各地因卡账户管理、卡应用环境不同带来的隔阂,实现了跨地区卡信息共享、卡资金划转和卡安全管理,保障了读卡、结算、退货、撤销、冲正等无障碍交易,与持卡人在原发卡地消费结算流程无任何差异。

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  • 东营市统筹合并经济困难老年人补贴制度

    补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人5月13日,记者从市民政局了解到,日前,市民政局与市财政局联合制定文件,积极完善经济困难老年人补贴制度,其中,60周岁至99周岁的我市低保老年人将获得每人每月80元至200元不等的补助,部分老年人还有每月80元的增发补贴。据了解,此举将低保老年人分类施保、高龄津贴、护理补贴等统筹合并,将建立完善的经济困难老年人补贴制度,该制度有效期至2023年12月31日。

    采访中记者了解到,本次制度补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人。今后,将对60-79周岁、80-89周岁、90-99周岁低保老年人每人每月分别补助80元、100元、200元,100周岁及以上老年人按照《山东省人民政府关于印发山东省优待老年人规定的通知》(鲁政发〔2011〕54号)文件规定补助。在此基础上,对生活长期不能自理、能力等级为2-3(《老年人能力评估》(MZ-T001-2013)评定标准)的,以及智力、精神和肢体重度残疾的老年人,每人每月增发80元,增发补贴部分不能与重度残疾人护理补贴重复享受,可择高领取其一。同时,我市1-2级的重度残疾人护理补贴标准也由每人每月80元提高至每人每月100元。

    据了解,本次补贴将优先保障经济困难的高龄、失能老年人的养老需求,经济困难老年人补贴对象以户籍为基础,实行属地化管理,保障资金由省、市、县三级财政共同承担。在低保对象家庭收入核查和动态调整时,以上补贴不计入低保家庭收入。同时,各地可根据财力状况,在以上人员和标准基础上,适当扩大补贴对象范围、提高补贴标准。自本文件印发之日起,对低保家庭中的老年人不再分类施保。

    由老年人本人(申请人)或由与其共同生活的家庭成员向申请人户籍所在地的乡镇人民政府(街道办事处)提出申请后,首先需提交《老年人补贴申请表》,本人或其家庭成员申请有困难的,还可委托村(居)民委员会代为申请。接着,乡镇人民政府(街道办事处)自受理申请后5个工作日内,将对申请人的低保身份、年龄、残疾等级、自理能力进行信息比对核实,无需本人提供相关证明材料,提出审核意见报县级民政部门审批。在审核阶段,县级民政部门收到乡镇人民政府(街道办事处)的审核意见后,将对申请人的低保身份、年龄、残疾等级进行信息复核,按规定5个工作日内完成,对未通过审核审批的人员,由乡镇人民政府(街道办事处)书面告知申请人或其代理人,并说明理由。

    为经济困难老年人发放补贴、购买居家养老服务数据,今后将全部录入山东养老管理平台。因此,下一步,各县区将按照《关于开展老年人能力评估工作的实施意见》(鲁民〔2016〕40号)要求,建立健全养老服务评估机制,抓紧抓实评估工作。

    我市统筹合并经济困难老年人补贴制度

    ●补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人。

    ●该制度有效期至2023年12月31日。

    ●60-79周岁低保老年人每人每月补助80元。

    ●80-89周岁低保老年人每人每月补助100元。

    ●90-99周岁低保老年人每人每月补助200元。

    ●对生活长期不能自理、能力等级为2 -3(《老年人能力评估》(MZ-T0012013)评定标准)的,以及智力、精神和肢体重度残疾的老年人,每人每月增发80元

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  • 2019东营义务教育阶段学校招生工作意见来了

    5月13日,市教育局公布《2019年东营市义务教育阶段学校招生工作指导意见》,我市心城区各义务教育阶段学校将在8月13日至15日进行统一报名,其中,东城区域义务教育阶段学校8月1日至12日网上报名。

    入学年龄截止时间没有变化

    今年,小学一年级入学年龄截止时间没有变化。《意见》指出,小学一年级招生对象为年满6周岁(2013年8月31日以前出生,含8月31日)的适龄儿童;初中一年级招生对象为完成小学学业的适龄儿童、少年。

    8月13日至15日,市中心城区各义务教育阶段学校统一报名。东城区域义务教育阶段学校网上报名时间为8月1日至12日。其中,8月1日至6日为网上填报时间,8月7日至12日为材料审核时间。8月13日至15日,学校现场报名。其他县区义务教育阶段学校招生时间由其主管教育部门确定。

    全市适龄盲聋(哑)儿童、少年统一到市特殊教育学校入学就读,招生报名时间为8月15日至16日。今年,市特殊教育学校继续在市中心城区范围内招收走读的适龄自闭症、智障学生。

    家长可提前准备报名材料

    符合条件的适龄儿童家长现在就可以开始准备报名材料了。

    常住居民子女入小学需提供户口簿、法定监护人身份证、学校招生服务区内房屋所有权证(不动产权证)或购房合同和发票及其他有效证明。

    非常住居民子女入小学,民营经济从业人员子女需提供原籍户口簿、法定监护人身份证及现居住地居住证、学校招生服务区内房屋所有权证(不动产权证)或一年期以上的正式房屋租赁许可证、法定监护人营业执照;进城务工人员随迁子女需提供原籍户口簿、法定监护人身份证及现居住地居住证、学校招生服务区内房屋所有权证(不动产权证)或一年期以上的正式房屋租赁许可证、法定监护人与务工单位签订的由法人代表签字盖章的正式劳动合同。

    常住和非常住居民子女需升入初中学校的除提供以上材料外,还需提供原就读学校学籍表。

    学生入学资格审查原则上由学校负责组织,主管教育部门可联合相关职能部门,对学生入学材料进行集中复核或抽查。

    今年,市教育局要求,规范入学证明材料,凡没有法律法规依据的证明和盖章环节、实际办理程序复杂繁琐且有关单位无法证明的、可通过与其他部门信息共享获取相关信息的,原则上一律取消。严禁各类“奇葩证明”“循环证明”“重复证明”。

    高层次高技能人才子女优先办理入学手续

    需要注意的是,适龄儿童、少年户籍的户主应该是其父母。户主不是父母的,需提供抚养人监护关系变更的证明(由公证部门出具)。军人子女、援疆援藏人员子女,户籍随祖父母、外祖父母且祖孙三代在同一户口簿并实际居住的,可按照学校招生服务区就近入学。

    现役军人(含武警)子女、烈士子女和因公牺牲军人子女、残疾军人子女入学,按照《东营市军人子女教育优待办法实施细则》执行。

    符合条件的引进高层次高技能人才子女,由主管教育部门按规定优先协调办理入学手续。

    各义务教育阶段学校起始年级应按照不超过省定标准设置班额,即小学不超过45人,中学不超过50人。若招生服务区内学校达到规定班额时,超出部分的学生由主管教育部门统筹安置到未达到规定班额的相对就近的学校就读。

    全面实行免试入学 不得以考试作为入学门槛

    今年,我市将统筹规划、科学合理划定学校招生范围。小学入学一般采取登记入学,初中入学一般采取登记或对口直升方式入学,实行多校划片的地区小学、初中可采取随机派位方式入学,保障入学机会公平。所有义务教育学校不得以任何形式的笔试、面试、考察等方式来选拔学生或把竞赛成绩、考级证明、培训经历等作为入学门槛。

    教育部门和义务教育学校将对适龄常住人口子女和进城务工随迁子女进行摸底,掌握入学需求人数。根据适龄学生人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素,为每所义务教育阶段学校科学划定服务片区范围,推进弹性学区和多校划片招生。义务学校划片情况将在确定后公布。

    今年仍全面实施“阳光招生”“阳光分班”。全市各义务教育阶段学校继续采取电脑随机派位的方式对学生进行均衡分班。

    违规招收的学生无法注册学籍 小学注重做好幼小衔接

    市教育局要求,规范义务教育学校招生秩序,严禁变相“掐尖”选生源,严禁出现人籍分离、空挂学籍、学籍造假等现象,不得为违规跨区域招收的学生和违规转学学生办理学籍转接等。

    新生报到后,学校须在开学2周内为学生建立学籍,并将进城务工人员随迁子女、农村留守儿童、残疾儿童信息在学籍信息中准确标示。此外,还将全面建立农村留守儿童档案,准确掌握在校留守儿童信息,确保每一名留守儿童按时入学。新生学籍信息要经过学生本人或监护人核对并签字确认。未经批准违规招收的学生,无法注册学籍。

    按课程标准严格执行零起点教学要求,小学入学2周内设置过渡性活动课程,注重做好幼小衔接。

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  • 东营市中小学生社会实践基地再添23家 首批42家通过复审

    5月5日,市教育局公布,东营区档案馆等23家基地和场馆成为我市第二批中小学生社会实践基地,东营市青少年示范性综合实践基地等首批42家基地和场馆通过复审。

    我市中小学生社会实践基地达65家

    截至目前,我市中小学生社会实践基地达到65家。

    第二批东营市中小学生社会实践基地中,东营区有3家,分别是东营区档案馆、东营电文化体验馆、东营盐文化博物馆;河口区3家,分别是河口区禁毒教育基地、河安社区卫生服务中心健康教育基地、黄河口综合素质培养基地;垦利区4家,分别是东营华源新能源有限公司环保科普基地、东营市一邦农业水稻科技创新基地、垦利区水语小镇和垦利区法制教育体验中心;广饶县6家,分别是东营市第二人民医院、山东爱尚多肉花卉科技有限公司、广饶县兵圣酒业有限责任公司、广饶县齐笔制作工艺研学培训基地、广饶县悠然农庄和广饶县东毛村农业产业园;利津县5家,分别是利津县文化馆、山东黄河三角洲慢城农业科普教育基地、东津医养健康产业园、利津县皓月家庭农场和利津县綦家嘴果蔬农民专业合作社;东营经济技术开发区2家,分别是东营市技师学院电气(化学)工程系智慧创客教育实践基地和东营钱币博物馆。

    首批通过复审的中小学生社会实践基地中,市直有19家,包括东营市青少年示范性综合实践基地、国家石油装备产品质量监督检验中心、东营市青少年活动中心等;东营区4家,包括渤海区抗战烈士祠、东营区史口镇徐家村民俗馆、东营区史口镇刘营村红色教育基地等;河口区4家,包括河口区图书馆、河口烈士陵园、仙河镇禁毒教育基地等;垦利区5家,包括渤海垦区革命纪念馆、垦利区科学技术馆、垦利区博物馆等;广饶县5家,为东营市历史博物馆、红色刘集教育基地、孙子文化园拓展教育基地等;利津县4家,分别是利津县博物馆、利津县图书馆、利津县检察院青少年教育基地、凤凰城滨河旅游区;市胜利教育管理中心1家,为胜利油田华八井爱国教育基地。

    入选基地免费供学校组织社会实践活动

    中小学生校外实践基地是开展青少年学生校外教育活动的重要阵地。2017年我市评出首批中小学生社会实践基地,两年来,首批中小学生社会实践基地为我市中小学生开展综合实践、拓展训练、爱国主义教育、安全教育、传统文化教育、科普教育、安全教育、法制教育等社会实践活动提供了便利。

    今年我市启动并评出了第二批中小学生社会实践基地,并对首批基地进行了复审。在各县区、单位推荐核查的基础上,经专家评审、公示等环节,确定了23家基地(场馆)为我市第二批中小学生社会实践基地,首批42家基地通过复审。

    市教育局相关工作人员介绍,入选的场所和基地分公办和民营两种性质,它们都将坚持公益性原则,免费供学校组织学生集体社会实践活动,部分对家长免费或优惠。此外,这些场所还配备具有专兼职教学、指导教师队伍或讲解员、辅导员队伍,满足组织接待学生开展实践活动的需要,并可开设适合不同年级学生学习和实践的课程、项目等。

    获评的中小学生社会实践基地将纳入山东省中小学生社会实践基地版图管理。

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  • 胜利油田各小区房屋不动产登记时间排序表出炉!

    关于推进油田职工住房

    不动产登记工作的通知

    管理局有限公司、油田分公司各单位,机关各部门:

    为积极推进职工住房不动产登记工作,切实维护职工合法权益,现就做好职工住房不动产登记工作通知如下:

    一、任务目标

    根据国家相关政策规定,本着统一程序、统一管理的原则,年底前完成20.88?万套油田职工住房不动产登记工作。

    二、工作分工

    (一)油田房改房不动产登记。由各管理中心牵头,组织辖区内各单位开展油田房改房不动产登记;辖区内各单位要做好配合。

    (二)油田自建商品房登记。建房单位负责自建商品房首次登记,售房单位负责自建商品房转移登记;建房、售房为同一单位的,全过程负责职工住房不动产登记工作。

    三、工作流程

    (一)首次登记

    各管理中心、建房、售房单位按照工作分工,根据东营市政府相关部门要求,收集整理资料,做好职工住房首次登记办理工作。

    (二)转移登记

    1.土地权籍调查。土地权籍调查是住房不动产登记的前置条件。各单位要按照“两证合一,土地先行”的不动产登记工作要求,加快职工住房用地权籍调查工作进度。对于土地手续缺失的住房,要积极与属地政府沟通,及时办理。

    2.资料整理。住房不动产登记资料包括住房销售、用地、规划、建设等政府部门批办手续,以及住房信息资料、住房用地信息资料、住户信息资料等。房改房登记资料由各管理中心收集整理,由辖区相关二级单位组织职工核对并采集职工身份信息;自建商品房不动产登记资料由相应建房、售房单位收集整理并核对。

    3.登记申请。各管理中心根据油田职工住房不动产登记进度计划(见附件),协调辖区二级单位组织职工到管理中心住房不动产登记大厅提交登记申请资料。

    4.登记审核。各管理中心对职工登记申请资料初审后,录入东营市不动产登记中心登记系统,提交属地政府自然资源部门审核、登簿。

    5.缮证。各管理中心将属地政府自然资源部门审核通过并登簿的住房权属证书打印,通知辖区二级单位组织职工领取。

    四、保障措施

    (一)强化组织运行。各管理中心要牵头辖区二级单位成立领导小组,强化组织领导。各单位要根据油田进度计划,制定本单位分解计划表,挂图作战、销项作业。各管理中心及建房、售房单位每周向油田职工住房不动产登记工作领导小组办公室报告职工住房不动产登记工作进展情况。机关各部门要紧密配合,各负其责,落实好考核、激励措施,做好费用、设备等工作保障。油田职工住房不动产登记工作领导小组办公室要强化计划运行和督导,协调属地政府部门解决职工住房在用地、规划、建设、消防等方面存在的问题,确保职工住房不动产登记工作按计划完成。

    (二)联合集中办公。油田职工住房不动产登记按照属地管理原则,依托各管理中心设置的集中办公场所,采取油地联合办公、集中办理模式,在属地政府部门驻点人员指导下集中开展工作。

    (三)做好政策宣传。各单位、各部门要充分认识工作的重要性、紧迫性,准确把握政策要求,同步开展政策宣讲,做好相关登记费用说明和政策解释工作,切实把这一利民惠民工程做实做好。

    胜利石油管理局有限公司胜利油田分公司

    ?2019年4月29日

    附件目录

    附件04:胜东管理中心;

    附件05:胜东管理中心、胜北管理中心;

    附件06:胜北管理中心;

    附件07:胜北管理中心、胜南管理中心;

    附件08:胜南管理中心;

    附件09:胜南管理中心、胜中管理中心;

    附件10:胜中管理中心;

    附件11:胜中管理中心;????河口管理中心(孤岛)

    附件12:河口管理中心(孤岛)、河口管理中心;

    附件13:河口管理中心(孤岛)、河口管理中心、

    ? ? ? ? ? ? ? ?仙河管理中心;

    附件14:仙河管理中心;

    附件15:滨州管理中心、临盘管理中心;

    附件16:临盘管理中心、龙口基地管理中心、

    ? ? ? ? ? ? ? ?运输分公司、胜利油建工程公司、

    ? ? ? ? ? ? ? ?胜利房开、油田保卫处、

    ? ? ? ? ? ? ? ?纯良采油厂、技术检测中心、

    ? ? ? ? ? ? ? ?物资供应处、住房建设项目部;

    附件17:住房建设项目部、河口采油厂、

    ? ? ? ? ? ? ? ?桩西采油厂、渤海钻井总公司、

    ? ? ? ? ? ? ? ?孤东采油厂、海洋采油厂、

    ? ? ? ? ? ? ? ?胜利采油厂、胜利房开、

    ? ? ? ? ? ? ? ?井下作业公司、物资供应处、

    ? ? ? ? ? ? ? ?滨南采油厂、胜利油建工程公司;

    (以下附件图片可点击放大查看~)

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  • 东营选调生建功乡村振兴共贺祖国母亲70华诞

    东营选调生建功乡村振兴

    共贺祖国母亲70华诞

    有这样一群青年

    在人生的分叉路口选择了扎根乡村

    宛如破土的新芽

    他们渐渐抽枝长叶

    给广袤的黄河口大地带来了生机和力量

    正值祖国华诞70载

    东营市选调生用歌声献礼时代

    用青春践行梦想

    在建功乡村振兴的道路上

    我们在学习中

    增长知识、锤炼品质

    我们在工作中

    增长才干、练就本领

    以务实担当的品格

    唱响“五四”精神

    扎根基层,服务奉献

    真正做到让组织放心

    让群众满意!

    我们在基层经受磨练

    我们在基层拼搏有为

    我们在基层茁壮成长

    传承五四薪火? ? 践行时代责任

    在担当中历练? ? 在尽责中成长

    乡村振兴正当时? ? 逐梦青春再出发

    东营选调? ?我们一直在路上

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  • 利好!市住房公积金异地贷款最长年限调整为30年

    3月28日,记者获悉,市住房公积金管理中心发布《关于调整异地贷款有关事项的通知》,异地贷款由最长年限20年调整为最长年限30年。

    异地贷款事项调整

    近日,市住房公积金管理中心发布《关于调整异地贷款有关事项的通知》。为加快推进我市住房公积金“一次办好”改革,更加方便职工办理贷款业务,进一步调整异地贷款有关事项。

    《通知》要求,取消住房公积金异地贷款附加担保方式。非我市缴存公积金的借款人办理住房公积金贷款,按本地职工贷款担保政策执行,不再同时提供附加担保。

    另外,住房公积金异地贷款由最长年限20年调整为最长年限30年。

    据悉,我市积极开展住房公积金异地贷款业务,为异地缴存职工在本市购房提供住房公积金贷款支持。2018年发放异地贷款27笔,624万元。2018年末发放异地贷款总额2163万元,异地贷款余额1902.09万元。

    中低收入成缴存主力军

    2018年不断加大住房公积金缴存扩面力度,新增缴存职工2.5万人,实缴职工19.65万人,2018年末职工建户人数达到23万人,全年缴存金额26.18亿元,比去年同期增长8.19%,住房公积金制度覆盖面进一步扩大。

    据介绍,2018年住房公积金实缴职工中,中低收入占99.57%,高收入占0.43%,新开户职工中,中低收入占99.86%,高收入占0.14%,越来越多的中低收入职工享受到住房公积金的制度红利。

    另外,从实缴职工所在单位性质看,2018年非公有制单位(含外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、民办非企业单位和社会团体等)占实缴人数总数的50.4%,比上年增加7.64个百分点。

    提取额再创新高

    2018年,市住房公积金管理中心共为5.82万名职工提取住房公积金20.38亿元,同比增长33.83%,提取额占当年缴存额的77.83%,比上年增加14.91个百分点。全年提取额按当年提取人数计算,人均达到3.5万元。

    从提取分类看,住房消费提取占86.37%,非住房消费提取占13.63%,住房消费提取占比比去年增长2.43个百分点,有力支持了职工住房消费。提取职工中,中低收入占99.38%,高收入占0.62%,中低收入职工成为住房公积金提取的主要对象,有效支持了中低收入职工购买住房和改善住房条件。

    市住房公积金管理中心积极推动建立租购并举的住房制度,进一步调整完善租赁提取政策,通过提高提取额度、减少申请材料、简化审核流程,支持缴存职工的租房消费行为。2018年租房提取办理583笔,金额626.98万元,比去年同期增长62.1%。

    2018年市住房公积金管理中心实施月“冲还贷”政策,为1.4万名职工冲还贷提取1.84亿元,有效减轻了职工偿还贷款的资金压力。2018年住房公积金还贷提取总额8.75亿元,占当年提取总额的42.93%,比去同期增长5.42个百分点。

    继续支持刚需住房需求

    2018年,市住房公积金管理中心按照国家房地产调控要求,不断完善贷款政策,继续实施“认房又认贷”差别化贷款政策,重点支持中、低收入职工解决住房问题,支持刚需和改善性住房需求。2018年中、低收入职工家庭贷款占99.69%,高收入职工家庭贷款占0.31%,为职工购房节约利息支出15979.88万元。?

    对首次贷款和购买中小户型住房支持力度大。2018年住房公积金贷款职工中,首次申请贷款占84.37%,二次及以上申请贷款占15.63%。

    (记者 张振 实习生 李长宇)

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  • 为什么美国房子那么便宜还是没人买?

        阻碍普通刚需者买房的最大压力,在于高昂的房价,因此刚需者对于楼市调控的关注度,都在于如何才能使房价降下来,最好降到人人都能买得起的程度。前段时间,楼市确实在较长一段时间内,出现了房价下跌现象,一些尚未买房的刚需者为此欣喜不已,指望房价进一步下降,自己寻找合适的时机再买房。

        然而今年起,楼市虽然还没稳定,楼市回温迹象相当明显,楼市调控明显放松,而不少城市已经出现了房价回升现象,一线城市包括北京上海,而二线城市则以南京苏州为代表,令一些还没买房的刚需者感到无比沮丧。关于我国的高房价问题,不少民众对此是有所诟病的,主要是觉得房价太高影响买房,而羡慕国外的便宜大房子,但是留学生却表示,美国房子那么便宜照样没人买。出国留学后才知道,为什么美国的房子又大又便宜,还是没什么人买。

        首先是美国房子投资收益不高。我国无论是房价上涨还是住房成交量的提高,其实都无法脱离房产投资者。关于中国的楼市的房屋空置率,一些人既表示忧心,有感到疑惑,为什么在房屋空置率这么高的情况下,开发商依然无所顾忌,肆意开发新的楼盘呢?这正是因为这类开发商主要考虑的并不是普通刚需者,他们的市场需求,很大一部分来自投资者。所以我们看到,房子虽然空置率过高,但是一点不耽误房价及成交量的上涨,开发商依然不愁卖。

        但是在美国则不同,美国的房价一直控制得较好,房价上涨幅度不大,房价上涨频率也并不高。因此,中国人可以将房产当作投资对象,通过等待房价上涨转卖房屋赚取差价的方式盈利,但是在美国则不行,美国的房价一年顶多也就上涨5%,光是资金周转就是一个大问题,因此美国人一般并不投资收益不高的房产,而是主要投资股票之类的投资对象。从这一点来看,美国的楼市需求及时不考虑人口对比也会中国小得多,难怪房子没什么人买。

        其次,美国普通民众并不存在买房必要性的观念。中国人对买房的执念可以说是全世界最深的,不管现在居住在什么抵挡,有一定要有一套属于自己的房子,否则没有安全感,因此年轻人结婚要买房,父母有点钱给孩子买房,买房在中国人眼中,无疑是一件必要之事,租房不过是权宜之计。但是美国人却并不存在这一观念,买房也好,租房也好,都只是解决租房问题的一种手段,没有必要一定买房。而美国人的支出,主要还在集中在日常消费和娱乐消费上,不比中国人,一旦工作之后,房子几乎都快哦占据生活的全部。

        最后,美国房子的维护成本较高。中国买房之后,房子就属于自己,不管是老旧还是损坏,都只是自己的事,可管可不管,因此只是买房成本较好,维护成本并不高。但是美国则不同,房子一旦损坏,房主则需要缴纳养房费房产税等多项税费,而如果将房子进行修缮,以美国高昂的人力成本,也是一笔不小的负担。

    因此对于美国人来说,假如没有买房的必要性,并不愿意面对高昂的成本选择买房。

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  • 东营土拍楼价再创新高,房价是不是又要涨了?

    12月12日,东公国土资告字〔2018〕16号公告中的2018-61、2018-62、2018-63、2018-64四宗土地迎来拍卖,沉寂了一段时间的东营土地市场再次引来火爆场面,其中最“抢手”的地块当属位于顺河路以北、天目山路以西的2018-64号地块,该宗土地最终被山东高速绿城以2.04亿元拍走,该宗土地成交后楼面地价高达5221.03元/平方米,刷新了东营市今年以来住宅用地楼面地价的新高。

    根据国土资源局此前的公告,12日进行拍卖的四宗土地中有三宗为住宅用地,分别是位于黄河路辅路以南、天目山路以西的2018-61号地块,位于黄河路辅路以南、香山路以东2018-62号地块以及位于顺河路以北、天目山路以西的2018-64号地块;另外一宗2018-63号地块为商业用地,位于黄河路辅路以南、香山路以东。

    根据东营市国土资源局公布的消息,以上四宗土地中,有两宗最终被山东高速绿城拍走,其中总面积84067.62平方米的2018-61号地块以3.11亿元的底价成交,根据成交结果计算,该宗土地楼面地价为3082.54元/平方米,合计246.63万元/亩。

    相比无人竞争的2018-61号地块,同样被山东高速绿城拍走的2018-64号地块的竞争则要激烈的多,2018-64号地块位于顺河路以北、天目山路以西,总面积38685.89平方米,起拍价为1.4亿元,开拍后经过了64轮加价的激烈争夺,最终该宗土地以2.04亿元溢价46%成交,根据成交结果楼面地价高达5221.03元/平方米,合计351.55万元/亩,这一楼面地价再次刷新了东营市今年以来的楼面地价新高。

    12日拍卖的另一宗住宅用地2018-62号地块最终也是溢价成交,被山东鑫都置业以1.93亿元拍走,该宗土地底价为1.5亿元,溢价率达到28.67%。2018-63号地块是12日土拍中唯 一一宗商业用地,最终被山东海通地产以6360万元拍走,溢价1950万元,溢价率为44.22%。

    12日的这轮土拍可以说是东营市土地市场在沉寂了一小段时间后的又一次“爆发”,尤其是2018-64号地块楼面地价高达5221.03元/平方米,刷新今年土拍新纪录的同时,也让不少关注土地市场的人纷纷感慨不已。东营土地市场上一次出现如此高的楼面地价其实也是在今年,今年3月28日的土拍中,位于永定河路以南,郑州路以东,温州路以西的2018-09号地块以155%的溢价率成交,5105元/平方米的楼面价在当时也是创下了东营市土地拍卖的新高。

    超高的楼面地价之所以引起大家的广泛关注,是因为楼面地价和将来的房价密切相关,楼面地价是单位建筑面积平均分摊的土地价格,是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。因此,高楼面地价意味着高房价。

    事实上,虽然楼面地价是影响房价的重要因素,但是与3月份拍出的2018-09号地块一样,2018-64号地块之所以以如此高的楼面地价成交,与该地块的容积率有着密切的联系,根据此前的出让公告,2018-64号地块容积率为1.0-1.01,业内人士分析,根据这一预设好的容积率,该片区将来的住宅产品将以复式、别墅产品为主。根据将来开发的产品,以及目前这一片区已相对成熟的配套,这样的楼面地价也就能够理解了。

    今年11月份以来,东营市中心城已密集推出了十多宗土地,覆盖目金湖银河片区、文化公园片区以及东营经济技术开发区,根据公告,12月14日,开发区又将有四宗备受关注的地块迎来拍卖,2018年东营土拍市场或许将重新火热起来。

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  • 没暖?乱收费?东营供暖季的那些糟心事儿

    又到一年供暖季,但是有的人在温暖的屋里惬意的啃着西瓜,有的人在寒冷的屋里披着棉袄瑟瑟发抖,当然还有人遇到了乱收费……哎呀,一说全是泪!在这个供暖季,都有哪些糟心事儿呢?小编带大家去看看,同时也欢迎你来吐槽也欢迎你来倒苦水儿!

    “哆罗罗,哆罗罗,冬天冻死我……”看看没有暖气的那些小区

    冬天在外奔波忙碌了一天,就想回家感受暖气带来的温暖,可迎接自己的是不到18度的温度,这让家住东亚原香小镇的张先生心里很不舒服。“什么时候才能享受到温暖的暖气呢?”

    张先生告诉记者,东城很多小区在正式供暖前两三天暖气就已经有温度了,但他们小区一直冰凉,物业表示正式供暖暖气才会热。可今天已经是正式供暖第3天了,今早出门时,张先生看了家里的温度计,开了空调也才16度17度左右。

    11月15日是正式供暖的“法定”日子,可直到16日,家住胜利中心医院小高层的范先生家中的暖气片摸起来仍然“冰凉一片”。11月16日,他打本报热线反映,多个邻居的家中也都是“冷冰冰的”。

    “每年暖气都不好,今年干脆直接不来暖气了,邻居们都很着急,物业也不给明确的答复,一会儿说让我们等一等,一会儿说不清楚情况。”11月16日一早,范先生告诉记者,家中的暖气到现在都不热,物业说是因为居民排气过多,导致了暖气不热,“但物业也没有主动联系负责的热力公司,只让我们等等看。”

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    2014年入住的房子,合同上写着第二个供暖季供暖,眼看今年的供暖季马上就要到了,为何还迟迟不给供暖?这让东营锦尚天华的业主很不理解。

    11日下午,锦尚天华一期业主宋女士拨打热线反映,2012年12月,她购买了锦尚天华一套住房,2014年8月份交房入住,到现在已经住了一年多。“购房合同上写着第2个供暖季供暖,现在已经是第二个供暖季了,可供暖的事迟迟没有着落。”宋女士称,业主们曾去锦尚天华营销中心询问过,但一直没得到合理的解释。

    庄女士今年搬进了北一路讯利小区1号楼“青年公寓”,今冬首次交取暖费时被告知36元/平,而同一小区的其他住户只交了19元/平。记者来到胜中热力大队咨询,工作人员称该小区1号楼属于商业用房,按油田规定,中心城区在其供热范围内的所有非住宅商业用房都是36元/平。

    记者询问,东营市物价局规定的价格是32元,为何油田会超出4块钱?接线人员并未给出明确回答。

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    “11月16日后缴纳取暖费的,需另加100元人工费。”近日,广饶县丁庄镇城建办贴出了这样一则通知,对这100块钱的人工费,网友提出了质疑。17日,负责收费的丁庄镇物业管理办公室回复称,目前需要供暖的都已经缴纳了费用,虽然贴出了通知,但实际上并未多收。

    16日,家住广饶县丁庄镇的丁先生向记者反映,他所在的小区单元楼上贴了一份落款为丁庄镇城建办的通知,上面的内容为“2015年供热价格参照市、县供热价格,经镇政府研究决定,执行标准按建筑面积收取,整个供热期住宅暂定为22元/㎡,非住宅暂定为30元/㎡。(如市、县供暖价格在此基础上上浮或下调,根据市、县要求补齐供暖款或适当延长供暖期)收费时间:2015年11月6日-11月12日。11月16日后缴纳取暖费的,需另加100元人工费。”

    11月9日,家住孤岛绿海小区的居民赵先生拨打本报热线电话,反映其居住的小区物业要求居民缴纳35元每平方米的暖气费。近日大多数住户认为价格偏高想与物业商议,但物业坚持这个价格,并称不交钱就拒绝为居民供暖,随即记者进行了调查。

    住户:取暖费价格太高

    据赵先生介绍,他居住在绿海小区已近10年,近几年都是按照35元每平方米的暖气费缴纳,今年,他与几位住户联合想向物业咨询一下,为什么取暖费一直居高不下,并想了解一下供暖的花销清单,却遭到了物业强硬的拒绝。

    赵先生说,与绿海小区仅一墙之隔的另一个小区,也是只有几栋住宅楼,并且也是物业自己燃煤供暖,但暖气费一直是24元每平方米,为此他们想让物业解释清楚,但物业一直拒绝进行详细的解释,并称如果太多人不交钱,物业今年将不供暖。

    明明已经交了取暖费,却又收到了一份要求补交阁楼部分取暖费的催费通知单,“阁楼面积并未计入房产的建筑面积,为何还要收取暖费。”这让新新家园的很多业主想不通。

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  • 湿地城市:东营,谱一曲湿地与城市的依依恋歌

    每座城市都有独特的风貌、文化和品格,它们犹如独一无二的印记,彰显着城市的精髓和灵魂。1月10日,市委书记李宽端在全市宣传思想工作会议上提出了新时代东营的四个城市形象定位:黄河入海城市、湿地城市、旅游城市、开放城市。

    《爱东营》将陆续推出精彩图文系列报道,为您展示黄河入海口这颗熠熠明珠——东营的独特风采与魅力。本期推出的是系列报道第二篇《湿地城市:东营,谱一曲湿地与城市的依依恋歌》。

    杨斌/摄

    杨斌/摄

    一条大河

    几千里奔涌

    几千年奔涌

    这是入海前的最后一段旅程

    宽广,深沉

    混着涛声和巨浪

    生生不息

    黄高潮/摄

    魏东/摄

    吴荣堂/摄

    造化的机缘

    母亲河的恩赐

    让东营成为一座湿地之城

    盈盈水色

    珍鸟翔集

    还有

    几十万亩的天然柽柳林、芦苇荡、人工刺槐林

    站成这里原始而独特的风景

    杨斌/摄

    宋开才/摄

    湿地在城中

    城在湿地中

    湿地与城市相依相伴

    他们就那么抱在一起

    像是大地上最水到渠成的爱和相逢

    那一片片、一湾湾湿地

    犹如美丽的戳印

    盖在这辽阔广袤的土地上

    也像是竭力保守着大自然最深的秘密

    延智/摄

    刘清明/摄

    宋开才/摄

    人,在这方土地诗意地栖居

    漫步在波光潋滟的湖畔长堤

    徘徊在绿影婆娑的水边湿地

    城市精神在这里生长

    城市血脉在这里赓续

    国际湿地城市、中国最美湿地

    这样响当当的名头

    不胜枚举

    宋文波/摄

    宋文波/摄

    黄河口的每一杆迎风摇曳的芦花

    或每一只翩然而至的候鸟

    都肩负着重大的使命

    在远道归来的亲人面前

    喃喃低语

    黄河口,永远是回家的方向

    在最熟悉的地方

    有这世上最美的风景

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  • 东营多数业主难以满足物业收费新规定条件

    http://dy.house.163.com/19/0312/08/EA29K2CT02820Q3B.html
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  • 东营直公租房四类人员可申请

    近期,东营市住建局、市编办、市公安局等10部门联合制定印发《关于做好市直公共租赁住房申报审核复核工作建立常态化受理暂行机制的通知》,以便于及时了解掌握房源和住房需求信息,妥善解决城市低收入家庭住房困难,这在东营市尚属第一次。

    据了解,东营市直公租房房源位于北一路以北、登州路以东,惠园和惠安小区内。

    申报区域东至东营经济技术开发区西界、南至南二路、西至东青高速公路、北至北二路以内区域(不含胜利油田)。

    申报对象是在申报区域内的中等偏下收入家庭、低收入家庭、低保家庭、新就业职工、新调入国家工作人员,以及稳定就业的外来人员。

    申报的条件包括城市中低收入家庭、新就业职工、调入本申报区域的国家工作人员、在本申报区域范围内稳定就业的外来务工人员四类,并详细列举了各自具体应具备的条件、申报资料。

    自今年11月1日起,凡符合申报规定的住房困难家庭,均可在正常工作日向市住建局提出申请。由市住建局牵头,公安、民政、机构编制、人力资源社会保障、机关事务管理、税务、住房公积金、不动产登记等联合审核,自2019年起在每年的5、6月份和11、12月份集中开展2次联合审核(复核)。

    市直公租房配租工作将充分考虑不同类别保障家庭的不同情况,采取综合评分高低确定轮候顺序。综合评分内容将根据保障家庭的收入、年龄、人口、轮候时间等因素确定并实行动态管理,确保公平、公正、公开。今年市直公租房保障资格复核和清退工作完成后,东营市住建局将在2019年1月1日前,把全部可分配房源、全部轮候对象名单及综合得分情况向社会公示,并根据轮候顺序组织选房。

    建立公租房常态化受理机制,在我市尚属第一次。此举将实现“随退随进、动态管理”,确保公共资源的高效利用,做到城市低收入住房困难家庭应保尽保。

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  • 东营区新设社区居委会42个 涉及10万户居民

    3月4日,东营区人民政府发布《关于设立胜利油田职工家属区社区居民委员会的通知》,《通知》指出,新设胜利油田职工家属区社区居民委员会42个。目前,各社区居委会办公选址已基本确定,将按有关规定选举产生社区居委会成员。

    新设立的油田职工家属区社区居委会涉及10万户居民。其中,辛店街道新设14个社区居民委员会;黄河路街道新设13个社区居民委员会;文汇街道新设12个社区居民委员会,其中代管原胜利街道所属油田社区4个;史口镇、六户镇、牛庄镇各新设1个社区居民委员会。

    记者从东营区社区建设服务中心获悉,截至目前,新设的社区居民委员会服务用房选址已基本确定。同时,将按照《中华人民共和国居民委员会组织法》及《山东省实施<中华人民共和国居民委员会组织法>办法》有关规定组织选举,产生社区居民委员会成员。

    此前,作为胜利油区诞生的首批社区居委会,原胜利油田河口社区管理中心管辖的河阳、御园两个小区已分别划归河口区河口街道和六合街道,并依法选举产生了居委会成员。

    新设胜利油田职工家属区社区居民委员会:

    一、辛店街道(新设14个社区居民委员会)

    1、桐凤社区居民委员会。管辖范围:桐凤小区1个居民小区。居民1716户。

    2、雅苑社区居民委员会。管辖范围:雅苑小区1个居民小区。居民2734户。

    3、萃苑社区居民委员会。管辖范围:清苑小区、新明苑小区、萃苑小区3个居民小区。居民2642户。

    4、舒苑社区居民委员会。管辖范围:舒苑小区、秀苑小区2个居民小区。居民2517户。

    5、泽苑社区居民委员会。管辖范围:聊城小区、泽苑小区、长虹一区、长虹二区4个居民小区。居民1229户。

    6、胜荣社区居民委员会。管辖范围:胜荣小区1个居民小区。居民2550户。

    7、胜凯社区居民委员会。管辖范围:胜凯小区、华都馨苑2个居民小区。居民2966户。

    8、胜望社区居民委员会。管辖范围:胜望小区、胜兴小区2个居民小区。居民2764户。

    9、钻井南社区居民委员会。管辖范围:景苑南区、景苑新区2个居民小区。居民2668户。

    10、钻井中社区居民委员会。管辖范围:景苑中区、景苑二区、金福城小区3个居民小区。居民2820户。

    11、钻井北社区居民委员会。管辖范围:景苑北区、景苑东区、华安黄河、蔓香城小区4个居民小区。居民3032户。

    12、玉兰社区居民委员会。管辖范围:海棠园、玉兰园、芙蓉园、紫荆园、盛运绣园、运通小区6个居民小区。居民2987户。

    13、百合社区居民委员会。管辖范围:百合园、丁香园2个居民小区。居民2668户。

    14、银杏社区居民委员会。管辖范围:胜利花苑银杏园1个居民小区。居民1366户。

    二、黄河路街道(新设13个社区居民委员会)

    15、阳城社区居民委员会。管辖范围:阳城小区1个居民小区。居民1022户。

    16、南苑社区居民委员会。管辖范围:南苑小区1个居民小区。居民2741户。

    17、聚园社区居民委员会。管辖范围:南苑东区、聚园小区2个居民小区。居民3052户。

    18、现河社区居民委员会。管辖范围:兴河南区、兴河北区2个居民小区。居民3027户。

    19、宁河社区居民委员会。管辖范围:宁河小区1个居民小区。居民796户。

    20、兴河社区居民委员会。管辖范围:兴河东区二区、现河A区2个居民小区。居民2503户。

    21、祥河社区居民委员会。管辖范围:祥河小区、滨海花苑、兴河东区一区3个居民小区。居民2890户。

    22、玉景社区居民委员会。管辖范围:运吉小区、环翠小区、集萃苑小区、玉景花园4个居民小区。居民3292户。

    23、物华社区居民委员会。管辖范围:物华苑、运兴小区2个居民小区。居民3069户。

    24、科兴社区居民委员会。管辖范围:朝阳小区、海兴小区、科技一村、物兴小区南区4个居民小区。居民3566户。

    25、科怡社区居民委员会。管辖范围:怡园小区、科技二村、燕青南区3个居民小区。居民2838户。

    26、东利社区居民委员会。管辖范围:东利小区、讯利小区、运旺小区、聚翠苑小区4个居民小区。居民2343户。

    27、辛兴社区居民委员会。管辖范围:辛兴小区1个居民小区。居民2875户。

    三、文汇街道(新设12个社区居民委员会,其中代管原胜利街道所属油田社区4个)

    28、油建社区居民委员会。管辖范围:102小区、103小区、安泰小区3个居民小区。居民1754户。

    29、东旭社区居民委员会。管辖范围:物兴北区、科星小区、东旭小区、燕青北区、鲁园小区5个居民小区。居民2302户。

    30、青山社区居民委员会。管辖范围:白云小区、碧水苑、华阳小区、青山小区4个居民小区。居民3083户。

    31、荟萃社区居民委员会。管辖范围:科苑小区、科苑高层、文苑小区、胜东小区、利苑小区5个居民小区。居民2890户。

    32、井下南社区居民委员会。管辖范围:锦霞南区1个居民小区。居民2790户。

    33、敬业社区居民委员会。管辖范围:敬业小区、环发馨苑、职工公寓、晖苑小区、迅达小区、馨园小区北区6个居民小区。居民2826户。

    34、蓝天社区居民委员会。管辖范围:蓝天小区、荟萃小区2个居民小区。居民1850户。

    35、颐园社区居民委员会。管辖范围:颐园小区1个居民小区。居民1404户。

    36、龙潭社区居民委员会。管辖范围:东苑小区、西苑小区、辛民南区3个居民小区。居民2784户。

    37、共建社区居民委员会。管辖范围:建工小区、工农小区2个居民小区。居民2540户。

    38、绣园社区居民委员会。管辖范围:锦绣家园1个居民小区。居民1948户。

    39、龙轩社区居民委员会。管辖范围:锦绣龙轩1个居民小区。居民2680户。

    四、史口镇(新设1个社区居民委员会)

    40、胜花社区居民委员会。管辖范围:胜花小区1个居民小区。居民1094户。

    五、六户镇(新设1个社区居民委员会)

    41、瑞景社区居民委员会。管辖范围:瑞景小区1个居民小区。居民645户。

    六、牛庄镇(新设1个社区居民委员会)

    42、聚华社区居民委员会。管辖范围:聚华小区1个居民小区。居民2084户。

    (记者 李红佳)

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  • 东营市政协八届教育界委员到东营金盾司法学校参观调研

    3月2日上午,东营市政协八届教育界别召集人西曰德、史本泉、赵新峰带领教育界委员一行20人到山东东营金盾司法学校参观调研,为该校的发展献策建言。学校党支部书记、校长杨万里,常务副校长刘宝存,副校长徐海塘、李长峰、史广国及中层以上领导班子参加接待。


    ▲参观党员活动室

    在杨万里书记的引领下,政协委员们参观了学校文化长廊,对学校浓厚的文化氛围赞赏有加。随后又参观了学校荣誉室、电子靶场、党员活动室、大礼堂、餐厅、学员宿舍等处,对我校的办学成果表示祝贺。

    在会议室里,杨万里书记向委员们汇报了学校13年的办学历程。介绍了学校封闭式军事化管理、专业化技能化教育模式。介绍了学校在学员招收、就业出口等方面的工作以及学校所取得的各项荣誉。各位委员对学校的发展提出了独到的建议,愿与东营金盾司法学校一起为东营教育事业再立新功。

    委员们还观看了展示学校特色的节目《新时代女兵》、《越走路越宽》、《警察礼仪展示》、《警察技能实战-好男儿》、《魅力金盾》等。从这些节目中加深了对东营金盾司法学校的了解。


    ▲在训练场上,政协委员们观看警体方队的实战演练

    训练场上,东营金盾司法学校交警、特警、法律事务学员在进行交警交通指挥手势、防暴警棍盾牌、特警匕首操三大警体方队的实战演练。学员们高昂的精神风貌,专业的警察技能,吸引了各位委员们驻足观看、拍手称赞。在参观电子靶场中,委员们都饶有兴致地作了体验,亲身感受到该校学员的射击训练。




    ▲书画笔会活动现场

    党员活动室中,东营金盾司法学校组织的“全校师生永不忘 学习雷锋好榜样”书画笔会正进行的如火如荼。委员们欣赏了该校师生的创作的“向雷锋同志学习”、“学习雷锋好榜样”等书画作品,对警校的校园文化建设给予了高度评价。

    东营市政协八届教育界委员到东营金盾司法学校参观调研,可以说是为该校教育事业的发展提供了强有力的支持。东营金盾司法学校将积极落实政协委员提出的好建议、好方法,将学校工作做得更好,谱写更加光辉绚丽的篇章!


    ▲合影留念

    真可谓:政协委员进校园,传经送宝谱新篇。携手并肩谋未来,助力警校大发展。

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  • 2018年东营发放城镇住房保障家庭租赁补贴1417户

    2月27日,记者从市住房城建管理局了解到,全市2018年保障性安居工程完成情况信息公布。去年,我市发放城镇住房保障家庭租赁补贴1417户,完成年度任务的109%。

    据了解,2018年,我市计划开工棚户区改造住房5890套,基本建成棚户区改造住房3158套、公共租赁住房160套,发放城镇住房保障家庭租赁补贴1300户,政府投资公租房分配率达到90%以上。其中,具体任务分解为:东营区基本建成棚户区改造住房1194套,发放城镇住房保障家庭租赁补贴380户,政府投资公租房分配率达到90%以上;河口区开工棚户区改造住房923套,基本建成公共租赁住房160套,发放城镇住房保障家庭租赁补贴540户,政府投资公租房分配率达到90%以上;垦利区开工棚户区改造住房325套,基本建成棚户区改造住房546套,发放城镇住房保障家庭租赁补贴30户,政府投资公租房分配率达到90%以上;广饶县开工棚户区改造住房3010套,基本建成棚户区改造住房798套,发放城镇住房保障家庭租赁补贴150户,政府投资公租房分配率达到90%以上;利津县开工棚户区改造住房1632套,基本建成棚户区改造住房620套,发放城镇住房保障家庭租赁补贴200户,政府投资公租房分配率达到90%以上。市直、东营经济技术开发区、东营港经济开发区、市现代畜牧业示范区政府投资公租房分配率均达到90%以上。

    截至2018年年底,我市棚户区住房改造开工6208套,基本建成棚户区住房改造8451套,政府投资公租房分配率为97%,超额完成各项任务指标。

    (记者 马高超)

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独家报道

  • 车房限购双“松绑”中国消费市场添动力

    汽车和住房是许多中国家庭最主要的两项大宗消费支出,近期,中国官方对车房两项消费的限购措施均出现一定程度“松绑”。多位专家在接受中新社记者采访时表示,这将有助于释放车市和房市的部分潜在需求,为消费市场注入一股新动力。

    汽车限购“解绑”

    近期,国家发改委等三部委发布一系列鼓励消费政策,推动汽车、家电、消费电子产品等重点消费品更新升级。政策包括严禁各地出台新的汽车限购规定,已实施汽车限购的地方政府应根据城市交通拥堵、污染治理、交通需求管控效果,加快由限制购买转向引导使用。各地不得对新能源汽车实行限行、限购等。

    6月2日,广州和深圳先后发布新政,放宽汽车摇号和竞拍指标。这是近年来一线城市首度放松汽车限购政策。

    业内人士认为,对汽车限购逐步“解绑”有助于释放大城市的汽车消费需求。光大证券汽车行业分析师邵将指出,截至2018年,北京、上海、深圳、广州、杭州和天津6个城市实行严格的机动车限购政策。上述6个城市2018年汽车增量指标共计66.4万辆,倘若其增量指标提高一倍,可能将带来整个乘用车市场2.8%的同比增长。

    2018年,中国车市28年以来首次出现销量下降,而且汽车需求的下行趋势已经持续进入第三年。中国汽车工业协会数据显示,今年前4月,中国乘用车累计销售同比下滑14.7%。与乏力的汽车消费相对的,是北上广等大城市长期的限购、限行,大量需求被压抑。

    以北京为例,2019年北京普通小客车指标4万个,但申请人数超过320万人。今年第二期普通小客车指标摇号的中签率约为2462:1,即便是申请新能源指标,新申请者或将等待8年才能获得指标。

    清华大学汽车发展研究中心主任李显君指出,目前杭州、深圳、北京三个城市参与申请等待购车的摇号数总计有573.5万个,如果这部分购车潜力能够释放出来,占去年国内汽车销售量的20.4%,占乘用车的24.8%。

    部分区域性住房限购“松绑”

    汽车购买限制放宽,住房的限购也出现一定程度的松动。近期,南京、珠海部分区域被证实取消限购,外地人无需社保或纳税证明就可以直接购房。如南京市高淳区,自6月4日起,外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。此前在南京所有区域购房均需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。

    此外,各地层出不穷的吸引人才政策不断放宽落户门槛,例如杭州规定,专科及以上、在杭工作并缴纳社保可直接落户。由于住房限购大多以户籍政策为基础,这也变相使不少城市的限购政策大为放松。据统计,今年以来,已有近50个城市发布人才政策,几乎覆盖中国大部分的二三线楼市热点城市。

    交通银行首席经济学家连平指出,中国房地产销售面积增速已经持续三年多下滑,这种情况并不常见,过去一般是涨一年、降两年,而且当前商品房销售面积增速已经进入较低水平。在此背景下,因城施策地适当松动一些此前过于严厉的政策,让一些刚需和改善性需求得到释放,有利于稳定住房消费。

    无论是车市还是房市,连平指出,松绑限购的措施对总需求的扩张方向是一致的,即:有利于适度增加总需求。

    商务部市场运行司副司长王斌此前表示,去年中国社会消费品零售总额增速回落至个位数,主要与汽车和住房类相关商品消费出现阶段性增长乏力有关。受到国内外多重因素的影响,特别是与汽车和住房类相关的一些商品消费出现阶段性的增长乏力。

    连平表示,在当前外部压力较大,内需增长疲弱的特殊的情况下,适当释放需求扩大内需是应有之义。

    中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军提醒,当前鼓励消费、投资等决策的出台需要以高质量发展为核心,综合考虑各种效益,而不是只为了扩大消费或者投资。例如:在解禁汽车限购时需要充分考虑当地实际,包括未来是否需要多限号、污染等问题如何解决等,需要综合安排。住房限购则需要在“房住不炒”的原则下区别对待,合理的居住需求需要充分满足,但投资、投机等需要受到限制。

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  • 签合同签得腰酸背痛手抽筋 新房签约竟要写500多遍姓名

    3个多小时的时间里,购房人陈先生和老伴儿抱着7份购房合同“奋笔疾书”,连头都顾不上抬。每本合同上都有80多处需要他俩同时签字,签完字再按上手印。算下来,他俩各签了500多遍名字、各按下了500多个手印。

    记者近日调查发现,本市近来开盘销售的多个新房项目在签约过程中都费时费力,部分项目更是需要购房人反复签名几百遍。繁琐的流程让购房人直呼:“签约长达几个小时,签得腰酸背痛手抽筋,到最后连合同条款都来不及细看。”

    老人签合同签到手抽筋

    ?前不久,市民陈先生和老伴儿买下朝阳区锦安家园楼盘的一套两居室。交了首付款后没几天,销售人员通知老两口儿到售楼处正式签约。虽然最初通知签约过程只有约半小时,陈先生却花了3个多小时才签完。

    漫长的签约过程都耗在了签名和按手印上。刚进售楼处,陈先生就拿到7本合同。按照提示,每本合同上都有80多处需要签字。老两口儿需要按顺序把名字签好,并在名字上按上手印。也就是说,老两口儿每人都得在合同上签500多遍自己的名字、再按500多个手印。“一刻不停地签,结束时腰也酸,背也痛,手也抽了筋。”陈先生说。

    ?无独有偶。在距离锦安家园项目不远的城志畅悦园售楼处里,购房人张女士也有类似的经历。她一共得签6份合同,虽然是单身购买,但也签了将近500遍名字、按了近500个手印。

    记者调查发现,不同楼盘项目的签约流程并不一样,各家对签多少遍名字、是否按手印的要求也不一样。几天前刚在中海云熙项目完成签约的市民刘先生就不需按这么多手印,但也签了近400遍姓名。

    实际上,繁琐复杂的签约流程在新房项目并不鲜见。“五六年前买房时就要签这么多名字,没想到五六年后再买房,这手续一点儿也没简化。”去年购买瀛海府项目的市民刘硕算了算,5份购房合同他共签了约500遍名字。

    “官方合同”并未要求如此多

    两年前,北京市住建委等部门联合发布了新版购房合同。记者查阅发现,这些示范文本中需要购房人签字的地方并不是太多。即便是加上前期物业合同等其它附属合同,需要签字的数量也远没有七八十处这么多。让人费解的是,每本购房合同需要签字的七八十处上,大部分都没有正式的购房人签字区域,只是签在了每页的右下角空白处。

    既然住建部门的示范文本里并未要求签这么多字,那开发商为何又有额外要求?“大部分人去了都闷头签字,也没有打听原因。”陈先生私下问了销售人员,对方解释,在每页右下角空白处签字是为了“证明购房人已阅读这一页的条款”。

    但这种做法反而与初衷产生了矛盾。“这么庞大的工作量,能签完已是不错了,更别提每项条款仔细阅读。”陈先生说。

    城志畅悦园的购房人张女士最初也被通知签约只需两小时。但到了现场她才发现,两个小时的时间根本只够不停签字、按手印的,“听了销售人员的介绍,只请了两个小时的假,几乎没有时间去细读合同具体条款。”她抱怨道。

    购房人匆忙签约暗藏风险

    在经历了几天繁琐的签约后,有锦安家园的购房人向主管部门投诉开发商的行为,此后签约的购房人成功“减负”,需要签字和按手印的数量大幅缩减。

    记者注意到,主管部门在政策层面没有明确要求,购房人需要多签多少遍名字基本是由开发商来确定。“开发商要求业主在每页空白处签字,更多是为了避免后期出现纠纷。业主签下字后,便可认定为已经阅读了这一页内容。虽然在实际中,业主可能根本没有看过。”一家知名地产企业签约流程负责人向记者道出背后另一重原因。

    除了反复签名按手印工作量巨大外,购房人如此匆忙签约也暗藏诸多风险。易居房产研究院研究总监严跃进说,中介公司或售楼处往往以匆忙签约来催促交款,从而达成交易;很多购房人没有太多权益保护意识,非常容易出现“购买时焦急,购买后后悔”的心理,“如果合同中当真存在一些极不利于购房人的条款,完成签约后再维权困难重重。”

    对于购房人来说,除了简化流程外,也需要有充足的时间仔细了解合同条款,当前这种传统的签约方式亟待改善。其实,一些长租公寓的租房交易已经开始尝试电子签约,租户在家通过电脑就可签约,并且能够有更长时间阅读合同文本。

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  • 炎炎夏日黑白配,给你的家做点减法

    炎热的夏日无论办公室还是家里,我们都希望是一处清凉天地。特别是在忙碌一天之后回到家中,简单、轻松是对自己最好的犒赏。黑白配我们常见,做得好、搭得巧,给家里做点减法,还能在夏日给你带来视觉清爽。

    这是南京一对小夫妻的家,所有第一次进来的人都会感觉家里空荡荡的。但是只要呆上一会儿就会被这里的方便、舒适所打动。黑白配色+装饰减法成就了这个个性十足的家!这里没有我们常见的色彩只保留了黑与白,白色是基础色,黑色则用来处理视觉中心和功能中心。例如电视下方是一个黑色的隐藏式投影机,既能满足业主娱乐的需求又与电视机协调搭配;电视背景墙继续向外延伸,设计师又增加了一个黑色的隔板储物柜,让整个墙面不会显得狭长单调,能电视机能保持一个视觉上的平衡状态。由于客厅借用了阳台的部分面积,所以设计师把阳台上的一根构造柱藏在里面,让空间也显得更加流畅,美观和实用一举两得!

    在餐厅非常明显的墙面上是家里的强、弱电箱,设计师用柜门做了一个黑白几何图形的背景,巧妙掩盖了这处“硬伤”,黑色的运用也是整体风格的一种延续。

    考虑到业主的喜好和生活模式,在格局上设计师打开了整个公共空间,做了一个开放式的处理,大大增加了小夫妻交流互动的空间。设计师将北边的阳台封闭起来作为洗衣房和中厨,把西厨搬到了屋内跟餐厅结合在一起,岛台的设计使用方便现代感十足。即便以后小两口有了孩子,也可以在做饭的同时兼顾到小朋友。

    要想给家里的视觉做减法,就必须有大量的储物柜做保障。设计师将整个房子的墙面都充分利用,连细微的边角都没有放过量身定制了大量壁柜,得以让业主家里看上去整洁清爽。好的设计不一定要多么复杂,了解居住者的生活状态,体验他们的生活方式,给到的就是最好的设计!

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  • 今年买房,这4项“费用”不用交

    现在对于大多数的年轻人来说,买房是一件非常有压力的事情,因为刚刚毕业工作的年轻人不可能有那么多资金去买房,很多时候都是先付首付再贷款,而且首付大多数都是父母出的,所以在以后还贷款的日子里会更加艰难,不过买房也有很多不必要的费用,大家可以节省下来。

    就比如说房产证的办理费用,这项费用是可以节约下来的,并不需要你作为购房者来承担这一部分的费用,而应该是由开发商来完成,而你只需要提供完善的资料就行了,但因为有些地方,大家的消息还不灵通,所以有些地方买房仍然要购房者支付了这一项费用,所以大家在办理证件的时候一定要注意,这项消费是不应该由你来交的。

    第二项费用叫做天然气的开口费,天然气的开口费很长一段时间都是由购买房子的人来交的,但其实这个费用是不需要你来交的,这项费用是开发商在选择好土地要进行开发的时候,就已经交了钱的,所以你根本不需要再交这笔费用,但很多人都不知道还是去多交了两三千块钱。

    其实这并合法的,你要清楚的知道你在购房的时候出的钱已经包含了这笔费用,而且也应该是开发商先交了这一笔费用才会允许动工修房子的,你是没有必要再交的,如果开发商要你交你完全可以不用理会,这完全是属于不合理的重复收费,钱都来之不易,大家能省一笔是一笔。

    我们在购房的时候一些开发商就会要求我们缴纳一个认筹金,需要我们提前缴纳之后才会给我们房子的资源,而且这个费用还不低,有些开发商要求购房者给了几万甚至上十几万的,为什么这个钱大家这么容易就给了呢?因为在交纳这个认筹金之后可以得到房价的优惠,其实开发商就是利用了大家的这一心理,让大家给了这个认筹优惠款,其实并不会得到什么优惠。开发商完全可以把价格提高之后再打折,其实价格都是一样的,大家不要被骗了。

    最后一个款项大家也一定要注意,是不需要你交的,也就是在买房的时候要求你交的抵房款,而且这种情况还是比较普遍的,大家都想要省钱,结果没想到到头来还多给了钱,现在有非常多的广告宣传这样打折的,比如你现在交2万块钱可以抵5万块钱。

    这样子的优惠对于大多数的购房者来说是非常心动的,其实是他先提高了价格之后再优惠,所以相当于原价购入,大家买房时不要被迷惑了。

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  • 买了小产权房没法转正的人怎么办?

    购房之前,大众通常并不建议购买小产权房,最主要的原因在于法律并不承认小产权房,购买小产权房无法办理房产证,未来也没有什么转正的希望,既然小产权房没法转正,那么买了小产权房的人该怎么办?还有别的出路吗?其实小产权房还有这三种转型方式。

    一、 进入租赁市场

    小产权房流入租赁市场并不稀罕事,尤其是城市发展速度过快、人口大量流入、租房供应较为紧张的一二线城市,比如说深圳,房主将小产权房用作出租屋的现现象相当普遍。尽管小产权无法办理房产证,但并不影响小产权房的正常出租。其实对于在外拼搏的年轻人而言,小产权房反而更受欢迎,正是由于小产权房无法办理房产证,因此对于小产权房作为出租屋,租金较为低廉,而对于年轻人来说,一二线城市的主要压力来源无非来自两方面:买房、租房。随着城市的进一步扩张,靠近城区的小产权房将更多地投入租赁市场,同时也将具备更大的升值空间。只是对于偏远地区、收缩型城市而言,小产权房意义并不大。

    二、 转变为保障性住房

    楼市调控的本质目的在于解决刚需的住房问题,为解决刚需的住房问题,主要有两种道路,一是抑制房价上涨,减轻刚需者的买房压力,二是大力扶持保障性住房,解决底层民众的居住问题,而对于小产权房而言,保障性住房将是一个重要的转型方向。如果想要增加共有产权房、公租房等保障性住房,光靠大规模建房是不可能的,尤其在住房用地如此紧张的情况下,不少专家甚至直接建议推动集体土地入市,怎么会愿意让住房用地用来建设性价比较低的保障性住房。但小产权房的天然存在则在成本较低的情况下,向市场提供了大量的保障性住房。而小产权房转型为保障性住房,更有可能通过政府回购的方式。

    三、 补齐手续法

    小产权方不能转正,准确的是如果依然处于小产房状态,将永远无法办理房产证,但是对于小产权房而言,小产权房还有摆脱小产房性质的可能,虽然手续可能会比较麻烦,但房主可以用过补齐手续、完善程序并且补足土地出让金的方式,推动将集体土地的住房转变为国有土地的住房。这一转型并不是小产房的转正,因为这样一来,该小产权房已经失去了小产权房的性质。

    因此,对于已经拥有小产权房的房主来说,小产权房并不是除居住功能以外一无是处,甚至还可能给房主带来巨大的收益。你看好小产权房这三种转型方向吗?欢迎发表看法

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  • 楼道消防栓四次漏水,这房子该怎么住?

    住房一直是大家很重视的问题,大家都希望自己的住的舒舒服服,但是最近这居住在湖北武汉某小区的屋主们最近确实十分头痛。这小区不仅漏水,电梯也是停运半年了,楼道内的消防栓也是经常出问题。

    为了了解具体情况,2019年6月2号记者来到了事发小区。记者在居民楼的地下车库见到了天花板上方一直在滴水,滴滴答答留个不停,地面上一直是积水。住户说,这个情况已经持续很长时间了,十分影响大家停车,夏天来了更容易滋生蚊子。但是已经跟物业反映很多遍了,说是来检查,但是却一直没有解决措施。

    而且在这栋楼,记者发现B栋楼的两部中的一部电梯已经停止运行了。住户说,电梯停止运行对大家的生活造成了严重的影响,特别是自己的哥哥还是一个残疾人,没有电梯根本无法下来。

    那为什么这电梯停止运行这么久,却一直没人来修呢?有知情居民说,这其实与半年前消防栓接连发生四次漏水有关。据警方调查消防栓是被人为的破坏的,每次都是在深夜下黑手,水流出来之后进入电梯,于是电梯就会失灵。而这栋摄像头的储存卡也被人拔了出来,根本就查不到是谁做的。

    居民说,小区内频繁发生事情之后,小区近期投标的方式引进了一个新的物业公司,但是旧的物业公司已经停止了服务,却一直不肯离开。这样新物业也一直没有进来,问题也得不到解决,居民们都苦不堪言。

    目前,住户已经向当地房管局进行过了反馈,希望能够得到解决。网友们也在网络上吐糟这房子该怎么住人?天天水漫金山。

    这住的问题确实挺糟心,希望居民们的问题能够尽快得到解决吧。

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  • 买到二次抵押房怎么办?

    业内人士提醒:房产交易前需特别留意房屋抵押状态,不要轻易支付定金

    房产交易前需特别留意房屋抵押状态。

    买家查册查不到抵押明细。

    二手房产交易时最担心的是房屋抵押状况,一手交钱却因抵押风险不能一手交货。由于金融创新产品层出不穷,房产抵押融资的方式也不少,碰到这样的房产该怎么办?

    有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态,中介公司及卖家声称房屋只有银行抵押贷款,但在办理按揭贷款时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。鉴于交易风险的存在,买家在支付了定金后拒绝继续交易,最终双方闹上公堂。日前,法院判决显示,卖家需退还定金。业内人士表示,在房产交易前需特别留意房屋抵押状态,在查询清楚明细之前不要轻易支付定金。

    案例

    卖家隐瞒二次抵押状况 买家拒绝交易

    法院:双方都存在不当 定金应当退回

    姚女士看中了李先生位于天河的一套房,通过中介公司双方洽谈同意以460万元(另需一次性支付344万元作为房屋装修及家电设施的补偿款)的价格完成交易。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生,并同时支付了中介费和网签费给中介公司。在支付方式上,姚女士选择向银行申请5年230万元的银行按揭贷款,但在办理银行贷款时却不能获得批准,姚女士发现,房屋除了抵押给银行按揭贷款外,还进行了二次抵押给第三人530万元。

    姚女士表示,《广州市不动产登记查册表》上载明第三人对房屋享有抵押权,虽然查册表每页均有她的签名,但她是支付了网签费和60万元定金后,才看到中介人员出示的查册表,中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的,所以她就在该查册表上签了名。姚女士表示李先生和中介只是说了房屋存在银行抵押贷款,并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示,已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况,已明确告知存在抵押,只是当时没有明确是抵押给银行,还是抵押给个人,李先生当时出示房屋的房产证,房产证上显示了抵押的情况,但并没有注明是抵押给银行还是抵押给个人。

    姚女士表示,自己是在交付了60万元定金后,将相关材料(包括房屋的查册表)交给按揭公司,按揭公司工作人员发现房屋有个人抵押并向其致电告知的,按揭公司表示银行不受理该按揭申请,并表示房屋存在520万元的个人抵押对于姚女士没有保障,之后姚女士立即与中介公司的工作人员进行沟通,中介公司的工作人员表示也不清楚房屋存在二次抵押,因此,姚女士觉得交易风险不小,立即要求李先生退还已付的款项,得知李先生存在隐瞒房屋存在二次抵押的情况,姚女士觉得李先生不诚信,因此即使知道李先生已在合同约定的期限内办好了房屋的涂销抵押手续,她还是表示不同意继续交易。由于双方无法达成协议,姚女士就提起了诉讼。

    法院判决认为,涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给银行,李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人,存在不当。其次,李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间,姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍,其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此,导致合同解除,李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元,但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费,理据不成立。

    此外,李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失,理由不成立,法院不予支持;至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出,要求姚女士赔偿借款利息、税费损失,上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失,且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨,李先生的相关损失亦可得到一定弥补,所以理据不成立,法院不予支持。

    专家教路:

    需业主配合查册

    中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示,目前如果由买家自行去查册,不会显示抵押状况的明细,只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询,才会显示明细,因此可要求业主配合查询,出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件,有些还会要求提供查册的资料,包括房产是否查封、抵押的状况等,如果不能交易都不会介绍给买家。

    如果出现二次抵押给个人的情况,在过户交易时,需要债权人同时到场,提供相应的证件才可以办理过户。此外,债务大小的情况也会影响买家办理按揭贷款。因此,尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产,在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

    记者调查

    二次抵押可以再融资,

    多由贷款公司提供

    可以看到,案例中二次抵押成为引起纠纷的关键因素。所谓“二次抵押”,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获得贷款,二次抵押贷款不用还清以前的贷款。房产二次抵押贷款就是按揭房抵押贷款。比如,刚购买的房子价值100万元,首付30万元,房贷按揭70万元,经过几年房子升值,目前房产评估价值200万元。那么,可以进行二次抵押贷款,贷款金额大致为140万元(200万×0.7)减去房贷尾款65万元后的75万元。

    银行工作人员对记者表示,目前银行基本不做房产二次抵押贷款了,主要是由贷款公司做这样的业务。一家贷款公司的工作人员告诉记者,办理二次抵押主要看房子评估价和初始购买价之间还有没有空间,以及有多大的空间,通过了才确定具体利息,最高资金可贷到500万元,需要身份证、房产证及查册、按揭合同、近6个月流水等资料办理,还款方面是随借随还,3个月后提前还款无需违约金。业内人士表示,对于一些需要短期快速融资的人而言,二次抵押属于比较容易操作的,不过利息一般较高,购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况,通常出现二次抵押状况,说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求,尤其是抵押给个人的情况,可能存在债务风险,容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业,如果需要购买,一定要清楚其中的风险,在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。

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  • 70年住房事业砥砺前行 多元化发展让百姓安居圆梦

    新中国成立70年来,人民生活发生了翻天覆地的变化,不断前行的住房改革,带给中国人民居住空间和生活方式上的巨大变迁。70年来,房地产行业从无到有、从小到大,发展壮大成为国民经济的支柱产业,在促进经济发展、增加就业、促进居住环境改善、促进城乡人口流动等方面发挥了重要作用。

    在新中国成立70周年之际,本网以《70年来,中国人的“家”发生了哪些变化》为主题推出系列宣传报道,全面展示我国人民群众住房的巨大变迁,反映房地产市场机制的不断完善,增强人民群众对住房的幸福感和满意度,提升人民群众对美好生活的向往,提振住房市场消费信心。

    今年初,在北京打拼多年的小赵在北京郊区为自己购买到首套住房,正式成为痛并快乐着的房奴一族,近200万元的商业贷款对陕西老家人来说是个天文数字,但小赵也得到了父母的全力支持……另一边,小赵的同事,一对儿北京夫妇多年来一直租房住,并打算一直租房生活,他们觉得这样既方便又经济,想搬到哪里都来去自如。

    “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,房子于中国人来说,从来就有着不同寻常的意义。从农村到城镇,从平房到楼房,从福利房到商品房,新中国成立70年来,人民生活发生了翻天覆地的变化,人们的居住空间和生活方式也得到了巨大改善,百姓的安居梦正照进现实,而我国房地产事业也从无到有、从小到大,在风雨中砥砺前行,为经济社会发展贡献了重要力量。

    住房事业曲折中砥砺前行

    细数70年来国人居住条件的变迁,变化虽大,但人民对美好生活的向往,从未改变。

    建国初期,住房资源十分短缺,住房来源大多依靠统筹安排现有住房,或者合理分配新建住房。到了50、60年代,国家更注重国防建设和工业生产,住房投资得不到支持,住房领域初步建立起低租金的福利房供给制度。1970年,住房投资占累计基本建设投资的比重仅为2.6%。

    “1974年去乡政府参加工作,住的是乡政府提供的土墙房,”小赵的母亲回忆道,“条件别提有多艰苦了。”

    改革开放前夕,全国190个城市人均住房面积仅3.6平方米,缺房户达869万,占城市总户数的47.5%。存量房中还存在大量危房和棚户区,住房质量得不到保障。住房问题到了亟待解决的时刻,而中央也注意并重视起这一问题。

    1978年,邓小平指出,“解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面潜力不小。”1980年,邓小平又一次发表了关于住房问题的重要讲话,认为不但新房子可以出售,老房子也可以出售。他还提出买房可以分期付款、提倡个人建房等设想。邓小平的两次讲话,为这一亟待解决的民生难题指明了方向,也拉开了我国住房制度改革的大幕。

    这一时期,全国多个城市进行了住房改革的实践性探索,诸多创新迈出了第一步:1979年第一个商品住宅项目获批、1980年第一家房地产公司成立、1985年第一笔住房按揭贷款发放、1987年第一宗土地公开拍卖……

    “1984年单位分房,第一次住进了楼房,40来平两个房间,只给单位交一点点租金。”小赵母亲说,“到1994年再搬家,还是单位分的福利房,就是70多平的两室一厅了。”

    20世纪末期,福利房依然占据着一定地位,这些房子也承载着80后集体的幸福回忆。“94年住进新家,明亮又宽敞,度过无忧无虑的童年和读书学习的青少年,现在还能回忆起那时候的趣事,清晰得就像昨天。”小赵说,这也算赶上了福利房时代的末班车,千禧年过后,无论是身边的适龄青年结婚,还是亲戚换房,基本都会选择购买商品房。

    因为在1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出要停止住房实物分配,与计划经济相适应了约40年的福利分房制度寿终正寝。自此,在风雨中一路砥砺前行的中国房地产事业,也迈向了全新的市场化时代。

    多元化政策让百姓住有所居

    新千年开始后,国家经济社会飞速发展,2001年北京申奥成功,成为很多人难忘的记忆,这一时期,商品房价格也开始飞速上涨,不少人开始“望房兴叹”。“2004年刚毕业工作买不起房,后来就更买不起了。”小赵的北京同事调侃说。

    2003年,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,总结了1998年以来住房制度改革的诸多经验,认为房地产业具备关联度高、带动性强的特征,从而确立了房地产支柱产业的地位。

    上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰认为,从这以后政府文件中再也没有出现过“住房制度改革”的字样,说明我国城镇住房已经完成了全面商品化,即使未来住房制度还有局部完善和继续建设的需要,但总体上已经达到了历史的终点。“此后政府不再提住房制度,只提住房政策,着眼点也从微观的住房实物生产与分配转向宏观的市场调控。”

    2004年到2015年,全国共有70多项调控政策出台。2005年的“老国八条”首次指出住房价格上涨过快会影响国民经济的健康运行。随后“新国八条”“七部委八条”等文件又分别对供给、税收、房贷、违规及炒房等方面做出了更加严格的要求,但遗憾的是,“屡调屡涨”几乎成为房地产市场的常态。

    在多轮房价上涨的过程中,中低收入人群的住房保障问题开始被关注,廉租房、公租房、经济适用房等保障房市场逐渐发展起来。经济环境叠加调控政策效果,2014年房地产市场开始降温,高空置率和高库存成为新的问题。

    “2010年结婚前想买房,南三环一个大开间99万,算算月供还是放弃了。”小赵同事说,“不过大城市租房方便,工作这么多年就换过两次租房,还是不错的。以后孩子上学,就到学校附近租房。未来还可以考虑长租公寓,反正租房的选择比较多样化。”

    2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的定位,2017年广州、深圳、南京等11个城市陆续展开住房租赁试点。2017年8月,北京租房群体的公积金提取手续大大简化,只需提供身份证,填写《租房提取住房公积金申请表》,即可按每月1500元的标准每季度提取一次,取消了之前必须提供租房合同、发票、社保证明等等规定。

    真正提出新时期住房发展思路与目标的是十九大报告,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。可以说,“房住不炒”、“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来一段时期解决住房问题的总体纲领,让房子回归居住属性,让全体人民住有所居,也是实现全面建成小康社会的必然要求。

    70年来,我国城镇住房摆脱了绝对短缺的状况,市场化改革给房地产开发投资注入了巨大活力。2018年,全国房地产开发投资12.03万亿元,其中住宅投资8.52万亿元。房地产的高速增长,带动了上游建材、钢铁和下游家装、家电等产业链的发展,也促进了城乡之间的人口流动。

    陈杰教授总结说,新中国70年住房事业发展过程坎坷而曲折,已取得的成就是十分伟大的,但也存在诸多亟待解决的问题。在广泛的吸收社会意见和平衡各阶层的利益诉求基础上,实现整体社会的住房福利最大化,是今后中国住房事业更高质量发展的基本前提。

    “说远也不远,70年来我妈妈从农村住到城市,房子越换越好,我从小城市住到北京,多亏了各项政策支持。”在小赵看来,未来还会有更多可能性,会朝着更加多元化、人性化的方向发展,生活一定越过越好。

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  • 5月信贷温和恢复 降准降息还有空间

    “符合市场预期。”对于5月信贷数据表现,多位专家这样评价。专家分析,一季度是信贷、社融的高峰期,进入二季度后,出现一些回落符合季节性规律。

    6月12日,央行发布5月金融数据。5月末,M2(广义货币)同比增长8.5%,M1(狭义货币)同比增长3.4%;社会融资规模增量1.4万亿元,同比多增4466亿元。当月,新增人民币信贷1.18万亿元。

    整体而言,5月信贷较4月有所恢复,央行稳增长政策效果逐渐显现。交通银行首席经济学家连平表示,5月信贷增量环比回升,与近两年同期相比,增量也小幅上升。但增幅不及预期一定程度上体现了当前实体经济运行压力仍存。

    中国金融期货交易所研究院首席经济学家赵庆明认为,“稳健、宽松适度的货币政策正在发挥作用,同时,在当前经济仍存在下行压力的情况下,也体现逆周期调节需求。”

    短期信贷高增

    “可以说,今年年初以来,贷款增速持续保持在13.5%左右,信贷投放总体平稳。”民生银行首席研究员温彬称。

    数据显示,5月新增人民币贷款1.18万亿元,同比多增313亿元,贷款余额同比增长13.4%。

    不过,5月的信贷表现低于市场预期。此前市场预期5月新增人民币贷款13000亿元。

    “这印证了我们年初冲贷影响的观点。5月信贷增速同去年基本持平,2019年一季度信贷冲量影响大概率已经过去。”中信证券固收首席分析师明明表示。

    从结构上看,5月住户部门贷款增加6625亿元,其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元。非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元,其中,短期贷款增加1209亿元,中长期贷款增加2524亿元。

    连平认为,投向结构进一步反映出当前国内经济所面临的压力,居民中长期贷款增长一定程度反映近期部分城市房地产相关政策似有松动的现象。明明也表示,从长期限信贷增速来看,居民部门中长期信贷同比增加(去年同期为3923亿元),可能与住房市场销售维稳有关。

    值得注意的是,非金融企业中长期贷款单月增长仅2524亿元,较去年同期的4031亿大幅少增。

    5月非金融企业中长期贷款较去年同期大幅少增

    对此,明明表示,企业部门中长期信贷同比大幅减少,契合当前贸易摩擦不断加剧的外部背景。“结合5月PMI指数继续回落,进口数据收报负值,说明企业目前融资需求较为低迷,在经济有所承压的背景下,对未来企业中长期信贷不宜过于乐观。”

    此外,5月短期贷款投放较多。短期贷款新增3157亿元,其中,居民短期贷款新增1948亿元,非金融企业短期贷款新增1209亿元。

    明明推测,5月小微信贷积极推进可能是企业短期信贷高增的原因之一。温彬则表示,这反映在货币政策边际转松的预期下,企业因资金成本有望下降而在当前时点更加偏好短期贷款。

    “企业部门中长期信贷大降,短期信贷回升,或许体现外部压力增加背景下企业投资意愿的减弱,预计后续在贸易摩擦继续长期化的背景下,企业中长期融资需求需要谨慎看待。”明明称。

    M2增速稳定,M1增速同比下行

    5月社会融资规模增量14000亿元,同比多增4466亿元,前值13600亿元。

    社融存量增速小幅回升

    在外汇储备规模再次回升、信贷投放持续平稳的情况下,5月M2增速保持稳定,不过,M1增速同比下降。

    数据显示,5月末,M2余额189.12万亿元,同比增长8.5%,增速与上月末持平,比上年同期高0.2个百分点;M1余额54.44万亿元,同比增长3.4%,增速比上月末高0.5个百分点,但比上年同期低2.6个百分点。

    M2增速稳定,M1增速同比下行

    M2维持相对稳定,主要受两方面因素的综合影响。连平认为,信贷增量反弹以及财政积极推动M2增速向上,而外部不确定性又可能拖累M2增速,两者对冲作用下使得增速与上月持平。

    明明则表示,M1增速较上年同期下滑,可能说明企业短期经营活动的衰弱,后续应当继续保持观察,以确定M1增速的底部区间。

    降准、降息可能性增加

    进入6月,国内降准、降息的讨论再度兴起。

    第一财经记者在采访中了解到,从内外部环境变化来看,未来定向降准仍有空间,且降息也存在一定可能性。随着全球14家央行宣布降息,美联储货币政策转向“鸽派”,我国央行货币政策调控灵活度将进一步增加。

    从5月15日起,央行已将1000多家农村商业银行的存款准备金率从11%下调到8%。目前首次降准释放资金已经到位,6月17日、7月15日还将分两次各降准1个百分点,共计释放约3000亿元。

    “除此之外,预计6月还会有其他的定向降准。”赵庆明对记者表示。他分析,从国际形势看,全球货币政策现转向宽松,也会使得我国货币政策更加灵活,“降息的可能性进一步增加。”

    “货币政策逆周期定向调节仍有必要,且调节力度应适时加大。”连平认为,目前货币政策处于稳健、松紧适度的基调,然而国内实体经济的压力以及外部不确定性可能带来的负面冲击两因素,使得适时“加大货币政策逆周期调节力度”仍有必要。

    为了维持市场流动性合理充裕,6月以来央行已累计释放7850亿元流动性。其中,为了对冲MLF(中期借贷便利)和逆回购到期、政府债券发行缴款等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕,央行在6日到期的4630亿元MLF等量续做的基础上,对中小银行开展增量操作,总操作量5000亿元。连平认为,考虑到货币政策执行的效果,以及一段时间以来央行货币投放的主要方式,定向精准滴灌仍是逆周期调节的主要方式。

    温彬预计,央行一方面会继续使用数量型货币政策,通过加大公开市场操作力度、定向降准等保持金融体系流动性合理充裕;另一方面,有望再次启用价格型货币政策,即通过调降OMO(公开市场操作)、MLF、TMLF(定向中期借贷便利)等政策利率的方式降息,同时逐渐建立从政策利率向市场利率传导的有效机制,有效引导实体经济融资成本下行。

    6月8日、9日,中国人民银行行长易纲出席G20财长和央行行长会议时表示,中国宏观政策空间充足,政策工具箱丰富,有能力应对各种不确定性。此前,易纲在接受媒体采访时也表示,如果中美贸易摩擦升级,中国有足够的政策空间来应对,包括调整利率和存款准备金率。

    近日,金融委办公室召开会议表示,央行将运用多种货币政策工具,保持金融市场流动性合理充裕,并对中小银行提供定向流动性支持。

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  • 异地买房的福利,买房4项注意

    所谓的异地购房是指购房者购房的所在地与其自己的户口所在地并不在同一个省份,那么异地购房有哪些事项需要注意呢? 这是很多异地买房者需要考虑的,购买的时候与本地人买房政策是否一样、所需要的准备资料是否一样、有没有优惠政策、有没有限制政策等都是需要注意的问题:

    【1】要了解当地的购房政策

    不同地区都有不同的买房政策,其中就包括对户口迁移以及政府补贴等方面的具体规定,然而对于这些内容,买房者应该是先通过网络或者去售楼部,通过售楼部的专业人员了解清楚,如果是购买二手房,可以去专业的房产公司进行了解。

    【2】了解异地购房贷款政策

    如果买房者是按揭方式贷款买房,那么需要了解当地的购房贷款的政策,还包括税费利率,贷款利率以及二次购房的认定等,这些方面的内容都是需要在买房之前要进行了解清楚的。

    【3】谨慎选择贷款机构

    现在有很多银行针对办理异地户口买房手续,推出了知客式服务,这种方式的优点就是节省金钱、节省时间、但是缺点是贷款的产品过于单一,不同的银行不论是在贷款服务专业性还是在金融政策的可靠性等方面都存在一定的差别,因此买房者在办理异地购房之前一定要慎重选择,确定适合自身的购房贷款委托方式。

    【4】注意资金安全

    异地购房需要将大量的资金划转到购房所在的城市,那么保证资金的安全是一个非常重要的事情,建议买房者不要携带太多的现金,现金携带非常不方便,也不安全,应该通过银行转账或者是异地存取款等方式进行,这样可以保障自己的资金安全,而且现在转帐也是非常方便的方式。

    上面四点就是异地人买房时需要注意的事项,买房前对于注意事项有所了解,有助于保障交易过程中的安全。

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  • 年轻人逐渐对房产反感,是否会以租代买?

    前段时间有一个话题迅速在网上火了起来:为什么年轻人越来越厌恶房产?作为一个过来人我们看到这个问题以后感觉答案就在嘴边,却又不敢肯定自己心中所想。现在的年轻人收到的教育逐渐完善,思想也越来越开放,老一辈的想法对于他们来说已经不适用了,在买房的这件事上面就能够体现。

    在中国多数人的心中,买房这件事是重中之重,是成家立业的根本。即使很多人穷尽最美好的几年,拿出全部积蓄却只为在大城市买上一间容身之所,还要为此欠银行上百万也在所不辞。但现在的年轻人确认为是房产盗走了他们的青春,反感的同时认为租房一样能让自己活下去。未来是否会“以租代买”?专家:还真难说。

    曾经有位毕业985研究生的年轻人跟我分享过自己的经历,说他本以为毕业后至少就业起点要高一些,生活压力也会小一些。毕业后在广州找了一份互联网行业的工作,工资小两万,已经准备让家里帮忙买房,跟女朋友谈婚论嫁了。结果女友突然劈腿了当地的一个“房二代”,对方专科学历,工作也一般,但是家里在广州本地有几套房。这样的经历直接导致这位年轻人放弃工作离开大城市。

    所以说高房价对年轻人是不友好的,不仅从出生就给他们刻上了“要买房”的烙印,在他们成长的道路上还会不断扭曲他们的价值观念。一定要有房才能生活下去吗?年轻人算了一笔账:多数人活在世上70年,有20年是不愁居所的,之后的50年,如果租房住,每个人只要一个单间,每个月的租房成本几乎是买房后每月还贷的一半。而省下来的钱用来投资自己,可能未来获得的收益会比房子值钱得多,甚至能够实现自我的梦想。

    专家同样认为这种想法其实没有太大的问题,因为现在的房价加上房贷利息,已经给了年轻人太大的压力。而现在国家除了调控房价外,也在积极实现人人“有房可住”的目标。包括多种产权的住房和对于租房市场的发展和重视已经越来越多。未来专家认为甚至可能会出现廉租房、集体管理的公寓式长租房等多种租房形式。这样既能消化现有的逐渐积累的空置房,也能让年轻人不必为居住而担忧。

    但是“以租代买”的形式毕竟还是过于理想化,对于现有的市场来说,老一辈没有推出历史舞台,投资买房的现象依旧存在,就很难实现。专家建议现在的年轻人还是以大局为重,顺应时代的潮流,或许未来就会看到努力的成果,至少让子孙不会为房子而发愁。

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  • 买房子,这4种人手里的房子请重点考虑!

    相信大家也都听说了,在最近这段时间里有的房价一直在呈以一个下降的趋势,所以有的人也就不敢再买房子了,害怕自己的房子会贬值。但是知书想要告诉大家的是,再遇到以下这几种人的时候,你还是可以买的,作为我们人生中最大的一次消费买房子这件事情上千万不能够掉以轻心。

    因为在购房的时候,也有笋盘和捡漏之说,如果运气好,一切都好说,便宜的房子,更高的性价比,何乐而不为呢?但是就算买新房子跟开发商打交道还经常被忽悠,买二手房,坑更多更大不用多提,但是直属所了解到的有些房子确实能买,重点就是一下几类人手中。

    首先就是那种想要卖掉自己的房子筹钱救命的人。我觉得买这种房子是非常有必要的。从一方面来说,这种人因为为了救命,所以会非常低价的抛出自己的房子,这个时候你如果买了,一定是会赚到的,而从另一方面来说,这样子的做法也算是救了别人一命,我想这样的好事儿,是非常有必要的。有些人可能会。

    第二个是有换房需要的人。这种人可能已经和另外一家人签订了合同,或者已经基本确定了要购买的房子。已经决定了买那家的房子,所以就希望可以把自己现在住的这间房子卖掉,这样也可以付得起另外一栋房子的钱,所以在这个时候如果你和他还价的话,想必对方也会做出很大的让步的。在遇到这种情况的时候,大家就不要再犹犹豫豫了。最主要的是这类房东也不会乱要价。

    第三个就是那些炒房客。其实对于这种人来说,只要拥有一个非常灵敏的商业嗅觉就可以从中赚取不少的钱。但是其实这件事情也不是所有的人都可以做到的,所以总是会有人朝方失败的那么对于那些失败的人来说。一旦到达了合适的周期,比如拿到了房本或者说片区的增值红利高峰期已过,他们就非常急迫的要把自己的房子卖出去,这样也可以回笼一些资金,不管是为了资金链还是再投资,都是个机会。

    最后一个,我相信大家都是可以猜到的,那就是要离婚的人。其实在现在这个年代离婚率已经变得非常的高了,有的人在离婚的时候会决定谁归房子谁归车这样的方法,但是有的人就会选择卖掉房子的钱一人归一半的钱,这样有钱拿在心里也就更加踏实了。那么对于这些人来说,想要卖掉房子,就不是可以长期商量的一个事情,他们是非常急迫的要把这个房子卖掉的。

    当然,现在的人也都是非常机智的,有的人可能会伪装成这些人,让你觉得你可以从中获取一些利润。一旦你不了解详情,最后就会很容易掉进陷阱,但是收益总和机遇并存的。

    所以你如果遇到了,要买房子的事情一定要仔细的思考清楚了,千万不要让自己在这件事情上觉得后悔!买房子,性价比才是最重要的!

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  • 怎么买房?高层楼都会避开这几个楼层

    中国城镇化离发达国家的要求还是有一定距离的,所以未来会有大量的农村人口涌入城市里面,在城市里面扎根。农村人要想在城市里面扎根就必须要买房子才可以,所以未来城市里面的住房需求量会进一步的加大。

    随着经济以及科技的不断发展,现在人们建房子的工艺也是越来越高超了,一座座的大楼是拔地而起。现在在城市里面,房子是越建越高了,基本上都是电梯房了,楼梯房已经越来越少了。现在的住宅最低的也在18层以上了。

    年轻人在购买房子的时候,都喜欢购买高层的房子,因为高层的房子是相对比较安静的,并且采光以及通风效果都是很好的,所以高层的房子一般情况下都是很贵并且很抢手的。虽然高层的房子有很多的优点,但是年轻人不知道的是,并不是所有高层的房子都适合购买,懂行的人购买高层时都会避开这些楼层。因为这些楼层不仅仅价格贵,买了之后可能就会贬值卖不出去。

    第一个需要避开的高层:顶楼的房子不建议大家购买

    顶楼的房子因为周围没有什么遮挡物,所以采光以及通风效果是比较好的,但是顶楼的房子还是存在着一些明显缺点的,比如:出行不太方便,有很多人购买的小区里面只有一个电梯,所以当这唯一的电梯坏了之后,住在顶楼的人出行是很麻烦的。

    另外,我们一天中有80%到90%是待在家里的,所以肯定都是希望自己的居住环境是比较舒适的,但是顶楼的房子是属于冬冷夏暖的,所以到了夏天以及冬天的时候,你会特别的痛苦,除非你在家的时候一直开着空调。并且顶楼还有可能会遇到房顶漏水的情况。所以,以后你就算你自己想要买了这套房子去置换其他的房子也是一件很困难的事情。

    第二个需要避开的楼层:25层到34层之间的楼层

    如果家里有老人以及小孩的,在买房子的时候一般情况下是不会选择太高的楼层的,特别是家里有呼吸系统不太好的人,更不会选择高楼层的。因为高处的空气是比较稀薄的,不太适合身体不健康之人居住。那么究竟多少层是高层呢?不适合呼吸系统不好的人居住呢?

    懂行的人一般是不会购买25层到34层之间的楼层的,因为这几个楼层存在着很严重的缺点,这几层房子的价格是要高于其他楼层的,并且这几层的房子买了之后是很难卖出去的,而且这几个楼层的高度是很高的,不太适合呼吸系统不好的人居住。

    25层到34层还有安全隐患的存在,消防云梯的高度一般是在20层左右,换句话说,20层以上的住户,一旦发生了火宅,救援相对来说,是比较困难的。此外,高层还有一个问题在,就是住的越高等待电梯的时间也是越长的,对于赶时间的人来说,是很致命的缺点。

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  • 买房万万要买这些楼层,入住身体越来越好

    我们买房要是挑选的楼层好,那么入住几十年都会特别称心如意的,而且环境各方面都比较好。好的房子升值空间也比较大,可以带给我们更健康的生活。现在有经验的人家都不买一楼了,这个楼层入住太坑人。有生活经验的人家,都会选择一栋楼当中的中间位置,五到十二层就是最好的楼层,入住特别舒服。

    很多人之所以会买一楼,就是因为它价格比较便宜,而且出门就可以散散步,比较方便一些。其实入住一段时间就会发现一楼并不实惠。一楼特别吵闹,各种噪音都会干扰我们的正常生活,居住一段时间肯定会很后悔,而且这样也会给我们生活带来很多不便之处。

    一到夏天的时候蚊虫就会特别多屋子里蚊子很多不仅容易传播疾病,而且也容易定要我们的皮肤。这样就太痛苦了,这样的环境中生活我们的身体会越来越差,而且心情也会变得很糟糕。一楼离地面太近了,灰尘也比较多,每天打扫屋子就要浪费更多的时间。一楼是很潮湿的一个楼层,湿气很重,居住时间长了,也会给身体造成一些伤害。

    如果买了电梯房的一楼也是要缴纳电梯费用的,这就太坑人了。明明出门用不到电梯,却还缴纳很多钱,这样就太亏了。选择5到12层的房子就没这么倒霉,不光环境好,而且家里的采光也特别好。就算遇到阴雨天也不会显得潮湿阴暗,我们出行也很方便,电梯出现故障,我们也可以选择走楼梯,这样就当是锻炼身体。

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  • 房产证加名减名:加减父母、配偶、子女流程

    关于房产证加名,时不时总有一些狗血的案例冒出来。想要改动房产证上的名字有几种不同的方法,会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于婚前、婚后,是否有贷款未偿清有不同解释,不同情况的办理费用也不相同。

    1、首先,搞清楚几个名字

    购房合同

    写几个人的名字都可以,但是注意购房合同上填写的购买人是谁,房产证就登记给谁。

    按揭贷款合同:只能写一个人名字,因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理,保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一,其原因是规避银行的贷款风险。

    房地产权证(也就是房产证)

    上面只有一个人名字,要求是一人一证,第一业主持有,在占有房屋份额那栏填的是共有。

    房地产权共有(用)证

    房产其他共权人持有,同样在占有房屋份额那栏填的是共有,这个证在法律上标志着房产的共同归属,同时双方约定各自的出资额或所占份额。

    2、房产证改名有哪些方式?

    在房产证上加上别人的名字,也就是是增加这个房子的共有权人,共有三种方式:析产登记、买卖或赠与。

    关于析产登记

    很多人不是很清楚,一般是指原本为一个人所有的房产,后平均分割变为两人或多人所有,就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。

    关于房产证减名字

    类似于份额转让,流程和正常的房屋买卖类似,需要缴纳所占份额的契税。

    a、父母子女之间减名字,同样视为买卖交易,要收取契税。而且,如果房产证办理时间不满2年的,还需要缴纳全额营业税;

    b、夫妻之间加名字或去名字,不收取契税。

    3、房产证加名分哪些情况?

    夫妻加名,婚前婚后各不同

    婚前加名

    按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

    a、赠与,夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一半产权,之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续;

    b、买卖,双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

    婚后加名

    这种情况属于更正登记,市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。

    SO,婚后加名相对简单!

    注意:如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字,之后办理两证的时候不能加名,需要在办理两证后,还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

    父母子女加名,选择赠与最合适

    如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续,就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调,赠与的成本支出在一定程度上减少。

    赠与流程:需要先去公证处办理房产赠与的公证,之后携带相关是房屋两证,双方身份证,户口本,婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的,不需要做购房资格审查。

    赠予手续:

    a、赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同,即赠予书。

    b、受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同,按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。

    兄弟姐妹加名,多数考虑买卖

    虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,所以买卖方式比较合适。

    买卖流程:比较简单,双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

    按揭中房产加名字

    注意:上述前提都是房子贷款已经还清,否则需要先去银行还清贷款,注销掉之后,再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

    法律普及 婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

    4、银行担心什么?

    a、是签订按揭贷款合同时,一般银行都会声明不能随意更改借款人;

    b、签合同时抵押人是一人,银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个,银行就得对另一个人进行重新调查,如果此人的征信有污点,还会影响到贷款合同;

    c、房贷合同涉及贷款利率等问题,目前一套房和二套房的利率是不同的,原来银行只调查一个人的购房情况,现在加了一个人,如果这个人已经有多套房产,那么房贷利率还得重新计。

    因此,在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定:房贷没有还完是不能加名的。

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  • 父母想把房产给子女,什么方式最划算

    把房产给子女,究竟选择哪种方式更省钱?哪种方式又更方便?答案不再是买卖,而是继承。

    2016年7月5日,司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知,实行25年的“强制公证”规定作废,办理房产继承和房产赠与时,都不再强制公证。

    目前,房产过户大致支付的费用主要包括:房屋评估费、营业税、个人所得税、赠与公证费/继承权公证费、契税、印花税、登记费等。现行房产评估的收费标准为:100万以内部分0.5%;100万以上至1000万部分 0.25%。

    根据《国家发展改革委财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》,2013年后公证收费为:受益额20万元以下的部分,按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。

    营业税和个人所得税对于近亲属发生继承或赠与房产的有特殊规定。其中,近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产,以及发生继承、遗赠取得房产的,免征营业税。满五年的住房对外赠与的,也可免征营业税。另外,无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人,免征个人所得税。

    以一套面积为90平方米,市值300万的普通住房为例,一位70岁老人通过继承方式把房产过户给子女,在优惠政策前进行的,产生各种费用大概为3.7万余元。而在免费办理遗嘱公证后,子女自主选择不公证的方式去房管部门进行过户登记,则一次减少了2.57万元支出,只需要支付1.1万多元。

    买卖、赠与房屋不如继承划算

    不少人或许听说,父母把房产赠与子女或者让子女继承,还不如卖给子女划算。这种说法是否靠谱?

    仍以一套面积为90平方米,市值300万的普通住房为例,赠与房产的,无论如何都要缴纳契税,广州地区首套房且面积在90平方米以内的收取1%,首套房面积90平方米以上、144平方米以内的收取1.5%,不是首次购房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。如此计算,赠与房产的方式所需费用合计近6.7万元。

    再看看父母把房产卖给子女的方式过户,需要支付的是50元登记费、3万元契税、1万元评估费、540元交易费等,总计4万余元。可见,如今最划算的房产过户方式应当是继承。

    相比房产赠与和房产买卖,房产继承的费用是最低的,但流程则比较复杂。房产继承中,最常见的纠纷是由于很多人没有事先立遗嘱,导致房屋的产权分割上存在很多问题。如今,办理房产继承时是否公证,可自由选择,使得老人立遗嘱更重要,当中又数公证遗嘱效力最高。

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  • 为什么有人不在农村住,还要盖房?

    我们都知道对于房子这样的事物来说,对农村人来说,房子可谓是非常的重要,只是很多人都知道这一点,因为房子代表着自己的根,也代表了自己的后路,每个农村人基本上都拥有着自己的宅基地,按在宅基地之上,人们通常都会建起房子,有了房子的话,人们才会感觉到安心,这是很多人都知道的。

    对于绝大部分农村来说,房子自然是用来住的,如果建了房子不住的话,那么未免有些感觉到另类了,不过如今农村却存在着这样一种怪象,那就是明明建了新房子,但却没有人去住,这样的话盖房到底有什么意义呢?老农说出了背后的原因,可谓是一针见血,下面让小编带领大家详细的看一下。

    首先就是受到了传统文化的影响,我们都知道对于中国人来说,家永远是一种非常重要的事物,它是最后的港湾,每当自己无路可走的时候,家永远是自己的避风港,因此很多人觉得家是非常重要的,而能够代表家的往往都是自己的房子,因此即便在农村建的房子不打算去住的话,那时也是要去建造的,这就像是强迫症一样,是无法去避免的。

    其次就是如今在农村依然有着很多的事物是可以留恋的,我们都知道,即便是有的农村人在城市当中买了房子,并且全家人都搬了过去,但是在农村当中依然有着很多熟悉的人熟悉的事物,每当逢年过节,比如说清明节的时候回去祭祖也需要用到这样的房子,所以他们在农村建的房子也是为了未来会回到农村的时候可以有地方住。

    当然其实还有很多的农村人建的房子是为了未来老去的时候有个地方住,我们都知道,即便有很多的农村人在城市当中有房子,但是当有的人老去的时候,他们不想给自己的儿女添麻烦,因此只能选择在农村的房子里面养老。

    不过其实还有最后一种原因,那就是很多的农村人,其实在城市里面打工,往往都是全家人都在城市,而在城市里面租的房子也是为了安心一点,尽快在建造房子的话那么就可以尽早的安心,老农的话可谓是一针见血,不知道你们是不是这样看待的?

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  • 开放式厨房油烟多怎么办?

    总不能直接不管,重装在厨房这里安装上一个门吧,这样也太不好看了,那么装修的时候,聪明人就会想到一些好的方法,他们只需要简单的在厨房这里加上一个透明的帘子,什么问题都能解决。

    那么为什么需要透明的帘子呢?首先透明的帘子透光性比较强,同时给我们在里面做饭的时候,不会感觉到封闭,这样的厨房,做饭的时候也比较舒服,当然,你这个时候会觉得,那这样做不是更加丑吗?

    其实聪明人装上的帘子是可以收起来的,和我们的窗帘一样,也就是说,在没有使用厨房的时候,可以把这个透明的帘子给收起来,而使用厨房的时候,在拉上就可以了,这东西,其实现在很多商家的大门都会采用,非常实用!

    所以装修的时候,其实开放式的厨房也不是不好,就是我们没有想到一个好的方法,看看怎么去除这些多余的油烟,虽然现在的油烟机非常实用,但是用久了也架不住我们做饭时的大油烟啊。

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  • 工人安装踢脚线,记得要叮嘱这个细节

    在家装中,装修新房的地面一般都会以重心来设计,新房地面装修设计好,那么房子的颜值肯定要上一个档次,一般新房装修,都会设计踢脚线,这是不可省掉的,踢脚线的作用对新房来说,是不容易忽视的,踢脚线可以有效的保护墙面和墙角,不受清洁弄脏和水流腐烂,最大程度的保护了墙壁的稳定结构。今天,我们再来看看还有什么细节需要注意的,我们家里装修踢脚线,一定要盯紧工人,踢脚线的转角处,这个细微的地方很容易看出踢脚线的好坏,若是工人装得不好,赶紧让他返工,我家当初不懂行,入住才知麻烦不断。

    新房踢脚线的转角处,一旦安装设计得不好,很容易导致外观难看,对于有强迫症的人来说,这种错误是绝对不能犯的,踢脚线转角处一旦没有处理好,时间久了,就很容易出现翘起和脱落的情况,因此,一旦发现工人装踢脚线出现参差不起的话,赶紧让他返工,标准的踢脚线转角处都是平整无翘起的。

    另外,安装踢脚线也要控制好空间的距离,最好把长度控制2mm的,因为热胀冷缩的原因,假若没有很好的留足够空间,很容易就导致踢脚线膨胀破裂的,在请工人时,切记不要贪图便宜选择一些技术差的工人,短期为了省一点钱,结果让自己吃了个大亏。

    为了让墙壁更加美观大气,我们还是好好的装修踢脚线吧,踢脚线转角处的设计要留心观察,一旦发现工人装修不对,赶紧让他返工。

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  • 买房万万别买这种户型了

    如果你想要买到一套好房子,不仅要看房子的楼层或者是通风效果等等,而且还要买到一个好的户型。毕竟户型对于一套房子来说,所起到的重要程度是非常高的,不一样的户型其面积的划分还有功能的划分都是不一样的。同时,由于现在大家都是除在外打拼,所以在自己工作的城市如果可以拥有一套自己的房子,那么是一件非常了不起的事情。不过现在的房价是水涨船高,所以大部分人买的房子都是偏向小型的,而且有些朋友买房子还经常被那种客厅很大,但是卧室面积超小的户型给吸引到,虽然表面看起来,好像挺好的,但是如果你真的买下这样户型的房子,那么以后你就会发现,它其实没有你想象中那样好,这是为什么呢?别急,下面小编就来告诉你。

    第一,如果所买的房子面积是比较小的,而如果想要家里的客厅面积是偏大的话,那么就会导致家里其他区域的面积都变小了。我想大家会被这样的户型所吸引,大概就是因为客厅面积大,家里来客人的时候,几个人坐在一起都不会特别拥挤,会从心灵上给人一种家里其实还是很大的感觉。

    第二,我们知道,多大平方米的房子永远都是多大平方米,不会想变魔术那样,会变大还有变小的。而且朋友来家里做客其实是许久才一次,所以不需要想客厅空间很大的需求,不然的话,委屈的都是自己,毕竟如果客厅的空间大,但是房子的其他地方,比如厨房卫生间,还有每天呆的时间最长的卧室,其空间都是特别小,住久了就会感觉特别的不爽。所以何不如将家里好好设计一般,合理布置合理隔断,岂不是更好吗?

    第三,这是一个最大的缺点了。那就是如果你所买的房子,客厅的面积太大的话,那么夏天在家开空调,冬天在家开地暖,其实所消费的费用是特别多的,这是其一。其二就是如果家里客厅面积过大,导致家中卫生间的面积过小,没有办法做到干湿分离的设计,那么每天洗澡的时候,就会苦恼卫生间怎么水这么多呢?

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  • 选户型讲究“少户、挑边、走四方”

    现在还没有买房的人,一种是还在犹豫的中年人,一种是刚进入社会的年轻人。看着房价一天比一天升高,现在的地价也跟着涨了起来。所以很多开发商为了节约成本,打着“高端”的旗号都开始建设电梯房。我们发现小区虽然环境和配套逐渐完善,但是居住密度变得越来越大,所以对户型的选择就越来越重要了。

    很多人嫌到处看户型,还要跟销售进行周旋非常麻烦,但是又不知道有什么快速选择的办法。今天就跟大家说说现在不少人喜欢讲究的“少户、挑边、走四方”的说法。通常满足这几点的房子,居住体验都不会差,日后生活也是很便利的,还有人不知道,须看看。

    首先少户的房子,顾名思义就是选择少户数的楼栋。即使是同一个小区内,也可能同时出现一梯两户、两梯四户、三梯多户的情况,但是我要告诉你,选择时同一楼层的户数越少越好。因为户数越多,居住密度就会越大,环境也会越嘈杂。我曾经见过两梯九户的房子,真是让人受不了,长长的走廊从早到晚总有小孩玩耍,墙壁上都是鞋印子,或许与个人的素质有关。但少一户就少一事,选择少户的房子总是没错的。

    无论你居住的是塔楼还是板楼,对于一梯两户以上的房子都会出现边户与中间户的选择。在这种情况下建议你挑边户的房子。因为这样的户型通常南北比较通透,采光和通风都比中间户要便利很多。至于不少人在东边户与西边户之间纠结,我想告诉你不要纠结,都差不多的,东边户夏天比较凉快,西边户冬天比较温暖而且价格低。

    最后要注意的一点就是走四方了,这种讲究其实从很早就有。以前人们盖房子就喜欢做成方形的设计,因为这种房子比较周正。一来室内不会出现采光通风的死角,不会潮湿;二来这种户型对各个房间的内部设计比例比较合理,动线也比较方便生活。另外还有老一辈认为四面方正的房子比较聚财,住在里面对家人是有好处的。

    这些买房经验是经过不少人一次次验证的,收到多数人的认可,所以肯定有一些合理性。但是对于现代人来说,买房最重要还是看自己的喜好与需求,这些说法与讲究只是给你做一个参考。不过要提醒大家的是,房子的居住属性才是第一位的,所以户型选择要慎重。

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  • 年轻人租房谨防陷阱 教你几招防范“黑中介”

    市场如此混乱,但在买房、卖房、租房过程中,我们又不可避免的会与房产中介“打交道”,该如何是好?红网房产特为您盘点揭秘房产中介乱象,做到知己知彼;并支招如何防范“黑中介”,随时见招拆招。

    一、房产中介乱象

    乱象1、发布虚假信息

    日前,王女士在58同城上搜寻在售二手房源信息,致电中介询价后发现中介的实际报价和网络上的价格竟然相差13万元。记者调查后发现,中介抛低价吸引客户,然后以房源已售或其他原因拒绝看房,并设法带看其他相似在售房源,而这些带看房源的价格大多都比网络上刊登的在售房源高出数万甚至十余万元。

    乱象2、违规收取费用

    石家庄的王女士通过21世纪二手房中介花了95万元买了一套二手房,当她交了3万块钱的定金和17000元的中介费之后,办理贷款时中介又提出要交4000块钱贷款担保金,说是银行收取的,跟中介没有什么关系,王女士觉得要顺利的把款贷下来,没多想就把这个款给中介支付了,后来这个王女士就越想越不对劲,就去银行进行咨询,得到的答案却是银行根本不收取这笔费用,当她来到中介,向中介询问明白的时候,她才知道这部分费用最终是落入了房产中介的腰包。

    乱象3、资金断裂跑路

    租户把押金和房租交给中介公司,房东则从中介公司处收取租金,一直相安无事。当中间链条突然断掉时,两边都懵了。卷入这场风波的是武汉中伟万基房地产经纪有限公司长沙分公司。6月2日,记者来到该公司的办公地点,位于长沙五一大道华美欧大厦的1207房,发现大门已经上锁。点击了解详细》》》

    乱象4、服务水平低下

    22岁的高小姐准备在中南大学铁道校区后门附近找房子住。8月3日下午1点,她在新环境房屋中介业务员张某的带领下去芙蓉南路一个小区看房子时,发生了意想不到的事。高小姐说,业务员张某趁她不备,强行抱住欲实施侵犯,她极力反抗才逃过一劫。点击了解详细》》》

    二、如何防范“黑中介”

    和中介接触过程中注意5件事

    (1)验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格;

    (2)索要发票,一定程度上可检验中介公司是否正规,产生争议时还可作为证据;

    (3)谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音;

    (4)不要相信口头承诺;

    (5)保留一切证据,合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。

    毕业租房谨防陷阱

    一、尽量选择安全渠道。最好通过知名、连锁的房屋中介公司租住房屋,这是风险最小的方

    式。

    二、提高信息甄别能力。在租住房屋时一定要对房屋及房主信息进行仔细核实,以防被骗。

    三、遇事及时报警。如果防不胜防仍然被骗,应及时报警,保存好相关的证据,尽可能地配合警方工作。

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  • 购房者买房还贷四金四费你一定要知道

    第一次买房,很多人搞不清条款,房屋中介让交的“金”很多,而它们有些可退,有些不能退,有些甚至不合法。申请银行贷款,有些费用需要交,有些则是“霸王条款”!定金、订金、认筹金、意向金,有何区别?抵押登记费要不要交?

    四 金

    1. 定金

    又称保证金,在合同订立或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。定金的款项是退还不了的。定金交纳的数额不应超过主合同标的额度的20%,也就是说,当对方索要更多的定金时,你可以直接提出异议,当场回绝。

    提醒:定金不能退!

    当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

    债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者回收。

    给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金。

    收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。

    2. 订金

    又称预付款。初步达成协议后,双方进一步协商签订临时认购协议,买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。与“定金”不同,订金可退。认购协议签订前需要约定所选房号、面积、房屋单价、总价款、交房期限。在合同还未得以履行的情况下,不论是给付一方当事人违约,还是接收方违约,预付款都要原数返还。

    提醒:订金可以退!

    订金不受法律保护,定金受法律保护。

    订金违约返还为单倍返还,定金违约返还则应双倍返还。

    3. 认筹金

    购房者表现出买房的诚意,需耍通过缴纳“认筹金”来体现。缴纳认筹金后,购房者便获得了房屋的优先购买权,并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘时,“认筹”购房者能以“优先选择”的顺序选房。然而,根据规定,任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动,是国家明令禁止的。

    提醒:认筹金无法律效力!

    房地产商的提前认筹优惠大多都是“镜中花”、“水中月”,看上去很美,实际上存在着很多意想不到的巨大风险,如延期开盘、抬高房价、无法监管等等,大家一定要擦亮眼睛,避免损失。

    4. 诚意金

    又称意向金。在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现,购房者缴纳小额金额,属于当事人自发行为,此“金”缴纳后可直接抵作房款使用。诚意金应该交付的金额,由当事人自由约定。

    提醒:法律上并无诚意金一说!

    购房者在缴纳诚意金时,应该特别注意书面协议的表述及收据公章是否完好,并对于无预售证楼盘提前收取诚意金给予警惕。如果楼盘存在一直无法取得预售证或者烂尾的风险,房企资金链断裂,可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。

    四 费

    1. 房产评估费

    所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。在上海、北京、南京等多个城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的1%至5%不等。

    提醒:2015年1月,发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格,要求严格遵守反垄断法等法律法规,本行业相关经营主体不得以任何理由限制服务、指定服务,或截留定价权。

    2. 抵押登记费

    有一笔被称为“抵押登记费”的费用常常需要自掏腰包——住房每件80元,非住房每件550元。然而很多人不知道,这笔钱只能向房屋抵押权人或者开发商收取。

    提醒:国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格【2008】924号)规定,“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的,只能向登记为房屋权利人的一方收取”,禁止银行转嫁成本。

    3. 房屋贷款保险费

    该险种保险标的一般指一次性付款或抵押贷款购买的产权房屋,只保房屋框架。负责赔偿因火灾、爆炸、洪水、泥石流等对房屋造成的损坏。保险费率方面,各保险公司并无太大区别。有银行表示,通常都是公积金贷款才强制购买保险,一般的商业贷款有的可以不买。

    提醒:央行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定,以购买的房产作为按揭借款抵押物的,购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人(银行)代办有关保险手续。即购房人需要作为投保人为房屋投保,而按照《保险法》的规定,投保人要承担支付保险费的义务。

    4. 房贷利息费

    贷款买房需要向银行支付一定的利息,贷款利息通常由首付金额、还款方式、贷款年限、贷款利率等几种因素决定。

    提醒:提前还贷未必划算!不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上,借款人需要仔细查看与银行签订的合同,如果没有达到约定时间,则需缴纳一定违约金。不同银行,违约金也不同。而从借款人角度出发,处于还款初期的提前还贷是比较划算的,而到了后期其实已偿还了大部分利息,提前还贷并不合适。

    过来人的买房建议

    初次购房尽力买大。初次购房者年龄大多在20岁至30岁,受限于经济情况,倾向选择小户型,很快你会感觉不够用:来人过夜不便、东西没地方放、打算要孩子……换个大的,但发现置换的成本变得很高。例如在北京,公积金贷款买首套房,目前最低首付款比例为20%。因此,珍惜你的第一张房票,在承受范围内,尽全力买大的。

    如果买小户型,不要买小复式和开间。小复式层高低,采光通风差,开间则没有功能区分。

    买新不买老。老楼盘大多没有电梯或电梯破旧,小区没有规划停车位;火灾逃生通道缺乏,隔音差,楼道维护差;户型侧重卧室,轻视客厅、厨房和卫生间;使用年限比新楼短,70年产权规定下,对贷款的要求更麻烦;入手时要考虑它的折旧速度会越来越快。

    尽量选高层。低楼层的观景、安全、隐私、排水(会反味)等都不如高楼层:交同样的物业费还不能用电梯。

    能选品牌一定要选品牌。很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到,很大程度上只能依靠开发商的经验和责任心,在这一点上,大品牌为了维护自己的口碑,底线要高一些。

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  • 巧算购房能力只需五步 理性购房不吃亏

    准备买房时,购房者必须提前对自己的购房能力进行评估才能准确的判断自己能买什么样的房子、能在哪个区域买、采取哪种方式买。那么,如何准确评估自己的购房能力呢?

    第一步、估算家庭资金

    购房之前,购房者应先要估算家庭资金,主要包括三方面:一是家庭存款和可变现资产、理财、债券等;二是家庭的平均月收入,包括利息收入及各种货币补贴等;三是计算家庭的日常开支。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金,得到家庭每月可以灵活运用的资金,加上家庭的积累存款,就可以简单估算出可用于购房的总资产。

    第二步、考虑房屋的面积

    房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。因此,购房者在买房前应提前考虑家庭常住人口及所需房屋面积。另外需要注意的是,销售面积一般都是建筑面积,而日常所需的使用面积则与得房率息息相关。

    一般情况下,多层砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7~0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7~0.75,低的只有0.65。因为购房者都是根据建筑面积付款的,所以有效面积系数的大小,意味着购房者花同样的钱,买到房子的使用面积的多少可能差别很大。

    第三步、选择购房方式

    目前购房的方式主要分为两种:一次性付款和贷款买房。如果购房者手头资金充足,可以选择一次性付款买房,这种方式不用支付手续费以及银行的贷款利息,往往还能得到优惠,而且手续简单。如果购房者资金不是那么充足,就应该选择贷款买房,这也是目前大多数人的选择。

    第四步、衡量还贷能力

    选择贷款买房要注意两个问题:可支配资金是否足够支付首付?是否具备还贷能力?首付能力和还贷能力的综合就是购房能力。由于贷款是固定的一项生活支出,这就需要购房者有相对稳定的工作及收入来源。同时,由于增加了贷款的支出,不可避免会对之前的财务计划产生影响,因此,在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划,以免购置房屋后对日常生活产生影响。

    第五步:计算养房能力

    计算养房能力,就要计算养房成本,除了每月要还的贷款,还包含了房屋税费、物业费、供暖费、热水费、装修费等等。将这些费用加总,与自己的收入进行对比,就可以衡量出自己是否具有养房能力了。

    购房者在买房前一定要做好购房能力评估,才能避免日后过大的压力,买房还是要量力而行。

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  • 买房不得不说的9条潜规则 你知道吗?

    1、售楼处的人不一定是开发商的人

    现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”,把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金,多卖多得,因此具有更强销售力。这不会影响你买房子,但如果它们曾经对你有若干个承诺,可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋,欺骗消费者说这个地段交通十分便捷,新开的地铁就在附近,但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着,步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一个曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

    如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事,很可能无功而返,因为这可能根本就没有开发商负责的人。

    2、买房送“学位”不一定能实现

    不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来,“打包票”保证可以入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛,实际到了报名时突然门槛攀升,最终因为学位的指标、年限、户籍等限制,公校学位兑现时要交赞助费,导致子女上学不成。

    开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙,一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读,此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”,与意向的优质教育资源的学校“买学位”,但是有指标、年限的限制,却没有如实告知买房者,最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺,抽签方式更存在暗箱操作的可能,无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内,消费者也无法合法维权。

    3、赠送面积是不受法律保护的

    “买一层送一层”,“赠送超大花园”,不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上,这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制,用小户型配以赠送面积,达到更大空间效果。实际赠送面积也会计入房价内,这点上销售人员只会告诉你,以实际使用到的面积计算,折算下来房价很便宜。但绝不会说,房产证上面赠送面积不会加入,这是意味着没有产权的面积空间。

    尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积,实际上在物权法中是归所有业主共有,开发商通常不会写入合同,一旦产生纠纷,恐怕高位接盘业主“赔了夫人又折兵”。

    4、沙盘掩盖“不利因素”

    如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或更高,你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说:“由于地下的停车位面积不够,开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成,实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些"长草的空心砖"。”

    沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地,可能在未来某一天变成现实的时候,给居住生活带来负面的影响,比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。

    5、你注意过房屋的“产权”吗?

    购买商品房时,你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了,销售人员告诉你房屋产权是70年或50年等,但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢,按说每个楼的使用年限都是70年,但这个70年指的是哪个时间段?

    商品房实际的使用年限,按照正常的流程,产权是按开发商拿到地开始计算,一共70年。一般情况下,拿地到开工到最后交房,时间至少有两三年。那么,正常情况下,购房者拿到房子之后,实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢,如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?

    6、样板间里有很多小手脚如家具尺寸更小

    有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉,那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间,一定会“扬长避短”,充分体现楼盘户型的优势,而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争,开发商“毁掉”证据。

    一位某房产公司的前营销总监说:“其实样板间很多都被做了手脚。比如床的尺寸要比正常的床小,衣柜的径深也比较浅,还会大量使用镜子,巧妙布置灯光,让客户感觉到更为广阔的空间。”

    而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层,便于客户看房。“一般样板房最后会出售给"关系户",但是由于里面的家具尺寸有问题,其实买样板房并不明智。”

    7、户型图会故意制造错觉

    从单套房户型图上看到,为体现功能分区,设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间,但是要注意,设计师在制作户型图的时候,可能会随意缩放家具的大小。记者就曾经见过一个户型图,餐厅开间可能仅有1 .5米宽,但是却“摆放”了一张6人座的超大餐桌,形成了餐厅非常宽敞的错觉。

    一座楼宇的平层关系图,能清晰体现一楼层所有单元的分布,是两梯两户还是一梯四户,一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识,单位中电梯、楼道的设置等,以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远,房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡;自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台,那就太大煞风景了。

    8、精装修费用做贷款利息惊人

    在精装修房子的销售环节,开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说,这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。

    以100平方米房子毛坯价为每平米10000元,装修标准为每平米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后),为6 .55%,如果还能获得8.5折优惠的话,年利率即为5.5675%。以毛坯房和装修款剥离计算,若买家选择三成首付,那么即毛坯房贷款70万元,选用20年期等额本息的还款方式,总利息产生约46万元。装修费总额为15万元,同样的方式做贷款,其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款,实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。

    9、你的个人资料可能被卖出

    买完房子,你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险(放心保)、买家具的推销电话?不幸地告诉你:你的个人信息已经被出售了!

    一位房产销售经理解释:“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节,客户的资料究竟是在哪个环节被卖了,我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息,所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链,卖给装修公司、电器公司都可能,但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”

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  • 济南两部门发文 严打散布房地产市场不实信息

    3月27日,济南市住房和城乡建设局与市公安局联合发出通知,对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息,扰乱房地产市场调控工作,带来不良后果的,市住建局将联合公安、网信等部门依法予以查处,追究相关人员法律责任,并向社会通报处理结果。

    通知称,近日网上流传一些关于济南市房地产市场调控的不实信息,市住房和城乡建设局(原市城乡建设委)第一时间予以回应,严正重申:坚持房地产市场调控不动摇。主管部门回应后,不实消息和言论逐渐消弭。但据舆情监测和市民反映,仍有部分开发企业及自媒体罔顾事实,充耳不闻,甚至故意恶意再次夸大事实,自我炒作,借此散布项目涨价的消息,制造市场恐慌气氛,误导消费者,以提升销售业绩,扰乱了市场秩序,带来了较恶劣影响。

    为依法严厉打击散布、传播房地产市场调控不实信息行为,进一步维护房地产市场稳定,坚持“房住不炒”定位,该通知再次强调严格执行已出台的调控政策,保持调控政策的连续性、稳定性,继续做好价格指导工作,确保市场稳定。

    与此同时,要加强房地产市场检查,加大房地产市场监管力度,继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动,并加强信息公开和舆论引导,营造良好的舆论环境。建立常态化信息发布机制,准确解读房地产市场形势和政策。健全网上舆情监测机制,及时回应社会关切,稳定市场预期。

    对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息,扰乱房地产市场调控工作,带来不良后果的,市住建局将联合公安、网信等部门依据《治安管理处罚法》第二十五条的规定,依法予以查处,追究相关责任人的法律责任,处理结果向社会通报。

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  • 消费政策助力楼市下半场 住房租赁市场将升温

    日前,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,提出要完善促进实物消费结构升级的政策体系。今日本报对大力发展住房租赁市场、进一
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  • 可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    东营网易房产10月13日讯:(编辑 小易)东营区黄河中学,是区教育局直属的一所初级中学。学校位于金乡路以北,菏泽路以南,海德路以东,峨嵋山路以西,占地面积170亩,总建筑面积61266平方米,其中教学及辅助用房45266平方米;办公及生活用房16000平方米及400米、200米跑道塑胶运动场各一个、篮排球场、道路硬化、绿化等配套工程,总投资额为28000万元。学校设计规模96个教学班,可容纳108个班。黄河中学是东营区学校中占地面积最大、规模最大、配备最高的学校。

    区委、区府和教育局高度重视学校启动工作,配备了以原区三中校长齐方国同志为主的领导班子,教师队伍组建是在原黄河街道中学优质师资的基础上进行了优化重组,同时又从合同制统筹教师和全区骨干教师中抽调精干力量,初步形成了管理团队优质化,师资队伍专业化的体系。

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    随着学校规模的不断扩大,新校区的落成,将缓解淄博路与西三路上下学期间交通拥堵问题。南校区选址在鸿港医院南,于今年秋季开始招生工作

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    入住就能享受成熟配套生活便利大大增加。

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    自然资源成了城市里“奢侈”的存在

    河景资源更是少之又少

    临河而居,成为繁华都市人对人居更高层次的要求

    河居生活进而成为理想人居优选之一

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    东营万达广场项目是东营市、区两级政府重点推进的现代服务业项目,项目位于太行山路以东,千佛山路以西,北一路以南,广利河以北,总用地面积263亩,北临中国石油大学,东靠东营汽车总站,交通条件和地理位置十分优越。计划建设集高档购物中心、城市商业街、高级酒店、5A级写字楼、高档住宅等于一体的大型高端地标性城市综合体。

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    售楼处地址:石油大学南门对面,北一路与千佛山路交汇处西南地块

    以上信息仅供参考 具体以开发商公布为准!

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  • 住宅用地满70年后这么办

    近日,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议。草案规定,住宅建设用地使用权期满的将自动续期。众所周知,我国住宅用地使用期限为70年,这个规定对居民而言意味着什么?此规定和房地产税有何关系?期满后能否续期?针对这些网友关心的问题,本期主持人为您一一解答。

    问:住宅用地期满后自动续期意味着什么?

    主持人:物权是民事主体依法享有的重要财产权。这个规定体现了对居民财产权的保护,回应了公众对住宅土地所有权的普遍关切。

    2017年3月份,李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时就曾表示,住房70年产权可续期,无需申请,无前置条件。在此之前的2016年11月份,中共中央国务院出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

    问:住宅用地使用权期满后自动续期的规定是否意味着房地产税可能加速落地?

    主持人:土地使用权自动续期与征收房地产税之间没有直接联系。但是,房地产税征收的前提条件是私有财产,如果住宅的土地使用权是70年,期满后不能续期,征收房地产税就没有根据。也就是说,住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为房地产税的征收奠定了基础。

    问:住宅用地满70年后需要收费吗?

    主持人:草案规定,70年期满后续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但是,对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用,并未给出具体规定。

    2016年,温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期,对于这批住宅期满后的处置问题,原国土资源部给出的处置意见可作参考,这项处置意见给出了“两不一正常”的方案,就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。

    根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定,对此先作出一个原则性规定,即:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步作好衔接。

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  • 楼市去库存接近尾声 多城加速补库存

    日前,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

    对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,呼和浩特是最早取消限购的城市,也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

    “很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示,类似山西、四川、宁夏等地,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,其会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

    国家统计局发布数据显示,7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

    中原地产研究中心数据显示,楼市库存数据已经跌至50个月最低,已连续超过4年下调。从整体看,全国性的去库存周期已经完成。

    严跃进表示,其实现在很多城市虽然没有明确提“停止去库存”的概念,但实际上通过各地的管控房价的政策来看,其本身就已经做了调整,即当前房源其实是相对不足的。

    中原地产研究中心统计数据显示,8月份以来,各地楼市调控继续处于高峰,合计调控政策次数超过50次,叠加部分城市再次被约谈。整体看,年内楼市调控已经超过了310次,刷新了历史记录。

    张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年,多个城市开始全面加码调控。在不停的调控中,房价继续上行,给调控带来了政策边界效应持续递减的影响,第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化,我们拭目以待。

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  • 业内专家建言:因城施策重结构 创新思路去库存

    中国政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施,以促进行业平稳健康发展。刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业内专家和企业家观点,建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策,更应以创新思路拿出对策。

    因城施策去库存

    上海市房产经济学会会长沈正超认为,房地产库存的本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示,供应不足→供求平衡→供应过度,是交替出现的市场现象,有一定的规律性。认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进市场健康发展具有重要意义。造成房地产商品库存过多的原因是多方面的,去库存也应因城施策,切忌生搬硬套国家规定,以防止出现新的库存。

    华东师范大学房地产系主任胡金星表示,对库存问题的研究,吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向,但如何化解此类问题,近几年没有很精准的对策。从城市经济学的角度看,不同库存背后的租金收益有很大差异。诸如国际上商业地产的租金收益率比较高,此类物业的库存压力就相对小。国内市场应研究物业收益率等因素,这样才能提出更为务实的去库存措施。

    具体去化重结构

    论坛期间,上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告,对“房地产库存”作出界定:房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被终端需求者使用的房地产。具体而言,新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类。

    报告披露:2012年—2017年35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行,从56.6%下降到44.6%。商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主,商办用房的库存问题变得更加突出。换言之:在全国平均层面,商品住宅库存已为合理水平,但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间,去化压力巨大。而从2005年—2017年全国不同类型商品房期房销售面积看,期房销售的绝对主力是住宅,商办房销售占比非常低,反映出商办房受自身特性影响,去化难度更高。

    施策要有新思路

    与会人士建议,去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩,对于部分库存规模较大的房源,除了关注“去化”,还可考虑“转性”。如果这方面实现了政策的衔接和打通,去库存的问题就容易解决。

    结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革,针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点,政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造,从而形成更多的租赁房源。而租赁企业运营时,适当考虑停车位的配建和社区的经营管理,有助于此类库存项目真正为市场所认可,并具有更高的市场投资价值。

    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调,研讨库存问题,对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考,也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决库存问题,既能改善房地产市场的供求关系,也可有效化解相关金融风险,符合供给侧结构性改革的大方向,有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制。

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  • 除了房价问题,我们更应该关心的是这2个问题

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  • 社科院研究员:房地产税开征之后涛声可能依旧

    房地产税是一个被严重误读的税种。无论是普罗大众,还是所谓专业人士,都不同程度寄予房地产税厚望,令房地产税的未来变得扑朔迷离。房地产税当真可以解决人们期待解决的诸多问题吗?

    房地产税开征传闻总是和微妙的房地产市场联系在一起的,一如遥远的十年之前的证券交易印花税和股市。股指下跌,救市想靠印花税;股市暴涨,泡沫防范还想靠印花税。股市最终走向似乎和这没有太大关系。但是,如果你愿意费心计算下,就会发现这么多年,股市的最大赢家之一就是证券交易印花税。每年不菲的证券交易印花税收入为国聚财的功能发挥得还不错。

    房地产价格涨得稍快些,就会引来房地产税的“期待”,暴涨时就更不用说了。在2013年之前,房地产税(那时的名称还是物业税或个人住房房产税)的传闻在各大城市此起彼伏,不少城市或直接否认,或表态会按中央部署行事。十八届三中全会决定“加快房地产税立法并适时推进改革”,以及后来的立法法修改,意味着作为一种新税的房地产税的开征,只能走立法程序,这样,全国人大或全国人大常委会不通过房地产税法,就不可能有面向个人自住房的房地产税,房地产税的传闻在许多时候只是传说。

    最近,加快开征房地产税的说法又蔚然成风,这到底是谣言,还是遥遥领先的预言?实际上,无需说太多,房地产税未来肯定会来,因为十八届三中全会已要求加快房地产税立法。所以,关键在于如何立法以及何时开征。“加快”意味着什么?有人说年内人大那边就要审议房地产税法草案,房地产税很快就会成为现实吗?熟悉中国人大立法程序的各位应该明白,人大立法进程的快与慢更多地取决于方案是否成熟,决策者是否已下决心。研究者和决策者之间的距离,决定了研究者只能谈逻辑,只能讲房地产税开征之后的影响以及风险与挑战。研究者有责任对社会大众说清房地产税的一二三,之后,社会大众如何选择就是他们自己的事。如果社会大众不明就里,仅依据有限的生活体验就对房地产税立法作出判断,那么他或她完全可能无意中伤害到自己。社会进步在于,当他或她知道结果之后,仍然愿意搬起石头砸自己的脚,那么别人也不好说什么。当然,这不是最好的结果。一些事结果已很确定,重要的是让大家知道结果,而不是在大家还不知道结果事实时,就利用知识接受的“时间差”给大家一个“措手不及”。这种“措手不及”类似“耍流氓”,绝非现代国家治理所应选择的“策略”。

    房地产税开征如果一定要与房地产调控联系在一起,那么请问这样联系的目标何在?房地产税开征是要让房地产价格上涨,还是下跌?上涨,至少在现阶段不符合政策目标。7月31日的政治局会议已明确要坚决遏制房价上涨。下跌,这又符合谁的利益?手中有房的,谁期待财富缩水?代表人民利益的国家,会选择让人民财富缩水的政策吗?再说,公有制国家中,城镇土地国家所有,农村土地集体所有,房价下跌说明土地财富缩水,损害国家和集体财富的政策难道值得人民期待?

    房价问题非房地产税可解决。只要明白大小城市住房负担差异的原因,就会清楚解决房价问题的抓手在哪里。不同地区住房建安成本之差几可忽略,住房负担差在土地价格。城乡住房负担的差别,也是因为乡村盖房所需的宅基地更多依据的是农民身份,而不用支付巨额土地补偿。房价高企的根源是土地制度,是香港式的供地制度。这种制度,我们必须辩证看待,因为当今的不少基础设施和公共服务,资金来源相当部分来自于土地。但是,现在是到了解决问题的时候了!房价和收入之比严重不相称,房地产市场可持续性堪忧,如此之堰塞湖问题必须尽快解决。对策思路只能是让房价和收入之比合理化。选择房地产税调控房价,最终可能会顾此失彼,税收收入增加之后,涛声依旧。

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  • 房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    法制晚报·看法新闻 近年来,房屋经纪公司已经不满足获取中介费,而是以“承租人”或“出租人”的身份出现,并从中赚取租金差价,而中介公司作为房屋租赁合同一方,因“跑路”等违约现象引发的案件数量逐年增多。

    房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    针对此类问题,今天上午,大兴法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例新闻通报会,并作出法律风险提示。

    发布会上,大兴法院庞各庄法庭庭长张彬介绍,近年来,大兴房屋租赁市场异常活跃。其房屋代管或出租代理已经成为房屋租赁市场的主要经营模式,这种房主与租户“不相识”的模式存在很多的问题,也给房屋中介违法违规制造了空间。

    据了解,大兴法院2015年受理此类案件62件,2016年受理115件,2017年受理194件,截至今年6月底受理109件,增幅明显上升。

    “纠纷的主因是中介公司违约。”张彬表示,中介公司能够作为房屋租赁合同一方主体的操作模式为,中介公司与房主签订委托租赁合同或委托代管合同,由中介公司直接向房主交纳租金后取得房屋的出租权,随后中介公司作为出租方与租户签订房屋租赁合同。在这个房屋租赁链条中,中介公司对房主或租户任何一方存在违约,都可能导致纠纷的产生,更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷,造成“两头受害”。

    大兴法院在审理该类案件中还发现,中介公司的门店一般都是租房经营,流动性大,因此“跑路”现象严重。大兴法院数据显示,因中介公司下落不明,导致公告送达案件数量递增2015年2件,2016年21件,2017年30件。缺席判决案件2015年13件,2016年27件,2017年53件。

    同时,房主起诉要求腾退房屋存在困难。因租户已经向中介公司交纳了房租,在房屋租赁期限未满的情况下,租户普遍拒绝腾退房屋。

    “租户应慎重选择房屋中介机构,务必实地考察,仔细审查合同条款、留意合同盖章主体与营业执照登记的名称是否一致!”大兴法院法官向承租人作出了提示。

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  • 四大行新规:8月起 不满5年提前还房贷将收违约金

    据中国之声《新闻纵横》报道,从昨天(8月1日)开始,位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定:客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    违约金=提前还款金额×月利率×6。举例来说,如果提前还10万元,违约金2940元;提前还100万元,违约金29400元。那么,提前还款将收取违约金的行为是否合理呢?

    记者第一时间致电苏州中行、农行、工行和建行,四大行均回复:消息属实,“违约金”新规从8月1日执行。建设银行苏州分行客服人员说,在贷款发放后的60个月内,申请提前还款,会收违约金。所收违约金额是提前还款金额×贷款执行月利率×6。

    客服告诉记者,这一规定按照“老人老办法,新人新办法”实施,8月1日新受理的贷款,都会在贷款合同上注明该条款。在此之前办理的贷款不受此条款影响。

    那么,违约金新规对于苏州的买房、卖房人群,有何影响呢?

    在苏州二手房市场,贷款未满5年、提前还款的现象十分常见:房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为,这个新规更大影响的是8月1日以后的买房群体,特别急于出手房屋套现的投资属性的购房人群;也会影响到部分短期内换房改善需求的人群,因为房屋的转手周期将会被拉长。

    在楼市评论员尹霄飞看来,新规的执行在全省层面也有借鉴意义,不过,“羊毛出在羊身上”,房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上。“如果是一个好地段或者学区房,他(房主)可能会很轻松地将成本增加到了购房者的身上,当然也会影响到交易的时效问题。”

    周泽宇认为,违约金新规一定程度上已经体现类似于限售的意图,对今后的短线贷款投资购房行为,预计会起到一定的影响。

    房贷不满5年,提前还款将收取违约金,是否合法合理?从合法性角度而言,北京市房地产法学会副会长赵秀池给出的答案是:合法,没问题,而且也有一定合理性。

    她说,提前还款是否需要支付违约金是一个商业行为。因为借贷本身是市场行为,借款人与银行签合同时,合同中对提前还款是否收违约金一般有相应的约定,是否收违约金主要是看合同约定。收违约金是银行的习惯做法,从银行稳定收益的角度看,签订合同后,银行会对资金的用途做规划,“款贷给你了,要是提前还,等于打乱了它的计划,它就要再重新做规划、安排,所以收违约金也有一定的道理。”

    专家的意思很明确,双方有合同在先。昨天中午开始,一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片,在苏州购房者的朋友圈流传,须知明确规定,“您在我行办理的个人住房贷款业务,在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时,我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”,并规定,“部分提前还款的,每次还款金额不少于1万元,而且需为1万元的整数倍”。

    须知最后,要求借款人对须知内容无异议请签名。也就是说,签名了就等于同意这样的条款;但如果购房人不签名,银行还会放贷吗?虽然一纸合约规避了合法性的问题,但在银行面前,购房者的选择空间并不大。恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款,而只有签字。

    那么,这样的做法是否合理呢?其他地方银行怎么做的?易居研究院智库中心研究总监严跃进说,“提前还款就是要收取违约金的,这个规定在全国其他城市的商业银行也是执行的。”但是,其他地方规定的年限是多长呢?

    根据公开资料,部分银行规定贷款不满1年就提前还款的,会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超过1年提前还款的,将不收取违约金。

    一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体,银行规定,1年内还款罚息3个月,2年内罚息2个月,3年内罚息1个月,3年之后就不罚息。北京部分银行也是采取类似的条款。

    苏州四大银行规定,超过5年时间提前还款才不收违约金。这个时间是不是太长了?银行为什么要这么做?是不是楼市调控政策的一部分?中原地产首席分析师张大伟表示,苏州四大银行这样的规定就是为了追求更高的利润,是银行的自主行为,跟楼市调控没关系。他说,这个规定不是当地出台的政策,它是窗口指导意见,可能很多人误认为是楼市调控政策。从规定本身而言,“5年”这个时间期限相对比较长,很多城市之前有过类似的条款,但基本都是3年左右。

    新规出台会影响哪些人?投机需求的人,可以通过其他银行贷款,当然也可以全款;而且,经过一系列的楼市调控政策的实施,真正投机需求的群体已经很少。有分析认为,新规出台,恐怕更多会影响刚需,也就是那些房贷压力大,过了两三年之后,手头稍微宽裕、想提前换一部分款项的人。

    个贷已经是银行的优质资产了,5年的期限设定,当然能更好地保障银行的利益,规定的合法性无可厚非,但在楼市相对火热的当下,购房者在房贷问题上的话语权有限,这样做真的合理吗?其他城市的银行是否会效仿等都要打一个大大的问号。(记者姚东明 江苏台记者钱一鸣)

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  • 给楼市治病不能老靠打麻药 到了反思的时候

    捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

    “6.26、7.25”,成都数千居民两次维权,控诉房地产开发商的“霸王条款”,明面上3000元的精装修,实际仅500元。百姓群体维权向来有理,一般也会心安理得地拿到“赔偿”后开心离场,特别是涉及房子,政府门前静坐、砸售楼处,脸不红、心不跳,甚至诞生“房闹”这一时髦语。这时,谁也不听一脸委屈的开发商这些辩解:一二手房价倒挂,少则5000、多则1万,我不克扣装修费,项目要亏钱呀!再说,缩水装修的“抽屉条款”,购房者同意,也签字画押了,怎么就“得了便宜还不卖乖”?

    弱势惯了的购房者,一脸得意,我就是“得便宜不卖乖”,既要买到赚到,还要撕毁“抽屉协议”,能咋的?记忆犹新,刚好10年前的2008年,万科在杭州首开降价之先河。风轻水软、语气嗲嗲的杭州人,真金白银的利益面前,顾不得“吃相难看”,砸了售楼处再说。2008年5月,某城市召集开发商开会,没有请万科,会议内容8个字可以概括:不许降价,远离万科。此后几年,再没有开发商敢降价了。近期,成都维权事件妥善解决了,秘诀就是“房价上涨”了。

    10年过去了,还是熟悉的味道、原来的配方,房价上涨,大家开心。房价涨了,一二手房价不倒挂了,开发商不用铤而走险克扣装修费了,购房者也得到货真价实的装修,地方政府税收和出让金照收不误。问题是,总有输的一方吧?谁输了呢,就是中央这几年一直强调的“房住不炒”。“房住不炒”是个抽象的东西,损伤就损伤了呗,反正我感觉不到,但克扣我的装修费,那种疼是从头到脚的。但是,只盯着自己碗里,等抬头环顾四周才发现,我们正在孤岛上。

    靠房价上涨买单,是把包括政府在内的所有人,捆绑到一座水位不断上涨的孤岛上。什么推动房价上涨?就是流动性。近期,一场关于宏观经济的大争论前所未有,争论围绕着流动性展开。过去,宏观政策争论,主体要么是贴近庙堂之高的咨询机构,要么是学院派的知名大儒。这一次,站在台前的,乃民间颇有威望和市场的券商首席经济学家们。这些服务于商业机构、游走于资本市场和学术实践、早已实现了财务自由的大鳄们,如此忧国忧民,着实难得。

    争论什么呢?“去杠杆”要不要流动性支持。尽管当事人否认去杠杆需货币政策宽松这一简单的逻辑解读,但观点并非谁谁独有,颇有代表性。降杠杆降低了分子(负债),但紧缩导致分母(资产或GDP)也下降,甚至为还债抛售资产和借债,分母下降更多,杠杆越去越多。怎么办?保持流动性一定宽松,债务链条循环起来,可谓“无痛去杠杆”。说得通,有理论(刚性兑付积重难返,高位短炒占主体)、有前科(美国1929年危机)、有方法(培育权益投资,处罚作奸者)。

    反方不这么认为?做手术不打麻药不行,但手术成功与否在于医生能否干净地切除癌变的组织,而不在于麻醉师。传统文化的弱项是形式逻辑,以诡辩替代逻辑,且屡试不爽。论占位子,关系户的屁股永远是最快的。如此降杠杆,结果必将是不该降的“被降”,该降的“拐弯抹角还是不降”。还记得,回顾“四万亿”时,掷地有声的表态吗?“四万亿资金一分钱没进房地产”。心里都明白,但就是能一笔一笔给你列出来,一分没进房地产,搞得你不知道信还是不信。

    过去几轮手术,就怕太痛而打了很多麻药,父爱也好、不忍心也好,反正去了多少坏死的组织不得而知,大剂量打麻药的单,现在还在买。看看央妈和银行的资产负债表,都等着宽松来刚兑。现在的金融游戏图谱,远不是10年前可比,“化整为零”、粉饰美化,精英们太擅长了,即便集中后的新监管,在它面前也四处漏风。《这些年,我们放过的三次水》的热文中讲到,不能再重复老路了。捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

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  • 中国式买房公摊有多少猫腻?

    1、开发商做大公摊多赚钱

    2、消防应急场所改停车位重复公摊又能多捞钱

    3、业主公摊面积被拿去牟利

    4、电梯楼梯门厅等公摊业主也要付取暖费…

    7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

    业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

    事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

    住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?记者对此进行了调查采访。

    谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

    举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积(公摊面积):21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

    旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

    而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

    猫腻1

    每户多算0.1平方米公摊

    均价4万每平方米

    四千多户的楼盘可多赚1659万

    一位业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

    也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

    事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的,但为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

    “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。

    以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

    猫腻2

    重复公摊、重复收钱

    消防应急场所变停车位又可多赚千万

    到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

    你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

    “比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

    他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

    猫腻3

    业主的公摊面积被牟利

    小区广告收入返给业主

    可少交一半物业费

    王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

    “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

    记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

    王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

    除了这些猫腻外,围绕着公摊面积,还有着这样一些争议:

    争议1

    是否应该为公摊支付取暖费?

    第一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

    目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

    争议2

    有无可能取消公摊?

    随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

    近几年,为回应民众诉求,重庆、广州、北京等地已开始出现按套内建筑面积计价的探索。

    西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。综合中新、新华等

    专家建议

    销售套内面积的重庆模式应全国推广

    那么,买房公摊面积大,购房人就应该承担,这种做法合理吗?显然并不合理。中原地产首席分析师张大伟表示,公摊面积已变成了开发商变相涨价的手段。

    张大伟认为,国家必须出台相关的规范,设立得房率下线。张大伟表示:“一般在市场销售过程中,大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看,应该有一些建筑规范或者行业规范。”

    也有专家建议,在全国推广重庆模式。据悉,重庆在中国房地产市场里显得“特立独行”,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平米的房子,居住面积就是100平米,“货真价实”。

    其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,必须以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%的罚款。

    有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

    至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

    名词

    公摊面积

    买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

    1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

    2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

    那么,公摊面积又是怎么来的呢?据说,公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早,所以,房子销售方法也比较多。例如这个“公摊面积”的销售方法。据说,这还是李嘉诚发明的。不过,香港已于2013年出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。

    公摊面积除了能让开发商从中获利之外,还有什么好处?分析人士称,最大的好处是让房价看上去不是那么高了,通过“建筑面积”这个基数,摊薄了房价。

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  • 40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    资料图:楼市。 中新社记者 吕明 摄

    资料图:楼市。中新社记者 吕明 摄

    40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    ■本报记者 王丽新

    下半年开局,新建住宅市场出现不利局面。

    据易居房地产研究院监测数据显示,7月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%,同比增长20%。今年前7个月,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,仍处于下行通道中。

    易居研究院研究员詹毅凡表示,下半年开局40城成交出现下滑,一、二、三线三类城市全部出现成交面积环比下降的情况,市场降温态势显现。7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号,叠加收紧的信贷环境,预计全国楼市将降温,三季度40城成交将继续下滑。

    詹毅凡称,分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三、四线城市全年则面临较大的下跌风险。

    对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看, 2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三、四线城市较为火爆所导致的。

    有统计数据显示,今年上半年,在成交均价方面,一线城市新房均价明显高于二线城市,二线各城市也有较明显的分化。其中杭州均价直逼一线城市,已明显超过广州,长三角地区的南京、苏州新房均价也明显高于中西部的成都、重庆、武汉等城市。此外,大部分城市2018年新房均价与2017年新房均价相比有微增,但是杭州新房均价今年上半年相比去年下半年和去年上半年都有明显增长,其次是重庆和郑州,房价也有明显上涨。

    值得关注的是,当前的行业共识是,下半年政策调控仍然趋紧,市场走向难有大的变化。詹毅凡称,虽然进入2018年,40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹,并在7月份由负转正,但考虑到内部环境调控政策将贯穿全年,外部环境复杂多变,判断出该曲线仍保持下行趋势。

    贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,当前市场已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱,预计未来一段时间,市场将进入“双稳阶段”,即市场稳中回落,政策趋于稳定。

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  • 专家预计房地产税法草案有望12月份初审

    日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。业内人士认为这意味着,房地产税立法将会加快。专家预计房地产税法草案有望今年12月份初审。

    “从目前房地产税改革进程、经济结构调整转型和当前经济形势看,房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示,短期内,调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段,而非市场调控。

    房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

    “房地产税法作为新税种,按立法法规定,必须要经过三审,甚至更多,预计到2020年表决通过。”王长勇认为,房地产税立法现在确定的是两级立法,全国人大完成立法后,地方开征由地方省级政府起草实施细则,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

    王长勇表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,房地产税征收将会分步进行,包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

    “预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说,根据这十几年来地方政府的准备情况,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

    复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》记者表示,从财富分配的角度看,房地产税征收各地要差别化,不能一刀切。开征房地产税对房价肯定有影响,但不一定会抑制房价,也有可能推涨房价,因为增加了成本,房价还是根本上取决于供需情况。

    张依群表示,从长远看,需要逐步放开房地产的行政价格管制,更多运用市场手段按照符合市场经济运行规律调控房地产市场和房价。从调控手段、技术能力、管理经验看,还需要加强运用市场调节的方式方法,从愿意运用和善于运用行政手段管理价格的传统方式中走出来,让房价真正走上健康发展轨道。

    目前对于房地产税的功能定位的争议比较大,有人认为是调节分配,有人认为是更多倾向于筹集收入。“争议较大的情况下,房地产税初期应该会采取简明的做法,折中各方利益和意见的方式,不可能满足所有人的意愿,所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。”王长勇说,从今年官方透露的信息看,目前倾向于调节分配功能,征税初期会把大部分人排除在外,房地产税不会筹集很多收入,初期大概征收2000亿元。

    张依群表示,房地产税是国家税制改革的重要内容,对理顺房地产类税收结构,调节居民收入分配,抑制住房价格,具有多层意义,可以说房地产税改革是既利当前、又利长远的重大改革,就中国目前现实经济政策选择看,可谓牵一发而动全身。

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  • 前7月60城楼市调控次数涨八成 下半年调控预计加码

    中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。?

    中原地产首席分析师张大伟表示,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级版调控政策将不断出现。?

    近日,深圳市政府办公厅发布调控新政,暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房。?

    深圳市房地产研究中心主任王锋表示,虽然在一系列调控下,深圳房地产市场基本平稳,但市场投机炒作仍比较明显,特别是新房市场,近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象,对房地产市场健康稳定发展带来不利影响。?

    王锋表示,近期一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。?

    在新政限售措施方面,对于购买公寓,要求自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。商品房方面,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。?

    王锋指出,2017年,产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。?

    除此之外,新政另一项重点则是限制“假离婚”,提高首付比例。王锋表示,通过“假离婚”获得首套资格、税费优惠,是造成“假离婚”购房案例增加的原因。?

    值得一提的是,近日,住建部首次公布本轮治理房地产乱象查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。?

    有业内人士表示,下半年不会因经济压力而放松调控,而将继续坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松等原则。?

    近期召开的中央政治局会议指出,要下决心解决好房地产市场问题,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。中国房地产业协会原副会长朱中一表示,“抑制房价过快上涨”变“遏制房价上涨”表明了中央调控决心。?

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  • 专家:房产税出台的时机已基本成熟

    一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

    据媒体报道,目前房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。按照年内立法计划,房地产税法为预备审议项目,并未列入年内立法工作中。根据计划要求,此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。

    近年来,房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。何时出台,则是热门中的热门。大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一,就是期待房产税能够成为高房价的杀手锏,能够对已经形成的高房价形成绝杀。

    不过,房产税不能成为“绝杀”的武器,而应当成为装备。房产税出台,不能成为限购限贷限售那样的短期手段,而应该是推动房地产市场健康发展的长期措施,能够随时随地对市场可能出现的不规范行为产生约束与影响,能够让包括开发商、炒房者、投资者和购房者在内的所有人群、所有主体都能产生有效的约束作用。

    事实上,税收不同于一般收费,一般收费是为了某种需要临时开征的,可能是短暂的。一般政策更多的是依据市场变化情况,临时出台的干预措施,而不是长效手段。只要市场变动达到预期目标,政策就会立即退出市场。房产税政策一经制定,往往需要维持很长时间,直到下一次修订。就是重新修订,也只是补充和完善,而不是推倒重来。

    正因为如此,对房产税政策的出台,应当着眼于市场,而不是房价,着眼于长远,而不是短期。房价只是市场的一部分,或者表现比较敏感的一部分,而不是市场的全部。房产税的作用,更多的应当是对市场行为的规范,包括投资者、购房者、炒房者等,对开发商,一定程度上也有不同力量的制约作用。之所以迟迟没有推出,关键就在于,目前的市场环境尚没有发展到可以依靠房地产来规范和约束的阶段。

    应当说,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位提出以后,房地产市场的变化就开始进入积极有序阶段。虽然房价还在涨,但上涨的动力明显减弱,制造房价上涨的因素在减少。因城施策、分类调控,已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起,让地方政府成为了调控的责任主体。

    近日召开的中央政治局会议,在如何调控房地产市场问题上,又出现了一个非常大的变化,那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。千万别小看了只是取消了“过快”两个字,却是房地产市场调控进一步加码的表现,是推动房地产市场全面转型和规范的表现。如果房价一直保持上涨势头,就会永远给开发商和炒房者留有幻想,就无法遏制住炒房和住房过度投资行为。

    这也预示着,在未来一段时间,房价上涨的势头难以维持,出现下跌则是大概率事件。虽然按照现行条件,大跌不大可能,但温和下跌则是完全有可能的。一旦房价步入到下跌通道,就会为房产税政策的出台创造良好的条件。

    房产税政策的出台,必须是在房价得到稳定,市场不规范因素减少的情况下。如果市场不规范因素太多,秩序太乱,就有可能对政策的出台带来致命的伤害,使政策难以发挥作用。

    所以,房产税政策出台的时机已经基本成熟。一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

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  • 解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道

    从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。

    7月31日,中央政治局会议召开,会议公报合计上千字。其中专门针对房地产的内容有73个字,7个分句——“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

    值得关注的是,会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭注意到,?“2017年3月两会政府工作报告中指出:遏制热点城市房价过快上涨。与之相比,此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字,语气加强;没提热点城市,说明范围扩大,比如三四线城市房价也在大涨;剔除‘过快’二字,说明连普通幅度的上涨也不能容忍了。”

    “此次政治局会议对于楼市调控在态度和用词上确实是更严格一些。一方面是今年的3-5月,很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面,在中美贸易战大环境之下,市场上又出现了‘要用房地产来重新启动经济’等声音,中央有关方面也听到了一些这样的声音,所以做出了回应和表态。”我爱我家(5.770,0.01,0.17%)集团研究院院长胡景晖表示。

    多位业内人士认为,此次会议传递的信号是,仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房地产税有望加快;另外,调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市,限购政策可能进一步升级。最近几个城市,如长沙、成都、海南、深圳,已经做出了一些表率,对于企业实行限购,对于个人实行限售等。另外政策上会继续堵漏洞,比如说通过离婚买房的,刚落户还没有社保的,在限购、限售等方面可能会加强管理。”杨红旭说。

    言外之意

    新城控股(24.130,-1.33,-5.22%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示,此次中央政治局会议通报字数不多,就有18个“稳”字。核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时,保持定力、站稳脚跟,用“稳”应对不确定性。

    欧阳捷称,2016年10月以来,中央政府一直在下决心解决房地产问题,这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。“‘因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事,‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过,目标就是‘稳’,‘促进房地产市场平稳健康发展’。”

    “‘下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力度是不满意的,如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序,是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说。

    房地产市场如今存在什么问题?欧阳捷认为,“房地产市场的问题,一是住房供求失衡,包括(地方政府)大量吸引人才却没有增加住房用地供应,在人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地;二是市场秩序不规范,房企、中介等都存在这样的问题;三是市场预期不利于楼市稳定,供求失衡与房价上涨预期仍然存在。”

    在2018博鳌·21世纪房地产论坛上,华远地产(2.520,0.00,0.00%)股份有限公司原董事长任志强也表示,“政府在土地的配置上是错位的,一线城市人口最向往的地区土地供应反而不足,供给和需求之间的矛盾,导致全国房价还在普遍地继续上涨。”

    在明确的调控目标之下,市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到,从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。任志强也称,从今年1-6月的统计数据来看,上半年的投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费收入,主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”

    结构性去杠杆

    今年以来,央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号,市场短期提振,但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为,此次政治局会议的表态已经反映出,决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大,表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路,摆正市场预期。

    海通宏观分析师姜超在研报中分析称,会议对经济的评价发生了明显变化,措辞由相对乐观变得相对谨慎,并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌,而是坚定不移去杠杆,在把住货币总闸门的同时,适当放缓节奏加强协调,而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心,这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

    欧阳捷也指出,此次会议在口径上,将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”,流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济,最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场,最大的风险在于债市,一旦企业面临债务违约风险,就会变卖、抛售资产,导致资产价格下跌,引发楼市泡沫破裂风险。因此,“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏,有的行业还要继续坚决去杠杆,有的要少一些去杠杆,有的要慢一点去杠杆。在此背景下,就需要补充一点流动性,避免债务违约风险大面积爆发。”

    但欧阳捷也强调,“央行定向放水基本与房地产无关,虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益,不过监管部门依然会严控资金流向房地产,房企不要有所奢望。”

    调控趋势

    业内人士普遍认为,未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称,“目前还是会继续加强调控,继续改善供求关系,继续稳定市场预期,这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”

    杨红旭认为,今年5、6月份,70城房价涨幅重新扩大,所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”,但是此处也不宜做过度解读。

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  • 楼市进入“严打模式” 2018调控下半场怎么走

    近日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

    此次会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。会议指出,要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    与之呼应的是,会议召开的同一天,深圳和苏州两城相继出台调控政策。

    深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“深四条”),“深四条”规定:暂停公司买房;公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售;住宅限售3年,不追溯;对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。

    同时,苏州市中行、农行、工行、建行四大行表示,自8月1日起,客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    “靶向治疗”:投资客投资难

    针对此次深圳的调控加码,有关数据指出,主要是从供应端调控入手,包括严控企业购房需求、打击商办炒作,完善差别化住房信贷政策。重点在于通过控制供应,精准抑制炒作行为,力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房地产市场的交易来减缓其流动性,包括新建商品房限售3年。

    有关数据显示,在之前的调控高压下,深圳市场已经在稳定中运行。此次调控加码,是打消人们对于市场回暖乐观的预期,围绕“住房不炒”,巩固调控成果。

    而对于苏州新的房贷政策,专家在接受《国际金融报》记者采访时表示,此类政策对于办理贷款的购房者没有影响,而对于一些要置换或者抛售房产的群体会有一定对冲或利空作用,同样是限制投资客炒房的一个重要手段。

    对此,有关专家使用了一个医学词汇——“靶向治疗”来形容本次调控。他表示,新政是针对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复,针对性很强,非常精准,直接封杀漏洞。

    其表示由于这两年来,市场上的需求已经是真正的刚需和改善型占主导,而新政是针对投机客的,是修复性的。因此真正受影响的,一是拥有大量商务公寓的开发商,二是短炒的投机客,三是刚刚假离婚、准备买房的人。

    下半年,楼市何去何从?

    有关数据指出,2017年召开的中央经济工作会议,确定了调控主基调为抑制房地产泡沫,防止大起大落。因此在政策制定上,从住建部到地方相关部门均以维稳为主,调控政策小幅度逐渐加码,且调控蔓延至三四线城市。

    但从日前国家统计局发布的“6月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况”数据来看,新建商品房环比上涨城市还在不断增多。尤其是二三线城市,整体仍然处于较热状态。

    值得注意的是,全国主要城市地价监测报告显示,人才引进政策、棚改货币化安置和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求,使得部分城市出现了相对明显的升温。其中,二三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一线城市平均水平,处于高位运行状态。

    “此次中央政治局会议正式在此背景下展开的,由于市场分化而必须因城施策。上半年房价略有抬头的情况使得遏制房价上涨变成了接下来调控的核心方向。”此次中央政治局会议重点强调“下决心”、“坚决遏制”,充分说明了当前房地产调控的基调,即调控常抓不懈。

    对此,有专家预计,未来各地仍会密集出台调控政策,房价上涨幅度将得到抑制,楼市已步入“严打模式”。与此同时,银行等机构仍会扎紧涉及楼市的“钱袋子”,持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

    相关数据显示,今年1-6月,全国房地产调控政策发布次数已超过180次,累计有73个城市进行了调控,出台了135条限购政策。“7月上半月房地产调控已经超过30次,刷新了最近两年的楼市调控同期纪录。”另一专家也认为,今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年。

    与此同时,另一专家也持同样态度,他对《国际金融报》记者表示,下半年房价在调控高压下,必定进一步下行,站在购房者的角度,将是一个十分有利的购房时机。

    而专家则认为,降房价的调控趋势将主要针对三四线城市。对于一线城市和强二线城市来说,过去政策一直比较严厉,所以也谈不上要继续降温态势,还是要以稳为主,推盘节奏上升,市场反而容易反弹。

    “因此,下半年的楼市调控对于一线和强二线城市的购房群体而言,影响不大;而对于三四线城市,由于目前房价上涨过快的现象仍然存在,对于购房者何时入市,还需要审慎对待。”

    房企该如何应对?

    事实上,除了购房者之外,受本轮调控政策影响最深的,便是众多房地产开发企业。

    业内人士认为,此类调整对于房企来说十分不利,由于企业融资成本不断增大,而房地产行业的持有成本又非常高,因此开发商下半年资金压力将加大,必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

    相关数据显示,近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高,普遍在5.5%-7.5%。其中,成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%。

    此外,房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

    因此,专家认为,房企融资渠道紧缩,监管趋严,融资情况不容乐观。

    “下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度,尤其在三四线城市,进一步降价销售有时也是十分必要的。”

    不过,针对一二线城市,为了防止房价反弹,政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反,房企首先要警惕的便是市场透支风险。

    专家分析称,由于三四线城市人口净流入规模不大,加上棚改的政策红利也在削弱,因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快,市场也更容易疲软。此外,三四线城市的租赁市场并不发达,最终或会使得部分项目的持有成本很大。

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  • 不允许大量资金流入楼市!流向实体正面刺激A股

    中央政治局会议传出了诸多积极的信号“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”,六个稳定也揭示了下个阶段稳中求进的总基调,六个稳定,为何稳金融放在突出位置?对于股市、楼市和汇市有何影响?

    对此,经济日报·中国经济网财经评论员王驼沙在“中韩财经连线·沪港通”节目中表示,金融放到一个突出的位置,实际含义是最近两年去杠杆的过程,那么去杠杆这次提出了稳金融就是要把控速度,也就是金融市场要适当放宽松,对于股市以及其他市场都会有较正面的影响。

    “金融对房地产的抑制作用上,没有提到说快速上涨,就是不允许房地产有大量的资金流入,那么资金流入股市的话,不是直接流入股市的,首先流入实体经济,反过来对股市则是一个正面的刺激。 ”王驼沙说。

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  • 楼市五个信号 2018下半年房价走势基本确定

    密集的楼市调控政策已经全面覆盖楼市,在如此密集政策的轰炸下楼市里的炒房者基本上已经失去了生存的空间了,总的来说房价已经稳定住了,但就算是这样现在的房价走势还是让大家有些担心,因为部分城市的房价依旧有一定的上涨走势,所以大家对于下半年的房价走势还是比较迷茫的,但在笔者看来,目前楼市已经透露出非常重要的信号,下半年的房价走势其实已经明确了。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号一、国家表态要坚决遏制房价上涨。这是最近楼市里的热点内容,所有专家都对国家的这一表态进行了分析,认为在国家收紧对房价的态度之后,房价肯定会出现降温。要知道想要控制房价其实很简单,例如直接出台政策规定多少钱买的房最后只能多少钱卖,这样一来房价是绝对不可能涨起来的,但房地产行业比较关系到众多行业对经济发展影响巨大,显然现在国家的态度就是要坚决遏制房价上涨。

    信号二、越来越多的城市会对调控政策进行升级。其实从今年下半年开始就有不少城市对楼市调控政策进行了升级,例如长沙就在6月对调控政策进行了升级,不仅暂停了企事业单位的购房资格,还对限售期限进行了延长,而长沙并不是唯一一个对调控政策进行升级的城市,其他例如西安、深圳这样的城市也在近期对楼市调控进行升级,也就是说下半年会有越来越多的城市对楼市调控进行升级,这样一来房价想涨都很难。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号三、苏州对还贷不满五年的客户提前还款收取违约金。根据苏州四大行的消息,从8月1日起如果还款年限不足五年的客户想要提前还款那么就会收取一定的违约金,很明显这个政策跟限售政策一样在一定程度上起到了一个延长炒房者投资周期的作用,让炒房者承受更大的楼市压力。更重要的是因为刚需很少提前还款的原因这个政策对刚需的影响并不大,也就是说未来楼市的调控会越来越精细化,在这样的环境下炒房者势必受到更大的打击。

    信号四、近期厦门房价出现下跌。还记得在前不久任志强亲自到厦门展开了演讲明确表示十分看好厦门的房价,然而不到两个月的时间里厦门的房价就出现下跌,根据厦门的中介表示目前厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外的房价也下跌了6000-1万/平米左右。而在厦门房价下降的同时,厦门的地价也出现了下跌,这些迹象都说明了一个问题那就是未来厦门的房价下行压力大。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号五、棚改拆迁接近尾声,三四线城市房价有可能下跌。在今年上半年房价涨的明显的城市肯定是三四线城市,但在下半年三四线城市的房价很有可能迎来转折,毕竟国开行已经表示要收紧对棚改资金的审批,大家都知道棚改拆迁带来的货币化安置的三四线城市房价上涨最大的动力,一旦棚改拆迁结束或缩紧,那么三四线城市的房价将没有动力来源。就是因为三四线城市的房价上涨所以上半年的楼市才能表现出上涨的趋势,一旦三四线城市房价出现下跌那么整个楼市的房价自然会下降。

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  • 马云分析未来房地产趋势 没买房的要注意了

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  • 七部委整治楼市乱象 “黑名单”公布

    七部委整治楼市乱象,一批“黑名单”公布

    新华社北京8月2日电(记者刘扬涛、杨思琪、周自扬)7月31日,住建部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传……一系列侵害人民群众合法权益、扰乱房地产市场秩序的违法违规行为纷纷上榜。日前,住建部等七部委开展了房地产市场乱象治理专项行动。

    4大类20余项违法违规行为上“黑榜”

    今年6月,住建部、公安部、司法部等部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(以下简称《通知》),决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、广州等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

    据悉,此次专项行动打击的对象涉及4类主体、20多项违法违规行为:

    一是操纵房价、捂盘惜售、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。他们在一些城市通过电视、报纸、网络等途径捏造、散布房地产虚假信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价;

    二是暴力驱逐承租人、捆绑收费、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”。主要表现是为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利、非法规避房屋交易税费、强制提供代办服务等违法行为;

    三是从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠购房人使用公积金贷款等的房地产开发企业;

    四是发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。

    记者发现,在7月31日曝光的名单中,保利地产、房天下等20家房地产开发企业和中介机构上榜。

    形成高压态势,建立长效监管机制

    对于住建部等七部委此次的专项打击行动,有网友拍手称快,但也有人表达了疑虑:为什么自己身边有很多房地产企业违法违规的案例,却并没有在此次曝光的名单上?

    据住建部房地产市场监管司负责人介绍,这是“专项整治楼市乱象”文件下发后的首次公开曝光,此后还将陆续公布黑名单,形成高压态势。

    此外有网友担心,这次专项行动究竟力度如何?是否能为百姓切实解决问题?一位名叫“水逆一族”的网友就表示,希望可以公布投机炒房、“黑中介”等违规行为的具体标准,让广大群众可以自己举报。

    事实上,有关部门在发布《通知》时就对这一问题有所考虑,因此特别提到,要从履行政府主体责任、广泛发动群众监督、营造良好舆论环境、强化督查问责机制、建立监管长效机制等方面多管齐下,确保此次整治行动的效果和力度。

    《通知》指出,各地要广泛发动群众监督,通过开通购房人热线等方式,畅通群众举报投诉渠道,引导公众参与整治房地产市场乱象专项行动。对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。

    专家建议购房者:利用法律武器合理维权

    政府整治房地产市场乱象的同时,也有不少网友关心,如果自己在购房时遭遇上述问题,应该如何维护自身合法权益?

    中国人民大学法学院教授刘俊海认为,整治房地产市场乱象的难点在于如何让上述举措落地生根。他建议,住建部门不要“坐堂执法”,要走出去,走向社区走向市场,聚焦广大消费者反映最强烈、感触最深、利益受侵害最严重的一些领域,进行精准监管和执法。

    中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出,目前捂盘惜售、价外收费、拒绝公积金贷款等乱象在房地产市场仍然比较常见,购房者如遇到上述问题,最重要的还是要搜集证据进行维权,可以向住建部门、司法部门举报、报案,甚至向法院起诉。

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  • 北青报评:今年楼市注定难有“金九银十”

    一些城市不断萌动的房价上涨预期,与楼市调控初衷背道而驰。持续上涨的房价扭曲了住房的根本属性,加大了社会的两极分化,造成了资源的极大浪费。更严重的是,投机盛行的楼市不利中国经济健康发展,并给金融体系的安全运行带来严重隐患。

    近日,住房和城乡建设部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,20家房地产开发企业和中介机构因哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等违法违规行为上榜。之前,住建部等七部委开展了房地产市场乱象治理专项行动,此次是“专项整治楼市乱象”文件下发后的首次公开曝光。住建部表示还将陆续公布黑名单,以持续形成高压态势。

    针对长期存在于房地产市场的各种乱象,住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、银保监会等七部委,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。从2018年7月至12月底,七部门联手将在长达半年的时间里,开展整治楼市乱象专项行动,这种前所未有的工作力度,已经足以让人重新思考楼市的未来走势了。

    此次专项行动严厉打击扰乱房地产市场秩序的各种不法行为,是对群众呼声的积极响应,也是在为本轮楼市调控保驾护航。2016年10月以来的房地产调控,遵循的基调是“分城施策、一城一策”。这种精准调控的实施效果明显优于以往全国“一刀切”的调控模式,一些热点城市住宅价格有所松动,调控政策取得了明显成效。但是,在一线热点城市的房价稳住之后,大量二、三线城市楼市投机炒作的氛围却日益增强,一些城市的房价甚至在调控压力下一路看涨,房地产市场乱象治理专项行动正是在这种背景下展开的。

    今年上半年一些城市出现的“抢房潮”,严重干扰了此前楼市调控的效果,而各种房地产乱象则是真真假假“抢房潮”的重要幕后推手。鉴于此,操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙,成为这次专项行动的重点打击对象。

    专项行动的一个重要特点是,针对市场突出乱象,多部门联手集中精准打击。参与行动的七个部委中,除了主管房地产的住建部,还包括公安、司法、税务以及金融监管部门,多个强力部门联手全方位地针对整个投机链条进行精准整治。这种以精准打击配合精准调控的反炒房方式,势必直接影响一些热点城市的房价走势,消弭当前正在酝酿的房价上涨预期。

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  • 委员朱中一:中国房地产业还有十年发展期

    委员朱中一:中国房地产业还有十年发展期

    中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一 主办方供图

    中新经纬客户端8月2日电 在2018博鳌房地产论坛上,中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示,房地产起码还有十年左右的发展期,但发展方向将与之前有很大不同。

    朱中一指出,自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,我国的房地产业快速发展,基本解决了住房短缺问题,成绩是巨大的,但不能否认,也存在两方面问题。

    朱中一进一步指出,一是从行业内部看,不少地方存在程度不同的商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。二是从社会角度看,对房地产业的定位摇摆,经济和财政增长过度依懒房地产,再加上大量货币流入楼市,推高房价地价,提高城镇化的门槛,不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

    对于房地产未来发展,朱中一认为起码还有十年左右的发展期。

    他表示,主要原因是城镇化还在持续推进,再加上二胎政策的放开,单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放;另外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。

    不过,朱中一也表示,未来的发展与之前的发展有很大的不同,除了由前两年常说的由高速增长转向平稳增长,由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式外,更能反映行业特点的,是要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,正确处理住房的经济属性与民生属性的关系,突出其民生属性,以满足新市民(包括原市民中新参加工作和新成家的市民)的住房需求为主要出发点,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,协调推进与住房制度匹配的金融、土地、税收等制度的改革与立法工作;建立健全基础性制度和长效机制,继续实施并完善差别化调控,落实地方主体责任,坚持因地因城施策,促进市场平稳健康发展,让更多市民安居宜居。总之,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大。

    对于房企面临的成本上涨,融资偏紧等问题,他提出三点建议:

    一、企业的高负债和金融的高杠杆是难以持续的。要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系,把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置,努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。

    二、把握风险控制,拓宽融资渠道,提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)和商业地产抵押贷款支持证券(CMBS);鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构;通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。

    三、企业在顺境时不要忘了政策红利,困难时也要扛起必须的责任。要坚持诚实守信,认真执行国家的政策、法规和标准,切实履行与有关单位和购房、租房人的合同,切实保证产品质量与服务质量,切实为消费者负责、为社会负责。

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  • 专家:中央决心解决高房价问题 房地产税进程将加快

    经济日报-中国经济网北京8月2日讯 在7月31日召开的中共中央政治局会议上,房地产市场问题再次被强调。会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。多位专家认为,中央决心解决高房价问题,作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快。

    坚决遏制房价上涨

    据统计,“遏制房价上涨”几个字在之前的政治局会议很少直接出现。

    “此次会议强调遏制房价上涨的调控目标,在当前复杂宏观经济形势下释放出中央高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

    天风证券研究所策略徐彪团队分析认为,从表态来看,政策面牢牢守住了抑制楼市泡沫的底线,这次“遏制房价上涨”态度前所未有的坚决。

    交行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟对经济日报-中国经济网记者表示,会议提出要“坚决遏制房价上涨”具体的政策可能是两个方面:一是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序;二是加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    今年上半年,房价总体比较平稳。但也存在一些结构性矛盾,三四线城市房价涨幅较高,一些热点城市上涨的压力还比较大。据统计,上半年全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。

    房地产税进程将加快

    会议强调,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这是否意味着作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快?

    倪鹏飞认为,当前关于房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。

    瑞银证券中国首席经济学家汪涛在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示,本次会议的措辞可能意味着房地产税立法进程或加快。她认为,房地产税草案有可能会在2019年通过审议成为法律,2020年或在部分城市启动房地产税征收。

    “房地产长效机制已经在租售并举、‘房住不炒’等环节开始快速落地,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。”中原地产首席分析师张大伟说。

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房企新闻

  • 车房限购双“松绑”中国消费市场添动力

    汽车和住房是许多中国家庭最主要的两项大宗消费支出,近期,中国官方对车房两项消费的限购措施均出现一定程度“松绑”。多位专家在接受中新社记者采访时表示,这将有助于释放车市和房市的部分潜在需求,为消费市场注入一股新动力。

    汽车限购“解绑”

    近期,国家发改委等三部委发布一系列鼓励消费政策,推动汽车、家电、消费电子产品等重点消费品更新升级。政策包括严禁各地出台新的汽车限购规定,已实施汽车限购的地方政府应根据城市交通拥堵、污染治理、交通需求管控效果,加快由限制购买转向引导使用。各地不得对新能源汽车实行限行、限购等。

    6月2日,广州和深圳先后发布新政,放宽汽车摇号和竞拍指标。这是近年来一线城市首度放松汽车限购政策。

    业内人士认为,对汽车限购逐步“解绑”有助于释放大城市的汽车消费需求。光大证券汽车行业分析师邵将指出,截至2018年,北京、上海、深圳、广州、杭州和天津6个城市实行严格的机动车限购政策。上述6个城市2018年汽车增量指标共计66.4万辆,倘若其增量指标提高一倍,可能将带来整个乘用车市场2.8%的同比增长。

    2018年,中国车市28年以来首次出现销量下降,而且汽车需求的下行趋势已经持续进入第三年。中国汽车工业协会数据显示,今年前4月,中国乘用车累计销售同比下滑14.7%。与乏力的汽车消费相对的,是北上广等大城市长期的限购、限行,大量需求被压抑。

    以北京为例,2019年北京普通小客车指标4万个,但申请人数超过320万人。今年第二期普通小客车指标摇号的中签率约为2462:1,即便是申请新能源指标,新申请者或将等待8年才能获得指标。

    清华大学汽车发展研究中心主任李显君指出,目前杭州、深圳、北京三个城市参与申请等待购车的摇号数总计有573.5万个,如果这部分购车潜力能够释放出来,占去年国内汽车销售量的20.4%,占乘用车的24.8%。

    部分区域性住房限购“松绑”

    汽车购买限制放宽,住房的限购也出现一定程度的松动。近期,南京、珠海部分区域被证实取消限购,外地人无需社保或纳税证明就可以直接购房。如南京市高淳区,自6月4日起,外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证,或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可开具购房证明。此前在南京所有区域购房均需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。

    此外,各地层出不穷的吸引人才政策不断放宽落户门槛,例如杭州规定,专科及以上、在杭工作并缴纳社保可直接落户。由于住房限购大多以户籍政策为基础,这也变相使不少城市的限购政策大为放松。据统计,今年以来,已有近50个城市发布人才政策,几乎覆盖中国大部分的二三线楼市热点城市。

    交通银行首席经济学家连平指出,中国房地产销售面积增速已经持续三年多下滑,这种情况并不常见,过去一般是涨一年、降两年,而且当前商品房销售面积增速已经进入较低水平。在此背景下,因城施策地适当松动一些此前过于严厉的政策,让一些刚需和改善性需求得到释放,有利于稳定住房消费。

    无论是车市还是房市,连平指出,松绑限购的措施对总需求的扩张方向是一致的,即:有利于适度增加总需求。

    商务部市场运行司副司长王斌此前表示,去年中国社会消费品零售总额增速回落至个位数,主要与汽车和住房类相关商品消费出现阶段性增长乏力有关。受到国内外多重因素的影响,特别是与汽车和住房类相关的一些商品消费出现阶段性的增长乏力。

    连平表示,在当前外部压力较大,内需增长疲弱的特殊的情况下,适当释放需求扩大内需是应有之义。

    中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军提醒,当前鼓励消费、投资等决策的出台需要以高质量发展为核心,综合考虑各种效益,而不是只为了扩大消费或者投资。例如:在解禁汽车限购时需要充分考虑当地实际,包括未来是否需要多限号、污染等问题如何解决等,需要综合安排。住房限购则需要在“房住不炒”的原则下区别对待,合理的居住需求需要充分满足,但投资、投机等需要受到限制。

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  • 统计局:前5月商品房销售面积55518万平方米 同比下降1.6%

    一、房地产开发投资完成情况

    2019年1—5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

    统计局:前5月商品房销售面积55518万平方米 同比下降1.6%-中国网地产

    1—5月份,东部地区房地产开发投资25227亿元,同比增长9.7%,增速比1—4月份回落1.1个百分点;中部地区投资9714亿元,增长9.2%,增速加快0.5个百分点;西部地区投资9637亿元,增长18.5%,增速加快0.1个百分点;东北地区投资1496亿元,增长7.1%,增速回落3.5个百分点。

    1—5月份,房地产开发企业房屋施工面积745286万平方米,同比增长8.8%,增速与1—4月份持平。其中,住宅施工面积518617万平方米,增长10.4%。房屋新开工面积79784万平方米,增长10.5%,增速回落2.6个百分点。其中,住宅新开工面积59125万平方米,增长11.4%。房屋竣工面积26707万平方米,下降12.4%,降幅扩大2.1个百分点。其中,住宅竣工面积18835万平方米,下降10.9%。

    1—5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%,降幅比1—4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。

    二、商品房销售和待售情况

    1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中,住宅销售面积下降0.7%,办公楼销售面积下降12.2%,商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。其中,住宅销售额增长8.9%,办公楼销售额下降12.3%,商业营业用房销售额下降9.7%。

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    1—5月份,东部地区商品房销售面积22095万平方米,同比下降5.5%,降幅比1—4月份扩大1.2个百分点;销售额27788亿元,增长4.6%,增速回落1.4个百分点。中部地区商品房销售面积15412万平方米,增长0.1%,增速回落2.3个百分点;销售额10872亿元,增长6.2%,增速回落4.2个百分点。西部地区商品房销售面积15788万平方米,增长3.8%,增速与1—4月份持平;销售额11317亿元,增长10.8%,增速回落1个百分点。东北地区商品房销售面积2222万平方米,下降8.1%,降幅扩大3.9个百分点;销售额1795亿元,增长2.3%,增速回落1个百分点。

    5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少453万平方米。其中,住宅待售面积减少413万平方米,办公楼待售面积减少22万平方米,商业营业用房待售面积减少28万平方米。

    三、房地产开发企业到位资金情况

    ?1—5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%,增速比1—4月份回落1.3个百分点。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;利用外资30亿元,增长38.8%;自筹资金20276亿元,增长4.1%;定金及预收款22395亿元,增长11.3%;个人按揭贷款10251亿元,增长10.8%。

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    四、房地产开发景气指数

    5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.85,比4月份回落0.07点。

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  • 选房技巧 | 夏季看房的四大注意事项

    随着炎炎夏日的到来,购房者似乎并没有受天气的影响而放缓看房的脚步。夏日购房不同于其他季节,有许多需要注意的方面。小编在此提醒广大购房者:

    早晚各看一次房,充分了解采光效果

    早晚各看一次房,观察房屋的采光情况。由于夏季白天气温高,大部分的购房者往往将看房时间选在太阳下山后或傍晚时候,但此时房屋的采光情况很难判断,不能充分的了解房屋的采光效果。要想选购一套优质的房源,最 好选择一个晴天,在早上9:00之前和太阳下山前各去看一次房屋。早上9:00前可以充分考察房屋的自然光采光情况,而傍晚看房则是考察房屋是否有西晒的好时机。

    看房要开窗,了解通风情况

    房屋的通风情况也是众多购房者关心的一点,更是房屋需要考察的重点。大部分购房者多会选择南北通透型房屋,只要小区的容积率合理,把房间的窗户打开,都会有自然风吹进,保证了空气的畅通。

    充分了解小区周边设施及环境

    众多的购房者都会选择小区设施齐全,环境相对安静的房屋。所以小区的绿化是否覆盖面广,物业管理是否正规,小区的垃圾堆放点是否影响居住,都是购房者较为关心的问题。再有就是房屋周边是否存在噪声污染。夏季的到来正是大排档、小吃店最热闹的时候,如果不想让这些噪音打扰到您的睡眠,最 好选择晚上的时候到小区的附近,多了解周边夜市的嘈杂情况。?

    室内防潮着重察看底层管道

    夏季阴雨天气相对较多,室内防潮问题尤为重要。特别是家中有老人和孩子的家庭,偏向于购置低层住宅。一般低层接近地面,周边管道较多,墙皮与楼板防潮问题更为重要。对于低层管道返水问题,要仔细察看低层管道是否加粗或进行了其他技术上的处理。

    总体来说,夏季看房切勿嫌麻烦,应多次考察房屋的实际情况,充分了解小区周边的住宅环境,早日选到适合自己的优质房源。?

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  • 房价设置“涨停板” 专家称有待商榷

    在近期出台的各类房地产市场调控政策中,最受瞩目的无疑要属福建省宁德市。该地明确要求,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

    “对房价涨幅设限,其实是不少地方政府在调控过程中都会采用的手段,但直接以具体比例的方式来明确却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析认为,此类做法一方面可以控制市场对房价的合理预期,即不仅会影响商品房上市价格,对于土地价格也会产生间接影响。如文件规定新出让土地采取“限房价+竞地价”方式出让,土地出让合同都必须明确商品住房销售均价,销售过程中均价不得调整;另一方面,也可以弱化住宅的投资属性,减少市场对住宅房源的投资需求。

    除了对价格涨幅设定限制外,宁德市还要求,在中心城区范围内新购商品住房限售3年;144平方米及以下的商品住房分类别限购;以及对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售,其中50%的套数优先考虑蕉城、东侨户籍无房户首次购房等刚性需求。

    此外,对于商品房销售价格需要调整的,宁德市规定,在商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内,且不得超过年度控价目标。

    虽然对房价实行全面管制的初衷是为了进一步支持刚性居住需求、遏制投机炒房、营造规范有序的市场秩序,但也有市场人士对此提出担忧。一方面是此举是否会让开发商在申报新盘预售价时进一步“拔高”价格。另一方面,是否会对市场营造出一种供求关系严重失衡的氛围,使得投机性购房者继续保持对后期房价上涨的乐观态度。

    张波认为,虽然文件中也明确提出,会综合考虑合理利润后确定备案均价,但是“一刀切”的做法是否适合所有地区和城市,还有待进一步商榷。整体来看,虽然用行政手段取代市场手段的方式适用于短期调控,但长期来看,还应继续夯实楼市调控长效机制。

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  • 多家房企高溢价补仓二线城市 昔日高价地压力犹存

    5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势,部分房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。有研究机构统计,5月,二线城市土地出让金同比上涨81%;全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中,超六成地块溢价率超过20%。

    土地市场的升温引起了监管部门的高度关注,业内人士认为,昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存,部分房企甚至通过转让资产来解决现金流问题。从近期土拍热点城市政策调控力度来看,若市场持续过热,房企融资管控或进一步收紧,未来拿地仍需保持谨慎,盲目获取高价地并不可取。

    房企高溢价补仓

    5月,二线城市土地市场延续了4月的成交火爆行情,房企高溢价补仓意愿强烈,地王再现。

    5月15日,碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地,溢价率103.06%。其在洛阳、嘉兴等城市拿地的溢价率也均超过100%,高溢价补仓意愿强烈。5月24日,碧桂园拿下洛阳总价单价楼面价“三料地王”,月底两天,又先后在无锡、宁波、成都、天津接连摘得住宅用地,其中,常州地块溢价率54%。

    近期多家房企拿地溢价率超过40%。5月30日,经过68轮竞价,万科以22.8亿元竞得南京某宅地,溢价率41.6%;5月28日,新希望在杭州连摘2宗地,其中一宗地经过849轮竞价,溢价率53.85%;5月21日,经过346轮竞价,中粮+阳光城以总价42.39亿竞得绍兴一住宅地块,楼面价16723元/平方米,溢价率62.23%;5月10日,旭辉以11.7亿元竞得常州某商住用地,溢价率43%。

    中原地产研究中心统计,5月,全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗,主要分布在华东区域,其中有22宗地块溢价率超过了20%,占比高达63%,这在2019年是首次出现。

    诸葛找房的统计数据显示,5月,二线城市土地市场成交持续火热,土地出让收金同比上涨81%。其中,长三角经济圈城市表现亮眼,杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波均进入TOP10榜单。杭州土地出让收金266亿元位列城市出让金榜单首位。嘉里建设以68.14亿元拿下的杭州文晖单元宅地,位居成交总价榜单之首,溢价率为29.94%;恒基以30.2亿元拿下的北京朝阳孙河板块首宗不限价地块,楼面价达69542元/平方米,领衔成交单价榜单。

    昔日高价地压力犹存

    值得注意的是,2014年以来的不少高价地至今尚未解套,对房企造成了一定的资金压力。

    以北京为例,2015年的单价地王项目——葛洲坝北京中国府,楼面地价7.5万元/平方米,近日刚刚拿到预售许可证,拟售价格最高11.7万元/平方米,远低于拿地时业内预期的15万+。原本预计2016年开盘,没想到遭遇政策变化。

    2016年,北京开始执行“限房价、竞地价”土地出让试点模式,如今已成为主要供地模式,因设置土地价格上限,同时限定未来商品房销售价格,房企利润空间受限,拿地开始回归理性。与此同时,2017年3月份调控升级之后,北京对预售证的审批尤为严格,高价盘很难获得预售证。

    “中国府项目品质可圈可点,如果在2017年前入市,也是一个不愁卖的项目,但到现在的市场,变数就多了很多,竞争越来越多。”中原地产首席分析师张大伟说。

    证券时报记者了解到,北京中国府项目拟投资总额达到108.13亿元,2018年实际投资6.31亿元,累计实际投入已经超过68亿元。

    对于资金压力问题,某熟悉葛洲坝地产的业内人士则对证券时报记者说:“国企的资金成本较低,而且后面还有葛洲坝集团撑腰,资金不成问题。这个项目少赚点,其他项目多赚点,就可以平衡利润。房地产行业是周期性的,调整是正常的,但长期还是看涨的。”

    并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。2015年北京总价第三高的丰台地王(位于南四环外),在华润+华侨城+招商局联合体以总价83.4亿元拿下后不久,华润和招商局就因拿地价超过预算而选择退出,随后本来拟独立操盘的华侨城,也在2017年因巨大财务压力先后转让全部股权而退出,最终由泰禾集团以108.6亿元全部接盘,并将项目更名为泰禾·金府大院。据了解,该项目今年以来销售了56亿。

    而泰禾在北京的另一个高价地项目西府大院(位于西南三环外),2014年拿地时楼面价近6万元/平方米,因期望更高的价格而错过了可以单价15万卖的那波行情,又赶上很长一段时间单价8万以上难批预售证,所以上市时间一再延迟,直至2018年底获发预售证的价格仅11.3万元/平方米。有业内人士认为,以此价格销售将面临亏损。

    某熟悉泰禾的业内人士对证券时报记者表示,泰禾当年对市场预期较为乐观,手里现金几百亿拿了不少高价地,没想到碰到政府限价、限购、限售等,受到较大影响。还有一些二手地拿地后不能立刻形成销售,整个现金流全部押到土地上了,现在须通过低价销售和转让资产来解决现金流问题。

    泰禾集团的资金问题也引起了深交所关注,并收到“年报问询函”,首个问题就是:是否存在短期偿债风险?尽管泰禾在回复公告中称“无集中兑付的风险”,但是从今年以来陆续转让了多个项目股权来看,其资金压力犹存。

    盲目拿高价地不可取

    近期房企高溢价拿地引起了监管部门的关注,继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后,苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策,银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象,包括银行、信托等违规资金用于拿地等。

    华泰金融控股(香港)公司研报认为,开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。预计若土地市场持续过热,监管部门或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程,为土地市场降温。

    “3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资会略有收紧。”同策研究总监张宏伟(博客)接受证券时报记者采访时也表示,从4、5月份的房企融资数据看,整体融资额都是下滑的,主要原因是公司债发行减少。

    张宏伟介绍,2019年5月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%。其中,主要是由于公司债发行总额数的锐减,降幅达88.2%,仅4家房企发行了公司债券。

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  • 国家统计局:房地产市场基本保持稳定

    6月14日电 

    在14日下午举行的国新办新闻发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖表示,今年以来房地产投资增长保持了基本稳定,从1-5月的情况来看,房地产投资同比增长11.2%,比1-4月回落了0.7个百分点。但总体来看,仍然是一个比较高的增速。

    国家统计局今日发布的2019年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况显示,2019年1—5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。

    商品房销售和待售方面,1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。

    付凌晖指出,从市场的情况来看,4月份70个大中城市商品住宅销售价格显示,一二三线城市新建商品住宅住价格环比上涨在0.5%-0.8%之间,二手房房价环比上涨在0.4%-0.6%之间,基本保持稳定。各地在坚持“房住不炒”的定位下,持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场保持稳定还是有基础的。

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  • 签合同签得腰酸背痛手抽筋 新房签约竟要写500多遍姓名

    3个多小时的时间里,购房人陈先生和老伴儿抱着7份购房合同“奋笔疾书”,连头都顾不上抬。每本合同上都有80多处需要他俩同时签字,签完字再按上手印。算下来,他俩各签了500多遍名字、各按下了500多个手印。

    记者近日调查发现,本市近来开盘销售的多个新房项目在签约过程中都费时费力,部分项目更是需要购房人反复签名几百遍。繁琐的流程让购房人直呼:“签约长达几个小时,签得腰酸背痛手抽筋,到最后连合同条款都来不及细看。”

    老人签合同签到手抽筋

    ?前不久,市民陈先生和老伴儿买下朝阳区锦安家园楼盘的一套两居室。交了首付款后没几天,销售人员通知老两口儿到售楼处正式签约。虽然最初通知签约过程只有约半小时,陈先生却花了3个多小时才签完。

    漫长的签约过程都耗在了签名和按手印上。刚进售楼处,陈先生就拿到7本合同。按照提示,每本合同上都有80多处需要签字。老两口儿需要按顺序把名字签好,并在名字上按上手印。也就是说,老两口儿每人都得在合同上签500多遍自己的名字、再按500多个手印。“一刻不停地签,结束时腰也酸,背也痛,手也抽了筋。”陈先生说。

    ?无独有偶。在距离锦安家园项目不远的城志畅悦园售楼处里,购房人张女士也有类似的经历。她一共得签6份合同,虽然是单身购买,但也签了将近500遍名字、按了近500个手印。

    记者调查发现,不同楼盘项目的签约流程并不一样,各家对签多少遍名字、是否按手印的要求也不一样。几天前刚在中海云熙项目完成签约的市民刘先生就不需按这么多手印,但也签了近400遍姓名。

    实际上,繁琐复杂的签约流程在新房项目并不鲜见。“五六年前买房时就要签这么多名字,没想到五六年后再买房,这手续一点儿也没简化。”去年购买瀛海府项目的市民刘硕算了算,5份购房合同他共签了约500遍名字。

    “官方合同”并未要求如此多

    两年前,北京市住建委等部门联合发布了新版购房合同。记者查阅发现,这些示范文本中需要购房人签字的地方并不是太多。即便是加上前期物业合同等其它附属合同,需要签字的数量也远没有七八十处这么多。让人费解的是,每本购房合同需要签字的七八十处上,大部分都没有正式的购房人签字区域,只是签在了每页的右下角空白处。

    既然住建部门的示范文本里并未要求签这么多字,那开发商为何又有额外要求?“大部分人去了都闷头签字,也没有打听原因。”陈先生私下问了销售人员,对方解释,在每页右下角空白处签字是为了“证明购房人已阅读这一页的条款”。

    但这种做法反而与初衷产生了矛盾。“这么庞大的工作量,能签完已是不错了,更别提每项条款仔细阅读。”陈先生说。

    城志畅悦园的购房人张女士最初也被通知签约只需两小时。但到了现场她才发现,两个小时的时间根本只够不停签字、按手印的,“听了销售人员的介绍,只请了两个小时的假,几乎没有时间去细读合同具体条款。”她抱怨道。

    购房人匆忙签约暗藏风险

    在经历了几天繁琐的签约后,有锦安家园的购房人向主管部门投诉开发商的行为,此后签约的购房人成功“减负”,需要签字和按手印的数量大幅缩减。

    记者注意到,主管部门在政策层面没有明确要求,购房人需要多签多少遍名字基本是由开发商来确定。“开发商要求业主在每页空白处签字,更多是为了避免后期出现纠纷。业主签下字后,便可认定为已经阅读了这一页内容。虽然在实际中,业主可能根本没有看过。”一家知名地产企业签约流程负责人向记者道出背后另一重原因。

    除了反复签名按手印工作量巨大外,购房人如此匆忙签约也暗藏诸多风险。易居房产研究院研究总监严跃进说,中介公司或售楼处往往以匆忙签约来催促交款,从而达成交易;很多购房人没有太多权益保护意识,非常容易出现“购买时焦急,购买后后悔”的心理,“如果合同中当真存在一些极不利于购房人的条款,完成签约后再维权困难重重。”

    对于购房人来说,除了简化流程外,也需要有充足的时间仔细了解合同条款,当前这种传统的签约方式亟待改善。其实,一些长租公寓的租房交易已经开始尝试电子签约,租户在家通过电脑就可签约,并且能够有更长时间阅读合同文本。

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  • 多地楼市5月集体“降温”,这两个原因必须知道

    5月份,一直都是楼市销售的黄金时段。

    但是,今年的5月不同了……

    记者梳理各地的住宅成交量发现,楼市在经历了“金三银四”的“小阳春”后,“红五月”并没有如期而至,不少城市成交量回落,市场整体降温迹象明显。

    4个一线城市3个楼市降温

    刚刚!国家统计局公布最新数据显示,1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。

    单看5月份,北上广深4个一线城市商品房成交面积,只有深圳环比处于上涨态势,上海、广州、北京环比均下跌,同时,二手房销售也遭遇了“寒流”。

    具体来看,北京市住建委网签数据显示,5月北京二手房住宅签约13764套,环比下滑4.7%,同比下跌24%。自4月开始,北京二手房网签月度数据已经连续两月出现环比下滑。更有分析指出,5月北京市场真实二手房成交量相比3月高峰期约下调了30%。

    上海的数据显示,上海5月份新房成交面积为68.7万平方米,环比下降37.9%。二手房预计成交量在2.3万套左右,环比下降10%以上。

    广州是最让人大跌眼镜的一线城市,5月份一手房网签约7161套,环比下跌5.97%。二手房成交量则直接“腰斩”,5月的4025宗比上年同期的8846宗的少了54%。

    二线城市方面,根据市场机构报告监测,5月份,25个热点二线城市中,17个城市房价环比上涨,除合肥、武汉、大连环比涨幅在1%以上,其余城市涨幅均在1%以下。总体来看,二线城市房价走势比较平稳。

    三四线城市方面,2019以来的房价涨幅已经远远小于2017年的高位水平,也低于全国平均水平,明显走出了“过快上涨”区间。

    《5月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,5月份,18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降2%,同比下降29%。由此可见,三四线城市的成交降幅扩大,也体现了三四线房价持续降温的态势。

    “红五月”为啥没红起来?

    5月份,全国楼市总体成交不大给力,没有了3、4月份的反弹力度。大致源于以下两个原因:

    1、调控力度不减

    根据中原地产研究中心统计数据,5月份,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两个月房地产调控政策都处于政策密集发布时期。各地的精准调控,有效地稳住了楼市局面。

    2、库存压力不小

    目前,全国100个大中城市中,一半城市的楼市库存同比增长,三四线城市尤为明显。

    其中,一线城市新盘供应量加大,库存明显回升。三四线城市的库存则一直处于攀升过程之中。有数据统计,2018年11月份以来,三四线城市库存呈现出持续性的环比和同比正增长态势,供大于求的局面让三四线城市去库存的压力增大。

    不可否认,虽然“红五月”落空了,但市场预期也随之发生转变,楼市也向着更为平稳的方向发展,房价也越发趋于理性。

    随着“房住不炒”深入人心,差异化“因城施策”特点清晰,相信今后一段时间,更为精细化的楼市调控政策将成为主流,房价也会基于市场变化和调控目标在合理区间内波动。

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  • 老人去世后留下一套房 竟有17名继承人!女儿急了

    你的房子以后一定属于你的子女吗?

    答案是:不一定。

    日前,杭州萧山就有这么一件事,老人去世后留下一套房子,继承人细细算下来,竟然有17个。

    老父去世留下一套房子

    17个人有权继承

    这是一套镇上的老房子,有上下两层,屋主是老王夫妇,夫妇俩生育了7个子女。

    老王的老伴在20世纪90年代就去世了,2003年老王也去世了。老王去世后,7兄妹想当然地以为父母留下的房子就是子女的,大家商量后决定:让最小的妹妹王女士继承这套房子,由她负责修缮老房子,作为大家庭今后相聚的地方。

    到了公证处,公证员例行询问了王女士一家的成员情况后发现,王女士还有一名继外婆,由此牵出了这套房子的17名继承人。

    这17名继承人是怎么来的?

    在法律上,配偶、子女、父母都是第一继承人。

    而继外婆嫁入外公家时,王女士的母亲尚未成年,她对王女士的母亲也尽了抚养义务,两人形成了抚养关系。王女士母亲去世后,继外婆并没有表示放弃继承,在法律形成了转继承的关系。

    这套房子,首先是王女士父母的婚内共同财产,房产的1/2属于母亲的遗产,1/2属于父亲的遗产。也就是说,母亲的那一半房产,由王女士七兄妹和继外婆共同继承。因此,继外婆可以继承这套房子的份额是1/16。

    但是,中间又有个小插曲,继外婆在2017年去世了,王女士母亲的兄弟姐妹转继承了继外婆的份额。王女士的母亲有同母同父的一个弟弟和一个妹妹,还有一个同父异母的弟弟。同胞弟妹在继母之前过世,留下了9名子女,这9人与王女士母亲同父异母的弟弟,成了另外的10名继承人。虽然占的份额不多,但都是法律上的继承人。

    最好的方式是遗嘱公证

    看到如此纷繁复杂的法律关系,你是否觉得头大?不仅各种证明文件需要跑断腿,光是“集齐”这么多人就并非易事,何况还要讲明情况并说服众人放弃继承。公证员说,如果这17人中存在不愿意放弃继承的人,那么这套房子就会出现多个共有人的情况。如何有效避免这种情况的发生?最好的方式是遗嘱公证。

    根据《中华人民共和国继承法》第五条:“继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。”

    如果没有遗嘱、遗赠扶养协议等,遗产的分配便转为法定继承,法定继承则会涉及父母赡养、婚姻关系、亲属关系、家庭矛盾、身份认定等众多复杂的家庭关系因素,因此造成家庭纠纷、兄弟反目的案例不在少数。这类案件的审理也往往耗时长、难度大。

    法官提示:遗嘱订立要规范并进行公证

    法官表示,在一些案件中,虽有遗嘱,却又会因为遗嘱订立不规范导致遗嘱无效。

    有效的遗嘱一方面是对遗产明确有效的划分,有助于减少此类纠纷;另一方面,即便进入诉讼程序,也可节约当事人的诉讼成本。目前,有效的订立遗嘱有以下形式:口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱。

    口头遗嘱只适用于存在危急情况时,危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,所立口头遗嘱无效;如需订立口头遗嘱时,一定要找到符合条件的两个以上见证人在场见证;危急情况解除后,尽快订立其他形式的遗嘱,代替口头遗嘱。另外在立录音遗嘱时,必须有两个以上见证人在场见证。

    立自书遗嘱时,遗嘱人须亲笔书写遗嘱内容并签名,且注明年、月、日。

    立代书遗嘱时,应当有两个以上见证人在场见证,其中一人代书,代书遗嘱的遗嘱人、其他见证人、代书人要签名,注明年、月、日。

    办理公证遗嘱时,一般由遗嘱人在两名公证员面前,亲笔书写遗嘱,签名盖章,并注明年、月、日。

    需要注意的是,口头遗嘱、录音遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱容易涉及举证难、真伪难辨等情况,公证遗嘱的效力和真实性更容易得到大家的认可。所以,在有必要的情况下,可通过合法程序对遗嘱进行公证。

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  • 商品房销售额增速今年来首次放缓,业内:“小阳春退烧”

    6月14日,国家统计局发布2019年1~5月全国房地产开发投资和销售情况。2019年1~5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。

    业内人士指出,在房企购地积极性有所限制以及部分城市近期土地市场管控比较严厉外,部分房企的新开工等在资金面收紧的情况下节奏略有放缓。房地产开发投资增速涨幅收窄,符合预期。

    投资增速开始回落

    房地产投资增速终结了今年以来连续上涨的态势。国家统计局公布的数据显示,1~5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1—4月份回落0.7个百分点。

    上海中原地产市场分析师卢文曦表示:5月一些热点城市受住建部约谈,并且在金融层面银保监会发文强调打压违规举动,同时融资端难度在增加,市场热度有所降温,投资增速比1-4月略有回落。不过从单月绝对量来看,依然维持高位,主要是前期拿的土地加快开发,热点区域在扩大,房企投资意愿仍较活跃。

    今年5月,针对此前4月份房地产投资增速持续加快,国家统计局新闻发言人刘爱华于5月15日回应称,房地产投资平稳增长背后的原因,一方面是新开工面积保持了平稳较快增长,另一方面是对房价未来预期比较稳定,这两方面支撑了房地产投资目前的平稳态势。

    国家统计局数据显示,今年1~5月,房屋新开工面积79784万平方米,增长10.5%,增速回落2.6个百分点。其中,住宅新开工面积59125万平方米,增长11.4%。

    房企拿土地谨慎度继续提升。1-5月的土地成交面积和金额下降趋势并未改变,整体拿地同比下降依然保持在三成以上。

    国家统计局数据显示,1—5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比下降33.2%,降幅比1—4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。

    58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企融资“微收紧“在拿地层面来得到了体现,银保监会重申对于房企的融资限制,并且已经对部分拿地过于激进的房企给予”重点关注“,因此,资金监管的阀门“微收紧”直接影响到房企拿地的心态。值得关注的是,土地市场依然保持“热点恒热“,杭州、武汉、合肥、郑州、苏州、宁波等热点二线城市的土地市场近期热度依然较高。

    销售额增速今年首次放缓

    国家统计局数据显示,1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中,住宅销售面积下降0.7%,办公楼销售面积下降12.2%,商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。其中,住宅销售额增长8.9%,办公楼销售额下降12.3%,商业营业用房销售额下降9.7%。

    中原地产首席分析师张大伟指出,楼市反弹小阳春结束,再次出现同比下调。张大伟指出,楼市在3~4月出现了明显的小阳春现象,3~4月单月数据同比均再次反弹。但看5月份数据,又出现了下调,拆分单月数据,5月全国商品房销售面积1.34亿平米,相比2018年5月份的1.42亿平米同比下调了5.5%。

    反应到销售面积,1—5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。

    对于出现下调的原因,张大伟分析称,收紧政策再次明显影响市场,相比3~4月份,5月楼市政策收紧,影响了购房者的入市积极性。

    据中原地产研究中心监测数据,5月单月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

    此外,5月份全国市场继续分化,特别是部分城市政策再次出现收紧,价格变化后,市场需求有所观望,出现了成交量上涨乏力,虽然大部分城市依然处于高位,但环比3-4月份的成交量有所调整。

    库存数据2014年来最低

    国家统计局数据显示,截至5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少453万平方米。其中,住宅待售面积减少413万平方米,办公楼待售面积减少22万平方米,商业营业用房待售面积减少28万平方米。

    中原地产研究中心数据显示,库存数据看,2014年2月末商品房待售面积51397万平方米,目前的库存数据为6年来最低。

    卢文曦称,虽然销售增速在减弱,但销售的绝对量继续保持高位运行,因此4月库存继续下滑。目前大部分城市库存已经不存在压力,相反从绝对量来看,处于低位。不过库存也有结构分化,住宅库存处于低位,但商业以及办公库存始终在高位震荡,市场去化压力较高。

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  • 楼道消防栓四次漏水,这房子该怎么住?

    住房一直是大家很重视的问题,大家都希望自己的住的舒舒服服,但是最近这居住在湖北武汉某小区的屋主们最近确实十分头痛。这小区不仅漏水,电梯也是停运半年了,楼道内的消防栓也是经常出问题。

    为了了解具体情况,2019年6月2号记者来到了事发小区。记者在居民楼的地下车库见到了天花板上方一直在滴水,滴滴答答留个不停,地面上一直是积水。住户说,这个情况已经持续很长时间了,十分影响大家停车,夏天来了更容易滋生蚊子。但是已经跟物业反映很多遍了,说是来检查,但是却一直没有解决措施。

    而且在这栋楼,记者发现B栋楼的两部中的一部电梯已经停止运行了。住户说,电梯停止运行对大家的生活造成了严重的影响,特别是自己的哥哥还是一个残疾人,没有电梯根本无法下来。

    那为什么这电梯停止运行这么久,却一直没人来修呢?有知情居民说,这其实与半年前消防栓接连发生四次漏水有关。据警方调查消防栓是被人为的破坏的,每次都是在深夜下黑手,水流出来之后进入电梯,于是电梯就会失灵。而这栋摄像头的储存卡也被人拔了出来,根本就查不到是谁做的。

    居民说,小区内频繁发生事情之后,小区近期投标的方式引进了一个新的物业公司,但是旧的物业公司已经停止了服务,却一直不肯离开。这样新物业也一直没有进来,问题也得不到解决,居民们都苦不堪言。

    目前,住户已经向当地房管局进行过了反馈,希望能够得到解决。网友们也在网络上吐糟这房子该怎么住人?天天水漫金山。

    这住的问题确实挺糟心,希望居民们的问题能够尽快得到解决吧。

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  • 农村人在城里买房了,农村户口还需要保留吗?

    曾几何时,一纸非农户口,羡杀了多少农家儿女!因为非农户口就意味着跳出农门,在城市当工人,享受城市美好的生活。总记得小时候老听大人们说,某某家闺女可以嫁个有工作的人。后来才知道有工作的人就是非农户口的人,因为只要是非农户口终究会安排工作。而某某家闺女是因为长的漂亮,所以大人们才这么说,虽然有工作的人可能是个矮大紧。风水轮流转,今日到农家。而今农村户口意味着有宅基地,有承包地,有集体经济组织成员的身份,可以分红等各项附加福利。而今城市户口除了一纸户口,没有任何其它福利及附加。

    城里买房,农村户口是有必要保留的,没有任何一条法律规定农民进城买房必须把户口迁进城市,并且现在许多房地产开发商的目标群体也是农村这部分,随着农民收入的增加,实际上农村的购房能力是不容小觑的,当然绝大多数买房都是为子女买的。国家许多优惠政策开始向农村倾斜,尤其是土地确权后,农民的土地也得到了有效保障,而想要具备土地承包经营权和宅基地使用权,就必须是农村户口,这一利害关系想必大家都知道,因此,在目前来看,买房时将户口迁出农村是不明智的选择。

    为了鼓励农村人进城落户,近两年,虽有政策说,进城落户的农民,仍可保留自己在农村原有的田地承包经营权。也就是说,户口在农村也是承包经营土地,户口迁移到城里也还是承包经营土地,一点优惠政策都没有。户口放在哪里都是一样的,那我何必要去动它呢?动它干啥?不动它每年还能净得收入,动了它,今后那就难说了,因为,政策这东西是很难预测的,所以,个人认为,尽管农村人在城里买房了,户口在农村还是不要去动它,保留在农村为好!

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  • 2019年房价到底是涨还是跌

    现在很多没买房的人都在说,房子要跌或是已经开始下跌了,而买了房子的人都再说,房子在涨或者是还会上涨,这就是无产者和有产者之间的矛盾,有房的人或者是手下有多套房产的人,都巴不得房价稳涨,等着吃红利,也能尽快把房贷给还上,以后的房子升值空间大,不愁房价不上涨!

    而无房者更是希望房价能够腰斩再腰斩,房住不炒是个大原则,打击房地产的投机属性,也不能让房价暴跌,在未来几年,物价和工资不断上涨,房价很平稳的话,这也能显示出房价“跌”了,所以还没房的要抓紧时间买,早买早享受,虽然生活过得紧巴巴的!

    但是,由于通货膨胀的问题,每月还的贷款还是那个样,钱就不会像现在这样值钱,比如现在贷款还2000,那么在未来十年后,还是2000,而十年后,随着物价和工资的上涨,这2000很轻松的就还上了,而你要是等以后再买,那么房贷利率有所上升,那时还房贷虽然工资上涨了,但是还起来更费劲!

    好了,就和大家分享到这里,有什么想法可以在下面留言,我们下期不见不散!

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  • 楼市降温 房企前5月业绩增速放缓、分化加剧

    因城施策、市场降温,是房企业绩增长受阻的重要大背景。分析人士认为,一城一策是未来调控政策的大趋势,预计未来市场很难有反转的可能,房企业绩的高速增长时代将可能面临终结。

    受市场降温的影响,房地产企业的业绩正在出现波动。

    近日,上市房企纷纷发布5月销售业绩,与去年同期相比,销售增速放缓和增速下滑成为普遍现象。其中,受楼市调控影响,整体市场出现降温,成为重要的原因。

    第一梯队的三家房企中,万科5月实现合同销售金额579.9亿元,前5月累计实现合同销售2676.0亿元,同比均有所提升。碧桂园5月单月的权益合同销售金额为543.3亿元,同比减少4.88%。恒大5月实现销售535.3亿,同比增长近三成,但公司前5月的销售业绩低于去年同期。

    中型房企的业绩出现明显分化。前5月,一些企业仍能保持近50%的增长规模,但销售增速下滑到个位数的情况更为普遍,金茂、绿城、正荣等企业出现销售负增长。

    因城施策、市场降温,是房企业绩增长受阻的重要大背景。分析人士认为,一城一策是未来调控政策的大趋势,预计未来市场很难有反转的可能,房企业绩的高速增长时代将可能面临终结。

    销售增速放缓

    与去年同期相比,万科5月单月销售额增长35%,前五月累计销售增速为12.0%。恒大前5月销售金额为2315.4亿元,同比下降约一成。因统计口径有差异,目前尚难判断碧桂园在前5月的销售变化,但公司5月单月销售出现下降。

    融创也出现了低速增长的现象。2019年5月,融创实现合同销售金额约人民币443.8亿元,同比增长16%,环比增长13%。前5月,融创实现合同销售金额1633.7亿元,同比增长12%。

    根据易居克而瑞的数据,2019年1-5月,TOP100房企整体销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。与去年动辄超过30%的增速相比,降幅明显。

    从单月来看,百强房企5月的销售规模环比增长8.8%,同比仅增长5.7%左右,较3月、4月的12.2%和16.6%有明显回落。

    由于企业策略、土地储备、业务布局等不同,中型房企的业绩出现明显分化。

    分析人士认为,随着货币化棚改进入尾声,以及市场进入下行周期,未来房地产业的销售规模很难出现大幅增长。-甘俊

    今年前5月,中骏合同销售金额为268.13亿元,同比增长55%,合同销售面积213.49万平方米,同比增长53%。建业地产前5月的销售规模为258.9亿元,同比增速达到46.8%。世茂则实现719亿的销售,增长39%。远洋、旭辉、金地也实现30%以上的增长。

    相比之下,富力、花样年的增速降至个位数,金茂、绿城还出现负增长现象。今年前5月,绿城集团合同销售面积约291万平方米,总合同销售金额约553亿元,同比分别下跌9.62%和5.79%。

    “ ‘头部房企增速放缓、中型房企业绩分化’的现象从去年就已出现。”北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,大型房企的年度销售规模已经突破6000亿的门槛,并将冲击千亿,稳住销售规模并优化管理,将是这一阶段的重点。

    相比之下,中型房企仍会在这一阶段追求规模的突破,限于各种主客观条件,这类房企的规模增速有所差别,但企业也往往在这一阶段拉开差距。

    市场升温乏力

    房企销售增速放缓,与楼市大环境的变化密不可分。据中原地产研究中心的统计,5月单月,中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月处于密集发布潮中。

    上海易居研究院指出,随着部分热点城市出现小阳春,5月楼市调控频频,房企和购房者的资金端均有收紧,全国各地银保监局针对违规向房地产放贷开出了罚单,南京等部分二三线城市首套房房贷利率上调。此外,住建部对苏州等4个房价涨幅过高的城市进行预警提示。部分热点城市的“一城一策”呼之欲出。

    受此影响,5月重点城市房地产市场确有降温表现,成交量再次步入下降通道,但各线城市市场持续分化。具体而言,一线城市市场需求依旧坚挺,多数二、三线城市市场明显降温,成交量均有不同程度的回落。

    以苏州为例,5月11日和5月16日,连续出台楼市调控措施。5月24日,苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会,并传递出多个信息,包括全年房价涨幅必须控制在5%以内;所有项目预售备案价不得超过四万;土地出让指导价格会适当下调等等。

    此后,苏州楼市的交易量和价格均出现一定回落,市场中的观望情绪开始增多。

    中原地产首席分析师张大伟认为,各地可用的调控手段非常丰富,且如预警机制等长效机制已经开始运行,因此,要想快速给楼市降温并不是难事。同时,总体来看,当前购房者的情绪也较为理性,恐慌性购房行为并未大面积发生。

    张大伟表示,虽然房企很可能在6月增加供应冲刺半年报,但在未来的6-8月传统淡季中,销售依然压力非常大。

    根据中信建投的统计,6月1日到7日,重点城市新房成交面积同比下降4.00%,由正转负,环比下降25.42%。其中,一线城市环比下降32.20%,二三线城市环比分别下降12.22%、36.54%。端午长假期间,各地的交易数据也普遍低迷。

    分析人士认为,随着货币化棚改进入尾声,以及市场进入下行周期,未来房地产业的销售规模很难出现大幅增长。光大证券预测,2019年全国新建商品住宅销售额约12.7万亿元,与上年持平;销售面积约13.7亿平方米,同比下降7.3%。其中,销售增速将在今年第三季度见底。

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  • 购房者呼吁调整普宅标准

    近日,有购房者向北京商报记者反映,他最近计划购置新房,新房是位于五环外的限价商品房,按照当前北京的非普通住宅标准,他计划购买的房子属于“非普通住宅”。因为他是卖旧买新,按照相关规定按二套房来算,而当前非普通住宅二套房首付为80%,这给他购房带来了不小的压力。据了解,北京现行“非普通住宅”标准为2014年制定发布,距今已有近五年时间。业内人士表示,按照北京现行的“非普通住宅”标准,当前九成以上项目属于“非普楼盘”,甚至一些五环到六环之间的刚需项目也处于“被豪宅”的尴尬境地,面对当前刚需刚改购房者面临买房难、开发商限竞房去化难的双重困境,在现行“非普标准”与当下市场实际出现偏差的情况下,北京是否到了需要调整旧有标准的时候了呢?

      刚需遭“误伤”

    “我要买的房子在西五环外的石景山北部区域五里坨板块。从地理位置上看这里比较偏,周边也没轨道交通和其他比较完善的城市配套,除了山就是山,怎么看都是刚需置业扎堆的区域”,雷鸣描述他计划置业的楼盘时这样向北京商报记者吐槽。他说,当初看上这儿的一大原因就是感觉这里的房价从整个环五环来看还处于相对的低点,预算不算充足的他在买房时被售楼员告知,该项目为“非普通住宅”,除了需要多缴纳税费外,作为卖旧买新的他,还需要按照二套房首付八成来交首付款。

    “从位置和配套上看,怎么也想不通这个房子居然是非普通住宅,况且我买的还是89平方米的小户型产品。”雷鸣给记者算了笔账,以他准备买的房子为例,项目单套总价在450万元左右,如果按照“普通住宅”的标准算,他只需要付六成的首付,首付款为270万元,他只要用卖旧房的房款就可以支付首付款。但按照现行“非普通住宅”的标准,他看好的楼盘被划为非普通住宅,八成首付达到了360万元,足足高了90万元。买了新房子,他基本上手里没有什么存款了,还要每月还贷款,想想以后的日子,心里真没底。

    实际上,雷鸣的遭遇并非个案。当前北京楼市上,众多购买商品房的普通购房者正面临限竞房“被高端”的处境。一方面,限竞房项目处于5-6环之间的不在少数。另一方面,在土地出让之初大多确定了“7090政策”的条件限制,90平方米中小户型产品成为当下市场主流,而往往这些产品对应的消费客群为刚需人群,他们支付力相对较弱。

    “政策的初衷不是低端有保障,中端有支持,高端有市场吗?能不能适当调整下现在的非普通住宅的划分标准,减轻下刚需购房者的负担呢?”雷鸣说。

    对此,中原地产首席分析师张大伟认为,现行的“非普通住宅”标准,在客观上降低了刚需以及改善型置业的购房者的支付能力,增加了他们的财务负担。例如一套六环外总价300多万元的房子,现在也需要按照首套40%,二套80%支付首付。现行标准是否与制定初衷产生某种程度上的背离需要各界来探讨。

      五年前的标准

    据了解,当前北京市现行北京“普通住宅”认定新标准为:1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定;3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中,所在区域住房平均交易单价或套总价,按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价,结合区域调整系数确定。现行的普通住房认定标准:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。

    当前市场对非普通住宅标准的争议焦点主要来自第3条的价格定义。按照规定,单价与总价其中之一符合就算非普通住宅。但现实是,当前北京新建商品住宅,包括限价住宅在内,多数楼盘在单价或总价上都会超过现行的“非普”的认定标准。

    业内人士指出,普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更主要的是,在购买阶段贷款成数上会高出不少。目前北京市购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,而购买第二套房屋非普通自住房的首付款比例则是不低于80%。

    业内人士分析,当前实行的“非普”标准是2014年发布的,距今已有近五年时间。北京楼市经过数年发展,尤其是经历了2015-2016年房价上涨后,楼市整体价格变化比较大,现有政策已不太符合当下实际情况。有必要对争议较大的“非普”标准适当做出调整。

    同为一线城市的上海相关政策曾在2016年做出更新。2016年11月,上海市住房保障和房屋管理局在官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》。

    易居智库市场研究总监介绍,从上海历史上对于普通住房标准调整来看,基本上是非强制性三年一调整,与房地产周期挂钩。把部分本来属于非普通住宅的项目纳入到普通住宅,对住房管理和税费管理都有利好。

    就现阶段,现行的“普通住宅”标准是否具备调整时机和调整条件等话题,北京商报记者试图采访北京市住建委相关部门,但截至目前尚未得到对方的回应。

      尴尬的五环外限竞房

    张大伟分析,政策应及时更新以符合市场规律。按照现在的认定标准,市场上90%都是高端楼盘了。尤其是限竞房也成了“豪宅”,不符合实际情况。

    “当前的普通住宅标准确实给我们销售带来不小的压力,”一位限价房项目营销人士告诉北京商报记者,他们客户很多都是刚需刚改,资金能力有限,导致项目去化速度堪忧。这让公司拿地前希望实现的快周转完全背离。而他们公司在北京限竞房项目还不算多,一些企业在北京直接操盘加上联合操盘、入股的限竞房项目高达十多个,大多都面临去化的压力。

    据相关机构统计,目前北京限价房供应规模在400万平方米左右。还有450万平方米尚未入市。只看2019年春节前入市的土地,北京合计将近有95个限竞房项目,合计1200万平方米供应。开发商投资将在6000亿元左右。而到目前为止,一年的资金成本在600亿元左右。

    从95个限竞房土地成本看,溢价率在20%的有44宗,溢价率在10%-20%的有17宗,低于10%的有26宗。已入市的50个项目只有不足10个项目有可能盈利,其他全部持平或者亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看,都远远超过之前预期。

    从市场成交来看,当前限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足两成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房大都一次性推出市场,导致优质房源销售后,后续房源去化艰难。

    分析人士表示,北京限竞房销售对于开发商来说已步履维艰,建议针对限竞房的特殊属性,适当修改非普通住宅标准,化解限竞房去化难题。

    同策咨询研究中心总监张宏伟此前曾表示,一线城市调整普通住宅标准一般比较慎重,通常调控思路是按照分类调控的原则,保证供应,稳定市场。普通住宅标准的调整一般是被作为房地产调控的储备方案,在适当时候才会调整。适度放开市场,加强税收征管,保持房价稳定。

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  • 5月份二线城市地价涨幅明显收窄

    6月4日,易居房地产研究院发布《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示:5月份土地市场成交活跃,延续了4月份的热度,不过受监测的40城整体地价涨幅收窄明显。

    其中,二线城市作为土地市场的主要阵地,5月份成交量价尽管整体上行,但幅度均在收窄。业内分析认为,这表明当前土地市场热度虽在延续,但已经减弱。

    分不同城市来看,5月份一线城市地价创下2015年10月份以来的新低;二线城市成交面积环比增长3.4%,地价环比上涨5.6%,均明显收窄;三线城市成交面积环比增长23.5%,成交均价环比上涨20.4%,地价异动主要由于样本城市内部的结构性原因。

    易居研究院研究员王若辰表示:2019年1季度以来,部分城市房地产市场出现了“小阳春”,5月份地市热度虽仍有所延续,但成交面积环比增幅明显收窄。“预计下半年累计成交面积同比增速将小幅波动。尤其是在当下仍较严厉的政策环境下,预计未来几个月40城地市将有所降温。”

    值得一提的是,一季度,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。王若辰表示,主要原因是一方面因为房企资金面较为宽松,第一季度发债融资量较多;另一方面是因为开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。

    但部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了监管部门高度关注,相关微调政策仍在陆续出台。5月份,二线城市土地成交面积及地价在“小阳春”的余热下仍有小幅增大和上涨,但增速回落,涨幅收窄。

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  • 买到二次抵押房怎么办?

    业内人士提醒:房产交易前需特别留意房屋抵押状态,不要轻易支付定金

    房产交易前需特别留意房屋抵押状态。

    买家查册查不到抵押明细。

    二手房产交易时最担心的是房屋抵押状况,一手交钱却因抵押风险不能一手交货。由于金融创新产品层出不穷,房产抵押融资的方式也不少,碰到这样的房产该怎么办?

    有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态,中介公司及卖家声称房屋只有银行抵押贷款,但在办理按揭贷款时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。鉴于交易风险的存在,买家在支付了定金后拒绝继续交易,最终双方闹上公堂。日前,法院判决显示,卖家需退还定金。业内人士表示,在房产交易前需特别留意房屋抵押状态,在查询清楚明细之前不要轻易支付定金。

    案例

    卖家隐瞒二次抵押状况 买家拒绝交易

    法院:双方都存在不当 定金应当退回

    姚女士看中了李先生位于天河的一套房,通过中介公司双方洽谈同意以460万元(另需一次性支付344万元作为房屋装修及家电设施的补偿款)的价格完成交易。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生,并同时支付了中介费和网签费给中介公司。在支付方式上,姚女士选择向银行申请5年230万元的银行按揭贷款,但在办理银行贷款时却不能获得批准,姚女士发现,房屋除了抵押给银行按揭贷款外,还进行了二次抵押给第三人530万元。

    姚女士表示,《广州市不动产登记查册表》上载明第三人对房屋享有抵押权,虽然查册表每页均有她的签名,但她是支付了网签费和60万元定金后,才看到中介人员出示的查册表,中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的,所以她就在该查册表上签了名。姚女士表示李先生和中介只是说了房屋存在银行抵押贷款,并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示,已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况,已明确告知存在抵押,只是当时没有明确是抵押给银行,还是抵押给个人,李先生当时出示房屋的房产证,房产证上显示了抵押的情况,但并没有注明是抵押给银行还是抵押给个人。

    姚女士表示,自己是在交付了60万元定金后,将相关材料(包括房屋的查册表)交给按揭公司,按揭公司工作人员发现房屋有个人抵押并向其致电告知的,按揭公司表示银行不受理该按揭申请,并表示房屋存在520万元的个人抵押对于姚女士没有保障,之后姚女士立即与中介公司的工作人员进行沟通,中介公司的工作人员表示也不清楚房屋存在二次抵押,因此,姚女士觉得交易风险不小,立即要求李先生退还已付的款项,得知李先生存在隐瞒房屋存在二次抵押的情况,姚女士觉得李先生不诚信,因此即使知道李先生已在合同约定的期限内办好了房屋的涂销抵押手续,她还是表示不同意继续交易。由于双方无法达成协议,姚女士就提起了诉讼。

    法院判决认为,涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给银行,李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人,存在不当。其次,李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间,姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍,其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此,导致合同解除,李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元,但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费,理据不成立。

    此外,李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失,理由不成立,法院不予支持;至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出,要求姚女士赔偿借款利息、税费损失,上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失,且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨,李先生的相关损失亦可得到一定弥补,所以理据不成立,法院不予支持。

    专家教路:

    需业主配合查册

    中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示,目前如果由买家自行去查册,不会显示抵押状况的明细,只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询,才会显示明细,因此可要求业主配合查询,出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件,有些还会要求提供查册的资料,包括房产是否查封、抵押的状况等,如果不能交易都不会介绍给买家。

    如果出现二次抵押给个人的情况,在过户交易时,需要债权人同时到场,提供相应的证件才可以办理过户。此外,债务大小的情况也会影响买家办理按揭贷款。因此,尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产,在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

    记者调查

    二次抵押可以再融资,

    多由贷款公司提供

    可以看到,案例中二次抵押成为引起纠纷的关键因素。所谓“二次抵押”,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获得贷款,二次抵押贷款不用还清以前的贷款。房产二次抵押贷款就是按揭房抵押贷款。比如,刚购买的房子价值100万元,首付30万元,房贷按揭70万元,经过几年房子升值,目前房产评估价值200万元。那么,可以进行二次抵押贷款,贷款金额大致为140万元(200万×0.7)减去房贷尾款65万元后的75万元。

    银行工作人员对记者表示,目前银行基本不做房产二次抵押贷款了,主要是由贷款公司做这样的业务。一家贷款公司的工作人员告诉记者,办理二次抵押主要看房子评估价和初始购买价之间还有没有空间,以及有多大的空间,通过了才确定具体利息,最高资金可贷到500万元,需要身份证、房产证及查册、按揭合同、近6个月流水等资料办理,还款方面是随借随还,3个月后提前还款无需违约金。业内人士表示,对于一些需要短期快速融资的人而言,二次抵押属于比较容易操作的,不过利息一般较高,购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况,通常出现二次抵押状况,说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求,尤其是抵押给个人的情况,可能存在债务风险,容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业,如果需要购买,一定要清楚其中的风险,在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。

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  • 房地产行业成长重心转移 高质量发展成为企业共识

    随着房地产行业走向稳健发展“新周期”,众多企业积极创新转型寻求“新赛道”。区域经济的转型升级、在行业细分领域的增量市场、人民群众对于美好生活的向往和追求,仍然使得房地产行业拥有巨大的产业空间。当前,整个行业的成长重心正在从需求侧转为供给侧,高质量发展成为企业的共识。

    中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在2019蓝筹年会上指出,城乡融合发展将带来巨大契机。“当前最重要的是通过改革,释放中小城市活力,降低城市发展成本,激发经济活力,降低体制成本。”

    “我认为中国今天都市圈时代已经到来,中国城市的发展接下来将告别过去均匀发展,而走向一个城市群的发展,也就是核心大城市对于周边的带动凸现出中心城市的概念”。上海交通大学特聘教授陆铭说。

    中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞提出,未来房地产风险将如影相随,他表示,五大因素变化决定中国房地产会转向高质量发展,2025年前后中国住房增长可能会出现拐点,未来15年中国房地产的“灰犀牛”始终在不远处徘徊。“与此同时,中国房地产业态将呈现创新融合,一般住宅的地位有所下降,但文化地产、教育地产、旅游地产、休闲地产等多元化地产业态一定会大幅度提升。”

    面临行业新的发展机遇和挑战,众多房企拥有自身的经验、思考和判断。融创中国从开放、文化、客户和科技等维度研发产品;金科则构筑四位一体生态圈,实现更有质量的增长;新鸥鹏布局文化、科教、健康等“新赛道”;鸿坤地产集团探索实践都市圈、生态圈“双圈战略”;当代置业在项目开发改造中,有机融入绿色、智能技术。

    德佑首席文化官徐东华认为,房地产存量市场最大的机会是服务者生态,围绕着住的服务周期非常长,有大量的服务可以做。存量市场交易的复杂性,决定了服务者价值将全面崛起,服务者之间的合作将成为共赢的关键。

    “面对复杂环境的挑战,如何变压力为动力,变被动为主动,变挑战为机遇,是所有房地产企业都正在思考的课题。”日前,中交房地产集团董事长、党委书记赵晖在首届中交房地产智库联盟论坛上表示,中交房地产集团依托内外部资源成立中交房地产研究院,突出战略引领,建设智库联盟,开展行业研究,聚焦宏观趋势研判,市场形势分析,企业对标分析,新业务培育,精细化产品研发,新技术推广运用,六大方面工作,致力于成为行业研究引领者、业务创新推动者、敬业团体营造者和智库资源整合者,为公司转型发展提供战略支撑和智力支持。

    中交房地产集团设计总监、研究院院长李杜渊指出,未来十年国内城镇化的进程区域发展演变,城市更新升级、人口结构变化、住房改善需求等房地产行业发展基础仍然健在,行业发展仍具有广阔和长远的发展空间。“房地产市场进入成熟期后,行业之间的竞争分化愈加激烈,因此,房地产开发企业追求转型发展,以谋求新的市场份额,保证企业可持续发展。”

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  • 70年住房事业砥砺前行 多元化发展让百姓安居圆梦

    新中国成立70年来,人民生活发生了翻天覆地的变化,不断前行的住房改革,带给中国人民居住空间和生活方式上的巨大变迁。70年来,房地产行业从无到有、从小到大,发展壮大成为国民经济的支柱产业,在促进经济发展、增加就业、促进居住环境改善、促进城乡人口流动等方面发挥了重要作用。

    在新中国成立70周年之际,本网以《70年来,中国人的“家”发生了哪些变化》为主题推出系列宣传报道,全面展示我国人民群众住房的巨大变迁,反映房地产市场机制的不断完善,增强人民群众对住房的幸福感和满意度,提升人民群众对美好生活的向往,提振住房市场消费信心。

    今年初,在北京打拼多年的小赵在北京郊区为自己购买到首套住房,正式成为痛并快乐着的房奴一族,近200万元的商业贷款对陕西老家人来说是个天文数字,但小赵也得到了父母的全力支持……另一边,小赵的同事,一对儿北京夫妇多年来一直租房住,并打算一直租房生活,他们觉得这样既方便又经济,想搬到哪里都来去自如。

    “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,房子于中国人来说,从来就有着不同寻常的意义。从农村到城镇,从平房到楼房,从福利房到商品房,新中国成立70年来,人民生活发生了翻天覆地的变化,人们的居住空间和生活方式也得到了巨大改善,百姓的安居梦正照进现实,而我国房地产事业也从无到有、从小到大,在风雨中砥砺前行,为经济社会发展贡献了重要力量。

    住房事业曲折中砥砺前行

    细数70年来国人居住条件的变迁,变化虽大,但人民对美好生活的向往,从未改变。

    建国初期,住房资源十分短缺,住房来源大多依靠统筹安排现有住房,或者合理分配新建住房。到了50、60年代,国家更注重国防建设和工业生产,住房投资得不到支持,住房领域初步建立起低租金的福利房供给制度。1970年,住房投资占累计基本建设投资的比重仅为2.6%。

    “1974年去乡政府参加工作,住的是乡政府提供的土墙房,”小赵的母亲回忆道,“条件别提有多艰苦了。”

    改革开放前夕,全国190个城市人均住房面积仅3.6平方米,缺房户达869万,占城市总户数的47.5%。存量房中还存在大量危房和棚户区,住房质量得不到保障。住房问题到了亟待解决的时刻,而中央也注意并重视起这一问题。

    1978年,邓小平指出,“解决住房问题能不能路子宽些,譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面潜力不小。”1980年,邓小平又一次发表了关于住房问题的重要讲话,认为不但新房子可以出售,老房子也可以出售。他还提出买房可以分期付款、提倡个人建房等设想。邓小平的两次讲话,为这一亟待解决的民生难题指明了方向,也拉开了我国住房制度改革的大幕。

    这一时期,全国多个城市进行了住房改革的实践性探索,诸多创新迈出了第一步:1979年第一个商品住宅项目获批、1980年第一家房地产公司成立、1985年第一笔住房按揭贷款发放、1987年第一宗土地公开拍卖……

    “1984年单位分房,第一次住进了楼房,40来平两个房间,只给单位交一点点租金。”小赵母亲说,“到1994年再搬家,还是单位分的福利房,就是70多平的两室一厅了。”

    20世纪末期,福利房依然占据着一定地位,这些房子也承载着80后集体的幸福回忆。“94年住进新家,明亮又宽敞,度过无忧无虑的童年和读书学习的青少年,现在还能回忆起那时候的趣事,清晰得就像昨天。”小赵说,这也算赶上了福利房时代的末班车,千禧年过后,无论是身边的适龄青年结婚,还是亲戚换房,基本都会选择购买商品房。

    因为在1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,明确提出要停止住房实物分配,与计划经济相适应了约40年的福利分房制度寿终正寝。自此,在风雨中一路砥砺前行的中国房地产事业,也迈向了全新的市场化时代。

    多元化政策让百姓住有所居

    新千年开始后,国家经济社会飞速发展,2001年北京申奥成功,成为很多人难忘的记忆,这一时期,商品房价格也开始飞速上涨,不少人开始“望房兴叹”。“2004年刚毕业工作买不起房,后来就更买不起了。”小赵的北京同事调侃说。

    2003年,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,总结了1998年以来住房制度改革的诸多经验,认为房地产业具备关联度高、带动性强的特征,从而确立了房地产支柱产业的地位。

    上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰认为,从这以后政府文件中再也没有出现过“住房制度改革”的字样,说明我国城镇住房已经完成了全面商品化,即使未来住房制度还有局部完善和继续建设的需要,但总体上已经达到了历史的终点。“此后政府不再提住房制度,只提住房政策,着眼点也从微观的住房实物生产与分配转向宏观的市场调控。”

    2004年到2015年,全国共有70多项调控政策出台。2005年的“老国八条”首次指出住房价格上涨过快会影响国民经济的健康运行。随后“新国八条”“七部委八条”等文件又分别对供给、税收、房贷、违规及炒房等方面做出了更加严格的要求,但遗憾的是,“屡调屡涨”几乎成为房地产市场的常态。

    在多轮房价上涨的过程中,中低收入人群的住房保障问题开始被关注,廉租房、公租房、经济适用房等保障房市场逐渐发展起来。经济环境叠加调控政策效果,2014年房地产市场开始降温,高空置率和高库存成为新的问题。

    “2010年结婚前想买房,南三环一个大开间99万,算算月供还是放弃了。”小赵同事说,“不过大城市租房方便,工作这么多年就换过两次租房,还是不错的。以后孩子上学,就到学校附近租房。未来还可以考虑长租公寓,反正租房的选择比较多样化。”

    2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的定位,2017年广州、深圳、南京等11个城市陆续展开住房租赁试点。2017年8月,北京租房群体的公积金提取手续大大简化,只需提供身份证,填写《租房提取住房公积金申请表》,即可按每月1500元的标准每季度提取一次,取消了之前必须提供租房合同、发票、社保证明等等规定。

    真正提出新时期住房发展思路与目标的是十九大报告,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。可以说,“房住不炒”、“多主体供给、多渠道保障、租购并举”将是未来一段时期解决住房问题的总体纲领,让房子回归居住属性,让全体人民住有所居,也是实现全面建成小康社会的必然要求。

    70年来,我国城镇住房摆脱了绝对短缺的状况,市场化改革给房地产开发投资注入了巨大活力。2018年,全国房地产开发投资12.03万亿元,其中住宅投资8.52万亿元。房地产的高速增长,带动了上游建材、钢铁和下游家装、家电等产业链的发展,也促进了城乡之间的人口流动。

    陈杰教授总结说,新中国70年住房事业发展过程坎坷而曲折,已取得的成就是十分伟大的,但也存在诸多亟待解决的问题。在广泛的吸收社会意见和平衡各阶层的利益诉求基础上,实现整体社会的住房福利最大化,是今后中国住房事业更高质量发展的基本前提。

    “说远也不远,70年来我妈妈从农村住到城市,房子越换越好,我从小城市住到北京,多亏了各项政策支持。”在小赵看来,未来还会有更多可能性,会朝着更加多元化、人性化的方向发展,生活一定越过越好。

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  • 5月信贷温和恢复 降准降息还有空间

    “符合市场预期。”对于5月信贷数据表现,多位专家这样评价。专家分析,一季度是信贷、社融的高峰期,进入二季度后,出现一些回落符合季节性规律。

    6月12日,央行发布5月金融数据。5月末,M2(广义货币)同比增长8.5%,M1(狭义货币)同比增长3.4%;社会融资规模增量1.4万亿元,同比多增4466亿元。当月,新增人民币信贷1.18万亿元。

    整体而言,5月信贷较4月有所恢复,央行稳增长政策效果逐渐显现。交通银行首席经济学家连平表示,5月信贷增量环比回升,与近两年同期相比,增量也小幅上升。但增幅不及预期一定程度上体现了当前实体经济运行压力仍存。

    中国金融期货交易所研究院首席经济学家赵庆明认为,“稳健、宽松适度的货币政策正在发挥作用,同时,在当前经济仍存在下行压力的情况下,也体现逆周期调节需求。”

    短期信贷高增

    “可以说,今年年初以来,贷款增速持续保持在13.5%左右,信贷投放总体平稳。”民生银行首席研究员温彬称。

    数据显示,5月新增人民币贷款1.18万亿元,同比多增313亿元,贷款余额同比增长13.4%。

    不过,5月的信贷表现低于市场预期。此前市场预期5月新增人民币贷款13000亿元。

    “这印证了我们年初冲贷影响的观点。5月信贷增速同去年基本持平,2019年一季度信贷冲量影响大概率已经过去。”中信证券固收首席分析师明明表示。

    从结构上看,5月住户部门贷款增加6625亿元,其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元。非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元,其中,短期贷款增加1209亿元,中长期贷款增加2524亿元。

    连平认为,投向结构进一步反映出当前国内经济所面临的压力,居民中长期贷款增长一定程度反映近期部分城市房地产相关政策似有松动的现象。明明也表示,从长期限信贷增速来看,居民部门中长期信贷同比增加(去年同期为3923亿元),可能与住房市场销售维稳有关。

    值得注意的是,非金融企业中长期贷款单月增长仅2524亿元,较去年同期的4031亿大幅少增。

    5月非金融企业中长期贷款较去年同期大幅少增

    对此,明明表示,企业部门中长期信贷同比大幅减少,契合当前贸易摩擦不断加剧的外部背景。“结合5月PMI指数继续回落,进口数据收报负值,说明企业目前融资需求较为低迷,在经济有所承压的背景下,对未来企业中长期信贷不宜过于乐观。”

    此外,5月短期贷款投放较多。短期贷款新增3157亿元,其中,居民短期贷款新增1948亿元,非金融企业短期贷款新增1209亿元。

    明明推测,5月小微信贷积极推进可能是企业短期信贷高增的原因之一。温彬则表示,这反映在货币政策边际转松的预期下,企业因资金成本有望下降而在当前时点更加偏好短期贷款。

    “企业部门中长期信贷大降,短期信贷回升,或许体现外部压力增加背景下企业投资意愿的减弱,预计后续在贸易摩擦继续长期化的背景下,企业中长期融资需求需要谨慎看待。”明明称。

    M2增速稳定,M1增速同比下行

    5月社会融资规模增量14000亿元,同比多增4466亿元,前值13600亿元。

    社融存量增速小幅回升

    在外汇储备规模再次回升、信贷投放持续平稳的情况下,5月M2增速保持稳定,不过,M1增速同比下降。

    数据显示,5月末,M2余额189.12万亿元,同比增长8.5%,增速与上月末持平,比上年同期高0.2个百分点;M1余额54.44万亿元,同比增长3.4%,增速比上月末高0.5个百分点,但比上年同期低2.6个百分点。

    M2增速稳定,M1增速同比下行

    M2维持相对稳定,主要受两方面因素的综合影响。连平认为,信贷增量反弹以及财政积极推动M2增速向上,而外部不确定性又可能拖累M2增速,两者对冲作用下使得增速与上月持平。

    明明则表示,M1增速较上年同期下滑,可能说明企业短期经营活动的衰弱,后续应当继续保持观察,以确定M1增速的底部区间。

    降准、降息可能性增加

    进入6月,国内降准、降息的讨论再度兴起。

    第一财经记者在采访中了解到,从内外部环境变化来看,未来定向降准仍有空间,且降息也存在一定可能性。随着全球14家央行宣布降息,美联储货币政策转向“鸽派”,我国央行货币政策调控灵活度将进一步增加。

    从5月15日起,央行已将1000多家农村商业银行的存款准备金率从11%下调到8%。目前首次降准释放资金已经到位,6月17日、7月15日还将分两次各降准1个百分点,共计释放约3000亿元。

    “除此之外,预计6月还会有其他的定向降准。”赵庆明对记者表示。他分析,从国际形势看,全球货币政策现转向宽松,也会使得我国货币政策更加灵活,“降息的可能性进一步增加。”

    “货币政策逆周期定向调节仍有必要,且调节力度应适时加大。”连平认为,目前货币政策处于稳健、松紧适度的基调,然而国内实体经济的压力以及外部不确定性可能带来的负面冲击两因素,使得适时“加大货币政策逆周期调节力度”仍有必要。

    为了维持市场流动性合理充裕,6月以来央行已累计释放7850亿元流动性。其中,为了对冲MLF(中期借贷便利)和逆回购到期、政府债券发行缴款等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕,央行在6日到期的4630亿元MLF等量续做的基础上,对中小银行开展增量操作,总操作量5000亿元。连平认为,考虑到货币政策执行的效果,以及一段时间以来央行货币投放的主要方式,定向精准滴灌仍是逆周期调节的主要方式。

    温彬预计,央行一方面会继续使用数量型货币政策,通过加大公开市场操作力度、定向降准等保持金融体系流动性合理充裕;另一方面,有望再次启用价格型货币政策,即通过调降OMO(公开市场操作)、MLF、TMLF(定向中期借贷便利)等政策利率的方式降息,同时逐渐建立从政策利率向市场利率传导的有效机制,有效引导实体经济融资成本下行。

    6月8日、9日,中国人民银行行长易纲出席G20财长和央行行长会议时表示,中国宏观政策空间充足,政策工具箱丰富,有能力应对各种不确定性。此前,易纲在接受媒体采访时也表示,如果中美贸易摩擦升级,中国有足够的政策空间来应对,包括调整利率和存款准备金率。

    近日,金融委办公室召开会议表示,央行将运用多种货币政策工具,保持金融市场流动性合理充裕,并对中小银行提供定向流动性支持。

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  • 17万/平米天价学区房闹剧:中介疑似冒充房主亲属炒作

    一间“老破小”的二手房,居然炒出17万/㎡的天价;出面卖房子的“房主”,号称是房主弟弟,却疑似是某房产中介工作人员;即使是冒着无法入学的风险,该处“学区房”还是遭到了“哄抢”。

    日前,发生在南京的一起“17万/㎡天价学区房事件”引发各界关注。

    澎湃新闻记者调查发现,在这出全民“围观”的“天价学区房”闹剧中,房产中介及其工作人员哄抬、炒作房价的痕迹明显。

    而在闹剧的背后,其实折射出的是优质教育资源的紧缺与不均衡的现实。

    6月11日晚,记者来到附近一家房屋中介,其工作人员称,上述“天价学区房”尚未出售,还可继续买卖,且表示,购买后,“可以入学”。 “它本来在学区范围内。”该中介说。

    中介工作人员疑似“冒充”房主弟弟

    南京这处引发全民“围观”的房产,面积仅13.2平方米,犹如“胶囊房”。具体地址位于南京市鼓楼区灵隐路22号。

    6月10日,多名中介带着几十名看房人来此看房的视频,被各大社交媒体传出,火遍网络——13.2平方米的“老破小”,陆续从168万被哄抬到230万,也就是说每平方米17.4万元,只因它是双学区房。

    它遭“哄抢”的原因是,尽管单价高,但因面积小而导致的总价低,几乎比同片区域学区房价格低了一半。

    网络流传较广的视频上中,上述房子昏暗狭小,墙面甚至都已经发霉。不过由于临近琅琊路小学本部和29中本部两所知名学校,加上低总价,房子一在网上挂出,就引来很大关注。

    澎湃新闻查询到,目前琅小加29中“双学区”的最便宜的一套房报价300万,面积34平方米,单价88823元/平方米。

    琅小、29中“双学”区的二手房挂出来的单价多在8-10万/㎡左右,一般小房型也得五六百万。

    事实上,低价面积小的学区房,一直十分走俏。大多数业主都是买来不住,就让孩子上个学。孩子毕业后,再卖掉。

    “家里面站满了人,一直站到大门口去了。”视频中,自称该房子房东弟弟的杨先生说。

    然而,视频在网络流传后,有人指出“房东弟弟”杨先生实为某房产中介公司的工作人员。

    6月11日,澎湃新闻记者在该中介公司看到,的确有一名李姓员工与视频中的杨先生长相十分相似。

    “我在他那租过房子,一看视频我就认出来了。”南京一市民说。

    因媒体介入,该房子被爆出是公租房,只有居住权和租赁合同,鼓楼区教育局相关科室也对媒体回应,这样的房子并不能保证学区。

    由此,10日的热闹景象转眼到11日,该房子就变得门庭冷落。

    “事情闹太大了,现在没人来看了。估计之前中介或者房东是有办法保证学区的,现在不敢卖了。”该房屋旁边的一位住户说道,她家的房子也是公租房,她还表示,如果上述房子卖出去的话,她也准备卖掉自家的房子。

    不过,澎湃新闻记者11日在上述中介公司了解到,灵隐路22号房子还可以看,并表示“可以保证学区”,当被问到为何可以时,一工作人员答到:“它本来在学区范围内。”

    “当然也是有风险的。”该工作人员也坦承。

    “我们领导一开始就不让我们操作这个房子,万一不能入学,那买方会找我们责任。”周边另外一家中介公司的员工这样说。

    紧俏的优质教育资源

    事实上,每隔一段时间,就有这样的“天价学区房”在南京面世。

    有房屋中介人员告诉澎湃新闻,2017年圣诞节,有人挂出一套力小29中“学区房”,建筑面积约22.5平方米,起拍价275万(全款),几十个人在麦当劳现场竞价,竟被拍到360万,单价约16万/平方米,但最后因为房东有外债,房子被司法冻结,导致无法交易。

    此次的房子,据中介说,一开始房东也只是报出168万的总价,最后因为看的人多,看房人间互相哄抬,导致房子上涨到230万。

    据数据显示,2019年5月南京30所名校学区房均价49504元/平方米,环比4月上涨了7435元/平方米。其中,拉萨路小学学区房卖的最贵,均价达到86500元/平方米居首。环比2019年4月,30所名校学区房中14所名校房价上涨。

    而在如此紧俏的南京学区房市场上,号称是南京房产鄙视链的金字塔顶端就是一套鼓楼双学区房了。

    鼓楼区一向是南京市优质教育资源最集中的区域之一,是家长们的择校大区。

    这也不难理解,一套“老破小”的二手房,还不是产权房,也能得到如此大的追捧。

    教育部部长陈宝生就曾多次公开称,择校热、学区房老百姓不满意,原因是优质教育资源分布不均衡,治本的办法还是要实现教育资源均衡发展。

    也有声音说,南京普通高中的录取率一直不太高,也是导致学区房受家长青睐的原因。据悉,2019年南京初中毕业生报名人数达51286人,全市普通高中招生计划3.1万人,普通高中录取率仅为57.6%。

    “说实在的,如果真有总价低、又能入学的房子,中介肯定不会挂出来,早就被中介内部人员悄悄买下自己用或者转出了。”

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  • 首套房贷降至2018年以来最低水平

    利率下调大潮或接近尾声,后期以稳为主 融360大数据研究院发布的“2019年5月中国房贷市场报告”显示,5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降1.09%,全国首套房贷经历半年连续下调后,目前已经是2018年以来最低利率水平。 融360大数据研究院研究员李万赋表示,5月全国房贷利率整体来看

    利率下调大潮或接近尾声,后期以稳为主

    融360大数据研究院发布的“2019年5月中国房贷市场报告”显示,5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,较上月下降1.09%,全国首套房贷经历半年连续下调后,目前已经是2018年以来最低利率水平。

    融360大数据研究院研究员李万赋表示,5月全国房贷利率整体来看继续下调,但不同城市房贷利率的调整情况有所差异。另外,也有小部分城市的房贷利率已经触底反弹,有些城市虽然整体房贷利率水平下降,但部分银行已经开始悄悄上调房贷利率。

    具体来看,融360大数据研究院监测的35个城市中,2019年5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,相当于基准利率1.105倍,环比下降了1.09%,同比下降了3.27%。该水平为2018年至今最低房贷利率水平,比2017年底高5个基点。厦门、上海和天津的首套房利率均低于5.00%;武汉和合肥的房贷利率水平在5.90以上。

    上海地区监测的30家银行分支机构中,3家银行本月下调了首套房贷利率,2家银行有所上调。调整后,14家银行执行基准利率的95折,8家银行执行基准利率,6家银行执行基准上浮10%,1家银行执行基准上浮15%,1家执行基准上浮5%。

    但从青岛、南京方面看,贷款利率已有抬头迹象。数据显示,5月青岛首套房贷利率平均值为5.64%,环比上涨0.06%;二套房贷款平均利率为5.88%,环比上涨0.05%,但都仍低于去年同期水平。南京地区5月首套利率平均值为5.58%,环比上涨0.09%;二套房利率均值为5.85%,环比上涨0.07%。

    在利率微调的背景下,居民贷款也再次创新高。央行发布的5月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告显示,新增信贷中,住户部门贷款增加6625亿元,其中,短期贷款增加1948亿元,中长期贷款增加4677亿元;非金融企业及机关团体贷款增加5224亿元,其中,短期贷款增加1209亿元,中长期贷款增加2524亿元,票据融资增加1132亿元;非银行业金融机构贷款增加58亿元。

    中原地产首席分析师张大伟表示,前5个月住户部门中长期贷款数据是历史高位。其原因一方面有前期降准影响,另一方面2018年部分房贷按揭需求转移到2019年。数据显示,前5个月住户部门中长期贷款上涨了2.27万亿,较2018年的2.03万亿增加2400亿元。

    李万赋表示,一线城市北上广深房贷利率小幅下降;二线城市中,部分之前下降幅度较大的城市保持平稳或略降,之前相对坚挺的城市比如乌鲁木齐、昆明、沈阳等地则开始大幅下调房贷利率。整体来看,这轮房贷利率下调大潮已接近尾声,不排除全国房贷利率平均水平仍会下降,但接下来可能会有更多的城市在房贷利率方面保持平稳,甚至会有少部分热门城市上调。

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  • 去年有5.8万亿公积金在睡觉 全国仅1/10人口缴纳公积金

    这几天,住建部、财政部、央行联合发布的2018年度公积金报告火了。 据报告,2018年末,全国住房公积金缴存额2.1万亿元,比上年增长12.43%。2018年末,住房公积金缴存总额14.6万亿元,缴存余额5.8万亿元,结余资金8023.28亿元,分别比上年末增长16.86%、12.23%和24.01

    据报告,2018年末,全国住房公积金缴存额2.1万亿元,比上年增长12.43%。2018年末,住房公积金缴存总额14.6万亿元,缴存余额5.8万亿元,结余资金8023.28亿元,分别比上年末增长16.86%、12.23%和24.01%。

    万亿级别的数字,解释一下,2018年全国还有5.8万亿元公积金趴在账户里睡觉。

    而根据报告内容,千亿军团规模提升,但成员依旧是广东、北京、江苏、浙江、上海、山东;经济发达的江浙沪群众缴存了全国超1/5的公积金;在近14亿人口中,缴纳公积金的只有1.4亿人,仅相当于1/10。

    公积金缴存千亿军团:广东、北京、江苏、浙江、上海、山东

    具体来看,全国住房公积金缴存额的千亿军团成员有6个,分别是广东、北京、江苏、浙江、上海、山东,而四川距千亿咫尺之距。

    其中,广东住房公积金缴存额最多,共计2292.03亿元;北京排名第二,住房公积金缴存额1980.1亿元,预计2019年将突破2000亿元;江苏位居第三,住房公积金缴存额1779.81亿元。

    而另一端,宁夏、西藏、新疆兵团住房公积金缴存额均不足百亿元,新疆兵团缴存额最低,仅38.08亿元。

    与2017年相比,今年千亿军团规模有所扩大,但成员排名未发生变动。从2017年的报告看,住房公积金缴存额广东依然最高,为2035.20亿元;北京1711.59亿元,江苏1562.51亿元,浙江1191.01亿元,上海1133.69亿元,山东1042.01亿元。

    江浙沪群众缴存了全国超1/5公积金

    据此计算所得一个有意思的对比是,东部区域江浙沪(江苏1779.81亿元,浙江1388.82亿元,上海1305.2亿元)的公积金缴存额达到了4473.83亿元,占全国公积金缴存额的21.25%。

    而西部区域青海、宁夏等(西藏91.82亿元,宁夏97.17亿元,新疆兵团38.08亿元,新疆371.23亿元,内蒙古357.64亿元,青海106.65亿元)总计1062.59亿元,仅占全国公积金缴存额的5.05%。

    全国仅1/10人口缴纳公积金5.8万亿趴在账户

    从报告看,2018年,住房公积金实缴单位291.59万个,实缴职工14436.41万人,分别比上年增长11.15%和5.09%。新开户单位46.07万个,新开户职工1990.38万人。

    援引今年初国家统计局局长宁吉喆透露的数据,2018年中国大陆总人口是139538万人,比上年末增加530万人。

    也就是说,近14亿人口中,缴纳公积金的只有1.4亿人,仅相当于1/10,缴纳住房公积金的人口比例是失衡的。

    另外,新开公积金户的职工中,公务员、事业单位、国企、城镇企业占比27%,私营企业只有不到50%。也就是说,还有很多普通的上班族是没有公积金福利的。

    而在使用上,根据本文开头所述,2018年末,全国住房公积金累计提取额8.8万亿元,使用比例60%,仍有5.8万亿元余额趴在账户上,比企业职工基本养老保险结余额还多,且仍在持续增长中。

    也就是说,很多人缴纳了公积金,但在实际买房租房过程中并没有使用,或者没有买房需求,任公积金沉睡。

    但另一方面,还有一部分想买房却没有公积金的人,无法享受这项福利,资金错配导致浪费。

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  • 抵押房产要看清 解押不成过户难

    【案例】王某想买套房子,几番寻找、比较之后,看中了刘某手里的一套二手房。经过协商,刘某以600万元的价格将该套二手房出售给王某,王某则支付购房款460万元作为首付,后刘某当月即向王某交付了房屋钥匙。由于此前该房屋已被两次用于抵押,可在房屋交易中,刘某仅解除了该房产两处抵押登记中的一处,另一处抵押登记因债务始终无法清偿而未注销,结果抵押权人申请了强制执行,法院随后查封了涉案房屋,最终导致刘某迟迟未能将房屋向王某过户。王某于是到法院起诉刘某,要求办理房屋过户手续,并支付逾期过户违约金83万元。

    【说法】法院认为,因刘某拖欠他人债务,导致房屋被查封,被禁止办理买卖、过户、转让等手续,王某要求过户的请求客观上不具备履行条件,法院难以支持。同时,刘某的违约行为导致王某未能取得产权证,应承担违约责任。最终法院判决刘某支付逾期过户违约金56万余元。

    当前,二手房买卖可能存在权属争议,加之市场行情变化、参与者契约精神不足、逐利心理和法律知识欠缺等因素,容易成为纠纷的易发多发区。

    法官提醒,购买二手房屋前,一定要核实房屋性质、权属和代理授权情况,提前防范风险。对房屋性质和权属,买受人可通过查询不动产信息后区分情况予以处理:不购买已被查封等不可交易的房屋,限制交易的房屋应在符合上市条件后购买,购买普通商品房时应尽到善意注意义务,对于设定多重抵押的房产,应慎重签约。

    卖方也应诚信守法,在合同签订前应如实告知房屋共有、抵押、购买资格等有关情况;在合同签订后,要依约及时履行合同,防止因违约可能导致的高昂诉讼成本和严重后果。

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  • 楼市回暖了,未来买房要更谨慎了!

    还记得2016年至2017年年底三四线城市房价疯涨、大规模人群返乡置业的情景吗?现在几乎看不到了,不仅是三四线城市,在经历了号称最严调控之后,全国楼市都在降温,有部分城市的房价甚至开始下跌,但降温的情况似乎没延续多久,从今年年初开始,楼市似乎开始有柳暗花明的苗头了,楼市局部已经在回暖了。

    根据全国45个城市成交数据初步统计,截止2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹,累计同比增幅9.1%。其中,一二线城市成交面积同比增长,但三四线代表城市市场仍在降温。其中一线城市中的深圳表现就十分明显,数据显示,深圳全市住宅成交量已连续5周环比上升,从成交量来看,当前与去年四季度相比有所回暖,月均成交量达到6000-8000套,虽然达不上火爆的情况,但三月小阳春也确实存在。

    除了一线城市之外,二线城市的楼市也已经开始在回暖,而且随着政策面,如放宽落户条件、取消限售限价、资金面方面,如购房利率上浮区间下调等利好,部分强二线城市的成交也开始走高,像杭州、武汉、南京等强二线城市,受人才引进及落户政策的宽松,潜在住房需求会得到释放,而且以后大可能会承接来自一线城市的需求外溢,就长远来看,强二线城市的房价会比较坚挺,将来有可能成为新房市场成交的主战场。

    至于前两年火爆的三四线城市在这轮回暖潮中没有沾到光,反而还在持续降温。一方面是前两年流向三四线城市的投资资金开始回流,投资需求在减弱,本地买房需求不强的情况下,成交量在下降。从土地市场来看,2019年受棚改规模整体下降以及货币化安置收紧等因素影响,房企在三四线拿地信心减弱,从整体成交楼面价来看,三、四线城市的跌幅为7.56%。

    从目前的情况来看,可以肯定的是在没有新的调控政策出台的情况下,今年一二线城市房价大概率是维稳,部分二线城市可能会出现下调,但是长远来看,有经济支撑的强二线长期来说还是看涨的,而三四线城市则很大概率会出现房价下跌的情况,现在的楼市不是买了躺着就能赚钱了,告别了普涨的黄金时代,未来买房对城市的选择变得十分重要。

    笔者就是个资深老股民。在关注热点之余也投身股市,04年怀揣着梦之身入市,!到现在衣食无忧,身价翻了万倍不止!本人个股布局上,我的一贯作风就是提前埋伏潜力股,而且我每天圈子都会准时公布三支一周内能涨幅30%以上的票,例如:特发信息和实达集团是5月8号提醒的,截至目前收获35%和60%,让关注了老陈的朋友们都抓住了这波利润,老陈也是替大家开心。5.15号上午提醒的天龙光电截至目前已经收获60%的收益,对于30%以下的票,我不屑一顾!相信跟上节奏的朋友现在都已盆满钵溢 ,等待下波机会了,年后金股发布,工重號(陈博看盘)中自行看

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    觅房建议当下最珍贵的是房票,不要轻易回老家置业,否则未来会直接影响到在一线城市的首付比例,尤其现在三四线城市的房价已经略微有所下跌了,除非买来自住的,否则也不建议现在买入。而对于那些准备买入一线城市的刚需,在资金充足的情况下,今年可以考虑买入,毕竟在利率这块很有可能会回归基准,可以省下一笔,而且长远来看,一线城市房价还会有上涨动力,就算不涨,也会比二三四线城市的房产保值能力更强。

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  • 乐乎公寓再获3项大奖 CEO罗意解读“轻势DNA”

    近日,第四届中国房地差租赁行业峰会在京召开,乐乎公寓凭借“轻资产”模式,一举夺得三项大奖“2019年度住房租赁行业年度领袖企业”、“2019上半年度长租公寓TOP 30”以及“2019住房租赁行业年度领袖人物——乐乎公寓CEO罗意”。罗意应邀出席颁奖典礼,并在圆桌对话环节,与行业头部企业代表交换了对行业的认知及想法,将乐乎5年多的“轻势DNA”予以分享。

    聚焦·公寓人又爱又恨的烫手山芋

    住房租赁市场作为具有时代烙印的新兴产业,一方连着民意,一方扯着风口。国家甩出各类政策,大力支持着创新型的行业向前奔跑。“只可远观,不可亵玩焉”,对于长租公寓市场,没有入市的朋友觉得长租是块蛋糕,甜蜜蜜;做了十年,甚至更久的业界老朋友,却想着怎么玩转烫手山芋,小手烫的火辣辣,却也仍然乐此不疲。山芋吃不出美味吗?不尽然,山芋自有山芋的清甜好滋味,就看你能不能搞懂长租公寓的命脉与增长点。乐乎公寓CEO罗意,在第四届中国房地产租赁领袖峰会开诚布公的与业界各位领袖级的老朋友谈长租公寓的成长逻辑与未来希冀。

    试问·2019年,再问“质与量”

    质与量的问题再度抛出,一个三年的老问题,对于罗意这是一个没有答案的问题。作为轻资产运营的头部企业,城市租赁行业第三方运营领军品牌的领路人,专注于第三方角色,无法自拔的长租公寓运营狂人,他笑答在他这里是找不到答案的。在他看来质和量孰轻孰重?应该是辩证统一的关系。质和量都是非常重要的,这是一个价值的问题,没有质的量,裸奔发展,必定是跑不远的。

    思考·质是一个伪命题

    针对质,他举例说明,有两家长租公寓,一所是卓越背书的雄厚实力品牌,产品质量、设计都是领跑行业的,一家是多年经营的夫妻店,用心去经营别致的空间,更是自己的家,却谈不上规模增长。对比这两家公寓,谈质,夫妻店未必会输,但换个角度,加上量的逻辑去考量,夫妻店自然败下阵来。罗意作为12年的职业公寓人,对质的期许是这样的。他坦言,因为乐乎公寓已经覆盖了10座城市,根据10座城市的研究结果来看,每一个城市租赁的需求、供给差异都是巨大的,对质的理解差异也特别大。比如我们谈电商,京东、淘宝的专业度与商品的质量,是值得肯定的,在这些平台选购高品质商品的用户是不屑于使用拼多多购买商品的。而拼多多的用户集中在四线及以下城市,并且是淘宝、京东之外的群体,截止2018年的数据为3亿用户量。对于拼多多的质来说,“能让农村的人用上卷手纸也是一种质”。

    血脉·质的体现要在DNA里做减法

    对于现今的住房租赁市场,讨论最多的就是如何能盈利。的确在一线的租赁市场,我们看到很多业内的朋友在困境中摸索前行,在目前的情况下,扩张发展或是保守发展,谈质均不应该把质和量对立起来,而是对质的理解应该是多元化的考虑,在一个新行业中,不设防的危险层出不穷,太过“耿直”的判断,并不是最优的思考逻辑。比如现在行情正火的蓝领公寓,对于蓝领来说,入住9号楼这样专注蓝领生活服务的品牌公寓,是非常值得开心的事,对于企业居住问题,这便是非常好的质提升。乐乎公寓在广州的城中村改造工程,获得多方的肯定,城市的改观,整洁舒适的居住环境,老百姓的生活获得了质的提高,诸如此类的项目对于民生是可圈可点的城市亮点。罗意认为,长租公寓无论在市场端或民生端去考虑,需从自身的品牌DNA出发做减法,不是所有的品牌公寓都要在大中城市的市中心、黄金地段,拥有自己品牌的公寓,才是质的体现。

    核心·量的缺口=运营稀缺

    通过多年的产业发展,乐乎公寓接触到越来越多的运营端的需求,很多公寓找到乐乎,希望的到最多的就是运营能力上的提升。目前市场竞争加剧,导致运营需求增加,这是一个惯性需求,任谁也不可能迈过运营谈质与量。业态发展快速,长租公寓的业态闭环仍未完成。正如开篇想吃蛋糕的局外人,盲目的进入长租行业,一旦出师不利,再拿项目便没有了动力。对于以运营为核心的乐乎公寓来讲,每个月有17%是新增项目量,盘子越盘越大,没有实打实的硬功夫,是不敢揽下这个瓷器活的。

    罗意谈质与量话题的起源,他认为质与量的思考角度与深度,与行业阶段有密不可分的关系。长租公寓行业是运营能力不足的,本身C端的需求是在升级,同时国家的国策,包括很多的资金进入到长租公寓行业,但是在运营能力不具备承接如此庞大的需求时,来谈需求就和质量对立起来了。

    现状·长租公寓打分未及格

    链家董事长左辉先生说过一句话“我们价值是把中介行业从20分带到60分”提醒了长租人。那长租公寓现在究竟打了多少分?是不是没有上升的空间?罗意认为,整个长租处在30-40分,乐乎公寓目前做的是在有限的提升质,在量稳定后,增加质的提升,做到60-70分。他坦言对于“质与量”的问题,三四年也没有找到答案,他更坚定的相信长租公寓行业能达到60-70分的量都是不足的。企业必须去面对竞争压力、资金压力,却不能停下脚步,不同品牌站在自己的背景与品牌基因去思考战略,在质和量中,质是量的支撑,量是必须的。

    觉醒·长租公寓企业的未来

    长租公寓的未来是俯拾皆是的,虽为新兴产业,但绝不是中国经济的昙花一现。在2019年已经进入一个全新的阶段,无论是出现的各种问题、危机等,都是新生命,新行业成长必须经历的阵痛。在国策大力支持下,白热化、无差别的公寓竞争已经逐步退出舞台,在产业链的各个环节已经开始了更加精细化的变革。未来的长租企业都将拥有自己的性格,这便是企业DNA所赋予的力量,乐乎基因中自带的轻资产模式,也会以一贯之,深耕精细化运营。运营将是行业中洞中肯綮的关键部分,为长租血脉的延续牟足心力。

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  • 阳光房用什么材料

    房价越来越贵,封阳台等于多一间房,自然是一个非常高性价比的选择。因此,一兜糖最近发布的《2019家居生活及消费趋势报告》显示:阳台成为2019年的热门关键词之一,为了更好地利用阳台,很多业主收楼后的第一件事就是封阳台。

    南都记者走访发现,目前市场上封阳台的材料五花八门、设计多种多样,价格也从几百到几千不等,差别较大。那么究竟封阳台用什么材料最好?

    选购封阳台产品,

    6个重点必须记住

    1

    型材:

    铝合金是比较理想的封阳台材质

    常见的封阳台型材主要有3种:不锈钢、塑钢、铝合金,各有优缺点。

    “不锈钢门窗材质强度高、色泽鲜亮,早期非常流行。”美诗固智的家居董事长詹缅阳指出,但是缺点也显而易见:不锈钢的提炼要求非常高,当在潮湿或雨季环境中使用,很容易导致不锈钢门窗生锈、腐蚀现象的出现。而且不锈钢的价格相对较高。

    塑钢材质在成本上有绝对的优势、密封性好,但缺点是硬度不足,容易老化、氧化变色、抗风压能力较弱、寿命不长,适合要求不高、成本预算较低的工程。

    铝合金是目前较为理想、普遍使用的门窗型材,经久耐用,在使用过程中基本不会出现生锈、腐蚀现象。不过,铝合金强度不如不锈钢,材质也分好几等、厚度、设计等都会影响铝合金的耐用性和安全性,因此建议选购优质铝合金。

    目前比较流行的断桥铝是铝合金的一种,因为型材设计中有“断桥”而获名。其隔音静音、保温隔热性能较好,而且可以做到内外双色,是目前比较理想的封阳台材料。缺点是同一厚度的产品强度不够非断桥的稳定,所以一般比较厚。适合对舒适性、品质生活有追求的家庭,价格相对较贵,通常一平方米要千元以上。

    2

    玻璃:

    想要隔热、隔音性能好,选中空玻璃

    封阳台门窗玻璃有很多种,按照是否钢化,分为普通玻璃、钢化玻璃;按照玻璃的层数,可以分为单层玻璃、夹胶玻璃、双层玻璃、三层玻璃;按照玻璃中空工艺,分为普通的中空玻璃,还有抽真空的真空玻璃。按照玻璃表面的工艺分,还有磨砂玻璃、贴膜玻璃等。

    建议选择钢化玻璃,其强度、耐冲击性、安全性高,就算碎裂了也不伤人,尤其适合有老人儿童的家庭。对隔音、隔热功能有要求的家庭,可以选择双层或三层玻璃,层数越多隔音隔热性能相对更好。同等条件下,三层玻璃比双层玻璃的隔音隔热性能可以提高15%- 20%,可以根据家庭需要来选择。真空玻璃比普通中空玻璃的隔音隔热性能再上一个台阶。

    3

    开窗方式:推拉窗最百搭、平开窗密封好、折叠窗风景棒

    从开窗方式看,目前封阳台常见有推拉窗、平开窗、折叠窗三种。推拉窗的特点是便于使用、灵活开启、节省空间,适用于大部分的场所。平开窗密封性、气密性上更有优势,可以做内平开、外平开等多种形式,但开启时占据一定的空间。出于安全性考虑,高层更建议选择内平开的形式。折叠窗可推移到侧边,很大程度上解决了空间不足的问题,同时还原了最大的窗外风光。缺点是折叠窗难以匹配纱窗,但现在已经有一些品牌可以很好地解决其纱网匹配的问题。

    4

    辅材:使用体验是关键,一定要选最好的

    封阳台产品的配件尤为重要,直接关系到产品的密封性、舒适性与安全性,非常影响使用体验。由于很多业主只关注到型材和玻璃,很少关注辅材,一些商家为了低价获客,会选用较差的辅材,这样往往是得不偿失的。

    詹缅阳提醒,有些细节要特别注意:胶条是否为硅胶胶条(防水耐用性能更好),毛条是否为硅化毛条,玻璃胶是否为硅宝等大品牌的玻璃胶(不易老化、寿命更长),五金执手是否为进口或国内知名品牌螺丝,是否为304不锈钢螺丝,等等。要注重好每一个小细节,才能做好一扇好门窗。

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    价格:优质封阳台起码要千元左右

    目前市面上的封阳台产品,价格从几百元一平方米到几千元一平方米都有。高端产品与低端产品的区别,主要在原材料、五金配件、安装和售后方面。詹缅阳认为,品质较好、能放心使用的门窗,起码在千元左右。

    “算一笔账就清楚了,每平方米的窗户运输安装100元,真正的断桥300元一平方米起,还不是特别大的品牌,双层钢化玻璃也要150元,就算不钢化也要100元;比较好的五金也得3 0 0元一 套 起 ;发泡胶、防水硅胶要30元每平方米,胶条也要几十元一平方米。工厂要挣100元、店面销售费用也要100元。这样算下来,几百元做一套优质门窗几乎不太可能。俗话说一分钱一分货,任何产品只有价格才能支撑起品质。”

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    工期:通常在1个月左右

    南都记者走访市场了解到,一般封阳台产品定制周期为30天左右。比较快的可以做到15天甚至一周交货,视具体品牌和产品需求来定。

    不同家庭的封阳台建议

    高层住户,考虑抗台风问题

    高层住户阳台风力较大,封阳台一定要选择品质过关、密闭性能佳的产品。尽量不要选择外平开窗,避免在大风大雨时忘关窗,造成玻璃破碎、损坏等。特别提醒,由于高层封阳台安装涉及高空作业,要考察品牌是否有专业的安装团队、具备相关作业资质。

    低层住户,注重防盗防蚊性

    建议选择带有金刚砂网门窗,既能防蚊防虫,又能防盗防撬防剪,必要时可以增加防护栏,玻璃可以选择夹胶玻璃,多重综合防护更安全。

    靠近马路,考虑隔音性;日晒强,考虑隔热性

    靠近马路的阳台,需要较强的隔音性;日晒比较强的地区,尤其是顶楼,要注重封阳台的隔热性。针对这两种需求,建议选择双层玻璃甚至三层玻璃、平开窗的形式,密闭性更好。同时,要注意选择优质辅材,把密封工作做足。

    家里有老人、小孩,重点关注安全性

    建议此类家庭封阳台时要加装安全护栏,选择配金刚砂、带儿童安全锁的门窗产品。同时,注意门窗边角的处理,是否带有防撞防护的装置等。

    要最大程度保留窗外景色、保持通风

    建议选用极窄框的折叠窗。极窄框折叠窗,解决了以往折叠窗框粗厚笨重不美观的问题。折叠窗可推移到侧边,很大程度地还原视野、透光性、通风性强。

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  • 为什么越来越多人家里不贴瓷砖了?

    一说到地面装修,很多人就会想到木地板和瓷砖。这是两种最常见的装修材料,而且用的人家也比较多,这两种装修虽然很常用,但是现在很多年轻人都不使用了。如今都流行这样装修地面,看起来美观又实用,而且还结合了木地板和瓷砖的优点。很多师傅都流行这样装,简直太实用了。

    自流平

    现在很流行自流平地面,这是一种以水泥为主料的材料。把它搅拌均匀直接倒在地面上就可以了,它可以自动流平,而且还可以填补一些坑洼。师傅只需要把上面的气泡扎破,最后做一下调整就可以。施工比较简单,而且费用也不是很高,对于普通家庭来说,装修也特别划算。

    自流平地面比瓷砖耐用多了,而且还不容易出现损坏。耐磨还防滑,对于有老人和小孩的家庭来说,装修再合适不过了,就算有水滴落在上面也不容易滑倒,我们入住会更加的安全踏实。地面没有一条缝隙,平时就不容易堆积污垢,打理起来特别省事方便。

    水磨石

    现在很多潮流的年轻人,装修屋子都会打造水磨石地面,这样装修不仅美观,而且还非常耐用。这样装修比瓷砖地面好多了,不容易过时,又显得很有品味。这种地面特别耐磨,以后使用寿命也会很长久,我们装修的时候,一定要找专业师傅来设计,这样会更加平整,而且造型也会更独特。

    很多人家都做拼花设计,看起来特别简单大气,而且根本就不褪色。这种装修比较复杂,它的实用性与装修难度是成正比的,入住也会感觉很上档次。水磨石花样比较多,我们可以挑选一种自己喜欢的,现在这种装修越来越流行了,选择一点都没错。

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  • 房地产去年不断暴雷,如今已经偃旗息鼓

    随着我国房地产市场的发展,大部分人都已经进入到了城市之中,而且人均住房面积也达到了35平米,大家对于新房的需求开始下降。

    而租房市场则被认为是房地产的下半场,比如在德国,40岁以下的人,绝大部分都是租房,而美国总共有40%的人在租房。所以,大家一致认为租房市场的潜力巨大,很多公司纷纷投入巨资进入到了这个行业。

    但是,由于租房很多时候乱象丛生,比如房东撕毁合约,以及各种纠纷,零散的租房市场并不能满足市场的需求,而公司化经营的长租公寓则被寄予厚望。

    没想到,这个行业从去年开始遭遇了寒冬,出现了多起长租公司倒闭的情况,很多公司收了租金连租金都无法退还。其实,这个行业只是存在于想象之中,实际上根本没有那么美好,根本就没有办法成为下半场。

    原因主要有两个。第一,这个市场的空间很小。跟国外不同,我们国家房产的自有率到了90%,也就是绝大部分人都有房子了,需要租房的人数很少,所以那些摊子铺地太大的公司,都出现了资金问题,最后暴雷。

    第二,我国的租金回报率太低。在一线城市,租金回报率长期只有1%到2%,甚至是赶不上银行存款利率的。所以很多长租公司只有大量收购房源,对一定区域形成垄断,然后涨价才能盈利。而这样的方式,很可能属于违法,因此也走不通。

    所以,房地产未来没有下半场,大概率会戛然而止,从此成为一个很普通的行业,再也没有过去的辉煌。

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  • 农民工到“城里”买房值得吗?

    现在国内经济正在飞速发展中,城市的规模也在一步步扩大,在者建设的期间,其实不能不提到广大农民工贡献出的力量。但在很多城市人的眼中,农民工的家境一般不怎么好,受教育程度也比较低,只能做一些底层的体力劳动。却不知经过人们对这个群体的广泛关注后,农名工的薪资待遇越来越高,已经可以称他们为“新城市人”了。

    对于广大的农民工兄弟来说,在城市努力打拼的目的通常有两个:一是多挣点钱,回老家能过上好日子;而是真正扎根城市,在这里买房安家。对于后者来说,城市能够给孩子提供更好的教育,给老人更好的医疗水平,城市的生活也丰富多彩。但高房贷压力和高消费的生活也让很多农民工兄弟退却。农民工到“城里”买房值得吗?离职中介:省点“辛苦钱”,回去吧。

    城市住房的配套和生活设施的完善自然是农村无法比拟的。无论是学校、医院还是运动场,游乐设施都比较齐全,让人充分体验到现代生活的好处。那么为啥离职中介不建议大家在这里买房,真正成为城市人呢?首先要考虑到钱的问题。

    农名工在城市买房,花费要比在农村盖一座房子要大很多。可能三十万已经够在村里盖一套房子了,但是在城市可能顶多付个首付。而农民工一般在城市中的收入来源并不能算稳定,即使贷款也很难批下来。批下来也容易出现断供的现象。再说他们看过城市的精彩,却未必真的能适应城市生活,未必知道如何在现代生活中省钱,说不定支出更大,反而生活质量一般。

    另外很多大城市现在处于国家调控房价的环境下,想要买房都要先把户口转为城市户口。首先这样放弃农村户口会导致家里的宅基地可能被回收,失去原来的土地使用权;其次现在城市对户口准入的要求比较高,低学历没有社保很难实现。离职中介无奈道,很多农民工兄弟费劲心力放弃了很多东西就为了在城市买房,最后才发现自己得到的是几十年的还款生活。

    所以在这个人人都忙碌于快节奏城市生活,人人都羡慕乡村无忧无虑的社会里,离职中介劝农名工们省点“辛苦钱”还是有一定道理的。但是每个人都有自己的追求,如果没有尝试过就回去,或许也有不少农村兄弟会后悔吧?

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  • 租金回报率到底有多低?包租婆不好当

    买房,无论是自住还是投资,都绕不过租金问题。

    在大城市打拼的人对租金尤为敏感。我们熟悉的故事是:自己辛苦工作,一半交给了房东,而每年还要面临可能的涨租压力;而房东呢,拿着你的租金还月供,“轻松”拥有了房产。

    然而这样的故事,能做那个幸福的房东是少数人,尤其是一线城市。

    对一线城市来说,老破小的租金回报率相对较高,尤其是核心地段。不过近些年的新晋房东们日子却没那么好过。

    据诸葛找房近期公布的统计数据来看,全国66个大中城市租售比中,北京排在租售比低阵营的TOP10里。

    而排在前10的城市:三四线城市仅有2个,二线城市占到了70%。整体分城市等级来看,一线城市平均租售比为1:659,售租比达55年;二线城市平均租售比为1:551,如果房价不变,在二线城市收回买房成本的时间,比在一线城市缩短了9年;三四线城市虽然房价相对较低,但租赁市场需求更加薄弱,租售比略低于二线城市,为1:556。

    所以,很显然,单想从租金回报上获得投资房子的收益是非常困难的,其收益甚至赶不上宝宝类产品,且房子这种资产要变现并不容易。

    悖论的是,绝大部分人投资房产,并非只是想获得租金回报,而是房价上涨的溢价部分,快速实现财富翻倍。但正因为房价上涨幅度这些年超出绝大部分人的预期,又反过来压制了租金的上涨。

    以厦门为例,厦门的租售比在66个大中城市里最低,租金回报率垫底,是唯一一个突破1:1000的城市,比一线城市更低。

    厦门这两年楼市是火热是全国闻名,今年4月其市二手住宅挂牌均价达49489元/平方米,已超广州,位居百城榜单第四位,平均房价仅低于北上深。而与之相反的则是租金的持续低迷。

    下图为全国大中城市房价租售比,大家可以找到自己所在城市,去直接推算购房出租回本年限。

    厦门回本需要89年,石家庄需要67年,北京需要60年,而约30个城市售租比超过50年。

    从这一点上来看,如果楼市调控继续,房租自然也难以有大幅上涨,而房价相对稳定,这个过程可能更长。

    所以现阶段还想买房致富的,真的需要谨慎,因为以前少量首付撬动房子,之后倒手一卖收获颇丰的时代已经过去。

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  • 年轻人,为啥宁愿租房子,也不买“二手房”

    跟公司同事聊天,发现很多的年轻人,一直都在租房子住,而且租了相当久的时间,一个月的房租加上各种开销,并不比我的房贷少,问他们咋不买新房子,都抱怨新房子离单位远,那干脆买个二手房算了,可是他们都表示宁愿租房子住也不想买二手房,原因让人无奈,不过也很现实。

    首先,他们认为租房子住更方便。在哪里上班就在哪里租房子,在公司附近租房子的话,中午还能回去吃饭,夏天还能躺在床上午休一下。日常加班的话,回去也很安全,特别是一些女孩子,现在公司加班很普遍,住得太远难免增加安全风险,所以在公司附近租房子再合适不过了。

    其次,一般的二手房比较老旧,特别是水电布局,跟不上年轻人对小家电的热爱了,所以买了二手房以后装修的话,水电要重新搞,水电拆改重新规划,比新房子水电花费的多得多。所以不如租房子,攒够钱了买个新房子。

    最后,二手房虽然周围的大超市、商场、学校、医院等硬件设施比较好,但是小区物业和安保工作就不行了,这就导致二手房周围的人员比较复杂,安全系数不高,买房子还是要买新房子,二手房租来住就行了。

    买了二手房,十个人中有九个后悔的,所以,现在的年轻人,手头钱不够的话,宁愿租房子也不想买“二手房”,虽然二手房便宜,但是缺点太多,最现实的问题是很多老破小的二手房是没有电梯的,想想装修的时候把家具往家里搬,得多累啊!年轻人也挺不容易的,有钱谁不想买新房子呢?租房子住还不是因为穷,真是无奈。

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  • 出租房屋房产税怎么缴纳?

    对于很多有房的人来说,买房是为了投资的,而把房子租出去时,出租房屋房产税是必须要缴纳的。最近经常有朋友问小诸葛,房产税是什么?出租房屋房产税要怎么缴纳呢?除了房产税还需要缴纳什么税费?这次小诸葛就一一为大家解答。

    许多朋友还搞不清房产税和房地产税的区别,容易把两者混淆。房地产税是一个比较大的概念,与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税,包括企业所得税、个人所得税、城市房地产税、印花税、房产税等,所以,房产税是包含在房地产税范围里的一种税,它们不是同一种税。

    给大家解释了房产税,现在来说说出租房屋房产税吧!出租房屋房产税分为个人出租和公司出租两种情况。

    个人出租住房需要缴纳的税款如下:

    1.房产税:按租金收入的4%缴纳;

    2.营业税:3%税率基础上减半计算;

    3.城市维护建设税及教育费附加:实际缴纳的营业税税额乘以城建税率和教育费附加率3%计算;

    4.个人所得税:对个人出租住房取得的暂减按10%的税率征收个人所得税;

    5.免征城镇土地使用税;

    6.免征印花税。

    而公司出租房屋有哪些税费呢?除了房产税、企业所得税之外,还需要缴纳城建税、印花税、教育费附加、土地使用税、地方教育费附加。其中出租房屋房产税的缴纳,是以房屋为征税对象,按房屋的租金收入以及计税余值作为计税依据的。

    房产税的计征方式分为从价计征和从租计征两种,而出租房屋房产税是采用的从租计征,其法定税率是12%,公司出租取得的租金收入需要按12%的税率来缴纳房产税。


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  • 2019毕业生七成选择租房住 平均月租1668元

    又是一年毕业季。58同城、安居客13日发布的《2019高校毕业生就业居行报告》显示,七成毕业生选择租房居住,其中个人工资、父母支持成为主要的房租来源。

    这份报告基于一线和新一线15座城市2019届毕业生的调研,其学历为专科及以上。其中,三成毕业生来自一线城市,七成来自新一线城市。

    对刚刚走出校园、经济条件有限且缺乏社会经验的毕业生来说,寻找稳定的住所成为了其走向社会的考验之一。报告显示,近七成毕业生已经租房或准备租房,也有30.3%的毕业生表示不考虑租房。

    从租金情况来看,受到经济条件限制,毕业生租房租金集中于每月800元(人民币,下同)至1800元,平均租金为每月1668元。一线城市租金平均值高于新一线城市。对于初入职场的毕业生而言,租房压力普遍较大。在询问租金来源的一道多选调查题中,81.4%的受访者勾选了个人工资,42.7%的受访者勾选了父母支持,同时有26%的受访者选择了银行信用卡。其中,报告显示,父母补贴租金占毕业生总体租金的20%-50%之间。

    在被问及是否会选择与人合租时,54.9%的毕业生选择合租,在合租对象的选择上,以同事、同学等更为熟悉且更有共同语言的人群为主。此外,毕业生多希望合租者社会关系简单、有较为良好的生活及作息习惯。

    此外,报告发现,购房仍是多数受访者的目标之一。报告显示,95%的受访者表示有明确的购房计划,有76.6%的毕业生希望在工作城市(包含家乡是工作城市)购房,另有16.4%的毕业生表示会回到家乡城市购房,而不打算买房的毕业生占比仅1.3%。

    报告认为,毕业生在就业、租房、置业等方面普遍拥有较为清晰的规划,且年轻一代独立意识较强,大多希望依靠自身努力完成各项人生目标。

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  • 公积金“支援”保障房渐入尾声

    自2009年开始的住房公积金贷款支援保障性住房建设的试点工作,在启动10年之后,已经渐入“尾声”。这项出台时存在一定争议,却又对保障性住房建设和棚改发挥了重要支持作用的政策,将要面临一个新的周期。

    《中国经营报》记者获悉,2018年,住房公积金发放保障性住房建设试点贷款只有0.46亿元,创下2015年以来的最低值。而在累计发放贷款的373个试点项目中,到2018年底时,已有353个项目结清贷款本息,只有20个项目还未结清贷款本息。

    以住房公积金发放保障房建设和棚改建设贷款,既是后两者重要的资金支持渠道,也是住房公积金增值的用途之一。于是,当这项试点政策走到第10年时,住房公积金投资渠道的问题也被映衬出来。

    0.46亿元

    “部里面和我们通报的情况,2018年以住房公积金发放的保障房建设贷款,大概是0.46亿元的样子,这是全国范围的统计口径,我们觉得这个数据已经比较低了,实际上一年才发了4600万元贷款。”日前,东部某省住建厅的内部人士告诉记者。

    住房公积金用于发放保障性住房项目贷款试点,是2009年开始的一项制度安排。当年,财政部、中国人民银行总行、住建部联合下发160号文件,启动住房公积金发放保障性住房建设贷款的试点工作。地方政府须通过上报申请,经三部门批准后,可以纳入试点范围,并获得住房公积金发放的保障房建设贷款。

    2018年试点贷款发放的4600万元数额,是近年来住房公积金发放保障房建设贷款的“低点”。记者掌握的情况显示,2016年,发放试点项目贷款为20.79亿元;2017年,发放试点项目贷款9.62亿元,已经呈现出快速下降的趋势。2018年则骤降至0.46亿元。

    “这个科目的数据下降是非常明显的,也说明了一些趋势性的信号,随着地方保障房建设和棚改融资渠道的多元化,住房公积金贷款支持保障房建设试点的角色,逐渐将有变化,而且这个变化实际上在市场层面是已经发生了的。”中部地区某省住建职能部门的人士向本报记者分析。

    近年来,城镇棚户区改造的力度不断加大,国家开发银行等金融机构,采用了包括PSL等证券化金融产品在内的多种手段,为城镇棚户区改造提供了资金支持和保障。市场层面曾有估算,国开行为城镇棚户区改造创新的PSL证券金融产品的规模,近年来已有万亿水平。

    “棚改当中也有不少是保障房的建设,因此,现在地方政府在这方面的资金来源渠道,更加多元化了,与10年前有很大不同,所以,在市场层面发生变化,是顺理成章的事情。”前述东部地区住建厅内部人士表示。

    渐入尾声

    对于很多地方政府及其住建部门而言,至少从2016年开始,就已经对住房公积金贷款支持保障性住房建设试点的变化有所感知。

    多位地方住建系统人士均告诉记者,2015年时,住建部、央行、财政部等对于这项试点曾有政策口径调整的意思表示。而这个口径的变化,则是对新增项目的控制。对于他们而言,这是一个非常明确的信号。

    按照当时三部门的政策口径要求,从2016年1月1日起,尚未发放项目贷款的试点城市,不再发放住房公积金项目贷款。同时,按照住建部及相关主管部门的要求,除不再新增试点城市外,对已经开展试点工作的城市,仍有未发放贷款的试点项目的,原则上不再发放住房公积金贷款,也不再调整新增试点项目。

    与此同时,住建部及相关主管部门还要求,对已发放贷款但尚未结清的试点项目,试点城市政府要妥善安排还款资金,确保按期偿还贷款本息。“也就是说,从2016年开始,住房公积金发放保障房项目贷款试点的总量就已经被控制了。”

    本报记者获得的该项试点工作的数据显示,截至2016年底,住房公积金发放保障性住房建设贷款总额为862.07亿元。而到2018年底,该项试点累计发放的贷款总额为872.15亿元,总体持平。而发放贷款的项目数量则完全相等,都为373个。这意味着,从2016年开始,住房公积金发放保障性住房贷款的总体规模实际上没有太大变化。

    与此同时,贷款本息的清偿工作一直在稳步进行当中。记者掌握的数据显示,2018年回收试点项目贷款36.15亿元;2017年回收试点项目贷款53.49亿元;2016年则回收项目贷款205.10亿元。截至2018年底,累计回收试点项目贷款826.04亿元,试点项目贷款余额46.11亿元。

    投资渠道

    “以住房公积金发放保障性住房建设贷款的试点,总体上看,是很安全的,基本没有逾期。”前述东部地区住建厅的人士告诉记者。而对于余额已经超过5万亿元的住房公积金而言,安全显然最重要的。

    记者掌握的数据表明,2018年,试点贷款项目没有逾期情况出现。按照有关管理规定,试点项目贷款风险准备金余额12.39亿元,占试点项目贷款余额的26.86%。

    即便如此,在这一试点政策推出时,仍存在一定争议。因为,按照中国内地的制度设计,住房公积金由城镇职工和用人单位按照1:1共同缴存。与社保、医保等社会保障不同,政府各级财政并不出资,也不涉及相关担保。这使得住房公积金带有十分鲜明的“资金互助”性质,而按照当时《住房公积金管理条例》等法律性文件的规定,住房公积金的投资方向只有国债。

    长年以来,住房公积金增值渠道的问题始终存在。根据记者掌握的数据,2018年,全国各地方的住房公积金增值收益率均未超过2%,国债和银行大额存款仍然是增值收益的主要来源。

    有关主管部门也试图在现行法律制度框架以内,尝试提高住房公积金收益率的办法。例如,要求地方在住房公积金储蓄银行的遴选上,必须采用招标制,以获得更高的大额存款利息等。

    开展住房公积金受托银行公开招投标工作的焦作市,最直接的体现即是收益率提高——新的受托银行管理模式实行三年来,住房公积金管理中心连续三年增值收益超亿元,增值收益率最高达到2.46%。而这一增值收益率,是在提高了住房公积金存款利率的基础上实现的。

    记者掌握的情况表明,2018年,住房公积金增值收益854.25亿元,比上年增长11.92%,但增值收益率也只有1.56%。

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  • 多家央企密集转让旗下房地产项目股权

    近期,房地产行业产权转让项目明显增多,而且转让方多为央企。

    证券时报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计,5月以来(5月1日至6月14日),共有20个房地产项目进行股权转让(包括正式披露和预披露项目),而今年前4个月只有2个,去年4月至12月,9个月时间里总共仅有10个。

    在这20个房地产项目中,有15个项目转让方的出资人为央企,包括保利集团、中化集团、华侨城集团、中航工业、中国电建、中国通用技术集团、中国电子、国机集团、中国有色集团等11家。值得注意的是,除了保利集团、中化集团、华侨城集团外,其余多家央企并不在国资委确定的16家房地产主业央企名单之列。

    接受证券时报记者采访的业内人士认为,央企转让房地产项目股权可能更多的是企业自身的投资行为,对房地产不太看好,包括负债压力、资金流收紧、自身产业发展环境不好等原因。民企上市公司进行股权转让的比例更大,房地产项目股权转让在整体市场来看是一个普遍现象。

    央企密集转让

    地产项目股权

    证券时报记者梳理统计,5月以来,在11家央企旗下公司共转让的15个房地产项目中,中化集团旗下有4个,保利集团旗下有2个。

    6月12日,中化集团旗下中国金茂挂牌转让北京茂丰置业有限公司28.56%股权,转让底价53015.27万元。根据2019年3月31日财务报表,标的公司处于亏损状态。5月27日,中国金茂还挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权, 2019年4月30日的财务报表显示,标的公司处于资不抵债的状态。除了北京的这两个项目外,中国金茂还挂牌转让长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价114486.85万元。而中化集团旗下另一家公司还挂牌转让东营胜宏地产开发投资有限公司10%股权,转让底价6299.62万元。

    6月12日,保利集团旗下保利地产转让北京金丰置业有限公司10%股权,即北京市丰台区总部基地北项目10%股权,转让底价1590.37万元。根据2019年3月31日财务报表,该标的公司处于资不抵债的状态,所有者权益为-625.81万元。5月30日,保利地产还挂牌转让北京保利融创房地产开发有限公司50.5%股权,该项目位于北京市大兴区亦庄镇。

    5月21日,中国电建旗下公司挂牌转让河南中新置业有限公司51%股权,该标的公司财务报表也显示其处于资不抵债的状态。

    6月17日,华侨城集团旗下公司挂牌转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权,该标的公司目前处于亏损状态。

    除了几家房地产为主业的央企旗下公司转让项目股权外,中航工业、中国电子、国机集团、中国有色集团等多家非房地产主业的央企旗下也有房地产项目股权挂牌转让,其中多数处于亏损状态,有的项目甚至资不抵债。

    6月10日,中航工业旗下中航里城(香港)转让苏州苏航置业有限公司100%股权,转让底价22.8亿元;6月6日,中国电子旗下公司挂牌转让成都中泽置业有限公司100%股权,转让底价919.46万元;5月24日,国机集团旗下公司转让武威市北方房地产开发有限公司100%股权,转让底价2345.83万元;5月17日,中国有色集团旗下公司挂牌转让湖北十五冶金拓房地产开发咸宁有限公司100%股权及5601.09余万元债权,转让底价7124.51余万元。

    转让项目或因

    自身经营原因

    证券时报记者梳理上述央企密集转让的房地产项目财务数据发现,大多数项目有亏损或资不抵债。其中,中化集团旗下中国金茂挂牌转让的北京两个房地产项目为限竞房项目。另外,还有一些是当年拿的高价地项目,如中航工业旗下中航里城(香港)转让的苏州项目,是2015年6月以27.3亿元拿下的两宗住宅用地,溢价率均超60%,成交楼面价均超过9200元/平方米。不过,目前该项目2019年3月31日财务报表显示的净利润为633.76万元。

    对于近期央企密集转让房地产项目股权的原因,上海易居房地产研究院副院长接受证券时报记者采访时认为,房产项目股权交易历来都存在,泰禾等民企卖项目可能是因为资金链紧张,但保利等房地产主业的央企应该不会主动去收缩规模,除非是企业内部觉得市场不好,项目不太赚钱了,有可能会转让项目,如果国资委没给压力的话,央企是没有压力退出的。这些央企转让地产项目股权可能是自身经营调整原因。

    2010年,国资委曾要求除16家主业为房地产的央企外,其余央企须加快业务调整步伐,并在调整后退出房地产行业。随后,有一些央企主动退出地产业务,有一些央企则因房地产的利润较好而未退出。在2017年国资委对央企聚焦主业进行重申后,仍有部分非主业房地产的央企迟迟未退。近期央企密集退出是否有政策导向呢?

    “这些投资转让可能更多的是企业自身的投资行为,可能对房地产不太看好了,包括负债压力、资金流收紧、自身产业发展环境不好等原因。” 国资委研究中心研究员周丽莎接受证券时报记者采访时说,如果去看上市公司,包括民营企业在内进行股权转让的比例应该会更大,很多都做了房地产方面的变现,然后来避免被ST或者避免退市,可能国企受关注度更高一点,但是从整体市场来看的话,这还是一个挺普遍的现象。另外,最近国家一直在推市场化、法治化债转股,企业整个债务压力如果比较大的话,包括在当前的宏微观形势下,为了应对市场的波动,做一些项目转让也是很有可能的。

    周丽莎还透露,今年年初,国资委对央企的负债率要求有所调整,包括对房地产、煤炭、有色金属等去产能的产业,都做了负债要求,对前期负债偏高的企业会重点管控。

    另外,对于中国金茂退出北京两个限竞房项目的原因,中国金茂有关负责人对证券时报记者表示,因为项目是联合拿地,拿地时对方公司临时调价,拿地价超过金茂的授权价了,于是选择退出。而对于外界猜测的频繁转让项目或因资金压力的问题,他表示,金茂有资金优势,负债率也不高,资金没有问题,退出这两个北京项目也不代表对北京市场不看好,后续还会在北京市场拿地。

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  • 2019年新品发布 ▏Alliage 钛合晶萃

    “我们将优雅和简约相结合”

    2019年新品发布 ▏Alliage 钛合晶萃

    我们喜欢清晰易懂的词语——它们代表着真实与直率。这类词语的每个词都有其固定的含义,不会被人误解,从而会受到尽可能多的关注。没有了分散注意力的因素,我们也就能专注于事物的本质。

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    我们的全无纺系列ALLIAGE采用简单明了的设计,直率且易于理解。我们确信这些壁纸图案可融入您的家居中,并呈现明显的特点。我们的设计让您无需去除墙壁上的装饰,也不必将家里的东西清空,即可简单地形成您个性化室内空间的时尚框架。

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    色彩搭配包括永不过时的室内颜色,如白色和浅灰色与银色组合、奶油色与珍珠白组合、沙色与泥色色系;另外还有冷棕色、浅蓝色和暖金色;我们采用深蓝-黑、冰蓝-烟绿和黑砂色彩组合中的流行色。

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    所有设计均采用哑光和亮光对比,以及我们高品质的130 g无纺布底纸,令其焕发出勃勃生机。

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    Portugal(葡萄牙)

    精致而奔放,这种设计让人联想到伊比利亚半岛的瓷砖画。

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    Kaleidoscope(万花筒)

    这种设计的视觉效果让人联想到晶体的光折射。同时,它的图案还展现出和谐的纺织效果。

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    Endless(永无止境)

    精致的线条微微闪烁于纹理轻盈的背景上,与素色系列交相辉映。

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    Tradition(经典)

    无论柔和或是大胆的色彩:经典的巴洛克式设计依然是必不可少的。

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    Pittorico(绘画)

    这组设计就像是用一把大刷子凭感觉刷出来的一样。绝妙而奢华的条纹,演绎独奏乐章。

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    Plain(素色)

    一种不规则的纺织结构,表面有微光闪烁的涂层,适合各种色系。

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  • 快来领奖啦|“爸爸的浪漫旅行”桂林六日游中奖名单公布





    地址:西城济宁路与峨眉山路交汇处向西200米路北

    电话:4008-163-163转60951

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  • 前5个月房地产投资多项数据下调

    前5个月全国房地产开发投资同比增长11.2%。

    6月14日,国家统计局公布2019年1~5月全国房地产开发投资和销售情况。

    前5个月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1~4月回落0.7个百分点。

    值得注意的是,全国地价出现了自2012年以来首次下跌。前5个月房地产开发企业土地购置面积、成交价款双双同比大幅下降。据上海易居地产研究院测算,本次土地购置均价4389元/平方米,同比下跌3.5%,为2012年以来首次同比下跌。

    前5个月,全国商品房销售额继续增长,达51773亿元,增幅6.1%。其中,西部地区商品房销售额11317亿元领涨各区域,增幅达10.8%。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为:“楼市反弹小阳春结束。拆分单月数据,5月全国商品房销售面积1.34亿平米,同比2018年5月份1.42亿平方米下调了5.5%。在这一下调的影响下,1~5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1~4月扩大1.3个百分点。”

    “今年1~5月房屋竣工数据同比下跌12.4%,这已经是连续17个月房屋竣工面积同比下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,“随着后续房地产市场供应端的发力,预计项目竣工规模持续下跌的可能性会减少,这也利好后续房屋交付规模的增加。另外竣工面积数据为负,当前也引起了很多新的问题,包括影响下游的装修建材等产业。”

    “今年1~5月房企到位资金同比增长为7.6%。这和当前防范金融风险的大环境是有密切关联的。5月开始很多房企的融资压力明显增加,资金面略有收紧,这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。类似收紧的趋势预计还会延续,一直要到今年第四季度或才会有新的改善。”严跃进表示。

    严跃进认为,目前已出现了连续4个月负增长的现象,而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势,房屋销售表现总体还不错,各地购房的情绪也略有好转,但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的,尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道之中。

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  • 老人去世留下一套房子, 有17名继承人!

    你的房子以后一定属于你的子女吗?答案是:不一定。日前,杭州萧山就有这么一件事,老人去世后留下一套房子,继承人细细算下来,竟然有17个。

    图片来源:摄图网

    老父去世留下一套房子17个人有权继承

    这是一套镇上的老房子,有上下两层,屋主是老王夫妇,夫妇俩生育了7个子女。

    老王的老伴在20世纪90年代就去世了,2003年老王也去世了。老王去世后,7名兄妹想当然地以为父母留下的房子就是子女的,大家商量后决定:让最小的妹妹王女士继承这套房子,由她负责修缮老房子,作为大家庭今后相聚的地方。

    到了公证处,公证员例行询问了王女士一家的成员情况后发现,王女士还有一名继外婆,由此牵出了这套房子的17名继承人。

    这17名继承人是怎么来的?

    在法律上,配偶、子女、父母都是第一继承人。而继外婆嫁入外公家时,王女士的母亲尚未成年,她对王女士的母亲也尽了抚养义务,两人形成了抚养关系。王女士母亲去世后,继外婆并没有表示放弃继承,在法律上形成了转继承的关系。

    这套房子,首先是王女士父母的婚内共同财产,房产的1/2属于母亲的遗产,1/2属于父亲的遗产。

    也就是说,母亲的那一半房产,由王女士七兄妹和继外婆共同继承。因此,继外婆可以继承这套房子的份额是1/16。

    但是,中间又有个小插曲,继外婆在2017年去世了,王女士母亲的兄弟姐妹转继承了继外婆的份额。王女士的母亲有同母同父的一个弟弟和一个妹妹,还有一个同父异母的弟弟。同胞弟妹在继母之前过世,留下了9名子女,这9人与王女士母亲同父异母的弟弟,成了另外的10名继承人。虽然占的份额不多,但都是法律上的继承人。

    这10个继承人,再加上王女士兄妹7人,就出现了神奇的一套房产17个继承人的状况。

    如何避免出现这种情况?最好的方式是遗嘱公证

    看到如此纷繁复杂的法律关系,你是否觉得头大?

    不仅各种证明文件需要跑断腿,光是“集齐”这么多人就并非易事,何况还要讲明情况并说服众人放弃继承。

    公证员说,如果这17人中存在不愿意放弃继承的人,那么这套房子就会出现多个共有人的情况。

    如何有效避免这种情况的发生?

    最好的方式是遗嘱公证。

    遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内,按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分,并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。遗嘱有五种形式,分别是公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱,其中公证遗嘱具有最高法律效力。

    如何申办遗嘱公证?

    到公证处领取办理遗嘱公证所需要的亲属关系表格等材料,公证人员会耐心讲解办理遗嘱公证所需要的材料以及如何完成亲属关系证明表格。

    办理遗嘱继承需要哪些材料?

    首先,遗嘱人的身份证明材料,如身份证、户口簿等。遗嘱人申办遗嘱公证应当亲自到公证处提出申请。

    其次,遗嘱人的婚姻状况证明。如结婚证、离婚证和离婚协议、法院判决书或法院调解书(包含生效文书),配偶死亡的需提供死亡证明。

    再次,遗嘱人的家庭成员证明,即亲属关系证明(范围为:配偶、子女、父母;若无前三者的则为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)。户口档案(在原老户籍所在地的派出所或区公安分局出具)、人事档案(人事单位出具)或独生子女证可作为佐证。

    遗嘱涉及的财产证明(若曾经立有夫妻财产约定的,请携带公证书)。

    最后,遗嘱草稿。自书遗嘱必须遗嘱人亲自手写。不会书写遗嘱的应提供代书遗嘱(请两个无利害关系人作为见证人,其中一人代书,并与两见证人一同到公证处办理,见证人请携带身份证件)。当然,当事人也可请公证人员代书。

    立遗嘱人为70周岁以上的老人还需要有健康证明(县级以上医院心理卫生科或者精神卫生科出具)。

    立好遗嘱很有必要

    其实立一份遗嘱就可以避免不少麻烦,过去很多老年人的传统观念认为,立遗嘱是“触霉头”,但随着观念转变和突发情况多变,在立遗嘱者中,已经出现了很多年轻人的身影。

    据了解,如今立遗嘱的平均年龄趋向年轻化,很多四五十岁的中年人都到公证处立下遗嘱,这些人多为外出经商或旅游,为防发生意外后财产纠纷,所以会提前立好遗嘱。

    专家建议以下几种情况的应尽早立遗嘱:

    自认为职业风险比较高的人;

    家庭关系比较复杂的人,比如再婚者、有非婚生子女者等;

    老年人,因为遗嘱必须在意识清楚、精神状况良好的情况下才能订立。

    有的老人忌讳谈死亡,等到重病在床意识不清时,已不能立遗嘱了。

    怎样立遗嘱才有效?

    公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。

    自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写,签名,注明年、月、日。

    代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证,由其中一人代书,注明年、月、日,并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。

    以录音形式立的遗嘱,应当有两个以上见证人在场见证。

    口头遗嘱是遗嘱人在危急情况下的选择,应当有两个以上见证人在场见证,危急情况解除后,遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的,之前所立的口头遗嘱无效。

    谁不能当见证人?

    根据法律规定,无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、受遗赠人有利害关系的这几种人,不能担任遗嘱见证人。

    多份遗嘱怎么办?

    如果一个人所立的遗嘱有数份,其中有一份为公证遗嘱,就应按照公证遗嘱来执行遗产的继承。没有公证遗嘱,所立数份遗嘱中内容又相抵触的,以时间在最后的遗嘱为准。

    为了不造成麻烦,早点做个公证或是立好遗嘱还是很有必要的。

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  • 楼市悄然降温 投资客身影难见

    不可否认,2019年上半年房地产市场还是走出了“小阳春”行情。但从目前新开楼盘的销售现况来看,楼市正在悄然降温,以前疯狂的场面在今年估计不容易出现。

    火爆的背后

    近日,位于深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆开盘,推出1889套,认筹926个,均价8.9万,当天销售756套,解筹率过8成,整体销售过4成。这个成绩单相当靓丽,让很多人误以为,浮躁不减、横盘两年的深圳楼市依旧火爆。然而,从近两个月,深圳新开盘的销售数据来看,除了华强城三期近乎“日光”外,大多新盘销售现场并没有那么热闹,有些楼盘销售业绩并不理想。海纳公馆的“开门红”,除因户型设计切合刚性需求外,主要原因还是,今年年初粤港澳大湾区规划出来后,毗邻核心区前海自贸区的宝安中心区自然是楼市的热点区域。

    从深圳海纳公馆的销售现场来看,往年的楼市火爆成因早已不复存在。其一,以前楼盘无论户型好坏、朝向东西,开盘即售罄的情况比比皆是,海纳公馆的销控数据显示,好户型几乎一售而空,差户型90%无人选。据悉,开盘前,不少人都预想75㎡的两房产品会被抢购,而实际上,开盘当日却是89㎡南北通透的户型卖得最好,显然,刚需还是偏爱实用型的通透小三房,抢空的是刚需们热衷的户型。这样的现象也表明,市场表现还是很理性的,按需购买,不盲从是目前购房者的主要特征。

    其二,投资客鲜见,置业者居多。从现场来看,购房者主要以30多岁到40多岁的购房者为主,多数看好项目的地理位置及周边配套,满足自住需求,而非投资抢房。在开盘选房现场,有一位女士自己没有购房名额,用妹妹的名额买来自住。还有十几个潮汕置业者组团来深圳,从早上坐到下午3点半,就是为了买到心仪的户型。有位男性购房者,排号并不靠后,因心仪户型、楼层已被选,直接弃权退出,并不恋战。

    房企数据下滑

    成普遍现象

    近日,上市房企纷纷发布5月销售业绩,与去年同期相比,销售增速放缓和增速下滑成为普遍现象。其中,受楼市调控影响,整体市场出现降温,成为重要的原因。第一梯队的三家房企中,万科5月实现合同销售金额579.9亿元,前5月累计实现合同销售2676.0亿元,同比均有所提升。碧桂园5月单月的权益合同销售金额为543.3亿元,同比减少4.88%。恒大5月实现销售535.3亿,同比增长近三成,但公司前5月的销售业绩低于去年同期。中型房企的业绩出现明显分化。前5月,一些企业仍能保持近50%的增长规模,但销售增速下滑到个位数的情况更为普遍,金茂、绿城、正荣等企业出现销售负增长。

    据中原地产研究中心的统计,5月单月,中央部委和地方政府出台的房地产调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月处于密集发布潮中。“多轮楼市调控政策下,投资客普遍不看好后市,认为目前已经处于楼市房价高位,适合将投资房产进行变现。”一位业内人士表示,随着调控越来越密集,楼市短炒客户离场,深户刚需人群购房提升。

    对于大多投资者来说,国内确实只有股市和楼市这两个相对靠谱的投资渠道。有人甚至说,房子跌了或者不涨,“我就出租”。其实这只是业余投资客的看法,资金是有时间效益的,也许房价会缓慢上升,但作为投资者,缓慢的增速是无法满足其收益需要的,更何况有不可预知的政策风险。

    现在很多外资银行在深圳已经开设网点,并且开立各种理财服务。他们所提供的一些理财服务,有的月收益不菲,你说干吗非要把资金投在楼市上?

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  • 长租公寓热潮渐消 市场逐步回归理性

    作为房地产调控长效机制的重要组成部分,住房租赁市场近两年受到广泛重视,资本的助推和企业的开疆扩土让租赁市场热情高涨。但在一年来的市场日渐出清后,长租公寓渐归平静。

    以租赁市场相对发达的北京为例,今年来,多家机构数据显示,北京住房租赁市场出现量价平稳趋势,除少数区域租金略涨但涨幅低于往年外,其余多个区域租金与往年持平或略有下降。

    租金的稳定,首先来自于供应量的增加和供需矛盾的缓和。公开数据统计,自2016年11月至2018年12月,北京共计成交租赁相关用地36宗,面积190万平方米,面积紧随上海、杭州之后。

    另一方面,租金价格的回落,也得益于市场理性的回归。在经历了近两年跑马圈地、高价争抢房源间接抬高租金等热潮之后,长租公寓市场逐步进入精细化运作阶段。

    量价平稳

    与去年夏季住房租赁市场接连出现中介机构高价争抢房源、租金价格快速上涨的火热情况相比,今年以来,北京租房市场略显“平淡”。

    来自北京房地产中介行业协会的最新统计数据显示,4月份北京住房租赁市场继续回落,成交量环比3月份下降18%,租金价格继续延续下调趋势。据会员单位数据显示,4月份网端用户浏览量环比下降,到门店求租的客户亦明显减少。实际上,不仅是4月份,今年以来北京租赁市场的成交节奏明显放缓。市场机构贝壳研究院的数据统计,2019年前4月房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度明显增加。

    为了促成交易,业主只能调整预期、下调报价。据统计,2019年前4月,北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

    在价格上,与往年春节后租金普遍上涨不同,据北京房地产中介行业协会会员单位数据显示,今年一季度大部分区域租金和去年持平,只有劲松、双井、团结湖等少数区域租金略涨2%左右,涨幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、门头沟、房山等区域租金价格呈现下降趋势,最高下降幅度达到8%,全市整体租金水平在此带动下呈现稳中有降态势。

    “租金与去年持平,甚至部分区域租金出现下降,主要原因是整体上北京市人口连续两年减少,以及长租公寓市场供应量的增加,且去年北京租金增长较快,涨幅较大,今年有一定回落也属于正常。”旭辉领寓相关负责人向记者表示。

    除了成交量回落、价格平稳之外,贝壳研究院数据显示,2019年租赁的套均面积为78平方米左右,较2018年81平方米以上的水平明显下降,也是近五年的最低值。2019年一季度东西城成交占比为10.9%,呈现较为明显的趋势性下滑特征,而近郊(顺义、大兴、通州、昌平)的成交占比明显增长。

    供应增加

    多家机构指出,今年来北京住房租赁市场的平稳,得益于供应量的增加和供需矛盾的缓和。

    “租金与房价一样,由供求关系决定。近年来,北京在大力发展租赁市场,包括增加开发商自持的租赁住房,以及公租房的供应,租赁住房的供应不断增加,都会对房租价格起到调节作用。”龙湖冠寓相关负责人向记者表示。

    作为房地产调控长效机制重要组成部分,住房租赁情况近两年受到政府高度重视。2017年8月,原国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。从执行情况来看,北京走在前列。据戴德梁行统计,北京在2018年实现集体土地租赁用地供应209.2公顷,完成率105%。

    公开数据统计,自2016年11月至2018年12月,北京共计成交租赁相关用地36宗,面积190万平方米,面积紧随上海、杭州之后。从地块分布来看,超60%地块分布于五环和六环之间,大兴区和海淀区是租赁用地主要分布区域,两区域成交的规划建筑面积已占北京市租赁相关用地总成交量的75%。据了解,按照此前住建部门的披露,今年计划开工的45个政策性租赁房项目包括0.8万套公共租赁房、3.5万套集体土地租赁房、0.3万套企业自持租赁房。

    “据我们了解,北京市目前对住房租赁领域企业的监管,一方面在多渠道增加租赁住房供应,促进职住平衡,平抑房租;另一方面加强市场主体监管,防范居住密度过高带来的安全隐患,提升住房租赁服务水平。”龙湖冠寓相关负责人表示,“随着北京对房地产经纪机构各类违法违规行为开展‘周周查’专项行动的持续深入,市场已得到有效净化。在房地产行业供给侧结构性改革大背景下,加速推进‘租购并举’,也在促成住房市场形成新供应格局。”

    另外,市场机构方面的供应量也在增加,据北京链家租赁数据显示,2019年1~4月月均新增挂牌量同比增长16.6%。

    回归理性

    租金稳定背后,同样折射着在租赁这条赛道上,企业间的竞争已进入新的阶段。经历了前两年部分企业跑马圈地、高价争抢房源、间接抬高租金等问题之后,行业开始进入精细化运作阶段。

    5月13日,朗诗集团公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等业务剥离至控股集团,预计所得款项净额约为9.81亿元,原因是:朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离后可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。

    朗诗集团的这一举动,引起了市场对于长租公寓行业的关注。这个近两年受到市场热捧的领域,虽然涉猎者众多,但截至目前来看,行业内普遍面临着盈利难题。

    “我们目前包括拓展+运营的规模才一万间,整体从运营的现阶段来看应该是达到三万间左右

    才是盈亏平衡点。因为要摊销你的总部管理成本,所以我们觉得一万间能够盈利还是很难的,”保利公寓事业部相关负责人近日对外表示。

    据了解,保利公寓至今仍与保利集团一体,约有一半项目从集团获取。“经历了2017、2018年的资本推手之后,目前市场租金相对还是比较高的,我们在立项测算的时候还是偏保守一些,不能因为扩规模而不盈利,这个作为我们的母公司、上市公司的会计主体也是不允许的。所以我们拿项目还是比较谨慎的。”

    “整个市场在2017到2018年的资本推动下拿房成本越来越高,特别是‘二房东’的模式为什么走不下去? 是因为租金成本太高了。现在我们算账,基本上你的拿房成本是租金的50%的话,就都是亏钱了。这种‘二房东’模式扩张是最快的,这种模式一旦被否决了,你的规模就很难上去,”有业内人士指出,“因为做轻资产是个苦活累活,本身盈利空间很少,而且对运营管控能力以及对品牌价值要求都很高,一般企业拿房的规模性扩张不会太快。重资产更不可能,大房企都很难玩了,因为它的一次性投资比较重,而且投资回报不是很高。”

    “我们所需要的资金,一是大钱,一定像黑石这样巨大规模的钱才可以买楼持有;二是长钱,国外做不动产投资都是七八年以上,咱们做不了三年投资人就开始让你还钱;三是便宜的钱,现在融资成本动不动7%、8%甚至10%以上,但我们现金回报达不到这一步。”新派公寓创始人王戈宏亦毫不掩饰对资金的渴求,据了解,新派公寓于2013年10月收购资产自持做长租公寓,2017年10月新派公寓类REITs获批,当年底正式发行。

    “国家相关金融政策不断出台在支持长租公寓的发展,包括允许保险资金入场,证券化产品的推出等。金融机构也在不断地尝试和创新,包括REITs、ABS、ABN等产品的一系列试点,使整个行业的融资成本降低,方便程度上升。当然,目前的资产评估体系对于轻资产的公寓运营商来讲还是有不小的挑战。”魔方公寓相关负责人向记者表示。

    而不少业内人士认为,长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一,有望成为最早的公募REITs发行领域。据一位接近监管层人士透露,公募REITs的落地还有治理机制、配套融资、定价、税收政策的推动、投资者保护等多重因素要考虑,监管层仍在研讨中。

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  • 房企融资遭遇“黑五月” 40家房企融资骤降52.07%

    一改之前的宽松预期,近期,房企融资环境再次有收紧趋势,5月份,房企融资额度降幅超过了50%,房企遭遇融资“黑五月”。

    官方也发布了收紧房企融资的政策,有专家预测,未来房企融资收紧是大趋势,对于一些高周转的房企,资金形势会更严峻,要预防资金链断裂的可能性。

    5月企业融资骤降5成

    继4月份小幅回落后,5月融资金额继续大幅下滑。同策研究院提供的数据显示,2019年5月,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降了52.07%,创下2019年以来历史新低位。

    房企期待的好日子还没来得及开始,就被掐灭了期待的小火苗。同策研究院研究员朱莉莉认为,5月随着监管部门的监管政策出台,政策收紧趋势明显,进而影响房企境内境外融资的难度。

    公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道,5月这两个“保命丸”同时失效。具体来看,信托贷款方面,5月监测房企共发生了4笔信托贷款融资,融资总额100亿元,环比4月的75.33亿元上涨32.76%,其中,最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款,金额为70亿元;公司债方面,5月仅发生6笔公司债,共融资95.85亿元,较4月的473.13亿元大幅下降79.74%,6笔公司债中有2笔是发行的美元债券,合计4.5亿美元,折合人民币31.05亿元;境内银行贷款方面,5月融资额度为77.69亿元,环比4月的32.21亿元大幅上涨141.21%;其他债权融资方面,5月融资总额53.13亿元,较4月107.43亿元大幅下跌50.54%;股权融资方面,5月融资金额为41.32亿元,占总融资金额比重为11.23%,环比下跌36.96%;另外,5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。

    相比之下,5月份的融资成本较低,基本控制在6.5%以内。在已披露的数据中,融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),发行规模15亿元,票面利率3.83%;其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)品种一,规模为19.5亿元,票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券,票面利率为6.5%。

    对于5月份的房企融资表现,同策集团首席分析师张宏伟认为,暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”。3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。

    诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉《华夏时报》记者,过去一段时间的密集融资,导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行迹象再次出现,融资监管收紧趋势明显。目前,整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主,为了稳定市场预期,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,避免市场过度升温,所以整体融资趋势是在下降的。

    房企融资政策收紧

    5月17日,银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》,对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中,将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资,未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资,资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。对非银行领域乱象整治中,对信托领域的宏观调控政策执行上,将整治向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等行为。

    另外,公开信息显示,4月以来,各地银保监局开出的200多张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有30余张,罚没金额超过了一千万元。

    58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《华夏时报》记者,今年以来,房企近期在部分城市拿地的积极性明显提升,也加大了对于融资的需求度,在此背景下,银保监会重申对于房企的融资限制,也是属于楼市调适度从紧,资金监管的阀门或面临“微收紧”。

    段雨桐表示,银保监会发布了工作通知以后,对于各类金融机构,从事房产业务这一类的,发布了一系列的要求和管理方案,尤其是一些最近比较火热的信托融资,还有另外的发债机构也被重点提及和强调,导致各类机构放款收紧,房企融资也收紧。反映了官方对于房地产市场的调控和指导方向还是以“稳”为主,旨在建立房地产市场的健康长效机制。

    近日,也有消息传出,多家企业的债券、ABS发行被暂停。也有房企收到相关部门的口头指导,要求企业遵守相关行业、产业政策,政策收紧的范围不仅限于交易所审批的公司债和ABS,也包括银行间市场交易商协会审批的直接融资等,银行间直接融资要求不能拿“地王”。

    “预计未来的房企融资还是会继续收紧。”段雨桐预测,特别是对于一些高周转的房企,资金链会更严峻一些,要预防资金链断裂的可能性。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时也表示,近期的融资收紧也体现了官方一贯的态度,即防范金融系统性风险、管控资产价格泡沫,具体包括管控土地和房产价格泡沫等方面。未来不排除会采取各类更为严厉的管控措施。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,从楼市调控政策看,整体房地产政策的调控方向依然是“小阳春”可以,但“入夏”必然会出现打压,政策方面会坚持“打补丁、打地鼠”。融资监管收紧开始出现,预计6月融资相比5月会继续收紧与减少。

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  • 如何避免买到二次抵押房?不要轻易支付定金

    二手房产交易时最担心的是房屋抵押状况,一手交钱却因抵押风险不能一手交货。由于金融创新产品层出不穷,房产抵押融资的方式也不少,碰到这样的房产该怎么办?

    有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态,中介公司及卖家声称房屋只有银行抵押贷款,但在办理按揭贷款时发现房屋存在二次抵押给个人的情况。鉴于交易风险的存在,买家在支付了定金后拒绝继续交易,最终双方闹上公堂。日前,法院判决显示,卖家需退还定金。业内人士表示,在房产交易前需特别留意房屋抵押状态,在查询清楚明细之前不要轻易支付定金。

    姚女士看中了李先生位于天河的一套房,通过中介公司双方洽谈同意以460万元(另需一次性支付344万元作为房屋装修及家电设施的补偿款)的价格完成交易。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生,并同时支付了中介费和网签费给中介公司。在支付方式上,姚女士选择向银行申请5年230万元的银行按揭贷款,但在办理银行贷款时却不能获得批准,姚女士发现,房屋除了抵押给银行按揭贷款外,还进行了二次抵押给第三人530万元。

    姚女士表示,《广州市不动产登记查册表》上载明第三人对房屋享有抵押权,虽然查册表每页均有她的签名,但她是支付了网签费和60万元定金后,才看到中介人员出示的查册表,中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的,所以她就在该查册表上签了名。姚女士表示李先生和中介只是说了房屋存在银行抵押贷款,并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示,已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况,已明确告知存在抵押,只是当时没有明确是抵押给银行,还是抵押给个人,李先生当时出示房屋的房产证,房产证上显示了抵押的情况,但并没有注明是抵押给银行还是抵押给个人。

    姚女士表示,自己是在交付了60万元定金后,将相关材料(包括房屋的查册表)交给按揭公司,按揭公司工作人员发现房屋有个人抵押并向其致电告知的,按揭公司表示银行不受理该按揭申请,并表示房屋存在520万元的个人抵押对于姚女士没有保障,之后姚女士立即与中介公司的工作人员进行沟通,中介公司的工作人员表示也不清楚房屋存在二次抵押,因此,姚女士觉得交易风险不小,立即要求李先生退还已付的款项,得知李先生存在隐瞒房屋存在二次抵押的情况,姚女士觉得李先生不诚信,因此即使知道李先生已在合同约定的期限内办好了房屋的涂销抵押手续,她还是表示不同意继续交易。由于双方无法达成协议,姚女士就提起了诉讼。

    法院判决认为,涉案房屋实际抵押给个人而非抵押给银行,李先生在《合同》签订时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人,存在不当。其次,李先生涂销涉案房屋的抵押并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间,姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在实质障碍,其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此,导致合同解除,李、姚双方均有过错。李先生应向姚女士退还定金80万元,但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费,理据不成立。

    此外,李先生一审反诉要求没收定金80万元以及要求姚女士赔偿中介费损失,理由不成立,法院不予支持;至于李先生主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出,要求姚女士赔偿借款利息、税费损失,上述支出并非姚女士订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失,且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨,李先生的相关损失亦可得到一定弥补,所以理据不成立,法院不予支持。

    中原地产华苑分行高级营业经理莫建国表示,目前如果由买家自行去查册,不会显示抵押状况的明细,只能查到房产是否抵押状态。只有由业主自己查询,才会显示明细,因此可要求业主配合查询,出示明细抵押状况。一般正规放盘程序都会要求业主提供房产证、身份证复印件,有些还会要求提供查册的资料,包括房产是否查封、抵押的状况等,如果不能交易都不会介绍给买家。

    如果出现二次抵押给个人的情况,在过户交易时,需要债权人同时到场,提供相应的证件才可以办理过户。此外,债务大小的情况也会影响买家办理按揭贷款。因此,尽量不要购买有抵押给个人或债务纠纷的房产,在看清楚查册明细资料之前不要支付定金、首期款。

    可以看到,案例中二次抵押成为引起纠纷的关键因素。所谓“二次抵押”,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获得贷款,二次抵押贷款不用还清以前的贷款。房产二次抵押贷款就是按揭房抵押贷款。比如,刚购买的房子价值100万元,首付30万元,房贷按揭70万元,经过几年房子升值,目前房产评估价值200万元。那么,可以进行二次抵押贷款,贷款金额大致为140万元(200万×0.7)减去房贷尾款65万元后的75万元。

    银行工作人员对记者表示,目前银行基本不做房产二次抵押贷款了,主要是由贷款公司做这样的业务。一家贷款公司的工作人员告诉记者,办理二次抵押主要看房子评估价和初始购买价之间还有没有空间,以及有多大的空间,通过了才确定具体利息,最高资金可贷到500万元,需要身份证、房产证及查册、按揭合同、近6个月流水等资料办理,还款方面是随借随还,3个月后提前还款无需违约金。业内人士表示,对于一些需要短期快速融资的人而言,二次抵押属于比较容易操作的,不过利息一般较高,购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况,通常出现二次抵押状况,说明业主一般是有资金缺口或特别的资金需求,尤其是抵押给个人的情况,可能存在债务风险,容易被卷入连环债中。尽量不要购买抵押状况复杂的物业,如果需要购买,一定要清楚其中的风险,在确定可办理涂销之前不要支付定金以免产生纠纷。

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  • 不负一城期待 | 方圆碧桂园云顶展厅盛大开放!

    方圆碧桂园云顶
    城市展厅
    盛大开放

    在全城的一致期待中

    今日上午,碧桂园云系作品进驻东城

    方圆碧桂园·云顶城市展厅如约盛大绽放

    万众瞩目 全城聚焦

    上午9点58分,一场风雅的金陵十三钗走秀,

    为今日盛典揭开序幕,也点燃全场热情,

    在各位领导的揭幕下,

    及各界媒体朋友的见证下

    方圆碧桂园云顶城市展厅盛大开放,


    现场人声鼎沸众多客户涌入展厅

    咨询云顶产品并进行诚意登记。


    试听盛宴 嗨爆全场


    万众期待的云系豪宅,

    碧桂园云系豪宅作-方圆碧桂园·云顶

    计划9:58开放展厅,但在八点左右,

    现场就已经人声鼎沸、摩肩接踵,

    同时现场为来访的市民准备了

    可口的冷餐美食

    清幽悦耳的《云水禅心》音乐演奏


    物业巡游 风采燃作


    浩大的强兵队伍

    整齐划一的步调

    激昂铿锵的口号

    英姿飒爽的姿态

    引起了过往行人的驻足瞩目

    让上街人民亲眼见证了

    碧桂园的‘’软实力‘’

    他们的名字叫做碧桂园物业,

    一个守护家的匠心团队


    品牌家电大奖抽不停


    承蒙东营对方圆碧桂园云顶的厚爱

    现场特意准备了品牌家电大奖

    现场电冰箱 、电视机、洗衣机

    等以回馈东营人民

    幸运儿喜抽大奖,满载而归


    城市展厅的正式开放

    开启了东营市民品读碧桂园的一扇窗

    方圆碧桂园云顶

    领品质之先,造人居之尖

    以高标准的匠心理念

    承载东营高端人居的标杆使命

    2018,为东城而来



    --------------------免责声明--------------------


    项目电话:0546-6328888

    项目地址:运河路南、登州路西

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

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    2. ?因编辑需要,文字图片无必然联系,具体数据以实际交楼为准;

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  • 碧桂园鑫都·天樾营销中心荣耀绽放!龙虾盛宴回味不止,精彩继续

    一段刺激过瘾的味蕾之旅

    一场饕餮美食的全城盛宴

    一次精彩绝伦的精彩狂欢

    碧桂园鑫都·天樾

    6月15日-17日

    营销中心荣耀开放暨龙虾盛宴

    3天狂欢,嗨爆全城

    6月15日,碧桂园鑫都·天樾营销中心正式开放。现场顾客纷纷进入营销中心参观了解项目,现场置业顾问为每一组客户悉心解答,充分讲解了项目完善的配套以及在整体规划、园林、产品等多维角度的亮点。

    碧桂园鑫都·天樾是碧桂园进入东营的第6个项目,世界500强,区府旁,六园环抱,优越的地理位置及周边配套、规划,让客户对我们项目的未来充满了期待。




    龙虾盛宴 饕餮东营,入口处3米超大龙虾锅,让顾客进入签到区的路上便可感受到浓浓的龙虾氛围。

    有料、有趣、有味。美食与音乐的激情碰撞,无与伦比的狂欢派对,所有的生活精彩在这里发生。所有的生活激情在这里释放。

    麻辣龙虾,激情夏日,享受龙虾与夏日的激情碰撞,吃到爽,嗨到爆!

    现场抽奖,燃起观众的欢呼,随着多个奖项的抽出,顾客的心情也随之沸腾。

    多名顾客更是一展歌喉,让主持人都惊呼我们的观众多才多艺。


    感情深,一口闷,借着营销中心开放的欢喜劲,开怀共饮,畅谈人生。

    碧桂园物业,港股上市,中国物业服务三强。物业团队风采展示,让东营人民近距离观赏物业的风范。

    他们有坚毅的眼神、挺拔的身姿,他们给您带来一流物业服务,他们全心全意坚守品质服务的理念!

    报名方式

    方式一:转发本篇文章,点赞30个;

    方式二:阅读原文,进入H5页面报名,限每天前30名;

    方式三:2019年6月12-17日,到访碧桂园鑫都·天樾营销中心的每天前10名顾客。

    具体详情请咨询:0546-6206666

    碧桂园鑫都·天樾

    碧桂园与鑫都置业强强联合

    在新区天玺南打造的低密度智慧精工大宅

    周边道路通达,配套完善

    碧桂园鑫都·天樾

    天赋藏品 樾鉴东营

    更多产品信息,敬请关注


    项目电话:4008-163-163 转 60956

    项目地址:黄河路与香山路交汇处向南约200米路东

    (原碧桂园·天玺售楼处)

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

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  • 毕业季租房:一周看房十余次签约前却被抢租

    “房租太贵、找房太苦。”刚北漂的毕业生小邓大吐苦水。

    毕业季“僧多粥少”房源紧张

    毕业季到来,教育部称,2019届全国普通高校毕业生预计834万人。58同城、安居客《2019高校毕业生就业居行报告》显示,七成毕业生选择租房居住。百万毕业生加入租房大军,小邓就是其中一员。作为刚毕业的大学生,在房租价格、通勤时长、租房环境几个关键要素中,小邓更关注房租价格,他能够接受的价格区间是2000-2700元。

    小邓的上班地在北京车公庄西附近,小邓近日上网查看房源,通过对比,他看中地铁6号线褡裢坡站附近的定福庄北里小区一套两室一厅的房子,该房子次卧面积12平方米,房租报价2100元。谁承想第二天一早,小邓却被中介告知该房子已被抢租,希望又一次落空。为了租房子,小邓一周看房10余次,还是没能找到理想房源。

    毕业季,面对“僧多粥少”房源紧张状况,想要租到称心如意的房子难上加难。毕业于北京工商大学的小李,也遇到了跟小邓类似的情况。6月13日上午,中介带着小李来到北京地铁5号线惠新西街南口站附近的惠新里小区,15平方米的次卧报价2800元,就在小李当天下午准备去签合同时,房子已被他人抢先签约。

    中介刘先生向小李透露,由于房源有限,一套房子会由多家中介在网上同时发布出租信息,不同中介也会不断带多人看房,所以没有讨价还价的余地,在你因为租金犹豫不决的时候,可能房子已被其他人抢租。刘先生坦言,六七月是租房高峰期,根据往年行情,预估六七月租房市场还会迎来周期性上涨。

    中原地产首席分析师接受中新经纬客户端采访时表示,租赁市场中,租户属于弱势群体,现在业主很难直接找到租赁房源,这种情况下,租户只能选择通过中介选择房源,不论是议价还是合同细节,租户基本没有话语权。

    毕业季租房难,一方面是房源紧张,卖方市场现象突出;另一方面是租房市场乱象百出。据北京市住建委消息,针对房地产市场违法行为新动向,北京市住建委全面治理发布委托手续不全、虚假房源信息以及违法群租、违规租赁等市场乱象。截至目前,2019年北京市住建委已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

    北京房租已连涨三周

    今年第23周(6月3日-9日),10个重点城市租赁中,深圳、南京、武汉、济南租金均价环比下跌,平均跌幅为0.45%,其中武汉跌幅0.71%居首。北京、上海、大连、成都、苏州、南宁6城租金均价环比上涨,平均涨幅0.45%,北京以涨幅1.28%居首。

    分居室来看,北京一居室租金均价为5513元/月,二居室租金均价为6749元/月,三居室租金均价为10832元/月,居室价格普遍上涨。

    58同城《2019年高校毕业生就业居行报告》指出,2019年高校毕业生平均月薪约6500元。

    按此估算,毕业生若选择个人整租一居室,月租花销占收入比达85%,为了减轻生活压力,合租成了毕业生不二的选择。

    谈到未来房租价格走势,易居研究院智库中心研究总监表示,租金上涨和市场需求有很大关系,随着毕业季的到来,租赁需求增加,这个时候会带来租金的上涨。

    但他同时提出,预计房租水平和房价走势一样,如果房价近期上涨空间不大,那么租金可能会在6-7月份涨一波,随后保持平稳状态。

    从高校本身来说,应积极为毕业生提供房源租赁信息;从政府监管的角度来看,需要稳定房租价格水平,必要时候应该建立相关的投诉机制和通道。

    当下租赁市场,过半房源已被各种租赁代理机构垄断。一线城市租赁市场已经机构化,租金上涨对于控制了大量房源的租房机构来说,是直接的利润和收益,这也是2018年当时7-8月租金疯涨的主要原因,建议降低机构控制房源的比例。

    如何快速租到满意的房子

    首先,明确可承受的租金区间,确定租房大体区域,这样方便作进一步筛选。

    其次,明确自己的租房需求,比如面积、户型、租期、楼层、朝向、家电、是否有电梯等,以便租房更有针对性。告知中介,方便中介帮你快速锁定一批合适备选房源。

    最后,确定具体房源。集中探访前期中介选中的备选房源,经过对比选出最佳房源。切记,看过房子满意后及时签约,以防房源中途被抢。

    毕业生租房这几点要记牢

    毕业生租房需要注意哪些事项呢?从租房本身来说,建议通过大型中介机构、影响力相对较大的APP软件或公司寻找租赁房源,同时一定要对租赁过程中是否存在其他费用、中途退租的违约风险等有所了解。另外,毕业生刚开始工作如果不稳定,不建议长租,而尽量选择6个月甚至3个月的短租以进行过渡。

    尽量不要入住刚装修过的房子,同时,最好选择和自己熟悉的人合租。

    毕业生若与房东直接签订租房合同,要查看其身份证和房产证是否一致,确保其具有房屋出租权。

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  • 多地调整住房公积金缴存基数和缴存额

    每到六七月份,上班族的工资条就会发生一些变化。“懂行”的人都知道,这正是各地调整住房公积金缴存基数、缴存比例和月缴存限额引发的涟漪。由于每人每年的平均工资会发生变化,所以,每年的公积金也随之波动。

    那么,今年的公积金缴存出现了哪些变化?这些变化影响有哪些?各地在公积金便捷使用方面又作出了哪些努力?经济日报·中国经济网记者都帮您问到了。

    多地提升缴存基数上限

    据不完全统计,目前深圳、重庆、青岛、长春、南昌、乌鲁木齐等多地已发布公积金调整方案,在此之前,上海已在4月1日起执行新调整的公积金缴存规定。从上述地方的方案看,调整公积金缴存基数上限是主流。业内人士表示,这意味着上班族将能从中收获真金白银。

    提升缴存基数上限,似乎是多地的首选,且调整幅度均在2000元左右。例如,深圳市就将住房公积金缴存基数上限调整为27927元,较2018年上调2883元;重庆市也将住房公积金缴存基数上限调整为20441元,较2018年上调2123元;长春市新规则称,该市(含双阳区、九台区、榆树市、德惠市、农安县)2019年度住房公积金缴存基数上限调整为19730元,较2018年上限上调1696元。

    不过,也有一些地方只上调了住房公积金月缴存额上限,青岛、南昌等地就属此列。据了解,青岛市将职工住房公积金月缴存额上限调整为2725元,较2018年上调219元。

    提起公积金调整,不少网友看得云里雾里。公积金缴存调整的依据是什么?个人缴存怎么定?单位缴存怎么算?

    据了解,根据《住房公积金管理条例》,职工住房公积金的月缴存额,为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额,为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。这个比例,均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,各地因经济状况不同,各有差异。

    有的网友表示,既然这样,那存缴比例岂不是越高越好?业内人士表示,为考虑到公平和各地经济承受能力,国家有关部门专门发出通知,规范住房公积金缴存基数上限。其中明确,缴存住房公积金的月工资基数,不得高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。凡超过3倍的,一律予以规范调整。

    鼓励提取公积金用于租房

    当前,房地产市场在“房住不炒”的定位下日益平稳。与此同时,“一城一策”“租售并举”也在逐步落地。由此,各地在公积金使用方面,进一步向刚需购房者倾斜,向房屋租赁者倾斜。

    数据最有说服力。2018年发放的个人住房贷款笔数中,中、低收入群体占95.73%,首套住房贷款占85.91%。专家表示,首套比例之高,说明炒房者已日益被挤压出房地产市场。

    与此同时,2018年,住房租赁提取金额为730.40亿元,比上年增长64.22%,在各类住房消费提取中增速最快。

    近来,多地通过简化公积金提取手续、调高提取额度、放宽异地购房提取等方式,鼓励上述两类人群的正常住房需求。

    恒大研究院副院长夏磊告诉记者,公积金重点支持首套刚需和改善置业群体,这个政策导向十分明显。为此,很多城市限制公积金贷款购买第三套住房,限制购买第二套住房时首付比例和贷款总额。

    夏磊表示,租售并举的住房租赁政策是大势所趋。公积金将在住房租赁方面发挥更加重要的作用。鼓励提取公积金用于租房一定程度上可以推动未来住房租赁的发展,进一步解决大城市年轻人的住房问题。一些城市明确规定优先支持租房提取,简化租房提取手续,并提高租房提取公积金的限额。

    拓展公积金提取使用范围

    随着各地公积金管理政策的优化和完善,公积金正摆脱“食之无味、弃之可惜”的尴尬状态。不少地方简化了公积金提取手续,调高了提取额度,甚至鼓励异地购房提取。不仅如此,公积金的使用范围也在拓展。除了买房,一些城市在租房、装修、大病医疗、缴纳低保等方面均可提取公积金。

    《全国住房公积金2018年年度报告》显示,公积金业务办理效率不断提升。一方面,审批要件减少,职工办理住房公积金提取和贷款业务时,全面取消身份证明材料复印件;另一方面,综合服务平台建设加快,2018年末,212个设区城市基本建成综合服务平台,147个设区城市实现业务系统与转移接续平台直连,平台全年共办结转移接续业务38万笔、转移接续资金108亿元。

    住房和城乡建设部有关负责人介绍,今年5月份,住建部发出《关于建立健全住房公积金综合服务平台的通知》,要求充分利用大数据、云计算等信息技术,加快服务平台建设,完善服务平台功能,丰富线上业务办理种类,有效提高离柜率,切实提高住房公积金服务便捷度。可以预见,随着通知落地,办理公积金各项业务将更加便捷。

    据了解,各地也积极改进公积金服务,职工使用公积金越来越方便。例如,河北省要求今年6月底前,各市主城区审办住房公积金贷款实现“最多跑一次”。重庆市于去年9月底启动公积金归集业务网上服务大厅试点工作,通过选取主城区和部分区县100余家单位,率先开展个人开户、汇补缴等多项公积金归集业务的网上办理,等等。

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  • 地产招商开业管理难 破局之道在模式与规模

    随着城市更新的加速、消费的升级、科技的进步,传统商业地产面临着越来越多的挑战。在快速变化的市场环境下,商业地产的竞争日益激烈,结构性过剩问题日趋严重,行业无疑正面临着重构。从招商难到开业难、从运营难到管理难,商业地产行业破局出路在何方?应变、成功之道在哪里?商业地产未来的机会又在哪里?

    近日,由每日经济新闻作为秘书长单位主办的海杰汇商业地产精英沙龙活动在弘阳集团举办,国内商业地产领域的大咖们通过面对面交流,探讨房企如何看待和应对当前商业地产行业重构下的破局和成功之道。

    行业破局之道取决于模式与规模

    海杰汇主席、弘阳集团总裁表示房地产这个市场永远有机会,商业地产更有机会,就看你能不能跟得上城市更新、消费者变化、科技进步的步伐。未来3至5年,商业地产的行业格局会基本形成,大而强的头部企业和小而美的中小企业并存。

    对大部分商业地产企业来说,如何在激烈的市场竞争中实现弯道超车?做大规模、品牌,并形成完整商业闭环是关键。

    未来商业地产企业,如果达不到1000万至1500万平方米的规模量级,是很难拥有行业话语权的。今后的商业地产要想做起来,必须是明星项目+大本营或大根据地的模式。商业地产如何做大规模?应坚持轻重并举、以重带轻。

    祝林(弘阳商业集团执行总裁):未来商业地产企业没有规模、业绩和影响力,将很难在行业中立足和掌握话语权。做大做强的关键还是要让我们的消费者满意、给商户赋能、激励员工做好服务。

    以弘阳为例,具体分析了弘阳是如何通过“弘阳家居”“弘阳广场”双轮驱动战略等核心竞争力,迅速在全国进行复制和落地。

    规模问题我们通过模式来解决。弘阳通过以重带轻、轻重并举的模式,实现了规模的快速扩大,以及在行业内的弯道超车,是变成黑马企业的关键之一。

    王国庆(鹏欣集团水游城商管副总裁):对商业地产公司而言,规模固然重要,但如果模式合理有效,小而精、小而美一样可以活得很好。

    以南京水游城为例,经过十年发展,从空间结构到品牌组合,从艺术、剧院和花园等业态的创新去拥抱变化、应对挑战。此外,在商业基金、重资产基金、轻资产基金等方面,鹏欣地产也做了很多工作,取得了较好成效

    蒋达强:目前商业地产主要过于偏重重资产模式,在轻资产和资管方面,还没有形成一个完整的闭环和商业模式。正是基于上述判断,弘阳近几年通过以重带轻、轻重并举快速往外走,希望以时间换空间,快速把规模、品牌和人才聚集起来。

    做好重资产项目,必须具备较好的地段、好的体验、有亮点(如好的IP,创新、丰富的业态);做好轻资产项目,就要做特色和主题商业。此外,专业的团队、良好的企业文化对企业做大规模并快速复制也至关重要。

    祝林:业绩的关键在于运营,而运营的核心在于团队机制。从选人到用人到激励,我们都摸索出一套成熟、灵活的机制。仅仅是奖励机制,我们就有大大小小30多个,像开业奖、运营奖、输出人才奖等。好的机制对于我们提升运营能力,支撑业绩具有重要作用。

    做强影响力的关键还是要聚焦,进而整合资源。像在南京,弘阳家居的规模是最大的,进而能够整合行业资源、提高效率。通过轻重并举,我们在落地重资产项目后,迅速落地轻资产项目,依托规模来整合行业资源,把影响力做到区域最好。

    王国庆:如鹏欣,目前正在向文旅转型,并尝试做文旅基金。目前鹏欣已签约总建筑面积约2万平方米的南京夫子庙贡院二期项目,并计划将其打造为鹏欣在夫子庙商圈内的标志性商业项目。

    未来应挖掘万亿级精神消费市场

    欧阳捷(新城控股高级副总裁):商业地产虽然招商难、运营难、管理难,但商业地产是一个大的趋势。尽管我们依然需要百货类的物质消费,但消费者对物质欲望变得日益淡薄,未来更多的需求在精神消费上。

    目前,大多数购物中心和其他商业包括品牌商家大多都集中在零售市场上,而因为租金的短期效应忽视了体验、感悟、分享的精神消费万亿级市场,包括那些场景式体验、碰撞中感悟、修炼式分享等凡是花了钱没有带回来任何商品的消费。

    我们已经进入“人民日益增长的美好生活的需要”的新时代,我们必须洞察新时代的商业大趋势。商业应当跳出零售商业过度竞争的大红海,开辟精神消费广袤无垠的新蓝海,精神消费市场的广袤空间难以想象。

    王寿庆(旭辉集团副总裁):我们对于服务的研究太少。中国那么多百货公司不行,为什么日本国内的百货公司就行呢?是因为人家人性化的服务。

    目前商业地产之所以会存在招商难、开业难、运营难、管理难等问题,主要有三个原因:其一,部分商业地产企业并不是真正在做商业地产,仅仅满足住宅地产的销售而做商业地产;其二,商业地产操盘人即使有很多创新的想法,但担心失败而不敢将创新付诸实践;其三,商业地产的供应量太大,但一些优质品牌商家的数量并不足以与之匹配。

    杨建林(原禹洲商业集团总经理):消费者对消费便利性的要求,会导致社区商业需求的增长。社区商业未来会是购物中心的一个有力补充,是很大的一个发展趋势。

    张亮(苏州恒泰控股集团副总裁):今年商业地产的市场形势确实比较严峻,也面临着很大压力。从我们苏州中心过去一年的表现来看,写字楼业态的回报率要明显好于零售、百货业态的回报率。

    苏州中心总建筑面积150万平方米,其中商业面积达到30万平方米,目前是苏州单体建筑面积最大的商业综合体。去年一年的人流量达到5000万人次,平均每天15万人次,人流量和知名度很大。但我们去年的营业额只有30亿元左右,客单量只有50、60元,并不高。

    欧阳捷:如何挖掘精神消费市场?精神消费需要创意引领。未来的商业项目将摆脱百货超市式的标准化,这就需要商业项目操盘手更有思想、更有创意、更有敢为人先的勇气,更有能力、更有定力、更有匠人之心,打造定制化独特性的精神消费引领的商业项目。

    商业广场应该多为全客层提供场景式体验、碰撞中感悟、修炼式分享这样的场所,才能发掘和培育商业地产的新蓝海。

    王寿庆:破解招商难、开业难、运营难、管理难,一定要在提升服务品质上下功夫。快捷、人性化的服务,对电商的成功具有很大作用;而海底捞的成功,也和其人性化服务有很大关系。把服务研究透了,就会发现有很多商机、很大的市场、很多的机遇。

    杨建林:大型商业地产商也许会跨区域布局,但社区商业这个细分市场将会是大型购物中心的一个有力补充。同时,随着城市更新加快,越来越多的存量物业需要通过精细化运营,去挖掘商业价值的最大化。社区商业可以将对投资回报、资产变现的实际需要,与消费者的市场需求很好地结合起来。禹洲今年将结合自身特点,在社区商业领域加大投资力度。

    张亮:再如苏州中心,虽然有不少如马术、棒球这类体验式营销业态,但如何进行业态升级、提高坪效,在苏州这类二线城市并不容易。

    我们计划通过商业品牌的创新和重新组合,来提高我们的坪效。同时我们也在研究如何将联合办公、长租公寓、酒店、商业广场等不同的业态进行创新性整合,提高我们的投资回报水平。

    重构关键在人才建设及新科技应用

    吴艳芬(华夏幸福商业事业部总经理):每个行业都需要创新,商业地产也不例外。市场千变万化,但最终还是取决于两个因素,一个是政策,另一个是商业地产体系化、梯队化的人才队伍建设。

    汪帆(隆盛集团商业总经理):商业地产的重构,表面上看是我们将商业体内原有的业态打散,并重新进行不同的组合。但真正的重构,关键还是在人。

    陈演(尚嘉中心总经理):随着未来5G、AI等科技的发展与普及,商业地产更应通过数字化的手段来提升运营效率、提高客户黏性。

    我们在提升服务品质的同时,通过数字化的客户管理系统,对我们客户的消费行为进行精准分析,再通过社群模式,对客户进行点到点精准服务,进而提升客户的黏性和对品牌的忠诚度。

    倪敏(东渡国际集团商管事业部总经理):商业地产项目要应对市场挑战和变化,必须积极运用智能化技术去适应消费者消费行为的变化。特别是在5G、AI等技术在购物中心等业态上的应用,更要引起足够重视。

    吴艳芬:住宅地产发展的速度快、规模大,而商业地产发展的速度相对较慢、规模小,且两者量级越来越悬殊,主要原因有两个:一方面与商业地产起步较晚有关,另一方面与商业地产在面对城市更新、消费升级、科技进步时,出现商业地产的人才短缺有关。商业地产行业如果要健康、持续发展,一定要重视商业地产人才的培养。

    汪帆:目前商业地产人的综合素质与市场对商业地产行业的要求还是脱节的。商业地产面临着5G、AI等高科技,以及“90后”“00后”等群体消费行为变化所带来的新挑战、新要求,商业地产未来能否成功的关键,主要在于商业地产人的创意是否能够与市场、时代相适应。商业地产要重构的好的话,必须关注商业地产人才的建设。

    陈演:正是基于新型数字化工具的运用,在竞争激烈的虹桥商圈内,尚嘉中心过去两年也取得了不俗的成绩。

    2016年我们接过来尚嘉中心,2017年我们的营业额增长27%;必须要做营业额,2018年继续保持了两位数增长。要打造商圈,商圈的形成、建筑形态很重要。同时,与政府一起推动美好生活、消费升级的建设,这是我们的理解。

    倪敏:如东渡今年底即将在青浦开业的蛙城项目,尽管将会面对周边其他商业地产项目的激烈竞争,但一方面,大家只有在错位竞争中合作整合,才能一起把市场蛋糕做大;另一方面,要积极应用智能化技术,包括5G、AI等技术在购物中心的运用,引导并适应消费者的消费行为变化,进而从容应对行业重构带来的挑战和机遇。

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  • 2019年6月16日各区库存动态 住宅去化7套

    网易东营房产2019年617日讯(编辑 华子)2019616日东营期房签约4套,签约面积871.17㎡,其中住宅签约4套,签约面积871.17㎡;二手房签约2套,签约面积139.95㎡,其中住宅签约1套,签约面积127.06㎡

    类型

    签约套数

    签约面积

    住宅签约套数

    住宅签约面积

    期房签约统计

    4

    871.17

    4

    871.17

    二手房签约统计

    2

    139.95

    1

    127.06

    各区可售期房商品房库存去化8套,可售面积去化1492.36㎡;其中住宅库存去化7套,可售面积去化1388.26㎡。

    类型

    去化套数

    去化面积

    住宅去化套数

    住宅去化面积

    商品房去化

    8

    1492.36

    7

    1388.26

    在住宅成交方面,东营区库存去化4套,面积去化867.24㎡;河口区库存无变化,面积无变化;开发区库存去化4套,面积去化625.12㎡;河口区港区库存无变化,面积无变化。

    地区

    去化套数

    去化面积

    户均面积

    东营区

    4

    867.24

    216.81

    河口区

    0

    0

    /

    开发区

    4

    625.12

    156.28

    河口区港区

    0

    0

    /

    据统计,截至2019616日东营各区可售商品房套数30108套,其中住宅套数9880套(约含1/3的附属物)。

    截至2019年6月15日

    区域

    可售套数

    总可售面积(㎡)

    住宅套数

    住宅面积(㎡)

    河口区港区

    1384

    117011.8

    611

    56606.08

    开发区

    6706

    1267425.16

    1355

    235575.13

    东营区

    17748

    2247279.15

    5822

    931332.33

    河口区

    4270

    420568.05

    2092

    262045.86

    总计

    30108

    4052284.16

    9880

    1485559.4


    注:本数据仅以网易房产数据中心统计为准,去化数据为负数则表示当日有新房源获得预售许可证或者有退换房数据产生,使得库存量上升。

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