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  • 赵志远:聚焦重点突破 做好"六稳"工作 切实保障经济稳健运行

    7月26日,市委副书记、市长赵志远主持召开经济运行情况通报会,向各民主党派、工商联、无党派人士通报全市上半年经济运行情况,分析经济运行形势,介绍下半年工作措施,并征求意见建议。市委常委、统战部长聂建军,市政协副主席、市工商联主席生钦勇,市政协副主席、民革市委主委张义泉,市政协副主席、九三学社市委主委刘志坚,市直有关部门负责同志出席会议。

    市发改委代表市政府通报了上半年全市经济运行情况。各民主党派、工商联负责人和无党派人士代表先后发言,充分肯定了上半年全市经济工作取得的成绩,并围绕企业科技创新、数字经济发展、瞪羚企业培育、油地深度融合、黄河和湿地文化打造、普通高中教育均衡发展、智慧政务建设等方面,提出意见建议。

    在听取大家发言后,赵志远指出,各民主党派、工商联负责人和无党派人士代表深入基层调研,问题找得准,提出的意见建议好,将积极采纳吸收,落实到工作中去。今年以来,全市各级各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实市委六届四次全会确定的奋斗目标和战略举措,勠力同心,综合施策,精准发力,主要指标稳中有进,主导产业平稳发展,项目建设扎实推进,全市经济实现平稳运行。面对经济下行压力,通过加快企业重整、上市挂牌、设立基金等破解金融难,通过特色产业做强做优、优势产业发展壮大、未来产业快速起步破解转型难,通过加快高速公路、高铁、港口、机场等基础设施建设破解交通难,通过坚决打好三大攻坚战破解底线难,全市广大干部群众精神状态好、工作干劲足,经济社会发展呈现出结构在优化、动力在增强、环境在改善的良好趋势。

    赵志远强调,我市正处在爬坡过坎、转型升级的关键时期,经济运行面临一些困难问题,全市上下要辩证看待,进一步统一思想,坚定信心,紧紧围绕市委六届四次全会精神,按照年初全市经济工作会议的部署要求,聚焦重点突破,全力做好“六稳”工作,切实保障经济稳健运行。一是着力在项目建设上攻坚突破,落实重大项目调度推进机制,加快项目“拿地即开工”等改革,推动项目快落地、早见效。二是着力在“双招双引”上攻坚突破,深入实施三年行动计划,精准开展招引工作。三是着力在产业转型上攻坚突破,突出抓好石化产业、橡胶轮胎等传统产业转型升级,大力实施高成长型中小企业培育计划,尽快取得突破。四是着力在服务企业上攻坚突破,认真落实减税降费等政策措施,用好政府解决企业难题直通车制度,帮助企业解决实际问题。五是着力在财政增收上攻坚突破,深入挖潜,培植新的增长点。

    赵志远强调,做好今年的工作,离不开各民主党派、工商联、无党派人士的大力支持。希望大家积极履行参政议政、民主监督职责,围绕推动发展、围绕和谐稳定、围绕凝聚共识多作贡献。市政府将一如既往地支持各民主党派、工商联、无党派人士发挥作用,为大家参政议政创造良好条件。

    聂建军指出,当前全市经济处在转型发展的关键时期,希望各民主党派、工商联、无党派人士进一步提高政治站位,聚焦中心工作,积极参政议政,不断加强自身建设,为实现新时代东营发展的目标定位作出更大贡献。(记者:文/李成?图/于中平)

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  • 东营市入海排污口现场排查工作全面启动

    根据生态环境部部署安排,进驻我市的250余名排查组工作人员已在东营环渤海海岸线一线展开作业,对我市排污口一一进行排查,目前,排查工作进展顺利、有序推进。

    据了解,此次排查组主要对我市河口区、垦利区、广饶县、黄河三角洲农业高新技术产业示范区、东营经济技术开发区、东营港经济开发区、自然保护区等7个县区海岸一线展开排查。

    我市及相关县区积极提供服务、技术等保障,成立了六个保障组,与排查人员一起按照“三下五处二”的要求,徒步到达APP指定的各个点位。排查人员不惧高温酷暑与地势复杂,无论是杂草丛生的沟渠还是蚊虫滋生的芦苇荡,以高度认真负责的态度做到“有口皆查、应查尽查”,利用快速检测包对COD、氨氮、总磷、PH等指标进行现场监测,为下一步渤海综合整治奠定基础

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  • 赵志远:推进高中学校高质量发展 努力办好人民满意的教育

    7月22日,市委副书记、市长赵志远先后来到市胜利三中、市一中、市胜利一中、市二中,调研普通高中教育工作。副市长刘美华,市直有关部门负责同志参加调研。

    赵志远指出,美好生活从美好教育开始。各级各部门要深入学习贯彻习近平总书记关于教育的重要论述,坚持教育优先发展,坚持以人民为中心发展教育,推进教育公平,推动全市高中学校高质量发展。一要加强学校规划布局。遵循城市化发展规律和教育规律,围绕群众所思所盼,加强教育需求前瞻性研究,制定完善教育发展规划,进一步优化高中教育资源配置和结构布局。深化教育管理体制机制改革,促进区域高中教育均衡发展,最大程度满足学生享受优质教育资源的需求。二要提高教育教学质量。全面贯彻党的教育方针,落实立德树人根本任务,着力发展素质教育。充分发挥名校示范带动作用,支持名校扩大规模、率先发展,所有学校都要提高办学质量,办成人民群众更加满意的教育。加强学校综合管理,充分挖掘教师、学生和学校潜力,推动学校特色发展。强化各级财政保障,加大学校基础设施投入,积极改善办学条件。三要强化教师队伍建设。支持学校自主开展教师招聘工作,改善教师队伍结构。加强教育教学研究、师德师风建设、教师专业培训,依法保障和改善教师各方面待遇,调动和激发广大教师的工作积极性。

    每到一处,赵志远认真听取学校发展情况的汇报,实地查看学校教学楼、宿舍楼、体育场、食堂等基础设施,详细了解学校校园环境、师资配备、教育教学等方面情况,协调解决学校发展中遇到的困难和问题。

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  • 东营上半年天气总结出炉 最高气温破三项纪录

    2019年上半年(1月1日至6月30日),我市平均气温偏高,降水偏少且时空分布不均,其间5月1日至6月30日,全市大部时段晴热少雨,平均气温24.0℃,较常年偏高1.6℃,列历史同期纪录次高值,高温日数12天,列1966年以来历史同期次多值,降水量47.2毫米,较常年同期偏少逾六成,列1966年以来历史同期最少值,平均降水日数有10天,列1973年以来次少值。受高温少雨天气影响,辖区内部分农田出现旱象,气象干旱持续发展。

    最高气温破三项纪录

    东营市上半年各月降水量(mm)分布情况。

    上半年全市平均降水量91.2毫米,较常年偏少47%,列2001年以来历史同期最少值,其间降水时空分布不均,除4月降水量较常年偏多外,其他月份均较常年偏少,其中5月降水量仅有7.1毫米,较常年偏少86%,平均降水日数有3天,均列历史同期次少值。上半年一日最大降水量23.0毫米,列历史同期第三位少值,平均降水日数25天,较常年偏少4天。

    东营市上半年各月平均气温(℃)分布情况。

    上半年全市平均气温12.0℃,较常年偏高1.5℃,其间除4月平均气温接近常年略偏低外,其他月份均较常年偏高,其中3月平均气温偏高3℃以上,列历史同期次高值,5月平均气温偏高2℃以上,列历史同期第四位高值。上半年≥35℃的高温日数有12天,较常年同期偏多5天,极端最高气温38.3℃,出现在5月23日。

    旱情调查及其影响

    据各区县自动土壤水分站监测数据分析,目前全市监测点20cm深土壤相对湿度平均值为61%,前期未浇灌地块逐旬土壤相对湿度值总体呈下降趋势,20cm深土壤相对湿度值一般在40%至62%之间,部分地块达中旱,而浇灌条件较好地块土壤墒情适宜。

    据全市农业气象业务人员实地测墒调查,受前期降水量分布不均等影响,目前各地墒情状况分布不一,受旱区域20cm深土壤相对湿度一般在40%至50%之间,重旱区域一般集中在浇灌条件较差的乡镇地区,部分地段干土层可至10厘米以上。

    气象部门表示,将严密监视旱情的发生发展,加强旱情的预警预报,及时启动抗旱应急响应,同时提高天气预报的准确率和时效性,坚持抗旱防涝并举,防范旱涝急转。

    未来天气气候预测及影响

    预计17日夜间至18日白天:多云,23℃~32℃,东南风转东风3~4级,各沿海海区5~6级。7月18日夜间至7月19日白天:多云,23℃~32℃,东风转东南风3~4级,各沿海海区5~6级。19日夜间至20日白天:多云,24℃~34℃,东南风转东风3~4级,各沿海海区5~6级。7月将再现35℃以上的高温热浪天气,有短时雷阵雨过程,但对改善墒情和缓解旱情作用有限,气象干旱将持续发展。

    今年雨季较常年偏晚,预计8月底到9月初结束,受降水时空分布不均等影响,夏伏旱和盛夏期雨涝均有可能发生。全市主汛期逐月气候预测如下:7月平均气温27.0~28.0℃,较常年略偏高;降水量140~170毫米,较常年偏多1~2成。8月平均气温26.0~27.0℃,较常年略偏高;降水量120~150毫米,较常年偏多1~2成。9月平均气温21.5~22.5℃,较常年略偏高;降水量40~60毫米,较常年偏多1~2成。

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  • 油田新组建8个社会化服务协调中心(站) 主要职能有这些

    日前,经油田领导班子会研究,为构建以融入地方、服务居民为核心的企业办社会职能分离移交后协调运营机制,油田决定撤销原有的社区管理中心,调整管理中心体制后,共统筹组建8个社会化服务协调中心(站)。据介绍,协调中心(站)的主要职能是协调政府、联系居民、监督服务。

    采访中记者了解到,自7月10日起胜利石油管理局有限公司胜中管理中心、胜东管理中心、胜南管理中心、胜北管理中心、河口管理中心、仙河管理中心、滨州管理中心、临盘管理中心与龙口基地中心的编制被正式撤销。与此同时,按照一地一机构的原则,油田重新组建了胜利石油管理局有限公司西城社会化服务协调中心、东城社会化服务协调中心、河口社会化服务协调中心、港区社会化服务协调中心、垦利社会化服务协调中心、滨州社会化服务协调中心、临盘社会化服务协调站与龙口社会化服务协调站。

    其中,西城社会化服务协调中心主要对接东营市东营区政府及其相关接收单位;东城社会化服务协调中心对接东营经济技术开发区管委会及其相关接收单位;河口社会化服务协调中心对接东营市河口区政府及其相关接收单位;港区社会化服务协调中心对接东营港经济开发区管委会及其相关接收单位;垦利社会化服务协调中心对接东营市垦利区政府及其相关接收单位;滨州社会化服务协调中心主要对接滨州市滨城区、博兴县,淄博市高青县政府及其相关接收单位;临盘社会化服务协调站主要对接德州市临邑县政府及其相关接收单位;龙口社会化服务协调站对接烟台市龙口市政府及其相关接收单位。

    由于西城社会化服务协调中心工作幅度较大,因此将设立黄河、文汇、辛店3个协调部,其中黄河协调部负责对接东营区黄河路街道办事处、牛庄镇政府;辛店协调部负责对接东营区辛店街道办事处、胜园街道办事处、史口镇政府;文汇协调部负责对接东营区文汇街道办事处、胜利街道办事处。

    据介绍,与过去相比,协调中心(站)的基本职能没有改变,所改变的是办理社会职能的业务,即由原来的企业自办自管转变到现在的协调、配合政府上来。未来,一个协调中心(站)将对应一个县区,能够形成一个比较高效、顺畅的交流机制,更有效地进行对接。

    目前,协调中心(站)的主要工作为协调驻地政府做好社会化服务,加强与县区政府的沟通协调,促进区域油地深度融合发展,同时还将和街道办事处做好社区建设和管理,协调县区政府,推动就业、退休人员、计划生育、低保、残疾人服务等属地化管理,配合县区政府做好学前教育、医疗卫生服务,协调驻地政府,联系专业化服务单位和居民,做好服务质量监督反馈、督查整改等工作,配合做好家属区“四供一业”维修改造相关工作。另外,还将进一步做好历史遗留问题处置,着力做好职工住房产权登记工作,加快权籍调查、资料整理、数据整合、资料录入,配合地方政府做好审核、缮证和归档等工作,搞好区域内住房公积金归集、提取、贷款等服务。

    另据了解,按照人随业务走的原则,所涉从业人员原则上根据服务场所所在行政区域划转到相应社会化服务协调中心(站),对从事家属区“四供一业”、市政设施、社区管理、学前教育、医疗卫生、公共消防等方面的工作人员将以人力资源输出的方式从事相关工作。

    按照方案调整机构设置,7月底各协调中心重组将全面完成,机构设定、资产划转、人员安置、工作运行机制建立等工作也将全面完成,各协调中心(站)也将按照新模式运行。

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  • 解读来了!东城部分义务教育阶段学校招生与去年一致

    7月12日,市教育局公布《关于做好2019年东城部分区域义务教育阶段学校招生工作的通知》,今年东城部分义务教育阶段学校招生服务区同2018年保持一致,没有变化。部分片区居民适龄子女有两个学校可以选择。招生人数方面,共计划招收一年级学生2729人、六年级学生3450人。8月1日至6日网上报名。

    今年,这些学校继续使用东城义务教育阶段学校招生报名平台,东城范围内适龄儿童(小学一年级入学年龄为2013年8月31日以前出生,含8月31日)、少年入学均需登录东营市教育局网站(网址:http://dyjy.dongying.gov.cn/)链接“平台”进行报名登记。

    7月25日至30日,模拟网上报名,所填报数据信息不保留。8月1日至6日,法定监护人登录“平台”进行报名登记,报名截至8月6日20时。8月7日至11日,进行材料审核。8月12日,通过“平台”反馈审核结果,登记入学资格审核通过者,法定监护人通过“平台”自行打印报名信息登记表;未通过审核者,可携带相关入学材料到招生区域内学校现场报名。8月13日至15日,未登录“平台”登记信息或未通过“平台”审核的,可携带入学材料原件及复印件到服务区内学校现场报名,进行入学信息登记。8月21日,主管教育部门向所属学校反馈符合入学条件学生名单,各学校予以公示。8月22日开始,通过“平台”登记入学审核者须持该生报名信息登记表和所规定的入学材料复印件,在规定时间内到登记报名学校领取入学通知书。现场报名者根据学校公示的入学名单在规定时间内领取入学通知书。之后,各学校对符合入学条件的学生进行“阳光分班”。

    适龄儿童原则上按照划定的学校招生服务区入学,若招生服务区内学校达到规定班额时,超出部分的学生由主管教育部门按照适龄儿童户口簿(或居住证)标注的在学校招生服务区内实际居住时间的先后,将居住时间短者统筹安置到未达到规定班额的相对就近的学校就读,其中不能办理居住证的民营经济从业人员或进城务工人员随迁子女,按照入学登记使用的居住证明标注的时间排序。

    学校招生服务区划分

    (一)小学

    市实验小学:东二路以东、府前街以南、胜利大街以西、南一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市海河小学:东二路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、府前街以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市春晖小学:东二路以东、大渡河路以南、东三路以西、黄河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市育才学校小学部:东二路以东、南一路以南、胜利大街以西、南二路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市晨阳学校小学部:东三路以东、大渡河路以南、康洋路以西、黄河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利八分场小学:荣乌高速公路以东、德州路以南、郑州路以西、北二路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利锦华小学:东一路以东、北一路以南、东二路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利锦苑小学:荣乌高速公路以东、北一路以南、东一路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利胜东小学:荣乌高速公路以东、北二路以南、东二路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利运输小学:东二路以东、北二路以南、东三路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    (二)初中

    市实验中学:荣乌高速公路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、南一路以北和东二路以东、北一路以南、胶州路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市育才学校初中部:荣乌高速公路以东、南一路以南、胜利大街以西、南二路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市晨阳学校初中部:胶州路以东、大渡河路以南、康洋路以西、黄河路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利四中教育集团四中校区:荣乌高速公路以东、德州路以南、郑州路以西、北二路以北和东一路以东、北二路以南、东三路以西、北一路以北及锦华小区一、二、三、四、五、六、七区常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    市胜利四中教育集团锦华中学校区:荣乌高速公路以东、北一路以南、东二路以西、黄河路以北(不含锦华小区一、二、三、四、五、六、七区)和荣乌高速公路以东、北二路以南、东一路以西、北一路以北常住居民和该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女。

    (三)东城其他片区居民适龄子女入学划片暂行规定

    荣乌高速公路以东、德州路以南、康洋路外延线以西、北二路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利八分场小学或者东营经济技术开发区金湖学校就读。

    东三路以东、北二路以南、沂州路以西、北一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利运输小学或者东营经济技术开发区景苑学校就读。

    高速路以东、北二路以南、东一路以西、北一路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市胜利胜东小学或者东营经济技术开发区华山小学就读。

    胶州路以东、北二路以南、康洋路以西、大渡河路以北(原属市晨阳学校初中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区景苑学校或者市晨阳学校就读。

    东三路以东、北二路以南、沂州路以西、北一路以北(原属胜利四中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区景苑学校或者市胜利四中教育集团四中校区就读。

    郑州路以东、德州路以南、康洋路外延线以西、北二路以北(原属胜利四中招生区域)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,初中阶段可到东营经济技术开发区金湖学校或者市胜利四中教育集团四中校区就读。

    东二路以西、黄河路以北、荣乌高速公路以东、沙河路以南的红盾小区、金盾小区、鲁班公寓、东营市公路局东营分局居民区、瑞康如意苑和金山小区等居民区常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,初中阶段可到市实验中学或者市胜利四中教育集团锦华中学校区就读。

    高速公路管理处(东青小区)常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女入学,小学阶段暂划归东营经济技术开发区英才小学,初中阶段暂划归市育才学校。

    胶州路以东、黄河路以南、开发区西界水系以西、辽河路以北常住居民及该区域内符合入学条件的非常住居民适龄子女,小学阶段可到市海河小学或者市晨阳学校就读;初中阶段可到市实验中学或者市晨阳学校就读。

    东一路以东、汾河路以南、东二路以西、北一路以北常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到市胜利胜东小学或者市胜利锦华小学就读。

    东二路以东、大渡河路以南、郑州路以西、淮河路以北常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到市春晖小学或者东营经济技术开发区丽景小学就读。

    东二路以东、北一路以南、郑州路以西、大渡河路以北的胜源小区、天鹅小区等居民区常住居民子女及该区域内符合入学条件的非常住居民子女,小学阶段可到胜利运输小学或者东营开发区丽景小学就读;初中阶段可到市胜利四中教育集团四中校区或者市实验中学就读。

    各民办义务教育学校按照原审批机关确定的招生范围招生。

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  • 东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

     711日上午,东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式在东营黄河国际会展中心黄河六厅举行,东营多家家装品牌代表以及媒体记者共计50余人齐聚一堂,共同见证了该栏目的诞生。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    《来吧!设计家》栏目是由大众网东营频道主办,东营鸿扬装饰设计工程有限公司承办,以及多个家具品牌联合发起支持的高档家装栏目,面向全东营推出的一档家装短视频,每期栏目通过3—5分钟短视频的方式像广大网友介绍家装的流程、工艺、设计等多方面知识,主持人与家装资深人士一起走进实景案例,结合当下特色主题从装修知识、家装创意、搭配风格等个角度充分诠释家装品牌,将由东营大众网各媒体平台全面宣传以及房产频道同步宣传、东营大众网微信直播同步推送,将短视频上传至抖音、小红书、火山等多个短视频平台。

    启动仪式上,大众网东营站站长苏旬介绍了栏目理念,该栏目旨在为商家发声的同时,更是汇集市民在家装中可能遇到的各种问题,从设计到装修,通过实景拍摄向全市人民进行讲解展示,并通过与品牌之间的强强联合,建立良好稳固的合作关系,成为推介东营最新产品、引导群众消费潮流、服务大众生活的坚强后盾。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    东营区工商联副主席成明广在仪式上表示,装饰行业作为一个关系千家万户的大产业,是一个永不衰竭的行业,随着社会的快速发展,人们对装饰行业提出来更多、更新的要求,也带来了新的机遇和挑战,如何适应新形势的发展要求,是值得思考的问题。他指出,要通过提升层次,加快装饰行业转型升级的步伐,当今社会对装饰行业的人才、技术、理念等各个方面都提出了更高、更新的要求,如果跟不上时代发展的步伐,企业就会缺少发展的动力,很快就会被社会淘汰。要积极推进行业自律及行业规范体系建设,发挥行业协会组织的作用,实现对行业的自我约束与规范,促进行业有序竞争。要积极开展品牌创建活动,通过星级装饰企业评定、精品产品评选等活动的开展,促进装饰行业技术水平和规范化程度的进一步提高。

    东营大众网《来吧!设计家》栏目启动仪式成功举行

    品牌方代表鲁雷宣读了品牌承诺书。最后,大众网东营站站长苏旬、东营区工商联副主席成明广、品牌方代表鲁雷共同启动《来吧设计家》

    仪式结束后,出席启动仪式的品牌方现场入驻签约,主办方代表向入驻品牌一一颁发颁发铜牌。

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  • 重磅消息!东营环渤海高铁终于开工啦!! !

    渤海高铁路完工通车,将串起威海,烟台,潍坊,东营,滨州,德州,天津,唐山,秦皇岛,大连等地。这里的建筑有助于建立起环渤海经济圈内快速高效,便捷的交通交通联系,特别是北京,天津,山东半岛,辽东半岛之间以及三大板块内部,不同城市间的交通联系都促进了这片区域的经济发展,缓解了京沈,京沪,京广三大铁路干线的运输压力。

    环渤海高速铁路也是山东省“三横三纵”的铁路网重要组成部分,到这座铁路完全竣工后,从烟台到滨州能够直接到达河北,北京和天津。也能从德州直接到达上海和北京。高铁正式运行后,从德州到烟台或者从烟台到德州的时间将缩短一个多小时,从德州到北京运行时间也缩短两个小时。东营的小伙伴如果去北京游玩,仅仅只需要1多小时,比之前8个小时整整提升了7个小时,这条铁路争取在2022年之前竣工。竣工之后,将会给这个沿线的城市带来重大的经济发展,缩短城市之间的距离,省去了居民出行的时间,给大家带来了更大的方便。


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  • 来了解下东营的地震监测预报水平

    我市毗 邻渤海强震构造区,如果地震来临,我市也可达到地震监测预报水平。

    以预防为主、防抗救相结合

    去年,我市已建设无人值守台站视频监控系统。在全市10个台站安装了可变焦、调整的高清摄像头,台网**通过远程实时查看台站观测环境、仪器设备运转状况,台站信息化管理水平显著提升。同时实施地震监测环境改造工程,对利津地震台、垦利流体台、广利港台实施防护改造。

    据悉,市地震局联合市畜牧局、市海洋与渔业局建立了东营市地震宏观异常测报网,成立了异常核实专家组。目前全市宏观异常测报点36个,灾情速报点1799个,防震减灾助理员49名,实现了每个乡镇1个宏观异常测报点和1个防震减灾助理员,每个村1个灾情速报员目标。

    同时,我市建立油水井前兆观测网和胜采三矿注采比震情跟踪数据库,利用油井生产数据,重点加强渤海强震构造区和陈南—胜北断裂地震监测。地震烈度速报与预警项目稳步推进。

    目前,我市已经着手建设市地震群测群防短信平台。市、县两级地震宏观测报网预计建成55个测报点,其中市级测报点15个、县级测报点40个。将云计算、大数据、物联网、移动互联网等信息新技术融合应用到防震减灾中,建立东营市地震云服务平台。

    如地震发生,有救援队也有粮

    2018年,我市建立了救灾物资储备制度。通过市救灾仓库储备棉衣、棉被等救灾物资;确定粮食应急供应点97个;与市粮食储备库、民建商场、供销商场等单位签订物资调用协议,确保应急情况下粮食、常用物品的储备不少于2天的供应量。建立了市、县(区)两级地震现场工作队物资储备库。新购一批装备,加强了地震现场工作队员装备配置,强化现场工作保障能力。购买上网流量卡和蓝牙耳机,2台4G现场视频调查终端达到野外使用条件。

    另外,我市利用公园、广场及公路、市安居工程、宾馆绿地、学校操场等设立大小型避难场所24处,占地面积174万平方米,可容纳58万人。并配套相应的疏散方案,及时更新、维护标志牌,确保地震应急避难需要。在清风湖公园应急避难场所新装应急避难场所标志牌4块。按照“一队多用、专兼结合”的原则,成立了8支专业地震应急救援队伍。目前,县区均依托公安消防部门建立了综合应急救援支队,共有7个大队、12个中队。

    省地震救援演练在我市举行

    今年5月,省地震应急救援综合演练在我市举行。

    地震模拟地址在胜利机场原场址,23支队伍、156辆车辆、4架直升机以及各类救援设备严阵以待。一声令下,山东省地震应急救援综合演练正式开始。此次演练主要模拟地震发生后,东营市和省政府立即启动相应应急预案应对,省抗震救灾指挥部指挥长前往灾区现场指挥,调动全省23支抗震救灾力量实施支援。

    国家山岳救援泰安大队接到总队跨区域救援命令迅速赶到救援现场,锚点、伤员固定、绳索连接,制作绳桥系统、倍力系统、担架系统和下降系统。在救援人员有序的分工合作下,被困人员在最短的时间内安全到达了地面。

    学生作为在地震灾害中最易受到伤害的群体,在地震来临时如何**限度地保障他们的生命安全,更加考验着一个城市的日常应急能力。随着疏散警报信号长鸣,老师快速疏导所有的学生有序集合到避险场所,并清点各班人数。

    在此次演练现场,还设置了高空救援和废墟人员搜救、应急疏散和人员安置、输油管道带压抢修、供水管道抢修、空中输送与救援、危化品泄漏处置和油罐火灾扑救等15个科目。共涉及到军地23支队伍、2200余人、300余台(套)装备。据介绍,通过此次演练,有效检验和锻炼了多部门、多兵种的合成作战能力,展示了上下联动、空地一体、军民融合的快速反应机制和高效救援能力,进一步提高了我省应急救援队伍抗震救灾实战能力。

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  • 东营整治房地产市场乱象已开通购房人热线电话

    今年以来,东营市在全市范围内深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动,向房地产市场乱象“亮剑”,进一步改善了全市房地产市场形势。

    据了解,专项行动整治的重点为:

    未取得预售许可证销售商品房的,不符合商品房销售条件向买受人收取或者变相收取定金或预定款的,开盘前不定价格收取高额意向金的,五证、一房一价表及销控图公示情况,销售服务承诺书的执行情况等。

    专项行动中,我市开展了房地产市场乱象治理工作宣传月活动,进一步提高市民风险防范意识;建立了房地产市场乱象治理工作月通报制度,加强县区政府主体责任,进一步强化房地产市场监管。截至目前,全市累计检查房地产开发项目178个,下发整改通知书7份。

    与此同时,我市还全面开展房地产中介市场专项整治工作,进一步净化了房地产中介市场环境。截至目前,全市共检查房地产中介机构137家,上报典型案例10个。

    为拓宽群众反映问题渠道,我市专门开通了购房人热线电话。

    其中,市购房人热线电话为12319

    东营区为8231109(一手房)、8263068(二手房、中介),

    河口区为3665089,

    垦利区为2522164(中介)、2521827(一手房、二手房),

    广饶县为6682366(一手房)、6682386(二手房、中介),

    利津县为5626998,

    东营经济技术开发区为7905931,

    东营港经济开发区为8019158。

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  • 全市公租房管理系统建设推进工作会议召开

    6月25日上午,全市公租房管理系统建设推进工作会议召开,传达学习住建部、省住建厅有关文件精神,研究部署下一步公租房管理系统上线运行工作。

    会议指出,我市被住建部确定为全国公租房管理系统首批上线试点城市以来,各县区(市属开发区、示范区)住建部门、建设银行东营市分行精心组织,认真对待,做了大量卓有成效的工作,为6月底顺利上线运行奠定了坚实基础。

    会议要求,一是要高度重视试点工作,牢牢把握6月底上线运行的目标不动摇,抓紧补充完善有关数据;二是要加强沟通,各县区(市属开发区、示范区)住建部门在工作推进中要及时与市局有关科室对接,严格按有关政策和规定做好信息完善;三是要严谨细致,安排专人负责补充信息的整理、录入,确保信息录入准确完整。

    局党组成员、副调研员岳翠峰出席会议并讲话,各县区(市属开发区、示范区)住建局、局机关相关科室、单位负责同志和公租房管理工作人员等参加会议。

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  • 东营市幼儿园迎来大变化!

    关于《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》和《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》政策解读2019年3月12日,东营市人民政府办公室印发《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》和《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》(东政办字〔2019〕18号),现将方案的起草情况和主要内容解读如下:

    一、起草情况

    党的十九大报告提出,要在“幼有所育”上不断取得新进展,办好学前教育。学前教育作为国民教育体系的重要组成部分,对人的终身学习和发展具有重要意义。城镇居住区配套幼儿园是城镇公共服务设施建设的重要内容,是扩大普惠性学前教育资源的重要途径,是满足人民群众让孩子就近入园的重要保障,是改善民生的重要举措。近年来,城镇居住区配套幼儿园无规划、规划不足或者规划不落实、应建未建、应交未交、挪作他用等问题突出,造成了普惠性学前教育资源严重流失,加剧了“入园难”“入园贵”矛盾,必须坚决予以治理。

    根据国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》(国办发〔2019〕3号)和省政府办公厅《关于印发〈山东省城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案〉〈山东省无证幼儿园专项整治工作方案〉的通知》(鲁政办字〔2018〕174号)文件精神,为进一步规范全市幼儿园办园行为,维护正常的学前教育管理秩序,市教育局牵头起草了《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》和《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》。方案起草完成后,先后征求了市委编办、市发展改革委、市公安局、市财政局、市自然资源局、市住房城建管理局等有关部门单位、各县区政府、市属开发区管委会的意见建议,通过了法制部门的合法性审查,经多次修改完善,并经市政府常务会研究通过,以市政府办公室名义印发。

    二、主要内容

    这两个《方案》,基本参照国办发〔2019〕3号和鲁政办字〔2018〕174号文件要求,整治步骤和时间节点基本保持一致,重点在牵头单位、责任单位、任务分工等方面进行了细化明确,有利于下一步落实。

    (一)《东营市城镇居住区配套幼儿园专项整治工作方案》

    1.实施步骤

    一是摸底排查阶段。2019年4月底前完成全面摸底排查任务。二是全面整改阶段。对于已经建成尚未办理移交手续的,于2019年6月底前完成;对于尚未回购、置换、购置的,于2019年9月前完成;对于需要补建、改建、新建的,2020年6月底前完成项目竣工验收。

    2.整治任务及分工

    一是未规划幼儿园的。对已建成的居住区未规划幼儿园的,通过补建、改建、就近新建、置换、购置等方式予以解决。对正在建设但未规划幼儿园的,制定补救措施,落实配建幼儿园标准。分期建设的房地产项目,配套幼儿园在首期项目中开发建设。该事项牵头单位:市自然资源局,责任单位:市发改委、市教育局、市财政局、市住房城建管理局、各县区政府、市属开发区管委会。

    二是规划幼儿园不足的。对已规划幼儿园但不能满足居住区实际需要的,通过依法调整规划、扩增配建幼儿园规模予以解决;对历史形成的一定区域内幼儿园短缺问题,抓好选址、设计、施工管理工作,确保在合适地点建设幼儿园。该事项牵头单位:市自然资源局,责任单位:市发改委、市教育局、市财政局、市住房城建管理局、各县区政府、市属开发区管委会。

    三是建设不到位的。对有幼儿园完整配建规划但未按要求开工建设或者未列为首期建设的,住房城建管理部门责成开发企业限期完成配套建设;对缩减少建的,通过改扩建、补建等方式予以解决;对在幼儿园建设用地上进行其他项目建设的,依法依规予以处置。配建幼儿园与首期建设项目同步验收,幼儿园竣工验收不合格的,不予办理竣工验收有关手续。该事项牵头单位:市住房城建管理局,责任单位:市教育局、市自然资源局。

    四是移交不到位的。配套幼儿园已建成但未移交当地教育部门的,对闲置不用或已挪作他用的,采取有效措施予以收回。该事项牵头单位:市教育局,责任单位:市住房城建管理局、市自然资源局。

    五是使用不到位的。对没有办成普惠性幼儿园的,按规定办成公办幼儿园或者委托办成普惠性民办幼儿园,并做好编制、办学许可、法人登记等工作。该事项牵头单位:市教育局,责任单位:市委编办、市民政局、市行政审批服务局。

    3.组织保障

    一是建立专项整治工作专班。二是严格落实专项整治工作分工。三是加强整治工作保障。

    (二)《东营市无证幼儿园专项整治工作方案》

    1.治理原则

    一是落实政府责任,实行属地管理;二是坚持部门协作,实行齐抓共管;三是坚持改革创新,简化审批程序;四是坚持分类治理,形成长效机制。

    2.治理任务

    一是准入一批符合基本办园条件标准但相关证件不齐全的无证幼儿园。对因年代久远或其他客观原因无法办理建设、施工、规划许可、土地证明、环保、不动产登记等前置证明的,由各县区政府、市属开发区管委会协调相关部门联合核查后出具相关证明文件。

    二是整改一批无重大安全卫生隐患,教学条件和教师配备基本合格但存在一定问题的无证幼儿园。对园舍建设、保教设施配备、安全设施、教师队伍建设、保教质量等方面存在的不合格问题,限期进行整改。整改达到标准的,依法办理办学许可、民办非企业法人单位登记、工商营业执照等手续。

    三是取缔一批缺乏基本办园条件、存在重大安全卫生隐患的无证幼儿园。对存在严重安全、卫生隐患,不符合基本办园条件标准,不具备整改条件的,坚决予以取缔。

    3.完成时限

    2019年3月底前,按照上级要求整改到位。

    4.组织保障

    一是建立专项整治工作专班;二是各级将无证幼儿园全部纳入监管范围;三是形成规范管理长效机制。

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  • 今年我市将改造1100户农村危房

    9月的第3周,记者从多部门获知四条城建方面的消息:我市确定实行建筑业企业资质许可专家评审制度,在全省17市中尚属首家;2017年我市计划实施棚改5139户,共24个项目;今年我市将对1100户农村危房进行改造,改善农村危房群众居住条件;胜利公园改造提升工程预计今年10月中旬开工,公园将兼具防灾避险功能与廉政文化元素。

    我市确定实行建筑业企业资质许可专家评审制度,在全省17市中尚属首家

    近日,记者从市住建局获悉,我市确定在全市范围对建筑业企业资质许可实行专家评审制度,这在全省17个设区城市中尚属首家。

    据介绍,实行专家评审制度,由东营市住建局行政审批中心负责接收建筑业企业资质申请材料;相关业务科室负责提供政策咨询和工作指导,不再具体从事资质申请材料审核;资质申请材料的审核把关、审查质量转由评审专家组全权负责。建筑业企业资质许可专家评审每月进行一次,每次评审前,从专家库中随机抽取部分专家组成专家组,对资质申请资料进行集中评审。评审专家由各县区(市属开发区)住建部门推荐,由县区(市属开发区)住建部门长期从事资质管理工作的人员及全市部分一级、二级建筑业企业中有多年资质管理工作经验的人员组成。运行之初,共推荐专家32人,经过培训和考试等既定程序,21人被录取并组成资质许可评审专家库。评审专家每届任期两年,选聘工作在每届任期届满前三个月内进行,选聘程序包括报名、审查、公示和公告四个步骤。对选聘上来的专家进行培训考试,经考试合格的方可录取。

    据了解,未来,市住建局将重点加强对建筑业企业资质许可评审专家库的动态管理,对有下列情形之一的,直接解除与有关评审专家的聘任合同,并记入行业个人信用记录:一是与行政审批相对人有关的人员接触,参加宴请,接受财物或谋取其他利益的;二是互通评审信息,并将评审意见向外透露的;三是干预其他专家的正常评审、影响评审结果公正性的;四是擅自与行政审批相对人联系、透露申报材料中有关事项的;五是出现严重审查错误的;六是经考核评价不满足专家要求的;七是有其他违纪违法行为的。

    意义:

    实行建筑业企业资质许可专家评审制度,对增强资质许可工作的客观性、科学性、权威性,引导建筑业企业苦练内功、增强核心竞争力,推动全市建筑业转型升级将起到重要促进作用。

    2017年我市计划实施棚改5139户

    日前,山东省住房城乡建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅四部门联合先后公布了两批2017年棚户区改造任务分解落实项目清单。据消息,明年全省计划新开工棚改项目1477个,740320套(户)。其中我市共24个项目,5139套(户)。

    其中,东营区改造项目主要是东营区文汇街道东营社区村居改造二期(南区),东营区黄河南展区新型农村社区建设龙居社区项目。

    垦利区包括兴隆街道大河村改造项目、兴隆街道大王村改造项目、垦利街道新安村改造项目等共计11个项目。

    广饶县2017年第一批棚改项目为广饶街道西关片区棚户区改造一、二期工程;第二批为广饶街道西关片区棚户区改造一期工程,两批相加共改造1835套(户),约占明年我市棚改套数的36%。

    河口区共有丁王村(明湖社区)、奇古村(镜湖社区)、区供销社住宅楼拆迁、孤岛镇济军生产基地区块改造、韩家村、太平湖(镜湖社区)孤岛镇棚户区改造等项目。

    利津县共有庄科社区改造工程、陈庄社区改造项目两个项目。

    意义:

    业内人士指出,加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义;加快建设保障性住房、大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造等安居工程,都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措,都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

    今年我市将改造1100户农村危房

    近日,记者从相关部门获悉,今年我市将对1100户农村危房进行改造。据介绍,各责任部门将结合实际,确保2016年农村危房改造任务年底前全部开工,2017年6月底前全部竣工。

    据介绍,此次改造遵循经济最贫困、住房最危险原则,不搞普惠制。按照这个原则,我市农村危房改造补助对象重点是居住在危房中农村分散供养的五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户。而所谓农村危房则是指依据住房和城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》鉴定属于整栋危险或局部危险的房屋。在下一步的改造过程中,拟改造农村危房属局部危险的进行修缮加固,属整体危险的,可加固的要优先选择加固修缮,其次才是拆除重建。

    改造资金按照农户自筹为主,各级政府补助为辅,多渠道筹集改造资金。各县区将农村危房改造补助资金和项目管理等工作经费纳入财政预算,帮助自筹资金有困难的特困户解决危房改造资金问题。对此,我省制定了补助资金分类标准。

    此外,改造坚持自主自愿原则。确有改造意愿的农户可以以个人名义进行申请,再经集体评议、乡镇审核、县级审批、签订协议方可组织实施等。

    意义:

    农村危房改造是保障民生的重要工作,是推进农村社会经济发展的重要举措。通过实施农村危房改造工作,农村居民住上安全、实用的房子,有效地改善了农村贫困农户居住条件,实现农民群众祖祖辈辈的安居梦想。

    胜利公园预计今年10月中旬开工

    近日,记者从市规划局获悉,我市将对胜利公园进行改造提升,融入防灾避险以及廉政文化元素。项目预计将于今年10月中旬开工,明年5月份竣工。

    据了解,该项目位于东城东北部,西邻东一路,北邻胜利小区,南临胜利芙蓉园,整个胜利公园景观工程集林下休憩区、娱乐活动区、滨水观光休闲区、体育活动区、生态密林区为一体。公园总占地15.4公顷,规划4公顷作为防灾避险的有效场所。根据人均2平方米的规划原则,胜利公园在灾时最多可容纳2万人(以满足72小时紧急救灾为前提)。服务半径宜在0.5公里至1.5公里,步行约15分钟至30分钟内可以到达。

    据介绍,该工程主要内容包括绿化施工、园路铺设及各种管道施工。绿化包括乔木栽植、灌木栽植、地被栽植、草坪铺设等;园路铺设主要为公园园路铺装;管道施工包括给排水管、排碱管等的安装与施工,附属设施包括园路铺设、木质栈桥、停车场、景石、小品、路灯、桥梁、驳岸等工程。

    另据悉,根据公园绿地规模,将胜利公园规划为以廉政文化为主题,满足防灾避险功能,结合海绵城市建设的综合类中型防灾公园。

    意义:

    胜利公园作为城市居民的主要休闲游憩场所,其活动空间、活动设施为城市居民提供了大量户外活动的可能性,承担着满足城市居民休闲游憩活动需求的主要职能。

    据介绍,胜利公园规划为以廉政文化为主题的公园,胜利公园在物质文明建设的同时也成为传播精神文明、科学知识和进行科研与宣传教育建设的重要场所。胜利公园为周围居民提供了很好的社会文化活动场所,不仅能够陶冶市民的情操,还可以提高市民的整体素质。胜利公园有较大面积公共开放空间,不仅是城市居民平日的聚集活动场所,同时在城市的防火、防灾、避难等方面具有重要的保安功能。 

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  • 今年,东营市中心城商品房均价相对稳定

    近日,市住建局发布《东营市中心城2016年第三季度房地产市场运行情况》,根据我市房地产市场信息系统提供的数据,2016年第一季度,中心城商品房网上签约6843套,签约金额39.79亿元;新建商品住房签约均价5608.88元/平方米;中心城存量房交易1856套。今年前三个季度的一系列数据对比显示,第二季度销售更好,第三季度相对稳定,今年楼市普遍强于去年。

    中心城商品房网签6843套 开发商推盘节奏拿捏准确

    据统计,第三季度,中心城商品房网上签约6843套,签约面积67.75万平方米,签约金额39.79亿元,涉及房地产开发项目183个。其中住宅(含公寓)签约4033套,签约面积59.47万平方米(包括附属面积3.56万平方米)。

    记者查阅2016年前三个季度中心城商品房网上签约的数据发现,签约量分别为4152套、7566套、6843套,第三季度的签约量比第一季度高,比第二季度低,处在月均销售2300套的水平上。

    “较之于第一季度,二、三季度的签约数据有大幅度提高。”业内人士指出,这与全国楼市回暖的步调基本一致。但到了第三季度,碍于三线城市的高库存、低需求状况,楼市的回暖没有像一二线城市那么迅速。

    “主要受春节诸多因素影响,每年第一季度通常为各地楼市的低迷期,这一季度的成交量往往是全年最少的。二三季度,通常都是一年来楼市最好的时候,往往能创出一年的最高数据。”富海金港湾的销售经理告诉记者。

    还有业内人士指出,2016年前三季度的数据要优于2015年前三季度,说明今年的楼市较去年更热一些。

    这样的总结得到各楼盘销售经理的肯定。“进入10月以来,基本上在日均3套,在经历了楼市‘震荡期’后,洋房能卖到这个程度已经很不错了,并且从今年3月开始,一个月比一个月卖得好。”富海金港湾的策划经理说。

    商品房预售批准情况与网上签约基本保持正相关关系,开发商推盘节奏把握的比较准确。第三季度,中心城共办理商品房预售许可证23个,涉及房地产开发项目16个,批准预售商品房4858套,其中住宅2787套;批准预售商品房面积42.67万平方米,其中住宅40.75万平方米(包括附属面积5.66万平方米)。记者查阅资料发现,2016年第一季度和二季度各项数据分别为,中心城共办理商品房预售许可证17个、19个,涉及房地产开发项目17个、15个,批准预售商品房5936套、6313套,其中住宅2966套、3447套。

    中心城新建商品住房 前三季度均价相对稳定

    据市住建局统计,2016年第三季度中心城新建商品住房签约均价5608.88元/平方米,而今年前两个季度的新建商品住房签约均价分别为5678.70元/平方米、5580.70元/平方米。

    “整体来看,今年前三季度的签约均价相对稳定,最高与最低不超过100元/平方米,这说明中心城的楼市处在一个相对稳定的态势上。”城市主人策划经理为记者解释道。

    业内人士认为,“第二季度均价最低,但第二季度的签约量最高。这意味着在第二季度开发商搞‘优惠活动’的力度较大。”

    细心的市民可能发现,二季度后,均价再次回到5600元/平方米的水平上来。分析人士认为,这与今年“金九银十”全国一二线城市楼市火爆有关,“房子卖得是个预期,本地楼盘发现全国多数大中城市的楼市恢复火爆后,提价在所难免,这也是市场规律的体现。”

    据业内人士预测,如今我市市民对购房置业较为理性,未来约5600元/平方米的均价将持续很长一段时间。

    中心城存量房交易1856套 选购二手房的购房者约两成

    第三季度,依据房地产市场信息系统存量房交易数据统计,中心城存量房交易1856套,面积22.87万平方米,金额8.03亿元。其中住宅1544套,面积20.86万平方米(包括附属面积0.47万平方米)。中心城存量住房第三季度销售均价3683.17元/平方米。

    据统计,前两个季度,中心城存量房交易分别为1212套和1891套,金额5.94亿元和9.67亿元。其中住宅1026套和1596套。

    中心城存量房交易也保持与中心城商品房网上签约类似的变化曲线:第二季度最高、第三季度次之,第一季度最少。从存量房交易数量上来说,今年前三季度的数据与去年前三季度多出季均500套,“今年的二手房比去年卖得好,与整个楼市大环境回暖有关。”业内人士分析道。

    不过,存量房均价不仅存在“跳水”现象,更无规律可循。据统计,2016年中心城存量住房前三季度销售均价分别为3968.9元/平方米、4151.33元/平方米、3683.17元/平方米。

    而2015年这一数据,四个季度分别为4477.52元/平方米、4103.98元/平方米、4038.57元/平方米、3980.12元/平方米,“从去年第一季度开始,一直持续到今年,每个季度的存量房均价呈下跌趋势,说明存量房价格受增量房冲击较大,受市场影响显著。”分析人士总结道,今年前三季度存量房的价格仍受到增量房较大的冲击。 “存量房一般指通常意义上的二手房,从各季度的数据看,选择二手房的市民仅占总购房人数的两成。”房地产协会的工作人员表示,新房依然是绝大部分市民置业的首选,购买二手房的多是有某些紧迫需求的市民,比如结婚急用婚房等,所以在开发商大量推盘的情况下,取得预售批准的楼盘入市会对二手房造成很大冲击。

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  • 东营市重拳出击治理房地产市场乱象

    5月28日,记者从市住房和城乡建设管理局获悉,我市将加大房地产市场乱象治理的力度,开通购房人热线电话,畅通市民咨询、求助、举报、投诉、监督渠道,引导市民参与整治房地产市场乱象和房地产中介市场乱象治理活动。

    对县区治理情况进行督查

    按照住房城乡建设部等七部委《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》要求,自去年以来,我市开展了打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动。为规范全市房地产市场秩序,市住房和城乡建设管理局将在全市继续开展房地产市场乱象治理活动,进一步规范全市房地产市场秩序,保护市民合法权益。

    各县区(市属开发区、示范区)住房城乡建设局将结合前期房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理工作开展情况,进一步细化工作方案,明确整治措施,压实任务分工,确保尽快取得实效。市住房和城乡建设管理局将适时通过暗访、抽查、现场督导等方式进行督查。

    严厉打击违法违规行为

    市住房和城乡建设管理局要求,县区住房城乡建设局对前期房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理发现的问题进行梳理分析,对高发、易发,严重侵害市民利益的违法违规行为进行严厉打击。

    对房地产开发企业委托第三方机构代理新建商品房转移和抵押登记服务行为进行规范,维护市民合法权益。通过部门联动,完善信息共享,形成联合查处、联合惩戒的治理体系。通过信用建设规范房地产行业,进一步推进房地产市场和房地产中介市场领域守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。

    住房城乡建设局部门将加大对房地产行业和房地产中介行业从业人员的业务培训,提高从业人员依法合规经营意识。房屋网签备案工作方面,逐步构建以房屋网签备案为基础的房地产交易管理体系,为房地产市场调控提供决策依据。进一步落实房地产服务承诺书制度,适时调整服务承诺内容。

    即将开通购房人热线电话

    “房子是用来住的,不是用来炒的。”6月,我市将开展“东营市治理房地产市场乱象,打击违法违规行为宣传月”集中宣传活动,提高市民对房地产市场违法违规行为的防范意识和识别能力。

    宣传活动中将向市民普及房地产知识及其他相关的知识;宣传选房购房知识,合理引导市民消费需求;曝光违法违规典型案例,用鲜活的“身边事”教育“身边人”,提高市民防范风险意识。

    我市将开通购房人热线电话,畅通市民咨询、求助、举报、投诉、监督渠道,引导市民参与整治房地产市场乱象和房地产中介市场乱象治理活动。目前,各县区购房人热线正在报送中,市住房和城乡建设管理局将在媒体上进行公开,方便市民参与。

    此外,还会定期将房地产市场信息通过新闻媒体对社会公布,提高市场信息透明度。对房地产市场乱象治理和房地产中介市场乱象治理中高发、易发,严重侵害市民利益的违法违规行为进行曝光。通过媒体对房地产市场和房地产中介市场法律法规进行宣传,提高市民风险防范意识。

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  • 东营市的房价还会大幅度的涨价吗?

    个人认为东营房价目前来讲没有上升空间,处在横盘整理阶段,部分学 区房或地理区位比较好,有优质教育和医疗资源的房子会温和上涨,地理区位或资源条件一般的房子会有小幅的下调,但是上涨和下调的幅度都不会很大。具体分析如下:

    第一,房价与经济水平对比。依据2018年底的全省统计数据,东营房价以7488元/平米排在山东省16个地市中的第11位,处在全省中游偏下的位置,而对应东营GDP总量全省第8位的排名以及我们人均GDP全省第1位(全国第2位)的排名和全市居民人均可支配收入全省第3位的排名(在青岛、济南之后),东营房价还处在比较适宜的水平。

    第二,人口总量偏小但主城区人口集聚能力增强。东营人口规模总量较小,近十多年来,人口增长比较缓慢,截止2018年底东营全市人口217.21万,近十年来年均增长1.65万人。但是城镇化推进过程中,中心城区的人口集聚能力比较强,中心城区人口从2000年的36万人增长到目前的约95万人(含垦利区人口),城镇化稳步推进。

    第三,有刚需支撑,房地产市场相对比较健康稳定。东营楼市目前以首 次置业、改善型置业以及养老型置业三类刚需组成。中心城区(尤其是东城经济开发区)由于完善的公共服务设施配套、优美的城市生态环境,大绿地、大空间、大水面、大湿地的城市风貌特色,以及优质的教育和医疗资源,吸引了全市的购房者,县区以及乡镇改善型、子女入学、退休养老等来自县乡城镇的自下而上的购房者需求也构成了主力刚需的重要组成部分,支撑楼市稳定发展。

    第四,东营住房不具备投资价值。东营由于城市规模小、人口总量小,人口密度低,短期内不会聚集大量人口流入,因此住房的流动性比较差,东营住房主要是居住属性,不具备投资价值。

    第五,东营楼市发展未来预期仍旧看好。东营正处在艰难的产业转型时期,要经历巨大压力和发展阵痛,也需要充分的时间和过程。2019年一季度经济增速出现-2.86%的负增长,表明我们经济下行压力加大,增长缺乏足够动力。但是,东营在经济发展、产业转型、湿地保护、生态建设、全域旅游、人才引进等方面做出了很多实质性努力并取得一定成绩,未来可期,需要各行各业的朋友们共同努力!

    感谢邀请

    要想知道东营市的房价会不会涨,其实很简单,看最近的土地拍卖就知道了,东营最近又出了2个地 王,在土地价格节节攀升的情况下,房企肯定不是做赔本的生意。房价上涨也就成了必然现象。

    对于房价而言,人们买房都是买涨不买跌,房子降价了肯定卖不动,房子卖不动开发商就没有钱,开发商没钱的话就没人买地皮了,没人买地皮就没有土地财政收入,没有这些的话城市基建就做不起来,出现这种现象就是城市倒退的结果,这是大家都不想看到的。

    再说了,房企建房子都是找银行贷款,大家买房子也都是找银行贷款,如果房子降价,房企卖不出去房子,就会收不回来资金,也就没钱还给银行,房子降价的话对于已经购房的人群来说也是不愿意看到的,他们买房子的钱也是在银行借的,肯定也不希望房价降下来,这样看的话,房价下降是不可能的,至于房价大幅度上涨的话,也不大可能,经过过去2年楼市的疯狂之后,已经很大程度的消耗掉了一部分购买力,东营市房价未来可能是稳步上涨的局面,这也是国家希望看到的局面。

    一般情况下,涨一段时间会小幅下跌一段时间,但跌的永远比涨的少。关键你要在跌的时候及时买,而不是要在涨的时候跟买,时机很重要,能省不少钱。当然你预测要涨果然开涨的时候买上,那肯定会赚。和炒股一样。但是房价一直会涨的,这点毋庸置疑。因为房改三十多年了一直涨涨跌跌,但是总体是涨的,因为货币增发、CPI上涨、涨工资、地价上涨等等都是上涨动力。如刚需看到合适的机会抓紧买吧,别犹豫。我就错过过好多机会。

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  • 东营房价,将全面进入万元时代

    4月13日,东城住宅项目12000元/㎡(精装修报价1500元/㎡);

    5月11日,西城住宅项目12000元/㎡(精装修报价1500元/㎡);

    东西城房价均跨越“万元时代”,

    这也彻底颠覆了东营东城房价高于西城的市场规律,5月11日对于西城来讲将成为市场房价的“万元分水岭”。

    企业品牌效应降低,项目品牌越趋重要

    市场普遍认知的,企业品牌溢价在此次开盘中略微显得有些苍白,市场不再唯业内大佬品牌为佳,更关注项目地段、项目整体规划、项目展示及后期物业服务;抛开部分企业对利润追求较低外,前期市场对于品牌的追逐亦将一去不返。

    “万元时代”市场已经准备好了

    5月11日开盘项目,据业内可靠消息,去化近60%。如此价格,市场接受度完全颠覆市场对于东营东西城的认知,随着近几年西城市场配套的不断完善,西城也不再“落后”的代表,西城也用实力再次证实,东营的核心不再唯独仅有东城。

    地产开发商及项目提出更高要求

    自一线品牌企业入驻东营,当地一线品牌企业不再“独占鳌头”,市场对于开发商专业性提出更高的要求,项目定位、项目整体规划、景观规划、室内设计、项目营销等不再由着设计院“随性”完工。

    作为本地营销公司,对于市场的把握、对于市场对产品的需求及客群营销我们应该做的更多。我想市场价格的“井喷”,对于地产企业价格信心的提振,不再是仅仅对于销量的要求,价格的全面上涨,将不再是口号。您好,东营“万元时代”!

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  • 东营下岗失业人员可领取一次性临时生活补助

    15日,记者从东营市人力资源和社会保障局获悉,东营符合条件的下岗失业人员可领取一次性临时生活补助2674元。

    可申请一次性临时生活补助的条件

    ?根据相关要求,在企业稳定就业并缴纳企业职工养老保险一年以上,因企业(与缴纳企业职工养老保险企业为同一企业)生产经营困难,2019年度已经连续3个月以上(含3个月)未领取工资或基本生活费,或连续6个月以上(含6个月)领取的月基本生活费低于当地月最低工资标准70%的下岗、待岗职工(不含内部退养人员)。2019年登记失业3个月以上(含3个月)、不符合领取失业保险金条件且失业登记前有单位就业登记或企业职工养老保险缴费历史记录信息、截至申请一次性临时生活补助时仍然未就业的法定劳动年龄内的以下人员:女性四十五周岁、男性五十五周岁以上的人员,城镇零就业家庭成员,持有《中华人民共和国残疾人证》人员可申请一次性临时生活补助。

    申请一次性临时生活补助的程序

    ?符合条件人员向人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请,符合条件的下岗、待岗职工申请一次性临时生活补助,一般由所在企业组织集中申请,也可以由职工个人自行申请。申请时,需要向社会保险参保地人力资源社会保障公共就业服务机构提报《一次性临时生活补助申请表》、所在企业出具的职工本人过去12个月的工资收入证明、职工本人过去12个月的工资银行流水。在省社会保险事业中心参保的,向企业注册地县级人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请。符合条件的登记失业人员申请一次性临时生活补助,向失业登记地人力资源社会保障公共就业服务机构提出申请,并提报《一次性临时生活补助申请表》。

    ?提交申请后,人力资源社会保障公共就业服务机构对申请人资格条件进行审核。其中,享受最低生活保障情况,通过政务信息资源交换平台共享民政部门最低生活保障信息查询审核。

    ?审核完成后,人力资源社会保障部门在官方网站公布拟补助人员名单、补助原因、拟补助金额,公示5个工作日。公示期满无异议的,人力资源社会保障部门会同同级财政部门将一次性临时生活补助拨付到申请者本人社会保障卡银行账户或本人银行账户。有异议的,由负责审核的人力资源社会保障公共就业服务机构重新组织核查。

    ? “当年一次性临时生活补助不得与公益性岗位补贴、社会保险补贴重复享受。一个年度内,一次性临时生活补助每人只能享受一次。一次性临时生活补助当年有效,过期不补,请大家一定及时申请,以免贻误。”市人社局工作人员介绍。

    申请一次性临时生活补助地点

    东营市直受理地址:东营市黄河路和曹州路交叉口向东100米路南政务服务中心一楼大厅。电话:0546-6378951。

    东营区受理地址:东营区庐山路与黄河路交叉口东南角东营区政务服务中心四楼。电话:0546-8208865、 8222550 。

    河口区受理地址:河口区河聚路20号河口区政务服务中心三楼。电话:0546-6083903。

    垦利区受理地址:垦利区育才路和顺河路交叉路口人社服务中心二楼就业服务大厅。电话:0546-2523889。

    广饶县受理地址:广饶县乐安大厦西辅楼一楼大厅。电话:0546-6445902。

    利津县:利津县利一路111号金凤凰大厦一楼西厅。电话:0546-5682329 。

    开发区受理地址:东营市府前大街59号开发区管委会B座一楼东厅。 电话:0546-8325337 。

    东营港受理地址:东营港经济开发区港城路39号万达海港城二楼。电话:0546-8019755。

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  • 东营市举办“舞动东营 健康你我”广场舞大赛

    东营市第一届“舞动东营 健康你我”广场舞才艺大赛新闻发布会成功举办


    5月23日,东营市第一届“舞动东营 健康你我”广场舞大赛启动仪式暨新闻发布会在景瀚婚礼酒店举行,此次活动标志着2019年“舞动东营 健康你我”东营市民广场舞大赛正式拉开帷幕。本届大赛由鲁网东营新闻中心联合“我想去看看”国际旅行社共同举办,全市20多家媒体受邀出席发布会。


    发布会上,鲁网东营新闻中心主任陈吉全、“我想去看看”国际旅行社丁绪广以及老年广场舞协会夏国华分别从活动背景、活动规模、赛事安排、奖励机制等方面对此次广场舞大赛进行了全方位解读。作为主办方,鲁网东营新闻中心陈主任表示,我们将周密策划,精心组织,切实通过层层比赛和选拔,最终评选出优秀的广场舞队伍。




    据介绍,本届大赛将有100余支队伍参加,规模将超过2000人次,比赛共分为三轮,晋级赛2-3场,半决赛1-2场,总决赛一场。“舞动东营 健康你我”广场舞大赛将在继承以往广场舞大赛优秀传统的同时,融入全新的表演元素、动作设计和舞蹈编排,舞出油城时尚,秀出油城风采,力争为广大市民奉献健康向上、魅力四射的视觉盛宴。


    大赛积极倡导全民健身,在全市各行业广泛发动,吸引不同年龄、不同职业、不同群体的市民积极参与,让市民真正成为活动的参与者、展示者、欣赏者、分享者,打造富有影响力的市民文化活动品牌。


    本届大赛以“舞动东营 健康你我”为主题,旨在贯彻落实十九大精神,庆祝新中国成立70周年,促进油地校文化体育的健康融合发展,展示我市群众幸福健康、昂扬向上

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  • 东营市实现全省社保卡无缝隙“一站式服务”

    近日,记者从市人社局获悉,我市通过优化信息系统,完善社保卡服务功能,实现了省内社保卡在东营异地通行、异地通用、异地服务,进一步方便来东营出差或长期居住、工作的异地参保人员。

    参保人到省内其他地市参保后,按照原来的经办模式,需要先在原参保地注销旧社保卡,然后到新参保地办理新卡,来回跑好几趟非常麻烦。现在省内异地到东营来参保可以继续使用原社保卡,实现“换市不换卡”,是否更换新卡完全遵从个人意愿。

    自今年4月30日起,省内其他地市参保职工在东营已完成社保卡管理系统进行升级改造的定点药店、定点医院可以无差别直接刷社保卡医保个人账户进行购药、门诊和就医结算。通过技术手段消除了各地因卡账户管理、卡应用环境不同带来的隔阂,实现了跨地区卡信息共享、卡资金划转和卡安全管理,保障了读卡、结算、退货、撤销、冲正等无障碍交易,与持卡人在原发卡地消费结算流程无任何差异。

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  • 东营市统筹合并经济困难老年人补贴制度

    补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人5月13日,记者从市民政局了解到,日前,市民政局与市财政局联合制定文件,积极完善经济困难老年人补贴制度,其中,60周岁至99周岁的我市低保老年人将获得每人每月80元至200元不等的补助,部分老年人还有每月80元的增发补贴。据了解,此举将低保老年人分类施保、高龄津贴、护理补贴等统筹合并,将建立完善的经济困难老年人补贴制度,该制度有效期至2023年12月31日。

    采访中记者了解到,本次制度补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人。今后,将对60-79周岁、80-89周岁、90-99周岁低保老年人每人每月分别补助80元、100元、200元,100周岁及以上老年人按照《山东省人民政府关于印发山东省优待老年人规定的通知》(鲁政发〔2011〕54号)文件规定补助。在此基础上,对生活长期不能自理、能力等级为2-3(《老年人能力评估》(MZ-T001-2013)评定标准)的,以及智力、精神和肢体重度残疾的老年人,每人每月增发80元,增发补贴部分不能与重度残疾人护理补贴重复享受,可择高领取其一。同时,我市1-2级的重度残疾人护理补贴标准也由每人每月80元提高至每人每月100元。

    据了解,本次补贴将优先保障经济困难的高龄、失能老年人的养老需求,经济困难老年人补贴对象以户籍为基础,实行属地化管理,保障资金由省、市、县三级财政共同承担。在低保对象家庭收入核查和动态调整时,以上补贴不计入低保家庭收入。同时,各地可根据财力状况,在以上人员和标准基础上,适当扩大补贴对象范围、提高补贴标准。自本文件印发之日起,对低保家庭中的老年人不再分类施保。

    由老年人本人(申请人)或由与其共同生活的家庭成员向申请人户籍所在地的乡镇人民政府(街道办事处)提出申请后,首先需提交《老年人补贴申请表》,本人或其家庭成员申请有困难的,还可委托村(居)民委员会代为申请。接着,乡镇人民政府(街道办事处)自受理申请后5个工作日内,将对申请人的低保身份、年龄、残疾等级、自理能力进行信息比对核实,无需本人提供相关证明材料,提出审核意见报县级民政部门审批。在审核阶段,县级民政部门收到乡镇人民政府(街道办事处)的审核意见后,将对申请人的低保身份、年龄、残疾等级进行信息复核,按规定5个工作日内完成,对未通过审核审批的人员,由乡镇人民政府(街道办事处)书面告知申请人或其代理人,并说明理由。

    为经济困难老年人发放补贴、购买居家养老服务数据,今后将全部录入山东养老管理平台。因此,下一步,各县区将按照《关于开展老年人能力评估工作的实施意见》(鲁民〔2016〕40号)要求,建立健全养老服务评估机制,抓紧抓实评估工作。

    我市统筹合并经济困难老年人补贴制度

    ●补贴对象为具有我市户籍、年龄在60周岁以上且享受城乡最低生活保障待遇的老年人。

    ●该制度有效期至2023年12月31日。

    ●60-79周岁低保老年人每人每月补助80元。

    ●80-89周岁低保老年人每人每月补助100元。

    ●90-99周岁低保老年人每人每月补助200元。

    ●对生活长期不能自理、能力等级为2 -3(《老年人能力评估》(MZ-T0012013)评定标准)的,以及智力、精神和肢体重度残疾的老年人,每人每月增发80元

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  • 东营市中小学生社会实践基地再添23家 首批42家通过复审

    5月5日,市教育局公布,东营区档案馆等23家基地和场馆成为我市第二批中小学生社会实践基地,东营市青少年示范性综合实践基地等首批42家基地和场馆通过复审。

    我市中小学生社会实践基地达65家

    截至目前,我市中小学生社会实践基地达到65家。

    第二批东营市中小学生社会实践基地中,东营区有3家,分别是东营区档案馆、东营电文化体验馆、东营盐文化博物馆;河口区3家,分别是河口区禁毒教育基地、河安社区卫生服务中心健康教育基地、黄河口综合素质培养基地;垦利区4家,分别是东营华源新能源有限公司环保科普基地、东营市一邦农业水稻科技创新基地、垦利区水语小镇和垦利区法制教育体验中心;广饶县6家,分别是东营市第二人民医院、山东爱尚多肉花卉科技有限公司、广饶县兵圣酒业有限责任公司、广饶县齐笔制作工艺研学培训基地、广饶县悠然农庄和广饶县东毛村农业产业园;利津县5家,分别是利津县文化馆、山东黄河三角洲慢城农业科普教育基地、东津医养健康产业园、利津县皓月家庭农场和利津县綦家嘴果蔬农民专业合作社;东营经济技术开发区2家,分别是东营市技师学院电气(化学)工程系智慧创客教育实践基地和东营钱币博物馆。

    首批通过复审的中小学生社会实践基地中,市直有19家,包括东营市青少年示范性综合实践基地、国家石油装备产品质量监督检验中心、东营市青少年活动中心等;东营区4家,包括渤海区抗战烈士祠、东营区史口镇徐家村民俗馆、东营区史口镇刘营村红色教育基地等;河口区4家,包括河口区图书馆、河口烈士陵园、仙河镇禁毒教育基地等;垦利区5家,包括渤海垦区革命纪念馆、垦利区科学技术馆、垦利区博物馆等;广饶县5家,为东营市历史博物馆、红色刘集教育基地、孙子文化园拓展教育基地等;利津县4家,分别是利津县博物馆、利津县图书馆、利津县检察院青少年教育基地、凤凰城滨河旅游区;市胜利教育管理中心1家,为胜利油田华八井爱国教育基地。

    入选基地免费供学校组织社会实践活动

    中小学生校外实践基地是开展青少年学生校外教育活动的重要阵地。2017年我市评出首批中小学生社会实践基地,两年来,首批中小学生社会实践基地为我市中小学生开展综合实践、拓展训练、爱国主义教育、安全教育、传统文化教育、科普教育、安全教育、法制教育等社会实践活动提供了便利。

    今年我市启动并评出了第二批中小学生社会实践基地,并对首批基地进行了复审。在各县区、单位推荐核查的基础上,经专家评审、公示等环节,确定了23家基地(场馆)为我市第二批中小学生社会实践基地,首批42家基地通过复审。

    市教育局相关工作人员介绍,入选的场所和基地分公办和民营两种性质,它们都将坚持公益性原则,免费供学校组织学生集体社会实践活动,部分对家长免费或优惠。此外,这些场所还配备具有专兼职教学、指导教师队伍或讲解员、辅导员队伍,满足组织接待学生开展实践活动的需要,并可开设适合不同年级学生学习和实践的课程、项目等。

    获评的中小学生社会实践基地将纳入山东省中小学生社会实践基地版图管理。

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  • 东营选调生建功乡村振兴共贺祖国母亲70华诞

    东营选调生建功乡村振兴

    共贺祖国母亲70华诞

    有这样一群青年

    在人生的分叉路口选择了扎根乡村

    宛如破土的新芽

    他们渐渐抽枝长叶

    给广袤的黄河口大地带来了生机和力量

    正值祖国华诞70载

    东营市选调生用歌声献礼时代

    用青春践行梦想

    在建功乡村振兴的道路上

    我们在学习中

    增长知识、锤炼品质

    我们在工作中

    增长才干、练就本领

    以务实担当的品格

    唱响“五四”精神

    扎根基层,服务奉献

    真正做到让组织放心

    让群众满意!

    我们在基层经受磨练

    我们在基层拼搏有为

    我们在基层茁壮成长

    传承五四薪火? ? 践行时代责任

    在担当中历练? ? 在尽责中成长

    乡村振兴正当时? ? 逐梦青春再出发

    东营选调? ?我们一直在路上

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  • 东营多数业主难以满足物业收费新规定条件

    http://dy.house.163.com/19/0312/08/EA29K2CT02820Q3B.html
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  • 东营直公租房四类人员可申请

    近期,东营市住建局、市编办、市公安局等10部门联合制定印发《关于做好市直公共租赁住房申报审核复核工作建立常态化受理暂行机制的通知》,以便于及时了解掌握房源和住房需求信息,妥善解决城市低收入家庭住房困难,这在东营市尚属第一次。

    据了解,东营市直公租房房源位于北一路以北、登州路以东,惠园和惠安小区内。

    申报区域东至东营经济技术开发区西界、南至南二路、西至东青高速公路、北至北二路以内区域(不含胜利油田)。

    申报对象是在申报区域内的中等偏下收入家庭、低收入家庭、低保家庭、新就业职工、新调入国家工作人员,以及稳定就业的外来人员。

    申报的条件包括城市中低收入家庭、新就业职工、调入本申报区域的国家工作人员、在本申报区域范围内稳定就业的外来务工人员四类,并详细列举了各自具体应具备的条件、申报资料。

    自今年11月1日起,凡符合申报规定的住房困难家庭,均可在正常工作日向市住建局提出申请。由市住建局牵头,公安、民政、机构编制、人力资源社会保障、机关事务管理、税务、住房公积金、不动产登记等联合审核,自2019年起在每年的5、6月份和11、12月份集中开展2次联合审核(复核)。

    市直公租房配租工作将充分考虑不同类别保障家庭的不同情况,采取综合评分高低确定轮候顺序。综合评分内容将根据保障家庭的收入、年龄、人口、轮候时间等因素确定并实行动态管理,确保公平、公正、公开。今年市直公租房保障资格复核和清退工作完成后,东营市住建局将在2019年1月1日前,把全部可分配房源、全部轮候对象名单及综合得分情况向社会公示,并根据轮候顺序组织选房。

    建立公租房常态化受理机制,在我市尚属第一次。此举将实现“随退随进、动态管理”,确保公共资源的高效利用,做到城市低收入住房困难家庭应保尽保。

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独家报道

  • 当“购房族”遇上LPR:新机制下,个人房贷利率会下降吗?

    中国人民银行17日决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种。(前情请阅:“降息”了!央行周末放大招,LPR新机制出炉,力促银行贷款利率下行)

    7月以来,多地纷纷上调房贷利率,随着LPR新机制出炉,利率并轨再进一步,未来房贷利率怎么走?

    综合专家观点,房贷利率恐难在利率并轨中下降,个人房贷利率不会显著下行,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    房贷利率恐难下降

    央行有关负责人表示,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

    国家金融与发展实验室副主任曾刚表示,未来的增量贷款按照新的利率基础确定,判断LPR将呈现下行趋势,则增量贷款的定价也随之下行。

    贷款利率水平下行,是否会带来个人房贷利率的下行?

    曾刚认为,要从两方面分析:一方面,整体社会融资成本下行,房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行;另一方面,房地产相关贷款利率,同时还受到结构性政策调整的影响。

    他指出,当前的金融供给侧结构性改革,不仅仅是保障整体流动性合理充裕,还要考虑信贷投放结构的调整和优化。近期房地产资金流向管控力度明显加强,比如信托资金流向管控、一些房价热点城市房地产贷款管控等,都体现了结构性调整的意图。

    中泰证券分析师梁中华认为,7月政治局会议再次强调房住不炒,且指出不以房地产刺激短期经济,房地产相关贷款恐怕难以从本次并轨中获益。

    他指出,居民房贷大多属于长期限贷款,应该采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前房住不炒背景下,1年期LPR利率可能会更为市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导,再配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,既部分降息支持实体经济,又部分利率不变抑制资产泡沫。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,未来银行中期融资端的成本会走低,实体贷款成本也会下降。但这一政策针对的是实体企业融资,不会对按揭贷款有利好,而且近期国家在夯实资金和楼市之间的“防火墙”。

    短期仍存上调空间

    融360大数据研究院监测数据显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年出现反弹。

    数据来源:融360大数据研究院

    融360大数据研究院监测的35个城市,一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

    2019年7月首套房贷款平均利率涨幅最高五城市

    数据来源:融360大数据研究院

    7月,苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16个基点,成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20个基点;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

    融360分析师李万斌认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

    在曾刚看来,目前政策意图比较清晰,房地产贷款政策难言松绑。因此,个人房贷利率不会显著下行,短期内利率水平会保持不变,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    李宇嘉认为,银行给实体企业的贷款利率偏高。目前,在商业银行发放的三大类贷款中,票据利率平均是3.64%,而居民房贷平均利率是5.53%,而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说,企业的贷款成本是最高的,即便居民房贷利率上浮20%,也要比实体贷款利率低。

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  • 如果央行真的降息了,对个人房贷有什么影响?

    8月1号,美国宣布10年以来的首次降息,降息25个基点。然而在美国降息后,更多人则把目光投向了中国央行。央行跟进降息与否,不仅关乎到人民币、境内外资金流和外储等重大问题,还关系到老百姓投资理财和买房等切身实际的问题。就房贷来说,降息的话对其有何影响呢?

    央行真的会降息吗?

    基于现阶段稳增长和稳预期的背景,央行未来降息的概率还是比较大的,但降息的方式可能仅限于下调逆回购和MLF等市场利率。假如这类利率降低的话,对于房贷利率的影响不是很大。

    而我们所谓的降息,指的是下调基准利率(银行存贷款利率),当基准利率下调时,贷款利率也会随之降低,企业获得资金的成本降低,房贷利率作为贷款利率的一种,自然也会随着基准利率一起降低。

    但为何央行迟迟没有动用降息这一手段呢?最主要的还是怕降息给市场带来了宽松预期,资产泡沫会死灰复燃,那样的话去杠杆的努力就打了水漂了。

    降息对个人房贷有什么影响?

    最直接的影响那就是降低了买房成本,对未购房的人来说,比如央行五年期以上的贷款利率是4.9%,小白如果想在银行办理房贷,但利率上浮20%,即5.88%的话,以100万,30年期,等额本息为例,每个月月供就是5918.57元。如果此时央行降息0.25%,基准利率变为4.65%,房贷上浮比例不会改变,但是参考基准利率的房贷实际利率会下调。

    对于已购房的人来说,如果基准利率走低,按照现有政策“合同期限在1年以上的,从调整利率的下一年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率标准”,即基准利率上调后下一年1月1日,你才能享受贷款利率下调带来的红利。

    低利率时代正在到来,但楼市除外

    以前我们一直听说国债利率倒挂,但如今在低利率时代,存款利率也开始倒挂。据融360大数据研究院监测数据,2019年7月份,商业银行各期限定期存款利率近乎全线下滑,5年期存款利率均值为3.298%。3个月定存利率与6月份持平,仅5年期定存利率上涨0.9基点。

    从工行的存款利率表数据看到,目前三年期和五年期的定存利率已经持平,均为2.75%,但不排除其他银行出现3年期和5年期利率倒挂。

    降息对于股市来说是好事,因为降息意味着上市公司融资成本的降低,对于上市公司的业绩也能产生正面作用。但固收类、货币类理财收益率则会下跌。有人说,现在全球都在降息,那你的意思就是说对楼市也有利好了?

    恰恰相反,国内楼市的政策终究和宏观环境高度相关,即使未来央行降了息,释放的流动性也不会有多少流向楼市,央行书记、银保监会主席郭树清说的很清楚:宁可牺牲增长,也不让杠杆重新抬头。

    目前国内不少热点二线城市已经陆续上调了房贷利率,未来在因城施策的调控原则下,上浮利率的城市或许将会越来越多。

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  • 房产继承没那么简单!来来看这几大注意事项!

    遗产包括很多种,包括存款、古董、其他财产等等,但是房产绝对是占大头的。对于房产继承,我们需要办理一系列的继承手续,也会涉及到一定的继承税的缴纳。

    所以房产继承,其实并不是一件简单的事情。那么房屋继承时效是怎么规定的?房屋继承需要多少钱税费?房屋继承要进行公证程序吗?

    一、房产公证

    办理房产继承公证由被继承房产所在地公证处受理。手续如下:

    所需材料:办理房产继承公证,公证机关会要求当事人填写公证申请表,并提交下列证明、材料:

    (一)法定继承应提交:

    1、申请人的居民身份证、户口簿及其复印件;

    2、代理人代为申请的,委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;

    3、被继承房产的产权证明;

    4、被继承人的死亡证明;

    5、法定继承人已死亡,需提交死亡证明及亲属关系证明;

    6、被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;

    7、公证人员认为应提交的其他证明、材料;

    (二)遗嘱继承人应提交:

    1、前款1、2、3、4项规定应提交的证明、材料;

    2、被继承人的遗嘱书;

    3、有遗嘱执行人的,提交执行人的身份证件及其复印件;

    4、公证人员认为应提交的其他证明、材料。

    二、办理房产更名手续

    上述继承公证办理完毕后,需要到房地局办理相应的更名手续。需要准备如下材料:

    (一)必须提交的资料:

    (1)登记申请书原件;

    (2)申请人身份证明;

    (3)房屋所有权证原件;

    (4)继承权公证书原件,或接受遗赠公证书原件,或法院生效法律文书原件;

    (5)房屋登记表、房产平面图二份;

    (二)申请人身份证明:

    (1)本市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿。

    (2)外省市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿。

    (3)军人:居民身份证,或军官证,或文职干部证,或士兵证,或学员证,或军官退休证,或文职干部退休证,或离休干部荣誉证。

    (4)港澳居民:中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照,或港澳居民往来内地通行证,或港澳同胞回乡证,或居民身份证。

    (5)台湾同胞:台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明。

    (6)华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件。

    (7)外籍人士:经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件(无外国人居留证件的,提交中国公证机构公证的护照中文译本原件)。

    (三)委托、公证的相关证明:

    (1)委托代理人登记的,提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明;授权委托书记载的委托事项、权限应明确;授权委托书经公证的,可不再核对委托人的身份证明原件。

    (2)境外个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章;台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;外国申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件,需要中国驻该国使、领馆认证;与中国没有外交关系的国家,由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

    (3)无(限制)民事行为能力人的房屋登记,由其监护人代为申请,提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿(未成年人)、证明法定监护关系的户口簿,或者其它能够证明监护关系的法律文件。

    (4)登记申请材料是外文的,应同时提交经公证的中文译本原件。

    三、房产继承的七大误区

    误区一:反正有法定继承有没有遗嘱都一样

    有30余位读者认为,继承这事有《婚姻法》、《继承法》管着,就是自己不立遗嘱或老人没有立遗嘱,继承时也不会乱,法律怎么规定就怎么来。因此,有没有遗嘱都一样。

    律师纠错:财产的继承除法定继承以外,还有遗嘱继承,而且遗嘱继承要优先于法定继承。

    也就是说,对公民的财产继承,如果财产所有权人生前立有遗嘱,只要该遗嘱是合法有效的,就必须按遗嘱继承,而不能法定继承。如此一来,有没有遗嘱就不一样了。

    误区二:只要立了遗嘱一切就OK

    按照人们的一般理解,只要立了遗嘱,身后事就已经安排好了。其实,事情并非这么简单。

    律师纠错:有了遗嘱,并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现。比如出现以下情况时,继承遗产就会出现麻烦。

    首先,遗嘱继承能够顺利进行,前提条件是所立遗嘱必须合法有效。如果遗嘱最终被认定为无效,遗嘱继承显然无法实现。

    其次,遗嘱对财产及财产线索写得不明晰。比如,立遗嘱人在遗嘱中只说明了自己有多少财产,但这些都以何种形式存在、财产在何处都未说明,这样的遗嘱很难得以实现。打个比方,只在遗嘱中说自己有多少存款,但不知钱存在哪个银行,存单放于何处,可以想像,后人的“寻宝”之路该是何等艰辛。如若找不到相应的凭证,这些财产无异于“流失”。

    第三,遗嘱未妥善保存,立了等于没立。实践中,有些人立了遗嘱就自己收了起来,他人对此并不知晓。试想,若立遗嘱人突然离世,那么没有人知道其曾立有遗嘱,若遗嘱又没被发现,那么,这样的遗嘱立了等于白立。

    第四,成为遗嘱中指定的继承人,并不意味着一定就能得到遗产。我国法律规定,出现以下情况,继承人丧失继承权。具体为:故意杀害被继承人的;为争夺遗产而杀害其他继承人的;遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。

    误区三:立遗嘱不是自己的事遗嘱得被儿女们接受

    刘老爷子与老伴的名下有两套房产,家里有3个孩子。两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。“孩子们要是不接受遗嘱方案,我们立了遗嘱也没用啊?”在大讲堂现场,刘老爷子说。

    律师纠错:遗嘱是立遗嘱的人处分其个人财产的行为,只要所立遗嘱是自己真实意思的表示,且内容合法有效,遗嘱就是有效的。立遗嘱不需要征得继承人的同意。遗嘱是否生效与继承人是否接受遗嘱内容无关。

    误区四:儿女们不到齐遗嘱没法立

    孙大妈现在也为立遗嘱的事而烦恼。她有5个孩子,但孩子们却只有两个在北京,其余一个在国外,两个在外地。孙大妈近来觉得身体状况越来越不好,让她着急的是,孩子们不能到齐,自己的遗嘱没法立。

    律师纠错:立遗嘱不需要孩子们到场,事先也不必非通知他们不可。但继承时,应当让所有继承人到场。当然,此时若有些继承人因各种因素所限制不能亲自到场,也可委托他人。比如,出具委托书,委托某某人代自己办理继承事宜。当然,这种委托书最好经过公证。

    误区五:和我有关的权利都是可以处理的

    齐大爷有3个孩子,家里的房子是承租的公房。最近有传闻说这一片要拆迁,于是齐大爷开始盘算,如果自己等不到拆迁的那一天,这房子应该留给谁?老爷子也知道,房子不是自己的,但一旦拆迁,就意味着要有一笔拆迁款“产生”。因此,让谁来“继承”这承租权成了老爷子的一块心病。

    律师纠错:我国继承法规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,具体包括7项,即:公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料;公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产。

    目前,公房的承租权是否包括在最后一项“公民的其他合法财产”内,法律并无明确规定,也就是说,公房的承租权能否算是遗产没有明确的答案。按照相关的法律规定,公房的承租人去世后,承租人无权单方处分承租权。

    误区六:只要是老人的血脉就得有一份遗产

    小亮的母亲说,她离婚时孩子判给了男方抚养。小亮的父亲经常出差,因此,小亮基本上都是跟爷爷奶奶在一起生活。去年,小亮的爷爷去世,身为长孙的小亮却未分得丝毫家产。对此,小亮的母亲非常不解。她觉得,这是小亮的叔叔们欺负人。

    律师纠错:按照继承法的规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

    从法条中可以看出,两个顺序中均没有孙子、孙女或外孙子和外孙女出现,也就是说,第三代人并不在法定继承人之列。因此,在孩子父亲在世的情况下,孙子是不能直接分得爷爷留下的遗产的。

    误区七:不赡养老人就不能分遗产

    一个老妈。张女士在家排行老三,现在,照顾老人的担子几乎全压在她一个人的身上。“我受点累没关系,让人生气的是,有些人既不出力也不出钱。”张女士抱怨道。她认为,老妈“作古”以后,老人生前没有尽孝心的,就没资格分家产。

    律师纠错:不赡养老人或者说对老人所尽赡养义务比较少的,从道德上应加以谴责,但从法律上来讲,这样的人不一定就不具有继承权。一般在不赡养老人但又没有证据证明其曾伤害过老人的情况下,这样的“不孝”子女还是具有继承权的。

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  • “15万亿”后的房企战略:在“收”与“放”之间争夺“蛋糕”

    14.997万亿元,这是过去一年中国房地产行业商品房销售额创造的新成绩。与此同时,2018年全国房地产开发投资超过12万亿元,足以体现这一行业的投资规模之大。

    伴随中央“房子是用来住的、不是用来炒的”“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等定位,房地产行业进入了调整的相对深水区。

    “今后,没有竞争力的企业很难生存,没有核心竞争力的企业很难发展。”近日在亿翰智库举办的中国房地产百强峰会上,中国房地产产业协会原副会长朱中一就如是说。

    58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,“15万亿”只是行业高点而非企业高点,这意味着行业存在某些不确定性,但高点之下企业则有机会从更大的“蛋糕”中分得更大的份额,机会犹存。

    那么“15万亿”之后,房企的机会点到底在哪里?房企是选择放慢速度还是继续高周转?是继续急剧扩张还是精细深耕主业?

    2019年前7月销售额超千亿元房企达15家 数据来源:中指研究院 制图:每日经济新闻 邹利

    规模之战:房企的“收”与“放”

    中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹近日在中国房地产百强峰会上指出,城镇化的持续推进和中心城市引领的城市群发展,新经济业态的发展和人们对文旅、健康、养老等方面的需求,使得房地产还有10年左右的发展期,这对企业仍然是发展的机遇期。

    实事上,进入2019年以来,房地产行业的集中度继续提高。今年上半年,销售额超千亿元的房企达到12家;而前7月,销售额超千亿元的房企则增至15家。

    随着房地产从短缺时代过渡到过剩时代,房企的发展战略打法也在相应地进行调整。

    以行业三强的碧桂园、恒大、万科为例,碧桂园提出要“提质控速”并随之放缓了在规模上的追求;恒大更提出要做到“三低一高”优化财务结构;而万科也提出“收敛聚焦”来应对行业的变化。

    旭辉董事长林中指出,未来是精细化发展时代,传统地产行业以粗放经营为主,尤其成本管理非常粗糙,这就需要房企转变运营思路。

    的确,仅从土地成本即可见,房企已经无法粗放生存。在2016~2017年“地王”频出的时代,诸多在一、二线城市拿下“地王”的房企,本以为扛两三年就能够盈利了,但经过本轮市场调控,不少房企会发现风险越来越大。

    近日网传的富力地产内部文件就显示,其2019年下半年原则上将暂停拿地,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

    秦虹指出,伴随着住房价格管制等原因,房地产开发利润空间压缩,利润空间越来越小。再加上资金上的约束,房地产的杠杆率将会最终将得到控制。

    但值得注意的是,目前房企表现出的“收敛”更多是对风险的把控和效率的提升,而非量的缩减。实际上,“要规模还是要利润”是行业内并没有发展到“二选一”的程度,如果生存规模已过,那么可以把眼光放在利润上,但如果生存规模没过,还是要做规模。

    因此可以发现,不少规模仍待提升的房企,现阶段无一不是加大步伐,保销售、保回款。

    布局策略:一二线城市仍是重中之重

    对于规模房企而言,一二线城市仍是布局重点。

    中指院数据显示,今年1~7月,碧桂园累计拿地1086亿元,位居拿地榜首位;万科以总额1030亿元占据榜单第二位;第三名融创拿地总额685亿元。TOP10企业拿地总额6605亿元,占TOP100企业的36.5%,行业集中度继续提升。

    以万科为例,其7月在土地市场继续发力,单月拿地金额超280亿元。而融创前7个月拿地金额是去年同期(142亿元)的近5倍,从去年第34名跃升至今年的第3;拿地面积达到1188万平方米,较去年同期几乎翻番。

    数据来源:中指研究院 制图:每日经济新闻 魏文艺

    值得注意的是,这些头部房企拿地多集中在一二线热点城市。

    据中指研究院数据,1~7月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额9229亿元,同比增长14.8%,而2018年同期为8037亿元。一二线城市仍然是房企投资拿地的重中之重,其中杭州以1672亿元位列榜首;武汉、昆明、西安、郑州等中西部城市土地市场成交日趋火热。

    从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,1~7月,长三角地区土地市场持续火热,TOP10企业拿地金额共计2721亿元,位列首位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1951亿元;珠三角和环渤海以1219亿元和1217亿元分列第三、第四位。

    从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如万科、龙湖、碧桂园、绿地、保利、融创、中海等房企,多次出现在各城市群的拿地榜单;此外,京投发展、滨江集团、俊发集团等企业持续深耕大本营,在环渤海、长三角及中西部城市群榜单中出现,拿地较为集中。

    再看货值,亿翰智库数据显示,今年1~7月,新增货值破千亿元的企业达15家。其中碧桂园、万科分别以3576.9亿元、 2946.1亿元稳坐冠亚军,而融创新增货值是去年同期的3倍,以2808.9亿元跃升至榜单第三位;保利和阳光城跃进前十位。而这些头部企业的货值大部分位于一二线城市。

    同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示,头部企业确实现阶段拿地动作比较积极,当前土地市场回归理性,在公开市场拿地还是比较好的机会。所以一些大企业进行积极补仓和布局,而部分中小企业市场反应能力比较弱,主动收缩了战线,拿地也理性了。未来大型企业和中小企业在土地市场的做法还是不一样的。

    2019年1~7月中国典型房企新增货值TOP10数据来源:亿翰智库

    跨界发展:向“生态圈”求红利

    值得一提的是,当下的“放”已经不同以往。如今的环境并没有给房企太多“盲目冲动”的空间。在成本、资金、政策约束下,房地产业要持续长久的未来发展,必须要探索更多细分领域的转型空间,强化资源有效整合、提升运营能力、重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持。

    秦虹认为,转型要向产业细分方向转,要向补短板方向转,要向整合资源方向转,每一个市场都有巨大的细分的市场,而每一个细分市场都有足够大的规模。比如,针对人口结构的变化、产业结构的变化、消费结构的变化等,这涉及到教育、医疗、养老、文体、文化、旅游等。

    金科股份董事长蒋思海表示,当单一地产业务发展遭遇瓶颈,变革与突破势在必行。构建“从产品到机制到运营到融资”的产业生态链,既是护城河也是基业长青的必经之路。将来,头部企业的竞争将是生态系统中的竞争。目前,金科就将主要心思用在产品线与产品标准化的构建上。

    万科、恒大、保利、碧桂园、华润等头部房企,都在已探索的跨界产业以外,更多考虑地产全产业链能辐射和链接的业务。

    如推出了“华润理想国”的华润集团,2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略,除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外,新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。

    但无论是社区综合服务、科技产业投资,还是文化旅游康养,每一项都要有资源支撑。如产业地产既要与政策相匹配,又要考验企业的运营能力,被市场所接受。

    亿翰智库董事长陈啸天指出,头部企业的竞争一定是来自于生态系统的竞争,不再是单一的产品力,运营能力,而是整个企业生态系统的竞争。

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  • 特殊情况咋抵扣——个税抵扣正确“姿势”来了

    父母贷款给孩子买房,房产证上写孩子的名字,这种情况如何享受住房贷款利息专项附加扣除?独生子女家庭,父母离异后再婚,怎么享受赡养老人专项附加扣除?……针对这些特殊情况,国家税务总局12366纳税服务平台有关负责人日前给出了具体操作方法。

    “从实际看,房屋产权证明登记主体与贷款合同主体完全没有交叉的情况很少发生。”该负责人表示,父母为子女买房,房屋产权证明登记为子女,贷款人为父母,这种情形不符合相关规定,父母和子女均不可以享受住房贷款利息扣除。

    同时,对于独生子女家庭,父母离异后重新组建家庭,在新组建的两个家庭中,如果纳税人对其亲生父母的一方或者双方是唯一法定赡养人,则纳税人可以按照独生子女标准享受每月2000元的赡养老人专项附加扣除。“在填写专项附加扣除信息表时,纳税人需注明与被赡养人的关系。”该负责人说。

    如果纳税人在接受学历继续教育的同时,取得了技能人员职业资格证书或者专业技术人员职业资格证书,该如何享受继续教育扣除?根据相关规定,纳税人接受学历继续教育,可以按每月400元的标准扣除,全年共计4800元。同年又取得技能人员职业资格证书或专业技术人员职业资格证书,且符合扣除条件,可按照3600元的标准定额扣除。因此,对同时符合此类情形的纳税人,该年度可叠加享受两类扣除。

    哪些情形需要办理综合所得个人所得税汇算清缴?该负责人表示,新税制实施后,居民个人需结合税制变化,对综合所得实行按年计税。为促进纳税人尽快适应新税制要求,遵从税法规定,税务机关改变日常工薪所得扣缴方法,实行累计预扣法,尽可能使人数占比较大的单一工薪纳税人日常预缴税款与年度应纳税款一致,免予办理年度汇算清缴。同时,对有多处收入、年度中间享受扣除不充分等很难在预扣环节精准扣缴税款的,税法规定需办理汇算清缴。

    首先,纳税人在一个纳税年度中从两处或两处以上取得综合所得,且综合所得年收入额减去“三险一金”等专项扣除后的余额超过6万元的。“对个人取得两处以上综合所得且合计超过6万元的,日常没有合并预扣预缴机制,难以做到预扣税款与汇算清缴税款一致,需要汇算清缴。”该负责人说。

    其次,取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得中的一项或者多项所得,且综合所得年收入额减去“三险一金”等专项扣除后的余额超过6万元的。“上述三项综合所得的收入来源分散,收入不稳定,可能存在多个扣缴义务人,难以做到预扣税款与汇算清缴税款一致,需要汇算清缴。”该负责人说。

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  • 二季度房贷增速继续回落 楼市降温痕迹隐现

    在中央频繁强调“房住不炒”的政策主基调下,央行8月9日发布的2019年第二季度中国货币政策执行报告显示(以下简称“二季度报告”),房地产贷款增速继续回落。

    截至6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,增速较3月末下降1.6个百分点。

    58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,上半年,房贷增速持续回落主要受两方面因素影响,一是销量滞涨引发整体房贷增速乏力;二是监管层对于房地产资金监管力度的增强,虽然主要集中在房企侧,但对房贷规模也产生了间接影响,尤其是上半年房地产市场经历“小阳春”后,各地房贷利率的不同程度提高,也对房贷增长形成侧面影响。

    具体来看,截至6月末,房地产贷款余额占各项贷款余额的比例达到28.7%。其中,个人住房贷款余额为28.06万亿元,同比增长17.2%,增速较3月末下降0.3个百分点;住房开发贷款余额为8.12万亿元,同比增长20.7%,增速较3月末下降6.1个百分点;地产开发贷款余额为1.37万亿元,同比下降6%,降幅较3月末减小0.1个百分点。

    “房贷增速的回落,或许还与第一季度居民杠杆率快速提升,致使其再提升空间受限有关。”中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时如是说。

    李赫进一步分析称,截至第一季度末,居民杠杆率不仅上升趋势未改,同比还有所增加,叠加5月中旬中国银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知,叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血,可以说,多方面因素使得第二季度房贷增速继续回落。

    值得关注的是,在此次央行发布的二季度报告中,《证券日报》记者注意到,与第一季度相比,还新增了对于房地产市场下一阶段政策思路的55个字表述。即按照“因城施策”的基本原则,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    事实上,这也是7月30日召开的中共中央政治局会议,提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,监管部门的再一次表决心。

    李赫表示,从下半年出台的一些政策内容看,监管部门对于房地产资金方面的监管,呈现出升级态势,预计在楼市调控趋严、房贷利率提升以及房地产销售乏力的背景下,未来几个月房贷增速还将持续放缓,同时,随着房企加速去化、加快回款,预计房地产市场将重回去年下半年的降温态势。

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  • 银行涉房贷款迎“全面体检”

    涉房贷款将迎新一轮“全面体检”。据不完全统计,截至8月8日,银保监系统对银行开出的数千张罚单中(以公布日期计),涉及违规输血房地产的罚单较去年同期增长近四成,处罚金额累计达千万级别。同时记者了解到,下半年监管对涉房贷款仍将保持高压,为进一步落实“治乱象”成果,近期针对银行业涉房贷款的专项检查或将启幕。

    今年来,违规涉房贷款除罚单数量增长外,处罚力度也进一步增强。据《经济参考报》记者统计,在今年银保监系统对银行业金融机构开出的79张超百万罚单中,明确指向涉房贷款违规的达20张,处罚对象包括国有银行、外资银行、股份制银行、地方银行及农信社等各类机构。

    今年初,银保监会副主席王兆星明确提出,房地产金融是下一阶段监管紧盯的几个重要风险领域之一。银保监发布的《2019年“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点》明确指出关注银行机构对房地产行业政策的执行情况。近期央行两度点名房地产,强调要坚持房住不炒,落实房地产长效机制,同时表示要严控资金违规流入房地产市场。

    国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为,下一步,除了加大处罚力度之外,还应从3个方面加强房地产金融风险防控:一是收紧银行信贷资金进入房地产市场;二是收紧个人住房贷款条件、额度,提高贷款利率,严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场;三是从严掌握房地产企业发行企业债券。

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  • 樊纲再评楼市:中国人爱炒房是存的钱太多

    中国人为什么爱炒房?中国人哪来这么多钱炒房?

    面对高房价,这两个问题始终困惑着人们。

    8月7日,曾以“六个钱包买房论”出名经济学家樊纲给出了自己的答案:中国人爱炒房,是因为中国人的财富量巨大。

    “中国人爱炒房因储蓄率太高”

    8月7日,2019博鳌房地产论坛上,中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在演讲中这样说到:

    为什么中国有这么大的炒房需求?这就是我们储蓄率太高的问题,我们曾经有几年是50%的储蓄率,我们过去20年(储蓄率)在40%以上,这就使我们国家成了一个人均收入还比较低的、但是财富量巨大的国家。储蓄了就得有点回报,就得做点投资,股市表现又不好,到境外投资又受控制,房地产成为重要的投资对象了。

    不过,樊纲认为,并不是所有房地产投资都是炒房。

    但是投资需求也要做点分析,不能都说是炒房需求。如果我买了房子我租出去,也有人住,这个房子最后也是住的,真正的炒房需求就是那些买了房,一个单元一个单元买下来,我把它放在那里,我也不租出去,就等着升值,这种可以说是纯粹的投机性的炒房需求。

    的确,近年来我国储蓄率与历史峰值相比有所下降。但是无论与发达国家还是与发展中国家相比,我国储蓄率仍然较高,并持续位于世界前列,总体增速也并未出现断崖式下跌。

    从中国人民银行公布的数据看,我国存款增速仍然较高,2019年一季度,居民部门新增存款规模创下近几年来新高:住户存款余额为77.6654万亿元,同比增速为13.1%。

    据《经济日报》报道,数据显示:我国储蓄率从2000年的35.6%飙升至2008年的51.8%,增加了16.2个百分点;居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3%,增加了9.1个百分点。

    即使储蓄率有所下降,但根据国际货币基金组织(IMF)的统计数据,2017年中国储蓄率为47%,远高于26.5%的世界平均储蓄率,也高于发展中经济体和发达国家的平均水平。

    美国经济分析局公布的数据显示,2018年底,美国居民储蓄率为7.6%。近十几年,美国居民储蓄率都在3%至9%区间内徘徊,2005年一度触及最低点3.2%;2008年国际金融危机后,美国居民储蓄率缓慢上升,2012年到达最高点8.90%。

    储蓄率上升是我国经济发展过程中的必然规律。回顾历史可以发现,几乎所有发展中国家都经历过高储蓄率阶段。受到文化影响,亚洲国家国民储蓄率较高的现象更为普遍。

    “限什么都可以,千万别限价”

    公开信息显示,樊纲1953年生于北京,是北京大学汇丰商学院教授、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。

    樊纲现任中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长。曾经两度担任央行货币政策委员会委员。

    除了“中国人爱炒房因储蓄率太高”,今天,樊纲还对房地产调控作出了评价。他告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者:

    现在一个危险的情况是,把限购当成正常制度,这在经济学来讲是不正常的,目前采取的应属于临时的、短期的、紧急情况下救火的措施,大多是行政手段,很多不是经济手段。

    房地产调控思路应回到经济学基本常识,供求关系决定价格,这是最基本的经济学道理。对于房价调控,可以通过包括增加公租房、建设共有产权房、推动集体土地入市等增加供给来改善供求关系。

    但限价就成了一种消灭市场机制的行为,所以限什么都可以,千万别限价。

    近期,有报道称,全国已有274家房地产企业宣告破产清算,市场也开始关注中小房企未来的生存发展。但樊纲认为,

    房地产市场曾有一段过热盲目扩张的时期,但目前整个行业都已谨慎,同时政府不用地产来刺激经济的思路已经很明确,在这个过程中出现房地产企业的兼并重组也是市场优胜劣汰的好现象。

    “六个钱包买房论”

    最近几年,樊纲多次公开发表对楼市的看法,有人认为他的观点是真知灼见,也有人认为是“雷言雷语”。其中,最饱受争议的当属“六个钱包买房论”。

    2018年4月,樊纲走进央视财经频道《中国经济大讲堂》节目,做了题为“房地产市场,未来什么样?”的演讲,有位观众现场向樊纲提问:“对于年轻人来讲,到底是应该买房还是租房?”

    樊纲回答说,这要取决于每个人的很多因素,比如说年轻人如果工作还不是很稳定,还在变化、迁移过程当中,就不如租一个小房子住。但是如果说要结婚了,并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用,父母算一个钱包,爷爷奶奶一个钱包,姥姥姥爷一个钱包,爱人的姥姥姥爷,爷爷奶奶和父母,这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话,还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷,但是交够20年或者30年这个房子就归你了。

    “怨地价太高?还不是你拍出来的”

    去年5月,樊纲在“新华网思客”刊文称:房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高。但是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。

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  • 二线城市房贷利率接连上调 区间波动或成常态

    近期不少二三线城市又出现房贷利率频频上调的现象,尤其是杭州、南京、苏州、无锡等热点城市。实际上,在经历了今年4月前的连续下调后,房贷利率已经从5月迎来回弹。

    不过,在“房住不炒”大背景下,房贷利率已经褪去往年单一强趋势性特点,呈现出波浪式运动轨迹。此前连续十几个月甚至二十余月上升或下调的现象或难再现,在银行资金面、额度等内部机制调整下,房贷利率半年一波动或成常态。

    多城房贷利率强势上调

    从5月份至今的两三个月内,杭州、南京、苏州等多个城市的房贷利率出现连续上浮现象。

    记者从市场了解到,近期,杭州地区的部分国有大行、股份行和城商行已经将首套房贷利率上调至基准利率上浮8%以上,而6月份的首套房贷利率主流是基准上浮5%至8%。

    同样,江苏热点城市也出现同频上调的情况。

    南京地区多家银行的首套房贷利率已经上调至基准利率上浮20%。而在5月之前,当地多数银行的首套房贷利率处于基准上浮5%至8%区间,而5月份至今,已出现过三次小幅上调。苏州由于紧邻上海,其房贷利率一直处于基准上浮20%的高位,即使如此,7月中旬该地的部分国有大行和部分股份行的房贷利率纷纷在基准利率上浮至22%以上。

    在短期政策无明显干预下,市场反映出来的房贷收紧呈现两个特点:一是房贷利率上调,二是房贷额度紧张,两者之间呈现联动关系。

    对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“房贷利率上升,并不能说明银行不给贷款,而是因为贷款额度等因素的影响,银行只能暂时收紧银根。保守的策略不等于拒绝,银行本身不会盲目拒绝潜在贷款客户。”

    “利率上调是给予市场一个收紧的信号。现在利率市场化了,银行房贷利率的变动完全是根据供需关系来决定的。部分银行因为资金紧张,影响了放贷的速度和价格,给市场呈现了一些方向性的变动。”中原地产市场分析师卢文曦表示。

    合理区间波动或成常态

    回顾近年情况,全国多地房贷利率经历了2017年至2018年连续二十余月的上调,又于去年年底至今年4月份大范围下调。然而,房贷利率也没有如期实现“重回基准”,部分城市的房贷利率从今年5月又开始反弹,直至近期多地再度开启上调模式。

    房贷利率是否又将重新上演新一轮飙升?

    对此,多位业内人士认为,部分城市房贷利率5月以来的上调动作,或是对此前连续半年房贷利率下调的调整,在宏观调控和“一城一策”的背景下,房贷利率的调整节奏会随着市场资金、额度等因素的波动而阶段性波动。

    回看年初的回落,很多城市房贷利率的下调其实是从高位到中位的回落。而近期房贷利率的上调,也是从低位向中位的靠拢。一些城市的房贷利率在上调,但与去年动辄基准上浮30%或40%的水平相比,目前的房贷利率整体仍处于相对低位。

    在卢文曦看来,房贷利率的波动属于结构性调整。他认为:“在区间波动是正常的,房贷利率的安排也是银行根据市场资金的供求关系和紧张程度来调整的。”

    从格局看,以往拉动全国房贷利率和房价变动的一线城市,表现得很稳定。这轮房贷利率出现上调的地区集中在二三线城市, 一线城市中除了广州,北京、上海等城市的房贷利率没有明显波动。

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  • 以价换量或是房企最现实选择

    7月以来,苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控,开封取消限售令“一日游”更体现出中央坚持房价调控的决心。7月30日,中央首次提出“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”,直接定调楼市调控走向。

    与此相适应,就在前一周,央行三天两次点名房地产,将持续加强房地产市场资金管控。同时,加大对商业银行违规使用资金的监督检查力度,仅今年以来,就已向银行开具了150份涉房方面的违规罚单,充分表达了央行支持楼市调控不放松的决心。

    虽然经济面临一定的下行压力,但中央没有因此产生放弃楼市调控的想法。相反,提出了“不再将房地产当作短期刺激经济的手段”要求,目的就是为了更好地巩固楼市调控的成果,真正把“房子是用来住的,不是用来炒的”定位落实好。

    事实也是,放松楼市调控,重走房地产短期刺激经济的老路,会对广大居民的心理产生很大影响,对居民的政策预期、房价预期、发展预期、生活预期等都会带来不利影响。因为,按照目前国际经济形势的发展与变化,决不是短期内就能顺利解决的,也决不是靠一两项刺激经济的政策就能化解矛盾的,而必须作更加充分的思想准备,做好打持久战的各项准备工作。

    这也意味着,依靠房地产来刺激经济增长,很可能是挖肉被疮、扬汤止沸,不能从根本上解决问题,而必须把重点放在发展实体经济、振兴制造业、加快经济结构调整与转型、加大创新力度、不断释放经济新动能方面。这些方面的工作做好了,也就不用担心国际经济环境的变化,不用担心贸易保护和单边主义。

    不再将房地产当作短期刺激经济的手段,也不是指可以放弃房地产业。房地产作为国民经济的重要组成部分,作为改善居民居住条件和生活质量的重要内容,仍然是需要发展的。前提是,不能再盲目发展,而必须健康有序地发展,必须与广大居民的生活水平相适应,与居民收入增长、购买力提高相匹配。也只有这样,房价才不会成为社会关注的焦点,不会成为伤害居民利益、影响居民消费能力的因素。

    那么,如何才能更加有序健康地发展房地产业,让房地产业既成为拉动经济增长的积极因素,也不对广大居民的生活产生不利影响呢?就目前的实际情况来看,重点在开发企业,在开发企业能否认清形势,能否顺势而为,能否深刻认识到中央对房地产市场的定位,从而对企业的经营决策做出适当调整。

    可以看出,近两年来,由于市场的持续低迷,已经有几百家房地产开发企业关闭或破产,有的则被并购或收购。留在市场的企业,大多是具有一定经济实力和融资能力的企业。正是因为具有一定的经济实力和融资能力,特别是还有一定的融资空间。所以,这些企业死杠房价的力度也很大,继而导致房价仍然处于上涨通道,而没有真正稳定下来,更没有出现下降。显然,这是不符合调控要求的,也是需要调控继续发力的。

    那么,如何才能做到既符合调控要求,又能够不让市场持续低迷呢?对开发企业来说,最有效的办法,应该是“以价换量”,通过降价来赢得市场、赢得消费者,再通过市场复苏来稳定房价。不然,继续死杠房价,结果只有一个,待到杠不住时,价格出现较大幅度下跌,使企业很难应对。

    眼下的房价,即便下跌10%以上,对多数开发商来说,依然是有比较可观的利润,利润率会远高于实体企业。也就是说,以降价的方式来维持市场的稳定,还是有基础、有条件、有空间的。更何况,“以价换量”也不是以大降价换大量,而是适度持续降价换取购买力的持续释放。特别是刚性需求,会在降价中逐步释放,从而对市场形成良好的支撑作用。

    也许有人会说,中国消费者习惯于买涨不买跌。这是事实,但是,在经历了持续多年的楼市调控以后,广大居民的购房习惯也已经发生了不小的变化,买涨不买跌的习惯也在改变。如果能够出现一定下跌,很多居民还是会做出购房的决策的。

    值得关注的是,在严厉的调控下,一些地区也出现了房价下跌的现象。诸葛找房数据显示,郑州二手房挂牌价从2018年6月至今已连续下跌12个月,从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。这种现象,也是符合当前市场实际的。与其等到被动降价,不如主动降价赢取市场、赢取购房者,以更好地与广大居民形成互动。

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  • 人民币汇率“破7” 对房价有多大影响?

    是的,人民币对美元汇率“破7”了!

    5日上午9点16分,离岸人民币兑美元一举达到7.0315,

    随后在9点40分左右突破7.1。

    此后,在岸人民币兑美元开盘后迅速“破7”。

    当日,人民币兑美元中间价报6.9225,下调229个基点。

    专家认为,在外部风险出现较大变化背景下,人民币汇率市场情绪出现一定波动是正常现象。

    这一系列经济行为的背后,是否“暗藏杀机”,对楼市来说又有什么影响?

    我们先来看汇率对楼市的影响

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    汇率对楼市的影响大致会遵循以下几个点:

    第一、资本流动,同向变动。

    汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动实现的。对于一个资本自由流动的经济体,当汇率具有贬值预期时,资本流出会导致国内资产价格下跌,房价也不例外。

    作为全球货币的锚,美元的走势以及美联储的货币政策,对于全球特别是新兴经济体的资本流动具有重要影响,这也是在诸多国际案例得到验证的。

    第二、经济绩效,同向变动。

    但更多情形下,房价和汇率都要受到其他因素的共同影响。最核心的是经济绩效,一国的经济增长率代表着广义上的该国资产的平均回报率,而汇率和地产价格的变动方向也应与资产平均回报率的变动方向一致。

    并且,经济绩效还可以通过提高资产的平均回报率,吸引资本流入,共同推升汇率和地产价格。

    当经济增长强劲时,汇率升值、地产价格上涨;反之则反是。在这行种情形下,汇率和房价的变动方向也是一致的。

    第三、支柱效应。

    鉴于房地产市场对一国经济的重要性,至今依然是诸多主要经济体的支柱产业,地产价格也可以通过影响经济而传导至汇率。

    如果房价下跌,地产遇冷,经济下行,一国资产的平均回报率也将下行,汇率面临贬值的压力。

    此时,汇率和房价会表现出同向的变动。

    第四、货币政策,反向变动。

    一国的货币政策也会共同影响汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性,一方面会提高本币的供给,导致货币贬值;

    另一方面也会推升房价;而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这中情形下,汇率和房价则会表现出相反的变动方向。

    正是由于汇率和房价的关系还涉及到许多其他的变量,而各变量的作用方向可能并非一致,这也导致汇率和房价的关系并非一成不变,而是取决于主要的决定因素的综合影响。

    综上所述,

    汇率对房价的影响是有,

    但是是有限的,

    那么本次“破7”,是否会对房价和楼市造成影响?

    小郎君在这里整理了专家的意见供大家参考,

    毕竟对于经济背后的“杀机”,专家们看得更透彻:

    财经专家张平:对房价影响有限

    首先,如果人民币“破7”后,继续呈现下跌趋势,这会导致很多游资抛售人民币计价资产,转换成美元资产,以期避险。

    如果人民币汇率在“7关口”左右徘徊,并没有形成人民币下跌趋势,那么,人民币破7对房价下跌影响有限。

    再者,如果人民币“破7”后,央行并没有采取任何措施,那么对国内房价影响并不大,而若是我国央行也跟着美联储一样货币宽松,就会导致市场形成宽松预期,人民币汇率继续承压,游资会流出,给国内房价泡沫造成比较大的利空影响。

    最后,如果人民币汇率“破7”后,下半年我国的经济走出V字型走稳趋势,那人民币汇率将会走稳,对房地产影响不大。

    但是,如果国内经济持续下行,人民币汇率也会同步向下调整。届时,国内房地产将会面临沉重甩压。

    试想,经济形势不佳,人民币汇率下跌,炒房者纷纷撤离资产市场,这会加速国内房地产下跌进程。

    住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌:

    对房价楼市影响不大

    汇率对房价的影响主要通过影响资本流动实现。在资本自由流动情况下,汇率贬值会导致国内资产价格下跌,房价也不例外。

    但在资本流动受限情况下,外汇兑换有比较严格控制,国内资产价格可以保持相对稳定,房价亦然。

    同时要注意到,在货币贬值、资本自由流动受限情况下,人们避险情绪可能略有抬升,更愿意通过买房保持资产保值增值。

    对中国而言,国家已经明确不允许资金违规进入房地产市场,因此人民币贬值对房价及楼市整体影响不大。

    由此可见,本次汇率“破7”,购房者无需太多担忧,对房价和楼市影响十分有限!

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  • 现在的房子够“全国人”住吗?

    我们国家的经济发展情况其实是蛮迅速的,所以我们每个人的生活质量其实也在提高,这就直接体现在我们的吃穿住行方面,尤其是居住环境,其实比起以前的“破小平房”来说,现在住的小高层其实已经很高端了,不说一线的大城市,光是三四线的小城市其实都会有很多的高楼大厦林立着,这几年的城市发展很迅速,人们的生活条件好了,也就想着要住房买房的事情了,也正是看到了商机,所以开发商们建房子的速度也是越来越快,所以很多人就会有有疑问, 中国现在到底有多少套放房子?现在的房子够“全国人”住吗?内行人其实说答案早已透露,难怪房价不降!

    其实根据实际的房子数据统计,我们国家目前的房子是够30亿人居住的,根据一些数据上的显示,我们房地产1998年开始一共建设有9700多万套的房子,这是按照常规的户型面积来核算的,而且也仅仅是商品房的数量,所以是会有一些偏差的的。现在我国如果算是14亿人,如果每家是4个人左右,那这样的房子足够将近5亿人居住,而到了今年其实房子也只会更多,所以房子的数量其实是绰绰有余的。

    上面的数据其实仅仅只是商品房的,是我国全部房产的一部分,像是农业基地的房子,小产权房子以及一些经济房,集体房都是没有算进去的,所以可想而知这是多么一笔庞大的数目哦!就有内行人指出这样非商品房的住宅,在建设商品房之前就是大量存在的,而且数量是商品房的3倍,而且往往在面积上也是超过商品房的,所以这样算下来,现在的房子绝对是够全国人住的。

    那很多人就不解了,既然房子是够的,那为什么房价还不下降呢?其实影响的房价的因素是有喝多的,建房子的成本,市场的房屋供应量等。而且有内行人透露说,不光是开发商最不希望房子降,银行也是不愿意看见的。

    毕竟很多的房地产项目都是需要借助银行的金融杠杆,在高杠杆的的作用的下,其实房企和银行就是一条船上的了,开发商的楼盘其实是银行的,属于是一种抵押形式的资金周转,如果房价下跌的话,那开发商还不起贷款,所以最后吃亏的还是银行。

    其实在楼市风起云涌的这几十年里,很多人对于房子的概念已经不仅仅是住房所需,而是有了一定的投资观念,很多人问现在还在建房子,那新房子都去哪了,其实有可能是刚需买走了,也有可能是炒房客囤积起来了,所以即使现在住房市场很稳定,我们很多人也愿意将房子搁在那里,而不是降级出售!

    至于未来的房子会涨还是跌,其实今年刚开始市场出现的阳春现象已经给出答案了,房价回落的城市明显是增多的,而且现在人买房是相当理智的,很多人对于“住房不炒”这样的话题更深入,所以未来的房价估计也是这样稳定的走向了,过多的涨跌都是不太可能了哦!现在的房子够“全国人”住吗?内行:答案早已透露,难怪房价不降。

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  • 单身年轻人达到2亿,只因买房压力太大?

    近日有数据显示, 2018年中国单身成年人口超2亿, 独居成年人口超过7700万。“空巢青年”多分布于高薪职业,其中金融、互联网IT、教育位居前三,较高消费能力。宠物经济和迷你KTV,一人旅行等孤单消费都应运而生。越来越多的年轻人不再将婚姻作为人生的必选项。

    一个女性朋友说过这样一段话:不介意孤单,已经做好一个人终老的准备,我生来并没有义务一定要成为 谁的妻子或者母亲,人生中结婚和生子不是必要选项,生而为人在这个社会已经很辛苦,只愿父母安康。也有网友认为单身不可耻,单身也并不是罪过。单不单的不重要,重要的是开心不开心。

    有房吗?有车吗?贷款还清了吗?月收入能供养得起小孩吗?万一在一起后性格不合怎么办?当把这些都在脑子里滤过一遍后,还是感觉单身比较好。想想一线买房基本不可能了,呆在一线城市的目的只有一个,赚够一套二三线城市的首付回老家去过日子。

    即使勉强买套房子,最后发现生活质量很差,不能生病,不能出意外,不能失业,不能停下脚步,否则就被按揭压死。地产大佬冯仑曾在一场公开演讲中提到,中 国的人均GDP是1万美金,但平均买房年龄是27岁,而美-国人均GDP 5万美金左右,但平均要到41岁才买第一套房。

    因此其表示,当前的年轻人对于买房要更加理性一点,别因此限制了自由。27岁买房本身就是做了一个你承受不住的决定。

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  • 租房一族的福利!“共享家具”来了

    搬家时,你会为大件家具苦恼吗?

    对于租房居住的年轻人来说,常常会遇到搬家的情况,其中最棘手的问题之一,就是如何处理那些不好搬运的大件家具。

    在美国,有人发现了其中的商机,家具租赁网络平台应运而生。

    这下,连家具都可以共享了!

    数据显示,现在的美国年轻人从大学毕业,到买第一处房产之前,平均要搬家12次。

    来自New Hampshire的杰伊也是其中之一,来纽约9年,他已经搬家6次。频繁搬家当中,他遇到的最大问题就是如何处理家具。

    为此,在2017年他创办了一家专门进行家具租赁订阅的公司:Feather。

    美国家具租赁服务平台Feather创始人杰伊:我创办这家公司的一部分原因,是我意识到“美国梦”的概念已经变了。新一代美国人,包括“千禧一代”“Z世代”则更在乎在生活中获得自由和灵活性。

    传统的家具租赁服务对租期有严格的限制,一般是6个月到3年,押金和付款方式也不灵活,租期到后就会收回家具,选择相对比较少,普遍偏商务。

    而Feather的用户不受租期限制,可以在任何时间更换家具或停止服务。

    除了有专人对家具进行递送和安装,家具的清洗和保养也都是Feather来搞定,也没有额外费用。

    支付方式采用订阅式,每个月自动扣费,付费会员还有更多优惠。

    Feather用户艾米莉:我们希望可以通过订阅的方式,这样搬走的时候可以退回去。便宜的选择也不错,但能在这么短时间内用上高质量的家具,比起要自己去买、安装,之后扔掉,这样要好得多。

    除此之外,Feather的用户还可以选择购买使用的家具,已经支付的租金还会从售价中扣除,这也是传统家具租赁公司不提供的选择。

    Feather上家具的选择也更多,而且紧跟潮流变化。

    除了Feather,为了顺应年轻人多变的口味和需求,还出现了Mobley等多个类似的新型共享家具服务。

    美国家具租赁服务平台Mobley创始人丹尼尔:现在客户平均每10个月会更换一次家具。我们带给客户的是灵活度,他们不需要仅在昂贵的和一次性的家具中选择。

    根据美国环境保护署的数据,美国每年会产生970万吨的家具垃圾,相当于每个美国人每年会扔掉一个大沙发。现在随着家具快销产业的崛起,这个问题变得更加严重,这也是越来越多美国年轻人选择租家具,而不是买家具的原因。

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  • 为什么有钱人偏爱买房?

    多朋友在决定买房时,会很自然的把房产投资和常见的投资品做对比,比如股票、黄金、债券、信托甚至大宗商品等。

    大家也许可以从收益率高低对比得出结论。但是道哥认为,房地产投资至少有四个优势是其他投资品不具备的。

    第一、房子是可以用来住的。刚才谈到的股票、黄金、债券以及信托、大宗商品等,投资之后除了收获差价带来的收益,几乎没有任何用途。比如你买了金块放在家里,它只能给你带来资产升值的愉悦,而没有实际实用价值。房地产,是在几乎所有的投资品具有实用价值的,是可以用来居住的。

    第二、房地产投资可以从银行以比较低的利息获得长期大额资金的支持。上面那些投资品都不具备这个条件。虽然今天的房贷利率上浮了10%、20%,但贷款利率也就是5%到6%之间。这样的融资成本与整个社会的平均融资成本相比较并不是很高。

    最重要的是只要有首付,就可以从银行获得20年甚至30年长期限的贷款,贷款额度动辄都是几十万甚至上百万。除了房地产,还有哪些投资产品可以获得如此大力度的杠杆支持呢?买房或投资是否稳定还没有一个标准各有各的说法,对于买房者或炒房者来说都想买房后房价上涨,以目前的形式来看都不太客观,大家都知道投资越大风险就越大,如果是用投资来做收益可以在微信搜优优金银,托管收益1小时20%以上不拘任何反驳,操作十几分钟就可以等待收益风险低用户基数庞大,因而大受欢迎,

    第三、对抗通胀。此前道哥讲过房地产在金融角度,具备非常好的对抗通货膨胀属性。也许有人会说,黄金也是。

    其实近年来,黄金对抗通货膨胀和对抗风险方面已经越来越被边缘化了。可以看下世界上这几年地缘政治摩擦的时候,黄金价格并不为所动,甚至美元从08年以来的十年时间都发生过很大的波动,但黄金价格并没有变。

    这是因为世界上的黄金存量太少,根本无法满足大量财富投资的需求,另外黄金储存等各方面也都不便利。黄金投资已经越来越被边缘化了。

    能够来对抗通货膨胀最好的资产,目前对老百姓来说,除了房地产,几乎找不到任何替代品!

    第四,也是最重要的,诸如股票、黄金、债券等投资产品价格波动都是不太容易看得清说得明的。

    每个产品背后都有成熟的理论、汗牛充栋的书籍,各种工具、方法指导大家投资。但是必须说,目前为止还没有把每个投资价格变化说得明白的。但是房地产的投资逻辑清清楚楚明明白白,因为买房,你就和地方政府上了同一条船。

    而股票、黄金等产品和政府的关系都不大,尤其是和地方政府。甚至对地方政府来说,当地上市公司的股票价格与它都关系不大。

    如今,房子对每一个家庭都是资产支出的大项。有数据显示:房地产在现代家庭资产占比已经超过70%。房产的保值增值就变得越来越重要。为此,道哥精心准备的专栏课程《房产大变局:势、道、术》,希望60节课程能带你买到超越市场的优质房产,欢迎点击链接 头条专栏 免费试听~

    即使在中国,大量上市公司,尤其是国有企业和央企公司的高管,对自己公司的股价表现也不关心,即使国资委里来代表股东行使股东职权的部门,对股价也不是很关心。一句话,那些资产的价格在市场上受太多的因素影响而风雨飘摇。

    但是房价,尤其是地价,却和地方政府绑在了一起。房价表现很大程度上受到地价推动,不论新房还是二手房。由于土地财政对地方政府的绑架,地方政府自觉不自觉、直接或者间接的在一步一步推动地价上涨。而土地又是稀缺不可再生的。所以说,房价上涨的逻辑就比其他投资产品要清晰的多。

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  • 作为楼市调控的工具之一,房贷利率上调意味着什么?

    房贷利率是调控房价的最有力武器,远比其他措施更加有效。房贷利率大幅上调意味着真正希望房产投资降温,对购房者意味着购房成本增加,每个月的房贷还款增加。

    未来房贷利率走势短期来看会有所上涨,长期来看有可能会降低,尤其是房价出现较大幅度下降的情况下,房贷利率下降将是支撑房价的重要举措。

    随着房住不炒的定调,房产投资有所降温,但是国内缺乏能够容纳天量投资并且收益稳定的渠道,股市不靠谱的情况下楼市依然是最重要的投资选择。一方面房产已经占到居民家庭财富的八成以上,另一方面贷款依然在向住房贷款大幅度倾斜,在房价持续攀升多年后,金融风险已经不容小觑。

    房产投资降温,就要适当调高利率。如今房贷基准利率是4.90%,但是各地上浮不过是10%或者15%,对于投资影响并不明显,甚至可以说不痛不痒。尤其是二套房贷款利率,居然并不比首套房利率高出多少,10%都不到,显然这样的城市并不一定真的希望房价出现下降。

    对于一些非常依赖土地收入的城市来说,房价下降意味着土地销售会更加困难,钱包会瘪,日子会难过,因此维护房价远比降房价更有动力。

    出于防范风险的需要,适当调高利率,这是应有之义。但是未来房价下降的趋势不可阻挡,随着数以千万计的炒房客在限售期结束后将多套房产挂牌上市,二手房价格大幅下降一定会出现。市场上便宜的房子多了,真正的刚需就会有更多选择,开发商认识到形势的艰难,自然也会理性定价,降价促销快速回笼资金。

    当房价出现明显下降时,买涨不买跌的普遍心理就会发生作用,持币观望耐心等待的人会越来越多。在这种情况下,出于稳定房价的需要,调低利率提升购房意愿就显得尤为重要。只要利率够低,就会有不差钱的人接盘,对于稳定房价至关重要。

    最后,房地产是一盘大旗,拆了建,建了拆,咱也不知道是否有新的财富产生,但是毫无疑问这一过程中有着巨大的浪费,明明还能住几十年的房子没了,看起来有的人居住条件变好了,但是更多人为了买房背负的债务又增加了。

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  • 楼市政策难言放松 住宅市场将整体放缓

    近日,河南开封取消新房3年限售的文件出台仅一天就撤回引关注。实际上,这并不是第一次地方政府的房地产调控政策“一日游”。分析人士认为,此举反映楼市调控难言放松,开封限售松绑撤回后,应该暂时不会有什么城市敢跟进贸然松绑了。

    随着棚户区改造潮水退却,中西部和东北地区的三四线城市楼市增长压力比较大。受房地产市场降温及经济放缓双重影响,有些城市可能需要勒紧裤腰带过日子。

    根据国家统计局发布的2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示,6月商品住宅价格涨幅稳中有降。分城市来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅连续三个月相同;三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

    仲量联行近期研究报告更是明确指出,虽然一季度的两次降准、全国平均房贷利率的连续下行以及多地落户政策的放松等多项措施推动了房地产市场的整体预期走向相对乐观,然而4月以来,从中央到地方的一系列政策调整无疑释放了政策再次收紧的信号。可以说,上半年全国楼市依然遵循“一城一策”的指导原则,政策总体体现出“前稳后严”的态势。

    4月15日,国管公积金收紧,实行“认房又认贷”。4月19日,中央会议重提“房住不炒”。此后,市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策。土地市场热度较高的合肥、苏州、东莞等城市也及时收紧土拍政策。同时,东莞、岳阳等地的公积金政策又迎来新一轮收紧。

    楼市调控卷土重来之际,房贷利率也在连降六个月后止跌回弹。根据相关数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.423%,环比上涨了0.14%,由此终结了2019年上半年连续下调的状况。

    近期的楼市调控政策说明了两个特点:第一,目前楼市调控目标依然是“稳”,具体说来就是“稳地价、稳房价、稳预期”,既要防范大落,同样也要防范大起。第二,调控政策跟随市场变化及时调整,从“长周期”步入“短周期”。

    二季度,仲量联行跟踪的20个重点一二线城市一手住宅成交约5500万平方米,较去年同期小幅上涨5%。但多个城市在3、4月份的短暂回暖之后,随即迎来政策收紧,市场紧缩预期增强,成交量稳中有降。整个上半年,20个城市的新增供应较去年同期增长约12%,但上半年成交量较去年上半年小幅下降3%。随着近期多地政策重新收紧,预计下半年总体成交量将有所放缓。

    此外,房地产融资收紧,土地市场面临降温也值得关注。二季度从整体数据来看,各线城市的土地平均溢价率延续了上季度的上扬态势。一线城市中,受大湾区政策利好推动,深圳和广州的土地受到开发商热捧,住宅地块平均溢价率分别高达45%和26.5%;但上海由于严厉的限价政策,开发商拿地依然谨慎,几乎所有宅地均以底价成交。

    专家预测,下半年,国内外经济形势依然复杂严峻,全球经济增长有所放缓,国内经济面临新的下行压力。中央对房地产行业的金融监管将继续强化,房企融资环境继续趋紧,预计下半年全国商品住宅成交量有进一步调整空间。同时,下半年开发商将放缓拿地节奏,土地市场面临降温,带动房地产投资增速、新开工增速继续回落。

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  • 迎集中还款窗口 房企7月融资3000亿元

    中原地产研究中心统计数据显示,截至24日,7月房地产企业境内融资计划总额已近1800亿元。与此同时,境外融资也迎高峰期,融资计划高达1200亿元,刷新历史纪录。7月以来,房地产企业境内外融资总额近3000亿元。

    7月24日,旭辉控股发行的2022年到期16亿元的6.70%优先票据于香港联合交易所有限公司上市。同日,四川蓝光发展股份有限公司公布2019年公司债券(第二期)公开发行结果。蓝光发展第二期公司债券发行规模11亿元,票面利率7.50%。7月23日,厦门建发公告称其50亿公司债获证监会核准发行,首期规模10亿元。7月19日,厦门国贸发行了2019年第一期中期票据,发行总额为10亿元。同日,中骏集团公告宣布,于2023年到期的5亿美元7.25%的优先票据已经获批。7月17日,绿地香港控股有限公司发布公告称,拟发行于2021年到期3亿美元债券,发行利率为6.0%。

    中原地产首席分析师张大伟表示,政策预期持续收紧,房地产企业境内融资窗口期特征明显,境内外融资都处于高位。目前融资均用于还债,且部分有具体的限制。

    旭辉地产的16亿融资,表示拟将用于其现有债务再融资,包括初始买方为贷款方的债务责任。福晟集团拟发行的26亿元公司债中,10亿元用于偿还年内到期四笔债务。金辉方面,30亿公司债券获上交所受理,用于偿还已发行公司债券。

    2019集中还款期仍在窗口。平安证券的数据显示,2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元,合计6843亿元。

    海通证券分析师姜超表示,还款压力还在只增不减。其统计的40家发债房企2018年底合计带息债务规模达到4.92万亿元,同比增长了19.8%。其中,24家房企带息债增速超25%,17家增速甚至超40%。

    集中还款期遇监管紧缩,部分房企资金风险不言而喻。张大伟说,虽然目前融资政策紧缩,但整体来看,并不是一刀切暂停,而是规范融资投向。对于中小型高负债的房企来说,后期资金的不确定性增加。

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  • 老楼装电梯为何来自一楼的阻力那么大?

    今年各地区对于老旧小区改造的力度持续加强,在老旧小区改造的过程中为老旧小区的多层楼加装电梯成为了一项惠民的好政策,得到了绝大部分住户的支持。并且在相关政策的补助之下老旧小区的居民切实地感受到了实惠。可就是这么一个惠民的好政策、好方案还是在落实的过程中受到了不小的阻力。

    老旧小区多层加装电梯这属于一个历史的遗留问题。因为在这些老旧小区当中居住的多半都是上了年纪的老人,没有电梯出行确实不方便。尤其是居住在高楼层的居民更是期待电梯的加装。这也是过去七层以上楼栋才能配备电梯的政策留下的老问题,现在可以解决也是符合了时代的发展,因为现在的多层洋房都带电梯。这也说明电梯已经“飞入了寻常百姓家”。可是电梯的加装往往会受到来自一层住户的阻力,并且在舆论上也引来不小的支持。那么多层加装电梯究竟为何让一层住户不满意呢?

    第一、心理感受不满意

    作为一层住户横竖都得不到电梯带来的便利。因为自己家压根就用不着电梯。所以电梯的加装自己一点实惠也捞不着。不装电梯自己也丝毫没有损失。就这样事不关己高高挂起,态度抗拒就成为了一层住户的心理写照。而这个时候一层住户的态度也决定了电梯加装的可行性,这也有点手握楼上居民命运的意思。并且电梯的加装还要占掉门口的部分空间,这也让一楼感觉非常的不爽。

    第二、除了一层之外其他楼层都有好处

    电梯的加装可以让楼房升值,因为整体的品质因为电梯的加装而有了提升。楼上的住户也因为电梯的加装方便了出行。并且在免费加装电梯的社区,这种房屋的升值属于白送的,楼上住户都得到了这个利好,唯独一层用电梯,自然也占不到便宜。所以为什么要让他们装电梯呢?不给个几万十几万上百万的损失补偿一楼是不会同意的。有好处大家分才是邻里之间应该有的模样。

    第三,加装电梯一楼会贬值

    因为电梯的加装楼上都方便了,房子会升值。唯独一楼什么也没有不能升值,甚至还在对比之下一楼层为了最没用竞争力的楼层,可能要面临贬值。所以说一楼不同意加装电梯也是有自己的担心。

    从以上三点我们可以看出,一楼不让加装电梯的根本原因就都在一个字“利”上。没有既得利益、担心房子贬值,自己有决定性的话语权成为了一楼住户要挟电梯加装的筹码。从这一刻我们也可以清晰地从电梯加装当中看到人性当中灰色的一面。果然是人终究逃不出利益这一圈。

    那么加装电梯之后的一楼真的面临损失吗?

    首先,加装电梯带来的将是整栋楼整个小区的房屋价值提升。我们算一笔账,如果电梯的加装可以让每家每户升值10%左右的房屋价值,那么相比之下一层就成为了最便宜的房子,排除学区房畅销不看楼层的因素,那么普通住宅当中购房者要是以价格选房一层就更容易卖掉,更重要的是楼上都升值了,一层还能原地踏步吗?似乎也不可能,所以电梯的加装绝对不会亏了一层。

    其次,一层真的如网上所说的过去是最贵的房子,加装电梯后变成最便宜的了吗?网上现在对于一楼阻止加装电梯有这样的说法,过去买房的时候一楼是最好的楼层,最贵!现在加装电梯一楼贬值了。对于这个说法真的是没房子的替有房子的瞎操心。有常识的人就会知道多层楼一曾和顶层价值差不多相当,都是最便宜的。因为过去的老楼一层采光不好、潮是、隐私受影响、还必须加装防盗窗或网,买一层的如果不是方便存货放东西,那就是图便宜了。而顶楼是因为室内温度不稳定,漏雨,爬楼梯等原因价格便宜。最好的楼层就是金三银四了。所以电梯加装之后一层何来贬值,只不过是升值幅度不够罢了。房子都是十几、二十年前买的,当时图了便宜选择有区别,现在收益不同这是正常现象。不能把自己没获得的既得利益说成是别人的过错。

    最后,加装电梯后会给一层住户带来什么影响吗?什么都不会!因为加装电梯所占的空地是公共的,不是一层独有的,其次电梯加装一般在背面也不会影响一层住户的采光,电梯的电机都装在顶层,也不会有噪音影响一层住户休息。既然没什么影响,一楼住户又为什么要咄咄逼人呢?

    总的来说,电梯的加装一定会给整栋楼和社区带来整体的利好。一层总是揪住利益不放以为自己可以获得主动权争取好处。但一层住户有没有考虑过,如果没有加装电梯整栋楼还是原地踏步,都是几十年的老房子了,本就没什么价值可言。加装电梯尚可以沾光获利,不加装电梯一层是一点好都没有,这种损人不利己的做法真的就那么聪明?那么机智吗?

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  • 楼市告别去库存时代,调控从根源上去产能

    房地产调控的新一轮举措在调控资金进入房地产之后,解决市场供需的根本问题是出手的时候了,这里先提醒一点,跟其他行业一样,控制产能合理是保持市场长期健康稳定发展、对经济稳增长的前提。

    房地产市场经历了二十多年快速发展,期间也经历过历次调控,那么现在需要解决的问题有如下几个:

    一、供应量的绝对过剩是存在的,这里是宏观意义上的,尤其是在三四五线城市棚改货币化补偿之后,土地供应量(也相当于房屋潜在供应量的一个组成部分)是偏高,总体供应存在过剩的可能性。2015年提出的去库存在政策的助力下为了解决长期积累的库存,但是在这个周期内三四线城市一方面去化速度加快,同时价格也快速上涨。

    之后三四线城市经过房价的上涨,然后2018~2019的价格平稳或者下行,与此同时新的库存又产生了,这就是市场投资的不理性了。因为大家发现哦土地这么好卖,因为房子的库存去的差不多了,于是又一轮土地出让的量价齐升催生了最近一轮的三四线房地产市场投资过热。

    二、2017以来二三四线市场的火热给了房企不同的信号,有的从中看到了风险,控制投资转战好的核心城市,例如碧桂园这类在三四线土储已经数额巨大的房企;另外又有些企业持续在三四线增加布局,同时越来越多的房企对标标杆领头羊,为了规模不断拿地,于是在过千亿的房企超过三十多家的同时,过分下沉拿地的风险也在房企积累。

    对开发商而言资金风险、融资成本、高周转的不可持续性同时出现是第一大需要注意的事情,这时候的拿地政策是否激进,杠杆的加剧都是企业需要控制的。因为无论市场和生意如何,企业的现金流、净资产与短期待支付的债务之间的比值是需要房企CFO和老板时刻盯紧的,现在市场上的钱是越来越贵,虽然货币供应量持续增加,但房企的融资渠道在收紧。一旦回款不畅,项目销售无法支持回款需求,生意本身是否赚钱都是空中楼阁。

    钱多还是少?钱便宜还是贵?

    这两个问题得分开看,对于普通购房者我给出一个最简单的建议——楼市走向和风险判断可以看两个维度:

    钱便宜(融资成本低),土地贵的时候,泡沫和风险是孕育期;

    钱贵(融资成本高),土地也贵的时候,是分地区看市场机会的时候。

    为什么这么说,前者是货币宽松+地价上涨,这种情况目前已经不可持续,因为之前的调控大多数这种路径,这个路径积累久了就是市场供应量的持续扩张,鼓励投资容易过热。

    后者是分水岭,土地和房子这时候价格是受调控目标的影响,维持稳定给经济减少风险。这个阶段由于融资难,房企必须聚焦好的城市,同时把产品做好,品牌和客户服务口碑做起来,再增加附加值,但恰恰是因为要聚焦风险低、回报高的城市,会导致两个结果:这些城市地价会进一步攀升,同时调控会收紧,例如限购、限价,这也是目前很多热点城市的情况。

    这轮调控去产能非常必要

    跟之前的家电、钢铁、煤炭等行业一样,即使有需求,市场好的时候,大量的热钱进入行业,会很快造成产能过剩。因为我们的货币宽松创造了大量的流动性,这些流动性需要投资回报,房地产行业也是如此。只不过房地产行业是两个渠道增加投资,一个是开发企业,一个是购房人,大家都可以从银行贷款。贷款买地,建房,贷款买房这个循环创富效应大,需求就这么创造出来的。

    例如2019年1季度房企融资金额达到4250亿,同比增长16%,这是自2017年以来融资规模的新高。

    所以这时候调控是显然要控制过热的趋势,到2季度之后,房企融资规模明显下滑,约为2919亿。这其中既包括对项目前融的控制,对信托资金进入房地产的限制。最近一两个月各地对信托公司约谈,据报道银保监会约谈了10家信托公司,这其中包括中信信托、交银国际、光大信托、中航信托、兴业信托等主要信托公司。目前被约谈的这些公司都被要求控制房企融资规模,同时不允许参与房企拿地的前融业务。

    这些直接导致房企拿地的资金变得紧张,显而易见的这个政策非常坚定,从源头上遏制房地产投资过热。同时规范房企海外发债,房企在海外发债只能用于偿还近一年的贷款。同时部分房企被点名要求控制融资规模,这些房企大多是融资规模较大的同时拍地也比较激进。

    这些信号表明调控从之前重点调控需求端,过渡到调控供给端。收紧房地产的融资政策力度非常大,可以说前所未有。从源头上控制恰恰是对房地产市场过热带来的金融风险的整体把控,对行业发展和经济稳定有积极作用。

    未来几年行业洗牌对广大购房者而言,一方面可以保障现有房产的价格稳定,另一方面也会对房企的产品、服务、品牌综合实力提出更高要求,竞争会让健康的企业存活下来,购房者会获得更好的选择。

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  • 社论丨让年轻人不必为居住发愁,释放天性与创造力

    我国要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住 房制度,让全体人民住有所居。这 是实现创新发展 的有力支持。

    日前,财政部、住房和城乡建设部开展中央财政支持住房租赁市场发展试点竞争性评审工作,按照竞争性评审得分,排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围,并进行了公示。

    根据有关报道,中央财政将按城市规模分档给予试点城市奖补资金支持。其中,直辖市每年10亿元,省会城市和计划单列市每年8亿元,地级城市每年6亿元。试点示范期为三年。按照相关方案,这些资金可用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出。

    中国房地产市场“重售轻租”现象较为突出,这与房价长期持续上涨有关,按揭购买后房屋不断升值归属个人,刺激了中国人购房热情。但是,随着中国一线城市的房价越来越高,购房门槛不断提升,相当一部分人在相当长的时间内没有能力购房,从而出现不断增长的租房刚性需求。如果不能提供一个更好的市场租赁环境,租不起将会成为一个严重的社会问题。

    因此,大力发展租赁市场成为近年来政府楼市调控的重要内容。2014年3月,国家发展改革委发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中首次将“租售并举”纳入我国住房供应体系,提出要大力发展住房租赁市场。2015年1月,住房城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,此后在诸多会议中提到促进住房租赁市场发展。党的十九大报告进一步强调,我国要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

    从2017年7月开始,住建部联合八部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出在12个城市开展首批试点。除这些试点城市外,目前国内除西藏外的所有省级行政区域都陆续发布了培育和发展租赁住房的政策措施。

    自1998年中国实行住房商品化改革后,一直伴随着不断改进的保障性住房政策和体系,但实践证明,不管是经济适用房还是廉租房等,均未发挥应有作用。主要是地方政府没有供应积极性以及存在分配和维护难题。当前租赁市场的发展自5年前提出至今,依然处于探索之中,主要也是因为政策缺乏实施基础。

    首先,增加市场租赁房供应,就需要集体建设用地入市、允许改建商业用房用于租赁等,这些口子并未真正开放。政府也未对空置房进行征税以倒逼空置房进入租赁市场。也就是说,在增加市场供应方面,地方政府并未积极行动。其次,鼓励人们租房居住,就必须实现租售同权,保障承租人享受医疗、义务教育等公共服务的权利、支持住房公积金支付房租等,也就是说,必须给予租房者同等的市民身份,享受同等的权利。在这方面,大部分城市还没有完全实现。

    但市场早已借助政策东风而积极行动。市场看重租赁市场潜力并主要将之作为“金融产品”,除了要求发展MBS、REITs等金融创新,鼓励租赁房投资外,个人租赁市场也开始搞证券化,不仅推高了房租,垄断了房源,还制造了金融风险。金融化在房屋租赁市场缺乏新增供应的背景下推高了房租。

    住房市场的健康发展,包括抑制房产泡沫,发展主要面向中低收入者的租房市场,不管在经济上,还是政治上,都具有战略意义。一方面,要避免社会财富和家庭现金流不断流向地产,抑制实体经济与家庭消费,令经济结构恶化;另一方面,避免因住房拉大社会贫富差距。

    但是,在经济转型过程中,为了避免金融风险采取“稳楼市”的政策,这意味着短期内很难有效解决居住难居住贵的问题。但是,中国正在推动高质量发展,需要培养创新人才,改进教育。年轻人不必为居住和养老发愁,才能释放天性与创造力。如果中国年轻人进入社会后买不起房,而在一线城市一半工资花在租房上,那么,这种现实必然会抑制年轻人活力,对创新发展战略釜底抽薪。因此,大力发展租赁市场,使年轻人不必为居住发愁,是实现创新发展的有力支持

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  • 毕业生去哪儿?新一线城市吸引力稳增

    早上八点半。在地铁14号线金台路换乘站排队上车的小秦不停地看着时间,第三列车经过时,她成功地挤了上去,在将近9点时及时打卡上班。

    95后的她是首都经贸大学2019年应届毕业生,在2个月前找到了这份“996制”的工作。但是找工作的过程并不顺利,是回老家重庆还是继续留在北京?留在国企还是选择私企?几番思考后,她决定先在北京工作2-3年,之后看个人情况再做打算。

    今年,跟她一样,需要决定去哪座城市定居、首次进入职场的高校毕业生人数达834万。在多种因素的影响下,为什么有些城市成了毕业生的首选?随着城市经济发展、政策的倾斜,又会对这些毕业生的选择产生哪些影响?

    根据日前BOSS直聘发布《2019年高校应届生专业就业竞争力观察》数据显示,2019年应届生毕业生期望工作的前十五强城市,依次是北京、广州、成都、上海、杭州、深圳、武汉、郑州、西安、南京、重庆、长沙、天津、合肥、苏州。其中,除合肥外全部是一线城市与新一线城市。另外,新一线城市成都仅次于北京与广州,超过上海与深圳位列第三。

    数据来源:BOSS直聘研究院

    谁更吸引毕业生

    “我回广州主要是想有更好的发展,这样才有可能给女朋友一个未来。”新疆财经大学的2019年本科应届毕业生小黄对经济观察报表示,两个月前,他回到广州工作,与远在乌鲁木齐的女朋友成了异地恋。

    “没办法,广州的工资和发展条件都比乌鲁木齐要好很多。”他这样解释选择回广州发展的原因。

    小黄的选择不是个例,根据相关报告显示,2019年高校毕业生找工作时最关注薪资待遇,其次是发展前景和兴趣。

    但是同样的薪资水平面前,他们会考虑生活成本支出,最主要的一项便是住房费用。来自新疆财经大学的2019年本科应届毕业生小姚告诉经济观察报,他之前接到2个同水平薪酬的offer,工作地点分别是北京和郑州老家,考虑到北京的租房成本及定居的买房压力,他最后还是选择在郑州工作。

    而根据6月份贝壳找房发布的《2019毕业季租赁报告》显示,租金并不是影响毕业生租房的首要原因。其中,76.4%的毕业生更注重“交通要便利,靠地铁或公交多”。根据报告,毕业生选择新一线城市总占比38.6%,最受毕业生欢迎的城市是成都,之后是武汉、南京及杭州。

    新一线城市租房交易总量上不及一线城市,但是租房交易量增幅明显,其中西安今年5月份交易量同比2018年5月增幅526.5%,南京、天津、重庆、杭州和武汉紧随其后。而西安自户籍新政实施以来至2018年底,新增落户人口已超过105万,迅速增加的人口,无疑会正面刺激当地的租赁市场。

    除此之外,针对高校毕业生的政策利好,也是人才流动的一个原因。BOSS直聘研究院院长常濛对经济观察报分析,省会以下城市全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生和留学归国人员的落户限制,这一政策会产生积极作用,有助于新一线城市及非省会城市提高对本地高校应届毕业生的留存率。

    “应届毕业生首次进入职场时选择的城市,在过去五年里发生了很大变化。”常濛表示,首选一线城市的应届生比例,已经从2013年的51%,降到2019年的31%,而首选新一线城市的应届生比例则已经达到了39%。

    结合4月初发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》通知,人口在500万以下的城市已全面放开针对高校毕业生等重点人群落户限制。新一线城市新兴产业飞速发展、人才引进政策门槛大为降低,甚至很多城市对大学生实行零门槛落户,导致常住人口快速增长,这都使得新一线城市对应届毕业生的吸引力不断增强。

    同时,一个城市的吸引力更体现在外省毕业生进入的数量。根据麦可思的研究数据显示,在“新一线”城市就业的应届本科毕业生中,外省籍毕业生占比从2014届的28%上升到了2018届的37%。

    暂留一线,备选新一线

    “先在北京积累2年工作经验,看发展情况再决定是否回重庆老家。”小秦虽然“吐槽”着北京的居大不易,但也表示了要留在北京的决心。

    事实上,根据贝壳找房的数据显示,一线城市目前仍是毕业生首选的就业城市,总占比45.8%,上海成为最受毕业生欢迎的城市,紧随其后的是广州及北京,前三名占比远高于第四名深圳。

    “我们在找工作时完全没有纠结,全部留在了北京。”来自中国传媒大学2019年毕业生小曹对经济观察报表示,她的同学们几乎全部留在北京,一部分人也拿到了北京户口。

    那么,像小曹及其同学一样,选择一线城市的应届毕业生占比为多少?分布在哪些专业门类呢?

    据BOSS直聘研究院的观察,一线城市对高起薪本科专业应届生群体的吸引比例高于整体水平。以北京为例,2019年高校应届生有9.6%首选求职地为北京,而在15个高起薪专业毕业生群体中,有15.6%首选北京。新一线城市中,仅有杭州和南京对高起薪专业毕业生吸引比例高于均值水平,分别高出1.8%和1.0%。其中这15个高起薪专业几乎全部是工学与理学类,涉及计算机科学、人工智能、大数据、物联网、电子通信、生物科技、新能源等领域。

    有意思的是,据麦可思数据显示,近四成本科毕业生毕业三年后离开“北上广深”去了新一线城市。具体来看,对于2013—2015届毕业后在“北上广深”就业的本科毕业生三年后离开的流向,其中37%的人去了新一线城市。

    广东体改研究会副会长彭澎接受媒体采访时表示,武汉、成都、西安、重庆等新一线城市,近几年无论是经济发展还是人口集聚都十分迅速,收入与一线城市的差距越来越小,居住条件好,生活压力没那么大。越来越多的大学毕业生选择到新一线城市发展,这也是区域经济协调发展的体现。

    无论对于一线城市还是新一线城市,吸引高校毕业生之后,如何长久地留住人才是一个考验。

    智联招聘集团执行副总裁李强也建议,除了出台人才政策、简化人才落户流程、提高服务效能以外,管理者应更重视产业结构升级,创造新的工作机会,更好地实现人才与产业发展的适配。

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  • 高空抛物 可以危害公共安全论处

    报载,7月17日傍晚、18日凌晨,济南市槐荫区一小区接连发生两起高空坠物事件,坠落物为3个玻璃啤酒瓶和1块肥皂。19日晚,济南市公安局槐荫区分局就此事通报称,嫌疑人赵某因涉嫌“以危险方法危害公共安全罪”被依法刑事拘留。

    近些年,各地高空抛物事件时有发生。这些高空抛物事件,有些致人伤亡,有些则未造成严重后果。而一些没有造成严重后果的高空抛物事件,也足以让人惊恐不已。同样是在济南槐荫区,前几天一男子从楼上扔下一把菜刀、两把尖刀。幸而当时楼下没人,事件并未致人伤亡,但可以想象的是,如果事发当时楼下正好有人,后果将不堪设想。

    一直以来,只有那些实施高空抛物造成人员伤亡的违法者,依法受到法律处罚。实施高空抛物行为未造成人员伤亡的违法者,鲜有受到法律的惩处。这样违法成本接近于零,实施高空抛物违法行为不用付出任何的代价,一些人自然也就会抱着侥幸心理,不惮于实施高空抛物行为,制造安全隐患,说不定哪天就又会有人再次遭受高空抛物的伤害。

    按照法律规定,放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全,构成以危险方法危害公共安全罪。该罪属于行为犯,即无论是否造成严重后果,只要实施危害公共安全行为,即构成此罪。像济南槐荫区最新发生的这起高空抛物事件,嫌疑人赵某从楼上扔下3个玻璃啤酒瓶和1块肥皂,属于以其他危险方法危害公共安全行为,虽然没有造成人员伤亡后果,按照法律规定,依然应以以危险方法危害公共安全罪论处。

    以危险方法危害公共安全罪,量刑幅度在三年以上、十年以下。所以,济南警方这样以以危险方法危害公共安全罪对高空抛物嫌疑人依法刑拘,有利于通过大幅提高实施高空抛物行为的成本,有力地遏制高空抛物行为发生。期待各地司法机关对高空抛物尚未造成严重后果的,都能以以危险方法危害公共安全罪追究违法人员的刑事责任,以切实发挥法律威慑作用,有效减少、杜绝高空抛物行为发生,令市民生命健康安全获得最大程度的保护。

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  • 土地增值税启动立法 业内:对个人征税可能性不大

    房地产行业的又一种融资渠道收紧了。

    7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

    2018年至今,房地产调控政策越来越频繁地落地,调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。

    新京报记者根据Wind数据整理发现,135家上市房企的负债总额正不断增加,到2019年一季度,负债总计突破8.5万亿元;现金流为正的企业只有51家,占比仅为37.78%。2019年1月1日至今,共有15家房企发布了增发预案公告,数量相比2018年同期增长150%。

    “目前的政策是加强监管,房企的正常融资不受影响,但对于大额融资的管控会明显紧缩,这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”,中原地产首席分析师张大伟表示,本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源,只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。

    20家房企负债超千亿,新城控股排第六

    “为了强化市场约束机制,防范房地产企业发行外债可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发展,对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求”,7月12日,国家发改委在上述通知中指出,房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,有效防控外债风险。

    6月13日,银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示,要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。

    到了7月,银保监会有关部门负责人表示,为加强房地产信托领域风险防控,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会近日开展了约谈警示,要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求;要求控制业务增速,将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

    如果从数据上来看,从2017年至今,135家房地产企业的负债总计一直在增加。

    Wind金融终端数据显示,从2017年一季度至2017年底,135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元,2018年一季度至2018年底,负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元,而到了2019年一季度,135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。

    从个股来看,2017年一季度时,负债合计超过千亿的房地产企业共13家,分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时,负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家,新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度,则有20家企业负债超过千亿,新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。

    在过去的两年中,135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口,其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

    排行榜第六名则有变化。2017年一季度时,135家房企中负债总额第六的是泛海控股,2017年中报时就成了首开股份,到2018年中报时,新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业,至今保持第六的位置。

    值得一提的是,尽管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增加,但房企的负债中位数出现了变化。

    从2017年一季度到2018年上半年,房地产企业的负债中位数一路增长,从2018年三季度开始,房地产企业的负债中位数下降。

    “目前的政策是加强监管,房企的正常融资不受影响,但对于大额融资的管控会明显紧缩,这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”,中原地产首席分析师张大伟表示,本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源。

    张大伟表示,加强监管的最直接影响,就是目前房地产企业的资金成本相比于之前有所增加,特别是规模比较小的企业,融资成本明显增加。因此,从今年二季度开始,房企的大额度融资将大量减少,房企抢地现象也将明显减少,“特别是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等,融资难度和资金压力将非常大”。

    流动资产下滑,不到4成房企现金流为正

    光大证券表示,随着房地产“前端融资”业务进行收紧,未来信托房地产业务规模将下降,同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整,预计收紧态势至少持续到四季度。“我们认为,即便未来的政策尺度可能有所调整,但不会背离总体的调控基调。”

    至于房企的应对方式,光大证券分析称,除了放缓拿地节奏,减少资本开支,预计房地产开发商还将提高周转速度,加快销售回款,减少对外部融资的依赖。值得注意的是,如果销售不达预期,同时外部融资出现收紧,将导致房企的资金链出现压力。

    房地产企业目前资金链是否承压?

    与负债率相对应的,135家房企的经营活动产生的现金流净额在2018年全年逐渐好转,但在2019年一季度出现恶化。2018年一季度,135家房企中,只有39家现金流为正,2018年中报时现金流为正的企业扩大到了63家,2018年三季度76家房企现金流为正,2018年底则有92家。不过在2019年一季度,现金流为正的企业只有51家,占比不到4成。

    从135家房企的现金流总和上来看也是如此,在2018年全年,房企的现金流情况不断好转。

    现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度,有18家房企的现金流净额低于-20亿元,现金流最少的企业是万科A,随后是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地集团、新湖中宝、新城控股等,这些都是当年负债高企的房企。

    2019年一季度,现金流最少的8家房企,包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产,全部低于-50亿元。其中华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-154.53亿元。

    除了经营活动现金流之外,流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标,直接体现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也出现了下滑。

    在2018年一季度、中报和三季度,这些房企的流动资产合计中位数缓慢增长,但在2018年报时,流动资产合计的中位数下滑。

    在135家房企中,流动资产最少的几家企业,流动资产几乎都出现减少。2019年一季度,流动资产最少的十家房企分别为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中,ST宏盛的流动资产在2018年底时为7489.28万元,2019年一季度为6552.28万元;绿景控股的流动资产在2018年底时为3.08亿元,2019年一季度为1.47亿元。

    融资需求井喷,2019年欲增发的房企增150%

    “最近房企的确更加关注资金链的安全,不过,中型房企还是在明显加速拿地,这也推动了房企的融资需求”,张大伟表示。

    Wind数据显示,2019年1月1日至2019年7月21日,共有15家房企发布了增发预案公告,从4月开始数量明显增加。

    在1月至3月期间,发布增发预案公告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企,而在4月一个月内,就有中航善达、京汉股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家发布增发预案。5月-7月,则有荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下,在2018年同期,6家房企发布增发预案,2019年增发的房企数量同比增长150%。

    值得注意的是,2019年不仅发布增发预案的房企大幅增加,增发终止的房企也多了起来。

    Wind数据显示,2019年1月1日至2019年7月21日,共有5家上市公司的增发方案终止,分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。

    2018年同期,增发方案终止的房企为4家,分别是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。

    相比之下,2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今,有上海临港和大悦城2家房企发布了增发实施方案公告,而2018年同期,发布增发实施方案公告的房企有3家。

    2018年1月1日至2018年7月21日,共有7家上市公司完成资产收购,3家上市公司完成资产转让。这一节奏在2019年明显提速。2019年同期,完成资产收购的房企共11家,还有4家公司在今年完成了资产转让。

    ■个案

    云南城投:收购成都会展100%股权失败

    为时约两年的重大资产重组,以失败告终。7月17日,云南城投收到证监会出具的终止审查通知书。证监会决定终止对云南城投本次重大资产重组的行政许可审查。

    早在2017年,云南城投就宣布计划收购成都会展100%股权,以实现战略重组、整合资源的目的,提升公司市场竞争力。成都会展的大股东是云南城投的控股股东,交易价格最初定为240亿元,云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。

    但这次股票发行并不顺利。2018年10月,云南城投修改重组方案,交易价格下调为235亿元。2018年11月,云南城投又宣布,因市场环境的变化,部分事项尚需与交易对方进一步协商,无法如期提交《反馈意见》的书面回复,向证监会申请终止本次重组事项的审查。

    今年6月,云南城投宣布终止此次发行称,因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化,交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见。公司决定终止本次重大资产重组。

    发行股份收购资产失败的背后,云南城投的资产负债率也在这期间居高不下。数据显示,2016年末、2017年末、2018年末,云南城投的资产负债率分别达到了89.22%、88.82%、89.37%;报告期资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度,云南城投的利息费用就达到了17.5亿元、18亿元。2018年年底,云南城投年末货币资金为26.71亿元,同比下降49.92%。

    在2019年度,云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期,其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元。

    在2018年年报发布后,云南城投的到期债务,是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称,将通过加快新项目开发及销售进度,多营销手段并用,加大公司存货去化力度,并通过处置项目回笼资金。

    云南城投的业绩也在下滑。2017年度、2018年度的营业收入分别为143.91亿元、95.43亿元;扣非后净利润分别为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度,云南城投靠处置资产拉升业绩,公司处置大理满江康旅投资、昆明七彩云南城市建设合计实现18.21亿元投资收益。

    大连友谊:操作10年的项目暂缓子公司债务逾期

    债务问题爆发后,大连友谊开始了多种途径的筹钱之路。7月17日,大连友谊董事会决议,拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。

    之前的7月9日,大连友谊公告称,全资子公司沈阳星狮房地产向华信信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星狮因开发产品去化较慢,资金状况紧张,致使部分债务逾期未能清偿,逾期贷款本金9840万元。”

    公司表示,公司及下属子公司因债务逾期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险;也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况;进一步增加公司的财务费用,加剧公司的资金紧张状况,对公司及下属子公司的生产经营和业务开展产生一定的影响。

    债务逾期的背后,大连友谊扣非后净利润连续亏损。据大连友谊定期报告,2017年度、2018年度扣非后净利润分别为-2823万、-4.026亿元。

    2018年以来,大连友谊旗下的房地产项目也状况频频。2018年年报中公司表示,近年来零售行业陷入了高成本低回报的窘境,在2018年7月,决定对沈阳友谊时代广场项目及邯郸友谊时代广场自持商业部分停止内部施工。同时,公司房地产业在售项目系商业地产产品,受所处区域商业地产持续低迷的影响,项目去化缓慢,销售收入下降。

    目前,大连友谊操作10年的金石谷项目已暂缓建设。2008年,大连友谊收购金石谷公司70%股权,并在2009年取得“金石谷项目”《国有土地使用证》,宗地用途为旅游综合用地,使用年限50年,总占地面积68.40万平方米。大连友谊收购金石谷项目时,将该项目定位为国内一流的旅游地产开发项目。

    但金石谷项目未能如期完工。大连友谊称,高尔夫球场监管政策出台,金石谷项目已按照国家部委要求进行整改,但未取得任何政府部门的书面批复。

    7月13日,大连友谊发布业绩预告称,预计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司所属房地产项目可销售部分竣工交付,但部分项目自持商业因经营位调整暂缓建设,同时金石谷项目考虑市场情况暂缓建设,按相关规定停止利息资本化导致本期财务费用同比增加,利润减少。

    华丽家族:跨界收购时隔四年终止参股华泰期货爆雷

    6月17日,华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书,公司筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。

    2015年时,华丽家族宣布,计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票,募集资金总额不超过26.65亿元,扣除发行费用后全部用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资,投资智能机器人项目以及临近空间飞行器项目。

    这原本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月,华丽家族曾因徐翔案股价大跌,公司在澄清公告中表示,2015年非公开发行股票事项正有序推进,“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机器人项目均进展顺利。”数据显示,徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有华丽家族股权,为华丽家族第二大股东。

    但此后,华丽家族的发行迟迟不见实质进展,本次发行一直未收到证监会核准批文。2019年5月,华丽家族再一次申请非公开发行延期的议案,在股东大会中被否决,向证监会申请撤回相关申报文件。

    申请4年未获得通过的背后,是华丽家族涉足石墨烯业务、机器人业务一直处于亏损状态,而本身核心的房地产业务状况也逐渐下滑。

    2018年华丽家族实现营收3.86亿元,同比下降81.66%;净利润1983万元,同比下降91.2%。

    今年5月,上交所在对华丽家族的问询函中提到,房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源,然而公司目前持有苏州环太湖大道2.32万平米待开发土地,且近3年以来无任何进展,要求公司说明房地产业务的发展是否具有可持续性等问题。华丽家族回复表示,因太湖大道所在辖区对该区域的详细规划优化尚未完成,该地块尚未进行开发建设。

    2019年4月,华丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的土地,预计三至五年开发完成。

    值得注意的是,在4月底华丽家族发布的一季报中还表示,本年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。

    7月9日,华丽家族因华泰期货遭受损失。公告表示,华丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户在华泰长城资本多次发出追加资金通知的情况下,未依据合同约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城资本对该客户头寸采取强行平仓操作以释放风险,初步统计损失金额约4684万元。

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  • 长租公寓“鲶鱼”效应渐显

    每年毕业季,都是租房市场的高峰期。相关数据显示,2019届全国普通高校毕业生预计达834万人,再创新高。随着大量高校毕业生走上工作岗位,住宿成了最迫切的现实需求。这种需求,从近期多个年轻化社交平台上关于租房的内容快速升温中就可以看出。

    作为近年来快速崛起的一种住房供给形式,长租公寓成为越来越多年轻人的选择。长租公寓有哪些特点?为何受到年轻人的青睐?发展还面临哪些问题?对此,笔者进行了采访。

    供需两端皆有变化

    长租公寓脱颖而出,背后是住房市场需求端与供给端所发生的微妙变化。

    一方面,住房需求群体将关注点从买房或者“先凑合租房”向高品质租房转移。不久前,有关机构发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示:当代城市租住群体消费不断升级,六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房,近八成人会用心布置租来的房间,有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作为租金,追求更高品质的租住体验。与此同时,2018—2019年度,“90后”租客占比达到75%,成为城市租住人群的主体。

    上海白领刘颖过去几个月都在找出租房。除了使用58同城、自如等通用的租房网站,她还通过豆瓣小组、BBS、贴吧等社交网站搜寻相关信息。“我一开始想找中介或房东进行直租,但发现网上的信息鱼龙混杂,筛选起来很麻烦。为了尽快稳定下来,我还是在进行了需求匹配后选择了长租公寓。虽然每月产生一些服务费,但总体上长租公寓还是让我感到方便省心。”刘颖说。

    另一方面,长租公寓运营企业加快了发展脚步。据不完全统计,截至2018年底,中国市场上的活跃长租公寓品牌已经超过80个,分布的城市数量达到约50个,涉及1200余座集中式公寓和13.5万套分散式公寓。具体来看,长租公寓运营企业把自营房源或从市场上收集的房源进行装修升级与标准化改造,最终形成相应的出租性公寓。

    在北京建国门附近的自如寓中,笔者看到工作人员正在忙碌地为客人办理入住手续。这座二环边上的6层建筑中,地下部分被改造成集健身、阅读、休闲、办公、居住于一体的1000平方米的公共空间,地上部分则是上百套16至45平方米不等的居室和一些个性化主题房间。笔者在位于5层的几个空闲房间看到,双人床、空调、洗衣机、大衣柜等生活设施一应俱全。“现在是毕业季,又正值暑期,很多找工作、实习的年轻人都选择在这里居住。”该工作人员说。

    长租公寓快速发展

    业内人士指出,消费升级的背景下,人们越来越注重居住品质,政策也鼓励发展规范化的住宅租赁市场,这使得规模化、标准化经营的品牌“长租公寓”日益受到青睐,如同鲶鱼一般,搅动了整个住宅租赁市场。

    “标准化、规模化的租房平台相比于个人房源,合同相对完整,一般不会出现恶意克扣押金的现象,连锁运营品牌的房源介绍比较清晰,不用担心网上照片和现实不相符的情况。有的长租公寓品牌采用了统一宜家式的装修风格,对每个房间进行不同的装修,拿铁、木棉、米苏和布丁的装修风格清新有格调,比较适合年轻人。”刘颖说。

    在郑州生活的叶康康发现,市面上的租房主要分为个人房源和中介型房源。“我刚大学毕业时,就遇到了不正规的中介。租的时候觉得环境还可以,价格也公道。但后来发现,那里家电设施的质量都很差,坏了也不修,房屋断电断水也找不到人来维修,最后也没有全额退回押金。现在租房就吸取以前的教训了,我更倾向于选择靠谱的个人房源或者较为知名的长租公寓品牌。”叶康康说。

    数据显示,2018年,国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元,长租公寓行业融资规模近770亿元。长租公寓正进入快速发展期。

    艾媒咨询发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》预计,2022年中国房屋租赁市场租赁面积将达到80.6亿平方米,而中国房屋租赁市场租赁人口预计2022年将达到2.4亿人。“自如2011年起开始进入长租公寓领域。那个时候,住房租赁市场特别是长租公寓市场并不受关注,但我们坚信发展长租公寓有着巨大的市场空间和社会价值。后来,随着‘房子是用来住的、不是用来炒的’深入人心,企业、投资方乃至全社会都更加重视房屋回归居住属性,长租公寓运营企业也获得了更多的关注与支持。”自如首席运营官梁占华对笔者表示。

    精细化管理成趋势

    长租公寓为何能成为住房市场的“鲶鱼”呢?

    有关专家认为,房屋不仅具有一定的投资属性,更是关乎民生的重要资源。租赁房源一直大量存在。传统房地产市场以“中介撮合房东与租客”的零散模式为主流。房东因担心租客损坏房屋、投资回报率低、租客更换频繁等原因,使房屋长时间空置,从而造成住宅资源浪费、住房有效供给不足。而长租公寓则针对这些痛点,着力加以改善,使市场资源活起来。

    “数据显示,68%的自如业主之前有过自己出租房屋的经历。传统中介依靠信息优势撮合租房交易其实并不是件容易的事。比如,有的房屋地理位置优越但居住条件较差,房东又不愿投入资金进行改善,从而难以满足租客需要;有的房东对租客的职业、生活习惯等个人特征较为挑剔,降低了房屋出租的受众范围;有的房东没有时间为租客提供配套的维修和保洁服务,引发租客不满。”梁占华说,自如将空余房源以长期合同固定下来,再利用自身积累的设计、装修、管理经验对房屋进行统一装修,最后通过自如官网及APP进行房源发布以及精细化管理,从而解决市场痛点,提升租户体验的同时保证了房东获得稳定的租金收益。

    不过,随着竞争者日益增多,利润率降低,资本退潮,长租公寓市场暴露出甲醛超标、隐私安全、哄抬价格、合同纠纷等问题。特别是随着品牌的增多,热门城市争抢房源现象越来越突出,反倒抬高了房租价格,使租客成本增加。而时有发生的空气质量超标事件,也在一定程度上影响了租客对打“装修牌”的长租公寓的信任度。

    中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼认为,长租公寓刚起步,难免会遇到各种问题,促进长租公寓市场健康发展应多方协同发力。一是健全住房租赁市场监管制度,明确职责分工,形成监管合力,特别是对于“哄抬价格”的现象,要从制度上加以制止。二是加强住房租赁信贷审慎经营,以深入开展互联网金融风险专项整治工作为契机,加快取缔无资质的借贷平台,保证长租市场的“居住属性”;同时开发直接面向租客、流程和价格较优的租赁信贷产品,更好满足市场需求。此外,长租公寓运营企业也应结合租户提出的各种大小问题,主动加以改善,塑造可信赖的品牌,以避免昙花一现。

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    可靠消息!万达华府变身房宠儿 紧邻东营区精英学校!

    东营网易房产10月13日讯:(编辑 小易)东营区黄河中学,是区教育局直属的一所初级中学。学校位于金乡路以北,菏泽路以南,海德路以东,峨嵋山路以西,占地面积170亩,总建筑面积61266平方米,其中教学及辅助用房45266平方米;办公及生活用房16000平方米及400米、200米跑道塑胶运动场各一个、篮排球场、道路硬化、绿化等配套工程,总投资额为28000万元。学校设计规模96个教学班,可容纳108个班。黄河中学是东营区学校中占地面积最大、规模最大、配备最高的学校。

    区委、区府和教育局高度重视学校启动工作,配备了以原区三中校长齐方国同志为主的领导班子,教师队伍组建是在原黄河街道中学优质师资的基础上进行了优化重组,同时又从合同制统筹教师和全区骨干教师中抽调精干力量,初步形成了管理团队优质化,师资队伍专业化的体系。

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    随着学校规模的不断扩大,新校区的落成,将缓解淄博路与西三路上下学期间交通拥堵问题。南校区选址在鸿港医院南,于今年秋季开始招生工作

    万达华府

    紧邻学区

    入住孩子就能在家附近上学。

    紧邻河畔

    空气清新环境优美,

    入住就有得天独厚的居住条件。

    周边配套成熟

    入住就能享受成熟配套生活便利大大增加。

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    在日益发达的城市中

    自然资源成了城市里“奢侈”的存在

    河景资源更是少之又少

    临河而居,成为繁华都市人对人居更高层次的要求

    河居生活进而成为理想人居优选之一

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    万达·华府

    紧邻精英学校, 不用再担心孩子上学问题

    紧邻广利河,广利河景观资源近在咫尺

    河畔美景,推窗而至

    在这里,置身喧闹之外,却享咫尺繁华

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    东营万达广场项目是东营市、区两级政府重点推进的现代服务业项目,项目位于太行山路以东,千佛山路以西,北一路以南,广利河以北,总用地面积263亩,北临中国石油大学,东靠东营汽车总站,交通条件和地理位置十分优越。计划建设集高档购物中心、城市商业街、高级酒店、5A级写字楼、高档住宅等于一体的大型高端地标性城市综合体。

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    以上信息仅供参考 具体以开发商公布为准!

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  • 住宅用地满70年后这么办

    近日,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议。草案规定,住宅建设用地使用权期满的将自动续期。众所周知,我国住宅用地使用期限为70年,这个规定对居民而言意味着什么?此规定和房地产税有何关系?期满后能否续期?针对这些网友关心的问题,本期主持人为您一一解答。

    问:住宅用地期满后自动续期意味着什么?

    主持人:物权是民事主体依法享有的重要财产权。这个规定体现了对居民财产权的保护,回应了公众对住宅土地所有权的普遍关切。

    2017年3月份,李克强总理在接受十二届全国人大五次会议中外记者采访时就曾表示,住房70年产权可续期,无需申请,无前置条件。在此之前的2016年11月份,中共中央国务院出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

    问:住宅用地使用权期满后自动续期的规定是否意味着房地产税可能加速落地?

    主持人:土地使用权自动续期与征收房地产税之间没有直接联系。但是,房地产税征收的前提条件是私有财产,如果住宅的土地使用权是70年,期满后不能续期,征收房地产税就没有根据。也就是说,住宅建设用地使用权自动续期在某种程度上为房地产税的征收奠定了基础。

    问:住宅用地满70年后需要收费吗?

    主持人:草案规定,70年期满后续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。但是,对于续期多长时间、是否收取费用以及如何收取费用,并未给出具体规定。

    2016年,温州曾出现一批只有20年使用权的住宅用地到期,对于这批住宅期满后的处置问题,原国土资源部给出的处置意见可作参考,这项处置意见给出了“两不一正常”的方案,就是“不需要提出续期申请”“不收取费用”“正常办理交易和登记手续”。

    根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定,对此先作出一个原则性规定,即:续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步作好衔接。

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  • 楼市去库存接近尾声 多城加速补库存

    日前,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施,把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标,拟采取多项措施调控房价,稳定房地产市场。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

    对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,呼和浩特是最早取消限购的城市,也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

    “很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。”易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示,类似山西、四川、宁夏等地,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,其会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

    国家统计局发布数据显示,7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

    中原地产研究中心数据显示,楼市库存数据已经跌至50个月最低,已连续超过4年下调。从整体看,全国性的去库存周期已经完成。

    严跃进表示,其实现在很多城市虽然没有明确提“停止去库存”的概念,但实际上通过各地的管控房价的政策来看,其本身就已经做了调整,即当前房源其实是相对不足的。

    中原地产研究中心统计数据显示,8月份以来,各地楼市调控继续处于高峰,合计调控政策次数超过50次,叠加部分城市再次被约谈。整体看,年内楼市调控已经超过了310次,刷新了历史记录。

    张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年,多个城市开始全面加码调控。在不停的调控中,房价继续上行,给调控带来了政策边界效应持续递减的影响,第6轮住建部开始主导的多部委调控会不会带来下半年市场不一样的变化,我们拭目以待。

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  • 业内专家建言:因城施策重结构 创新思路去库存

    中国政府对房地产市场持续推出了包括“去库存”等在内的系列积极调控措施,以促进行业平稳健康发展。刚刚在沪闭幕的易居论坛综合业内专家和企业家观点,建言化解库存应结合各地区的结构性问题、因城施策,更应以创新思路拿出对策。

    因城施策去库存

    上海市房产经济学会会长沈正超认为,房地产库存的本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践显示,供应不足→供求平衡→供应过度,是交替出现的市场现象,有一定的规律性。认真研究库存问题,找出其变化规律,制定相应的预警和管理对策,对于促进市场健康发展具有重要意义。造成房地产商品库存过多的原因是多方面的,去库存也应因城施策,切忌生搬硬套国家规定,以防止出现新的库存。

    华东师范大学房地产系主任胡金星表示,对库存问题的研究,吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向,但如何化解此类问题,近几年没有很精准的对策。从城市经济学的角度看,不同库存背后的租金收益有很大差异。诸如国际上商业地产的租金收益率比较高,此类物业的库存压力就相对小。国内市场应研究物业收益率等因素,这样才能提出更为务实的去库存措施。

    具体去化重结构

    论坛期间,上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告,对“房地产库存”作出界定:房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被终端需求者使用的房地产。具体而言,新建商品房的库存包括现房库存、期房库存、实际库存、潜在库存四类。

    报告披露:2012年—2017年35个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行,从56.6%下降到44.6%。商品房实际库存已从以住宅为主转为以非住宅为主,商办用房的库存问题变得更加突出。换言之:在全国平均层面,商品住宅库存已为合理水平,但以商办房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间,去化压力巨大。而从2005年—2017年全国不同类型商品房期房销售面积看,期房销售的绝对主力是住宅,商办房销售占比非常低,反映出商办房受自身特性影响,去化难度更高。

    施策要有新思路

    与会人士建议,去库存应与存量房、存量用地等政策管理积极挂钩,对于部分库存规模较大的房源,除了关注“去化”,还可考虑“转性”。如果这方面实现了政策的衔接和打通,去库存的问题就容易解决。

    结合当前各大城市正在积极推进的租赁市场改革,针对新建租赁房周期长、存量物业改造周期短的特点,政府是否能允许房企收储某类过剩的房源进行改造,从而形成更多的租赁房源。而租赁企业运营时,适当考虑停车位的配建和社区的经营管理,有助于此类库存项目真正为市场所认可,并具有更高的市场投资价值。

    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调,研讨库存问题,对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考,也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决库存问题,既能改善房地产市场的供求关系,也可有效化解相关金融风险,符合供给侧结构性改革的大方向,有助于更好建立中国房地产行业长效发展机制。

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  • 除了房价问题,我们更应该关心的是这2个问题

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  • 社科院研究员:房地产税开征之后涛声可能依旧

    房地产税是一个被严重误读的税种。无论是普罗大众,还是所谓专业人士,都不同程度寄予房地产税厚望,令房地产税的未来变得扑朔迷离。房地产税当真可以解决人们期待解决的诸多问题吗?

    房地产税开征传闻总是和微妙的房地产市场联系在一起的,一如遥远的十年之前的证券交易印花税和股市。股指下跌,救市想靠印花税;股市暴涨,泡沫防范还想靠印花税。股市最终走向似乎和这没有太大关系。但是,如果你愿意费心计算下,就会发现这么多年,股市的最大赢家之一就是证券交易印花税。每年不菲的证券交易印花税收入为国聚财的功能发挥得还不错。

    房地产价格涨得稍快些,就会引来房地产税的“期待”,暴涨时就更不用说了。在2013年之前,房地产税(那时的名称还是物业税或个人住房房产税)的传闻在各大城市此起彼伏,不少城市或直接否认,或表态会按中央部署行事。十八届三中全会决定“加快房地产税立法并适时推进改革”,以及后来的立法法修改,意味着作为一种新税的房地产税的开征,只能走立法程序,这样,全国人大或全国人大常委会不通过房地产税法,就不可能有面向个人自住房的房地产税,房地产税的传闻在许多时候只是传说。

    最近,加快开征房地产税的说法又蔚然成风,这到底是谣言,还是遥遥领先的预言?实际上,无需说太多,房地产税未来肯定会来,因为十八届三中全会已要求加快房地产税立法。所以,关键在于如何立法以及何时开征。“加快”意味着什么?有人说年内人大那边就要审议房地产税法草案,房地产税很快就会成为现实吗?熟悉中国人大立法程序的各位应该明白,人大立法进程的快与慢更多地取决于方案是否成熟,决策者是否已下决心。研究者和决策者之间的距离,决定了研究者只能谈逻辑,只能讲房地产税开征之后的影响以及风险与挑战。研究者有责任对社会大众说清房地产税的一二三,之后,社会大众如何选择就是他们自己的事。如果社会大众不明就里,仅依据有限的生活体验就对房地产税立法作出判断,那么他或她完全可能无意中伤害到自己。社会进步在于,当他或她知道结果之后,仍然愿意搬起石头砸自己的脚,那么别人也不好说什么。当然,这不是最好的结果。一些事结果已很确定,重要的是让大家知道结果,而不是在大家还不知道结果事实时,就利用知识接受的“时间差”给大家一个“措手不及”。这种“措手不及”类似“耍流氓”,绝非现代国家治理所应选择的“策略”。

    房地产税开征如果一定要与房地产调控联系在一起,那么请问这样联系的目标何在?房地产税开征是要让房地产价格上涨,还是下跌?上涨,至少在现阶段不符合政策目标。7月31日的政治局会议已明确要坚决遏制房价上涨。下跌,这又符合谁的利益?手中有房的,谁期待财富缩水?代表人民利益的国家,会选择让人民财富缩水的政策吗?再说,公有制国家中,城镇土地国家所有,农村土地集体所有,房价下跌说明土地财富缩水,损害国家和集体财富的政策难道值得人民期待?

    房价问题非房地产税可解决。只要明白大小城市住房负担差异的原因,就会清楚解决房价问题的抓手在哪里。不同地区住房建安成本之差几可忽略,住房负担差在土地价格。城乡住房负担的差别,也是因为乡村盖房所需的宅基地更多依据的是农民身份,而不用支付巨额土地补偿。房价高企的根源是土地制度,是香港式的供地制度。这种制度,我们必须辩证看待,因为当今的不少基础设施和公共服务,资金来源相当部分来自于土地。但是,现在是到了解决问题的时候了!房价和收入之比严重不相称,房地产市场可持续性堪忧,如此之堰塞湖问题必须尽快解决。对策思路只能是让房价和收入之比合理化。选择房地产税调控房价,最终可能会顾此失彼,税收收入增加之后,涛声依旧。

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  • 房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    法制晚报·看法新闻 近年来,房屋经纪公司已经不满足获取中介费,而是以“承租人”或“出租人”的身份出现,并从中赚取租金差价,而中介公司作为房屋租赁合同一方,因“跑路”等违约现象引发的案件数量逐年增多。

    房屋中介“跑路”现象严重 法院出风险提示

    针对此类问题,今天上午,大兴法院召开涉房产经纪公司房屋租赁合同纠纷案件审理情况及典型案例新闻通报会,并作出法律风险提示。

    发布会上,大兴法院庞各庄法庭庭长张彬介绍,近年来,大兴房屋租赁市场异常活跃。其房屋代管或出租代理已经成为房屋租赁市场的主要经营模式,这种房主与租户“不相识”的模式存在很多的问题,也给房屋中介违法违规制造了空间。

    据了解,大兴法院2015年受理此类案件62件,2016年受理115件,2017年受理194件,截至今年6月底受理109件,增幅明显上升。

    “纠纷的主因是中介公司违约。”张彬表示,中介公司能够作为房屋租赁合同一方主体的操作模式为,中介公司与房主签订委托租赁合同或委托代管合同,由中介公司直接向房主交纳租金后取得房屋的出租权,随后中介公司作为出租方与租户签订房屋租赁合同。在这个房屋租赁链条中,中介公司对房主或租户任何一方存在违约,都可能导致纠纷的产生,更可能同时产生两类房屋租赁合同纠纷,造成“两头受害”。

    大兴法院在审理该类案件中还发现,中介公司的门店一般都是租房经营,流动性大,因此“跑路”现象严重。大兴法院数据显示,因中介公司下落不明,导致公告送达案件数量递增2015年2件,2016年21件,2017年30件。缺席判决案件2015年13件,2016年27件,2017年53件。

    同时,房主起诉要求腾退房屋存在困难。因租户已经向中介公司交纳了房租,在房屋租赁期限未满的情况下,租户普遍拒绝腾退房屋。

    “租户应慎重选择房屋中介机构,务必实地考察,仔细审查合同条款、留意合同盖章主体与营业执照登记的名称是否一致!”大兴法院法官向承租人作出了提示。

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  • 四大行新规:8月起 不满5年提前还房贷将收违约金

    据中国之声《新闻纵横》报道,从昨天(8月1日)开始,位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款规定:客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    违约金=提前还款金额×月利率×6。举例来说,如果提前还10万元,违约金2940元;提前还100万元,违约金29400元。那么,提前还款将收取违约金的行为是否合理呢?

    记者第一时间致电苏州中行、农行、工行和建行,四大行均回复:消息属实,“违约金”新规从8月1日执行。建设银行苏州分行客服人员说,在贷款发放后的60个月内,申请提前还款,会收违约金。所收违约金额是提前还款金额×贷款执行月利率×6。

    客服告诉记者,这一规定按照“老人老办法,新人新办法”实施,8月1日新受理的贷款,都会在贷款合同上注明该条款。在此之前办理的贷款不受此条款影响。

    那么,违约金新规对于苏州的买房、卖房人群,有何影响呢?

    在苏州二手房市场,贷款未满5年、提前还款的现象十分常见:房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。我爱我家苏州市场部总监周泽宇认为,这个新规更大影响的是8月1日以后的买房群体,特别急于出手房屋套现的投资属性的购房人群;也会影响到部分短期内换房改善需求的人群,因为房屋的转手周期将会被拉长。

    在楼市评论员尹霄飞看来,新规的执行在全省层面也有借鉴意义,不过,“羊毛出在羊身上”,房主也很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上。“如果是一个好地段或者学区房,他(房主)可能会很轻松地将成本增加到了购房者的身上,当然也会影响到交易的时效问题。”

    周泽宇认为,违约金新规一定程度上已经体现类似于限售的意图,对今后的短线贷款投资购房行为,预计会起到一定的影响。

    房贷不满5年,提前还款将收取违约金,是否合法合理?从合法性角度而言,北京市房地产法学会副会长赵秀池给出的答案是:合法,没问题,而且也有一定合理性。

    她说,提前还款是否需要支付违约金是一个商业行为。因为借贷本身是市场行为,借款人与银行签合同时,合同中对提前还款是否收违约金一般有相应的约定,是否收违约金主要是看合同约定。收违约金是银行的习惯做法,从银行稳定收益的角度看,签订合同后,银行会对资金的用途做规划,“款贷给你了,要是提前还,等于打乱了它的计划,它就要再重新做规划、安排,所以收违约金也有一定的道理。”

    专家的意思很明确,双方有合同在先。昨天中午开始,一张《个人住房贷款业务提前还款客户须知》的图片,在苏州购房者的朋友圈流传,须知明确规定,“您在我行办理的个人住房贷款业务,在申请部分提前归还本金或提前结清贷款时,我行将根据合同约定收取一定比例的提前还款违约金”,并规定,“部分提前还款的,每次还款金额不少于1万元,而且需为1万元的整数倍”。

    须知最后,要求借款人对须知内容无异议请签名。也就是说,签名了就等于同意这样的条款;但如果购房人不签名,银行还会放贷吗?虽然一纸合约规避了合法性的问题,但在银行面前,购房者的选择空间并不大。恐怕很多人担心银行不放款或者慢放款,而只有签字。

    那么,这样的做法是否合理呢?其他地方银行怎么做的?易居研究院智库中心研究总监严跃进说,“提前还款就是要收取违约金的,这个规定在全国其他城市的商业银行也是执行的。”但是,其他地方规定的年限是多长呢?

    根据公开资料,部分银行规定贷款不满1年就提前还款的,会收取最高不超过6个月贷款的利息的违约金。超过1年提前还款的,将不收取违约金。

    一位刚刚在深圳办完房贷业务的购房者告诉媒体,银行规定,1年内还款罚息3个月,2年内罚息2个月,3年内罚息1个月,3年之后就不罚息。北京部分银行也是采取类似的条款。

    苏州四大银行规定,超过5年时间提前还款才不收违约金。这个时间是不是太长了?银行为什么要这么做?是不是楼市调控政策的一部分?中原地产首席分析师张大伟表示,苏州四大银行这样的规定就是为了追求更高的利润,是银行的自主行为,跟楼市调控没关系。他说,这个规定不是当地出台的政策,它是窗口指导意见,可能很多人误认为是楼市调控政策。从规定本身而言,“5年”这个时间期限相对比较长,很多城市之前有过类似的条款,但基本都是3年左右。

    新规出台会影响哪些人?投机需求的人,可以通过其他银行贷款,当然也可以全款;而且,经过一系列的楼市调控政策的实施,真正投机需求的群体已经很少。有分析认为,新规出台,恐怕更多会影响刚需,也就是那些房贷压力大,过了两三年之后,手头稍微宽裕、想提前换一部分款项的人。

    个贷已经是银行的优质资产了,5年的期限设定,当然能更好地保障银行的利益,规定的合法性无可厚非,但在楼市相对火热的当下,购房者在房贷问题上的话语权有限,这样做真的合理吗?其他城市的银行是否会效仿等都要打一个大大的问号。(记者姚东明 江苏台记者钱一鸣)

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  • 给楼市治病不能老靠打麻药 到了反思的时候

    捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

    “6.26、7.25”,成都数千居民两次维权,控诉房地产开发商的“霸王条款”,明面上3000元的精装修,实际仅500元。百姓群体维权向来有理,一般也会心安理得地拿到“赔偿”后开心离场,特别是涉及房子,政府门前静坐、砸售楼处,脸不红、心不跳,甚至诞生“房闹”这一时髦语。这时,谁也不听一脸委屈的开发商这些辩解:一二手房价倒挂,少则5000、多则1万,我不克扣装修费,项目要亏钱呀!再说,缩水装修的“抽屉条款”,购房者同意,也签字画押了,怎么就“得了便宜还不卖乖”?

    弱势惯了的购房者,一脸得意,我就是“得便宜不卖乖”,既要买到赚到,还要撕毁“抽屉协议”,能咋的?记忆犹新,刚好10年前的2008年,万科在杭州首开降价之先河。风轻水软、语气嗲嗲的杭州人,真金白银的利益面前,顾不得“吃相难看”,砸了售楼处再说。2008年5月,某城市召集开发商开会,没有请万科,会议内容8个字可以概括:不许降价,远离万科。此后几年,再没有开发商敢降价了。近期,成都维权事件妥善解决了,秘诀就是“房价上涨”了。

    10年过去了,还是熟悉的味道、原来的配方,房价上涨,大家开心。房价涨了,一二手房价不倒挂了,开发商不用铤而走险克扣装修费了,购房者也得到货真价实的装修,地方政府税收和出让金照收不误。问题是,总有输的一方吧?谁输了呢,就是中央这几年一直强调的“房住不炒”。“房住不炒”是个抽象的东西,损伤就损伤了呗,反正我感觉不到,但克扣我的装修费,那种疼是从头到脚的。但是,只盯着自己碗里,等抬头环顾四周才发现,我们正在孤岛上。

    靠房价上涨买单,是把包括政府在内的所有人,捆绑到一座水位不断上涨的孤岛上。什么推动房价上涨?就是流动性。近期,一场关于宏观经济的大争论前所未有,争论围绕着流动性展开。过去,宏观政策争论,主体要么是贴近庙堂之高的咨询机构,要么是学院派的知名大儒。这一次,站在台前的,乃民间颇有威望和市场的券商首席经济学家们。这些服务于商业机构、游走于资本市场和学术实践、早已实现了财务自由的大鳄们,如此忧国忧民,着实难得。

    争论什么呢?“去杠杆”要不要流动性支持。尽管当事人否认去杠杆需货币政策宽松这一简单的逻辑解读,但观点并非谁谁独有,颇有代表性。降杠杆降低了分子(负债),但紧缩导致分母(资产或GDP)也下降,甚至为还债抛售资产和借债,分母下降更多,杠杆越去越多。怎么办?保持流动性一定宽松,债务链条循环起来,可谓“无痛去杠杆”。说得通,有理论(刚性兑付积重难返,高位短炒占主体)、有前科(美国1929年危机)、有方法(培育权益投资,处罚作奸者)。

    反方不这么认为?做手术不打麻药不行,但手术成功与否在于医生能否干净地切除癌变的组织,而不在于麻醉师。传统文化的弱项是形式逻辑,以诡辩替代逻辑,且屡试不爽。论占位子,关系户的屁股永远是最快的。如此降杠杆,结果必将是不该降的“被降”,该降的“拐弯抹角还是不降”。还记得,回顾“四万亿”时,掷地有声的表态吗?“四万亿资金一分钱没进房地产”。心里都明白,但就是能一笔一笔给你列出来,一分没进房地产,搞得你不知道信还是不信。

    过去几轮手术,就怕太痛而打了很多麻药,父爱也好、不忍心也好,反正去了多少坏死的组织不得而知,大剂量打麻药的单,现在还在买。看看央妈和银行的资产负债表,都等着宽松来刚兑。现在的金融游戏图谱,远不是10年前可比,“化整为零”、粉饰美化,精英们太擅长了,即便集中后的新监管,在它面前也四处漏风。《这些年,我们放过的三次水》的热文中讲到,不能再重复老路了。捆绑我们于孤岛,水位已到了脖子,到了要理性、自立和反思的时候了。

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  • 中国式买房公摊有多少猫腻?

    1、开发商做大公摊多赚钱

    2、消防应急场所改停车位重复公摊又能多捞钱

    3、业主公摊面积被拿去牟利

    4、电梯楼梯门厅等公摊业主也要付取暖费…

    7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

    业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

    事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

    住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?记者对此进行了调查采访。

    谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

    举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积(公摊面积):21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

    旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

    而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

    猫腻1

    每户多算0.1平方米公摊

    均价4万每平方米

    四千多户的楼盘可多赚1659万

    一位业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

    也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

    事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的,但为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

    “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。

    以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

    猫腻2

    重复公摊、重复收钱

    消防应急场所变停车位又可多赚千万

    到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

    你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

    “比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

    他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

    猫腻3

    业主的公摊面积被牟利

    小区广告收入返给业主

    可少交一半物业费

    王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

    “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

    记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

    王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

    除了这些猫腻外,围绕着公摊面积,还有着这样一些争议:

    争议1

    是否应该为公摊支付取暖费?

    第一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

    目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

    争议2

    有无可能取消公摊?

    随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

    近几年,为回应民众诉求,重庆、广州、北京等地已开始出现按套内建筑面积计价的探索。

    西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。“建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

    北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。综合中新、新华等

    专家建议

    销售套内面积的重庆模式应全国推广

    那么,买房公摊面积大,购房人就应该承担,这种做法合理吗?显然并不合理。中原地产首席分析师张大伟表示,公摊面积已变成了开发商变相涨价的手段。

    张大伟认为,国家必须出台相关的规范,设立得房率下线。张大伟表示:“一般在市场销售过程中,大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看,应该有一些建筑规范或者行业规范。”

    也有专家建议,在全国推广重庆模式。据悉,重庆在中国房地产市场里显得“特立独行”,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平米的房子,居住面积就是100平米,“货真价实”。

    其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,必须以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%的罚款。

    有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

    至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

    名词

    公摊面积

    买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

    1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

    2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

    那么,公摊面积又是怎么来的呢?据说,公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早,所以,房子销售方法也比较多。例如这个“公摊面积”的销售方法。据说,这还是李嘉诚发明的。不过,香港已于2013年出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。

    公摊面积除了能让开发商从中获利之外,还有什么好处?分析人士称,最大的好处是让房价看上去不是那么高了,通过“建筑面积”这个基数,摊薄了房价。

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  • 40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    资料图:楼市。 中新社记者 吕明 摄

    资料图:楼市。中新社记者 吕明 摄

    40城新房下半年开局降温 一线城市下跌空间有限

    ■本报记者 王丽新

    下半年开局,新建住宅市场出现不利局面。

    据易居房地产研究院监测数据显示,7月份,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%,同比增长20%。今年前7个月,40城累计成交面积约17411万平方米,累计同比增长2%,仍处于下行通道中。

    易居研究院研究员詹毅凡表示,下半年开局40城成交出现下滑,一、二、三线三类城市全部出现成交面积环比下降的情况,市场降温态势显现。7月底的政治局会议传递出对房地产市场持续严厉的调控信号,叠加收紧的信贷环境,预计全国楼市将降温,三季度40城成交将继续下滑。

    詹毅凡称,分城市类别看,一线城市成交由于已经处于低位,下跌空间有限,有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三、四线城市全年则面临较大的下跌风险。

    对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看, 2017年以来,40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月,而全国成交仍保持正增长,这主要是本轮周期三、四线城市较为火爆所导致的。

    有统计数据显示,今年上半年,在成交均价方面,一线城市新房均价明显高于二线城市,二线各城市也有较明显的分化。其中杭州均价直逼一线城市,已明显超过广州,长三角地区的南京、苏州新房均价也明显高于中西部的成都、重庆、武汉等城市。此外,大部分城市2018年新房均价与2017年新房均价相比有微增,但是杭州新房均价今年上半年相比去年下半年和去年上半年都有明显增长,其次是重庆和郑州,房价也有明显上涨。

    值得关注的是,当前的行业共识是,下半年政策调控仍然趋紧,市场走向难有大的变化。詹毅凡称,虽然进入2018年,40城累计成交面积同比增幅曲线出现了较大的反弹,并在7月份由负转正,但考虑到内部环境调控政策将贯穿全年,外部环境复杂多变,判断出该曲线仍保持下行趋势。

    贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,当前市场已经进入自发降温阶段,房价进一步上涨的基本面已经减弱,预计未来一段时间,市场将进入“双稳阶段”,即市场稳中回落,政策趋于稳定。

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  • 专家预计房地产税法草案有望12月份初审

    日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。业内人士认为这意味着,房地产税立法将会加快。专家预计房地产税法草案有望今年12月份初审。

    “从目前房地产税改革进程、经济结构调整转型和当前经济形势看,房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示,短期内,调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段,而非市场调控。

    房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示,根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

    “房地产税法作为新税种,按立法法规定,必须要经过三审,甚至更多,预计到2020年表决通过。”王长勇认为,房地产税立法现在确定的是两级立法,全国人大完成立法后,地方开征由地方省级政府起草实施细则,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

    王长勇表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,房地产税征收将会分步进行,包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

    “预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说,根据这十几年来地方政府的准备情况,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

    复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》记者表示,从财富分配的角度看,房地产税征收各地要差别化,不能一刀切。开征房地产税对房价肯定有影响,但不一定会抑制房价,也有可能推涨房价,因为增加了成本,房价还是根本上取决于供需情况。

    张依群表示,从长远看,需要逐步放开房地产的行政价格管制,更多运用市场手段按照符合市场经济运行规律调控房地产市场和房价。从调控手段、技术能力、管理经验看,还需要加强运用市场调节的方式方法,从愿意运用和善于运用行政手段管理价格的传统方式中走出来,让房价真正走上健康发展轨道。

    目前对于房地产税的功能定位的争议比较大,有人认为是调节分配,有人认为是更多倾向于筹集收入。“争议较大的情况下,房地产税初期应该会采取简明的做法,折中各方利益和意见的方式,不可能满足所有人的意愿,所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。”王长勇说,从今年官方透露的信息看,目前倾向于调节分配功能,征税初期会把大部分人排除在外,房地产税不会筹集很多收入,初期大概征收2000亿元。

    张依群表示,房地产税是国家税制改革的重要内容,对理顺房地产类税收结构,调节居民收入分配,抑制住房价格,具有多层意义,可以说房地产税改革是既利当前、又利长远的重大改革,就中国目前现实经济政策选择看,可谓牵一发而动全身。

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  • 前7月60城楼市调控次数涨八成 下半年调控预计加码

    中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。?

    中原地产首席分析师张大伟表示,2018年下半年,预计楼市调控力度将全面超过2018年上半年,特别是从7月初开始,多个城市开始全面加码调控,预计楼市升级版调控政策将不断出现。?

    近日,深圳市政府办公厅发布调控新政,暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房。?

    深圳市房地产研究中心主任王锋表示,虽然在一系列调控下,深圳房地产市场基本平稳,但市场投机炒作仍比较明显,特别是新房市场,近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象,对房地产市场健康稳定发展带来不利影响。?

    王锋表示,近期一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上,部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房,对刚需形成挤压。?

    在新政限售措施方面,对于购买公寓,要求自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。商品房方面,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。?

    王锋指出,2017年,产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%,二手房炒作较为明显。?

    除此之外,新政另一项重点则是限制“假离婚”,提高首付比例。王锋表示,通过“假离婚”获得首套资格、税费优惠,是造成“假离婚”购房案例增加的原因。?

    值得一提的是,近日,住建部首次公布本轮治理房地产乱象查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单,涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。?

    有业内人士表示,下半年不会因经济压力而放松调控,而将继续坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松等原则。?

    近期召开的中央政治局会议指出,要下决心解决好房地产市场问题,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。中国房地产业协会原副会长朱中一表示,“抑制房价过快上涨”变“遏制房价上涨”表明了中央调控决心。?

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  • 专家:房产税出台的时机已基本成熟

    一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

    据媒体报道,目前房地产税法草案已经初步形成,目前正在细化和完善中。按照年内立法计划,房地产税法为预备审议项目,并未列入年内立法工作中。根据计划要求,此类项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。

    近年来,房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。何时出台,则是热门中的热门。大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一,就是期待房产税能够成为高房价的杀手锏,能够对已经形成的高房价形成绝杀。

    不过,房产税不能成为“绝杀”的武器,而应当成为装备。房产税出台,不能成为限购限贷限售那样的短期手段,而应该是推动房地产市场健康发展的长期措施,能够随时随地对市场可能出现的不规范行为产生约束与影响,能够让包括开发商、炒房者、投资者和购房者在内的所有人群、所有主体都能产生有效的约束作用。

    事实上,税收不同于一般收费,一般收费是为了某种需要临时开征的,可能是短暂的。一般政策更多的是依据市场变化情况,临时出台的干预措施,而不是长效手段。只要市场变动达到预期目标,政策就会立即退出市场。房产税政策一经制定,往往需要维持很长时间,直到下一次修订。就是重新修订,也只是补充和完善,而不是推倒重来。

    正因为如此,对房产税政策的出台,应当着眼于市场,而不是房价,着眼于长远,而不是短期。房价只是市场的一部分,或者表现比较敏感的一部分,而不是市场的全部。房产税的作用,更多的应当是对市场行为的规范,包括投资者、购房者、炒房者等,对开发商,一定程度上也有不同力量的制约作用。之所以迟迟没有推出,关键就在于,目前的市场环境尚没有发展到可以依靠房地产来规范和约束的阶段。

    应当说,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”定位提出以后,房地产市场的变化就开始进入积极有序阶段。虽然房价还在涨,但上涨的动力明显减弱,制造房价上涨的因素在减少。因城施策、分类调控,已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起,让地方政府成为了调控的责任主体。

    近日召开的中央政治局会议,在如何调控房地产市场问题上,又出现了一个非常大的变化,那就是从“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。千万别小看了只是取消了“过快”两个字,却是房地产市场调控进一步加码的表现,是推动房地产市场全面转型和规范的表现。如果房价一直保持上涨势头,就会永远给开发商和炒房者留有幻想,就无法遏制住炒房和住房过度投资行为。

    这也预示着,在未来一段时间,房价上涨的势头难以维持,出现下跌则是大概率事件。虽然按照现行条件,大跌不大可能,但温和下跌则是完全有可能的。一旦房价步入到下跌通道,就会为房产税政策的出台创造良好的条件。

    房产税政策的出台,必须是在房价得到稳定,市场不规范因素减少的情况下。如果市场不规范因素太多,秩序太乱,就有可能对政策的出台带来致命的伤害,使政策难以发挥作用。

    所以,房产税政策出台的时机已经基本成熟。一旦房价趋于全面平稳,就可以适时推出房产税政策。在这样的情况下,相关的限购限贷限售等政策,也可以依据房产税政策的执行情况,逐步退出。

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  • 解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    解读政治局会议定调楼市: 调控还将进一步加码

    本报记者 王营 实习生 晏思思 北京报道

    从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。

    7月31日,中央政治局会议召开,会议公报合计上千字。其中专门针对房地产的内容有73个字,7个分句——“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

    值得关注的是,会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭注意到,?“2017年3月两会政府工作报告中指出:遏制热点城市房价过快上涨。与之相比,此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字,语气加强;没提热点城市,说明范围扩大,比如三四线城市房价也在大涨;剔除‘过快’二字,说明连普通幅度的上涨也不能容忍了。”

    “此次政治局会议对于楼市调控在态度和用词上确实是更严格一些。一方面是今年的3-5月,很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面,在中美贸易战大环境之下,市场上又出现了‘要用房地产来重新启动经济’等声音,中央有关方面也听到了一些这样的声音,所以做出了回应和表态。”我爱我家(5.770,0.01,0.17%)集团研究院院长胡景晖表示。

    多位业内人士认为,此次会议传递的信号是,仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房地产税有望加快;另外,调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市,限购政策可能进一步升级。最近几个城市,如长沙、成都、海南、深圳,已经做出了一些表率,对于企业实行限购,对于个人实行限售等。另外政策上会继续堵漏洞,比如说通过离婚买房的,刚落户还没有社保的,在限购、限售等方面可能会加强管理。”杨红旭说。

    言外之意

    新城控股(24.130,-1.33,-5.22%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者表示,此次中央政治局会议通报字数不多,就有18个“稳”字。核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时,保持定力、站稳脚跟,用“稳”应对不确定性。

    欧阳捷称,2016年10月以来,中央政府一直在下决心解决房地产问题,这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。“‘因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事,‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过,目标就是‘稳’,‘促进房地产市场平稳健康发展’。”

    “‘下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力度是不满意的,如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序,是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说。

    房地产市场如今存在什么问题?欧阳捷认为,“房地产市场的问题,一是住房供求失衡,包括(地方政府)大量吸引人才却没有增加住房用地供应,在人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地;二是市场秩序不规范,房企、中介等都存在这样的问题;三是市场预期不利于楼市稳定,供求失衡与房价上涨预期仍然存在。”

    在2018博鳌·21世纪房地产论坛上,华远地产(2.520,0.00,0.00%)股份有限公司原董事长任志强也表示,“政府在土地的配置上是错位的,一线城市人口最向往的地区土地供应反而不足,供给和需求之间的矛盾,导致全国房价还在普遍地继续上涨。”

    在明确的调控目标之下,市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到,从去年至今年上半年,强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的,但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。任志强也称,从今年1-6月的统计数据来看,上半年的投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费收入,主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”

    结构性去杠杆

    今年以来,央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号,市场短期提振,但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为,此次政治局会议的表态已经反映出,决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大,表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路,摆正市场预期。

    海通宏观分析师姜超在研报中分析称,会议对经济的评价发生了明显变化,措辞由相对乐观变得相对谨慎,并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌,而是坚定不移去杠杆,在把住货币总闸门的同时,适当放缓节奏加强协调,而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心,这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。

    欧阳捷也指出,此次会议在口径上,将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”,流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济,最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场,最大的风险在于债市,一旦企业面临债务违约风险,就会变卖、抛售资产,导致资产价格下跌,引发楼市泡沫破裂风险。因此,“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏,有的行业还要继续坚决去杠杆,有的要少一些去杠杆,有的要慢一点去杠杆。在此背景下,就需要补充一点流动性,避免债务违约风险大面积爆发。”

    但欧阳捷也强调,“央行定向放水基本与房地产无关,虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益,不过监管部门依然会严控资金流向房地产,房企不要有所奢望。”

    调控趋势

    业内人士普遍认为,未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称,“目前还是会继续加强调控,继续改善供求关系,继续稳定市场预期,这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”

    杨红旭认为,今年5、6月份,70城房价涨幅重新扩大,所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”,但是此处也不宜做过度解读。

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  • 楼市进入“严打模式” 2018调控下半场怎么走

    近日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。

    此次会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。会议指出,要加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    与之呼应的是,会议召开的同一天,深圳和苏州两城相继出台调控政策。

    深圳市政府办公厅发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“深四条”),“深四条”规定:暂停公司买房;公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售;住宅限售3年,不追溯;对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。

    同时,苏州市中行、农行、工行、建行四大行表示,自8月1日起,客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

    “靶向治疗”:投资客投资难

    针对此次深圳的调控加码,有关数据指出,主要是从供应端调控入手,包括严控企业购房需求、打击商办炒作,完善差别化住房信贷政策。重点在于通过控制供应,精准抑制炒作行为,力求达到供需平衡下的市场稳定。同时还通过控制房地产市场的交易来减缓其流动性,包括新建商品房限售3年。

    有关数据显示,在之前的调控高压下,深圳市场已经在稳定中运行。此次调控加码,是打消人们对于市场回暖乐观的预期,围绕“住房不炒”,巩固调控成果。

    而对于苏州新的房贷政策,专家在接受《国际金融报》记者采访时表示,此类政策对于办理贷款的购房者没有影响,而对于一些要置换或者抛售房产的群体会有一定对冲或利空作用,同样是限制投资客炒房的一个重要手段。

    对此,有关专家使用了一个医学词汇——“靶向治疗”来形容本次调控。他表示,新政是针对2016年以来调控政策执行过程中出现的漏洞进行修复,针对性很强,非常精准,直接封杀漏洞。

    其表示由于这两年来,市场上的需求已经是真正的刚需和改善型占主导,而新政是针对投机客的,是修复性的。因此真正受影响的,一是拥有大量商务公寓的开发商,二是短炒的投机客,三是刚刚假离婚、准备买房的人。

    下半年,楼市何去何从?

    有关数据指出,2017年召开的中央经济工作会议,确定了调控主基调为抑制房地产泡沫,防止大起大落。因此在政策制定上,从住建部到地方相关部门均以维稳为主,调控政策小幅度逐渐加码,且调控蔓延至三四线城市。

    但从日前国家统计局发布的“6月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况”数据来看,新建商品房环比上涨城市还在不断增多。尤其是二三线城市,整体仍然处于较热状态。

    值得注意的是,全国主要城市地价监测报告显示,人才引进政策、棚改货币化安置和非热点城市调控力度宽松刺激了各类需求,使得部分城市出现了相对明显的升温。其中,二三线城市住宅地价环比、同比增速均超过全国主要城市及一线城市平均水平,处于高位运行状态。

    “此次中央政治局会议正式在此背景下展开的,由于市场分化而必须因城施策。上半年房价略有抬头的情况使得遏制房价上涨变成了接下来调控的核心方向。”此次中央政治局会议重点强调“下决心”、“坚决遏制”,充分说明了当前房地产调控的基调,即调控常抓不懈。

    对此,有专家预计,未来各地仍会密集出台调控政策,房价上涨幅度将得到抑制,楼市已步入“严打模式”。与此同时,银行等机构仍会扎紧涉及楼市的“钱袋子”,持续的“缺钱”状态也将继续为楼市降温助力。

    相关数据显示,今年1-6月,全国房地产调控政策发布次数已超过180次,累计有73个城市进行了调控,出台了135条限购政策。“7月上半月房地产调控已经超过30次,刷新了最近两年的楼市调控同期纪录。”另一专家也认为,今年下半年楼市的调控力度会全面超过上半年。

    与此同时,另一专家也持同样态度,他对《国际金融报》记者表示,下半年房价在调控高压下,必定进一步下行,站在购房者的角度,将是一个十分有利的购房时机。

    而专家则认为,降房价的调控趋势将主要针对三四线城市。对于一线城市和强二线城市来说,过去政策一直比较严厉,所以也谈不上要继续降温态势,还是要以稳为主,推盘节奏上升,市场反而容易反弹。

    “因此,下半年的楼市调控对于一线和强二线城市的购房群体而言,影响不大;而对于三四线城市,由于目前房价上涨过快的现象仍然存在,对于购房者何时入市,还需要审慎对待。”

    房企该如何应对?

    事实上,除了购房者之外,受本轮调控政策影响最深的,便是众多房地产开发企业。

    业内人士认为,此类调整对于房企来说十分不利,由于企业融资成本不断增大,而房地产行业的持有成本又非常高,因此开发商下半年资金压力将加大,必然会适当放缓节奏。同时还要警惕各类新的风险。

    相关数据显示,近期房地产企业的市场化融资渠道融资成本较高,普遍在5.5%-7.5%。其中,成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%。

    此外,房企的外币融资绝对值、占比均已连续两个月呈大幅度下降趋势。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

    因此,专家认为,房企融资渠道紧缩,监管趋严,融资情况不容乐观。

    “下半年房企的主要出路还是要加快新盘销售速度,尤其在三四线城市,进一步降价销售有时也是十分必要的。”

    不过,针对一二线城市,为了防止房价反弹,政策上不可能允许企业推盘过快。但对于三四线城市则恰恰相反,房企首先要警惕的便是市场透支风险。

    专家分析称,由于三四线城市人口净流入规模不大,加上棚改的政策红利也在削弱,因此未来部分楼盘去化或许就没有现在这么快,市场也更容易疲软。此外,三四线城市的租赁市场并不发达,最终或会使得部分项目的持有成本很大。

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  • 不允许大量资金流入楼市!流向实体正面刺激A股

    中央政治局会议传出了诸多积极的信号“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”,六个稳定也揭示了下个阶段稳中求进的总基调,六个稳定,为何稳金融放在突出位置?对于股市、楼市和汇市有何影响?

    对此,经济日报·中国经济网财经评论员王驼沙在“中韩财经连线·沪港通”节目中表示,金融放到一个突出的位置,实际含义是最近两年去杠杆的过程,那么去杠杆这次提出了稳金融就是要把控速度,也就是金融市场要适当放宽松,对于股市以及其他市场都会有较正面的影响。

    “金融对房地产的抑制作用上,没有提到说快速上涨,就是不允许房地产有大量的资金流入,那么资金流入股市的话,不是直接流入股市的,首先流入实体经济,反过来对股市则是一个正面的刺激。 ”王驼沙说。

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  • 楼市五个信号 2018下半年房价走势基本确定

    密集的楼市调控政策已经全面覆盖楼市,在如此密集政策的轰炸下楼市里的炒房者基本上已经失去了生存的空间了,总的来说房价已经稳定住了,但就算是这样现在的房价走势还是让大家有些担心,因为部分城市的房价依旧有一定的上涨走势,所以大家对于下半年的房价走势还是比较迷茫的,但在笔者看来,目前楼市已经透露出非常重要的信号,下半年的房价走势其实已经明确了。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号一、国家表态要坚决遏制房价上涨。这是最近楼市里的热点内容,所有专家都对国家的这一表态进行了分析,认为在国家收紧对房价的态度之后,房价肯定会出现降温。要知道想要控制房价其实很简单,例如直接出台政策规定多少钱买的房最后只能多少钱卖,这样一来房价是绝对不可能涨起来的,但房地产行业比较关系到众多行业对经济发展影响巨大,显然现在国家的态度就是要坚决遏制房价上涨。

    信号二、越来越多的城市会对调控政策进行升级。其实从今年下半年开始就有不少城市对楼市调控政策进行了升级,例如长沙就在6月对调控政策进行了升级,不仅暂停了企事业单位的购房资格,还对限售期限进行了延长,而长沙并不是唯一一个对调控政策进行升级的城市,其他例如西安、深圳这样的城市也在近期对楼市调控进行升级,也就是说下半年会有越来越多的城市对楼市调控进行升级,这样一来房价想涨都很难。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号三、苏州对还贷不满五年的客户提前还款收取违约金。根据苏州四大行的消息,从8月1日起如果还款年限不足五年的客户想要提前还款那么就会收取一定的违约金,很明显这个政策跟限售政策一样在一定程度上起到了一个延长炒房者投资周期的作用,让炒房者承受更大的楼市压力。更重要的是因为刚需很少提前还款的原因这个政策对刚需的影响并不大,也就是说未来楼市的调控会越来越精细化,在这样的环境下炒房者势必受到更大的打击。

    信号四、近期厦门房价出现下跌。还记得在前不久任志强亲自到厦门展开了演讲明确表示十分看好厦门的房价,然而不到两个月的时间里厦门的房价就出现下跌,根据厦门的中介表示目前厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外的房价也下跌了6000-1万/平米左右。而在厦门房价下降的同时,厦门的地价也出现了下跌,这些迹象都说明了一个问题那就是未来厦门的房价下行压力大。

    楼市五个重要信号 2018下半年房价走势基本确定

    信号五、棚改拆迁接近尾声,三四线城市房价有可能下跌。在今年上半年房价涨的明显的城市肯定是三四线城市,但在下半年三四线城市的房价很有可能迎来转折,毕竟国开行已经表示要收紧对棚改资金的审批,大家都知道棚改拆迁带来的货币化安置的三四线城市房价上涨最大的动力,一旦棚改拆迁结束或缩紧,那么三四线城市的房价将没有动力来源。就是因为三四线城市的房价上涨所以上半年的楼市才能表现出上涨的趋势,一旦三四线城市房价出现下跌那么整个楼市的房价自然会下降。

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  • 马云分析未来房地产趋势 没买房的要注意了

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  • 专家:中央决心解决高房价问题 房地产税进程将加快

    经济日报-中国经济网北京8月2日讯 在7月31日召开的中共中央政治局会议上,房地产市场问题再次被强调。会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。多位专家认为,中央决心解决高房价问题,作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快。

    坚决遏制房价上涨

    据统计,“遏制房价上涨”几个字在之前的政治局会议很少直接出现。

    “此次会议强调遏制房价上涨的调控目标,在当前复杂宏观经济形势下释放出中央高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

    天风证券研究所策略徐彪团队分析认为,从表态来看,政策面牢牢守住了抑制楼市泡沫的底线,这次“遏制房价上涨”态度前所未有的坚决。

    交行金融研究中心首席宏观分析师唐建伟对经济日报-中国经济网记者表示,会议提出要“坚决遏制房价上涨”具体的政策可能是两个方面:一是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序;二是加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    今年上半年,房价总体比较平稳。但也存在一些结构性矛盾,三四线城市房价涨幅较高,一些热点城市上涨的压力还比较大。据统计,上半年全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。

    房地产税进程将加快

    会议强调,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这是否意味着作为长效机制重要内容的房地产税立法进程将加快?

    倪鹏飞认为,当前关于房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。

    瑞银证券中国首席经济学家汪涛在接受经济日报-中国经济网记者采访时表示,本次会议的措辞可能意味着房地产税立法进程或加快。她认为,房地产税草案有可能会在2019年通过审议成为法律,2020年或在部分城市启动房地产税征收。

    “房地产长效机制已经在租售并举、‘房住不炒’等环节开始快速落地,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。”中原地产首席分析师张大伟说。

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  • 超百城二手房房价中位数:北京5.9万 位居第一

    经济日报-中国经济网北京7月31日讯 近日,住房大数据联合实验室完成了2018年6月大数据房价中位数(二手房)。大数据房价中位数显示,北京、深圳、上海、厦门、杭州分别居全国二手房价单价中位数前5名,广州居第6位。

    142个样本城市中,最高的北京达59138元/建筑平方米,位居第二的深圳为55116元/建筑平方米,最低的鞍山为3622/建筑平方米,最高是最低的16.3倍。

    绝大多数样本城市分布于5000-20000元/建筑平方米的单价区间。单价中位数在1万元/建筑平方米及以上的有59个城市,其中2万元/建筑平方米以上的有13个城市,3万元/建筑平方米以上的有6个城市。5000-10000元/建筑平方米的有78个城市。5000元/建筑平方米以下的有5个城市。

    超百城二手房房价中位数:北京5.9万 位居第一

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  • 土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

    土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

    今年以来,调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗,如果下半年以同样速度流拍,将超过流拍历史第三峰的2012年,也许,这还预示着明年的势态。

    相对火热的二线城市,今年以来流拍地块102宗,相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。

      预计下半年流拍地块还会继续增加。

    250多个三四线城市也有315宗地块流拍。

    几乎可以肯定,今年三四线城市流拍地块数量将创造新的历史高峰。

    究竟是什么原因导致这样的情况发生呢?

      01

      观点1:钱少且贵——资金价值更突显

    有人认为:房企大多没钱了。

    的确,房企资金将越来越紧,没钱的企业将越来越多。

    没钱就不会有更大力度的投资、拿地和新开工,当然也就没有销售的更快增长。

    从今年上半年房企到位资金来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。

    贷款收紧的状态不会改变,防风险仍是第一要务。

    房企被迫广开门路、自筹资金。

    相比去年上半年,自筹资金多增2268亿元,弥补了按揭贷款和国内贷款的减少。

    虽然房企自筹资金增速还在攀升,但非标业务也在收敛,自筹资金难度不断加大,预计下半年增长空间有限,甚至不排除增速下降。

    毕竟,目前的资金监管逻辑仍然是控制资金流向房地产,类似2013-2014年房企自筹资金增量大增的可能性已经不大了。

    自筹资金渠道缩窄,就要依赖客户资金。

    定金及预收款增速仍处于高位,这是房企冲刺上半年业绩的结果,提高首付比例、抢收现金相当于提前透支了客户的资金。

    从居民部门杠杆率来看,央行发布数据已经超过50%。

    但是,这还仅仅是居民消费贷款占存款的比重。

    如果考虑居民经营性贷款也是负债,杠杆率将达到63.5%,再加上公积金贷款也是负债(上半年大约6000亿元),则居民部门杠杆率将达到64.3%。

    当然,有人说,居民负债还有民间借债、互联网金融贷款等,不过,未计入存款中也有民间借款、互联网金融理财等,相互对冲,可以忽略不计了。

    社会消费品零售总额增速趋势性下降,人均衣着支出、食品支出、生活用品支出增速也都趋势性下降,印证了居民可用资金余量减少。

    居民购房不是没有需求,而是没有购买力了。

    有人会说,居民不是还有房子吗?那也是资产啊。

    应该用贷款除以(储蓄+房子)来计算居民部门杠杆率。

    话虽不错,但房子不是流动资产,即便可以卖掉,但很可能还是需要再次花在房子上。

    无论如何,居民可动用储蓄已经接近极限(能买房的人可能几乎没有多余的储蓄,拥有大量储蓄余额的人可能并没有在买住房),住户部门杠杆率基本没有上升空间了。

    这也预示着定金及预收款增速将继续趋势性下滑,下半年会进入“零增长区间”。

    虽然央行定调“去杠杆”变成“稳杠杆”,并且正在定向放水,但像过去那样的大水漫灌不会再有了,M2增速不会再回到两位数应该也是大概率的。

    尤其不要抱有幻想的是:定向放水与房地产基本无关。

    当然,如果房地产行业周边都是水,房企立马渴死也不太容易,除非自己“找”死。

    因为,如果房地产的上下游企业都不再那么缺钱,它们也不会逼着房企还债、付款,甚至可能为它们融资、垫款。

    房企也并非真的日子过不下去了。

    至少在名义上,房企账上的钱依然很多。

    无论是到位资金减去投资,还是销售收入减去投资,近两三年,房企资金盈余都是增长的。

    只不过,账上有钱,未必能动,因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取,账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。

    钱少了,土豪也理性了。

    这就是调控的金融逻辑:流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧,房企拿地的钱自然就会省着点花了,火爆的土拍溢价率也就下来了。

    下半年,大家都没钱的时候,房企可用的钱不会更多,房企资金已经很金贵了。

    政府也要过年,年底前不乏优质地块推出,现在收紧钱袋,未来就可以投到最有价值的地方去。

      02

      观点2:价值透支——房价地价无空间

    业内人士都很清楚,土地流拍增多的另一个原因是地块偏远配建多。

    显然,这是因为城市核心区域无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造。

    唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房,通过强制拆迁,才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。

    于是,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。

    这样的地块房价没有吸引力,地价顶在喉咙口,盈亏无法做平衡,流拍现象就不足为奇了。

    聪明的房企已经不再盲目拿地,有限的资金更偏向于客户资源集中的市场,比如说聚焦大城市相对成熟区域、中小城市核心区域,聚焦稳定的改善性需求、相邻产业园区的自住需求。

    但是,也有一些核心区域的好地块频见流标,这又是为什么?

    这样的好地块实在是稀缺,好不容易完成拆迁、安置、清退、拿出来出让,政府当然要卖个好价钱,起拍底价甚至高于周边新房价格,甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,进一步变相抬高地价。

    在政府抬高地价、严控房价的背景下,房企缺乏盈利预期,拿了这样的地,或许只有赔钱的份儿,当然只能选择放弃。

    房企如何拿地才是合理的?

    有的开发商倾向于选择楼面价更低的地块,认为高价地的风险太大。

    但是,楼面价低的地块,往往意味着太偏远、不成熟、有瑕疵、藏隐患,前期评估要特别谨慎。

    有的开发商选择楼面价更高的地块,认为可以做出高品质、高溢价的项目。

    但是,如果政府限价明确、算账清晰,拿与不拿,倒也好说。

    最怕的是,政府不讲契约精神,卖地时不限价,秋后再算账,这就害了一大批开发商,前面一堆地王明摆着上不了市,后面的高价地如何敢拿?

    也有的开发商选择房价地价比,认为越高的房价地价比越是好地。

    如果房价地价比是3,意味着拿2000元/平米楼面价的项目,可以卖到6000元/平米。

    如果房价地价比是4,也就意味着同样卖6000元/平米,楼面价只有1500元/平米,利润水平高于前者。

    在一些去库存、不限价的城市是有机会的。

    但是,楼面地价5万元/平米的项目,难道现在还能卖到15万元/平米以上吗?

    显然,在当前政策格局下,这样的算法是难以统一房企拿地标准的。

    尤其是当房价上涨之后,政府很快会抬高地价,而房价上了台阶之后,却很难继续大幅上涨,房价地价比最终还是会降下来的。

    这是最朴素的商业逻辑,房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润。

    建安成本基本透明,其中土建成本相对变化不大,装修成本也基本明确,不仅政府清清楚楚,老百姓也大致明白。

    虽然大小房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同,税费也会随地价、房价不同有所不同,但都是可计算的。

    投资人最终要看的还是利润,亏本的买卖不可能持久。

      03

      观点3:楼市求稳——市场政府共诉求

    有人说,流拍增多是楼市下行的信号。

    他们或许觉得预期走弱的理由是因为土地市场冷却了,地价就会下降,房价也要暴跌了。

    但是,这个理由是站不住脚的。

    今年上半年土地出让金高达2.69万亿元,同比增长43%,显然,土地市场不是冷却,而是过热,今年全年创造新的历史高峰是铁定无疑的。

    也有人认为,土地出让金大增是因为楼面地价大涨,土地供应面积并没有增加。

    他们担心,今年土地流拍增多,土地成交面积会减少,并影响明年的住宅新开工面积和上市供应量,导致无房可买。

    事实上,去年成交的住宅用地面积已经有所回升。

    截止到7月25日,今年成交商品住宅用地规划可建面积已经达到去年全年的62%,今年仍然有望超过去年。

    当然,不同的城市住宅成交面积是不一样的。

    整体来看,三四线城市成交面积相对更多,目前已经达到去年全年的64%。

    二线城市成交面积达到去年全年的57.2%,与序时进度基本相当。

    唯有一线城市供应不足,重演了2016年为了“不出地王就不供地”景象,只是这次的理由有所不同。

    尽管库存去化周期在下降,但在调控严厉、限购限贷之下,未来多数城市不会出现明显的供不应求。

    地市热、楼市冷?

    也有人认为,恰恰是因为地市太过火爆,地价上涨太快,带动房价上涨,所以楼市不可持续,下半年会降温。

    似乎行业对楼市很快会下行的担心更多。

    其实,预期下行、看空市场已经持续十多年了,老调重弹也并不意外。

    当市场看空的人多,似乎空头就占上风,但这往往不一定是对的。

    中小房企更不容易看清房地产市场大趋势,反而是企业数量和人数均不占优的大房企更能居高临下、广览全局、掌握主动。

    年初我们预判,未来增速会下降,楼市进入“零增长”区间,幅度大致在正负±3%之间,个别指标有可能达到正负±5%。

    【详见2018.01.28微信文《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读】

    但,正增长的概率可能更大些,因为信心更重要,不论是个人、企业、行业,还是国家都需要信心。

    过去,房企几乎无法制定战略,因为市场大起大落、大涨大跌。

    现在,如果市场能够稳定在一个均衡的“零增长”区间内,既不突破上限,也不穿透下限,保持平稳发展,其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?

    如果今年销售面积超过5%以上的增长,就意味着销售额将是两位数的增长,从政治层面,未必是可取的,这不但影响金融脱虚向实的进程,也会加重房地产市场治理不力的口实。

    未来,上行突破的概率越来越小,而且正在变得清晰可见,大家更担心的,其实还是穿透下限的风险,也许会更大。

    保持市场稳定取决于政府的核心诉求,关键的是:中央政府和地方政府其实拥有两个共同的核心诉求:

    一是保持经济增长,二是维护财政收入。

    只有经济增长了,才能避免社会矛盾凸显。

    特别是中美贸易摩擦乃至经济全面对抗不可避免,中国只有站稳脚跟,才能应对、化解外部冲击。

    因此,稳定依然压倒一切。

    维稳是大势所趋、势在必然。

    未来3-5年,房地产市场还是以稳为主的。

    目前,销售面积依然处于历史最高位,增速也在“零增长区间”。

    由上图可见,2018年上半年销售面积已经相当于2017年全年的45%以上,销售额相当于2017年全年的50%以上,按照过去的惯例,上半年销售面积和销售额一般都在45%以下,因此,全年业绩无需过虑。

    即使今年销售面积在“零增长”区间内由正转负,也会保持销售额的正增长。

    所以,担心市场下行的顾虑完全可以打消,维护市场的“正向零增长”是市场和政府的共同心声。

      04

      观点4:下线上涨——利润空间被压扁

    楼市零增长,房价依然限,地价创新高。

    回顾历史,当2008年金融危机爆发时,二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降,也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。

    经历2008年底的4万亿元救市,2009-2010年地价回升。

    2011年楼市被调控打压,市场冷却,地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米,地价仅仅下降了27元/平米。

    2013年政策再次刺激,地价开始上升,虽然经历了2014年的调控降温,销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%,但地价再也没有下降,直到2018年一路上扬至3987元/平米。

    假如楼市真的冷却,土地市场成交惨淡、地价出现明显下降的迹象,地方政府就会放弃低价卖地,进而“捂地惜售”,土地供应面积上不来,住房供求关系紧张的矛盾就会进一步加剧。

    房企饥饿、市场饥饿的旧景又会重现,土地市场又会慢慢回温。

    谁能挺过五年周期?

    大概没有一家大型房企的土地储备面积超过5年,很多房企挺不过两年,不补仓就只能萎缩。哪怕地价更贵,只要市场能接受、利润有空间,房企只能被动拍地。

    但是,政府可以。

    政府不卖地,债务雪球越滚越大,不担心还不了利息吗?

    欧洲央行日本都曾经实施负利率政策,借钱非但不要利息,反而可以倒收利息,可见货币权是多么的重要啊。

    地方债务还可以展期,城市建设也可以放缓,房地产税更可以弥补。

    哪怕未来地价基本不涨,也不会降,2018年不会,2019年不会,未来更不会,人多地少决定了国情,地价只能继续看涨。

    大房企储备土地可以应付两年的项目开发,但依然需要补充库存。

    如果地价上涨,房价也可以上涨,房企还是会补仓,因为需求还在(以后我们会专文探讨住房市场需求究竟能够维持多少年)。

    如果房价不涨,地价也不涨,利润空间稳定,房企依然可以做下去。

    然而现实是:房价地价差在不断缩小。

    没有哪个企业可以持续亏损下去。

    市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

    地方政府太“贪心”,正是土地市场流拍增多的最根本原因。

    这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,如果企业被迫高价拿地、低价卖房,那才是最不堪的。

      05

      观点5:调控地价——自我革命是根本

    黄奇帆先生曾经说过:政府应当保持地价不超过房价的三分之一。

    中央政府完全可以要求地方政府这么做。

    国土部门、税务部门、金融机构都有指定的地价、房价评估机构,也完全可以按照房价倒推出合理地价。

    也许您会说,这样不是便宜开发商了吗?它们可以把房价推上去啊?

    我们在【2017-12-17微信文《欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?》,点击链接可直接阅读】中提出过:“普通商品住宅实行‘限房价、竞地价’,政府按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理”。

    其实,市场主体有多方,宏观调控不应仅仅针对房企、中介、金融机构、购房者,是不是也应当针对地方政府土地市场呢?

    地方政府是不是应该首先自我革命、调控土地市场?

    然而,回避调控土地市场恰恰是因为土地财政无法割舍,现代财政制度尚未建立,地方财政入不敷出的状况还难以改变。

    事实上,如果真的控制住地价,地方政府财政就难以为继,中央政府税收也就失去了依托,经济发展和社会维稳就失去了支撑。

    原中财办副主任杨伟民先生曾经说过:“行政性措施已经不能根治市场乱象”。

    也许,杨主任没说出口的另一句话应该是:“市场乱象,恰恰是由于行政性措施所造成的”。

    如果行政性措施无法根治市场乱象,我们依靠什么来根治市场乱象呢?

    依法行政和按规矩办事。

    唯有加快法治建设,加快土地市场改革、加快现代财政制度改革、加强政府依法治国,才能回到党的十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的轨道上。

    我们还需要加快诚信政府建设。

    许多城市政府已经习惯于强势做派,往往不按契约精神办事,造成了政府普遍失信于民。

    先高价卖地,后限制卖房、限制房价、限制备案、限制销售,尽管有的是出于维护市场平稳的良好愿望,却造成了公众质疑、效果相反的市场扭曲现象,也让地方政府面对塔西佗陷阱的考验。

    不言而喻,政府“失信”显然是权力膨胀的后果,政府“失信”的危害远远大于企业和个人失信的危害,唯有法治才能制约政府权力无限膨胀并被滥用。

    法治建设任重道远。

    我们已经太过于纠缠楼市微观现象,而忽视了宏观环境治理,如果我们能够更好地推进法治建设、制度建设、长效机制及其改革,我们就不会陷入这些纠结,不会太过迷失方向。

      结束语:

    我们认为,流拍土地增多并非是楼市下行的信号,也非房企资金短缺,恰恰相反,这是土地市场理性的信号。

    土地市场理性,意味着房企未来更好的机会。

    通过市场紧缩、洗牌,清洗掉一批体质赢弱的中小房企,反而为强壮的大房企腾挪出更大的发展空间。

    大房企不必急于拿地,可以留下资金、等待时机。

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  • 新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    自去年以来,三四线城市及县城房地产市场早已有了翻天覆地的变化。16年之前四五千一平的房价还遍地都是,并无人问津;到如今已经很难找到万元以下的房子了,据统计房价超过9000元/平的县城有200多个。房价暴涨,严重影响当地经济发展的同时,也令民众苦不堪言。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    关于三四线城市房价为何会在短短一年多的时间迎来狂飙式上涨,奇哥早已有言在先,房价上涨是有轮动效应的。一二线在16年大牛市时涨幅惊人,早已见顶,且严重透支了需求和城市未来,但是中国的房地产有其特殊使命,所以当一二线涨不动的时候,三四线就成了接棒上涨的对象。

    在“棚改补钱”政策利好释放之后,聪明的房地产企业嗅到了机会,他们忘记了之前三四线房子卖不掉的痛苦再次扎堆于此,疯狂布局不惜高价拿地,有数据为证:十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。

    高周转在这里发挥得淋漓尽致,某长期盘踞于此的房企甚至可以“5星期给你一个5星级的家”;加之,一二线调控重压之下,无处栖身的热钱便蜂拥而至,如潮水般涌向三四线城市。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    三四线城市高楼大厦如雨后春笋般拔地而起,国家高喊“三四线快速去库存”,“棚改”的强力支撑,外加炒房投资客的推波助澜,于是乎四五千块一平都卖不掉的房子,摇身一涨,七八千一平甚至上万元一平,很多人却趋之若鹜,拼着命抢着买。

    一年之后再回首,三四线城市早已物是人非。这里的房价早已让曾经远离他们的人再也高攀不起。不仅如此,据艾普大数据显示,2017年全年三四线投资炒房比例更是高达近4成,俨然成了名副其实的炒房客的阵地,可想而知这其中的水分有多大。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    虽然从去年底开始,部分三四线城市就开始收紧调控,分别在丹东、宜昌、徐州、唐山、大理、佛山等几十个城市出台了调控政策,但是三四线的不理性升温仍然在蔓延:国家统计局数据显示,今年6月,全国半数三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

    不仅如此,三四线城市土地市场也呈现出量价齐升景象。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    今天,新华社紧急“喊话”了三四线楼市,评述称今年以来不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

    一句“谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地”释放的信息量巨大,在奇哥看来,有三点非常明确:

    第一,新华社明确了三四线城市是有潜在的巨大“风险”的。也就是说,这里的房产并非像很多炒房投资客期待的那般具有投资价值,一个最大的不确定性就是,这些房子现在看确实升值了,但是想套现落袋为安大概率不可能实现。

    奇哥说过,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑,此轮房价上涨纯粹是“棚改”政策和投机需求暴涨引发的,这些外力不可持续,因此对于炒房投资客来说,三四线城市不会给他们预留套现的机会和时间的。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    第二,截止至目前绝大多数三四线城市还是处于上涨的火热局面,这注定了接下来为防止房价上涨和遏制投机炒房,房地产调控政策将向三四线及其周边城市扩散。

    新华社的原话是“防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持‘房住不炒’定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。”

    问题依然存在,解决问题的最好方式就是施行重压调控,具体怎么做新华社开的“药方”清晰明了:首先,地方政府是时候该落实好主体责任了,这在过去几个月已经有提醒,下一步如果效果再不理想,中央大概率有“动粗”的可能;其次,改善供求关系。这一点,奇哥在之前的文章中就有说明,影响房价的最大因素就是供求关系,任何不以此为出发点的调控都是注定无用的,所以因此看来,新华社的“药方”属于对症下药了;再者,新华社提及了“棚改”和“库存”两个关键词,这意味着接下来楼市调控大概率会“因城施策”,毕竟三四线城市分化比较严重,房价上涨的城市多集中在几个环一线城市,说明这些地方会调控措施更严厉。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    第三,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。这点也是最关键的,过去一年多三四线城市基本上都是“放养”状态,地方政府乐见房价上涨,鲜有地方出台楼市调控政策,即便有出台的区域也是走走过场,“2年限售”也被认为是不痛不痒,更别说是“打击炒作的同时支持自住和租房需求”这种精准调控了。

    因此奇哥判断,下半年对于依然火热的三四线城市政府不仅会在供地上进行分化调控,更加会在信贷和“限售”上做文章,毕竟这两招在过去1年被验证是最好的打击炒房的手段,不排除有房价上涨基本面高的城市会出现类似海南“5年限购+5年限售”的雷霆手段。

    新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

    经济学家钟伟说,三四线城市是没有未来的。大量的人口净流失和产业发展不济早已给这些城市暗中标注好了未来的命运,眼下无论是何种原因导致的市场火热,房价上涨,明智的购房者都不应该被利益冲昏头脑,这样的资产拿在手里以后就是“烫手的口香糖”,想甩都甩不掉。更何况“棚改”和即将到来的楼市调控都释放了重大“利空”信号,这等于告诉世人,三四线城市房价下跌大局已定,聪明人快抓紧时间跑吧,这是最后的机会。

    奇哥其实从去年开始,也在一直力劝投资炒房客要远离三四线城市,这里就是“甜蜜的陷阱”,有多少表面的利益其实背后就有多少等量的危机,聪明的炒房投资客现在要做的就是抓紧时间撤离。事实上,对于开发商来说这个建议也同样适用,毕竟种种信号显示,三四线城市正在走向下坡路,留给大家撤离的时间真的不多了。

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  • 7月调控次数创新高 严防楼市预期“燥热”

    宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动,但与此同时,房地产调控也再度加码。

    据中原地产统计数据显示,就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后,全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前,7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内,楼市调控已经累计超过220次。

    7月27日,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受21世纪经济报道记者采访时认为,从7月央行连续在公开市场净投放以来,楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看,7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日,日均用户浏览量下降的城市占比相对更高,其中用户浏览量上升的城市包括,郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%,下降较为明显的城市包括,成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

    不过,张波认为,央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用,热点城市的降温依然在持续,但是对于房企的影响却是不容忽视的?,在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门已经开始调松,房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

    严防市场“燥热”

    关于货币政策与房地产之间的关系,中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述:货币是一般等价物,货币跟所有需求都有关系,但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策,而另一边则是房地产调控维持高压模式。

    7月23日,国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用,支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度,保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施。

    具体操作层面已有动作。7月23日,央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作,对冲当日1700亿元逆回购到期量后,实现净投放3320亿元。就在前一周,7月16日至19日,央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作,对冲逆回购到期量后,累计实现净投放5400亿元。

    微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知,但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前,7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计,7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

    21世纪经济报道记者注意到,个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日,福建宁德市发布通知,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是,7月份各地出台的调控政策中,包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

    政策微调“加热”效应有限

    7月27日,中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价已经出现异动,逢涨必查,这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因;另外,最近货币政策逐渐宽松,各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

    7月23日,REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度,6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度,一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%;一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升;二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨,且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度,一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%,涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加,6月份,二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

    不过,市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看,通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现,一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势,例如北京下降了9.4%,上海下降了11.4%,但也有部分城市流量小幅上升,例如苏州上升了2.0%,天津上升了4.3%,哈尔滨上升了4.9%。

    张波认为,在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下,货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”,尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市,调控的压力会增大。受此影响,房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

    张波认为,房地产调控将进入“边打边调”。即,“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台,精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

    尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞,但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示,在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下,货币政策的闸门已经开始调松,房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

    新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言,“货币政策的松紧适度基本与房地产无关,政策还是会严控资金流向房地产,指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过,房地产行业上下游都有水了,房企大面积渴死也就不太容易。”

    楼市调控仍不能放松

    调控趋紧是业内整体判断,张大伟预计,2018年下半年,楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控,预计楼市升级的调控政策内容将不断出现,而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征,在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,“房住不炒”的逻辑仍然不会变,部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出,不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

    在继续严格调控的趋势下,降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称,“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看,购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势,虽然在5月稍有回调,但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台,尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期,热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

    欧阳捷表示,在出口、消费增速大概率下降的趋势下,固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整,既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险,也要防止打压过猛导致预期大跌。

    因宏观政策微调,业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会,比如购房需求还是比较强劲的,这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

    21世纪经济报道记者注意到,严厉调控之下,房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明,以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

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房企新闻

  • 2020年房价是涨还是跌?未来两年房价走势预测

    未来国内房价总的趋势是跌的,只是一二线城市受到限购、限售政策的影响,会缓慢下跌,逐步与当地的刚需收入挂钩。而三四线城市,未来房价可能会大跌,因为三四线城市因为人口流出大于流入,工业基础相对薄弱、棚改货币化安置退出。所以,很可能出现大起大落。决策层虽然不希望房价过快上涨,但绝对也不想看到大跌,未来房价会小幅上涨,现如今房价能不大涨就算是胜利了。更有观点认为,大城市房价不可能下跌,只有三四线城市房价才会出现调整。

    一二线城市不断的吸引人口,经济也越来越向一二线城市集中,创新也更多的发生在一二线城市,资源的集中使一二线城市的房价稳中有升,看好一座城市,要么是在这个城市发展,要么就是投资这个城市的房地产;城市发展和人口,大多数都是人口是正增长,城市GDP增幅赶上全国既定目标的,只要按照正常市场价,那么基本不存在1-2年都卖不掉的情况。

    三四线城市房地产去库存已接近尾声,所以,国务院要求各取消棚改货币化安置,改为实物安置法。如今,货币化安置已宣告退出历史舞台,不过价格分化情况会很严重。对于产业结构单一,人口流出大于流入的城市,房价将会出现大跌。房地产也并非会一味的低迷,而是在去投机化后,房价回落到当地刚需能够承受的区间时,会有更多的人买得起房,届时房地产市场将会更加繁荣,而且这是可持续的发展。

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  • 购房:正确的时间做对的决定,花钱也可以“省钱”

    多人都梦想有属于自己的房子,但是大部分城市房价不菲,再加上装修、买家具家电更是要花不少钱。但其实买房和买其他东西有共同的地方,那就是通过一些技巧来省钱,用对了方法节省下来的钱可能还能买辆车!想知道买房如何省钱不妨看看,希望对你有所帮助!

    1、合理安排资金

    购房者买房前一定会准备一大笔购房资金,但其实买房不是一蹴而就的事情,从看房选房到最后支付首付可能需要两三个月甚至半年时间,这段时间内你完全可以购买一些稳定收益的理财项目,既可以多赚钱,也不影响购房资金的使用。

    2、选准时机“捡漏”

    购房者应该看准购房时机再买房,但很多人很难准确把握购房时机,这个时候就需要购房者关注所在城市的政策,如果遇到政府发布调控措施或者补贴措施,甚至人才住房政策都可以看看自己是否满足优惠政策。

    3、节假日买房

    在我国很多开发商都会趁着节假日进行活动宣传,有些楼盘还有额外的价格折扣。此时的价格比较实惠。最常见的就是春节买房,开发商一般都会打出回乡置业的口号,给予购房者更多的优惠。

    4、参加团购

    有的开发商为了快速卖房子,会与第三方合作开展团购活动。这个时候购房者就可以看看团购是否合适。但参加团购需要注意的是开发商给出的团购价格是否真的优惠,有的开发商会先提高价格在以团购的名义打着,实际上购房者并没有享受到真正的低价。

    5、选择公积金贷款买房

    买房人群中很多人都是采用贷款方式才能买得起房子。如果你符合公积金贷款条件的话,建议你优先选择公积金贷款,因为相比商业贷款公积金贷款的利率要低很多,计算出来的差价可真不少。选择公积金贷款能为购房者省下一大笔的利息。

    6、购买低物业费的现房

    很多人都会在期房和现房之间纠结,看起来期房的价格比较低一些,但实际上如果你是首套房购房者,买现房或者准现房会更好一些,为什么这么说呢?因为尽快入住之后你就节省了房租,节省了其他的生活成本。

    当然除了这些技巧,一次性付款、参与老带新活动、选择清仓尾盘等都能为购房者节省一大笔支出,这个就需要在买房过程中购房者亲自来体验了。

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  • 第三次全国国土调查 预计2020年前完成

    近日,自然资源部相关负责人在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,第三次全国国土调查预计2020年前完成。当前,整个三调工作重心已经转移到核查和发现问题的整改上。

    2017年10月,第三次全国国土调查正式开始,这是一次基础国情国力调查,也是一项事关重大国策制定的基础性工作。主要任务是全面查清全国土地资源和利用状况,系统细化和完善全国国土基础数据。

    自然资源部副部长、国务院第三次全国国土调查领导小组成员、办公室主任王广华介绍说,截至目前,全国一共2873个县级调查单元全部完成了实地调查和质量自查工作,2810个县级调查成果已经报到省一级开展省级核查。其中,326个县级调查成果已经通过省级检查,报到了国家,准备或者正在开展国家级核查。

    王广华表示,从现在开始到9月底,整个三调工作的重心已经转移到了核查和发现问题的整改上。9月份之后,将部署开展三调成果统一时点更新调查,到明年上半年最终形成三调成果。

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  • 房价指数为何与个体感受有温差

      □ 统计部门不会把待售房屋的价格纳入统计范围,同时在价格指数计算中,不同类型的住宅权重不同,权重大的房屋类型其价格变化对指数结果影响更大

      □ 要准确全面了解房地产市场变化情况,可以根据不同指标的特点,综合运用分析,切不可片面理解指标,甚至错误解读数据

    每个月,国家统计局都会例行发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,这些数据为研判国内房地产市场形势提供了重要参考。但一段时间以来,关于70城房价数据“结构性失真”的问题引发了不少关注。

    国家统计局发布的70城房价数据是“失真”的吗?

    其实,国家统计局每个月发布的房价数据,准确说法是“住宅销售价格指数”,这是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。有了这个指数,宏观经济管理部门可以更好地展开分析研究,判断本地房地产价格涨跌幅度,适时采取调控措施;社会各界对房地产价格的涨跌行情也能“心中有数”。当然,还可以用于国民经济核算时对相关指标进行缩减。

    那么,数据是如何算出来的?首先,“住宅销售价格指数”的基础数据,是由国家统计局组织直属调查队在70个大中城市进行数据搜集。这70个城市,分别为直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨)和计划单列市(共35个),以及其他35个城市。调查范围为70个大中城市的市辖区,不包含县。

    有声音质疑,国家统计局公布的70城房价数据无法反映楼市的全局变化。

    其实,选择这70个城市,是有讲究的。北京、上海等直辖市、省会城市,以及青岛、宁波等计划单列市,在国民经济中地位举足轻重,入选理所当然。除此之外,其他35个城市的选取也有一定规律。例如,江苏省还选择了无锡、扬州、徐州作为样本,广东省则选择了惠州、湛江、韶关作为样本。虽然苏州、东莞都是经济强市,但一方面不是省会城市或计划单列市,另一方面距离上海、深圳这两大一线城市较近。从统计学角度来讲,样本不能过于集中在同一个地区,所以未能入选。

    随着统计事业的发展,我们也期待统计部门进一步扩大住宅销售价格指数的调查范围,把更多城市纳入其中,为全面了解全国房地产市场变化提供更多数据参考。

    在搜集数据时,统计部门将住宅区分为新建住宅和二手住宅。同时,还按住宅面积分了90平方米及以下、90平方米至144平方米、144平方米以上3个基本分类。其中,新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,包括房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合等方式。

    在完成数据汇总后,统计部门再对数据进行整理计算,最终形成反映70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的数据。

    当然,在每次数据发布后,不少人还是会感到住宅销售价格指数与实际情况有出入,甚至有时感觉“温差”还不小。

    这是因为,对购房者来说,往往关注的是待售房屋的价格变化情况。而统计部门不会把待售房屋的价格纳入统计范围。由于房屋在买卖中存在优惠折扣等因素,实际成交价和市场标价往往存在差异。同时,在价格指数计算中,不同类型的住宅权重不同。权重大的房屋类型,价格变化对指数结果影响更大。而公众对房价的感觉,一般只基于自己关心或想要购买的房屋类型。这样一来,公众对单一房价的感觉与加权平均下来的价格指数难免存在差异。

    此外,在实际的房地产销售中,不少楼盘采用分批多次的方式推出新房源。同一个楼盘项目,不同批次的住宅价格往往会有所不同。而在调查统计中,需要对各分类的平均价格进行评估,并剔除不可比因素影响。这也容易造成价格指数和人们感受不一致。

    需要指出的是,除住宅销售价格指数以外,目前一些社会机构也在编制发布各自的房价指数数据。这些数据由于调查目的不同、数据来源不同、计算方式不同,结果与住宅销售价格指数也会有所不同。因此,要准确全面了解房地产市场变化情况,可以根据不同指标的特点,综合运用分析,切不可片面理解指标,甚至错误解读数据。

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  • 全国棚户区改造已开工207万套 年度目标完成7成

    19日,住房和城乡建设部发布2019年全国棚改建设最新情况显示,2019年1-7月,全国棚改已开工207万套,占年度目标计划289万套的71.6%,已完成投资6000多亿元。

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示,1994年至2007年,全国共建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房1000多万套。自2008年大规模实施保障性安居工程以来,到2018年底,全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套,约2亿困难群众圆了“安居梦”。其中,棚户区改造这项“暖心工程”,截至2018年底,上亿居民“出棚进楼”,为提升人居环境、缓解城市内部二元矛盾、提升城镇综合承载能力、促进社会和谐稳定发挥了重要作用。

    住房和城乡建设部相关负责人表示,解决好住房保障问题,是实事也是难事,必须从顶层设计和制度框架上不断完善,从执行落实上打通“最后一公里”。

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  • 央行新政刷屏,楼市要“雨露均沾”?

    人民银行的一举一动总能在市场上掀起波澜。

    这不,在刚过去的这个周末,央行就搞了一个大动作:决定改革完善市场报价利率(LPR)形成机制,深化利率市场化改革,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本。


    有人说,这实际上是一种变相降息。真的吗?

    如果把央行新政理解为降息,那房贷利率是不是也要降低了?楼市是不是要“雨露均沾”了,房价是不是要抬头了?……

    一连串的“是不是”。别着急,事实如何?影响多大?让我们好好给你掰扯掰扯。

    降低实际利率为了啥?

    主要是为扶持中小企业、实体经济

    一句话,完善LPR形成机制是为了扶持中小企业、实体经济。

    不改革还真不行。最近这几年,虽然央行又是降息又是各种降准,"麻辣粉"(MLF,中期借贷便利)、"酸辣粉"(SLF,短期借贷便利)、"特麻辣粉"(TMLF,定向中期借贷便利)上了一碗又一碗,不过,放出去的钱到了金融机构手里,沉淀了不少,一些还空转,就是政策传导效率低。

    就说一个指标——DR007(存款类机构7天质押式回购利率)。这个指标从2018年3月到今年6月降了36个基点,可一般贷款利率只降了7个基点!

    所以,“雨露”挺多,实体经济还“渴”,咋整?

    这次改革就是用LPR来给贷款定价,破除市场利率向实体经济传导中的阻碍,引导贷款利率下行,降低实体经济融资成本。

    房地产企业也有“糖”吃?

    早就设置好了“隔离墙”

    贷款利率要降,人们关心的房地产有“糖”吃吗?房价会不会起来?

    别想了!在“房住不炒”的总基调下,金融监管部门早就给房地产融资设置了“隔离墙”。

    房地产融资可不仅仅是贷款利率的事,还是能不能贷和贷多少的事。

    房地产融资分为开发端融资和销售端融资。开发端融资就是房地产商的开发贷和土地储备贷款。在“房住不炒”总基调下,商业银行开始收缩开发性贷款等涉房业务。房地产公司要想拿到便宜利率真心难!

    此前,央行就表示,在开发性贷款方面,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。银保监会也收紧了房地产企业表外融资渠道。

    在政策“紧箍咒”下,三、四季度的开发贷款增速数据还得往下走。多数房地产企业的日子好不了哪去。

    个人买房负担能降低吗?

    想“雨露均沾”怕是想多了

    销售端,随着贷款融资利率根据LPR变动,个人买房负担能降低吗?恐怕也不行。

    居民房贷大多属于长期贷款,应该采用5年期以上的LPR利率为基准。1年期LPR利率可能会更市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导。

    再加上对房地产企业融资的管理,利率未必下行,房贷也未必能那么容易获得。

    目前,居民房贷平均利率是5.53%,要比实体贷款利率低。一旦长期贷款利率市场化,房贷利率会不会上升还要打个问号。

    7月中央政治局会议指出,不以房地产刺激短期经济。此次央行贷款利率并轨设计的目的也是既降低实体经济融资成本,又谨防资产泡沫。所以,认为这次改革新政后房价又要涨一波,那可就想多了。

    货币政策要转向了?

    目前看来并不是

    业内人士表示,目前来看,完善LPR形成机制,并不是货币政策转向,而是改善利率传导机制,引导企业实际利率下行,不过实际效果有待观察。

    央行货币政策委员会马骏认为,受多方面因素影响,银行利差走势短时间内难以进行量化。主要看四方面情况:

    一是宏观经济的情况,尤其是未来贷款需求是不是旺盛;

    二是风险溢价,风险溢价又跟贷款违约率相关;

    三是政策利率本身的情况,比如政策利率的水平和变化;

    四是新的传导机制落地的速度有多快,因为传导机制到了银行,还涉及到改IT系统等等,要花一段时间。

    有机构预测,8月20日起新公布的LPR利率可能维持在4.25%至4.30%的水平。也有部分观点认为,新的LPR利率可能比目前4.31%的水平小幅下行,低于目前基准利率4.35%的水平。


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  • 当“购房族”遇上LPR:新机制下,个人房贷利率会下降吗?

    中国人民银行17日决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种。(前情请阅:“降息”了!央行周末放大招,LPR新机制出炉,力促银行贷款利率下行)

    7月以来,多地纷纷上调房贷利率,随着LPR新机制出炉,利率并轨再进一步,未来房贷利率怎么走?

    综合专家观点,房贷利率恐难在利率并轨中下降,个人房贷利率不会显著下行,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    房贷利率恐难下降

    央行有关负责人表示,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

    国家金融与发展实验室副主任曾刚表示,未来的增量贷款按照新的利率基础确定,判断LPR将呈现下行趋势,则增量贷款的定价也随之下行。

    贷款利率水平下行,是否会带来个人房贷利率的下行?

    曾刚认为,要从两方面分析:一方面,整体社会融资成本下行,房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行;另一方面,房地产相关贷款利率,同时还受到结构性政策调整的影响。

    他指出,当前的金融供给侧结构性改革,不仅仅是保障整体流动性合理充裕,还要考虑信贷投放结构的调整和优化。近期房地产资金流向管控力度明显加强,比如信托资金流向管控、一些房价热点城市房地产贷款管控等,都体现了结构性调整的意图。

    中泰证券分析师梁中华认为,7月政治局会议再次强调房住不炒,且指出不以房地产刺激短期经济,房地产相关贷款恐怕难以从本次并轨中获益。

    他指出,居民房贷大多属于长期限贷款,应该采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前房住不炒背景下,1年期LPR利率可能会更为市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导,再配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,既部分降息支持实体经济,又部分利率不变抑制资产泡沫。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,未来银行中期融资端的成本会走低,实体贷款成本也会下降。但这一政策针对的是实体企业融资,不会对按揭贷款有利好,而且近期国家在夯实资金和楼市之间的“防火墙”。

    短期仍存上调空间

    融360大数据研究院监测数据显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年出现反弹。

    数据来源:融360大数据研究院

    融360大数据研究院监测的35个城市,一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

    2019年7月首套房贷款平均利率涨幅最高五城市

    数据来源:融360大数据研究院

    7月,苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16个基点,成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20个基点;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

    融360分析师李万斌认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

    在曾刚看来,目前政策意图比较清晰,房地产贷款政策难言松绑。因此,个人房贷利率不会显著下行,短期内利率水平会保持不变,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    李宇嘉认为,银行给实体企业的贷款利率偏高。目前,在商业银行发放的三大类贷款中,票据利率平均是3.64%,而居民房贷平均利率是5.53%,而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说,企业的贷款成本是最高的,即便居民房贷利率上浮20%,也要比实体贷款利率低。

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  • 如果央行真的降息了,对个人房贷有什么影响?

    8月1号,美国宣布10年以来的首次降息,降息25个基点。然而在美国降息后,更多人则把目光投向了中国央行。央行跟进降息与否,不仅关乎到人民币、境内外资金流和外储等重大问题,还关系到老百姓投资理财和买房等切身实际的问题。就房贷来说,降息的话对其有何影响呢?

    央行真的会降息吗?

    基于现阶段稳增长和稳预期的背景,央行未来降息的概率还是比较大的,但降息的方式可能仅限于下调逆回购和MLF等市场利率。假如这类利率降低的话,对于房贷利率的影响不是很大。

    而我们所谓的降息,指的是下调基准利率(银行存贷款利率),当基准利率下调时,贷款利率也会随之降低,企业获得资金的成本降低,房贷利率作为贷款利率的一种,自然也会随着基准利率一起降低。

    但为何央行迟迟没有动用降息这一手段呢?最主要的还是怕降息给市场带来了宽松预期,资产泡沫会死灰复燃,那样的话去杠杆的努力就打了水漂了。

    降息对个人房贷有什么影响?

    最直接的影响那就是降低了买房成本,对未购房的人来说,比如央行五年期以上的贷款利率是4.9%,小白如果想在银行办理房贷,但利率上浮20%,即5.88%的话,以100万,30年期,等额本息为例,每个月月供就是5918.57元。如果此时央行降息0.25%,基准利率变为4.65%,房贷上浮比例不会改变,但是参考基准利率的房贷实际利率会下调。

    对于已购房的人来说,如果基准利率走低,按照现有政策“合同期限在1年以上的,从调整利率的下一年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率标准”,即基准利率上调后下一年1月1日,你才能享受贷款利率下调带来的红利。

    低利率时代正在到来,但楼市除外

    以前我们一直听说国债利率倒挂,但如今在低利率时代,存款利率也开始倒挂。据融360大数据研究院监测数据,2019年7月份,商业银行各期限定期存款利率近乎全线下滑,5年期存款利率均值为3.298%。3个月定存利率与6月份持平,仅5年期定存利率上涨0.9基点。

    从工行的存款利率表数据看到,目前三年期和五年期的定存利率已经持平,均为2.75%,但不排除其他银行出现3年期和5年期利率倒挂。

    降息对于股市来说是好事,因为降息意味着上市公司融资成本的降低,对于上市公司的业绩也能产生正面作用。但固收类、货币类理财收益率则会下跌。有人说,现在全球都在降息,那你的意思就是说对楼市也有利好了?

    恰恰相反,国内楼市的政策终究和宏观环境高度相关,即使未来央行降了息,释放的流动性也不会有多少流向楼市,央行书记、银保监会主席郭树清说的很清楚:宁可牺牲增长,也不让杠杆重新抬头。

    目前国内不少热点二线城市已经陆续上调了房贷利率,未来在因城施策的调控原则下,上浮利率的城市或许将会越来越多。

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  • 个人房贷利率料不会下行 短期仍存一定上行空间

    LPR新机制短期内对商业银行息差影响不明显,但长期看会对息差水平形成冲击,并导致银行风险偏好逐步上升,推动银行进一步下沉客户结构,更多让利于小微和实体经济。

    新的LPR(贷款市场报价利率)于20日首次发布。新机制对于商业银行影响几何?多位专家和银行业内人士对中国证券报记者表示,LPR新机制短期内对商业银行息差影响不明显,但长期看会对息差水平形成冲击,并导致银行风险偏好逐步上升,推动银行进一步下沉客户结构,更多让利于小微和实体经济。同时,由于房地产贷款政策仍难言松绑,个人房贷利率料不会随之下行,短期内仍存一定上行空间。

    长期料冲击银行息差

    兴业银行首席经济学家鲁政委认为,一方面,目前MLF利率已高于同期限股份行NCD(同业存单)利率,DR007中枢也时常低于7天逆回购利率,实质上的“降息”已发生。虽然目前由于CPI较高等原因,公开市场操作利率没有下调,但在美联储降息预期升温背景下,未来降低公开市场操作利率的可能性仍然存在。如果LPR与MLF利率挂钩,则LPR面临着下降的可能性。另一方面,虽然贷款利率与公开市场操作利率挂钩,但存款利率仍然参照存款基准利率定价,而存款是商业银行负债的主要来源。考虑到短期内存款基准利率调降的可能性不大,商业银行可能面临息差收窄的压力。

    “由于LPR改革实行新老划断,仅新增贷款受LPR改革影响,存量贷款仍沿用旧定价方式,短期LPR改革对银行息差影响有限。”东方金诚首席金融分析师徐承远表示,长期来看,LPR改革将在一定程度压缩银行息差水平。双轨制下,银行贷款利率存在隐性下限,因而存贷款利差存在刚性部分。LPR改革疏通了货币市场利率向贷款定价的传导机制,未来随着存款利率市场化的推进,存贷款利差的刚性部分将被打破,导致息差收窄。

    中泰证券银行业首席分析师戴志锋称,据测算,假设2019年LPR定价下降15个基点,仅增量部分受影响,则对2019年银行利润负面影响0.2个百分点;若下降25个基点,对银行利润负面影响0.4个百分点。若2020年信贷资产定价下降25个基点,仅增量部分受影响,对2020年银行利润影响1个百分点。综合来看,预计对银行利润负面影响1-2个百分点。

    银行信贷风险偏好提升

    谈及新机制对银行未来信贷投放、风险偏好的影响,国家金融与发展实验室副主任曾刚认为,鉴于LPR未来预期下行,其对应的收益率也将下行,银行要保持原有收益水平,必须提升风险偏好。“这也是监管部门想要引导的,银行加大风险偏好,下沉客户结构,加大对实体经济支持力度,金融会进一步让利给实体经济。”

    “LPR新机制实施后,商业银行所受影响不一。”新时代证券首席经济学家潘向东认为,资产端拥有更多中小微企业、民营企业等相对高收益资产的商业银行将在新的LPR报价中受益,也会推动商业银行下沉信用资质,提高风险监测和定价能力;过去依靠利率双轨制享受更多低成本存款的商业银行未来将面临较大冲击,中小银行受影响较大。

    徐承远认为,由于LPR改革将导致银行息差收窄,为维持盈利水平,银行可能采取提高风险偏好、增配高收益高风险资产的措施,优质的中小微贷款和零售贷款可能受到银行青睐。

    不过,在平安证券首席经济学家张明看来,未来商业银行贷款利率的显著下降,有诸多问题待解决:如随着宏观经济增速与企业盈利增速的下行,企业贷款风险溢价上升,导致商业银行在设定贷款利率时不得不进行更高的加成。另外,需考虑如何缓解不同类型商业银行的流动性分层现象。如果中小商业银行自身获取流动性的成本较高,它们不愿意显著降低贷款成本。而为了保障商业银行运行的独立性与市场性,央行不可能设定商业银行贷款利率的加成范围。

    房贷利率不会显著下行

    值得注意的是,LPR新机制在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。专家预计LPR未来将呈下行趋势,增量贷款定价随之下行,但个人房贷利率料不会亦步亦趋。

    7月以来,多地上调房贷利率。融360大数据研究院监测数据显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年出现反弹。

    曾刚认为,一方面,整体社会融资成本下行,房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行;另一方面,房地产相关贷款利率,同时还受到结构性政策调整的影响。当前的金融供给侧结构性改革,不仅仅是保障整体流动性合理充裕,还要考虑信贷投放结构的调整和优化。近期房地产资金流向管控力度明显加强,如信托资金流向管控、一些房价热点城市房地产贷款管控等,都体现了结构性调整的意图。

    在曾刚看来,目前政策意图比较清晰,房地产贷款政策难言松绑。因此,个人房贷利率不会显著下行,短期内利率水平会保持不变,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    中泰证券首席宏观分析师梁中华认为,居民房贷大多属于长期限贷款,应采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前“房住不炒”背景下,1年期LPR利率可能会更为市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导,再配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,部分降息支持实体经济,同时部分利率不变以抑制资产泡沫。

    徐承远表示,“利率并轨”下的房贷利率走势值得关注。预计未来监管层或通过持续强化部分地区的“五限”措施,从交易环节抑制房价过快上涨;强化窗口指导,引导商业银行适度提高房贷利率在参考LPR定价基础上的上浮百分比。

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  • 无证售房、擅改规划 部分城市开发商违规销售坑惨购房者

    业内人士认为,房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”,让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外,要加强监管执法,防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。

    部分热点城市房地产销售乱象依然存在。《经济参考报》记者在安徽、福建等多地调研发现,有的开发商在销售中无证售房,以赠送面积的名义擅改规划,还有的房地产项目采用双合同方式捆绑装修款,变相提高房屋总价款。这些行为严重影响居民“住有所居”的获得感,业内建议,宜继续强化监管,防止房地产市场乱象卷土重来。

    无证售房擅改规划开发商“浑水摸鱼”

    未取得商品房预售证而收取客户认筹金,变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准……近日,北京市住建委对昌平区多个房地产项目的销售现场进行突击检查,发现各自存在违规问题,并作出了相应处罚。

    热点城市的房地产销售仍存在乱象。在合肥,今年以来发生了多起个别开发企业不讲诚信、违法违规经营、损害群众利益、扰乱市场秩序的现象。一些开发商变相要求“全款购房”,拒绝、阻扰购房人正常使用公积金贷款购房,有的开发商违规行为被多次举报。

    比如,合肥荣盛泽业房地产开发有限公司开发建设的某楼盘项目在销售过程中,拒绝使用住房公积金贷款购房;安徽双玺置业有限公司开发建设的某楼盘项目,在取得商品房预售许可证后,捂盘惜售,未按规定在销售现场一次性公开全部准售房源,被多名购房者投诉举报。

    记者调查发现,一些开发商还擅自采用违建的方式改变规划。在福州市仓山区,有开发商擅改规划,对采光井进行倒板违建,实现赠送面积。目前当地城管已对该项目的违建进行责期拆除。

    价外加价陷阱多 捆绑销售套路深

    在项目备案价之外,开发商签订双合同,一次性收取每平方米几千元装修款项,通过合同拆分的方式,将所谓的装修款签订到另一份合同。一些开发商还捆绑销售车位。《经济参考报》记者调查发现,捆绑销售、价外加价虽屡被消费者投诉,依然禁而难绝。

    多个热点城市楼盘被曝出精装品质与价格不匹配、质量粗制滥造等问题。在福州,去年下半年以来,高新区的部分房地产项目业主因不满开发商捆绑销售而多次维权。以其中一个楼盘为例,项目在备案价之外,按照建筑面积收取每平方米约4000元装修款项,业主与开发商指定的装修公司签订装修合同。而装修合同部分条款内容涉嫌侵权,如装修合同未标明装修交付标准、产品名称、产品型号、产品价格。此外,福州一些楼盘项目也存在以明显高于市场价捆绑车位销售的情况。

    目前,在当地主管部门协调下,部分小区业主维权陆续得到回应和解决。部分房地产公司提出,针对要求退还装修款的购房人,同意与购房人解除装修协议,收取装修款总额35%的违约金,向购房人退还装修款总额65%的款项。

    一些地方还存在价外加价的行为。杨先生两个月前购买福州高新区的某楼盘项目,在官网查到楼盘的2号楼、3号楼备案价在每平方米1.7万元左右,但实际销售是每平方米1.9万多元,还要外加一个20万元左右的车位。“选了套90平方米左右的房子,除备案价外要额外加价20万元,打入置业顾问提供的一个银行账户,还不给发票。”杨先生很是无奈。

    还有的房地产开发公司,在违规行为被监管部门查处后,仍拒不整改。

    比如,合肥金科骏成房地产开发有限公司开发建设的某个项目,在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房人,尽管合肥市房管局多次要求公司按规定尽快退款,但是该公司一直拒不整改;合肥京商融合置地有限公司开发建设的“京商商贸城”项目,购房款未按规定存入资金监管账户,导致业主多次投诉维权;合肥七彩世界置业有限公司开发建设的某个房地产项目逾期交房,被多名业主投诉。根据《商品房买卖合同》约定,逾期交房60天,购房人有权提出退房,但是购房人向开发公司提出退房,开发公司一直拖延,拒绝办理退房。

    精细化监管需加快 不能让购房者吃“哑巴亏”

    业内人士认为,房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”,让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外,要加强监管执法,防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。

    不少专家表示,虽然国家相关部门和各地接连出台维护房地产市场秩序的通知,但一些房地产商仍存在侥幸心理,为此,各地查处和处罚力度有待进一步加大,防止房地产市场乱象卷土重来。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次北京等多地公布了对部分房企和楼盘的专项检查结果,对于相关违法违规行为采取了高限处罚的内容,这也说明虽然近期楼市有降温的现象,但房地产交易秩序依然会保持稳定。“部分房企近期资金压力大,但还是要遵守房屋交易的纪律,否则,被查处后对于销售工作的开展和企业形象等都有负面影响。”

    热点城市普遍存在库存不足的情况,潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注,有限的房源会继续被抢购,进而形成价格上涨的市场印象,所以政策必须精准管控。”厦门大学管理学教授戴亦一认为,热点城市、热点区域要加快商品房供应速度,建议加快项目预售证审批速度,同时增加住宅用地供应。

    房企即使进行了违规销售,但由于购房者经常处于弱势地位,因此只能吃“哑巴亏”。“这种情况亟待改变。希望各地能够借此轮房企销售整治行动,改变过去购房者的弱势地位。通过实施黑名单制度加以惩戒,如可考虑禁止违规企业在1-2年内拿地或开发等方式震慑市场、规范企业行为,确保调控效果‘不打折’。”一位业内人士说。

    对于精装修捆绑销售等行为,专家建议相关部门及时介入,不可“和稀泥”执法。一些受访人士建议相关部门能尽快制定房屋精装修规范细则,加大监管及惩罚力度,整治市场乱象,切实维护消费者合法权益。严跃进认为,精装修维权大都围绕装修质量和合同纠纷展开,其背后是房地产企业为求利益最大化而不惜损害业主权益,希望监管部门能形成合力,制定强有力的管控措施,而不是相互推诿、不作为。

    “现有的房地产管理相关法律法规,对开发企业擅自违约和不诚信行为缺乏有力的处罚措施,违法违约成本较低。”合肥市房产局有关负责人认为,鉴于房地产领域问题多发、投诉较多的乱象,合肥市近年来建立开发企业信用考评管理体系,累计已经对56家房产企业进行了信用考评扣分,并将结果通过局政务网站公示,比如房企违法违规销售、销售现场公示内容不规范、违反合同约定损害消费者合法权益等问题,通过机制、制度建设,有序引导开发企业诚实守信、规范服务,创造更加良好的房地产市场环境,保障购房者合法权益。

    合肥、福州等地的房管部门工作人员建议,还需要通过进一步加大查处力度,提升房企违规成本。对于涉事房企,相关主管部门要进行约谈、要求限时整改,考核如不合格,将予以通报;对于屡教不改者,要采取信用考评扣分处理,并适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。对问题多发的房企,从严控制银行贷款、预售资金和备案价格。

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  • 房产继承没那么简单!来来看这几大注意事项!

    遗产包括很多种,包括存款、古董、其他财产等等,但是房产绝对是占大头的。对于房产继承,我们需要办理一系列的继承手续,也会涉及到一定的继承税的缴纳。

    所以房产继承,其实并不是一件简单的事情。那么房屋继承时效是怎么规定的?房屋继承需要多少钱税费?房屋继承要进行公证程序吗?

    一、房产公证

    办理房产继承公证由被继承房产所在地公证处受理。手续如下:

    所需材料:办理房产继承公证,公证机关会要求当事人填写公证申请表,并提交下列证明、材料:

    (一)法定继承应提交:

    1、申请人的居民身份证、户口簿及其复印件;

    2、代理人代为申请的,委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;

    3、被继承房产的产权证明;

    4、被继承人的死亡证明;

    5、法定继承人已死亡,需提交死亡证明及亲属关系证明;

    6、被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;

    7、公证人员认为应提交的其他证明、材料;

    (二)遗嘱继承人应提交:

    1、前款1、2、3、4项规定应提交的证明、材料;

    2、被继承人的遗嘱书;

    3、有遗嘱执行人的,提交执行人的身份证件及其复印件;

    4、公证人员认为应提交的其他证明、材料。

    二、办理房产更名手续

    上述继承公证办理完毕后,需要到房地局办理相应的更名手续。需要准备如下材料:

    (一)必须提交的资料:

    (1)登记申请书原件;

    (2)申请人身份证明;

    (3)房屋所有权证原件;

    (4)继承权公证书原件,或接受遗赠公证书原件,或法院生效法律文书原件;

    (5)房屋登记表、房产平面图二份;

    (二)申请人身份证明:

    (1)本市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿。

    (2)外省市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿。

    (3)军人:居民身份证,或军官证,或文职干部证,或士兵证,或学员证,或军官退休证,或文职干部退休证,或离休干部荣誉证。

    (4)港澳居民:中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照,或港澳居民往来内地通行证,或港澳同胞回乡证,或居民身份证。

    (5)台湾同胞:台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明。

    (6)华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件。

    (7)外籍人士:经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件(无外国人居留证件的,提交中国公证机构公证的护照中文译本原件)。

    (三)委托、公证的相关证明:

    (1)委托代理人登记的,提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明;授权委托书记载的委托事项、权限应明确;授权委托书经公证的,可不再核对委托人的身份证明原件。

    (2)境外个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章;台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;外国申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件,需要中国驻该国使、领馆认证;与中国没有外交关系的国家,由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

    (3)无(限制)民事行为能力人的房屋登记,由其监护人代为申请,提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿(未成年人)、证明法定监护关系的户口簿,或者其它能够证明监护关系的法律文件。

    (4)登记申请材料是外文的,应同时提交经公证的中文译本原件。

    三、房产继承的七大误区

    误区一:反正有法定继承有没有遗嘱都一样

    有30余位读者认为,继承这事有《婚姻法》、《继承法》管着,就是自己不立遗嘱或老人没有立遗嘱,继承时也不会乱,法律怎么规定就怎么来。因此,有没有遗嘱都一样。

    律师纠错:财产的继承除法定继承以外,还有遗嘱继承,而且遗嘱继承要优先于法定继承。

    也就是说,对公民的财产继承,如果财产所有权人生前立有遗嘱,只要该遗嘱是合法有效的,就必须按遗嘱继承,而不能法定继承。如此一来,有没有遗嘱就不一样了。

    误区二:只要立了遗嘱一切就OK

    按照人们的一般理解,只要立了遗嘱,身后事就已经安排好了。其实,事情并非这么简单。

    律师纠错:有了遗嘱,并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现。比如出现以下情况时,继承遗产就会出现麻烦。

    首先,遗嘱继承能够顺利进行,前提条件是所立遗嘱必须合法有效。如果遗嘱最终被认定为无效,遗嘱继承显然无法实现。

    其次,遗嘱对财产及财产线索写得不明晰。比如,立遗嘱人在遗嘱中只说明了自己有多少财产,但这些都以何种形式存在、财产在何处都未说明,这样的遗嘱很难得以实现。打个比方,只在遗嘱中说自己有多少存款,但不知钱存在哪个银行,存单放于何处,可以想像,后人的“寻宝”之路该是何等艰辛。如若找不到相应的凭证,这些财产无异于“流失”。

    第三,遗嘱未妥善保存,立了等于没立。实践中,有些人立了遗嘱就自己收了起来,他人对此并不知晓。试想,若立遗嘱人突然离世,那么没有人知道其曾立有遗嘱,若遗嘱又没被发现,那么,这样的遗嘱立了等于白立。

    第四,成为遗嘱中指定的继承人,并不意味着一定就能得到遗产。我国法律规定,出现以下情况,继承人丧失继承权。具体为:故意杀害被继承人的;为争夺遗产而杀害其他继承人的;遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。

    误区三:立遗嘱不是自己的事遗嘱得被儿女们接受

    刘老爷子与老伴的名下有两套房产,家里有3个孩子。两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。“孩子们要是不接受遗嘱方案,我们立了遗嘱也没用啊?”在大讲堂现场,刘老爷子说。

    律师纠错:遗嘱是立遗嘱的人处分其个人财产的行为,只要所立遗嘱是自己真实意思的表示,且内容合法有效,遗嘱就是有效的。立遗嘱不需要征得继承人的同意。遗嘱是否生效与继承人是否接受遗嘱内容无关。

    误区四:儿女们不到齐遗嘱没法立

    孙大妈现在也为立遗嘱的事而烦恼。她有5个孩子,但孩子们却只有两个在北京,其余一个在国外,两个在外地。孙大妈近来觉得身体状况越来越不好,让她着急的是,孩子们不能到齐,自己的遗嘱没法立。

    律师纠错:立遗嘱不需要孩子们到场,事先也不必非通知他们不可。但继承时,应当让所有继承人到场。当然,此时若有些继承人因各种因素所限制不能亲自到场,也可委托他人。比如,出具委托书,委托某某人代自己办理继承事宜。当然,这种委托书最好经过公证。

    误区五:和我有关的权利都是可以处理的

    齐大爷有3个孩子,家里的房子是承租的公房。最近有传闻说这一片要拆迁,于是齐大爷开始盘算,如果自己等不到拆迁的那一天,这房子应该留给谁?老爷子也知道,房子不是自己的,但一旦拆迁,就意味着要有一笔拆迁款“产生”。因此,让谁来“继承”这承租权成了老爷子的一块心病。

    律师纠错:我国继承法规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,具体包括7项,即:公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料;公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产。

    目前,公房的承租权是否包括在最后一项“公民的其他合法财产”内,法律并无明确规定,也就是说,公房的承租权能否算是遗产没有明确的答案。按照相关的法律规定,公房的承租人去世后,承租人无权单方处分承租权。

    误区六:只要是老人的血脉就得有一份遗产

    小亮的母亲说,她离婚时孩子判给了男方抚养。小亮的父亲经常出差,因此,小亮基本上都是跟爷爷奶奶在一起生活。去年,小亮的爷爷去世,身为长孙的小亮却未分得丝毫家产。对此,小亮的母亲非常不解。她觉得,这是小亮的叔叔们欺负人。

    律师纠错:按照继承法的规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

    从法条中可以看出,两个顺序中均没有孙子、孙女或外孙子和外孙女出现,也就是说,第三代人并不在法定继承人之列。因此,在孩子父亲在世的情况下,孙子是不能直接分得爷爷留下的遗产的。

    误区七:不赡养老人就不能分遗产

    一个老妈。张女士在家排行老三,现在,照顾老人的担子几乎全压在她一个人的身上。“我受点累没关系,让人生气的是,有些人既不出力也不出钱。”张女士抱怨道。她认为,老妈“作古”以后,老人生前没有尽孝心的,就没资格分家产。

    律师纠错:不赡养老人或者说对老人所尽赡养义务比较少的,从道德上应加以谴责,但从法律上来讲,这样的人不一定就不具有继承权。一般在不赡养老人但又没有证据证明其曾伤害过老人的情况下,这样的“不孝”子女还是具有继承权的。

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  • 消委会曝光银行个人购房贷款合同5大问题

    深圳市消委会召开新闻发布会,发布银行个人购房贷款合同不公平格式条款“回头看”监督情况。市消委会收集了12家银行目前适用的个人购房贷款合同文本(个人购房贷款合同的双方当事人是借款人和贷款人,以下分别统一简称为“消费者”和“银行”),重新梳理以上银行格式合同文本,发现以下5方面问题:

    一是强制借款人接受提前还款各项条件;二是限制抵押人行使房屋所有权;三是银行因形势变化单方宣布贷款立刻到期;四是房贷合同捆绑非房贷合同;五是未合理使用用户个人信息。

    针对发现的5大问题,深圳市消委会多次征求银行业监管部门、银行业消费者保护促进会、涉评银行、律师专家等多方意见,认真分析问题,形成最终点评意见。鉴于个人购房贷款合同由各总行统一制定,修改需经总行审批,秉承对深圳消费者认真负责的态度,各涉评银行与总行进行多番沟通,认真研讨市消委会评议意见并对格式合同中存在的问题进行积极整改。

    截至2019年8月,市消委会收到12家银行提交的书面情况说明及整改方案。消委会在发布会上表示,此次点评的29条格式条款均已整改完毕。12家银行全部接受评议意见并进行整改,整改率由2016年的52.9%上升至100%,成效显著。

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  • 7月70城房价涨幅收窄 购房者预期趋于看平

    8月15日讯国家统计局今日发布2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中有60城新建商品住宅价格环比上涨,6月为63城,上涨城市平均涨幅0.7%,环比涨幅收窄0.05个百分点,平顶山环比涨幅1.6%领跑。二手住宅方面,上涨城市数量为48个,比上月相比增加3个城市,上涨城市平均涨幅为0.65%,涨幅环比扩大0.07个百分点。

    20城二手房价格环比连续俩月出现下跌

    具体来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中:北京和广州分别上涨0.6%和0.3%,深圳持平,上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。其中:上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%,北京下降0.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%,涨幅均与上月相同。值得注意的是,二手房环比价格连续两个月出现20个城市下跌。

    据中原地产统计,新建住宅有26个城市环比上涨幅度放大,其中典型的主要有南京、赣州、金华、牡丹江。37个城市涨幅放缓,其中主要有洛阳、长春、呼和浩特、石家庄。二手房住宅中,36个城市环比涨幅放大,主要有锦州、厦门、太原、合肥。28个城市上涨放缓,分别是乌鲁木齐、呼和浩特、南充、徐州。

    与6月相比,继续房价上涨明显的城市主要有洛阳、无锡、包头、大理、西安等城市。二手房上涨明显的有呼和浩特、唐山、秦皇岛等城市,涨幅明显放缓。

    分析:涨幅收窄趋于稳定三季度成交量趋集中

    如何解读7月房价数据?经济日报-中国经济网咨询多位分析师意见。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,70城房价指数呈现明显的“城市分化、预期稳定”态势,不同城市之间的分化愈加明显,购房者对未来预期趋于看平,从58安居客的购房者信心指数来看,7月环比下滑1.5%,认为政府会继续出台政策抑制房价上涨的比例超过53%。

    其中,一线城市商品房价格稳中有升,显示出一线城市的楼市依然保持了相对“小恒温”,一线城市的楼市稳定性在全国表现得最为明显,和长期从严调控以及限价等政策有着直接关系。二线城市的涨幅小幅回落,和二线城市的调控“闸门”拧紧有着直接关系,延缓了市场成交的节奏。从近两个月市场的政策来看,以调控从紧,调控面扩大为主,苏州加码调控直接扩大了限售的范围、洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策也是拧紧了调控“闸门”。三线城市的涨幅大幅回落,一方面和政策有关,另一方面则和整体购房需求量不断减少有着密切关系,不少城市已经出现供大于求的市场状况,对涨幅回落起到较大下拉作用。

    通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看,诸葛找房数据分析师国仕英认为,7月上涨城市数量虽继续减少但仍维持在较高水平,近期在政策调控影响下,新房市场上涨城市数量及涨幅均有所回落,值得注意的是,7月城市最高涨幅均不超2%,可见在政策严控下,房价涨幅收窄趋于稳定。近期部分热点二线城市受政策调控加码及房贷利率上调等因素影响,市场活跃度降低,价格回落。随着近期调控升级及信贷政策收紧,二手房市场进入相对平稳阶段。

    中原地产首席分析师张大伟认为,从7月份市场数据看,房价涨幅基本平稳,市场淡季非常明显,不论是环比还是同比,6-7月70大城市房价数据出现了全面涨幅继续回落。叠加8月是市场的惯例淡季,预计房价下调城市将继续明显增加。

    张波预计,三季度成交量集中化趋势更为明显,从成交的趋势来看,热点恒热的现象愈加明显,例如一线城市的热点区域,限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市,供需两旺的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑,在以三四线为主的降温带动下,整体成交量呈现减少态势。

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  • 如果还不起房贷断供了,银行会收走房子吗?

    前段时间有朋友问我说:我是贷款买的房,如果我房贷断供,房子会被银行收走,他会怎么处置?今天我们就来说一说房贷断供,银行会怎么处置我们的房子。一方面,现在有贷款的,尤其是有房贷的朋友非常多,基本都是贷款买房。另一方面呢,这个房贷断供里面还真是牵扯到一些细节的问题需要我们大家注意以下有这么几个点。

    首先,银行能不能收我们的房子?

    理论上这个房子是私有财产,原则上私有财产银行不能说收就收,但是由于我们跟银行贷了款,那么就产生了一种债权债务关系,所以说,这个财产的性质就变了,银行相当于是债主,那你欠债不还,银行当然可以处置你抵押的房子,这是第一个基本原则。

    其次,大概是怎么样的一个流程呢?

    在具体执行流程的时候,大致上是这么一个情况,如果说你连续3个月不还贷款,或者说一年之内有超过6次以上的逾期的话,银行就有权利向法院提起诉讼,申请查封你的房产。大家注意,不是说银行直接把你的房子拿走,而是先向法院提起诉讼查封你的房产,如果6个月之内也就是在诉讼期之内,你把钱还上了,一般情况下也不会去拍卖,因为拍卖其实是挺麻烦的一件事儿,银行不得已不会去做。但如果超过了6个月你还没有还上钱,那么银行可能就要采取下一步的措施了,一般情况是法拍,这是一个大致的流程。

    第三,注意我们欠银行的是钱不是房子。

    很多朋友在这里有一个误区,觉着我就是找银行贷款买了套房,大不了就把房子收走嘛。其实不是这么一回事,咱们是欠银行的钱,不是欠银行的房子。如果说这个房子拍卖之后的钱不足以覆盖你的贷款金额的话,你还跟银行有债权债务关系,其实就是你还欠银行钱。这笔钱也是要还的,如果不还的话,那么该上失信上失信,该成老赖成老赖。所以这个事情对我们还是有影响的。

    很多朋友对这个事不太在意,觉得就是小事,觉着现在一般的房贷就是七成吧,是不是基本上把我房子卖了,就一定能够还上银行贷款,不一定。因为一方面呢,法拍的房子一般都比较便宜,比市价肯定要低一些,第二呢,前些年房价是一直涨,但是现在有一些地方的确出现了一些反复,而且有一些泡沫比较多的地方,比如说前几年炒上来了,那最后依法拍的时候,基本上都没人买,或者真拍的很便宜的话,这钱还真不一定够还哪个银行的贷款。

    所以这点,我这边用了挺长的篇幅来解释,大家要注意不是欠银行房子,而是欠钱。所以如果拍卖的钱不够的话,其他剩余部分还要还。

    最后,以前还有这样一个说发,就是说如果是只有一套房的话,银行是不是不能拍?

    其实很早很早以前是这样的,大概是20年前了吧。如果说是只有一套住房的话,银行是只能查封不能拍卖的。但是在2005年,国家出了规定,即使是唯一住房的话,还不上房贷,你依法抵押的那套房子银行还是该收回收回该拍卖拍卖。当然了,这个一般情况下会宽限的时间更长一些。比如说再宽限一年半年的,让你去找其他的房子或者去筹钱等等的。

    但是如果大家都存这种侥幸心理,说我就跟银行扯皮了,说我就一套房子能怎么地?按照法律的流程来说,银行是可以强制执行给拍卖掉的。那么当然了,如果咱们房贷断供了之后,银行肯定不止是只走法拍这一条路径,还有很多其他的解决方式,其实还是有蛮多的选择。

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  • 买房契税发票“值”多少,比房产证还重要,千万别扔啊!

    买房成了现在不少人的刚需

    除了要了解小区环境

    房子的户型及交通是否便利等问题外

    在签购房协议时也要留个心

    各种合约条款都要在签字之前弄清楚

    房产证下来之前

    要保存好这些相关的资料

    其中有一份资料比房产证还要重要

    它就是契税发票

    什么是契税发票?

    它是房屋原值核定的重要凭证,上面标注有房屋面积、房子价钱和缴税税率等重要信息。也是当时你购房缴税情况的重要记录。它和购房合同、购房发票共同行使房产证的作用。

    一般情况下,契税发票是需要购房者在缴纳相关的税费后才能拿到契税发票,具体拿到时间分为两种情况:

    (1)、如果是自己办理的:自己向财政局交契税,通常在交完后,其工作人员当场就会将契税发票给纳税人。

    (2)、公司代收代缴:需要根据公司何时上缴判断,因为如果是公司代办,需要准备全套资料,如果资料不齐,拖的可能性极大。

    它有多重要?

    它的主要功能主要表现在证明房屋原值和房屋过户上。

    由于这张契税发票详细记录了我们购房、交税的情况,如果没有这张契税发票的话,是办不了房产证的。

    另外留着这张契税发票,也相当于给自己家的房子多了一份法律保障;而且,在你转手过户的时候,拿出这张纸来,也可以让买家信服。

    已经丢了怎么办?

    在你买房时,这个契税发票电子版会归档保存,如果丢失,本人需要带上身份证到税务所查询调档,可以开具一个复印件,复印件加盖公章后和契税票效力一样。需要的费用就是一个复印费,费用不会很贵。

    二手房交易,除缴纳契税外,还会涉及到个税和营业税,同样,税务部门都会为您开具相应的发票。但是个税发票和营业税发票不具备核定房屋原值的功能,所以没有契税发票那么重要。同样的,个税发票和营业税发票如果丢了,也可以补办,补办办法和契税发票一样。

    所以呢,大家最好还是准备一个专门的资料夹,把所有的票据都收集起来,好好保存,这样在需要的时候才会万无一失。

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  • 7月经济数据背后:全国房地产调控307次,楼市退烧明显

    今年以来,房地产市场调控密集。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1-7月,全国房地产调控政策达到307次。

    8月14日,国家统计局公布了7月份国民经济运行数据,部分数据较上月出现一定程度回落。其中,今年1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,最新数据表明,在不将房地产作为短期刺激经济的工具这一原则下,房地产市场退烧表现明显。不论是投资数据还是销售数据,在收紧调控的影响下,市场再次出现了放缓,而且从趋势看,预计8月还会持续。

    此外,社会消费品零售总额和全国固定资产投资同比增速也都有所回落。不过,专家表示,回落在预期之内,并且均不具有持续性,不宜过度关注单月数据波动。总的来看,7月份国民经济继续运行在合理区间,延续总体平稳发展态势。

    看点1房地产

    调控密集,房地产多项指标回落

    新京报记者梳理近几个月数据发现,房地产开发投资、商品房销售面积及房地产开发企业到位资金等多项指标都为连续下降或增速回落。其中,房地产开发投资已在5-7月连续三个月出现增幅回落情况。数据显示,1-5月,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1-4月回落0.7个百分点。1-6月,增速较1-5月份回落0.3个百分点。1-7月,这一数字又回落了0.3个百分点。

    此外,今年以来,商品房销售面积已经连续6个月下降。其中,1-5月、1-6月及1-7月,商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%,而2018年全年则为增长1.3%。

    张大伟分析称,出现同比下调的原因主要包括持续收紧的调控政策密集发布,房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少等。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,商品房销售面积持续下降说明市场已经有所降温。但他同时也指出,需要看到跌幅其实没有扩大,这或有两个原因,第一是对于信贷政策收紧的预期,往往使得部分购房者近期反而加快购房和网签。第二是部分房企对于未来调控的预期,往往在7月份淡季反而加快推盘和销售。

    今年以来,房地产市场调控密集。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1-7月,全国房地产调控政策达到307次。近期,海南、苏州、上海等地都发布了房地产调控相关措施。7月24日晚间,苏州发布新规,加码房地产限售限购政策,此次“限购”“限售”双升级,调控政策严格程度史无前例。根据规定,非苏州市户籍居民家庭在苏州购房所需社保或个税缴纳年份要求从1年提高至两年;限售政策方面,则范围进一步扩大,从苏州工业园区全域扩大至苏州市。

    这已经是近三个月来苏州第四次加码房地产调控,仅5月份,苏州就出台了三大调控政策。记者注意到,调控背后是今年以来该市房价的持续上涨。链家官网数据显示,今年6月份,苏州市房子的挂牌均价及参考均价分别为28211元/平米及26985元/平米,比去年年末分别上涨了12.87%及4%,热点区域即工业园区的二手房均价更是已突破4万元/平米。

    融资降温,房企到位资金增速下滑

    值得关注的是,房地产开发企业到位资金近三个月以来也出现了增幅回落的情况。1-7月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。此前的1-5月和1-6月增速回落幅度分别为1.3个百分点和0.4个百分点。

    实际上,过去三个月时间,多部门密集发声剑指房地产。其中,5月17日,银保监会23号文重申严格监管房地产融资,近两个月后,发改委又发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月30日,中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”,并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    因此,近期不止房企收紧融资,在个人房贷端,融资也在持续收紧,具体表现为房贷利率的上涨、维持高位或放款节奏放缓等。融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍;二套房贷款平均利率为5.76%。

    从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

    8月上旬,新京报记者通过电话咨询多家银行营业部或个贷工作人员了解到,今年上半年,杭州首套房贷利率普遍执行基准利率上浮5%-8%。而目前,多家银行已将房贷利率调整至基准利率上浮8%、10%,甚至已有银行调整至基准利率上浮15%。而热点城市苏州目前不少银行的房贷利率依然维持在基准利率上浮22%以上。

    看点2消费

    汽车销售下降致消费增速回落

    7月份,社会消费品零售总额同比名义增长7.6%,回落了2.2个百分点。国家统计局新闻发言人刘爱华表示,消费增速回落的主要原因是汽车销售变化带来的。6月国五、国六排放标准转换,汽车厂商采取促销活动,拉动了当月的汽车销售,6月汽车销售同比增长17.2%。7月由于消费前移或者一定透支效应出现,汽车销售下降2.6%。总体来看,消费仍然保持了比较快的增长。

    数据显示,餐饮收入和网上零售保持平稳较快增长,消费升级类商品零售额增速继续加快。刘爱华表示,我国在消费方面的潜力是毋庸置疑的,居民收入的较快增长对于整体消费也有支撑作用。从消费环境看,下沉市场、社区电商这些新模式在逐渐兴起,消费设施日益完善、消费环境不断改善。从供给来看,马上推出的一揽子支持平台经济的措施会促进平台经济发展,包括“互联网+服务”“互联网+生产”,会从产业和供给方面给予消费足够的支持。因此,消费是有保持平稳较快增长走势的基础和条件的。

    新时代证券首席经济学家潘向东表示,6月汽车零售端的显著改善不具有可持续性,因此7月汽车消费增速如期回落,导致了6月、7月消费波动较大。预计未来消费短期偏稳中有降,与整体经济数据没有表现明显上冲态势、居民收入增速下降有关。

    东方金诚首席宏观分析师王青预计,在短期扰动因素消退,以及上年低基数效应逐步显现后,8月汽车销售对社零的拖累作用将会减轻,加之当前必需品消费保持稳健势头,预计8月社零增速有望反弹至8.0%以上。

    看点3 投资

    制造业投资增速连续三月加快

    1-7月份,全国固定资产投资(不含农户)增速比1-6月份回落0.1个百分点。分产业看,制造业投资增长3.3%,比1-6月份加快0.3个百分点,连续三个月小幅加快。潘向东表示,下半年制造业投资增速大趋势是向下,不过在波段上可能会有起伏。去产能、环保减弱导致上游企业利润增速下滑以及外需回落,将滞后体现在未来制造业投资数据上。不过,从建筑业建安工程产值增速、建筑业竣工厂房仓库房屋价值增速、出口交货值增速等领先指标看,制造业投资增速在三季度可能会小幅回升。

    另外,基础设施投资增长3.8%,较1-6月回落0.3个百分点。潘向东认为,虽然7月地方专项债投放放量,但信贷与非标疲软,同时7月多地受高温暴雨等因素影响,可能也对基建产生一定影响。旧改、新型基建的推进有利于促进基建投资,但本轮政策相对以往较为克制,实施积极财政政策的同时,严格控制地方政府隐性债务、坚决遏制隐性债务增量、坚决不走无序举债搞建设之路的硬约束还在,防风险是底线,非标融资依然制约基建投资。

    王青提及,6月10日专项债新规出台,允许专项债资金作为部分重大项目的资本金,并鼓励金融机构提供配套融资,这会对后期基建提速起到明显作用,预计拉动水平将在3.5个百分点左右。但政策落地见效会有时间滞后,这也意味着后期基建增速仍有一定反弹空间。

    从结构性数据来看,高技术产业投资较快增长。另外,一些短板领域的投资在加强,生态保护和环境治理业投资增长41%,教育投资增长18.5%,都保持了高速增长。

    王青表示,预计未来基建投资提速概率较大,将抵消制造业投资不振带来的影响,8月固定资产投资增速将会出现小幅反弹。不过,他也指出,综合多方面因素,经济下行压力或将有所显现。预计宏观政策逆周期调节力度将会加大。

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  • 评论丨房地产和周期性行业的外债风险应引起重视

    从上世纪80年代拉美债务危机到90年代亚洲金融危机,从十年前希腊主权债务危机到近年土耳其外债危机,新兴经济体的经济金融危机大多发轫于外债过快扩张。相对于庞大的经济总量、外汇储备和出口规模,我国外债风险整体可控,但仍存在着结构性问题,对外债风险的防控应未雨绸缪。

    国际金融危机以前,我国外债规模一直处于平缓增长阶段,2001年至2009年间外债规模年均增长不到330亿美元。危机爆发后,全球流动性充裕拉大了境内外利差,加之人民币处于升值通道,对外融资汇率风险和成本较低,我国外债规模进入爆发增长阶段,2009-2014年之间年均增长2264亿美元,年均增速高达31.8%。2014年后,美联储结束量化宽松政策,我国外债规模进入短促收缩阶段,2016年一季度末外债余额较2014年末减少4500亿美元。随着去杠杆政策提高了国内周期性行业的融资压力,我国外债规模进入快速回升阶段,2018年末外债余额攀升到1.97万亿美元,2016-2018年间年均增速达17.8%。

    根据测算,今后三年我国将进入外债偿还高峰期。仅就2019年前发行的离岸债券而言,今年就有943亿美元债券到期,2020年和2021年则分别为1274亿美元和1260亿美元。虽然外债风险整体可控,但应关注我国外债存在的结构性风险,房地产、周期性行业和非创汇部门是需要重点关注的领域。

    近年来,国内融资渠道收紧促使房地产企业加大境外融资规模。由于房地产境内融资政策逐渐收紧,同时,城镇化速度趋缓、房屋销售下滑以及家庭部门债务高企导致的购房能力下降,房企资金压力陡增。因此,跨境融资成为一些房企补充资金的重要渠道。从境外债券发行来看,2017年后房企跨境融资步伐提速,近两年共发行269只债券,募资规模为852亿美元,是我国企业境外公开发债最多的行业。

    房地产企业负债率水平高企,外债违约风险高于其他行业。2018年末,40家境外发债房企的资产负债率达81.9%,资产负债率较2010年3月末的60.9%提高21个百分点。从资质来看,房企外债的评级普遍较低。从1999年到2018年,在房企境外发行债券中,BBB级及以下的低评级债券占比高达96.9%。

    由于信用风险较大且债券评级较低,房企境外融资需要付出更高的风险溢价成本。2019年前5个月,房企境外发债平均利率攀升至8.1%,比2018年全年平均利率(7.1%)高出一个百分点。原本,低利率是企业境外融资的主要动因,但目前房地产境内外融资成本倒挂(境外利率高于境内利率)十分突出。2018年,房企境外债券两年期和四年期的发行利率分别比境内高出4.3和4.1个百分点。融资成本倒挂,反映出一些高风险房地产企业境外融资的动因从降低融资成本转为规避国内融资政策约束,呈现出明显的“逆向选择”特征。

    房企外债融资主要用于偿还到期债务,不利于国内房地产调控。对于外债募集来的资金,2018年房企用于“借新还旧”的再融资比例达66.2%,较2006年(19.3%)大幅提高了46.9个百分点。虽然以增加外债杠杆的方式降低内债杠杆,短期内可解部分低资质房企的资金链燃眉之急,但长期来看无异于饮鸩止渴。

    周期性行业外债规模也在近年迅速扩张,违约概率也显著增加。我们将建筑、钢铁、能源、矿业和基础设施等行业视为“周期性行业”。近年来,这些行业经历了去产能和去杠杆,其国内融资渠道收窄,赴境外融资的动机和意愿比较强烈。2015-2018年,我国周期性行业在境外共发行4743亿美元债券。周期性行业境内外融资成本倒挂现象同样突出,规避国内调控政策的动机明显。

    外债规模扩张加大了周期性行业的产能过剩风险。海外融资缓解了周期性行业在国内的融资困境,但也导致本应退出市场的低效能企业无法及时出清,加大了产业周期风险,延缓了国内产业转型的进程。同时,信用风险较高的公司在通过跨境融资延长生命周期的同时,也提升了全球金融周期与本国经济周期的关联度,加大了一些国内产业受国际金融市场冲击的风险。

    同时,我国地方政府融资平台境外发债有加速迹象,2018年城投公司共发行191.1亿美元境外债券,较2017年增长82.1%。虽然城投公司外债总规模并不算太高,但这些企业没有外汇收入来源,缺乏以项目本身收益偿还外债的能力,抵御汇率波动风险能力也较弱。

    国际经验表明,大量外债资金长期投向没有创汇能力的国内基建部门,将打破一国的国际收支平衡,削弱其对外偿付能力。土耳其外债危机就是这样一个典型案例。土耳其外债占GDP比重从2011年的36.7%蹿升至2017年的53.5%,外债资金主要投到地产、建筑和基建等非创汇部门,导致土耳其经常项目常年逆差,最终导致了土耳其里拉货币危机。

    整体而言,外债对中国经济增长的影响是积极的,外债风险也是整体可控的,但我们应重新审视当前外债之于我国发展的意义。中国仍然是一个高储蓄国家,金融资本总体上是富余的,在国家宏观层面应支持优化国内金融资本配置,通过国内金融市场改革解决“融资难、融资贵”的问题,而不应鼓励企业过多从境外借入资本。部分低资质企业之所以举借外债,主要是为了规避国内融资监管政策,实现高风险的政策套利。监管部门要清醒地认识和辨别其中蕴含的风险,并加强对重点领域、重点行业借用外债的管理,避免出现期限错配、特定行业风险集中度过高、境内外利率倒挂等问题。

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  • 租客不知情中房租变“按月还贷”

    一些房屋中介在租房合同中嵌入融资合同条款,租客在不知情的情况下与金融公司形成了“贷款”关系,原本按月支付的“租金”,却变成了按月偿还的“贷款”。“信用租房”套路让一些租客深受其害,如何避免类似情况的再度发生?市人大代表沈丽娟在今年市人代会上提交了一份关于整治房屋中介行业乱象问题的建议,日前这份建议得到“解决采纳”的答复。

    租客不知情中“被贷款”

    什么是“信用租房”套路?沈丽娟为此做了一番调研。简而言之,租客通过房屋中介租房,中介工作人员向租客提出,租客的“芝麻信用”满足一定条件可享受免押金租房,而在操作过程中却通过“偷梁换柱”给租客办理贷款,即诱导租客通过借贷平台小程序办理贷款手续,继而由租房者向金融企业“贷款”后一次性付清全部房屋租金,如此一来,接下来的“租客按月支付”房租实质上变成“按月还贷”。如此一来,中介公司可快速吸纳大量资金流以便快速扩张,租客却在不知情的情况下“被贷款”,一旦租客中途退租,中介公司无权解除贷款,租客要经过冗长的诉讼程序才能获得租金退还。

    因为信息不对称,房东一方也深受其害。猫腻在于“独家代理”协议。沈丽娟调研发现,中介公司以“保证高价出售”“限期若不售出可获得赔偿”等条件诱导房屋出卖方与其签订约定有效期的“独家代理”协议,约定房屋必须经由该中介机构出售。但由于房屋中介企业信息共享,若由其他中介机构居间后出售,出卖方仍需向签订“独家代理”的中介机构支付相对应的中介费用,且中介机构往往会在“独家代理”协议不明显的地方用小号字体标注“合同期满后若乙方不提出终止合同,则自动续约”字样,导致房屋出卖方在不知情的情况下“被独家代理”,造成较大金额损失。反之,如该中介机构未按约定期限内将房屋出售,出卖方则可按协议约定的“赔偿三个月工资”等条件索赔,但所谓工资可能只是几百元的“底薪”,相对出卖方造成的损失可谓杯水车薪。

    房产中介行业还混有一批专业“假谈”团。沈丽娟发现,为促成交易,中介安排的专业“假谈”团频频在二手房市场现身,中介机构组织员工冒充购房者上门,通过“假谈”降低房东价格预期,以较低价格“网签”锁定房源。然后继续寻找下家高卖,取消之前的网签,签署新的合同完成房屋过户。

    “从法律法规方面看,房屋中介侵犯了租客的知情权,欺诈性地利用租客的个人信用为中介自身获得贷款资金。如果房屋中介经营不善发生倒闭,租客在被动中止租约的情况下却无法中止偿还贷款的责任,否则个人信用记录就会受到损害。”沈丽娟认为,信用租房套路、“独家代理”协议等严重扰乱市场秩序,这反映出房屋中介行业管理机制不完善,缺乏有效监管,亟待整治。

    为此,沈丽娟建议,制定房地产经纪公司准入制度,建立保证金制度;同时加强对门店的经营资格审核,特别关注房地产“加盟”门店的管理。并建议房屋中介市场建立黑名单与退出制度、消费者评价制度、市场预警信息发布制度。

    在她看来,中介行业乱象根源在于法律规定不明确,建议建立统一的市场管理规范,明确“负面清单”;并联合对中介行业违规涉及金融业务的予以查处;规范市场运作机制,强化日常监管,对发布虚假房源信息、侵占挪用交易资金、哄抬房价、炒买炒卖房地产、泄露客户个人信息等问题加强监管。

    加强规范“租金贷”相关业务

    这份建议获得承办部门的重视。近年来,国家对于房地产经纪人管理的政策出现了较大的变化,房地产经纪人职业资格从准入类调整为水平类,并取消房地产经纪机构设立准入要求。部分企业扩张过快,从业人员良莠不齐,恶性竞争激烈,行业乱象时有发生。

    市房管局表示,2017年以来,本市住建、工商、物价等部门持续开展房地产经纪专项整治工作,加大对违法违规行为的查处力度,先后查处并曝光了以虚假网签锁定房源、诱骗消费者交易、发布虚假房源、为交易当事人规避税费、以虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传、虚签房地产交易合同等一大批典型案例。整治工作开展以来,全市共计检查各类房地产经纪企业1万余家。作出行政处罚超过100件,立案调查200余件。

    “虽然房地产经纪专项整治工作取得了一定成效,但是问题依然突出。”该局表示,将加强规范“租金贷”相关业务。目前,市住建委、市房管局、市金融办、人民银行上海总部、市银保监局等五家单位联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,对租金贷业务管理明确要求,包括租客知情权、合同分签、网签规则、期限匹配、租约登记、金额设限、行业自律等七个方面。人民银行将及时督促商业银行审慎开展个人住房租赁融资业务。同时,完善房地产中介管理的法规,探索建立行业经营标准。对于房地产经纪机构和人员虚假网签、虚假宣传、泄露个人信息、收取价外价、违规提供金融服务等市场反映突出的问题列入行政处罚范围;对发布虚假房源、侵占挪用交易资金、哄抬房价等严重侵害群众利益的行为提高罚则标准,提高违法成本,并加强社会曝光度,加大处罚和震慑力度。

    市房管局表示,研究完善房产中介市场长效管理制度,推进行业信用体系建设,建立房地产经纪机构和从业人员信用档案和中介行业守信激励和失信惩戒机制,逐步实现经纪机构和从业人员的实名制、全覆盖管理。并逐渐引入红黑名单与行业退出机制。

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  • “15万亿”后的房企战略:在“收”与“放”之间争夺“蛋糕”

    14.997万亿元,这是过去一年中国房地产行业商品房销售额创造的新成绩。与此同时,2018年全国房地产开发投资超过12万亿元,足以体现这一行业的投资规模之大。

    伴随中央“房子是用来住的、不是用来炒的”“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等定位,房地产行业进入了调整的相对深水区。

    “今后,没有竞争力的企业很难生存,没有核心竞争力的企业很难发展。”近日在亿翰智库举办的中国房地产百强峰会上,中国房地产产业协会原副会长朱中一就如是说。

    58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,“15万亿”只是行业高点而非企业高点,这意味着行业存在某些不确定性,但高点之下企业则有机会从更大的“蛋糕”中分得更大的份额,机会犹存。

    那么“15万亿”之后,房企的机会点到底在哪里?房企是选择放慢速度还是继续高周转?是继续急剧扩张还是精细深耕主业?

    2019年前7月销售额超千亿元房企达15家 数据来源:中指研究院 制图:每日经济新闻 邹利

    规模之战:房企的“收”与“放”

    中国人民大学国家发展与战略研究院研究员秦虹近日在中国房地产百强峰会上指出,城镇化的持续推进和中心城市引领的城市群发展,新经济业态的发展和人们对文旅、健康、养老等方面的需求,使得房地产还有10年左右的发展期,这对企业仍然是发展的机遇期。

    实事上,进入2019年以来,房地产行业的集中度继续提高。今年上半年,销售额超千亿元的房企达到12家;而前7月,销售额超千亿元的房企则增至15家。

    随着房地产从短缺时代过渡到过剩时代,房企的发展战略打法也在相应地进行调整。

    以行业三强的碧桂园、恒大、万科为例,碧桂园提出要“提质控速”并随之放缓了在规模上的追求;恒大更提出要做到“三低一高”优化财务结构;而万科也提出“收敛聚焦”来应对行业的变化。

    旭辉董事长林中指出,未来是精细化发展时代,传统地产行业以粗放经营为主,尤其成本管理非常粗糙,这就需要房企转变运营思路。

    的确,仅从土地成本即可见,房企已经无法粗放生存。在2016~2017年“地王”频出的时代,诸多在一、二线城市拿下“地王”的房企,本以为扛两三年就能够盈利了,但经过本轮市场调控,不少房企会发现风险越来越大。

    近日网传的富力地产内部文件就显示,其2019年下半年原则上将暂停拿地,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

    秦虹指出,伴随着住房价格管制等原因,房地产开发利润空间压缩,利润空间越来越小。再加上资金上的约束,房地产的杠杆率将会最终将得到控制。

    但值得注意的是,目前房企表现出的“收敛”更多是对风险的把控和效率的提升,而非量的缩减。实际上,“要规模还是要利润”是行业内并没有发展到“二选一”的程度,如果生存规模已过,那么可以把眼光放在利润上,但如果生存规模没过,还是要做规模。

    因此可以发现,不少规模仍待提升的房企,现阶段无一不是加大步伐,保销售、保回款。

    布局策略:一二线城市仍是重中之重

    对于规模房企而言,一二线城市仍是布局重点。

    中指院数据显示,今年1~7月,碧桂园累计拿地1086亿元,位居拿地榜首位;万科以总额1030亿元占据榜单第二位;第三名融创拿地总额685亿元。TOP10企业拿地总额6605亿元,占TOP100企业的36.5%,行业集中度继续提升。

    以万科为例,其7月在土地市场继续发力,单月拿地金额超280亿元。而融创前7个月拿地金额是去年同期(142亿元)的近5倍,从去年第34名跃升至今年的第3;拿地面积达到1188万平方米,较去年同期几乎翻番。

    数据来源:中指研究院 制图:每日经济新闻 魏文艺

    值得注意的是,这些头部房企拿地多集中在一二线热点城市。

    据中指研究院数据,1~7月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交额9229亿元,同比增长14.8%,而2018年同期为8037亿元。一二线城市仍然是房企投资拿地的重中之重,其中杭州以1672亿元位列榜首;武汉、昆明、西安、郑州等中西部城市土地市场成交日趋火热。

    从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,1~7月,长三角地区土地市场持续火热,TOP10企业拿地金额共计2721亿元,位列首位;受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1951亿元;珠三角和环渤海以1219亿元和1217亿元分列第三、第四位。

    从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如万科、龙湖、碧桂园、绿地、保利、融创、中海等房企,多次出现在各城市群的拿地榜单;此外,京投发展、滨江集团、俊发集团等企业持续深耕大本营,在环渤海、长三角及中西部城市群榜单中出现,拿地较为集中。

    再看货值,亿翰智库数据显示,今年1~7月,新增货值破千亿元的企业达15家。其中碧桂园、万科分别以3576.9亿元、 2946.1亿元稳坐冠亚军,而融创新增货值是去年同期的3倍,以2808.9亿元跃升至榜单第三位;保利和阳光城跃进前十位。而这些头部企业的货值大部分位于一二线城市。

    同策咨询研究总监张宏伟向《每日经济新闻》记者表示,头部企业确实现阶段拿地动作比较积极,当前土地市场回归理性,在公开市场拿地还是比较好的机会。所以一些大企业进行积极补仓和布局,而部分中小企业市场反应能力比较弱,主动收缩了战线,拿地也理性了。未来大型企业和中小企业在土地市场的做法还是不一样的。

    2019年1~7月中国典型房企新增货值TOP10数据来源:亿翰智库

    跨界发展:向“生态圈”求红利

    值得一提的是,当下的“放”已经不同以往。如今的环境并没有给房企太多“盲目冲动”的空间。在成本、资金、政策约束下,房地产业要持续长久的未来发展,必须要探索更多细分领域的转型空间,强化资源有效整合、提升运营能力、重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持。

    秦虹认为,转型要向产业细分方向转,要向补短板方向转,要向整合资源方向转,每一个市场都有巨大的细分的市场,而每一个细分市场都有足够大的规模。比如,针对人口结构的变化、产业结构的变化、消费结构的变化等,这涉及到教育、医疗、养老、文体、文化、旅游等。

    金科股份董事长蒋思海表示,当单一地产业务发展遭遇瓶颈,变革与突破势在必行。构建“从产品到机制到运营到融资”的产业生态链,既是护城河也是基业长青的必经之路。将来,头部企业的竞争将是生态系统中的竞争。目前,金科就将主要心思用在产品线与产品标准化的构建上。

    万科、恒大、保利、碧桂园、华润等头部房企,都在已探索的跨界产业以外,更多考虑地产全产业链能辐射和链接的业务。

    如推出了“华润理想国”的华润集团,2018年明确向“城市投资开发运营商”转型的战略,除原本的住宅、商业、写字楼、综合体开发业务外,新布局了养老、农业、长租公寓、影视、产业地产等板块。

    但无论是社区综合服务、科技产业投资,还是文化旅游康养,每一项都要有资源支撑。如产业地产既要与政策相匹配,又要考验企业的运营能力,被市场所接受。

    亿翰智库董事长陈啸天指出,头部企业的竞争一定是来自于生态系统的竞争,不再是单一的产品力,运营能力,而是整个企业生态系统的竞争。

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  • “稳”仍是房地产市场主基调

    7月份70个大中城市中,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅略有升降;三线城市涨幅均与上月相同

    结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看,目前房地产投资保持平稳态势。同时,从近几个月对房价的观测来看,预期也相对稳定。综合来看,房地产市场有保持平稳健康发展的基础

    8月15日,国家统计局发布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,7月份商品住宅销售价格涨幅总体稳定。

    记者梳理发现,7月份70个大中城市中,天津、上海和南充的新建商品住宅价格与上月相比有所下降,分别降低了0.3%、0.1%、0.3%。其余67个城市为持平或上涨。涨幅居前的城市有平顶山上涨1.6%,大理上涨1.5%,厦门、西安上涨1.4%,成都、金华上涨1.3%。

    在二手房方面,有20个城市与上月相比价格下降,其余50个为持平或上涨。其中,青岛、遵义下降0.6%,天津、三亚下降0.4%,北京、南昌、安庆、宜昌下降0.3%。洛阳上涨1.5%,宁波上涨1.4%,厦门、包头、无锡上涨1.3%。

    从总体看,7月份70个大中城市中,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅略有升降;三线城市涨幅均与上月相同。

    数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%,涨幅均与上月相同。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,7月份各地继续贯彻落实党中央、国务院部署,始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,进一步落实房地产调控长效机制,房地产市场总体延续平稳态势。

    从政策层面看,7月底召开的中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。同时,央行近日也要求,保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。此外,银保监会还决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。

    业内人士普遍认为,下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微,房企融资持续收紧,房企的资金压力将加剧,预计楼市还将总体保持平稳,上涨的可能性不大。

    平稳健康发展,始终应该是房地产市场追求的目标。国家统计局新闻发言人刘爱华表示,关于房地产投资未来的走势,1月份至7月份,房地产投资增长10.6%,保持了比较平稳的增长。结合土地成交面积、房地产销售等方面的数据来看,目前房地产投资保持平稳态势。同时,从近几个月对房价的观测来看,预期也相对稳定。综合来看,房地产市场有保持平稳健康发展的基础。

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  • 特殊情况咋抵扣——个税抵扣正确“姿势”来了

    父母贷款给孩子买房,房产证上写孩子的名字,这种情况如何享受住房贷款利息专项附加扣除?独生子女家庭,父母离异后再婚,怎么享受赡养老人专项附加扣除?……针对这些特殊情况,国家税务总局12366纳税服务平台有关负责人日前给出了具体操作方法。

    “从实际看,房屋产权证明登记主体与贷款合同主体完全没有交叉的情况很少发生。”该负责人表示,父母为子女买房,房屋产权证明登记为子女,贷款人为父母,这种情形不符合相关规定,父母和子女均不可以享受住房贷款利息扣除。

    同时,对于独生子女家庭,父母离异后重新组建家庭,在新组建的两个家庭中,如果纳税人对其亲生父母的一方或者双方是唯一法定赡养人,则纳税人可以按照独生子女标准享受每月2000元的赡养老人专项附加扣除。“在填写专项附加扣除信息表时,纳税人需注明与被赡养人的关系。”该负责人说。

    如果纳税人在接受学历继续教育的同时,取得了技能人员职业资格证书或者专业技术人员职业资格证书,该如何享受继续教育扣除?根据相关规定,纳税人接受学历继续教育,可以按每月400元的标准扣除,全年共计4800元。同年又取得技能人员职业资格证书或专业技术人员职业资格证书,且符合扣除条件,可按照3600元的标准定额扣除。因此,对同时符合此类情形的纳税人,该年度可叠加享受两类扣除。

    哪些情形需要办理综合所得个人所得税汇算清缴?该负责人表示,新税制实施后,居民个人需结合税制变化,对综合所得实行按年计税。为促进纳税人尽快适应新税制要求,遵从税法规定,税务机关改变日常工薪所得扣缴方法,实行累计预扣法,尽可能使人数占比较大的单一工薪纳税人日常预缴税款与年度应纳税款一致,免予办理年度汇算清缴。同时,对有多处收入、年度中间享受扣除不充分等很难在预扣环节精准扣缴税款的,税法规定需办理汇算清缴。

    首先,纳税人在一个纳税年度中从两处或两处以上取得综合所得,且综合所得年收入额减去“三险一金”等专项扣除后的余额超过6万元的。“对个人取得两处以上综合所得且合计超过6万元的,日常没有合并预扣预缴机制,难以做到预扣税款与汇算清缴税款一致,需要汇算清缴。”该负责人说。

    其次,取得劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得中的一项或者多项所得,且综合所得年收入额减去“三险一金”等专项扣除后的余额超过6万元的。“上述三项综合所得的收入来源分散,收入不稳定,可能存在多个扣缴义务人,难以做到预扣税款与汇算清缴税款一致,需要汇算清缴。”该负责人说。

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  • 剑指过热房价 32城房地产贷款业务遭严查

    近日从多个地方银保监部门获悉,银保监会日前启动针对北京、南京、苏州、深圳、宁波等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。监管人士表示,今年以来房地产信贷规模较大或占比较高、与交易火爆楼盘合作密切等银行机构将成检查重点。

    银行业内人士表示,在银监部门和宏观调控政策继续保持高压态势下,接下来房地产行业信贷投放将受严控,银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为将面临顶格处罚。

    剑指32个房价过热城市

    为防范房地产贷款业务风险,银保监会办公厅日前发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

    通知指出,根据国家统计局发布的2019年6月全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、南京、苏州、重庆、深圳等32个城市。通知要求各银保监局于2019年11月20日前将检查报告及附表、典型案例等报送银行检查局。

    关于检查内容和要点,通知指出,一是贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况。二是房地产信贷业务管理情况,包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况等。三是房地产业务风险管理情况。四是信贷资金被挪用流向房地产领域,例如个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房等。五是同业和表外业务,包括对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况等。

    中国证券报记者采访全国多地银监部门人士获悉,近几年来,监管部门就一直紧盯房价过热城市房地产贷款业务风险。同此前16个房价热点城市的范围相比,此次检查范围有所扩大,应是综合考虑了上半年房价涨幅的统计数据。

    某研究院智库中心研究总监严跃进表示,从被检查银行机构看,主要是四类:房贷规模大的银行、房贷业务风险大的银行、与高负债房企合作密切的银行、与交易火爆楼盘合作的银行。“此检查应该说切中要害,对于房地产市场的管控等有积极作用,此类房贷领域往往也是风险相对大的领域,积极检查,有助于堵住资金漏洞。”

    房企开发贷将遭严控

    多位银行业人士在接受中国证券报记者采访时表示,下半年会更严格控制房企开发贷。

    某国有银行华东地区相关负责人表示,下半年信贷投向主要是支持实体经济、民营企业、普惠金融,具体包括高新技术产业、新动能产业、出口企业等。

    中国社科院财经院近期发布的报告指出,为稳定土地市场预期,从源头抑制土地和房地产相关炒作,可考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

    中信建投银行业首席分析师杨荣表示,房地产行业信贷投放继续严格控制。限制信用卡消费贷流向房市,限制向三证不全的房地产商投放开发贷。

    与此同时,多位银行业内人士指出,今年以来,通过表外理财、委托贷款、同业业务等渠道为房企融资的渠道也基本被封堵,“操作起来很费劲,被银监部门查到也处罚得特别狠”。

    在交通银行首席经济学家连平看来,房地产行业调控将继续保持高压态势,下半年行业融资环境可能趋紧。在坚持房住不炒的定位下,房地产投资属性将持续弱化,逐步回归于居住功能。房地产市场总体将继续保持平稳态势,房地产贷款在稳健的货币政策下也有望实现较为平稳的增长。

    个人住房贷款增速将放缓

    除房企开发贷,此前个人住房按揭贷款也是本轮检查重点。光大证券银行首席分析师王一峰表示,本轮房地产融资调控作为全口径调控政策,后续房地产融资领域易紧难松,唯有按揭需求相对较高,但下半年这一总增量也会受到约束。

    天风证券孙彬彬表示,直接来源于银行的房地产开发资金占比约三成,如考虑到住房销售过程中银行资金加持以及自筹资金中来自银行的资金,那么银行资金对房地产开发资金的直接影响将超过六成,具有决定性作用。若落实银行信贷资源结构调整,房地产开发贷款及个人住房贷款增速还将降低。

    融360监测数据显示,6月房贷利率波动较大,频率较快。天津、南宁等城市刚短暂下调过一个月又将利率调高,部分银行在同一个月先是调高房贷利率,后又表示额度紧张暂时无法放款。除二线城市纷纷上调房贷利率外,一线城市也出现了房贷利率反弹迹象。

    融360分析师李万赋预计,下半年银行信贷资金普遍比上半年紧张,再加上热门城市房地产调控等,预计接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调大军中。

    此外,不少专家认为我国老百姓热衷于将绝大部分资金投向房地产市场,其潜在风险值得警惕。

    中央财经大学金融学院副院长谭小芬表示,近年来,我国实体经济债务水平有所提升,居民部门杠杆率增速较快。同企业部门杠杆率上升相比,居民部门杠杆率上升更明显。目前,在以银行为主的金融体系的背景下,监管部门应坚持宏观审慎的监管框架。合理调控家庭部门借贷数量增长速度与结构分布,严格借贷审批程序,使家庭部门贷款发放与家庭收入水平或还款能力挂钩,从而控制家庭部门借贷隐藏风险。

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  • 楼市转冷,开发商高佣金去库存

    一、二手房销售面积过去三个月连续下滑,土地出让面积过去三个月连续下滑,这三大指标连续下滑以后,给整个地产行业确实带来了比较大的压力,相信在接下来相当长的一段时间,销售会是房企的重中之重。”易居企业集团CEO丁祖昱近日表示。

    克而瑞最新一份市场月报也指出,7月份楼市正加速转冷,市场观望情绪愈加浓重,后继购房需求明显不济,部分城市已经出现需求断档:“土地市场7月量价齐跌,房企融资收紧犹如釜底抽薪,对土地市场影响也是‘致命’的。”

    更深远的影响来自政策层面。7月30日,中央政治局会议重申“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

    朗诗集团董事长田明对经济观察报表示,此番定调意义重大,“一方面是中央意识到用房地产来作为刺激经济增长手段有它的弊端,这是认知上的提升;另外一方面,我觉得很重要的一条是,我们可能也不像以前那样有条件再通过对房地产的刺激来促进经济增长。

    市场的转冷最直接体现就是去化变慢。在这一情况下,不少房企重启或者加大了全民营销的力度,加速去化。一些房企加大了打折促销的力度,恒大在广东21城的74个项目推出联动策略,闪购78折。“房企迎来真正的考验,谁卖得快,谁才能活得久。”一位top20房企营销负责人说。

    销售下滑

    对于整体市场层面来说,5月份是一个拐点,在经历了上半年短暂的“小阳春”之后,市场在5月份开始呈现下行趋势。过去三个月销售数据和土地出让数据连续下滑印证了这一点。

    房企项目去化率也在走低。亿翰智库数据显示,今年上半年行业综合去化率约为60-65%,但是到6月份去化率又出现一些微调,此后持续走低。

    到了7月份,数据上同样不乐观。亿翰智库数据显示,百强地产商7月销售统计9541亿,环比6月下滑24%。

    不管是一二线,还是三四线城市,都呈下行趋势。克而瑞数据显示,7月份一线城市成交量环比全线回落,二三线城市成交量环比下降11%,约6成二三线城市成交量环比高位回落,其中重庆、济南等环比跌幅超30%。

    此外,近4成二三线城市成交量同比有所回调,长沙、重庆成交显著缩量,同比皆腰斩。

    另外一方面,房企融资环境持续收紧,对房企资金形成考验。迫使一些房企不得不开始进行战略上转变。

    7月底华南一家中型房企在内部发文指出,上半年整体房地产市场增速显著放缓,销售形势不容乐观;今年以来,集团销售业绩距离全年既定销售目标仍有差距,因此,当前全公司最重要工作是加大销售力度,确保完成销售任务。

    基于此,该公司下半年工作重点围绕“促销售、抓回款”开展,坚持全员营销,加强促销力度,以完成销售目标为第一优先级。更关键的一条是,该公司在文件中表示,2019年下半年原则上暂停拿地工作。

    田明认为,现阶段一些房企之所以暂停拿地,“第一没钱,第二没有预期。因为现在融资收紧,销售也不畅。在这样的情况下,暂停拿地就提出来了。所以现在有好多企业,过去几年的增长潜力特别高,你看它的业绩,是往上跳的,如果杠杆率很高、负债率很高,什么地都拿,什么钱都借,特别是拿高价地,这些地好多又在调控比较严厉的城市,如果这样的话,这些企业会有问题,它的偿债压力会加大,现金流会崩。”

    田明认为,此轮房地产调整的深度远远超过很多人的预期,接下来土地市场活跃度会下降,具体到住宅市场,成交量会下降,而一些项目的价格也会下降,总体缺乏上升动力。

    加大去化力度

    在这样的市场形势下,不少房企将促进销售作为当下最重要的工作要点,一切任务以去化为目的。

    一位前五强房企的内部员工对经济观察报表示,当市场形势不佳时,公司鼓励全部员工参与到营销推广工作中,其所在的区域去年底为了冲击全年目标就实践过一次。今年中再次重启,推荐客户购买项目,成交后返点。

    如该公司广州项目针对内部员工推荐,住宅每套奖励2万元,洋房每套奖励万元,商铺每套奖励3万元,回款超过30%结算奖励的50%,回款达100%及网签结算剩余50%奖励。数据显示,该项目已经成功推荐了1100余次。

    此外,该公司成都某项目迄今成功推荐6000余次,住宅款清佣金结算点位为成交总价0.6%,商铺款清结算佣金点位为成交总价2%。

    今年6月一家top20房企推出了“全民营销月”活动,推出了全民营销APP和小程序,该公司从集团层面制定了相应的推广指标,再强制下达指标给予各城市公司、各部门以及各个项目。仅6月,该公司通过全民营销平台成交金额达到了几十亿。

    上半年完成近千亿销售额的阳光城,在营销上也不遗余力。去年阳光城推出“阳光房宝”全员营销平台,今年年中开始,阳光城加大了这一平台的推广力度,鼓励员工、老业主以及外部人士成为注册经纪人,推荐成功即可获得相应佣金。

    据悉,推广力度加大的同时,阳光城今年整体上提高了推荐佣金比例。例如上海阳光城檀悦项目,推荐成交佣金6万一套。

    上海宝山某豪宅项目的销售人员对经济观察报表示,目前市场上各项目都在尽量扩大渠道推广,希望通过佣金返点促进成交,全民营销并不罕见。

    该项目也推出了线上渠道系统,在该系统注册成为独立经纪人之后,每套推荐成交完成即可获得30000元-50000元不等的奖金。

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  • 买房时千万注意这3件事,别等住进去再傻眼!

    买房算是人生中非常重大的一件事了。很多人拿出半生的积蓄,东借西凑,好不容易凑够了钱买一套属于自己的房子。但后期住进去可能会发现很多问题,这时候,可是来不及了。钱既然花了,就要物有所值,毕竟买房子不是这么简单的一件事。

    按照常规的购房流程来说,买房者来到售楼处,会在置业顾问的讲解下,看到沙盘、样板间、户型图等进行了解,但往往实际收房、交房的时候还是存在些许的误差。那么,应该注意哪×哪几件事情呢?

    沙盘讲解是重点

    很多朋友去买房,“沙盘讲解”可是重头戏。确实,对于区域地图和沙盘的展示,买房者要重点了解,而且要仔细聆听。但是往往置业顾问会在讲解时,忽略楼盘的不良因素,只突出项目亮点。

    听沙盘时重点听什么呢?

    小区布局

    要根据置业顾问的讲解,观察沙盘时考虑小区楼与楼的间距,因为这关系到室内的采光、通风等。其实,还要注意绿化情况,如垃圾站的距离。

    交通

    小区内停车是否有人车分流,交通是否便捷、通畅。

    配套

    现在,买房子一部分就是买的配套。学校、医院、便利店、公园等距离小区的位置,是否在合理范围内。

    不要全信样板间的装修效果

    一般样板间与实际交楼户型差别不大,开放商做样板间的时候会严格按照交楼标准的执行。但是,需要注意的是:样板间很多的东西包括家具和装饰,都是根据尺寸定制的,开发商经常会使用将家具尺寸缩小、或者以家具带墙体,将厨房做成“开放式”的方式来营造宽敞的室内空间效果。

    所以,等到自己收房、装修的时候,家具入场会发现室内的空间跟样板间看得不太一样。所以,买房时在置业顾问的讲解下,不要全部相信样板间的装修效果。

    开盘人山人海需要自己判断

    如果有过开盘选房经历的朋友,就会发现在项目开盘时,活动现场都是人头攒动,显得尤为热闹。这可能是项目本身人气高,但也有可能是开发商雇佣的人,来营造出楼盘很受欢迎的气氛。

    所以,如果遇到这样的情况,需要自己多多判断是否是真实发生的情况。

    买房其实需要大家考虑的因素有很多,为大家介绍的也只是选房时需要掌握的一些大而宽泛的注意事项。总之,买房时一定要多张个心眼了!

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  • 房产证没有你的名字!房子也可以是你的

    最近也看到一些文章“房产证有你的名字不见得房子就是你的”,对事不对人,只是觉得买房问题破坏了太多婚姻,本人不太赞同这样标题的文章,所以资深(作者自己起的笔名,别笑)觉得有必要在这里给大家归纳总结一下:告诉大家房产证没有你的名字不见得房子就不是你的

    首先科普一下哪些是夫妻共同财产,哪些是个人私有财产。

    共同财产:

    新婚姻法第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

    (一)工资、奖金;

    (二)生产、经营的收益;

    (三)知识产权的收益;

    (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

    (五)其他应当归共同所有的财产。

    夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权

    夫妻共同财产

    私有财产:

    新婚姻法第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

    (一)一方的婚前财产;

    (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

    (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

    (四)一方专用的生活用品;

    (五)其他应当归一方的财产。

    房子什么时候是属于夫妻双方的,也就是说一人一半。

    1.房子婚前买的登记双方名字,如果是婚房(婚后共同居住),无论是单方出钱买的还是双方出钱买的还是单方出的首付那都算是双方共同财产。

    2.婚后购买,无论登记两个人名字还是一个人名字,购房款来源于婚后共同收入,属于夫妻共同财产。

    房子什么时候可以按照出资比例分割

    1、房子婚前婚后购买,登记一方名字会对财产进行明确分割,夫妻共同财产部分=共同财产支出/(房产总支出)x100%,意思就是说谁付的首付款房子规谁不是写谁名字房子归谁,同时应该对另外一方支付夫妻共同财产的一半作为补偿。

    如首期款10万,婚前供 2 万,婚后共同供 15 万,还有 8 万没供完,那么房屋中属夫妻共同财产的部分为 15 万 ÷(10 万+2 万+15 万+8 万)=42.86%。婚姻法司法解释三还规定这个房屋应归己方所有,己方向对方支付补偿款。补偿款按房屋离婚时的价值 × 42.86% ÷ 2 计算。

    什么样情况你花了钱房子还是别人的

    婚前购买,登记在对方名下,一般认定为对对方的赠予,可以主张是附条件的赠予。

    什么样情况房子是属于个人婚前财产

    无论婚前婚后购买,登记一方名字,且购房款为一方婚前财产。

    综上所述,资深是比较赞成先结婚后买房的,这样财产分配也比较明确,彼此心里也不会存有芥蒂。毕竟婚姻是恋爱的升华,不是娶(嫁)房子。

    相亲的时候碰到最多问题就是你有房吗?你有车吗?资深在这里告诉大家以后不要这样问,因为这些都属于婚前财产。不如直接问你有钱吗?

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滚动新闻

  • 二线城市房价上涨的“底气”在哪里?

    在一线城市人口、资源等要素趋于饱和的情况下,二线城市正成为中国经济的强大引擎。在人口政策、土地财政等多重因素刺激下,二线城市房地产市场一路高歌猛进,成为本轮房价上涨的重要推动力。

    8月15日,国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,7月份,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%,涨幅比上月分别回落0.7和0.9个百分点。虽然涨幅回落,但涨势依然明显。

     房价涨幅收窄但涨势不改

    为了统一口径,我们将依据国家统计局70个大中城市房价指数采用的城市划分标准,即将省会(首府)城市、计划单列市在内的31个城市作为二线城市。

    从房价涨幅走势上看,在严厉调控之下二线城市相比一线城市抗跌性更强,虽然涨幅在逐月收窄,但涨势不改,部分二线城市仍然保持10%甚至20%以上的同比涨幅。

    2017年初开始,以“房住不炒”为总基调的房地产调控席卷全国,全年超过100个城市密集发布调控政策,其中涵盖绝大多数二线城市。受调控影响,二线城市房价涨幅一路下跌。根据百城住宅价格指数同比数据,2017年1月二线城市房价涨幅达到18.27%的历史最高点,到2017年9月这一数值跌破10%,并一路下探。截至2019年7月,这一数值下跌至5.26%。但相比一线城市,二线城市的涨幅依然可观。

    8月15日国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,西安(楼盘)新建商品住宅销售价格同比涨幅达到25.3%,呼和浩特(楼盘)达到20.3%。贵阳、石家庄(楼盘)、武汉(楼盘)、西宁(楼盘)、昆明(楼盘)、成都、大连(楼盘)、哈尔滨(楼盘)同比涨幅分列3~10位,涨幅均超过10%。从环比数据看,列入统计范围的31个二线城市除天津(楼盘)下跌、石家庄持平外,其余29个城市新建商品住宅均实现环比上涨,其中西安、厦门(楼盘)、成都、南京(楼盘)、贵阳、武汉、西宁环比涨幅超过1%。

    以2015年作为定基统计,新建商品住宅销售价格涨幅前十分别为西安(63.8%)、合肥(楼盘)(60.5%)、厦门(56.9%)、武汉(53.8%)、南京(52.5%)、石家庄(50.5%)、贵阳(47.9%)、成都(47.4%)、杭州(楼盘)(47.1%)、济南(楼盘)(46.2%)。在70个大中城市新建商品住房累计涨幅前20名中,列入统计的二线城市占据14席,成为本轮房价上涨的绝对主力。

    人口成二线城市最大红利

    从某种程度上说,推动城市发展的是人才,而推动房价上涨的则是人口。

    按照各地方统计局的统计数据,2018年人口增长最快的10个城市分别是深圳(楼盘)、广州(楼盘)、西安、杭州、成都、重庆(楼盘)、郑州(楼盘)、佛山(楼盘)、长沙(楼盘)和宁波(楼盘)。除深圳和广州外,其余均为二线城市,其中西安2018年年末常住人口1000.37万,比上年末净增38.70万人。将人口变化的统计周期拉长可以发现,合肥常住人口从2008年的501万增长到2018年的808.7万,11年间增长了61.42%;郑州人口2018年突破千万,11年人口增长36.31%;天津常住人口11年增长32.62%;成都、太原(楼盘)、厦门常住人口增长分别达到28.52%、27.37%和26.07%。

    2016年《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》(国办发〔2016〕72号)出台,根据通知精神,2016~2020年各地将推动1亿非户籍人口在城市落户,二线城市成为本轮吸引人口的主力。从2016年开始,大部分二线城市出台了吸引人才和放松落户条件的政策措施。

    以2018年人口增长和房价涨幅双料冠军西安为例,2018年1月份,只凭身份证和毕业证即可申请办理西安户口;2月份户籍新政再升级,一人落户,直系亲属可举家随迁。人口增长大户郑州2017年出台史上最强的引才新政,除了重金引才外,对高校毕业生、职业(技工)院校毕业生、留学归国人员和技能人才实行“零门槛”落户。

    从落户条件看,天津、成都、杭州、青岛(楼盘)、武汉、南京等二线城市的落户门槛为本科,重庆、长沙、大连、宁波、杭州(紧缺专业大专)、青岛(附加1年社保)、武汉(附件1年社保)、南京(附加2年社保)等二线城市门槛降低到大专或高职,而宁波的落户条件降到了中专(高中)(附2年社保)。

    各城市引才或落户政策五花八门,在此不一一赘述。不过可以肯定的是,二线城市的大规模引进人才(人口),成为推动本轮房价上涨的重要因素。

     土地财政难解

    地价作为房地产最重要的成本构成要素,被普遍认为是房价上涨的罪魁祸首。

    中房智库根据WIND数据对2017年以来二线城市住宅用地成交情况进行梳理发现,2017年1月二线城市住宅用地成交楼面价仅为3985元/平方米,到2019年7月31日达到6975元/平方米,两年半时间楼面地价上涨了75%。值得深思的是这一地价涨幅是在严厉的房地产调控政策之下。基于此,2018年底住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”作为2019年的调控目标,将“稳地价”放在首要位置。

    根据中指研究院对全国主要城市土地财政依赖度排名,二线城市土地财政依赖度普遍高于一线城市和三四线城市。排在前10位的分别为杭州、佛山、南京、济南、武汉、郑州、广州、昆明、石家庄和成都,除广州外均属二线城市。

    为了控制房价,一方面要加大土地供应力度,另一方面又要打破土地财政,似乎是一个悖论。这关键取决于土地出让用途和出让方式。一味价高者得的拍卖方式势必造成高溢价,一味以利益最大化为目标势必忽视保障房用地供应。

    今年3月份以来,部分二线城市为首的土地市场持续高热,成交量、地价频创新高。住建部对此进行了预警提示。在此情况下,包括杭州、苏州(楼盘)、合肥等城市纷纷调整土拍规则,如“降低一次性报价最高限价”“配建保障房”等,力图进一步稳定地价。

    虽然人口和土地是二线城市房价上涨的重要推动因素,但总体来看二线城市房价上涨也有其内在合理性。首先,二线城市房价与一线城市尚有明显差距,除了厦门、南京、杭州等沿海发达城市房价直追一线城市外,大多数二线城市房价并不算高,平均房价不足一线城市的三分之一。近两年二线城市的房价上涨,很大程度上属于补涨行情。其次,二线城市经济高速发展和城市竞争力的大幅提升,为房价上涨注入了充足的底气。

    “一城一策”之下,各城市自身禀赋不同,发展状况不同,在房价调控上应当最大程度上发挥主体责任,以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,保持房价合理稳定。

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  • 加快政策顶层设计 住建部再提住房保障立法

    住房保障立法11年,终于再传新消息。

    8月14日,住建部官网发布《努力实现让全体人民住有所居—我国住房保障成就综述》,其中提及:住建部相关负责人表示,将加快推动住房保障立法。

    曾受委托起草《住房保障法》理论版建议稿的清华大学法学院教授王洪亮在接受时代周报记者采访时表示:“从观察来看,当前我国住房保障市场并没有发生本质性的变化。包括2008年起草《住房保障法》时呈现出来的城乡差异没有完全取消;我国住房保障也尚未完成从‘补砖头’到‘补人头’的过渡;另外,当时起草《住房保障法》时争议的住房保障是否应当保障人人‘住有所居’,目前也达不到这个程度。”

    “所以,当前住建部再提‘加快住房保障立法’,更多的是表达一种意愿,即当前住建部有时间、有精力、有人力去推动、去完成住房保障的立法工作。”王洪亮判断。

    从住建部的表述来看—住房保障立法要“明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架,夯实各级政府住房保障工作责任,同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据”。时代周报记者查阅2014年已经发布的《城镇住房保障条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)对比发现,住建部提法与已经发布的《征求意见稿》无太大差异。

    而《征求意见稿》发布五年,并在2017年、2019年均被写入国务院当年立法工作计划,却未有进一步推动,或更多的与住房保障发展尚未成熟以及责任部门博弈有关。

     十余年几经波折

    作为保障房的管理规定,住房保障立法工作从2007年就开始酝酿。

    2008年11月,《住房保障法》被列入十一届全国人大常委会五年立法规划,由住房和城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作,并于2008年年底委托清华大学法学院和深圳(楼盘)房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。

    时间转场至2012年,住房保障立法却陡生波澜—2012年3月15日,财新网援引接近住房和城乡建设部人士的话表示:“因时机不成熟,住房保障法的法律起草工作将推迟,代之以先制定行政法规—基本住房保障条例。”

    王洪亮对时代周报记者回忆道,当时调研发现了很多问题—首先当时住房保障提出的目标是保障人人“住有所居”,但从实际情况来看,达到这一站位难度较大,而且住房保障的城乡差异较大,城镇的住房保障体系较为完善、农村则比较缺失,这也加大了“住有所居”的难度。其次则是针对“夹心层”的住房保障方面,当时还是经济适用房,经济适用房是可以上市的,将其纳入住房保障体系,享受同廉租房、公租房相同的保障政策,是否存在不公平?

    “整体来说,当时立法的环境和条件还不够成熟。”王洪亮指出,也是基于此,考虑到立法难度和立法进程,住房保障立法由原来的“法”降格到了“条例”。

    “法的站位还是比较高。”北京(楼盘)大学房地产法研究中心主任楼建波对时代周报记者表示,各级法院在审理案件的时候,对法律和行政法规的关注度是高于部门规章和地方立法的,另外,住房保障还涉及财政支出,根据我国预算法的规定,财政支出是要在法律规定的支出项才能给的。

    时代周报记者查阅相关资料发现,《住房保障法》草案并未披露。但2014年,国务院发布了《城镇住房保障条例(征求意见稿)》,此后五年,城镇住房保障条例虽多次被纳入国务院立法工作计划,但都无最新进展。

    “从住建部和民法典编纂的角度来说,租赁市场是此前关注的重点。物业管理和租赁合同等也是民法典编纂的内容。目前随着民法典编纂进入尾声,即将于2020年通过,那么住建部和相关立法部门也能腾出精力,进行住房保障法的相关立法工作。”王洪亮表示。

     央地分工难题待解

    数据显示,我国住房保障房供应量正在快速增长。住建部8月14日公布的数据显示,自2008年大规模实施保障性安居工程以来,到2018年年底,全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套。

    我国住房保障类型也在不断完善。但王洪亮认为,当前我国的住房保障市场和2008年我们调研时的住房保障市场并没有本质上的变化。

    “突出表现在我国住房保障还处在初期,以‘补砖头’的方式为主—主要面向保障住房供应方的补贴,包括对低租金或低售价公共住房的建设和运行补贴以及向低收入家庭出租私有住房的供应补贴。但成熟的方式应该是‘补人头’—以现金方式支付给租房者的房租补贴和对于购买自有住房家庭的税收减免。”王洪亮说道。

    对于这一点,各地也在积极探索。杭州(楼盘)市住房保障和房产管理局工作人员曾在接受时代周报记者采访时表示,近几年杭州不断创新公租房领域的保障方式,目前租赁补贴也是其中很大一个部分。数据显示,上半年杭州一共货币补贴保障家庭5921户。

    另外中央和地方的权力、责任厘清则是另一大待解难题—“中央和地方的权力、责任、利益如何厘清?同一级别部门如何分工?这两个问题难解是住房保障立法从‘法’降格到‘条例’的原因,也是住房保障立法最大的难题。”楼建波表示。

    《征求意见稿》对责任划分提出:国务院住房和城乡建设主管部门负责全国的城镇住房保障工作,国务院其他有关部门在各自职责范围内负责城镇住房保障相关工作;县级以上地方政府住房保障部门负责本行政区域内的城镇住房保障工作,县级以上地方政府其他有关部门在各自职责范围内负责城镇住房保障相关工作。

    “此前廉租房由中央政府作为主要资金来源。但2014年,各地公租房和廉租房并轨运行。目前中央财政对公租房及其配套基础设施有专项补助资金,但补助力度多大,地方是否愿意承担这个资金,尚不清楚。”楼建波指出。

    这一难题或继续影响住房保障立法。“但住房保障立法一定要有,权力、责任、利益的厘清也是一定要解决的问题。”楼建波表示,“建议住房保障立法作为一项全国性立法,应从底线立法原则着手,明确基本规则和底线原则,以顺利推进、完成相关立法工作。”

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  • 央行:降息降准都有空间 房贷利率不降

    8月20日9点30分,全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率(LPR):一年期LPR报价为4.25% ,五年期LPR报价为4.85%。这是人民银行在8月17日决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制后,首次公布新的LPR报价。记者注意到,自2019年8月6日以来,一年期LPR报价保持在4.31%的水平,相比之下,新的一年期LPR报价有所下降。对此,人民银行副行长刘国强表示,“一年期LPR比原来基准利率降了10个BP,比以前老的LPR降了6个BP”。

    那么,LPR改革后,中国是否降准、降息?房贷利率会有所下降吗?对汇率有无影响?对银行来说是利好吗?针对上述问题,当日国务院新闻办公室举办了政策例行吹风会。人民银行副行长刘国强在8月20日的吹风会上表示,新LPR形成机制并不会使房贷利率下降;降准、降息都有空间,但是降不降还要看经济增长和物价形势。汇率方面,人民银行货币政策司司长孙国峰强调,这次改革并不涉及市场利率的变化,其关键词是贷款利率的市场化,因此对人民币汇率没有直接影响。

    各种贷款都要参照LPR

    刘国强在会上表示:“银行贷款原来是参照基准利率,将来是贷款市场报价利率,即LPR,这是全覆盖的,不是说某几种继续参照基准利率,某几种参照新的LPR,而是全覆盖,各种贷款都要参照LPR。在推动的过程中,我们会纳入MPA考核,也就是宏观审慎评估。”

    推动银行运用LPR是改革完善LPR形成机制的考虑之一。刘国强介绍,要求银行抓紧完善贷款利率定价有关信息系统和合同文本,尽快在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中以LPR作为参考基准。自2019年第三季度起,人民银行将把LPR运用情况及贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA)。同时,完善贷款利率统计方式,自8月20日起,不再统计贷款利率参照基准利率浮动情况,改为统计在LPR基础上加减点的情况。

    对此,人民银行货币政策司司长孙国峰也表示,改革完善贷款市场报价利率机制以后,要推广运用LPR,要对银行在各类贷款中都要运用LPR作为定价基准,具体包括两个方面,一方面是固定利率的贷款要参照LPR来定价,另一方面浮动利率的贷款合同中,要以LPR作为浮动利率贷款合同的基准,各类贷款都会参考LPR定价。

    房贷利率不下降

    值得一提的是,房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但房贷利率并不会下降。

    刘国强表示:“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作,过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告,有一些细节还正在调研,调研以后再明确。但是有一点是肯定的,房贷的利率不下降。”

    “这次改革完善LPR形成机制,重点在于深化利率市场化改革,并运用改革的办法推动降低实体经济的融资成本。也就是说,利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本。”刘国强表示,对于房地产市场,要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制。

    刘国强指出:“有两点:一是定位,‘房住不炒’的目标定位不能偏离;二是避免把房地产工具化,不把房地产当做刺激经济的一个手段。金融工作怎么样落实这样的定位和要求,就得做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。这次‘利率并轨’改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降。”

    准备金率还有一定调整空间

    在谈及此时推出利率并轨的背景时,刘国强提到了外部因素。他表示,近期全球经济下行压力加大,全球央行进入降息周期,中国是当前主要经济体中唯一实施常规货币政策的经济体(非常规货币政策一般有两个特征,一个是央行直接到市场上买债,另外一个是零利率,中国离这两个都很远)。

    刘国强也强调,利率市场化改革就像“修水渠”,目的是让水流更加畅通,让水更有效率、更精准地流到田间地头,但水的大小还是要看闸门。因此,利率市场化改革有利于增强货币政策的效果,但不能替代货币政策,也不能替代其他政策。下阶段,央行将会同其他部门发挥政策合力,综合采取多种措施,切实降低企业综合融资成本,缓解小微企业、民营企业融资难问题。

    上述政策吹风会上,有记者问,这次LPR改革完善,是不是会影响调整准备金率?对此,孙国峰表示,目前中国的准备金率平均水平大概是11%,这个水平在发展中国家当中相对来说是中等偏低的,如果加上超额准备金计算一个总的准备金率,中国总的准备金率和发达国家相比也是偏低的。从法定准备金率的角度来说,过去积累了一定空间,未来有一定的调整空间,但总的来说这个空间并不如大家想象的那么大。从准备金率的角度来说,重点是完善“三档两优”的法定准备金率框架。

    对于是否降准、降息的问题,刘国强表示,短期主要看改革(完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制),改革以后看情况,降准、降息都有空间,但是降不降还要根据经济增长和物价形势。

    银行信贷不良率有望降低

    从新机制下LPR的首次报价来看,利率水平是下降的,那么,对银行来说,LPR改革到底是好是坏呢?孙国峰认为,“改革的关键词还是市场化,市场化的含义在于提高银行自主定价能力。银行的贷款自主定价能力提升以后,综合竞争力提升,有利于银行长期可持续发展和稳健经营”。

    他进一步分析指出,短期内贷款利率下降可能会对银行的息差、盈利有一定的影响,但另一方面就存款利率来说,存款基准利率是保留的,而且将在未来较长时间内保留,人民银行也将指导市场利率定价自律机制,加强对存款利率的自律管理,维护市场竞争秩序,稳住银行负债端的成本,为银行可持续发展营造有利的条件。

    刘国强表示:“从长期看,银行是依托实体经济的,如果实体经济融资成本下降了,银行的服务对象就增加了,实体经济融资成本下降了、发展好转了,银行信贷不良率就降低,信贷质量就会提高。这也就是我们希望出现的金融和实体经济良性循环、健康发展,从长期来看都是利好。”

    中小行报价拉动幅度有限

    值得关注的是,LPR报价范围在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家,扩大到18家。那么,中小银行参与报价是否会抬高LPR整体水平呢?

    孙国峰表示,从结构上来分析,中小银行报价拉动LPR上行的幅度是有限的。因为LPR是报价行根据对最优质客户执行的贷款利率,按照公开市场操作利率,主要指的是MLF利率加点形成的方式来报价。最优质客户是信用比较好、综合贡献度比较大的客户。中小银行对这些优质客户执行的贷款利率水平也是比较低的。换个角度想,这些最优质客户不管在哪个银行贷款,利率都是比较低的。所以中小银行LPR的报价不会明显高于大银行,报价行当中增加了中小银行,一定程度上可能会拉高LPR,但是幅度是有限的。

    从总体利率传导来看,孙国峰表示:“LPR改革之前各行也在报价,主要是参考贷款基准利率来报价,因此市场化程度不高,前期整个利率水平下降幅度是比较大的,我们看债券回购的利率,十年期国债收益率,现在是3%左右,比去年年初下降1个百分点。企业债券的利率下降了1.2个百分点左右。整体利率都是在下行的,但是过去的LPR形成机制没有很好地反映市场利率的变化。在新的LPR形成机制下,由于市场化程度提高,将对过去市场利率的下降予以更多的反映,这样会带动LPR的下行。”

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  • LPR新机制首次报价 房贷利率不下降

    昨日9时30分,贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革后首次报价公布。经过改革完善的贷款市场报价利率形成机制,18家报价行给出了自己的首次新报价。据全国银行间同业拆借中心9时30分的数据,新的1年期LPR报价为4.25%,5年期以上报4.85%。

    1

    LPR报价上调还是下调?

    昨日,根据全国银行间同业拆借中心9时30分的数据,新的1年期LPR报价为4.25%,5年期以上报4.85%。此前,我国一年期贷款基准利率为4.35%,LPR为4.31%,MLF利率为3.30%。

    北京青年报记者发现,幅度虽然有限,但此次报价已释放实体经济信贷成本下行信号,且未来LPR还有一定下调空间,增量贷款利率也会随之下降。

    2

    个人房贷会下降吗?

    昨日,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。央行副行长刘国强明确表示,对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则,不将房地产作为短期经济刺激的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作,过几天央行将发布个人住房贷款利率政策的公告,但有一点是肯定的:房贷的利率不下降。”

    中泰证券首席宏观分析师梁中华表示,居民房贷大多属于长期限贷款,应采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前“房住不炒”背景下,1年期LPR利率可能会更为市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导,再配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,部分降息支持实体经济,同时部分利率不变以抑制资产泡沫。

    3

    是否会降准、降息?

    刘国强表示,短期主要看改革(完善贷款市场报价利率形成机制),改革以后看情况,虽然降准、降息都有空间,但是降不降还要根据经济增长和物价形势。

    4

    会影响人民币汇率吗?

    央行货币政策司司长孙国峰表示,这次改革完善LPR形成机制,有利于降低贷款利率,主要针对的是企业融资成本。这次改革并不涉及市场利率的变化,这次改革的关键词是贷款利率的市场化。因此,对人民币汇率没有直接影响。总的看,应当说当前中美利差处于舒适区间。

    刘国强称,利率市场化改革就像修水渠,目的是更加畅通,让水更有效率更精准流到田间地头。因此,利率市场化改革有利于增强货币政策的效果,但不能替代货币政策,也不能替代其他的一些政策。

    5

    18个报价行报价是否科学?

    孙国峰表示,关于考核标准,一方面报价行向利率自律机制提交报价模型,报价过程中要依据模型在MLF利率基础上考虑到自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素后再进行报价,考核报价模型是否科学合理,以及报价行有没有按照这个模型进行报价;另一方面,考核的重点是报价行自己报出的价格是不是对最优质客户贷款实际执行的利率。报价行的规模、类型各不相同,报价必然有高有低,考核并不是针对报价行报价绝对值的高低,而是考核报价行报价的机制。同时还会考核报价行的基础设施是不是完善,能否按时报价等情况。

    6

    能否解决小微企业融资难问题?

    解决LPR定价机制是否能够解决小微企业融资难问题?

    央行调查统计司原司长盛松成认为,LPR新的定价方式确实能增强货币政策对贷款利率的引导作用,“中介机构减费让利”、“多种货币信贷政策工具联动配合”将有助于降低LPR利率。由于银行将根据企业经营的风险情况,自主决定对小微企业贷款利率的加点幅度,当前经济面临下行压力,银行风险偏好整体下降,或许资质较优的小微企业才能更受利于改革。

    相关新闻

    人民币汇率“三价合一”

    中美利差处于舒适区间

    本报讯(记者程婕)8月20日上午,国新办举行国务院政策例行吹风会。央行货币政策司司长孙国峰在回答有关人民币汇率的问题时表示,从目前情况看,企业、居民、金融机构对人民币汇率前期破7都能保持一个比较理性客观的看待,对汇率的正常波动体现出了很强的适应能力。目前人民币对美元汇率中间价、在岸市场汇率、离岸市场汇率已经“三价合一”,表明市场预期总体平稳。

    孙国峰强调,最近人民币汇率波动是市场供求决定的结果,近期由于国际经济形势,贸易摩擦出现了一些新情况,单边主义、贸易保护主义措施,以及对美国向中国加征关税的预期影响了市场供求,进而推动了人民币汇率的波动,这完全是一个市场化的行为。

    他表示,人民币汇率将在合理均衡水平上保持基本稳定。人民币汇率短期主要反映市场供求和国际汇市波动,长期还是取决于经济基本面。目前中国经济稳中有进,经济增速在主要经济体中位居前列,财政状况稳健,金融风险可控,国际收支总体平衡,外汇储备充足,外汇市场上观察到的套期保值的企业越来越多。特别是在目前发达经济体货币政策转向宽松的背景下,中国是主要经济体当中唯一的货币政策保持常态的国家,人民币资产的估值仍然偏低,稳定性更强,中国有望成为全球资金的“洼地”,这些都为人民币汇率保持基本稳定提供了根本支撑。

    名词解释

    什么是LPR?

    贷款市场报价利率(LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可根据借款人的信用情况,考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在贷款基础利率基础上加减点确定。

    阅读全文
  • 新LPR机制下银行定价调研 鼓励签固定利率合同

    “周末已经看到央行的公告,周一一大早开会讨论LPR这事。按照总行的要求,8月20日按照最新的合同模板贷款,鼓励基于LPR定价。”某股份行资产负债管理部人士程平(化名)8月20日对记者表示。

    所谓央行的公告是指央行对LPR形成机制进行改革。8月20日,全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR(贷款市场报价利率)为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。这是拆借中心首次公布贷款市场报价利率,贷款定价的锚从贷款基准利率变成LPR。

    在此背景下,商业银行如何对贷款定价成为市场关注的焦点。21世纪经济报道记者采访商业银行人士了解到,银行鼓励优先签订固定贷款利率合同。如果签订浮动利率合同,建议优先签订按年浮动的贷款合同。

    此外,由于合同签订和放款有时滞等原因,8月20日后的新增业务未必都能全部按照LPR定价。多位银行人士认为,由于此前市场利率有所下行,新机制将一定程度降低企业贷款利率。但住房按揭贷款由于受到房地产调控的影响,其利率未必会下降。

    鼓励签固定利率合同

    央行8月17日发布公告称,自即日起,各银行应在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同中采用LPR利率作为定价基准。

    在新LPR公布的当天,某股份行资产负债管理部副总对记者表示,并不是LPR一出来,定价业务就能采用新的标准。因为贷款合同签订和实际贷款发放有时滞:如果之前贷款合同约定按照贷款基准利率定价,那么8月20日后发放这笔贷款仍将按照贷款基准利率定价。

    某国有大行总行公司业务部人士介绍,行内正在研究细则,目前参考基准贷款利率和新LPR的方式并存。“一方面需要和客户沟通,一方面系统需要升级,不是一刀切。”

    华南地区某国有大行对公业务人士表示,此前贷款业务根据央行基准贷款利率或行内LPR进行定价,所以定价参考新的LPR并没有太大的改变。“给客户的综合定价还是根据资金成本、客户的风险情况来确定。”

    21世纪经济报道记者获得的某股份行LPR报价行的通知显示,该行对于暂不能基于LPR定价的业务使用原方式定价,即参考贷款基准利率定价。但从明年起,要实现对所有人民币贷款均基于LPR定价。

    对于如何采用新LPR定价,该行要求,在制度优化及系统改造的过渡期内,建议优先签订固定利率贷款合同。如果签订浮动利率贷款合同,建议按年浮动。

    具体而言,基于LPR定价的固定利率贷款,在业务存续期内利率不随LPR变化而变化。比如8月20日发放一笔五年期贷款,新机制下贷款利率为5.85%(4.85%+1%,假如加点减数为100BP),合同期内利率不变。所谓浮动利率贷款,是指在业务存续期内,如果LPR有调整,在下一个重定价日,以新的LPR与起息日当天确定的加减点数之和确定贷款的外部利率。

    “对于对公客户,如果有新增业务,我们倾向于和客户签固定利率合同。当然也看客户的议价能力,如果客户议价能力较强,也可以随着LPR浮动。初期都在摸索。”程平说。

    程平认为,贷款利率在之前已经充分市场化了,比如优质客户议价能力很强,贷款利率在基准利率基础上下浮;小微、民企风险较高,利率上浮较多。

    “现在只是把定价基准由基准利率换成LPR,对银行的定价影响不大。比如原来某个客户一年期的利率6%,现在换成LPR后可能还是定价6%,只是加减点或者上浮比例变了。贷款利率的锚改变后,最大的作用不是市场化,而是改善了货币政策传导机制,从政策利率传导至货币市场、贷款市场更顺畅。”程平称。

    记者采访了解到, LPR相比贷款基准利率下降,企业的贷款利率并不一定会下降,银行要考虑资金成本、企业的风险情况等定价。整体而言,2018年以来市场利率呈下行的态势,新LPR形成机制下,随着市场化程度的提高,过去市场利率的下降也会反映到LPR上,企业贷款利率可能小幅下降。

    存量房贷利率或转锚LPR

    相对于对公贷款,个人按揭贷款利率受房地产调控影响较大,短期内利率降低的概率较低。

    在此前,个人按揭贷款利率采取浮动利率的定价方式。具体而言,贷款利率=贷款基准利率×(1+浮动比例)。其中浮动比例确定,贷款利率跟随贷款基准利率变动,一年一调。新机制下,定价方式转变为贷款利率=LPR×(1+浮动比例)。

    “新机制下,按揭贷款利率将以LPR为基准定价。LPR一月一调,节奏太快,按揭贷款还是倾向于一年变一次。”程平表示。

    “个人按揭贷款主要采取批量化的定价方式。目前发放的贷款是一两个月前签订的合同,还是按照基准贷款利率定价。即便采取LPR定价,按揭贷款利率也不会下调。因为虽然LPR降低了,但估计浮动比例会上调。”某国有大行上海分行分管零售的副行长对记者表示。

    他认为,LPR降低后,对公贷款利率可以适当下调,这符合降低企业融资成本的改革方向。但是房贷利率和对公贷款利率不一样,房贷利率要服从国家房地产调控大局。如果调控从严,对公贷款利率下降时,房贷利率甚至可能上升。

    外界也高度关注存量房贷业务的处理。存量房贷业务以贷款基准利率为基础进行定价,当贷款利率的锚转变为LPR后,贷款基准利率作用被弱化进而保持不变(如果未取消)。

    “房贷利率一年一调,不仅能调基准利率,而且也可将存量业务定价锚转为LPR。现在还好,五年期LPR比五年期贷款基准利率低一点点,但是如果LPR一路走低,个人要求改定价基准的压力会加大。考虑存量业务规模太大,可以统一将锚转为LPR。”前述国有大行上海分行分管零售的副行长表示。

    中小银行或承压

    记者采访了解到,新机制下中小银行或承压。

    某上市城商行资负部人士表示,中小银行并不能从央行获得MLF,负债端来源主要是存款。对贷款的定价可能更看重负债成本的变化,而不是LPR利率的变化。

    实际上,目前MLF占据商业银行负债比例也有限。央行数据显示,截至7月末MLF余额为3.4万亿,这一规模仅占商业银行总负债的1.4%。

    “目前中小银行一般性存款成本比大行高一个百分点,同业存单也难以发出来,贷款定价受负债成本影响很大。但是如果定得太高,那么客户就流失了。” 前述上市城商行资负部人士说。

    江苏省某农商行金融市场部总经理表示,农商行负债端资金价格高,资产端价格也偏高。新报价机制下,如果大行最优贷款利率降得比较多,农商行一些优质客户会流失,可能导致贷款投放不出去。

    “贷款利率锚定LPR后,相当于货币市场和贷款市场打通了。贷款投放不出去,行里会将资金交给金融部去投资一些标准化债券。但是相比贷款而言,利率债收益相对更低,所以整体上可能会压缩农商行利润。”

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  • 【碧桂园鑫都·天樾】智慧社区解读 | 社区wifi定点覆盖,打造悦

    东营网易房产8月21日讯:(编辑 华子)


    智者,见智

    小乘无智慧,大道几时成

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    智慧生活5.0社区

    以便捷的智能科技,四两拨千斤

    进化未来生活场景


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    有一种生活叫社区WiFi定点覆盖

    互联网高度普及的今天

    碧桂园鑫都·天樾

    把WiFi定点覆盖理念引进社区

    让您在健康中心、园林泳池

    健康跑道、或是遛狗的闲暇

    无线上网,畅享智能科技便捷生活


    ▲示意图,图片来源于网络

    社区WiFi定点覆盖是一种怎样的体验

    省钱

    一秒变土豪


    ▲示意图,图片来源于网络

    月初不知流量贵

    月末望机空流泪

    自从有了社区免费WiFi

    网络视频随心看

    妈妈再也不用担心我流量不够用了

    便捷

    上网冲浪更方便


    ▲示意图,图片来源于网络

    一边在社区健康跑道慢跑

    一边在线收听最新单曲

    一边在阳光羽毛球场打球

    一边在朋友圈分享实时照片

    一边在立体园林中漫步

    一边与亲友视频互动,共赏美景

    安全

    病毒从此是路人


    ▲示意图,图片来源于网络

    小时候,妈妈嘱咐我们

    不要吃怪蜀黍的糖!

    长大后,妈妈嘱咐我们

    别随便连外面的网!

    安全的无限网络

    从此远离被盗号的烦恼

    快速

    飞一般的感觉


    ▲示意图,图片来源于网络

    再也不用纠结于网速慢

    浪费时间在等待

    看新闻,聊微信,刷微博

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  • 2020年房价是涨还是跌?未来两年房价走势预测

    未来国内房价总的趋势是跌的,只是一二线城市受到限购、限售政策的影响,会缓慢下跌,逐步与当地的刚需收入挂钩。而三四线城市,未来房价可能会大跌,因为三四线城市因为人口流出大于流入,工业基础相对薄弱、棚改货币化安置退出。所以,很可能出现大起大落。决策层虽然不希望房价过快上涨,但绝对也不想看到大跌,未来房价会小幅上涨,现如今房价能不大涨就算是胜利了。更有观点认为,大城市房价不可能下跌,只有三四线城市房价才会出现调整。

    一二线城市不断的吸引人口,经济也越来越向一二线城市集中,创新也更多的发生在一二线城市,资源的集中使一二线城市的房价稳中有升,看好一座城市,要么是在这个城市发展,要么就是投资这个城市的房地产;城市发展和人口,大多数都是人口是正增长,城市GDP增幅赶上全国既定目标的,只要按照正常市场价,那么基本不存在1-2年都卖不掉的情况。

    三四线城市房地产去库存已接近尾声,所以,国务院要求各取消棚改货币化安置,改为实物安置法。如今,货币化安置已宣告退出历史舞台,不过价格分化情况会很严重。对于产业结构单一,人口流出大于流入的城市,房价将会出现大跌。房地产也并非会一味的低迷,而是在去投机化后,房价回落到当地刚需能够承受的区间时,会有更多的人买得起房,届时房地产市场将会更加繁荣,而且这是可持续的发展。

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  • 购房:正确的时间做对的决定,花钱也可以“省钱”

    多人都梦想有属于自己的房子,但是大部分城市房价不菲,再加上装修、买家具家电更是要花不少钱。但其实买房和买其他东西有共同的地方,那就是通过一些技巧来省钱,用对了方法节省下来的钱可能还能买辆车!想知道买房如何省钱不妨看看,希望对你有所帮助!

    1、合理安排资金

    购房者买房前一定会准备一大笔购房资金,但其实买房不是一蹴而就的事情,从看房选房到最后支付首付可能需要两三个月甚至半年时间,这段时间内你完全可以购买一些稳定收益的理财项目,既可以多赚钱,也不影响购房资金的使用。

    2、选准时机“捡漏”

    购房者应该看准购房时机再买房,但很多人很难准确把握购房时机,这个时候就需要购房者关注所在城市的政策,如果遇到政府发布调控措施或者补贴措施,甚至人才住房政策都可以看看自己是否满足优惠政策。

    3、节假日买房

    在我国很多开发商都会趁着节假日进行活动宣传,有些楼盘还有额外的价格折扣。此时的价格比较实惠。最常见的就是春节买房,开发商一般都会打出回乡置业的口号,给予购房者更多的优惠。

    4、参加团购

    有的开发商为了快速卖房子,会与第三方合作开展团购活动。这个时候购房者就可以看看团购是否合适。但参加团购需要注意的是开发商给出的团购价格是否真的优惠,有的开发商会先提高价格在以团购的名义打着,实际上购房者并没有享受到真正的低价。

    5、选择公积金贷款买房

    买房人群中很多人都是采用贷款方式才能买得起房子。如果你符合公积金贷款条件的话,建议你优先选择公积金贷款,因为相比商业贷款公积金贷款的利率要低很多,计算出来的差价可真不少。选择公积金贷款能为购房者省下一大笔的利息。

    6、购买低物业费的现房

    很多人都会在期房和现房之间纠结,看起来期房的价格比较低一些,但实际上如果你是首套房购房者,买现房或者准现房会更好一些,为什么这么说呢?因为尽快入住之后你就节省了房租,节省了其他的生活成本。

    当然除了这些技巧,一次性付款、参与老带新活动、选择清仓尾盘等都能为购房者节省一大笔支出,这个就需要在买房过程中购房者亲自来体验了。

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  • 第三次全国国土调查 预计2020年前完成

    近日,自然资源部相关负责人在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,第三次全国国土调查预计2020年前完成。当前,整个三调工作重心已经转移到核查和发现问题的整改上。

    2017年10月,第三次全国国土调查正式开始,这是一次基础国情国力调查,也是一项事关重大国策制定的基础性工作。主要任务是全面查清全国土地资源和利用状况,系统细化和完善全国国土基础数据。

    自然资源部副部长、国务院第三次全国国土调查领导小组成员、办公室主任王广华介绍说,截至目前,全国一共2873个县级调查单元全部完成了实地调查和质量自查工作,2810个县级调查成果已经报到省一级开展省级核查。其中,326个县级调查成果已经通过省级检查,报到了国家,准备或者正在开展国家级核查。

    王广华表示,从现在开始到9月底,整个三调工作的重心已经转移到了核查和发现问题的整改上。9月份之后,将部署开展三调成果统一时点更新调查,到明年上半年最终形成三调成果。

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  • 房价指数为何与个体感受有温差

      □ 统计部门不会把待售房屋的价格纳入统计范围,同时在价格指数计算中,不同类型的住宅权重不同,权重大的房屋类型其价格变化对指数结果影响更大

      □ 要准确全面了解房地产市场变化情况,可以根据不同指标的特点,综合运用分析,切不可片面理解指标,甚至错误解读数据

    每个月,国家统计局都会例行发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,这些数据为研判国内房地产市场形势提供了重要参考。但一段时间以来,关于70城房价数据“结构性失真”的问题引发了不少关注。

    国家统计局发布的70城房价数据是“失真”的吗?

    其实,国家统计局每个月发布的房价数据,准确说法是“住宅销售价格指数”,这是一个用来反映住房销售价格总体变化趋势和变化幅度的相对数。有了这个指数,宏观经济管理部门可以更好地展开分析研究,判断本地房地产价格涨跌幅度,适时采取调控措施;社会各界对房地产价格的涨跌行情也能“心中有数”。当然,还可以用于国民经济核算时对相关指标进行缩减。

    那么,数据是如何算出来的?首先,“住宅销售价格指数”的基础数据,是由国家统计局组织直属调查队在70个大中城市进行数据搜集。这70个城市,分别为直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨)和计划单列市(共35个),以及其他35个城市。调查范围为70个大中城市的市辖区,不包含县。

    有声音质疑,国家统计局公布的70城房价数据无法反映楼市的全局变化。

    其实,选择这70个城市,是有讲究的。北京、上海等直辖市、省会城市,以及青岛、宁波等计划单列市,在国民经济中地位举足轻重,入选理所当然。除此之外,其他35个城市的选取也有一定规律。例如,江苏省还选择了无锡、扬州、徐州作为样本,广东省则选择了惠州、湛江、韶关作为样本。虽然苏州、东莞都是经济强市,但一方面不是省会城市或计划单列市,另一方面距离上海、深圳这两大一线城市较近。从统计学角度来讲,样本不能过于集中在同一个地区,所以未能入选。

    随着统计事业的发展,我们也期待统计部门进一步扩大住宅销售价格指数的调查范围,把更多城市纳入其中,为全面了解全国房地产市场变化提供更多数据参考。

    在搜集数据时,统计部门将住宅区分为新建住宅和二手住宅。同时,还按住宅面积分了90平方米及以下、90平方米至144平方米、144平方米以上3个基本分类。其中,新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查,采用重点调查和典型调查相结合的方法,包括房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合等方式。

    在完成数据汇总后,统计部门再对数据进行整理计算,最终形成反映70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的数据。

    当然,在每次数据发布后,不少人还是会感到住宅销售价格指数与实际情况有出入,甚至有时感觉“温差”还不小。

    这是因为,对购房者来说,往往关注的是待售房屋的价格变化情况。而统计部门不会把待售房屋的价格纳入统计范围。由于房屋在买卖中存在优惠折扣等因素,实际成交价和市场标价往往存在差异。同时,在价格指数计算中,不同类型的住宅权重不同。权重大的房屋类型,价格变化对指数结果影响更大。而公众对房价的感觉,一般只基于自己关心或想要购买的房屋类型。这样一来,公众对单一房价的感觉与加权平均下来的价格指数难免存在差异。

    此外,在实际的房地产销售中,不少楼盘采用分批多次的方式推出新房源。同一个楼盘项目,不同批次的住宅价格往往会有所不同。而在调查统计中,需要对各分类的平均价格进行评估,并剔除不可比因素影响。这也容易造成价格指数和人们感受不一致。

    需要指出的是,除住宅销售价格指数以外,目前一些社会机构也在编制发布各自的房价指数数据。这些数据由于调查目的不同、数据来源不同、计算方式不同,结果与住宅销售价格指数也会有所不同。因此,要准确全面了解房地产市场变化情况,可以根据不同指标的特点,综合运用分析,切不可片面理解指标,甚至错误解读数据。

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  • 全国棚户区改造已开工207万套 年度目标完成7成

    19日,住房和城乡建设部发布2019年全国棚改建设最新情况显示,2019年1-7月,全国棚改已开工207万套,占年度目标计划289万套的71.6%,已完成投资6000多亿元。

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微表示,1994年至2007年,全国共建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房1000多万套。自2008年大规模实施保障性安居工程以来,到2018年底,全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套,约2亿困难群众圆了“安居梦”。其中,棚户区改造这项“暖心工程”,截至2018年底,上亿居民“出棚进楼”,为提升人居环境、缓解城市内部二元矛盾、提升城镇综合承载能力、促进社会和谐稳定发挥了重要作用。

    住房和城乡建设部相关负责人表示,解决好住房保障问题,是实事也是难事,必须从顶层设计和制度框架上不断完善,从执行落实上打通“最后一公里”。

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  • 央行新政刷屏,楼市要“雨露均沾”?

    人民银行的一举一动总能在市场上掀起波澜。

    这不,在刚过去的这个周末,央行就搞了一个大动作:决定改革完善市场报价利率(LPR)形成机制,深化利率市场化改革,提高利率传导效率,推动降低实体经济融资成本。


    有人说,这实际上是一种变相降息。真的吗?

    如果把央行新政理解为降息,那房贷利率是不是也要降低了?楼市是不是要“雨露均沾”了,房价是不是要抬头了?……

    一连串的“是不是”。别着急,事实如何?影响多大?让我们好好给你掰扯掰扯。

    降低实际利率为了啥?

    主要是为扶持中小企业、实体经济

    一句话,完善LPR形成机制是为了扶持中小企业、实体经济。

    不改革还真不行。最近这几年,虽然央行又是降息又是各种降准,"麻辣粉"(MLF,中期借贷便利)、"酸辣粉"(SLF,短期借贷便利)、"特麻辣粉"(TMLF,定向中期借贷便利)上了一碗又一碗,不过,放出去的钱到了金融机构手里,沉淀了不少,一些还空转,就是政策传导效率低。

    就说一个指标——DR007(存款类机构7天质押式回购利率)。这个指标从2018年3月到今年6月降了36个基点,可一般贷款利率只降了7个基点!

    所以,“雨露”挺多,实体经济还“渴”,咋整?

    这次改革就是用LPR来给贷款定价,破除市场利率向实体经济传导中的阻碍,引导贷款利率下行,降低实体经济融资成本。

    房地产企业也有“糖”吃?

    早就设置好了“隔离墙”

    贷款利率要降,人们关心的房地产有“糖”吃吗?房价会不会起来?

    别想了!在“房住不炒”的总基调下,金融监管部门早就给房地产融资设置了“隔离墙”。

    房地产融资可不仅仅是贷款利率的事,还是能不能贷和贷多少的事。

    房地产融资分为开发端融资和销售端融资。开发端融资就是房地产商的开发贷和土地储备贷款。在“房住不炒”总基调下,商业银行开始收缩开发性贷款等涉房业务。房地产公司要想拿到便宜利率真心难!

    此前,央行就表示,在开发性贷款方面,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。银保监会也收紧了房地产企业表外融资渠道。

    在政策“紧箍咒”下,三、四季度的开发贷款增速数据还得往下走。多数房地产企业的日子好不了哪去。

    个人买房负担能降低吗?

    想“雨露均沾”怕是想多了

    销售端,随着贷款融资利率根据LPR变动,个人买房负担能降低吗?恐怕也不行。

    居民房贷大多属于长期贷款,应该采用5年期以上的LPR利率为基准。1年期LPR利率可能会更市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导。

    再加上对房地产企业融资的管理,利率未必下行,房贷也未必能那么容易获得。

    目前,居民房贷平均利率是5.53%,要比实体贷款利率低。一旦长期贷款利率市场化,房贷利率会不会上升还要打个问号。

    7月中央政治局会议指出,不以房地产刺激短期经济。此次央行贷款利率并轨设计的目的也是既降低实体经济融资成本,又谨防资产泡沫。所以,认为这次改革新政后房价又要涨一波,那可就想多了。

    货币政策要转向了?

    目前看来并不是

    业内人士表示,目前来看,完善LPR形成机制,并不是货币政策转向,而是改善利率传导机制,引导企业实际利率下行,不过实际效果有待观察。

    央行货币政策委员会马骏认为,受多方面因素影响,银行利差走势短时间内难以进行量化。主要看四方面情况:

    一是宏观经济的情况,尤其是未来贷款需求是不是旺盛;

    二是风险溢价,风险溢价又跟贷款违约率相关;

    三是政策利率本身的情况,比如政策利率的水平和变化;

    四是新的传导机制落地的速度有多快,因为传导机制到了银行,还涉及到改IT系统等等,要花一段时间。

    有机构预测,8月20日起新公布的LPR利率可能维持在4.25%至4.30%的水平。也有部分观点认为,新的LPR利率可能比目前4.31%的水平小幅下行,低于目前基准利率4.35%的水平。


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  • 当“购房族”遇上LPR:新机制下,个人房贷利率会下降吗?

    中国人民银行17日决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种。(前情请阅:“降息”了!央行周末放大招,LPR新机制出炉,力促银行贷款利率下行)

    7月以来,多地纷纷上调房贷利率,随着LPR新机制出炉,利率并轨再进一步,未来房贷利率怎么走?

    综合专家观点,房贷利率恐难在利率并轨中下降,个人房贷利率不会显著下行,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    房贷利率恐难下降

    央行有关负责人表示,在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考,也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

    国家金融与发展实验室副主任曾刚表示,未来的增量贷款按照新的利率基础确定,判断LPR将呈现下行趋势,则增量贷款的定价也随之下行。

    贷款利率水平下行,是否会带来个人房贷利率的下行?

    曾刚认为,要从两方面分析:一方面,整体社会融资成本下行,房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行;另一方面,房地产相关贷款利率,同时还受到结构性政策调整的影响。

    他指出,当前的金融供给侧结构性改革,不仅仅是保障整体流动性合理充裕,还要考虑信贷投放结构的调整和优化。近期房地产资金流向管控力度明显加强,比如信托资金流向管控、一些房价热点城市房地产贷款管控等,都体现了结构性调整的意图。

    中泰证券分析师梁中华认为,7月政治局会议再次强调房住不炒,且指出不以房地产刺激短期经济,房地产相关贷款恐怕难以从本次并轨中获益。

    他指出,居民房贷大多属于长期限贷款,应该采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前房住不炒背景下,1年期LPR利率可能会更为市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导,再配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,既部分降息支持实体经济,又部分利率不变抑制资产泡沫。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,未来银行中期融资端的成本会走低,实体贷款成本也会下降。但这一政策针对的是实体企业融资,不会对按揭贷款有利好,而且近期国家在夯实资金和楼市之间的“防火墙”。

    短期仍存上调空间

    融360大数据研究院监测数据显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年出现反弹。

    数据来源:融360大数据研究院

    融360大数据研究院监测的35个城市,一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

    2019年7月首套房贷款平均利率涨幅最高五城市

    数据来源:融360大数据研究院

    7月,苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16个基点,成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20个基点;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

    融360分析师李万斌认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

    在曾刚看来,目前政策意图比较清晰,房地产贷款政策难言松绑。因此,个人房贷利率不会显著下行,短期内利率水平会保持不变,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    李宇嘉认为,银行给实体企业的贷款利率偏高。目前,在商业银行发放的三大类贷款中,票据利率平均是3.64%,而居民房贷平均利率是5.53%,而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说,企业的贷款成本是最高的,即便居民房贷利率上浮20%,也要比实体贷款利率低。

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  • 如果央行真的降息了,对个人房贷有什么影响?

    8月1号,美国宣布10年以来的首次降息,降息25个基点。然而在美国降息后,更多人则把目光投向了中国央行。央行跟进降息与否,不仅关乎到人民币、境内外资金流和外储等重大问题,还关系到老百姓投资理财和买房等切身实际的问题。就房贷来说,降息的话对其有何影响呢?

    央行真的会降息吗?

    基于现阶段稳增长和稳预期的背景,央行未来降息的概率还是比较大的,但降息的方式可能仅限于下调逆回购和MLF等市场利率。假如这类利率降低的话,对于房贷利率的影响不是很大。

    而我们所谓的降息,指的是下调基准利率(银行存贷款利率),当基准利率下调时,贷款利率也会随之降低,企业获得资金的成本降低,房贷利率作为贷款利率的一种,自然也会随着基准利率一起降低。

    但为何央行迟迟没有动用降息这一手段呢?最主要的还是怕降息给市场带来了宽松预期,资产泡沫会死灰复燃,那样的话去杠杆的努力就打了水漂了。

    降息对个人房贷有什么影响?

    最直接的影响那就是降低了买房成本,对未购房的人来说,比如央行五年期以上的贷款利率是4.9%,小白如果想在银行办理房贷,但利率上浮20%,即5.88%的话,以100万,30年期,等额本息为例,每个月月供就是5918.57元。如果此时央行降息0.25%,基准利率变为4.65%,房贷上浮比例不会改变,但是参考基准利率的房贷实际利率会下调。

    对于已购房的人来说,如果基准利率走低,按照现有政策“合同期限在1年以上的,从调整利率的下一年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率标准”,即基准利率上调后下一年1月1日,你才能享受贷款利率下调带来的红利。

    低利率时代正在到来,但楼市除外

    以前我们一直听说国债利率倒挂,但如今在低利率时代,存款利率也开始倒挂。据融360大数据研究院监测数据,2019年7月份,商业银行各期限定期存款利率近乎全线下滑,5年期存款利率均值为3.298%。3个月定存利率与6月份持平,仅5年期定存利率上涨0.9基点。

    从工行的存款利率表数据看到,目前三年期和五年期的定存利率已经持平,均为2.75%,但不排除其他银行出现3年期和5年期利率倒挂。

    降息对于股市来说是好事,因为降息意味着上市公司融资成本的降低,对于上市公司的业绩也能产生正面作用。但固收类、货币类理财收益率则会下跌。有人说,现在全球都在降息,那你的意思就是说对楼市也有利好了?

    恰恰相反,国内楼市的政策终究和宏观环境高度相关,即使未来央行降了息,释放的流动性也不会有多少流向楼市,央行书记、银保监会主席郭树清说的很清楚:宁可牺牲增长,也不让杠杆重新抬头。

    目前国内不少热点二线城市已经陆续上调了房贷利率,未来在因城施策的调控原则下,上浮利率的城市或许将会越来越多。

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  • 个人房贷利率料不会下行 短期仍存一定上行空间

    LPR新机制短期内对商业银行息差影响不明显,但长期看会对息差水平形成冲击,并导致银行风险偏好逐步上升,推动银行进一步下沉客户结构,更多让利于小微和实体经济。

    新的LPR(贷款市场报价利率)于20日首次发布。新机制对于商业银行影响几何?多位专家和银行业内人士对中国证券报记者表示,LPR新机制短期内对商业银行息差影响不明显,但长期看会对息差水平形成冲击,并导致银行风险偏好逐步上升,推动银行进一步下沉客户结构,更多让利于小微和实体经济。同时,由于房地产贷款政策仍难言松绑,个人房贷利率料不会随之下行,短期内仍存一定上行空间。

    长期料冲击银行息差

    兴业银行首席经济学家鲁政委认为,一方面,目前MLF利率已高于同期限股份行NCD(同业存单)利率,DR007中枢也时常低于7天逆回购利率,实质上的“降息”已发生。虽然目前由于CPI较高等原因,公开市场操作利率没有下调,但在美联储降息预期升温背景下,未来降低公开市场操作利率的可能性仍然存在。如果LPR与MLF利率挂钩,则LPR面临着下降的可能性。另一方面,虽然贷款利率与公开市场操作利率挂钩,但存款利率仍然参照存款基准利率定价,而存款是商业银行负债的主要来源。考虑到短期内存款基准利率调降的可能性不大,商业银行可能面临息差收窄的压力。

    “由于LPR改革实行新老划断,仅新增贷款受LPR改革影响,存量贷款仍沿用旧定价方式,短期LPR改革对银行息差影响有限。”东方金诚首席金融分析师徐承远表示,长期来看,LPR改革将在一定程度压缩银行息差水平。双轨制下,银行贷款利率存在隐性下限,因而存贷款利差存在刚性部分。LPR改革疏通了货币市场利率向贷款定价的传导机制,未来随着存款利率市场化的推进,存贷款利差的刚性部分将被打破,导致息差收窄。

    中泰证券银行业首席分析师戴志锋称,据测算,假设2019年LPR定价下降15个基点,仅增量部分受影响,则对2019年银行利润负面影响0.2个百分点;若下降25个基点,对银行利润负面影响0.4个百分点。若2020年信贷资产定价下降25个基点,仅增量部分受影响,对2020年银行利润影响1个百分点。综合来看,预计对银行利润负面影响1-2个百分点。

    银行信贷风险偏好提升

    谈及新机制对银行未来信贷投放、风险偏好的影响,国家金融与发展实验室副主任曾刚认为,鉴于LPR未来预期下行,其对应的收益率也将下行,银行要保持原有收益水平,必须提升风险偏好。“这也是监管部门想要引导的,银行加大风险偏好,下沉客户结构,加大对实体经济支持力度,金融会进一步让利给实体经济。”

    “LPR新机制实施后,商业银行所受影响不一。”新时代证券首席经济学家潘向东认为,资产端拥有更多中小微企业、民营企业等相对高收益资产的商业银行将在新的LPR报价中受益,也会推动商业银行下沉信用资质,提高风险监测和定价能力;过去依靠利率双轨制享受更多低成本存款的商业银行未来将面临较大冲击,中小银行受影响较大。

    徐承远认为,由于LPR改革将导致银行息差收窄,为维持盈利水平,银行可能采取提高风险偏好、增配高收益高风险资产的措施,优质的中小微贷款和零售贷款可能受到银行青睐。

    不过,在平安证券首席经济学家张明看来,未来商业银行贷款利率的显著下降,有诸多问题待解决:如随着宏观经济增速与企业盈利增速的下行,企业贷款风险溢价上升,导致商业银行在设定贷款利率时不得不进行更高的加成。另外,需考虑如何缓解不同类型商业银行的流动性分层现象。如果中小商业银行自身获取流动性的成本较高,它们不愿意显著降低贷款成本。而为了保障商业银行运行的独立性与市场性,央行不可能设定商业银行贷款利率的加成范围。

    房贷利率不会显著下行

    值得注意的是,LPR新机制在原有的1年期一个期限品种基础上,增加5年期以上的期限品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。专家预计LPR未来将呈下行趋势,增量贷款定价随之下行,但个人房贷利率料不会亦步亦趋。

    7月以来,多地上调房贷利率。融360大数据研究院监测数据显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年出现反弹。

    曾刚认为,一方面,整体社会融资成本下行,房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行;另一方面,房地产相关贷款利率,同时还受到结构性政策调整的影响。当前的金融供给侧结构性改革,不仅仅是保障整体流动性合理充裕,还要考虑信贷投放结构的调整和优化。近期房地产资金流向管控力度明显加强,如信托资金流向管控、一些房价热点城市房地产贷款管控等,都体现了结构性调整的意图。

    在曾刚看来,目前政策意图比较清晰,房地产贷款政策难言松绑。因此,个人房贷利率不会显著下行,短期内利率水平会保持不变,甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

    中泰证券首席宏观分析师梁中华认为,居民房贷大多属于长期限贷款,应采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前“房住不炒”背景下,1年期LPR利率可能会更为市场化,而5年期以上LPR利率或仍会有所指导,再配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,部分降息支持实体经济,同时部分利率不变以抑制资产泡沫。

    徐承远表示,“利率并轨”下的房贷利率走势值得关注。预计未来监管层或通过持续强化部分地区的“五限”措施,从交易环节抑制房价过快上涨;强化窗口指导,引导商业银行适度提高房贷利率在参考LPR定价基础上的上浮百分比。

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  • 无证售房、擅改规划 部分城市开发商违规销售坑惨购房者

    业内人士认为,房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”,让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外,要加强监管执法,防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。

    部分热点城市房地产销售乱象依然存在。《经济参考报》记者在安徽、福建等多地调研发现,有的开发商在销售中无证售房,以赠送面积的名义擅改规划,还有的房地产项目采用双合同方式捆绑装修款,变相提高房屋总价款。这些行为严重影响居民“住有所居”的获得感,业内建议,宜继续强化监管,防止房地产市场乱象卷土重来。

    无证售房擅改规划开发商“浑水摸鱼”

    未取得商品房预售证而收取客户认筹金,变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准……近日,北京市住建委对昌平区多个房地产项目的销售现场进行突击检查,发现各自存在违规问题,并作出了相应处罚。

    热点城市的房地产销售仍存在乱象。在合肥,今年以来发生了多起个别开发企业不讲诚信、违法违规经营、损害群众利益、扰乱市场秩序的现象。一些开发商变相要求“全款购房”,拒绝、阻扰购房人正常使用公积金贷款购房,有的开发商违规行为被多次举报。

    比如,合肥荣盛泽业房地产开发有限公司开发建设的某楼盘项目在销售过程中,拒绝使用住房公积金贷款购房;安徽双玺置业有限公司开发建设的某楼盘项目,在取得商品房预售许可证后,捂盘惜售,未按规定在销售现场一次性公开全部准售房源,被多名购房者投诉举报。

    记者调查发现,一些开发商还擅自采用违建的方式改变规划。在福州市仓山区,有开发商擅改规划,对采光井进行倒板违建,实现赠送面积。目前当地城管已对该项目的违建进行责期拆除。

    价外加价陷阱多 捆绑销售套路深

    在项目备案价之外,开发商签订双合同,一次性收取每平方米几千元装修款项,通过合同拆分的方式,将所谓的装修款签订到另一份合同。一些开发商还捆绑销售车位。《经济参考报》记者调查发现,捆绑销售、价外加价虽屡被消费者投诉,依然禁而难绝。

    多个热点城市楼盘被曝出精装品质与价格不匹配、质量粗制滥造等问题。在福州,去年下半年以来,高新区的部分房地产项目业主因不满开发商捆绑销售而多次维权。以其中一个楼盘为例,项目在备案价之外,按照建筑面积收取每平方米约4000元装修款项,业主与开发商指定的装修公司签订装修合同。而装修合同部分条款内容涉嫌侵权,如装修合同未标明装修交付标准、产品名称、产品型号、产品价格。此外,福州一些楼盘项目也存在以明显高于市场价捆绑车位销售的情况。

    目前,在当地主管部门协调下,部分小区业主维权陆续得到回应和解决。部分房地产公司提出,针对要求退还装修款的购房人,同意与购房人解除装修协议,收取装修款总额35%的违约金,向购房人退还装修款总额65%的款项。

    一些地方还存在价外加价的行为。杨先生两个月前购买福州高新区的某楼盘项目,在官网查到楼盘的2号楼、3号楼备案价在每平方米1.7万元左右,但实际销售是每平方米1.9万多元,还要外加一个20万元左右的车位。“选了套90平方米左右的房子,除备案价外要额外加价20万元,打入置业顾问提供的一个银行账户,还不给发票。”杨先生很是无奈。

    还有的房地产开发公司,在违规行为被监管部门查处后,仍拒不整改。

    比如,合肥金科骏成房地产开发有限公司开发建设的某个项目,在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房人,尽管合肥市房管局多次要求公司按规定尽快退款,但是该公司一直拒不整改;合肥京商融合置地有限公司开发建设的“京商商贸城”项目,购房款未按规定存入资金监管账户,导致业主多次投诉维权;合肥七彩世界置业有限公司开发建设的某个房地产项目逾期交房,被多名业主投诉。根据《商品房买卖合同》约定,逾期交房60天,购房人有权提出退房,但是购房人向开发公司提出退房,开发公司一直拖延,拒绝办理退房。

    精细化监管需加快 不能让购房者吃“哑巴亏”

    业内人士认为,房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”,让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外,要加强监管执法,防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。

    不少专家表示,虽然国家相关部门和各地接连出台维护房地产市场秩序的通知,但一些房地产商仍存在侥幸心理,为此,各地查处和处罚力度有待进一步加大,防止房地产市场乱象卷土重来。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次北京等多地公布了对部分房企和楼盘的专项检查结果,对于相关违法违规行为采取了高限处罚的内容,这也说明虽然近期楼市有降温的现象,但房地产交易秩序依然会保持稳定。“部分房企近期资金压力大,但还是要遵守房屋交易的纪律,否则,被查处后对于销售工作的开展和企业形象等都有负面影响。”

    热点城市普遍存在库存不足的情况,潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注,有限的房源会继续被抢购,进而形成价格上涨的市场印象,所以政策必须精准管控。”厦门大学管理学教授戴亦一认为,热点城市、热点区域要加快商品房供应速度,建议加快项目预售证审批速度,同时增加住宅用地供应。

    房企即使进行了违规销售,但由于购房者经常处于弱势地位,因此只能吃“哑巴亏”。“这种情况亟待改变。希望各地能够借此轮房企销售整治行动,改变过去购房者的弱势地位。通过实施黑名单制度加以惩戒,如可考虑禁止违规企业在1-2年内拿地或开发等方式震慑市场、规范企业行为,确保调控效果‘不打折’。”一位业内人士说。

    对于精装修捆绑销售等行为,专家建议相关部门及时介入,不可“和稀泥”执法。一些受访人士建议相关部门能尽快制定房屋精装修规范细则,加大监管及惩罚力度,整治市场乱象,切实维护消费者合法权益。严跃进认为,精装修维权大都围绕装修质量和合同纠纷展开,其背后是房地产企业为求利益最大化而不惜损害业主权益,希望监管部门能形成合力,制定强有力的管控措施,而不是相互推诿、不作为。

    “现有的房地产管理相关法律法规,对开发企业擅自违约和不诚信行为缺乏有力的处罚措施,违法违约成本较低。”合肥市房产局有关负责人认为,鉴于房地产领域问题多发、投诉较多的乱象,合肥市近年来建立开发企业信用考评管理体系,累计已经对56家房产企业进行了信用考评扣分,并将结果通过局政务网站公示,比如房企违法违规销售、销售现场公示内容不规范、违反合同约定损害消费者合法权益等问题,通过机制、制度建设,有序引导开发企业诚实守信、规范服务,创造更加良好的房地产市场环境,保障购房者合法权益。

    合肥、福州等地的房管部门工作人员建议,还需要通过进一步加大查处力度,提升房企违规成本。对于涉事房企,相关主管部门要进行约谈、要求限时整改,考核如不合格,将予以通报;对于屡教不改者,要采取信用考评扣分处理,并适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。对问题多发的房企,从严控制银行贷款、预售资金和备案价格。

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  • 德云大戏 云顶有约I圆满落幕

    东营网易房产819日讯:(编辑 华子)

    8月18日万众期待的“德云大戏云顶有约”方圆碧桂园云顶产品发布会暨德云社相声演出在雪莲大剧院隆重举行,特邀嘉宾、媒体同行、贵宾客户超千人,共同见证了这一盛会!


    活动现场照片

    现场:热情高涨

    当晚,演出开始前一个小时,人们就都纷纷到达现场。观众、领导嘉宾、媒体朋友齐聚一堂。现场座无虚席,气氛高涨,热闹非凡。



    活动现场照片

    相声:笑翻全场

    德云社搭档孙鹤宝&张金山一出场就引起了全场雷鸣般的掌声。一贯各具特色的花式搞笑、连环包袱让人应接不暇,字正腔圆、妙语连珠逗哏加上相声演员的扎实功底、霸气幽默,两人风格互补、表演默契十足,引来现场观众一阵又一阵的笑声和掌声。



    活动现场照片

    伴随着温婉的音效,加上轻柔的灯光特效

    方圆碧桂园云顶营销负责人齐世桢上台致辞

    齐总的一番致辞不仅仅诠释了

    项目以人为本、匠筑人居的生活理念

    更是描绘了东城人居的全新时代

    并为我们勾勒出一幅高端品质生活宏图

    引起了在场观众的强烈共鸣

    台下掌声雷动,经久不息


    活动现场照片

    活动当天除了精彩的节目呈现

    方圆碧桂园云顶为感谢大家的到来

    还精心准备了微信公众号抽奖环节

    再次将现场气氛推到了高潮

    品牌冰箱、品牌烤箱等

    奖品纷纷送出

    抽中奖品的人脸上洋溢着欢快的笑容

    现场的氛围也一度达到顶峰


    中奖的小伙伴快快来领走你们奖品哦!!



    方圆碧桂园云顶

    登峰云顶 从此大平层

    建筑面积约200-280㎡精妆智慧大平层

    恭迎品藏

    项目电话:4008-163-163 60970

    项目地址:运河路与沂河路交汇处方圆碧桂园云顶品牌体验中心

    以上信息仅供参考,具体以开发商公布为准!

    @@AUTODEALER="方圆碧桂园·云顶"ADDRESS="运河路南、登州路西"TEL="4008-163-163"EXT="60970"LINKURL="http://xf.house.163.com/dy/CFBH.html"PRICE=""@@


    持续关注,后期更多爆料

    免责声明:

    1、本项目推广名为“ 方圆碧桂园云顶”,备案名为“月河小区”

    2、本资料为要约邀请,不作为要约或承诺;买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准;

    3、部分图片、文字等内容源自网络,版权归原作者所有,本文只作为引用,如原作者表明身份要求本公司停止使用该素材,请及时与本公司联系删除;

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    5、本文部分图片为其它优秀项目或样板间实景图,仅供参考,具体以实际交付为准;

    6、本活动在执行时,可能因客观情况而变化,详情另行通知;

    7、相关宣传内容不排除因政府相关规划、规定及出卖人分期规划、未能控制等原因而发生变化;本资料所发布的内容为2019年8月19日前的信息,出卖人可能会不定期对宣传资料进行修改,敬请留意最新资料;

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  • 房产继承没那么简单!来来看这几大注意事项!

    遗产包括很多种,包括存款、古董、其他财产等等,但是房产绝对是占大头的。对于房产继承,我们需要办理一系列的继承手续,也会涉及到一定的继承税的缴纳。

    所以房产继承,其实并不是一件简单的事情。那么房屋继承时效是怎么规定的?房屋继承需要多少钱税费?房屋继承要进行公证程序吗?

    一、房产公证

    办理房产继承公证由被继承房产所在地公证处受理。手续如下:

    所需材料:办理房产继承公证,公证机关会要求当事人填写公证申请表,并提交下列证明、材料:

    (一)法定继承应提交:

    1、申请人的居民身份证、户口簿及其复印件;

    2、代理人代为申请的,委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件;其他代理人需提交有代理权资格的证明;

    3、被继承房产的产权证明;

    4、被继承人的死亡证明;

    5、法定继承人已死亡,需提交死亡证明及亲属关系证明;

    6、被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明;

    7、公证人员认为应提交的其他证明、材料;

    (二)遗嘱继承人应提交:

    1、前款1、2、3、4项规定应提交的证明、材料;

    2、被继承人的遗嘱书;

    3、有遗嘱执行人的,提交执行人的身份证件及其复印件;

    4、公证人员认为应提交的其他证明、材料。

    二、办理房产更名手续

    上述继承公证办理完毕后,需要到房地局办理相应的更名手续。需要准备如下材料:

    (一)必须提交的资料:

    (1)登记申请书原件;

    (2)申请人身份证明;

    (3)房屋所有权证原件;

    (4)继承权公证书原件,或接受遗赠公证书原件,或法院生效法律文书原件;

    (5)房屋登记表、房产平面图二份;

    (二)申请人身份证明:

    (1)本市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿。

    (2)外省市居民:居民身份证,未成年人申请房屋登记可提供户口簿。

    (3)军人:居民身份证,或军官证,或文职干部证,或士兵证,或学员证,或军官退休证,或文职干部退休证,或离休干部荣誉证。

    (4)港澳居民:中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照,或港澳居民往来内地通行证,或港澳同胞回乡证,或居民身份证。

    (5)台湾同胞:台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明。

    (6)华侨:中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件。

    (7)外籍人士:经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件(无外国人居留证件的,提交中国公证机构公证的护照中文译本原件)。

    (三)委托、公证的相关证明:

    (1)委托代理人登记的,提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明;授权委托书记载的委托事项、权限应明确;授权委托书经公证的,可不再核对委托人的身份证明原件。

    (2)境外个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书,应由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递专用章;台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认;外国申请人委托代理人申请房屋登记的,其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件,需要中国驻该国使、领馆认证;与中国没有外交关系的国家,由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

    (3)无(限制)民事行为能力人的房屋登记,由其监护人代为申请,提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿(未成年人)、证明法定监护关系的户口簿,或者其它能够证明监护关系的法律文件。

    (4)登记申请材料是外文的,应同时提交经公证的中文译本原件。

    三、房产继承的七大误区

    误区一:反正有法定继承有没有遗嘱都一样

    有30余位读者认为,继承这事有《婚姻法》、《继承法》管着,就是自己不立遗嘱或老人没有立遗嘱,继承时也不会乱,法律怎么规定就怎么来。因此,有没有遗嘱都一样。

    律师纠错:财产的继承除法定继承以外,还有遗嘱继承,而且遗嘱继承要优先于法定继承。

    也就是说,对公民的财产继承,如果财产所有权人生前立有遗嘱,只要该遗嘱是合法有效的,就必须按遗嘱继承,而不能法定继承。如此一来,有没有遗嘱就不一样了。

    误区二:只要立了遗嘱一切就OK

    按照人们的一般理解,只要立了遗嘱,身后事就已经安排好了。其实,事情并非这么简单。

    律师纠错:有了遗嘱,并不意味着立遗嘱人的意愿就能全部实现。比如出现以下情况时,继承遗产就会出现麻烦。

    首先,遗嘱继承能够顺利进行,前提条件是所立遗嘱必须合法有效。如果遗嘱最终被认定为无效,遗嘱继承显然无法实现。

    其次,遗嘱对财产及财产线索写得不明晰。比如,立遗嘱人在遗嘱中只说明了自己有多少财产,但这些都以何种形式存在、财产在何处都未说明,这样的遗嘱很难得以实现。打个比方,只在遗嘱中说自己有多少存款,但不知钱存在哪个银行,存单放于何处,可以想像,后人的“寻宝”之路该是何等艰辛。如若找不到相应的凭证,这些财产无异于“流失”。

    第三,遗嘱未妥善保存,立了等于没立。实践中,有些人立了遗嘱就自己收了起来,他人对此并不知晓。试想,若立遗嘱人突然离世,那么没有人知道其曾立有遗嘱,若遗嘱又没被发现,那么,这样的遗嘱立了等于白立。

    第四,成为遗嘱中指定的继承人,并不意味着一定就能得到遗产。我国法律规定,出现以下情况,继承人丧失继承权。具体为:故意杀害被继承人的;为争夺遗产而杀害其他继承人的;遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严重的;伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。

    误区三:立遗嘱不是自己的事遗嘱得被儿女们接受

    刘老爷子与老伴的名下有两套房产,家里有3个孩子。两位老人怕日后遗产“分配不公”会引起孩子之间的矛盾。“孩子们要是不接受遗嘱方案,我们立了遗嘱也没用啊?”在大讲堂现场,刘老爷子说。

    律师纠错:遗嘱是立遗嘱的人处分其个人财产的行为,只要所立遗嘱是自己真实意思的表示,且内容合法有效,遗嘱就是有效的。立遗嘱不需要征得继承人的同意。遗嘱是否生效与继承人是否接受遗嘱内容无关。

    误区四:儿女们不到齐遗嘱没法立

    孙大妈现在也为立遗嘱的事而烦恼。她有5个孩子,但孩子们却只有两个在北京,其余一个在国外,两个在外地。孙大妈近来觉得身体状况越来越不好,让她着急的是,孩子们不能到齐,自己的遗嘱没法立。

    律师纠错:立遗嘱不需要孩子们到场,事先也不必非通知他们不可。但继承时,应当让所有继承人到场。当然,此时若有些继承人因各种因素所限制不能亲自到场,也可委托他人。比如,出具委托书,委托某某人代自己办理继承事宜。当然,这种委托书最好经过公证。

    误区五:和我有关的权利都是可以处理的

    齐大爷有3个孩子,家里的房子是承租的公房。最近有传闻说这一片要拆迁,于是齐大爷开始盘算,如果自己等不到拆迁的那一天,这房子应该留给谁?老爷子也知道,房子不是自己的,但一旦拆迁,就意味着要有一笔拆迁款“产生”。因此,让谁来“继承”这承租权成了老爷子的一块心病。

    律师纠错:我国继承法规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,具体包括7项,即:公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料;公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产。

    目前,公房的承租权是否包括在最后一项“公民的其他合法财产”内,法律并无明确规定,也就是说,公房的承租权能否算是遗产没有明确的答案。按照相关的法律规定,公房的承租人去世后,承租人无权单方处分承租权。

    误区六:只要是老人的血脉就得有一份遗产

    小亮的母亲说,她离婚时孩子判给了男方抚养。小亮的父亲经常出差,因此,小亮基本上都是跟爷爷奶奶在一起生活。去年,小亮的爷爷去世,身为长孙的小亮却未分得丝毫家产。对此,小亮的母亲非常不解。她觉得,这是小亮的叔叔们欺负人。

    律师纠错:按照继承法的规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序为配偶、子女、父母;第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

    从法条中可以看出,两个顺序中均没有孙子、孙女或外孙子和外孙女出现,也就是说,第三代人并不在法定继承人之列。因此,在孩子父亲在世的情况下,孙子是不能直接分得爷爷留下的遗产的。

    误区七:不赡养老人就不能分遗产

    一个老妈。张女士在家排行老三,现在,照顾老人的担子几乎全压在她一个人的身上。“我受点累没关系,让人生气的是,有些人既不出力也不出钱。”张女士抱怨道。她认为,老妈“作古”以后,老人生前没有尽孝心的,就没资格分家产。

    律师纠错:不赡养老人或者说对老人所尽赡养义务比较少的,从道德上应加以谴责,但从法律上来讲,这样的人不一定就不具有继承权。一般在不赡养老人但又没有证据证明其曾伤害过老人的情况下,这样的“不孝”子女还是具有继承权的。

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  • 消委会曝光银行个人购房贷款合同5大问题

    深圳市消委会召开新闻发布会,发布银行个人购房贷款合同不公平格式条款“回头看”监督情况。市消委会收集了12家银行目前适用的个人购房贷款合同文本(个人购房贷款合同的双方当事人是借款人和贷款人,以下分别统一简称为“消费者”和“银行”),重新梳理以上银行格式合同文本,发现以下5方面问题:

    一是强制借款人接受提前还款各项条件;二是限制抵押人行使房屋所有权;三是银行因形势变化单方宣布贷款立刻到期;四是房贷合同捆绑非房贷合同;五是未合理使用用户个人信息。

    针对发现的5大问题,深圳市消委会多次征求银行业监管部门、银行业消费者保护促进会、涉评银行、律师专家等多方意见,认真分析问题,形成最终点评意见。鉴于个人购房贷款合同由各总行统一制定,修改需经总行审批,秉承对深圳消费者认真负责的态度,各涉评银行与总行进行多番沟通,认真研讨市消委会评议意见并对格式合同中存在的问题进行积极整改。

    截至2019年8月,市消委会收到12家银行提交的书面情况说明及整改方案。消委会在发布会上表示,此次点评的29条格式条款均已整改完毕。12家银行全部接受评议意见并进行整改,整改率由2016年的52.9%上升至100%,成效显著。

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  • 7月70城房价涨幅收窄 购房者预期趋于看平

    8月15日讯国家统计局今日发布2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中有60城新建商品住宅价格环比上涨,6月为63城,上涨城市平均涨幅0.7%,环比涨幅收窄0.05个百分点,平顶山环比涨幅1.6%领跑。二手住宅方面,上涨城市数量为48个,比上月相比增加3个城市,上涨城市平均涨幅为0.65%,涨幅环比扩大0.07个百分点。

    20城二手房价格环比连续俩月出现下跌

    具体来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中:北京和广州分别上涨0.6%和0.3%,深圳持平,上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。其中:上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%,北京下降0.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%,涨幅均与上月相同。值得注意的是,二手房环比价格连续两个月出现20个城市下跌。

    据中原地产统计,新建住宅有26个城市环比上涨幅度放大,其中典型的主要有南京、赣州、金华、牡丹江。37个城市涨幅放缓,其中主要有洛阳、长春、呼和浩特、石家庄。二手房住宅中,36个城市环比涨幅放大,主要有锦州、厦门、太原、合肥。28个城市上涨放缓,分别是乌鲁木齐、呼和浩特、南充、徐州。

    与6月相比,继续房价上涨明显的城市主要有洛阳、无锡、包头、大理、西安等城市。二手房上涨明显的有呼和浩特、唐山、秦皇岛等城市,涨幅明显放缓。

    分析:涨幅收窄趋于稳定三季度成交量趋集中

    如何解读7月房价数据?经济日报-中国经济网咨询多位分析师意见。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,70城房价指数呈现明显的“城市分化、预期稳定”态势,不同城市之间的分化愈加明显,购房者对未来预期趋于看平,从58安居客的购房者信心指数来看,7月环比下滑1.5%,认为政府会继续出台政策抑制房价上涨的比例超过53%。

    其中,一线城市商品房价格稳中有升,显示出一线城市的楼市依然保持了相对“小恒温”,一线城市的楼市稳定性在全国表现得最为明显,和长期从严调控以及限价等政策有着直接关系。二线城市的涨幅小幅回落,和二线城市的调控“闸门”拧紧有着直接关系,延缓了市场成交的节奏。从近两个月市场的政策来看,以调控从紧,调控面扩大为主,苏州加码调控直接扩大了限售的范围、洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策也是拧紧了调控“闸门”。三线城市的涨幅大幅回落,一方面和政策有关,另一方面则和整体购房需求量不断减少有着密切关系,不少城市已经出现供大于求的市场状况,对涨幅回落起到较大下拉作用。

    通过70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看,诸葛找房数据分析师国仕英认为,7月上涨城市数量虽继续减少但仍维持在较高水平,近期在政策调控影响下,新房市场上涨城市数量及涨幅均有所回落,值得注意的是,7月城市最高涨幅均不超2%,可见在政策严控下,房价涨幅收窄趋于稳定。近期部分热点二线城市受政策调控加码及房贷利率上调等因素影响,市场活跃度降低,价格回落。随着近期调控升级及信贷政策收紧,二手房市场进入相对平稳阶段。

    中原地产首席分析师张大伟认为,从7月份市场数据看,房价涨幅基本平稳,市场淡季非常明显,不论是环比还是同比,6-7月70大城市房价数据出现了全面涨幅继续回落。叠加8月是市场的惯例淡季,预计房价下调城市将继续明显增加。

    张波预计,三季度成交量集中化趋势更为明显,从成交的趋势来看,热点恒热的现象愈加明显,例如一线城市的热点区域,限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市,供需两旺的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等依然是成交热点。但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑,在以三四线为主的降温带动下,整体成交量呈现减少态势。

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  • 如果还不起房贷断供了,银行会收走房子吗?

    前段时间有朋友问我说:我是贷款买的房,如果我房贷断供,房子会被银行收走,他会怎么处置?今天我们就来说一说房贷断供,银行会怎么处置我们的房子。一方面,现在有贷款的,尤其是有房贷的朋友非常多,基本都是贷款买房。另一方面呢,这个房贷断供里面还真是牵扯到一些细节的问题需要我们大家注意以下有这么几个点。

    首先,银行能不能收我们的房子?

    理论上这个房子是私有财产,原则上私有财产银行不能说收就收,但是由于我们跟银行贷了款,那么就产生了一种债权债务关系,所以说,这个财产的性质就变了,银行相当于是债主,那你欠债不还,银行当然可以处置你抵押的房子,这是第一个基本原则。

    其次,大概是怎么样的一个流程呢?

    在具体执行流程的时候,大致上是这么一个情况,如果说你连续3个月不还贷款,或者说一年之内有超过6次以上的逾期的话,银行就有权利向法院提起诉讼,申请查封你的房产。大家注意,不是说银行直接把你的房子拿走,而是先向法院提起诉讼查封你的房产,如果6个月之内也就是在诉讼期之内,你把钱还上了,一般情况下也不会去拍卖,因为拍卖其实是挺麻烦的一件事儿,银行不得已不会去做。但如果超过了6个月你还没有还上钱,那么银行可能就要采取下一步的措施了,一般情况是法拍,这是一个大致的流程。

    第三,注意我们欠银行的是钱不是房子。

    很多朋友在这里有一个误区,觉着我就是找银行贷款买了套房,大不了就把房子收走嘛。其实不是这么一回事,咱们是欠银行的钱,不是欠银行的房子。如果说这个房子拍卖之后的钱不足以覆盖你的贷款金额的话,你还跟银行有债权债务关系,其实就是你还欠银行钱。这笔钱也是要还的,如果不还的话,那么该上失信上失信,该成老赖成老赖。所以这个事情对我们还是有影响的。

    很多朋友对这个事不太在意,觉得就是小事,觉着现在一般的房贷就是七成吧,是不是基本上把我房子卖了,就一定能够还上银行贷款,不一定。因为一方面呢,法拍的房子一般都比较便宜,比市价肯定要低一些,第二呢,前些年房价是一直涨,但是现在有一些地方的确出现了一些反复,而且有一些泡沫比较多的地方,比如说前几年炒上来了,那最后依法拍的时候,基本上都没人买,或者真拍的很便宜的话,这钱还真不一定够还哪个银行的贷款。

    所以这点,我这边用了挺长的篇幅来解释,大家要注意不是欠银行房子,而是欠钱。所以如果拍卖的钱不够的话,其他剩余部分还要还。

    最后,以前还有这样一个说发,就是说如果是只有一套房的话,银行是不是不能拍?

    其实很早很早以前是这样的,大概是20年前了吧。如果说是只有一套住房的话,银行是只能查封不能拍卖的。但是在2005年,国家出了规定,即使是唯一住房的话,还不上房贷,你依法抵押的那套房子银行还是该收回收回该拍卖拍卖。当然了,这个一般情况下会宽限的时间更长一些。比如说再宽限一年半年的,让你去找其他的房子或者去筹钱等等的。

    但是如果大家都存这种侥幸心理,说我就跟银行扯皮了,说我就一套房子能怎么地?按照法律的流程来说,银行是可以强制执行给拍卖掉的。那么当然了,如果咱们房贷断供了之后,银行肯定不止是只走法拍这一条路径,还有很多其他的解决方式,其实还是有蛮多的选择。

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  • 买房契税发票“值”多少,比房产证还重要,千万别扔啊!

    买房成了现在不少人的刚需

    除了要了解小区环境

    房子的户型及交通是否便利等问题外

    在签购房协议时也要留个心

    各种合约条款都要在签字之前弄清楚

    房产证下来之前

    要保存好这些相关的资料

    其中有一份资料比房产证还要重要

    它就是契税发票

    什么是契税发票?

    它是房屋原值核定的重要凭证,上面标注有房屋面积、房子价钱和缴税税率等重要信息。也是当时你购房缴税情况的重要记录。它和购房合同、购房发票共同行使房产证的作用。

    一般情况下,契税发票是需要购房者在缴纳相关的税费后才能拿到契税发票,具体拿到时间分为两种情况:

    (1)、如果是自己办理的:自己向财政局交契税,通常在交完后,其工作人员当场就会将契税发票给纳税人。

    (2)、公司代收代缴:需要根据公司何时上缴判断,因为如果是公司代办,需要准备全套资料,如果资料不齐,拖的可能性极大。

    它有多重要?

    它的主要功能主要表现在证明房屋原值和房屋过户上。

    由于这张契税发票详细记录了我们购房、交税的情况,如果没有这张契税发票的话,是办不了房产证的。

    另外留着这张契税发票,也相当于给自己家的房子多了一份法律保障;而且,在你转手过户的时候,拿出这张纸来,也可以让买家信服。

    已经丢了怎么办?

    在你买房时,这个契税发票电子版会归档保存,如果丢失,本人需要带上身份证到税务所查询调档,可以开具一个复印件,复印件加盖公章后和契税票效力一样。需要的费用就是一个复印费,费用不会很贵。

    二手房交易,除缴纳契税外,还会涉及到个税和营业税,同样,税务部门都会为您开具相应的发票。但是个税发票和营业税发票不具备核定房屋原值的功能,所以没有契税发票那么重要。同样的,个税发票和营业税发票如果丢了,也可以补办,补办办法和契税发票一样。

    所以呢,大家最好还是准备一个专门的资料夹,把所有的票据都收集起来,好好保存,这样在需要的时候才会万无一失。

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  • 7月经济数据背后:全国房地产调控307次,楼市退烧明显

    今年以来,房地产市场调控密集。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1-7月,全国房地产调控政策达到307次。

    8月14日,国家统计局公布了7月份国民经济运行数据,部分数据较上月出现一定程度回落。其中,今年1-7月份,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点。

    中原地产首席分析师张大伟分析认为,最新数据表明,在不将房地产作为短期刺激经济的工具这一原则下,房地产市场退烧表现明显。不论是投资数据还是销售数据,在收紧调控的影响下,市场再次出现了放缓,而且从趋势看,预计8月还会持续。

    此外,社会消费品零售总额和全国固定资产投资同比增速也都有所回落。不过,专家表示,回落在预期之内,并且均不具有持续性,不宜过度关注单月数据波动。总的来看,7月份国民经济继续运行在合理区间,延续总体平稳发展态势。

    看点1房地产

    调控密集,房地产多项指标回落

    新京报记者梳理近几个月数据发现,房地产开发投资、商品房销售面积及房地产开发企业到位资金等多项指标都为连续下降或增速回落。其中,房地产开发投资已在5-7月连续三个月出现增幅回落情况。数据显示,1-5月,全国房地产开发投资同比增长11.2%,增速比1-4月回落0.7个百分点。1-6月,增速较1-5月份回落0.3个百分点。1-7月,这一数字又回落了0.3个百分点。

    此外,今年以来,商品房销售面积已经连续6个月下降。其中,1-5月、1-6月及1-7月,商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%,而2018年全年则为增长1.3%。

    张大伟分析称,出现同比下调的原因主要包括持续收紧的调控政策密集发布,房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少等。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,商品房销售面积持续下降说明市场已经有所降温。但他同时也指出,需要看到跌幅其实没有扩大,这或有两个原因,第一是对于信贷政策收紧的预期,往往使得部分购房者近期反而加快购房和网签。第二是部分房企对于未来调控的预期,往往在7月份淡季反而加快推盘和销售。

    今年以来,房地产市场调控密集。中原地产研究中心统计数据显示,7月单月全国房地产调控政策次数为56次。而2019年1-7月,全国房地产调控政策达到307次。近期,海南、苏州、上海等地都发布了房地产调控相关措施。7月24日晚间,苏州发布新规,加码房地产限售限购政策,此次“限购”“限售”双升级,调控政策严格程度史无前例。根据规定,非苏州市户籍居民家庭在苏州购房所需社保或个税缴纳年份要求从1年提高至两年;限售政策方面,则范围进一步扩大,从苏州工业园区全域扩大至苏州市。

    这已经是近三个月来苏州第四次加码房地产调控,仅5月份,苏州就出台了三大调控政策。记者注意到,调控背后是今年以来该市房价的持续上涨。链家官网数据显示,今年6月份,苏州市房子的挂牌均价及参考均价分别为28211元/平米及26985元/平米,比去年年末分别上涨了12.87%及4%,热点区域即工业园区的二手房均价更是已突破4万元/平米。

    融资降温,房企到位资金增速下滑

    值得关注的是,房地产开发企业到位资金近三个月以来也出现了增幅回落的情况。1-7月,房地产开发企业到位资金同比增长7.0%,增速比1-6月份回落0.2个百分点。此前的1-5月和1-6月增速回落幅度分别为1.3个百分点和0.4个百分点。

    实际上,过去三个月时间,多部门密集发声剑指房地产。其中,5月17日,银保监会23号文重申严格监管房地产融资,近两个月后,发改委又发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。7月30日,中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”,并首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

    因此,近期不止房企收紧融资,在个人房贷端,融资也在持续收紧,具体表现为房贷利率的上涨、维持高位或放款节奏放缓等。融360大数据研究院监测数据显示,2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于基准利率1.110倍;二套房贷款平均利率为5.76%。

    从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平;二线城市中,多数城市纷纷上调房贷利率,苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

    8月上旬,新京报记者通过电话咨询多家银行营业部或个贷工作人员了解到,今年上半年,杭州首套房贷利率普遍执行基准利率上浮5%-8%。而目前,多家银行已将房贷利率调整至基准利率上浮8%、10%,甚至已有银行调整至基准利率上浮15%。而热点城市苏州目前不少银行的房贷利率依然维持在基准利率上浮22%以上。

    看点2消费

    汽车销售下降致消费增速回落

    7月份,社会消费品零售总额同比名义增长7.6%,回落了2.2个百分点。国家统计局新闻发言人刘爱华表示,消费增速回落的主要原因是汽车销售变化带来的。6月国五、国六排放标准转换,汽车厂商采取促销活动,拉动了当月的汽车销售,6月汽车销售同比增长17.2%。7月由于消费前移或者一定透支效应出现,汽车销售下降2.6%。总体来看,消费仍然保持了比较快的增长。

    数据显示,餐饮收入和网上零售保持平稳较快增长,消费升级类商品零售额增速继续加快。刘爱华表示,我国在消费方面的潜力是毋庸置疑的,居民收入的较快增长对于整体消费也有支撑作用。从消费环境看,下沉市场、社区电商这些新模式在逐渐兴起,消费设施日益完善、消费环境不断改善。从供给来看,马上推出的一揽子支持平台经济的措施会促进平台经济发展,包括“互联网+服务”“互联网+生产”,会从产业和供给方面给予消费足够的支持。因此,消费是有保持平稳较快增长走势的基础和条件的。

    新时代证券首席经济学家潘向东表示,6月汽车零售端的显著改善不具有可持续性,因此7月汽车消费增速如期回落,导致了6月、7月消费波动较大。预计未来消费短期偏稳中有降,与整体经济数据没有表现明显上冲态势、居民收入增速下降有关。

    东方金诚首席宏观分析师王青预计,在短期扰动因素消退,以及上年低基数效应逐步显现后,8月汽车销售对社零的拖累作用将会减轻,加之当前必需品消费保持稳健势头,预计8月社零增速有望反弹至8.0%以上。

    看点3 投资

    制造业投资增速连续三月加快

    1-7月份,全国固定资产投资(不含农户)增速比1-6月份回落0.1个百分点。分产业看,制造业投资增长3.3%,比1-6月份加快0.3个百分点,连续三个月小幅加快。潘向东表示,下半年制造业投资增速大趋势是向下,不过在波段上可能会有起伏。去产能、环保减弱导致上游企业利润增速下滑以及外需回落,将滞后体现在未来制造业投资数据上。不过,从建筑业建安工程产值增速、建筑业竣工厂房仓库房屋价值增速、出口交货值增速等领先指标看,制造业投资增速在三季度可能会小幅回升。

    另外,基础设施投资增长3.8%,较1-6月回落0.3个百分点。潘向东认为,虽然7月地方专项债投放放量,但信贷与非标疲软,同时7月多地受高温暴雨等因素影响,可能也对基建产生一定影响。旧改、新型基建的推进有利于促进基建投资,但本轮政策相对以往较为克制,实施积极财政政策的同时,严格控制地方政府隐性债务、坚决遏制隐性债务增量、坚决不走无序举债搞建设之路的硬约束还在,防风险是底线,非标融资依然制约基建投资。

    王青提及,6月10日专项债新规出台,允许专项债资金作为部分重大项目的资本金,并鼓励金融机构提供配套融资,这会对后期基建提速起到明显作用,预计拉动水平将在3.5个百分点左右。但政策落地见效会有时间滞后,这也意味着后期基建增速仍有一定反弹空间。

    从结构性数据来看,高技术产业投资较快增长。另外,一些短板领域的投资在加强,生态保护和环境治理业投资增长41%,教育投资增长18.5%,都保持了高速增长。

    王青表示,预计未来基建投资提速概率较大,将抵消制造业投资不振带来的影响,8月固定资产投资增速将会出现小幅反弹。不过,他也指出,综合多方面因素,经济下行压力或将有所显现。预计宏观政策逆周期调节力度将会加大。

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  • 评论丨房地产和周期性行业的外债风险应引起重视

    从上世纪80年代拉美债务危机到90年代亚洲金融危机,从十年前希腊主权债务危机到近年土耳其外债危机,新兴经济体的经济金融危机大多发轫于外债过快扩张。相对于庞大的经济总量、外汇储备和出口规模,我国外债风险整体可控,但仍存在着结构性问题,对外债风险的防控应未雨绸缪。

    国际金融危机以前,我国外债规模一直处于平缓增长阶段,2001年至2009年间外债规模年均增长不到330亿美元。危机爆发后,全球流动性充裕拉大了境内外利差,加之人民币处于升值通道,对外融资汇率风险和成本较低,我国外债规模进入爆发增长阶段,2009-2014年之间年均增长2264亿美元,年均增速高达31.8%。2014年后,美联储结束量化宽松政策,我国外债规模进入短促收缩阶段,2016年一季度末外债余额较2014年末减少4500亿美元。随着去杠杆政策提高了国内周期性行业的融资压力,我国外债规模进入快速回升阶段,2018年末外债余额攀升到1.97万亿美元,2016-2018年间年均增速达17.8%。

    根据测算,今后三年我国将进入外债偿还高峰期。仅就2019年前发行的离岸债券而言,今年就有943亿美元债券到期,2020年和2021年则分别为1274亿美元和1260亿美元。虽然外债风险整体可控,但应关注我国外债存在的结构性风险,房地产、周期性行业和非创汇部门是需要重点关注的领域。

    近年来,国内融资渠道收紧促使房地产企业加大境外融资规模。由于房地产境内融资政策逐渐收紧,同时,城镇化速度趋缓、房屋销售下滑以及家庭部门债务高企导致的购房能力下降,房企资金压力陡增。因此,跨境融资成为一些房企补充资金的重要渠道。从境外债券发行来看,2017年后房企跨境融资步伐提速,近两年共发行269只债券,募资规模为852亿美元,是我国企业境外公开发债最多的行业。

    房地产企业负债率水平高企,外债违约风险高于其他行业。2018年末,40家境外发债房企的资产负债率达81.9%,资产负债率较2010年3月末的60.9%提高21个百分点。从资质来看,房企外债的评级普遍较低。从1999年到2018年,在房企境外发行债券中,BBB级及以下的低评级债券占比高达96.9%。

    由于信用风险较大且债券评级较低,房企境外融资需要付出更高的风险溢价成本。2019年前5个月,房企境外发债平均利率攀升至8.1%,比2018年全年平均利率(7.1%)高出一个百分点。原本,低利率是企业境外融资的主要动因,但目前房地产境内外融资成本倒挂(境外利率高于境内利率)十分突出。2018年,房企境外债券两年期和四年期的发行利率分别比境内高出4.3和4.1个百分点。融资成本倒挂,反映出一些高风险房地产企业境外融资的动因从降低融资成本转为规避国内融资政策约束,呈现出明显的“逆向选择”特征。

    房企外债融资主要用于偿还到期债务,不利于国内房地产调控。对于外债募集来的资金,2018年房企用于“借新还旧”的再融资比例达66.2%,较2006年(19.3%)大幅提高了46.9个百分点。虽然以增加外债杠杆的方式降低内债杠杆,短期内可解部分低资质房企的资金链燃眉之急,但长期来看无异于饮鸩止渴。

    周期性行业外债规模也在近年迅速扩张,违约概率也显著增加。我们将建筑、钢铁、能源、矿业和基础设施等行业视为“周期性行业”。近年来,这些行业经历了去产能和去杠杆,其国内融资渠道收窄,赴境外融资的动机和意愿比较强烈。2015-2018年,我国周期性行业在境外共发行4743亿美元债券。周期性行业境内外融资成本倒挂现象同样突出,规避国内调控政策的动机明显。

    外债规模扩张加大了周期性行业的产能过剩风险。海外融资缓解了周期性行业在国内的融资困境,但也导致本应退出市场的低效能企业无法及时出清,加大了产业周期风险,延缓了国内产业转型的进程。同时,信用风险较高的公司在通过跨境融资延长生命周期的同时,也提升了全球金融周期与本国经济周期的关联度,加大了一些国内产业受国际金融市场冲击的风险。

    同时,我国地方政府融资平台境外发债有加速迹象,2018年城投公司共发行191.1亿美元境外债券,较2017年增长82.1%。虽然城投公司外债总规模并不算太高,但这些企业没有外汇收入来源,缺乏以项目本身收益偿还外债的能力,抵御汇率波动风险能力也较弱。

    国际经验表明,大量外债资金长期投向没有创汇能力的国内基建部门,将打破一国的国际收支平衡,削弱其对外偿付能力。土耳其外债危机就是这样一个典型案例。土耳其外债占GDP比重从2011年的36.7%蹿升至2017年的53.5%,外债资金主要投到地产、建筑和基建等非创汇部门,导致土耳其经常项目常年逆差,最终导致了土耳其里拉货币危机。

    整体而言,外债对中国经济增长的影响是积极的,外债风险也是整体可控的,但我们应重新审视当前外债之于我国发展的意义。中国仍然是一个高储蓄国家,金融资本总体上是富余的,在国家宏观层面应支持优化国内金融资本配置,通过国内金融市场改革解决“融资难、融资贵”的问题,而不应鼓励企业过多从境外借入资本。部分低资质企业之所以举借外债,主要是为了规避国内融资监管政策,实现高风险的政策套利。监管部门要清醒地认识和辨别其中蕴含的风险,并加强对重点领域、重点行业借用外债的管理,避免出现期限错配、特定行业风险集中度过高、境内外利率倒挂等问题。

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  • 租客不知情中房租变“按月还贷”

    一些房屋中介在租房合同中嵌入融资合同条款,租客在不知情的情况下与金融公司形成了“贷款”关系,原本按月支付的“租金”,却变成了按月偿还的“贷款”。“信用租房”套路让一些租客深受其害,如何避免类似情况的再度发生?市人大代表沈丽娟在今年市人代会上提交了一份关于整治房屋中介行业乱象问题的建议,日前这份建议得到“解决采纳”的答复。

    租客不知情中“被贷款”

    什么是“信用租房”套路?沈丽娟为此做了一番调研。简而言之,租客通过房屋中介租房,中介工作人员向租客提出,租客的“芝麻信用”满足一定条件可享受免押金租房,而在操作过程中却通过“偷梁换柱”给租客办理贷款,即诱导租客通过借贷平台小程序办理贷款手续,继而由租房者向金融企业“贷款”后一次性付清全部房屋租金,如此一来,接下来的“租客按月支付”房租实质上变成“按月还贷”。如此一来,中介公司可快速吸纳大量资金流以便快速扩张,租客却在不知情的情况下“被贷款”,一旦租客中途退租,中介公司无权解除贷款,租客要经过冗长的诉讼程序才能获得租金退还。

    因为信息不对称,房东一方也深受其害。猫腻在于“独家代理”协议。沈丽娟调研发现,中介公司以“保证高价出售”“限期若不售出可获得赔偿”等条件诱导房屋出卖方与其签订约定有效期的“独家代理”协议,约定房屋必须经由该中介机构出售。但由于房屋中介企业信息共享,若由其他中介机构居间后出售,出卖方仍需向签订“独家代理”的中介机构支付相对应的中介费用,且中介机构往往会在“独家代理”协议不明显的地方用小号字体标注“合同期满后若乙方不提出终止合同,则自动续约”字样,导致房屋出卖方在不知情的情况下“被独家代理”,造成较大金额损失。反之,如该中介机构未按约定期限内将房屋出售,出卖方则可按协议约定的“赔偿三个月工资”等条件索赔,但所谓工资可能只是几百元的“底薪”,相对出卖方造成的损失可谓杯水车薪。

    房产中介行业还混有一批专业“假谈”团。沈丽娟发现,为促成交易,中介安排的专业“假谈”团频频在二手房市场现身,中介机构组织员工冒充购房者上门,通过“假谈”降低房东价格预期,以较低价格“网签”锁定房源。然后继续寻找下家高卖,取消之前的网签,签署新的合同完成房屋过户。

    “从法律法规方面看,房屋中介侵犯了租客的知情权,欺诈性地利用租客的个人信用为中介自身获得贷款资金。如果房屋中介经营不善发生倒闭,租客在被动中止租约的情况下却无法中止偿还贷款的责任,否则个人信用记录就会受到损害。”沈丽娟认为,信用租房套路、“独家代理”协议等严重扰乱市场秩序,这反映出房屋中介行业管理机制不完善,缺乏有效监管,亟待整治。

    为此,沈丽娟建议,制定房地产经纪公司准入制度,建立保证金制度;同时加强对门店的经营资格审核,特别关注房地产“加盟”门店的管理。并建议房屋中介市场建立黑名单与退出制度、消费者评价制度、市场预警信息发布制度。

    在她看来,中介行业乱象根源在于法律规定不明确,建议建立统一的市场管理规范,明确“负面清单”;并联合对中介行业违规涉及金融业务的予以查处;规范市场运作机制,强化日常监管,对发布虚假房源信息、侵占挪用交易资金、哄抬房价、炒买炒卖房地产、泄露客户个人信息等问题加强监管。

    加强规范“租金贷”相关业务

    这份建议获得承办部门的重视。近年来,国家对于房地产经纪人管理的政策出现了较大的变化,房地产经纪人职业资格从准入类调整为水平类,并取消房地产经纪机构设立准入要求。部分企业扩张过快,从业人员良莠不齐,恶性竞争激烈,行业乱象时有发生。

    市房管局表示,2017年以来,本市住建、工商、物价等部门持续开展房地产经纪专项整治工作,加大对违法违规行为的查处力度,先后查处并曝光了以虚假网签锁定房源、诱骗消费者交易、发布虚假房源、为交易当事人规避税费、以虚构房源、虚标房屋价格等方式进行虚假宣传、虚签房地产交易合同等一大批典型案例。整治工作开展以来,全市共计检查各类房地产经纪企业1万余家。作出行政处罚超过100件,立案调查200余件。

    “虽然房地产经纪专项整治工作取得了一定成效,但是问题依然突出。”该局表示,将加强规范“租金贷”相关业务。目前,市住建委、市房管局、市金融办、人民银行上海总部、市银保监局等五家单位联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,对租金贷业务管理明确要求,包括租客知情权、合同分签、网签规则、期限匹配、租约登记、金额设限、行业自律等七个方面。人民银行将及时督促商业银行审慎开展个人住房租赁融资业务。同时,完善房地产中介管理的法规,探索建立行业经营标准。对于房地产经纪机构和人员虚假网签、虚假宣传、泄露个人信息、收取价外价、违规提供金融服务等市场反映突出的问题列入行政处罚范围;对发布虚假房源、侵占挪用交易资金、哄抬房价等严重侵害群众利益的行为提高罚则标准,提高违法成本,并加强社会曝光度,加大处罚和震慑力度。

    市房管局表示,研究完善房产中介市场长效管理制度,推进行业信用体系建设,建立房地产经纪机构和从业人员信用档案和中介行业守信激励和失信惩戒机制,逐步实现经纪机构和从业人员的实名制、全覆盖管理。并逐渐引入红黑名单与行业退出机制。

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