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土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

2018-08-01 08:47:53 来源: 千家网 举报
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土地市场流拍增多:房地产楼市下行信号?

今年以来,调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗,如果下半年以同样速度流拍,将超过流拍历史第三峰的2012年,也许,这还预示着明年的势态。

相对火热的二线城市,今年以来流拍地块102宗,相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。

  预计下半年流拍地块还会继续增加。

250多个三四线城市也有315宗地块流拍。

几乎可以肯定,今年三四线城市流拍地块数量将创造新的历史高峰。

究竟是什么原因导致这样的情况发生呢?

  01

  观点1:钱少且贵——资金价值更突显

有人认为:房企大多没钱了。

的确,房企资金将越来越紧,没钱的企业将越来越多。

没钱就不会有更大力度的投资、拿地和新开工,当然也就没有销售的更快增长。

从今年上半年房企到位资金来看,按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间。

贷款收紧的状态不会改变,防风险仍是第一要务。

房企被迫广开门路、自筹资金。

相比去年上半年,自筹资金多增2268亿元,弥补了按揭贷款和国内贷款的减少。

虽然房企自筹资金增速还在攀升,但非标业务也在收敛,自筹资金难度不断加大,预计下半年增长空间有限,甚至不排除增速下降。

毕竟,目前的资金监管逻辑仍然是控制资金流向房地产,类似2013-2014年房企自筹资金增量大增的可能性已经不大了。

自筹资金渠道缩窄,就要依赖客户资金。

定金及预收款增速仍处于高位,这是房企冲刺上半年业绩的结果,提高首付比例、抢收现金相当于提前透支了客户的资金。

从居民部门杠杆率来看,央行发布数据已经超过50%。

但是,这还仅仅是居民消费贷款占存款的比重。

如果考虑居民经营性贷款也是负债,杠杆率将达到63.5%,再加上公积金贷款也是负债(上半年大约6000亿元),则居民部门杠杆率将达到64.3%。

当然,有人说,居民负债还有民间借债、互联网金融贷款等,不过,未计入存款中也有民间借款、互联网金融理财等,相互对冲,可以忽略不计了。

社会消费品零售总额增速趋势性下降,人均衣着支出、食品支出、生活用品支出增速也都趋势性下降,印证了居民可用资金余量减少。

居民购房不是没有需求,而是没有购买力了。

有人会说,居民不是还有房子吗?那也是资产啊。

应该用贷款除以(储蓄+房子)来计算居民部门杠杆率。

话虽不错,但房子不是流动资产,即便可以卖掉,但很可能还是需要再次花在房子上。

无论如何,居民可动用储蓄已经接近极限(能买房的人可能几乎没有多余的储蓄,拥有大量储蓄余额的人可能并没有在买住房),住户部门杠杆率基本没有上升空间了。

这也预示着定金及预收款增速将继续趋势性下滑,下半年会进入“零增长区间”。

虽然央行定调“去杠杆”变成“稳杠杆”,并且正在定向放水,但像过去那样的大水漫灌不会再有了,M2增速不会再回到两位数应该也是大概率的。

尤其不要抱有幻想的是:定向放水与房地产基本无关。

当然,如果房地产行业周边都是水,房企立马渴死也不太容易,除非自己“找”死。

因为,如果房地产的上下游企业都不再那么缺钱,它们也不会逼着房企还债、付款,甚至可能为它们融资、垫款。

房企也并非真的日子过不下去了。

至少在名义上,房企账上的钱依然很多。

无论是到位资金减去投资,还是销售收入减去投资,近两三年,房企资金盈余都是增长的。

只不过,账上有钱,未必能动,因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取,账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱、也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。

钱少了,土豪也理性了。

这就是调控的金融逻辑:流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧,房企拿地的钱自然就会省着点花了,火爆的土拍溢价率也就下来了。

下半年,大家都没钱的时候,房企可用的钱不会更多,房企资金已经很金贵了。

政府也要过年,年底前不乏优质地块推出,现在收紧钱袋,未来就可以投到最有价值的地方去。

  02

  观点2:价值透支——房价地价无空间

业内人士都很清楚,土地流拍增多的另一个原因是地块偏远配建多。

显然,这是因为城市核心区域无地可供,城市更新的拆迁安置成本太高,政府很难有动力和财力去做大面积改造。

唯有等到这些房子年久失修、慢慢变成危房,通过强制拆迁,才有可能真正通过拆改释放核心城区土地。

于是,新增土地供应往往都在政府希望打造的新区,其位置偏远、配套不足,也可能存在局部市场客户资源稀缺、住房供大于求、竞争压力过大,短期难以形成有效销售。

这样的地块房价没有吸引力,地价顶在喉咙口,盈亏无法做平衡,流拍现象就不足为奇了。

聪明的房企已经不再盲目拿地,有限的资金更偏向于客户资源集中的市场,比如说聚焦大城市相对成熟区域、中小城市核心区域,聚焦稳定的改善性需求、相邻产业园区的自住需求。

但是,也有一些核心区域的好地块频见流标,这又是为什么?

这样的好地块实在是稀缺,好不容易完成拆迁、安置、清退、拿出来出让,政府当然要卖个好价钱,起拍底价甚至高于周边新房价格,甚至还要无偿配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,进一步变相抬高地价。

在政府抬高地价、严控房价的背景下,房企缺乏盈利预期,拿了这样的地,或许只有赔钱的份儿,当然只能选择放弃。

房企如何拿地才是合理的?

有的开发商倾向于选择楼面价更低的地块,认为高价地的风险太大。

但是,楼面价低的地块,往往意味着太偏远、不成熟、有瑕疵、藏隐患,前期评估要特别谨慎。

有的开发商选择楼面价更高的地块,认为可以做出高品质、高溢价的项目。

但是,如果政府限价明确、算账清晰,拿与不拿,倒也好说。

最怕的是,政府不讲契约精神,卖地时不限价,秋后再算账,这就害了一大批开发商,前面一堆地王明摆着上不了市,后面的高价地如何敢拿?

也有的开发商选择房价地价比,认为越高的房价地价比越是好地。

如果房价地价比是3,意味着拿2000元/平米楼面价的项目,可以卖到6000元/平米。

如果房价地价比是4,也就意味着同样卖6000元/平米,楼面价只有1500元/平米,利润水平高于前者。

在一些去库存、不限价的城市是有机会的。

但是,楼面地价5万元/平米的项目,难道现在还能卖到15万元/平米以上吗?

显然,在当前政策格局下,这样的算法是难以统一房企拿地标准的。

尤其是当房价上涨之后,政府很快会抬高地价,而房价上了台阶之后,却很难继续大幅上涨,房价地价比最终还是会降下来的。

这是最朴素的商业逻辑,房价-地价=建安成本+营销费用+管理费用+财务费用+税费+利润。

建安成本基本透明,其中土建成本相对变化不大,装修成本也基本明确,不仅政府清清楚楚,老百姓也大致明白。

虽然大小房企的营销费用、管理费用、财务费用有所不同,税费也会随地价、房价不同有所不同,但都是可计算的。

投资人最终要看的还是利润,亏本的买卖不可能持久。

  03

  观点3:楼市求稳——市场政府共诉求

有人说,流拍增多是楼市下行的信号。

他们或许觉得预期走弱的理由是因为土地市场冷却了,地价就会下降,房价也要暴跌了。

但是,这个理由是站不住脚的。

今年上半年土地出让金高达2.69万亿元,同比增长43%,显然,土地市场不是冷却,而是过热,今年全年创造新的历史高峰是铁定无疑的。

也有人认为,土地出让金大增是因为楼面地价大涨,土地供应面积并没有增加。

他们担心,今年土地流拍增多,土地成交面积会减少,并影响明年的住宅新开工面积和上市供应量,导致无房可买。

事实上,去年成交的住宅用地面积已经有所回升。

截止到7月25日,今年成交商品住宅用地规划可建面积已经达到去年全年的62%,今年仍然有望超过去年。

当然,不同的城市住宅成交面积是不一样的。

整体来看,三四线城市成交面积相对更多,目前已经达到去年全年的64%。

二线城市成交面积达到去年全年的57.2%,与序时进度基本相当。

唯有一线城市供应不足,重演了2016年为了“不出地王就不供地”景象,只是这次的理由有所不同。

尽管库存去化周期在下降,但在调控严厉、限购限贷之下,未来多数城市不会出现明显的供不应求。

地市热、楼市冷?

也有人认为,恰恰是因为地市太过火爆,地价上涨太快,带动房价上涨,所以楼市不可持续,下半年会降温。

似乎行业对楼市很快会下行的担心更多。

其实,预期下行、看空市场已经持续十多年了,老调重弹也并不意外。

当市场看空的人多,似乎空头就占上风,但这往往不一定是对的。

中小房企更不容易看清房地产市场大趋势,反而是企业数量和人数均不占优的大房企更能居高临下、广览全局、掌握主动。

年初我们预判,未来增速会下降,楼市进入“零增长”区间,幅度大致在正负±3%之间,个别指标有可能达到正负±5%。

【详见2018.01.28微信文《欧阳捷:楼市没有大起大落,房价不会大涨大跌》,点击链接可直接阅读】

但,正增长的概率可能更大些,因为信心更重要,不论是个人、企业、行业,还是国家都需要信心。

过去,房企几乎无法制定战略,因为市场大起大落、大涨大跌。

现在,如果市场能够稳定在一个均衡的“零增长”区间内,既不突破上限,也不穿透下限,保持平稳发展,其实不正是大家渴求已久、欲得不能的吗?

如果今年销售面积超过5%以上的增长,就意味着销售额将是两位数的增长,从政治层面,未必是可取的,这不但影响金融脱虚向实的进程,也会加重房地产市场治理不力的口实。

未来,上行突破的概率越来越小,而且正在变得清晰可见,大家更担心的,其实还是穿透下限的风险,也许会更大。

保持市场稳定取决于政府的核心诉求,关键的是:中央政府和地方政府其实拥有两个共同的核心诉求:

一是保持经济增长,二是维护财政收入。

只有经济增长了,才能避免社会矛盾凸显。

特别是中美贸易摩擦乃至经济全面对抗不可避免,中国只有站稳脚跟,才能应对、化解外部冲击。

因此,稳定依然压倒一切。

维稳是大势所趋、势在必然。

未来3-5年,房地产市场还是以稳为主的。

目前,销售面积依然处于历史最高位,增速也在“零增长区间”。

由上图可见,2018年上半年销售面积已经相当于2017年全年的45%以上,销售额相当于2017年全年的50%以上,按照过去的惯例,上半年销售面积和销售额一般都在45%以下,因此,全年业绩无需过虑。

即使今年销售面积在“零增长”区间内由正转负,也会保持销售额的正增长。

所以,担心市场下行的顾虑完全可以打消,维护市场的“正向零增长”是市场和政府的共同心声。

  04

  观点4:下线上涨——利润空间被压扁

楼市零增长,房价依然限,地价创新高。

回顾历史,当2008年金融危机爆发时,二线城市和三四线城市政府推出土地楼面地价曾经有所下降,也仅仅是从2007年的平均1025元/平米下降到2008年995元/平米。

经历2008年底的4万亿元救市,2009-2010年地价回升。

2011年楼市被调控打压,市场冷却,地价从2010年的1428元/平米回落到2012年的1401元/平米,地价仅仅下降了27元/平米。

2013年政策再次刺激,地价开始上升,虽然经历了2014年的调控降温,销售面积和销售额双双下降了-7.6%和-9.1%,但地价再也没有下降,直到2018年一路上扬至3987元/平米。

假如楼市真的冷却,土地市场成交惨淡、地价出现明显下降的迹象,地方政府就会放弃低价卖地,进而“捂地惜售”,土地供应面积上不来,住房供求关系紧张的矛盾就会进一步加剧。

房企饥饿、市场饥饿的旧景又会重现,土地市场又会慢慢回温。

谁能挺过五年周期?

大概没有一家大型房企的土地储备面积超过5年,很多房企挺不过两年,不补仓就只能萎缩。哪怕地价更贵,只要市场能接受、利润有空间,房企只能被动拍地。

但是,政府可以。

政府不卖地,债务雪球越滚越大,不担心还不了利息吗?

欧洲央行日本都曾经实施负利率政策,借钱非但不要利息,反而可以倒收利息,可见货币权是多么的重要啊。

地方债务还可以展期,城市建设也可以放缓,房地产税更可以弥补。

哪怕未来地价基本不涨,也不会降,2018年不会,2019年不会,未来更不会,人多地少决定了国情,地价只能继续看涨。

大房企储备土地可以应付两年的项目开发,但依然需要补充库存。

如果地价上涨,房价也可以上涨,房企还是会补仓,因为需求还在(以后我们会专文探讨住房市场需求究竟能够维持多少年)。

如果房价不涨,地价也不涨,利润空间稳定,房企依然可以做下去。

然而现实是:房价地价差在不断缩小。

没有哪个企业可以持续亏损下去。

市场正在改变,但政府依旧老模式卖地,宁可流拍,也要不断提高拍卖底价。

地方政府太“贪心”,正是土地市场流拍增多的最根本原因。

这恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应,如果企业被迫高价拿地、低价卖房,那才是最不堪的。

  05

  观点5:调控地价——自我革命是根本

黄奇帆先生曾经说过:政府应当保持地价不超过房价的三分之一。

中央政府完全可以要求地方政府这么做。

国土部门、税务部门、金融机构都有指定的地价、房价评估机构,也完全可以按照房价倒推出合理地价。

也许您会说,这样不是便宜开发商了吗?它们可以把房价推上去啊?

我们在【2017-12-17微信文《欧阳捷:调控步入纠结期,何以破局?》,点击链接可直接阅读】中提出过:“普通商品住宅实行‘限房价、竞地价’,政府按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理”。

其实,市场主体有多方,宏观调控不应仅仅针对房企、中介、金融机构、购房者,是不是也应当针对地方政府土地市场呢?

地方政府是不是应该首先自我革命、调控土地市场?

然而,回避调控土地市场恰恰是因为土地财政无法割舍,现代财政制度尚未建立,地方财政入不敷出的状况还难以改变。

事实上,如果真的控制住地价,地方政府财政就难以为继,中央政府税收也就失去了依托,经济发展和社会维稳就失去了支撑。

原中财办副主任杨伟民先生曾经说过:“行政性措施已经不能根治市场乱象”。

也许,杨主任没说出口的另一句话应该是:“市场乱象,恰恰是由于行政性措施所造成的”。

如果行政性措施无法根治市场乱象,我们依靠什么来根治市场乱象呢?

依法行政和按规矩办事。

唯有加快法治建设,加快土地市场改革、加快现代财政制度改革、加强政府依法治国,才能回到党的十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的轨道上。

我们还需要加快诚信政府建设。

许多城市政府已经习惯于强势做派,往往不按契约精神办事,造成了政府普遍失信于民。

先高价卖地,后限制卖房、限制房价、限制备案、限制销售,尽管有的是出于维护市场平稳的良好愿望,却造成了公众质疑、效果相反的市场扭曲现象,也让地方政府面对塔西佗陷阱的考验。

不言而喻,政府“失信”显然是权力膨胀的后果,政府“失信”的危害远远大于企业和个人失信的危害,唯有法治才能制约政府权力无限膨胀并被滥用。

法治建设任重道远。

我们已经太过于纠缠楼市微观现象,而忽视了宏观环境治理,如果我们能够更好地推进法治建设、制度建设、长效机制及其改革,我们就不会陷入这些纠结,不会太过迷失方向。

  结束语:

我们认为,流拍土地增多并非是楼市下行的信号,也非房企资金短缺,恰恰相反,这是土地市场理性的信号。

土地市场理性,意味着房企未来更好的机会。

通过市场紧缩、洗牌,清洗掉一批体质赢弱的中小房企,反而为强壮的大房企腾挪出更大的发展空间。

大房企不必急于拿地,可以留下资金、等待时机。

王丹丹 本文来源:千家网 责任编辑:王丹丹_dy03

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