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大话楼市第667期:年关将至 三问楼市风云变幻

2016-11-25 08:36:59 来源: 网易房产(东营)
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啊!年底了,要过元旦了。现在我们终于差不多可以坐下来,好好回头看看今年的中国楼市。

大话楼市667期:年关将至 三问楼市风云变幻

然后我们会猛然发现,曾经炮火纷飞的地王战,渐渐地熄火了。今年的地产商好像自己有印钞机一样,把北上广杭——尤其是杭州的土地买了个遍。

面粉涨价了,于是今年的面包也烤得烫手。远的不说,杭州从开年的一万六多,涨到了一万九千多,G20开完,涨了三千块钱。连宁波从年初到现在,每平米涨了八百。

什么情况。

作为有态度的小易君,无脑喷是不对滴,我们可以坐下来,好好看看中国的楼市,到底是一局什么样的游戏。

大话楼市667期:年关将至 三问楼市风云变幻

1.杠杆游戏越玩越溜

小易君也不是金融专业出身,很多人相信也一样,搞不懂什么是杠杆。通俗点说,用小的撬动大的,用很少的钱,办了很多钱才能办的事,就是杠杆。在中国楼市,是杠杆玩的最溜的地方:购房者贷款买房,开发商贷款买地。

今年9月末,个人购房贷款有17.93万亿,同比增长了33.4%,越来越多的人跟银行借钱买房子了,拿全国主战场深圳来说,截止9月末,个人购房贷款余额超过一万亿,比14年翻一番。

17万亿啊,什么概念?江浙沪应该算全国最富有的地区之一了,2014年江浙沪地区的GDP是2.1万亿美元,相当于江浙沪地区所有人劳动创造的财富拿去贷款还不够。

大家都知道可以贷款买房了,那么钱从哪里来?当然不是真从江浙沪来,都是从“宽松的货币政策”中来,从拿着印钞机的人手里来。

宽松的货币政策是今年经济形势的鲜明特征,不光是买房的,卖房的也享受了一次,大快朵颐。

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2.借着春风十里 再次炒热土地

买房还要交首付,买地压根就没首付。

地产商的钱当然不是自己印的,不过也差不多了。都是通过各种各样的融资渠道来的,有的是银行借的,有发行的债券、理财产品、信托计划、自管计划还有保险。当然这些七七八八的东西是要接受政府监管的,不能想自己发就自己发。而且当然不能全是这样弄来的钱,房企自己大概出三成,融资弄来七成,这都是业内潜规则。

老这么借钱买地盖房,负债也越来越多,今年前三季,上海深圳两地132家房地产合计营收8780.5亿,净利润却只有687.8亿,93%的钱都拿去还债了。

所以说,今年的土地是这场狩猎的头号猎物。涌入楼市的资本,大部分都是准星指着土地市场的,地王只要一出来,周边立马封盘涨价。今年前10个月,卖地买了2.65万亿,同比增长15.2%,面积下降了4.8%,价增量少,蛋糕切的少了,卖的还贵了。

有人已经统计过了,截止9月底,北上广深土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。

摆在开发商面前只有一条路——涨价。除此之外别无选择。

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3.谁在影响着房价

买地借了那么多钱,终于有地产商吃不消了。10月中旬,信达地产发布公告,把在杭州滨江奥体地块的卖掉了,向融创中国和滨江集团出让了40%和10%的股权。

地产商都有点喘,那到底是什么力量影响着房价?

有人说是投机资本,楼市几成股市,多地上演企业和个人炒房热潮。所有人都虎视眈眈地盯着房价,只要一有风水草动,所有人都扑了上去。今年据说是从上海来了一批主力,从嘉兴一路买过来,杀入杭州。再比如,珠海一家生意不景气的公司买了八十多套房子,准备回光返照。更有北京的上市公司卖一套房子就保壳,资本在楼市里翻江倒海。

有人说是舆论炒作,剑指各种媒体,都说是这帮人煽风点火,放出各种虚假信息,忽悠大家去买房。于是政府觉得很有道理,赶紧推出了新广告法,一夜之间所有的物料都要烧掉,户外灯箱广告撕掉,谁敢说学区房三个字就罚钱。

还有人说了不该说的话,现在基本上闭嘴了。

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中国的楼市牵扯进了太多的力量,大家相互作用、相互牵制,没有一个人能从中脱身,也不会有任何个人力量就能呼风唤雨。

就在这种错综复杂的情况下,房价在多方力量的纠缠当中,涨涨落落,风风雨雨。

东营-阿娜 本文来源:网易房产 责任编辑:东营-阿娜

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