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新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

2018-07-31 08:51:31 来源: 楼市奇说 举报
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自去年以来,三四线城市及县城房地产市场早已有了翻天覆地的变化。16年之前四五千一平的房价还遍地都是,并无人问津;到如今已经很难找到万元以下的房子了,据统计房价超过9000元/平的县城有200多个。房价暴涨,严重影响当地经济发展的同时,也令民众苦不堪言。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

关于三四线城市房价为何会在短短一年多的时间迎来狂飙式上涨,奇哥早已有言在先,房价上涨是有轮动效应的。一二线在16年大牛市时涨幅惊人,早已见顶,且严重透支了需求和城市未来,但是中国的房地产有其特殊使命,所以当一二线涨不动的时候,三四线就成了接棒上涨的对象。

在“棚改补钱”政策利好释放之后,聪明的房地产企业嗅到了机会,他们忘记了之前三四线房子卖不掉的痛苦再次扎堆于此,疯狂布局不惜高价拿地,有数据为证:十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015年至2017年期间由13%提升至25%。

高周转在这里发挥得淋漓尽致,某长期盘踞于此的房企甚至可以“5星期给你一个5星级的家”;加之,一二线调控重压之下,无处栖身的热钱便蜂拥而至,如潮水般涌向三四线城市。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

三四线城市高楼大厦如雨后春笋般拔地而起,国家高喊“三四线快速去库存”,“棚改”的强力支撑,外加炒房投资客的推波助澜,于是乎四五千块一平都卖不掉的房子,摇身一涨,七八千一平甚至上万元一平,很多人却趋之若鹜,拼着命抢着买。

一年之后再回首,三四线城市早已物是人非。这里的房价早已让曾经远离他们的人再也高攀不起。不仅如此,据艾普大数据显示,2017年全年三四线投资炒房比例更是高达近4成,俨然成了名副其实的炒房客的阵地,可想而知这其中的水分有多大。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

虽然从去年底开始,部分三四线城市就开始收紧调控,分别在丹东、宜昌、徐州、唐山、大理、佛山等几十个城市出台了调控政策,但是三四线的不理性升温仍然在蔓延:国家统计局数据显示,今年6月,全国半数三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上涨6.0%和4.3%,涨幅均与上月相同。丹东、遵义、南充、贵阳、大理等城市新建商品住宅销售价格出现9%以上同比增幅。

不仅如此,三四线城市土地市场也呈现出量价齐升景象。机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

今天,新华社紧急“喊话”了三四线楼市,评述称今年以来不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

一句“谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地”释放的信息量巨大,在奇哥看来,有三点非常明确:

第一,新华社明确了三四线城市是有潜在的巨大“风险”的。也就是说,这里的房产并非像很多炒房投资客期待的那般具有投资价值,一个最大的不确定性就是,这些房子现在看确实升值了,但是想套现落袋为安大概率不可能实现。

奇哥说过,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑,此轮房价上涨纯粹是“棚改”政策和投机需求暴涨引发的,这些外力不可持续,因此对于炒房投资客来说,三四线城市不会给他们预留套现的机会和时间的。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

第二,截止至目前绝大多数三四线城市还是处于上涨的火热局面,这注定了接下来为防止房价上涨和遏制投机炒房,房地产调控政策将向三四线及其周边城市扩散。

新华社的原话是“防止三四线城市成为风险聚集地,地方政府应坚持‘房住不炒’定位,落实调控主体责任,切实改善住房供求关系,确保市场稳定,兼顾棚改、调控、去库存多重目标。”

问题依然存在,解决问题的最好方式就是施行重压调控,具体怎么做新华社开的“药方”清晰明了:首先,地方政府是时候该落实好主体责任了,这在过去几个月已经有提醒,下一步如果效果再不理想,中央大概率有“动粗”的可能;其次,改善供求关系。这一点,奇哥在之前的文章中就有说明,影响房价的最大因素就是供求关系,任何不以此为出发点的调控都是注定无用的,所以因此看来,新华社的“药方”属于对症下药了;再者,新华社提及了“棚改”和“库存”两个关键词,这意味着接下来楼市调控大概率会“因城施策”,毕竟三四线城市分化比较严重,房价上涨的城市多集中在几个环一线城市,说明这些地方会调控措施更严厉。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

第三,在严格遏制投机炒作的同时,支持居民自住和进城人员购房租房需求。这点也是最关键的,过去一年多三四线城市基本上都是“放养”状态,地方政府乐见房价上涨,鲜有地方出台楼市调控政策,即便有出台的区域也是走走过场,“2年限售”也被认为是不痛不痒,更别说是“打击炒作的同时支持自住和租房需求”这种精准调控了。

因此奇哥判断,下半年对于依然火热的三四线城市政府不仅会在供地上进行分化调控,更加会在信贷和“限售”上做文章,毕竟这两招在过去1年被验证是最好的打击炒房的手段,不排除有房价上涨基本面高的城市会出现类似海南“5年限购+5年限售”的雷霆手段。

新华社紧急喊话三四线楼市,释放了哪些重磅信号?

经济学家钟伟说,三四线城市是没有未来的。大量的人口净流失和产业发展不济早已给这些城市暗中标注好了未来的命运,眼下无论是何种原因导致的市场火热,房价上涨,明智的购房者都不应该被利益冲昏头脑,这样的资产拿在手里以后就是“烫手的口香糖”,想甩都甩不掉。更何况“棚改”和即将到来的楼市调控都释放了重大“利空”信号,这等于告诉世人,三四线城市房价下跌大局已定,聪明人快抓紧时间跑吧,这是最后的机会。

奇哥其实从去年开始,也在一直力劝投资炒房客要远离三四线城市,这里就是“甜蜜的陷阱”,有多少表面的利益其实背后就有多少等量的危机,聪明的炒房投资客现在要做的就是抓紧时间撤离。事实上,对于开发商来说这个建议也同样适用,毕竟种种信号显示,三四线城市正在走向下坡路,留给大家撤离的时间真的不多了。

王丹丹 本文来源:楼市奇说 责任编辑:王丹丹_dy03

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