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首批新版房贷合同来了签合同这些要点千万得理清

2019-10-18 15:00:24 来源: 西部商报 举报
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随着房贷利率换锚,各大银行房贷利率加点数据水落石出,他们的新版房贷合同也陆续到岗。

马上10月20日新的LPR报价又要亮相了,如果5年期LPR报价发生变化,加点幅度还将继续调整,不过亮相的新版合同暂时不会改变。

新版和旧版房贷合同的大多数内容一致,最大的变化体现在借款利率计算方式以及利率调整方式上。

虽然按目前各银行暂定的加点幅度,利率换锚前后月供负担变化不大,但新规带来的一些变化却值得关注。我们从首批新版房贷合同中的变化,来看看新规将带来哪些影响吧。

A

换锚后银行利率分化

新版房贷合同最大的变化,在于对基准利率的描述变了,这正是房贷利率换锚的直接体现。

以往,房贷利率锚定的是央行规定的5年期基准利率,房贷利率定价按照“基准利率上浮倍数或优惠折扣”计算。现在的“锚”变成了市场报价利率,即LPR,计算方式改成“LPR+基点”。对此,在合同里体现为,在利率调整幅度中,对应的选项是加或减多少个基本点。

记者看了几家银行的新版房贷合同版本,改变的形式稍有些不同。

比如,农行的版本,关于房贷利率的约定为:执行利率按照借款发放日前一日的LPR(1年期/5年期以上)(加/减)多少BP(1BP=0.01%)确定。“借款期限内加点幅度固定不变。如遇借款期限对应的LPR调整,执行利率按相关附件约定的方式进行浮动,利率调整以()个月为一个周期。”

而在交行的版本中,空白合同上对利率的描述没有这么清晰,只是有基准利率种类、利率上(下)浮幅度/加(减)点数的约定。

在该行刚审批下来的一本房贷合同中,记者看到,“基准利率种类”后面的空档填的是“5年期以上(期限)贷款市场报价利率(LPR)”。“利率上(下)浮幅度/加(减)点数”后面是的空档填的是“加80个基点(一个基点为百分之0.01)”

据了解,目前宁波(楼盘)各大银行确定的加点幅度中,除了四大行为首的首套加80个基点,二套加105个基点外,一些股份制银行也有各自的加点幅度,虽然总体上相差不大,但在新政之后,各银行房贷利率不同报价明显增多了。

比如,目前宁波各大行中,房贷利率最便宜的汇丰银行,首套房只加30点(相当于基准上浮5%多点),二套房只加60点(相当于基准上浮11%多点)。

而利率较高的民生银行(600016,股吧)、兴业银行(601166,股吧),首套房的加点都超过了100点,均比基准上浮20%还多。民生银行、鄞州银行二套房的实际利率,更是比基准上浮25%还不止。

新政之后,市场上利率分化将是一个趋势,未来购房者对贷款行有了更多的选择空间。

B

利率调整周期可选

除了利率换锚以外,还有一个变化需要引起重视,这就是在利率调整方式上,调整时间的设置有变化。

以往,房贷利率是跟着基准利率走,而基准利率发生调整,一般约定从次年1月1日开始执行新利率(选择从次年放款对应日开始调整的占比非常小),因此调整不会很频繁,像4.9%这个基准,从2015年10月24日开始执行的。

但是LPR是每个月公布一次,每个月都有可能调整。因此新政实施后,利率调整方式也是借款人普遍关心的事。

央行发布的新规中提出,和银行签订贷款合同时,还要约定一个“定价周期”,选择一年或者几年重新定一次房贷利率,也可以选择合同期限内都不调整。此前有不少购房者在接受记者采访时,疑惑于该如何选择定价周期。

从新版的合同看,大多数银行普遍给了客户充分的选择权。

在农行的版本中,利率调整以多少个月为一个周期,客户可自行选择。相关人士向记者解释说,因为央行之前规定的,利率可以选择在还贷期间一直不调整,也可以选择调整最少是一年一调,因此这里你可以填上12或者24或者其他12的倍数。当然选择调整的人绝大多数还是会选择一年一调。

交行的版本中,关于利率调整的时间约定是这样表述的。如果选择一年一调的,“于次年对应日调整”。这句话是后期打印上去的,应该是借款人确认了变更方式后填充的。“你也可以选其它调整周期或者固定不变。”交行相关人士表示。

不过从目前来看,大部分客户还是倾向于选择一年一调。

“LPR是每个月都会有新数字公布,如果选固定,万一以后LPR数字下去了,那我们就不划算了,毕竟贷款周期需要二三十年,期间的变化谁也无法预料。”刚刚签了贷款合同的卢女士纠结一番后,最终选的是一年一调,顺应市场利率价格的大趋势。

C

放款日要牢记

记者发现,在新版合同中,有的银行的表述更为严谨,对“次年对应日调整”作了具体的解释——

“是指从放款后的次年起,每年的放款日对应日(指每年与放款日同月同日)开始执行以该日前一个工作日的贷款市场报价利率(LPR)为基准利率,直至下一年的放款日对应日。放款日对应日前后分段按日计息。”

因此,如果你是10月8日之后签的新版房贷合同,那么贷款日期就会变得比较重要,因为LPR每个月都有可能调整,很可能你的月供会在下一个年度的放款日对应日前后发生变化。

为了避免因存入款项不足而导致房贷扣款失败,影响到征信记录,还是最好在每个年度的还款日对应日前一周做点功课,看看还款金额是否有变化。

比如,在央行官网查找与放款日对应日最近的一期LPR数值。LPR是每个月的20日一公布,比如你是10月23日放款的,那么次年月供调整对应的就是次年10月20日公布的LPR;如果你是10月18日放款的,那么次年9月20日公布的LPR就有可能对你的月供产生影响。

最保险的做法是,在每个年度还款调整对应日之前往还款账户里多存一笔钱,看看扣了多少,之后就心中有数了。

对比新旧合同,无论LPR如何变化,万变不离其宗:一切以各银行实际执行的利率说话!能拿到加点幅度低的,尽量就低不就高,毕竟加点幅度一旦约定,还款期内是不会再有变化的。

当然,目前新利率机制还是刚刚实施阶段,银行贷款利率变动性较大,且各家银行的放贷条件也不一,未来会怎样谁也无法预料,但有一点是明确的,合同一旦订立就具有法律效果,因此在签订合同前,务必仔细审读,充分知晓。

刘冬冬 本文来源:西部商报 责任编辑:刘冬冬_dy10

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