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楼市告别去库存时代,调控从根源上去产能

2019-07-29 09:42:17 来源: 每日经济新闻 举报
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房地产调控的新一轮举措在调控资金进入房地产之后,解决市场供需的根本问题是出手的时候了,这里先提醒一点,跟其他行业一样,控制产能合理是保持市场长期健康稳定发展、对经济稳增长的前提。

房地产市场经历了二十多年快速发展,期间也经历过历次调控,那么现在需要解决的问题有如下几个:

一、供应量的绝对过剩是存在的,这里是宏观意义上的,尤其是在三四五线城市棚改货币化补偿之后,土地供应量(也相当于房屋潜在供应量的一个组成部分)是偏高,总体供应存在过剩的可能性。2015年提出的去库存在政策的助力下为了解决长期积累的库存,但是在这个周期内三四线城市一方面去化速度加快,同时价格也快速上涨。

之后三四线城市经过房价的上涨,然后2018~2019的价格平稳或者下行,与此同时新的库存又产生了,这就是市场投资的不理性了。因为大家发现哦土地这么好卖,因为房子的库存去的差不多了,于是又一轮土地出让的量价齐升催生了最近一轮的三四线房地产市场投资过热。

二、2017以来二三四线市场的火热给了房企不同的信号,有的从中看到了风险,控制投资转战好的核心城市,例如碧桂园这类在三四线土储已经数额巨大的房企;另外又有些企业持续在三四线增加布局,同时越来越多的房企对标标杆领头羊,为了规模不断拿地,于是在过千亿的房企超过三十多家的同时,过分下沉拿地的风险也在房企积累。

对开发商而言资金风险、融资成本、高周转的不可持续性同时出现是第一大需要注意的事情,这时候的拿地政策是否激进,杠杆的加剧都是企业需要控制的。因为无论市场和生意如何,企业的现金流、净资产与短期待支付的债务之间的比值是需要房企CFO和老板时刻盯紧的,现在市场上的钱是越来越贵,虽然货币供应量持续增加,但房企的融资渠道在收紧。一旦回款不畅,项目销售无法支持回款需求,生意本身是否赚钱都是空中楼阁。

钱多还是少?钱便宜还是贵?

这两个问题得分开看,对于普通购房者我给出一个最简单的建议——楼市走向和风险判断可以看两个维度:

钱便宜(融资成本低),土地贵的时候,泡沫和风险是孕育期;

钱贵(融资成本高),土地也贵的时候,是分地区看市场机会的时候。

为什么这么说,前者是货币宽松+地价上涨,这种情况目前已经不可持续,因为之前的调控大多数这种路径,这个路径积累久了就是市场供应量的持续扩张,鼓励投资容易过热。

后者是分水岭,土地和房子这时候价格是受调控目标的影响,维持稳定给经济减少风险。这个阶段由于融资难,房企必须聚焦好的城市,同时把产品做好,品牌和客户服务口碑做起来,再增加附加值,但恰恰是因为要聚焦风险低、回报高的城市,会导致两个结果:这些城市地价会进一步攀升,同时调控会收紧,例如限购、限价,这也是目前很多热点城市的情况。

这轮调控去产能非常必要

跟之前的家电、钢铁、煤炭等行业一样,即使有需求,市场好的时候,大量的热钱进入行业,会很快造成产能过剩。因为我们的货币宽松创造了大量的流动性,这些流动性需要投资回报,房地产行业也是如此。只不过房地产行业是两个渠道增加投资,一个是开发企业,一个是购房人,大家都可以从银行贷款。贷款买地,建房,贷款买房这个循环创富效应大,需求就这么创造出来的。

例如2019年1季度房企融资金额达到4250亿,同比增长16%,这是自2017年以来融资规模的新高。

所以这时候调控是显然要控制过热的趋势,到2季度之后,房企融资规模明显下滑,约为2919亿。这其中既包括对项目前融的控制,对信托资金进入房地产的限制。最近一两个月各地对信托公司约谈,据报道银保监会约谈了10家信托公司,这其中包括中信信托、交银国际、光大信托、中航信托、兴业信托等主要信托公司。目前被约谈的这些公司都被要求控制房企融资规模,同时不允许参与房企拿地的前融业务。

这些直接导致房企拿地的资金变得紧张,显而易见的这个政策非常坚定,从源头上遏制房地产投资过热。同时规范房企海外发债,房企在海外发债只能用于偿还近一年的贷款。同时部分房企被点名要求控制融资规模,这些房企大多是融资规模较大的同时拍地也比较激进。

这些信号表明调控从之前重点调控需求端,过渡到调控供给端。收紧房地产的融资政策力度非常大,可以说前所未有。从源头上控制恰恰是对房地产市场过热带来的金融风险的整体把控,对行业发展和经济稳定有积极作用。

未来几年行业洗牌对广大购房者而言,一方面可以保障现有房产的价格稳定,另一方面也会对房企的产品、服务、品牌综合实力提出更高要求,竞争会让健康的企业存活下来,购房者会获得更好的选择。

刘冬冬 本文来源:每日经济新闻 责任编辑:刘冬冬_dy10

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