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房租抵扣个税房东慌租客更慌?

2019-01-11 09:46:57 来源: 法制日报 举报
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房东不愿房客申报租金抵扣现象引热议 财税专家称

住房租金抵税尚需过渡性安排

从阶段性来看,可以对个人出租住房规定一个免税政策,比如一年一个家庭租金收入不超过一定额度,可以免税。这个额度可以是一人享有一套或两套房屋对外出租的收入,因为不少对外出租一两套住房的人,其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出,仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房,从而取得高额租金收入这种情况,还是要严格征收。这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能

当工薪族开始向税务部门申报个人所得税专项附加扣除信息时,一场潜在博弈已经开始。

这几天,各行各业的从业人员都在填写申报个税抵扣信息。其中,租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时,需要提交房东的名字、身份证号、住房地址等信息。这让房东担忧自己可能会被查缴出租房屋的税收。因为目前的现状是,很多房东在出租房屋时没有缴税,少数房东甚至不希望房客申报住房租金专项附加扣除。

税务部门也面临两难抉择:如果循着上述专项附加扣除信息严格征税,将面临房东税负增加的可能;如果不严格征税,也可能面临因不依法征税而涉嫌渎职的风险。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为,当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策,比如对一定额度内的出租房屋租金收入免税,从而降低征纳双方风险,稳定市场上对减税降费的预期。

房东担心补缴税款

纳税意识有待提高

2019年1月1日起,符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除。专项附加扣除越多,可以少缴更多的个税。

多位接受采访的都市白领认为,由于父母未满60岁,也没有子女、没有购房,只能享受住房租金专项附加扣除。

目前在北上广深等大城市,租客可以享受每个月1500元个税扣除额,这相当于起征点从5000元提至6500元,能省下一部分可观的个税。

若要真正享受住房租金专项附加扣除,租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务部门。这意味着,税务部门能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息,而这在以前是没有的。

很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报住房租金专项附加扣除,甚至还有房东表示如果进行扣除就要租客退房。

“从税收政策讲,对个人出租住房是要征税的,这一点很明确。个人出租住房需要缴纳的税种非常多,包括个人所得税、增值税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等。”施正文对记者说。

然而,在目前的房屋租赁市场上,一个普遍情形是,房东出租房屋实际上不缴税。由于税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,地方也很少针对个人出租住房严格征税。随着出租住房信息逐步透明,一些房东担心面临严征管而补缴税款。

对此,施正文分析说,对个人出租住房征税存在难度:

第一,个人出租住房覆盖面很广,很多人都在出租住房,而且这涉及直接向自然人征税,需要自然人自行申报,没有单位扣缴义务人,突破了现行税收征管不直接向自然人征税的体制;

第二,税收机关征管能力不够,再加上之前我国经济长期高速发展,税收收入增长较快,税收机关很容易完成征收任务,自然就忽略了比较难征收的房屋出租征税。

“正因如此,就出现了房屋租赁市场没有纳税的习惯。”施正文说。

一边是个税可能少缴几十元,另一边是房租可能上涨几百元,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报住房租金专项附加扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。

在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来,房屋租赁市场纳税意识有待提高。目前的房屋租赁市场是出租方主导的市场,如果出租方缴纳税款,就会出现把税款转嫁到租客身上的情况,双方为了各自利益需求就会妥协,这在现实中很普遍,主要原因还在于人们的税法意识不强。如果是买方市场,情况就不同了。

有人担忧纳税额高

实则已有优惠政策

那么,为什么房东不愿意抵扣?

中原地产首席分析师张大伟认为主要有几点原因:

首先是税高。

据张大伟介绍,目前大部分出租房屋是按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账,对于房东来说是个问题。即使按照5%算,一套年租金10万元的房屋,税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实一个月也就节省100元左右。

不过,施正文向记者分析说,在个税法修订及配套法规制定过程中,其实也考虑到了住房租金申报过程中可能遇到的问题和难度。从现行相关税收制度来看,对于个人出租住房相关的税种都有优惠政策。

“比如个人所得税,财产租赁收入税率是20%,但是个人出租住房的租金收入适用10%税率,降低一半,正是考虑到征收难和税负重的问题;个人住房租金缴纳增值税,按照5%征收率的基础上按1.5%来征,也是很大的优惠;对租金收入征收房产税正常按12%的税率来缴,但个人住房出租按4%来缴,降低了3倍;个人出租住房免征印花税,这些其实都是有减免优惠的,而且力度也很大。”施正文说,与此同时,一些地方的税务部门为了简化征管,会设定一个综合征收率,不同省市和地区的差异较大,有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

此外,张大伟还提到房东的另一点顾虑,即租赁行为被记录后,未来的纳税额度会更高。原来税务机关不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。

据央广网报道,专家认为此举在现阶段很难实现。专家认为,个税扣除相关工作还处在填报和收集信息的阶段,由于申报量很大,门牌号填错一个数都可能对核对工作造成一定困扰,就人力和物力成本而言,税务部门去找房东一一核对并不现实。个税新规只是要求留存房租合同等备查,并没有要求提供完税发票和付款记录,同时扣除基数不是租金额度而是定额,这就表明政策已经释放了一定的制度善意。同时,12366工作人员称,税务部门会不会根据填写内容让房东补税,“目前没有明确的口径”。

接下来,也有民众在担忧,没有足额纳税的房东会受到影响吗?

以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

“目前来看,问题在于个人出租住房相关的税负太重,涉及税种太繁琐,大部分公民都不了解,也很难弄清楚,这给遵从税法带来了困难。但是在税收政策完善的前提下,个人出租住房交税是必要的,还要严格规范征收。”施正文说。

“租户申请房租专项附加扣除,房东拒绝将房屋出租给租户或是涨房租以作为房东缴税的补偿,在这样一种矛盾和冲突下,双方会产生风险问题。”刘剑文向记者进一步解释说,这里的风险是说,对于承租方而言会增加租金,对于出租方来说会增加出租成本,更会涉及违反税法追究法律责任的风险,在双方都有风险的情况下,对整个出租市场都会有影响。

推进房地产税立法

继续优化改革税制

如何让租客顺利享受租金抵扣成为目前的焦点问题,而这其中还有更多问题亟待厘清。

在施正文看来,从长远发展来看,房租收入纳入征税范围是大势所趋,也是我国完善税制、建立合理税收秩序所需要的。“个人所得税在我国未来会越来越发展,租赁收入属于纳税人公民财产收入的一个重要来源,因此通过住房这个不动产取得的相应收入是财产性收入。首先要鼓励人们通过劳动取得劳动性收入,其次也要鼓励人们通过资本、财产获得相应的财产性收入,所以未来租赁收入将成为公民重要的财产性收入,依法纳税是实现税收公平所必须的”。

对于房租收入纳入征税范围,实现按规定缴税,刘剑文认为“需要一个过程”。

之所以需要一个过程,刘剑文解释说,首先与整个社会税法意识的提高有很大关系;其次在目前房价居高不下的情况下,如果有廉租房也会影响房屋租赁市场。“这就需要税务机关尽快出台一些过渡政策,比如对出租房屋的租金可以在一定额度内免税,这样双方的风险就会大大降低,也可以稳定市场上对于减税降税的预期”。

不过,施正文也提出,依法纳税得以很好实行的前提是税法应当是合理的、公平的。“比如关于租赁的税收规定。对于将来个人出租住房收入要不要纳税,一定要对现行个人住房的税收政策、税法的规定进行梳理、调整和完善,统筹考虑征管执法和法律政策的完善”。

记者注意到,也有人建议考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接。比如,同样是征收房地产税,个人房东出租房屋如果备案和纳税,可以酌情少交一点,要给予一些优惠措施,鼓励房东愿意备案租赁合同,但这也需要一个推进过程。

对此,施正文的建议是,从阶段性来看,可以对个人出租住房规定一个免税政策,比如一年一个家庭租金收入不超过一定额度,可以免税。“这个额度可以是一人享有一套或两套房屋对外出租的收入,因为不少对外出租一两套住房的人,其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出,仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房,从而取得高额租金收入这种情况,还是要严格征收,这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能”。

“这样一来,在政策上明确免除了部分住房出租的税收,也可以降低现行不严格征收的税收风险,符合税制改革的方向,有利于保障民生,缓解群众生活困难,也可以避免出现房东纳税后提高租金转嫁给租户的现象,推动房租专项扣除惠民政策的落地,也是当前大规模减税降费政策的重要内容。”施正文说。

在采访最后,施正文还提出,从长远来看,未来还要进一步改革优化税制。“现行房产税、城镇土地使用税的税制陈旧,应当适时推进房地产税立法和改革,建立以市场价值为基础的财产税制,健全地方税体系。为减轻重复征税,个人缴纳的房地产税可以在缴纳个税时扣除。个人出租住房是否需要缴纳增值税也应当研究”。

“为了确保租金个税缴纳的公平公正,必须建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。对于出租方来说,涉及房产税问题;对于承租方而言,涉及个税减免问题,这需要两个税之间的协调。”刘剑文说,所以首先要把所有出租房屋纳入规范化管理,其次租房抵扣个税,应该让租户从中受益,还需要有一个过渡的安排,最起码需要两年时间。对于逃税漏税的行为,按照法律规定追究法律责任,最后重要的是加强税法的宣传力度,加以引导教育。

刘冬冬 本文来源:法制日报 责任编辑:刘冬冬_dy10
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