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营改增 房产交易你真的只有受益吗?

近期,营改增是一个非常热门的话题,尤其是自今年3月份开始,关于营改增的消息更是沸沸扬扬。3月7日上午,财政部部长楼继伟在两会记者会上回答营改增相关提问时称:“营改增今年是个硬任务,军令状要完成。”

李克强总理在今年政府工作报告中宣布决定全面实施“营改增”,自2016年5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。

这意味着,5月1日起,全链条覆盖的增值税将全面替代营业税,已在我国施行了二十余年的营业税将退出历史舞台,持续了四年多的营改增也将正式收官。

营改增 房产交易你真的只有受益吗?

什么是营改增?

营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税,减少了重复纳税的环节,简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金,购买者再次销售时卖出150元,那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减,购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金,同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。

“营改增”,通俗来讲,就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围,不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。

营改增 房产交易你真的只有受益吗?

目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。3月28日财政部公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,对房地产营改增税率做出了具体规定。“个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。”

“营改增”后二手房交易税费是增是减?

营改增实施后,例如在东营,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是10万,按增值税算是11万,这样税负增加了。

另外,需要指出的是,增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单,就是根据营业额为税基征税,但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说,一位消费者买房子之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。

因此,上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为,到底是增是减需视不同情况而定,并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

(文/张帅)

(转载声明:本稿件为东营网易房产独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明来源“东营网易房产网”。)

本文来源:网易原创

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